上海市房地产市场调查报告.pptx

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1、上海市房地产市场报告上海市房地产市场报告二二OOOO九年七九年七-八月双月刊八月双月刊目录目录Part 1Part 1近期热点回顾近期热点回顾Part 2Part 2宏观市场走势宏观市场走势Part 3Part 3相关板块信息相关板块信息目录目录2豪宅、星河湾、豪宅、星河湾、8 8月月8 8日开盘日开盘继广州、北京之后，知名豪宅开发企业继广州、北京之后，知名豪宅开发企业星河湾星河湾正式进入上海市场，其正式进入上海市场，其第三个项目第三个项目上海星河湾在上海星河湾在0909年年8 8月月8 8日日正式对外发售。正式对外发售。作为一家八年打造二个项目的开发企业，其对产品的近乎偏执的态度作为一家八年

2、打造二个项目的开发企业，其对产品的近乎偏执的态度获得了业内的一致认可，之前两个项目也获得了巨大的成功。获得了业内的一致认可，之前两个项目也获得了巨大的成功。“以创以创造艺术品的态度来做房产造艺术品的态度来做房产”，是该企业一贯的态度。因此，对于星河，是该企业一贯的态度。因此，对于星河湾首个上海项目，各方面对其的关注度持续升温。突破房地产湾首个上海项目，各方面对其的关注度持续升温。突破房地产“唯地唯地段论段论”，一个新的星河湾神话已经呈现在我们面前。，一个新的星河湾神话已经呈现在我们面前。近期热点宏观市场相关板块优秀案例【关键词】【简讯】【点评】二套房贷收紧、利率全面上浮二套房贷收紧、利率全面上

3、浮1010 8 8月成为房贷政策的拐点，各地银监局已经回归到第二套房首付四月成为房贷政策的拐点，各地银监局已经回归到第二套房首付四成、成、利率上浮利率上浮10%10%的原标准。甚至部分银行对申请高价房贷款的极的原标准。甚至部分银行对申请高价房贷款的极少数纯投机客已经实施少数纯投机客已经实施上浮上浮10%10%的的“惩罚性惩罚性”利率。利率。随着上半年楼市的回暖，各家银行的房贷额度发放基本提前完成了随着上半年楼市的回暖，各家银行的房贷额度发放基本提前完成了指标，下半年开始便有了房贷收紧的传言，目前来看，不光是由于指标，下半年开始便有了房贷收紧的传言，目前来看，不光是由于额度问题，更为了制约房价的

4、拉升，银行重新开始收紧二套房的贷额度问题，更为了制约房价的拉升，银行重新开始收紧二套房的贷款，首付三成和七折的贷款利率审查更加严格。这样一来反过来对款，首付三成和七折的贷款利率审查更加严格。这样一来反过来对下班年的楼市将起到一定的抑制作用，成交量相比上半年会有一定下班年的楼市将起到一定的抑制作用，成交量相比上半年会有一定的下降。的下降。近期热点宏观市场相关板块优秀案例【关键词】【简讯】【点评】“70/9070/90”政策或松绑政策或松绑 6 6月中旬，在上海宝山的土地专场推介会上，首次传出商品住房月中旬，在上海宝山的土地专场推介会上，首次传出商品住房“70/90”70/90”政策将在上海松绑的

5、消息。知情人士透露，尽管没有书面政策将在上海松绑的消息。知情人士透露，尽管没有书面文件，但根据上海市有关方面的精神，文件，但根据上海市有关方面的精神，在当天推介的土地将不再规定在当天推介的土地将不再规定“70/90”70/90”比例。比例。在市场稳定的前提下，一旦真正放宽在市场稳定的前提下，一旦真正放宽“70/90”70/90”的小户型政策，一来的小户型政策，一来将大大激励开发商拿地的热情，未来的土地市场竞争将更加激烈，地将大大激励开发商拿地的热情，未来的土地市场竞争将更加激烈，地价也将一路走高。二来少了小户型的约束，开发商在产品户型的开发价也将一路走高。二来少了小户型的约束，开发商在产品户型

