建筑工程质量保修期与缺陷责任期的界定14352.pptx

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1、建筑工程竣工验收合格后不同质量责任期间及相关责任辨析建筑工程竣工验收合格后不同质量责任期间及相关责任辨析 李恒李恒引言 建筑法颁布实施以来，我国逐步建立了建筑工程质量责任法律制度，建筑工程全过程质量控制和管理在实践中不断加强和完善。建筑工程竣工验收合格后的质量管理和责任规制，是我国建筑工程质量责任法律制度和管理体系中的重要组成部分。建筑工程竣工验收合格后的质量责任期间，实践中常混淆使用质量保修期、质量损害赔偿责任期、缺陷责任期、质量保证期等，发生诸多争议纠纷。笔者根据我国现行有关法律法规，辨析建筑工程竣工验收合格后质量责任的若干误区，明确界定建筑工程的质量保修期、缺陷责任期、质量损害赔偿责任期

2、、质量保证期，并提出解决相关法律实务问题的若干思路，希望有利于廓清相关责任主体和责任的性质，并有利于解决建筑工程竣工验收合格后发生的质量争议纠纷。竣工验收合格质量保修期（最低期限、约定期限）缺陷责任期（6个月、12个月、24个月）损害赔偿期（建筑物合理使用寿命内）质量保证期（根据不同的情况判断）一、建筑工程质量保修期的界定（一）关于质量保修期的主要法规规定建筑法第六十二条、第八十一条规定,包括房屋建筑工程在内的其他专业建筑工程均应实行质量保修。建设工程质量管理条例（2000年1月30日实施）第四十条对建设工程的最低保修期做出了具体规定。该条例适用于土木工程、建筑工程、线路管道和设备安装工程及装

3、修工程等建设工程。房屋建筑工程质量保修办法（2000年6月30日实施）对房屋建筑工程质量保修进一步做出了规定。（二）质量保修期的概念和特征 概念：建筑工程的质量保修期是指在建筑工程竣工验收合格后，建筑工程的施工承包人及时履行对工程进行质量维护、维修、抢修，保证建筑物合理寿命年限内正常使用、维护使用者合法权益的法定期限和约定期限。特征：1、质量保修期是建筑工程施工承包人对发包人承担工程质量保修义务的期间。建设工程质量条例第四十一条明确规定，建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务。建筑法第五十五条的规定，总、分包施工单位对工程质量承担连带责任，因此，总、分包施工单位

4、同样应对保修义务承担连带责任。实践中的问题：“责任方承担质量保修和费用”、承包人转移保修义务、发包人委托物业公司通知承包人履行工程质量保修义务 2、质量保修期内建筑工程施工承包人应及时履行保修义务，目的在于保证建筑物合理寿命年限内正常使用，维护使用者合法权益。关于工程质量保修义务的具体内容，建筑法、建设工程质量管理条例并未明确作出规定，但是房屋建筑工程质量保修办法 第三条规定，“房屋建筑工程质量保修，是指对房屋建筑工程竣工验收后在保修期限内出现的质量缺陷，予以修复。”同时，2000年8月22日建设部和国家工商总局发布的房屋建筑工程质量保修书（示范文本）第三条明确规定了承包人应在接到保修通知之日

5、起7日内派人保修，并应在发生紧急抢修事故时立即进行现场抢修等。实践中的问题：“及时性”需具体约定，“有条件保修”如支付工程款 3、质量保修期内发生的保修费用由责任方承担。建筑法、建设工程质量管理条例对保修费用的承担未作出明确规定，但是房屋建筑工程质量保修办法第十三条、房屋建筑工程质量保修书（示范文本）第四条规定“保修费用由质量缺陷的责任方承担”，笔者认为，虽然这不是法律和行政法规的规定，但是这一规定符合建筑法、建设工程质量管理条例关于工程质量保修规定的法律精神。实践中问题：法律规定建筑工程施工承包人是履行工程质量保修的义务主体，但并不意味着保修费用当然应由施工承包人承担。工程质量缺陷的责任认定