6、的开发上将越发丰富，新一轮的户型变革蓄势待发。上将越发丰富，新一轮的户型变革蓄势待发。近期热点宏观市场相关板块优秀案例【关键词】【简讯】【点评】经济适用房、出租经济适用房、出租 上海已明确规定，关于经济适用住房的房地产权利人，上海已明确规定，关于经济适用住房的房地产权利人，试行办法试行办法第二十八条第二款规定，经济适用住房的房地产权利人、同住人第二十八条第二款规定，经济适用住房的房地产权利人、同住人不得将经济适用住房擅自转让、出租、出借、赠与或者改变房屋使不得将经济适用住房擅自转让、出租、出借、赠与或者改变房屋使用性质，不得设定除经济适用住房购房贷款担保以外的抵押权。用性质，不得设定除经济适用

7、住房购房贷款担保以外的抵押权。这这也即意味着，经适房的住户必须始终和申请人保持一致。也即意味着，经适房的住户必须始终和申请人保持一致。上海的经适房基地、大型居住社区目前虽大多数都优先考虑布局在上海的经适房基地、大型居住社区目前虽大多数都优先考虑布局在轨道交通沿线，但初期仍存在交通、教育、医疗等条件上的诸多不轨道交通沿线，但初期仍存在交通、教育、医疗等条件上的诸多不便，在此情形下，便，在此情形下，“既不能住，又不能租既不能住，又不能租”，势必给经适房实际效，势必给经适房实际效果大打折扣。果大打折扣。近期热点宏观市场相关板块优秀案例【关键词】【简讯】【点评】华润、南翔拿地华润、南翔拿地 8 8月月

8、2727日，华润置地力压金地、万科等劲敌，将嘉定南翔推出的总计日，华润置地力压金地、万科等劲敌，将嘉定南翔推出的总计28.5328.53万地块一并收入囊中，万地块一并收入囊中，总价总价35.2235.22亿元亿元。其中两幅纯住宅地。其中两幅纯住宅地块的占地面积分别问块的占地面积分别问5.115.11万万和和6.826.82万万，容积率约为，容积率约为1.51.5。而三幅。而三幅相邻的商住地块的面积约为相邻的商住地块的面积约为16.616.6万万，容积率范围约为，容积率范围约为1.8-2.21.8-2.2之间，之间，该地块总价该地块总价21.0221.02亿元亿元 从土地价格来看，本次华润置地拿

9、下的纯住宅用地土地单价已超过从土地价格来看，本次华润置地拿下的纯住宅用地土地单价已超过80008000元元/,而目前区域内标杆项目金地格林风范城的装修房售价也而目前区域内标杆项目金地格林风范城的装修房售价也仅为仅为1300013000元元/,可以预见在未来的可以预见在未来的1-21-2年内，南翔镇的公寓价格将年内，南翔镇的公寓价格将有大幅上涨。单价过有大幅上涨。单价过2 2万的项目即将出现。万的项目即将出现。近期热点宏观市场相关板块优秀案例【关键词】【简讯】【点评】土地政策，限制地王土地政策，限制地王 9 9月份起，上海将陆续出台土地政策，采用月份起，上海将陆续出台土地政策，采用“增供给，抑囤

10、地，预增供给，抑囤地，预申请申请”三箭齐发，要限三箭齐发，要限“地王地王”，稳定楼市。，稳定楼市。虽然从理论上说，增加土地供应量等土地政策对于抑制高房价有一虽然从理论上说，增加土地供应量等土地政策对于抑制高房价有一定的作用，但是从以往的政策效果来看，究竟能起到多大的抑制作定的作用，但是从以往的政策效果来看，究竟能起到多大的抑制作用，我们持谨慎的态度。用，我们持谨慎的态度。近期热点宏观市场相关板块优秀案例【关键词】【简讯】【点评】序号地块名区域地址用途土地面积（）容积率单价（￥/）开发商1菊园新区北水湾B1、B2、B4地块 嘉定 总范围：东至柳湖路，南至平城路，西至嘉唐公路，北至胜竹路商住 65