6、可能比较复杂，需要一定时间进行专业鉴定，如果在出现工程质量缺陷后由质量缺陷的责任主体进行保修，显然在实践中难以实施，无法实现及时、快捷修复工程质量缺陷的目的。因此，建筑工程施工承包人履行了及时保修义务后，若承包人所保修的工程质量缺陷并非施工承包人的原因或因其他责任方原因造成，承包人有权向责任人追索保修发生的费用。4、质量保修期自工程竣工验收合格之日起计算。实践中的问题：竣工验收合格时间与竣工验收备案时间。竣工验收合格时间与竣工验收备案时间。建设工程质量管理条例第十六条规定，工程竣工验收合格之日应当指建设单位组织设计、施工、监理等有关单位竣工验收合格的日期。房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收

7、备案管理暂行办法第四条规定表明，工程竣工验收合格后建设单位向主管部门备案。竣工验收备案的时间不是竣工验收合格的时间。在当事人对起算工程质量保修期的竣工验收合格之日有争议的，应当参考最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释第十四条的规定以及双方当事人签订的合同约定（如建设工程施工合同（GF-1999-0210）示范文本通用条款第32条的约定）进行判断。竣工后不组织验收、竣工验收合格后未交付使用、未经竣工验收提前使用的质量保修竣工后不组织验收、竣工验收合格后未交付使用、未经竣工验收提前使用的质量保修 建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用后，又以使用部分质量不符合约定为由主张权

8、利的，不予支持；但是承包人应当在建设工程的合理使用寿命内对地基基础工程和主体结构质量承担民事责任。建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用的，以转移占有建设工程之日为竣工日期。5、质量保修期的具体期限由法律规定和合同约定。建设工程质量管理条例第四十条规定的基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程、防水工程、供热与供冷系统、电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程规定了最低保修期，其他其他项目的保修期限则由发包方与承包方约定。因此，承发包双方合同约定的质量保修期不得低于建设工程质量管理条例规定的最低保修期，低于法定最低保修期的约定无效，而建设工程质量管理条例未规定的项目工程质量保修期可由承

9、发包双方约定具体期限。二、建筑工程缺陷责任期的界定（一）关于缺陷责任期的现行主要法规规定 建设工程质量保证金管理暂行办法（建设部、财政部/建质20057号）第二条规定：“缺陷责任期一般为六个月、十二个月或二十四个月，具体可由发、承包双方在合同中约定。”第五条规定：“缺陷责任期从工程通过竣（交）工验收之日起计。由于承包人原因导致工程无法按规定期限进行竣（交）工验收的，缺陷责任期从实际通过竣（交）工验收之日起计。由于发包人原因导致工程无法按规定期限进行竣（交）工验收的，在承包人提交竣（交）工验收报告90天后，工程自动进入缺陷责任期。”2007年11月1日颁布、2008年5月1日起施行的国家发改委等

10、九部委标准施工招标资格预审文件和标准施工招标文件（2007年版）试行规定，在政府投资项目中试行标准施工招标资格预审文件和标准施工招标文件。其中，标准施工招标文件的合同通用条款第19条约定了质量缺陷期，并对质量缺陷期和保修期予以区别。（二）缺陷责任期的概念 我国现行建筑工程的法律、行政法规并未对缺陷责任期做出规定，只是上述部门规章对缺陷责任期做出了规定，但该该部门规章的法律效力较低，而且该部门规章对缺陷责任期的涵义并未做出明确界定，存在一定争议。缺陷责任期是从FIDIC合同条件引进的概念，在国内首先在高速公路工程中使用这一概念。缺陷责任期是指发包人或监理人要求承包人完成质量缺陷修复发出通知的时间