11、,401.0 2.013,793（8-27）浙江步阳置业有限公司 2南翔镇A07、A08地块 嘉定总范围：东至宝翔路，南至芳林路，西至湖北路，北至环北路城镇混合住宅119,303.0 1.50 11,902（8-27）华润置地有限公司,超智资源有限公司 3南翔镇A02、A09、A10 地块 嘉定总范围：东至宝翔路，南至陈翔路，西至通湖路，北至芳林路公园路商住 148,173.42.00 14,186（8-27）华润置地有限公司,超智资源有限公司4赵巷镇特色居住区10号地块 青浦 总范围：东至嘉松中路，南至规划道路，西至老崧塘河，北至规划道路普通商品房 210,228.1 1.00 14,499

12、（7-23）金地（集团）股份有限公司,深圳市金地建材有限公司 5浦东新区高桥镇A08-17地块 浦东 总范围：东至和龙路西侧15米绿化带，南至花山路，西至A0813规划居住地块，北至A08-14规划农贸菜场用地普通商品房 8,709.8 1.50 11,252（7-23）宝厦集团有限公司 6嘉定新城A11-4地块 嘉定 总范围：东至崇信路，南至白银路，西至规划路，北至高台路商住办 35,258.9 1.60 7,487（7-23）上海绿洲房地产（集团）有限公司 7泗泾古楼2号地块松江1210001.011502（9-9）华润置地有限公司,超智资源有限公司8长风6B、7C 地块普陀东至丹巴路、南

13、至云岭东路、西至木渎港、北至金沙江路 住宅142108 2.249300（9-9）中海地产整体概况近期热点宏观市场相关板块优秀案例7-8月土地成交信息整体概况近期热点宏观市场相关板块优秀案例7-8月土地成交信息序号地块名用途容积率占地面积单价（￥/）楼板价（￥/）比较楼盘均价（￥/）比较对象1嘉定区菊园新区北水湾B1、B2、B4地块 商住 2.065,401.0 13,793（2009-8-27）6896.58500元保利家园（16万方容积率1.8，4栋高层+10栋别墅+8万方商业）2嘉定区南翔镇A07、A08地块 城镇混合住宅1.50 119,303.0 11,902（2009-8-27）7

14、934.79100元禧福汇（容积率1.25+多层小高层）3嘉定区南翔镇A02、A09、A10 地块 商住 2.00 148,173.414,186（2009-8-27）709310080元绿洲古猗新苑（容积率2+小高层）4赵巷镇特色居住区10号地块 普通商品房 1.00 210,228.1 14,499（2009-7-23）14499面积240平方米的别墅售价270万-1000万龙湖滟澜山（容积率1+双拼联排叠加）5浦东新区高桥镇A08-17地块 普通商品房 1.50 8,709.8 11,252（2009-7-23）7501.310000高桥新城（容积率1.24+多层）6嘉定新城A11-4地

15、块 商住办 1.60 35,258.9 7,487（2009-7-23）4679.47900马陆清水湾（容积率1.8+普通住宅,别墅,小高层）根据比较显示，如今的地面楼板价和周边楼盘的均价非常接近，若根据如今这样的成本进行销售，利润很难得到保障。国家颁布规定，所购土地两年内必须开工，意味着未来2-3年内以上土地将建成商品房进行销售。依据以上推论，可以看出开发商对未来房地产发展有一个较好的预期。所购土地的开发商基本为国有企业或上市集团，雄厚的资金基础也决定开发商有信心以这样的价格买地。由于今年商品房市场的好转，带动了土地的成交情况，估计在未来上海的土地出售情况会更加活跃根据最新消息，9月初长风7

16、C地块拍出70亿的天价地块，这样一个土地成本必定推动整体上海的房地产均价09年上半年，上海商品房基本上属于去库存的阶段，随着政策的宏观调控，市场刚性需求逐渐的释放，商品房成交量的递增，上海房地产的均价也在逐月递增，在09年5月至6月之间，由于商品房价格的连续攀升，消费者的购买欲再一次受到抑制，成交量在七八月份开始回落，八月份时，供求比基本上达到1：1.参考大部分区域在9-10月份陆续会有楼盘推出，相信金九银十会带来成交量的反弹。针对针对8 8月份均价大幅度攀升的情况，主要由于目前上海房地产豪宅火热的现象造成月份均价大幅度攀升的情况，主要由于目前上海房地产豪宅火热的现象造成，星河湾，黄浦湾，御翠

17、豪庭等豪宅的持续推盘，对全市房地产均价产生较大影响。9月的豪宅市场在量能和价格上可能继续升温，外滩九里、海珀日晖、上海嘉里华庭第五座、新华路1号鹏利海景、四季雅苑均会在9月推盘。上海房地产的均价可能会得到进一步的提升。近一年普通公寓走势近期热点宏观市场相关板块优秀案例整体概况11物业名称物业名称物业地址物业地址物业类别物业类别物业价格物业价格开盘日期开盘日期绿地领域奉贤南桥镇望园路1588弄(近南奉公路)住宅 11000元/平方米 均 2009-07-28 都市雅筑闵行沪闵路3131弄 住宅 8600元/平方米 均 2009-07-05 曹路家苑浦东民区路260弄 住宅12000元/平方米 均

18、 2009-07-25 浦江颐城闵行浦泉路399弄 住宅15000元/平方米 高 2009-07-19 华润置地橡树湾杨浦新江湾城政和路1088号 住宅24000元/平方米 低低 2009-7-25 康桥半岛国际浦东沪南公路2727号 住宅19000元/平方米 高 2009-08-29 绿地公园7号宝山沙浦路205号 住宅12000元/平方米 高 2009-08-15 海洲桃花园浦东沪南公路5469弄208号 住宅8500元/平方米 均 2009-8 上海浦东星河湾浦东锦绣路2580弄 住宅46000元/平方米 低 2009-08-08 浦江智汇园闵行浦江镇联航路1399弄 住宅12000元/

19、平方米 均2009-08景瑞美兰湖岭域宝山罗店北欧新镇罗芬路 住宅+别墅12000元/平方米 高高 2009-08-15 荣域宝山蕰川路1588号 住宅12500元/平方米 均均 2009-8-22 墅外浦东浦东川周公路2826号 住宅15500元/平方米 均均 2009-08-01 毕加索小镇浦东唐安路50弄 住宅+别墅13000元/平方米 均均 2009-08-28 艺泰安邦浦东南六公路399号 住宅7700元/平方米 均均 2009-8-22 郡江国际杨浦宁国路218号 住宅2009-08 周浦万达广场浦东沪南公路年家浜路交叉口 住宅13000元/平方米 均均 2009-08 7-8月全

20、市新推公寓房源项目列表（部分）近期热点宏观市场相关板块优秀案例整体概况1220092009年年7-87-8月上海普通公寓成交面积前十楼盘一览月上海普通公寓成交面积前十楼盘一览项目名称项目名称区域区域成交面积成交面积()成交套数成交套数成交均价成交均价(元元/)1汉斯国际公寓 杨浦 76936 443 24904 2星河湾荟苑 浦东73314 255 50178 3东方城市花园 浦东56664 444 16218 4海洲桃花园 南汇50477 5117152 5金地格林风范城 嘉定48121 58913098 6启航城 青浦47488 5556997 7港西镇商品房 崇明38797 397543

21、1 8保利西子湾城 松江37429 46494329天和湖滨家园 浦东34860 3618073 10滨海名邸 金山33292 28113113 近期热点宏观市场相关板块优秀案例7-8月成交面积前十楼盘整体概况近期热点宏观市场相关板块优秀案例7-8月供应面积前十楼盘整体概况20092009年年7-87-8月上海普通公寓供应面积前十楼盘一览月上海普通公寓供应面积前十楼盘一览项目名称项目名称区域区域供应面积供应面积供应套数供应套数1星河湾一期浦东95,3823222汉斯国际公寓杨浦84,3474843艺泰安邦花园浦东75,8497734海富城市花园浦东60,3455245宝华城市花园虹口59,98

22、26046绿地公园7号宝山58,2525467东方城市花园一期浦东54,3604258金地格林世界四期青浦53,9736409新南家园二期奉贤51,27754610滨海名邸金山51,267424比较发现，图中5个楼盘（汉斯国际、星河湾、东方城市花园、金地格林、滨海名邸）同时出现在成交面积榜单和供应面积榜单内，说明如今市面上的大盘推出后均在2个月内得到很好的去化对于另外5个楼盘，基本上推盘时间都在8月中下旬，故未出现在成交面积十强榜单，但交易情况均较好。147-8月上海各区域住宅成交情况月上海各区域住宅成交情况区域区域成交面积成交面积成交套数成交套数成交面积占比成交面积占比成交套数占比成交套数占