11、至承包人按发包人或监理人的要求完成质量缺陷修复，经发包人或监理人验收达合格标准或符合发包人使用要求的时间。具体时间将根据项目的性质、规模、用途、缺陷修复的难易程度等因素，在合同中约定。缺陷责任期短则一周，长则一年，最多不超过二年。在缺陷责任期间承包人完成质量缺陷修复，经发包人或监理人验收达合格标准或符合发包人使用要求发包人接受，视为承包人完成缺陷责任，履行了合同关于缺陷责任的条款内容。否则，如缺陷责任期在验收前，视为承包人在施工期间违约，如缺陷责任期在验收后，视为承包人在保修期间违约。笔者认为，与上述研究者对缺陷责任期的概念不同的是，建设工程质量保证金管理暂行办法及标准施工招标文件（2007年

12、版）的合同通用条款第19条规定的缺陷责任期，只是指从工程通过竣（交）工验收之日起算的缺陷修复期间，与工程质量保修期的起算时间一致，因此，现行法规规定的工程缺陷责任期是工程质量保修期的组成部分，不包括竣工验收合格前的缺陷修复期间。（三）缺陷责任期与质量保修期的主要区别1、期限长短不同缺陷责任期一般为六个月、十二个月或二十四个月。质量保修期最低期限要比缺陷责任期长得多，为建设工程质量管理条例第四十条规定的期限。2、期限届满后的责任不同缺陷责任期届满后，如果质量保修期未届满的，承包人仍应承担工程质量保修义务。但是质量保修期届满后，承包人不再承担工程保修义务。3、质量保证金及质量保修金的扣除和返还不同

13、 建筑法和建设工程质量管理条例对于工程质量保证金和质量保修金均没有明确规定。而建设工程质量保证金管理暂行办法规定使用“质量保证金（保修金）”，似乎将质量保证金等同于质量保修金，并规定全部或者部分使用政府投资的建设项目，按工程价款结算总额5左右的比例预留保证金（保修金），社会投资项目采用预留保证金方式的，预留保证金的比例可参照执行。实践中也存在将“质量保证金”与“质量保修金”混同使用的情况，有的合同甚至约定“质量保证金”是保证承包人履行保修义务的担保。笔者认为，没有任何法律法规规定“质量保证金”具有担保性质，无论是“质量保证金”还是“质量保修金”，均只是确保质量责任人（或保修义务人）承担保修费用

14、的一种保障措施，本质上属于工程价款支付方式之一，只是支付该价款应具备一定的条件和期限，即缺陷责任期届满，且质量缺陷得到及时修复。“质量保证金”、“质量保修金”的预留比例由当事人约定，即使约定预留比例高于或低于工程价款结算总额5，均不应认定为无效约定。建设工程质量保证金管理暂行办法规定：“缺陷责任期内发生的质量问题，其维修费用从质量保证金（保修金）中扣除；工程缺陷责任期满，质量保证金（保修金）应返还”，但是如果工程仍处于质量保修期内，虽然缺陷责任期满，再发生质量问题，施工单位仍应承担保修义务，其保修费用应由施工单位先行支付，若质量问题非承包人原因造成，承包人有权向责任方追索。按照建设工程质量管理

15、条例关于保修期的规定，可以认为质量保修金应当在最低保修期届满后返还，但是建设工程质量管理条例规定的工程基础和主体结构部分的保修期为设计使用合理年限，则该部分的保修金（设计使用合理年限往往50年）退还的时间遥遥无期，对于承包人而言并不公平。因此，建设工程质量保证金管理暂行办法缺陷责任期满后退还质量保修金（保修金）能较好的解决这个问题。4、履行保修义务方式上有所区别 建设工程质量保证金管理暂行办法第八条规定，缺陷责任期内对缺陷进行维修分两种情况，即由承包人原因造成的缺陷，由承包人负责维修并承担鉴定及维修费用；由他人原因造成的缺陷，发包人负责组织维修，承包人不承担费用，且发包人不得从保证金中扣除费用