23、比1松江577,2754,69616.05%16.06%2浦东514,9763,89214.32%13.31%3宝山367,2973,42610.21%11.71%4南汇343,6472,8569.56%9.77%5闵行266,4121,9207.41%6.57%6嘉定260,0862,4567.23%8.4%7青浦254,8411,8877.09%6.45%8奉贤221,4501,7896.16%6.12%9金山131,9161,2083.67%4.13%10普陀126,9681,0223.53%3.49%近期热点宏观市场相关板块优秀案例7-8月区域成交面积排行整体概况虽然松江地区排行前十的

24、楼盘只有保利西子湾一个，但是整体的成交水平较好，除了西子湾成交量在3.7万之外，成交量在5000平方以上的楼盘有23个，所以楼盘成交总量第一浦东地区排行第二主要由于一些大盘的推出，星河湾，东方城市花园，天河湖滨花园的成交面积即占去了总量的一半比较各个区域，唯有浦东区域的成交面积占比和成交套数占比相差一个百分点，表明该区域的房型和其他区域的房型相比较大，原因即这两个月间，浦东推出的例如新河湾之类的高端大房型楼盘所致。7-87-8月上海各房型供求信息月上海各房型供求信息房型房型供应面积供应面积成交面积成交面积成交金额成交金额1二房二房1,139,2111,139,2111,350,9021,350

25、,90218,178,090,00018,178,090,0002三房三房523,115523,115819,140819,14013,169,280,00013,169,280,0003联排联排323,760323,760496,413496,4138,416,233,0008,416,233,0004一房一房238,294238,294249,816249,8163,757,935,0003,757,935,0005独栋独栋108,637108,637201,789201,7895,393,468,0005,393,468,0006四房四房168,487168,487194,066194,

26、0665,686,215,0005,686,215,0007复式复式111,032111,032175,383175,3832,767,193,0002,767,193,0008五房五房85,19185,19176,74176,7413,539,252,0003,539,252,0009叠加叠加19,72319,72329,81429,814335,018,300335,018,30010六房六房-99099074,059,08074,059,080近期热点宏观市场相关板块优秀案例7-8月各房型供求一览整体概况受7090政策的限制，如今市面上的主流产品为小户型的两房，这样一个产品也更被顾客所接

27、受两房中值得一提的是诞生了大量的2+1房，这也是如今市场比较流行的创新方式别墅市场，联排别墅的供应面积是最大的，但是依然存在30万方的市场空缺。所有房型中，唯有五房的房型是供大于求的，其中未必说明五房的市场较差，只是在8月份中，例如星河湾的一些高端品质的楼盘推出并未在8月份完全去化所致7-8月份，全市各环线的供求状况普遍供小于求普遍供小于求，但总体来说差距不大。供求之比差距最大的内环内，达供求之比差距最大的内环内，达1 1：2.282.28，而差距最小的为内中环，为，而差距最小的为内中环，为1 1：0.830.83；另外，内外环；另外，内外环1 1：1.271.27，外郊环，外郊环1 1：1.

28、201.20，郊环外，郊环外1 1：1.261.26。从成交的数量来说，外环以内的各个环线成交量较为接近，而外郊环的商品房在消费者眼中的性价比是最高的，成为供求的主力区域。数据显示，各个环线中，只有内中环区域是供大于求的，并非因为内中环所推房源质量不好，主要是由于在8月底星河湾的推出并未在8月完全去化所致。近两月各环线供求和价格比较近期热点宏观市场相关板块优秀案例整体概况17内环内走势由于地理位置的稀缺性，内环内的均价一年来只升不降，而7-8月份在黄浦湾、御翠豪庭等楼盘的推动下，均价达到了3.7万今年累计供求不1：3，7-8月份达到1：7而成交量也相比09年初，有着很大程度的提升，09年第三个