16、。笔者认为，工程缺陷往往难以在较短时间内确定责任方，而且往往争议较多，如果按照建设工程质量保证金管理暂行办法第八条的规定执行，则很可能造成修复缺陷的延迟，甚至僵局，导致损失扩大。而建筑法、建设工程质量管理条例关于工程质量保修期内承包人履行保修义务的规定与之不同，在保修期内无论是什么原因造成的缺陷，承包人均应负责及时修复，只是保修费用由责任方承担，承包人先行已经支付的，承包人可向责任方追索，这有利于确保承包人及时、快捷履行保修义务并及时保障建筑物使用人的合法权益。三、建筑工程质量损害赔偿责任期的界定（一）关于建筑工程质量损害赔偿责任期的主要法规规定建筑法第八十条：在建筑物的合理使用寿命内，因建筑

17、工程质量不合格受到损害的，有权向责任者要求赔偿。”建设工程质量管理条例第四十一条：建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。第四十二条：建设工程在超过合理使用年限后需要继续使用的，产权所有人应当委托具有相应资质等级的勘察、设计单位鉴定，并根据鉴定结果采取加固、维修等措施，重新界定使用期。房屋建筑工程质量保修办法第十四条：“在保修期内，因房屋建筑工程质量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、财产损害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向建设单位提出赔偿要求。建设单位向造成房屋建筑工程质量缺陷的责任方追偿。第十五条：因保修不及时造成新的

18、人身、财产损害，由造成拖延的责任方承担赔偿责任。（二）建筑工程质量损害赔偿责任期的概念质量保修期届满后，意味着另一种责任期间的开始，即进入损害赔偿责任期间。在有些国家这种责任为零，但是在大多数国家，业主都可以在一段时期内向有关责任者要求损害赔偿。与保修期内的责任形式不同，保修期内只要发现任何瑕疵，不管有无损害承包商均有义务修复，不修复将承担一定的后果；但在保修期后的损害赔偿责任期内，出现的质量问题要有损害才可主张赔偿，而且并不是所有的损害都可以获得赔偿。与业主订有合同者，包括勘察设计单位、施工单位，监理单位等，以及与业主没有直接合同关系者，包括政府建设工程质量监督部门、质量检测机构、分包商、供

19、应商等均可能成为承担赔偿责任的责任者。笔者认为：我国现行法律并未明确使用建筑工程“质量损害赔偿责任期”这一概念，也并未明确“质量损害赔偿期”是质量保修期届满后的一种责任期间。但根据我国建筑法第80条的规定，我国实行了较为严厉的工程质量损害赔偿制度，针对建筑物的地基和主体结构以及其他部位，即使在普通部位的保修期届满后，只要因质量不合格造成损害的，均可要求责任者承担赔偿责任（法律并未规定一律由施工方负责）。在建筑工程质量保修期、缺陷责任期、合理使用年限内均存在不同的质量损害赔偿责任，我国建筑工程质量损害赔偿责任期可以做一个较为宽泛的定义，是指建筑工程竣工验收合格后，因建筑工程（建筑物）的质量缺陷（

20、或质量瑕疵）、或质量保修义务人怠于履行义务，导致给业主、第三人造成损害的责任人应承担损害赔偿责任的法定期限。（三）建筑工程质量损害赔偿责任期的主要特征1、质量损害赔偿责任期为建筑工程验收合格之日起的合理使用年限，包含了缺陷责任期、质量保修期。建筑法第八十条规定“在建筑物的合理使用寿命内”，但是法律并未对“合理使用寿命”做出明确界定。有研究者指出：建筑工程的使用寿命是自其建成到报废或拆除之间的年限。按建筑工程报废、拆除或更新等发生的原因，可分为技术寿命和经济寿命(建筑工程作为固定资产，在财务上还涉及到折旧年限)。从合理使用寿命的概念来看，所谓合理，应指经济上合理（前提是结构安全），合理使用寿命应