29、季度开始成交量一直保持在18000平方米左右，而供应量除了09年6月份有一次大规模的推盘，基本上其他时间段里新增量都在五万平米以下。在接下来的9-10月份会有一定量的豪宅推出，面对现金这样的一个市场，内环内的价格必然随着其稀缺性只升不降。近期热点宏观市场相关板块优秀案例环线走势1820092009年年7-87-8月内环内普通公寓成交面积前五楼盘一览月内环内普通公寓成交面积前五楼盘一览项目名称项目名称区域区域成交面积成交面积()成交套数成交套数单套平均面积单套平均面积()成交均价成交均价(元元/)1瑞虹新城第三期 虹口26812 21512527451 2浅水湾恺悦名城 普陀22325 1401

30、6028349 3中信和平家园 虹口21846215102251704黄浦湾公寓 黄浦18896 60315508505翠湖天地嘉苑 卢湾15991 10914776673 从房型面积分析，近两月所成交的户型大小与以往相比相对偏小，除了黄浦湾公寓的户型达到300多平米之外，其余户型均相对偏小。9月份之后，前两位楼盘均有大户型房型推出。均价起伏较大，黄浦湾公寓和翠湖天地嘉苑属于豪宅类型，均价较高，而其余楼盘在今后还会推出优势户型，预计均价会有所提升。近期热点宏观市场相关板块优秀案例环线走势内环内近两个月前五楼盘1909年至今内中环的新增供应总量约为70.8万，而成交量为126.7万，供求之比为供

31、求之比为1 1：1.781.78。经历了上半年内中环严重的供不应求之后，造成商品房均价的持续攀升，8月份由于星河湾荟苑的推出，均价达到了3.5万。开发商也加大了内中环的商品房供应，但是由于价格的攀升，成交额受到一定程度的抑制，7-8月份回落至17万平方米左右每月8月份内中环大幅度的波动缘起于8月底星河湾的推出，造成市场供大于求以及价格飙高的现象。预计在9月份将会很快的去化完全。内中环走势近期热点宏观市场相关板块优秀案例环线走势2020092009年年7-87-8月内中环普通公寓成交面积前五楼盘一览月内中环普通公寓成交面积前五楼盘一览项目名称项目名称区域区域成交面积成交面积()成交套数成交套数单

32、套平均面积单套平均面积()成交均价成交均价(元元/)1星河湾荟苑 浦东73314 255 28850178 2东方城市花园 浦东56664 44412816218 3宝华城市花园 虹口25394 2589823651 4尚东国际名园 浦东16320 12113522434 5大华锦绣华城 浦东11426 10510920331 前5名楼盘有4个楼盘的区域在浦东，随着两个中心以及大浦东的概念提出之后，浦东的房地产发展得到的明显的提升星河湾顶级豪宅的推出将内环内的整体均价得到明显的提升除星河湾外，内中环的项目明显平均单套面积更小内中环的项目明显平均单套面积更小，结合其16000-20000元左右的

33、单价，200万左右的总价成为对居住环境和地段有一定要求居住环境和地段有一定要求并且具备一定购买力具备一定购买力的购房者的首选区域。内中环前五楼盘近期热点宏观市场相关板块优秀案例环线走势21中外环走势近期热点宏观市场相关板块优秀案例环线走势经历了3月份的大面积开盘之后，中外环普通公寓的供应量逐渐降低，8月份有所回升，汉斯国际公寓的推盘一定程度上缓解了该区域供不应求的局面。09年8月份之前中外环的新增供应量为117.5万，成交总量为162.6万。供求比为供求比为1 1：1.381.38。中外环的情况和内中环有些类似，8月份均是供大于求以及均价得到了大幅度的提升，主要原因还是因为大盘汉斯国际公寓的推

34、出。2220092009年年7-87-8月中外环普通公寓成交面积前五楼盘一览月中外环普通公寓成交面积前五楼盘一览项目名称项目名称区域区域成交面积成交面积()成交套数成交套数单套平均面积单套平均面积()成交均价成交均价(元元/)1汉斯国际公寓 杨浦76936 44317424904 2中冶尚城 浦东32663 3409613273 3盛世宝邸 宝山284653009514954 4经纬城市绿洲 宝山26042 23411112062 5三花现代城 宝山24819 2848714124 中外环前五楼盘近期热点宏观市场相关板块优秀案例环线走势除汉斯公寓之外，其余热点楼盘都是小户型设计，这也间接证明汉