21、按经济寿命而不是按技术寿命加以确定。合理使用寿命是建筑工程平均合理使用寿命的数学期望。因此，笔者认为，“合理使用寿命”并不是一个严格的法律概念。建设工程质量管理条例第二十一条规定：“设计文件应当，注明工程合理使用年限”，这就明确规定了以设计单位作为确定建筑工程合使用寿命的主体者。但是，许多专家认为“设计使用年限”不同于“使用寿命”者。（三）建筑工程质量损害赔偿责任期的主要特征建筑结构设计使用年限是指设计规定的结构或结构构件不需进行大修即可按其预定目的使用的时期。现行国家标准建筑结构可靠度设计统一标准(GB5 0 0 6 82 0 0 1)规定建筑工程结构的设计使用年限：（1）临时性结构，设计使

22、用年限为5年；（2）易于替换的结构构件，设计使用年限为25年；（3）普通房屋和构筑物，设计使用年限为50年；（4）纪念性建筑和特别重要的建筑结构，设计使用年限为100年。若建设单位提出更高要求，也可按建设单位的要求确定。建设部颁布的民用建筑设计通则（GB503522005）规定，混凝土、砖混结构的住宅设计使用年限一般为50年。笔者认为：应当在建筑法修订时对“合理使用寿命”做出明确规定，明确“合理使用寿命”与“设计使用年限”的关系。尽管“设计使用年限”不等同于“合理使用寿命”，但是“设计使用年限”应当是在“合理使用寿命”之内的，而且质量保修期、缺陷责任期均应包含于“合理使用寿命”之内，这有利于解

23、决在“合理使用寿命”中出现的绝大部分的质量损害赔偿责任问题；在相关法律做出修订之前，应当依据现行国家建筑工程相应标准规范及建设工程质量管理条例的规定，结合实际情况，对建筑工程的质量损害是否处于“合理使用寿命”内做出综合判断。（三）建筑工程质量损害赔偿责任期的主要特征2、质量损害赔偿责任期是法定期限，违反法定期限的约定无效。与质量保修期、缺陷责任期不同的是，质量损害赔偿责任期是法定期限，根据现行法律法规规定，在建筑工程“合理使用寿命”内，只要发生了质量损害后果，责任方均应承担赔偿责任。如果有关当事人在合同中约定其承担质量损害赔偿责任的期限低于“合理使用寿命”，均应认定为无效约定。3、质量损害赔偿

24、责任期内享有主张损害赔偿的权利主体是因建筑工程（建筑物）质量缺陷受到人身或财产损害的受害人。实践中，因建筑工程（建筑物）的质量缺陷或瑕疵造成损害的受害人可能是建筑工程（建筑物）的发包人（建设单位、业主）、使用人及其他因建筑工程（建筑物）质量受到损害的第三人，这些受害人均是行使主张损害赔偿的权利主体。4、质量损害赔偿责任期内承担质量损害赔偿的义务主体是造成质量损害后果的责任人。造成质量损害后果的责任人，要根据相关法律规定及实际情况作出正确判断。事实上，建筑工程竣工交付使用后，发生质量问题后分析原因和责任，往往并不是一件简单的事情。建筑工程的勘察人、设计人、施工人、监理人、分包商、材料商、检测机构

25、等工程建设相关方均可能成为质量损害赔偿的责任方，而且在建设单位、管理人、使用人不正确使用、管理建筑工程（建筑物及其附属设施设备）或怠于要求保修义务人履行保修义务的情况下，建设单位、管理人、使用人也有可能成为质量损害的责任人。（四）建筑工程质量损害赔偿责任类型及主要情形 1、质量损害赔偿的责任类型如前所述，质量损害赔偿责任期包含了缺陷责任期、质量保修期，因此，在缺陷责任期、质量保修期内，如果发生质量问题并造成了损害，则承包人承担保修义务的同时，责任方还应承担损害赔偿责任；在缺陷责任期、质量保修期届满后的“合理使用寿命”内，如果发生质量问题，承包人不再承担保修义务，但因质量问题造成损害的，责任人仍

26、应承担赔偿责任。因此，建筑工程质量损害导致的责任可以分为两大类即违约赔偿责任和侵权赔偿责任（这两种责任在实践中可能发生竞合）。2、质量损害违约赔偿责任的主要情形（1）施工承包人在质量保修期内不履行或不及时履行保修义务，依据最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释第二十七条、房屋建筑工程质量保修办法第十二条规定，发包人有权委托其他单位维修，给发包人造成损害后果的，应承担违约赔偿责任。（2）即使保修人及时履行了保修义务，仍因质量缺陷发生了损害后果的，经鉴定若属于勘察、设计、施工、监理等与发包人有合同关系当事人的责任，发包人有权追究责任方的违约责任赔偿责任。3、质量损害侵权赔偿

27、责任的主要情形（1）根据侵权责任法第八十五条规定，建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。所有人、管理人或者使用人赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。（2）根据侵权责任法第八十六条规定，建筑物、构筑物或者其他设施倒塌造成他人损害的，由建设单位与施工单位承担连带责任。建设单位、施工单位赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。因其他责任人的原因，建筑物、构筑物或者其他设施倒塌造成他人损害的，由其他责任人承担侵权责任。（3）根据最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解

28、释第二十七条规定，因保修人未及时履行保修义务，导致建筑物毁损或者造成人身、财产损害的，保修人应当承担赔偿责任。保修人与建筑物所有人或者发包人对建筑物毁损均有过错的，各自承担相应的责任。（4）根据房屋建筑工程质量保修办法第十五条之规定，因保修不及时造成新的人身、财产损害，由造成拖延的责任方承担赔偿责任。（5）根据最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释第十二条规定，发包人具有下列情形之一，造成建设工程质量缺陷，应当承担过错责任：1）提供的设计有缺陷；2）提供或者指定购买的建筑材料、建筑构配件、设备不符合强制性标准；3）直接指定分包人分包专业工程。承包人有过错的，也应当承担相

29、应的过错责任。四、建筑工程质量保证期的界定 合同法关于“质量保证期”仅有两条规定，即第一百五十八条、第二百七十五条。合同法第一百五十八条是关于买卖合同的规定，显然不适用于建筑工程；而合同法第二百七十五条是针对施工合同的，将“质量保修范围和质量保证期”并列，规定应作为施工合同的内容之一，但是作为建筑工程特别法的建筑法等现行建筑工程法律法规，并未明确规定“质量保证期”，仅规定了质量保修期、缺陷责任期、质量损害赔偿责任期。因此，实践中在施工合同中使用“质量保证期”的，均属于用语有误，应当依据现行法律法规的规定及双方合同的具体约定，区别不同情况予以认定。1、如果当事人合同约定的“质量保证期”与建设工程

30、质量管理条例第四十条的最低保修期一致，且约定承包人负责在该期限内保修，应当认定“质量保证期”为质量保修期；2、如果当事人合同约定的“质量保证期”符合建设工程质量保证金管理暂行办法关于缺陷责任期的规定，应当认定为“缺陷责任期”；3、如果当事人既约定“质量保证期”又约定“质量保修期”，如果符合建设工程质量管理条例、建设工程质量保证金管理暂行办法的规定，应认定为“缺陷责任期”和“质量保修期”。如果都不符合，则应认定为无效约定，应依据法律效力等级，适用建筑法、侵权责任法及建设工程质量管理条例规定的最低保修期、保修义务及损害赔偿义务。4、如果当事人关于“质量保证期”的约定既不符合质量保修期的法律规定，也

31、不符合缺陷责任期的规定，则应认定为无效约定，应依据法律效力等级，适用建筑法、侵权责任法及建设工程质量管理条例规定的最低保修期、保修义务及损害赔偿义务。5、如果当事人对“质量保证期”具体内容约定不明，则应当依据法律效力等级，适用建筑法、建设工程质量管理条例及侵权责任法规定的最低保修期、保修义务及损害赔偿义务。致谢李恒 律师/高级合伙人山东众成仁和律师事务所济南市高新区舜华路2000号舜泰广场11号楼11层 邮编：250101手机：13808927879 电话：0531-66590810邮箱： 谢谢观看/欢迎下载BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES.BY FAITH I BY FAITH