35、斯公寓热销的原因。除汉斯国际公寓之外，内中环热销楼盘均价也控制在1.4万左右宝山区域有三个热点楼盘推出，随着轨道交通的建设，宝山这块区域已经越来越受到市场的认可。09年8月份之前，外郊环共新增公寓377.8万，总销售557.1万，供求比为供求比为1 1：1.471.47，但由于基数较大，实际供求缺口约为实际供求缺口约为179.3179.3万。万。截止至8月份为止，外郊环均价已突破一万元，相比于今年年初，增幅达到32%。和其他区域一样，成交量在今年下半年逐渐降低。8月份供需基本上成为1：1从年初至今，受市场影响较小，没有较大的波动，7-8月份成交量降低也是一个正常的市场走势，主要原因为外郊环的成

36、交主要以刚性需求为主，泡沫较少，整个外郊环市场的波动不是很大。外郊环走势近期热点宏观市场相关板块优秀案例环线走势2420092009年年7-87-8月外郊环普通公寓成交面积前五楼盘一览月外郊环普通公寓成交面积前五楼盘一览项目名称项目名称区域区域成交面积成交面积()成交套数成交套数单套平均面积单套平均面积()成交均价成交均价(元元/)1海洲桃花园 南汇50477 511997152 2金地格林风范城 嘉定48121 5898213098 3保利西子湾城 松江37429 464819432 4天和湖滨家园 浦东34860 3619780735绿地望海新都 奉贤33289 3639211154 外郊

37、环前五楼盘近期热点宏观市场相关板块优秀案例环线走势外郊环区域购房主要以刚性需求为主，成交面积也主要为两房90平米为主的小房型成交套数明显较其他环线来说较大，均价幅度较大，主要由于区域之间各自发展的情况差异以及产品品质不同所决定郊环外走势近期热点宏观市场相关板块优秀案例上半年，郊环外新增供应量为82.4万，成交总量为99.8万，供求比为供求比为1 1：1.211.21。从成交价格来看，8月份，该区域的成交均价为8858元/,比2月份的价格高出约2000元左右，涨涨幅约为幅约为27.7%27.7%和其他环线不同的是，郊环外的普通商品房成交量一路攀升，并未在7-8月份有下降，新增量也在5月份之后相对

38、的稳定，基本上每月都有15万方的供应量。和其他环线相比，均价也相对的稳定，泡沫相对来说较少。主要原因来自郊环外持续性的刚需决定，并且在这样一个区域，价格泡沫较少，9-10月的降价幅度也不会很大，所以金九银十对郊环外的影响不是很大。环线走势2620092009年年7-87-8月郊环外普通公寓成交面积前五楼盘一览月郊环外普通公寓成交面积前五楼盘一览项目名称项目名称区域区域成交面积成交面积()成交套数成交套数单套平均面积单套平均面积()成交均价成交均价(元元/)1启航城 青浦47488 555866997 2港西镇商品房 崇明38797 397985431 3滨海名邸 金山33292 2811181

39、31134金山新城 金山32728367897421 5保利海上五月花 嘉定20772 272769567郊环外前五楼盘近期热点宏观市场相关板块优秀案例环线走势户型也主要以小户型为主，刚性需求为郊环外主导。随着金山建设城市间铁路，金山地区的楼盘也日渐活跃，有两个楼盘双月的成交量超过3万方。滨海名邸由于定位较高，含有4000的精装修费用，所以导致价格高于其他相关楼盘，户型也相对其他楼盘较大。09年至今各个环线的供求比依次为为内环内1：2.14，内中外1：1.76，中外环1：1.41，外郊环1：1.44，郊环外1：1.21去年的库存基本上已经去化完全，楼市也渐渐活跃，上海一直都处于一个供不应求的阶

40、段，相比较而言，外郊环的房地产最为活跃，但也是需求缺口最大的一个环线。市场需求最大的区域为外郊环，供需最平衡的区域为郊环外。近期热点宏观市场相关板块优秀案例环线走势各环线今年供求一览28可以看出，外郊环和郊环外这8个月的时间内一直保持稳中有升，增量为2638和1736元，但由于基数较低，所以增幅达到32%和24%内环内由于其资源的稀缺性，价格一直保持较高程度的增长，至今涨幅已经达到50%，而内中环和中外环由于八月份有星河湾以及汉斯国际公寓等高品质大盘推出，将各自环线的均价有着较大程度的提升，增量达到16000和7000左右。近期热点宏观市场相关板块优秀案例环线走势各环线今年成交均价一览各环线各

41、环线1-81-8月普通商品房公寓成交均价一览月普通商品房公寓成交均价一览29u成交量在成交量在7-8月之间除了郊环外有略微的上升之外，其他环线都有一定程度的下月之间除了郊环外有略微的上升之外，其他环线都有一定程度的下降，基本上属于正常的一个市场走势，随着降，基本上属于正常的一个市场走势，随着“金九银十金九银十”的到来，相信成交量的到来，相信成交量将会有一定程度的回升。将会有一定程度的回升。u最近最近2个月上海房地产是豪宅的市场，内环内、内中环都有各自的豪宅推出，个月上海房地产是豪宅的市场，内环内、内中环都有各自的豪宅推出，并且在未来并且在未来9-10月依然有续推的趋势。月依然有续推的趋势。u比

42、较之前各个数据显示，环线间最活跃的区域为外郊环，由于轨道交通等各项比较之前各个数据显示，环线间最活跃的区域为外郊环，由于轨道交通等各项设施的投入，进一步的削弱了外郊环的距离劣势，而相对低的总价也更加被客设施的投入，进一步的削弱了外郊环的距离劣势，而相对低的总价也更加被客户所接受。而观察郊环外这个相对而言泡沫较少的环线，持续上涨的成交量说户所接受。而观察郊环外这个相对而言泡沫较少的环线，持续上涨的成交量说明市场还未饱和。明市场还未饱和。u值得注意的是，由于内中环以及中外环进一步发展成熟以及一些高端品质楼盘值得注意的是，由于内中环以及中外环进一步发展成熟以及一些高端品质楼盘的推出，在价格上缩短了与

43、内环内的差距，品质得到进一步的提升。的推出，在价格上缩短了与内环内的差距，品质得到进一步的提升。近期热点宏观市场相关板块优秀案例环线走势环线小结30 另外，板块内的美兰湖高尔夫别墅将其4层的小户型公寓，作为精装修的叠加别墅来销售，其5、6月份的供应量为25640，总成交18239，带装修（4500元标准）均价22052元/。09年上半年，美兰湖板块内无新增可售公寓房源，至5-6月份方有万科琥珀郡园和富长苑共推出约3.4万公寓。随着7月份底，景瑞欧兰高邸的开盘，罗店板块的供应量达到6万方，也带动了8月份成交量的回升，达到2万5千多方，价格在5月-7月之间万科等一些品质楼盘的拉升而飙升的情况下，在

44、8月份也趋于平缓，控制在12264元。近期热点宏观市场相关板块优秀案例罗店板块今年公寓供求一览31开盘日期开盘日期新推房源新推房源主力户型主力户型对外报价对外报价成交均价成交均价8月8日下半年分3批销售3万方三房90；四-五房18012000至今销售过半，均价10982元景瑞嶺域近期热点宏观市场相关板块优秀案例罗店板块板块动态32自今年春节后，顾村板块的供应量主要集中在保利叶上海和旭辉依云湾两个项目，其中除了六月份旭辉新推了3.9万方之外，其余几月个的新增房源均为保利叶上海项目。时间推至8月份之时，随着新天地荻泾花园和东方帕堤欧小城两盘的大量推盘，版块内供应量得到大幅度的提升，但相对而言，市场

45、的成交量在6月份之后，逐月递减。价格也在6、7月份的提升之后，小幅度的回落，停留在11436元 近期热点宏观市场相关板块优秀案例顾村板块今年公寓供求一览33开盘日期开盘日期新推房源新推房源主力户型主力户型对外报价对外报价成交均价成交均价8月15日约300套二房90；三房103-13010000-1100011448绿地7号东方帕堤欧开盘日期开盘日期新推房源新推房源主力户型主力户型对外报价对外报价成交均价成交均价8月22日340套一房70两房90；1250013589近期热点宏观市场相关板块优秀案例顾村板块板块动态开盘日期开盘日期新推房源新推房源主力户型主力户型对外报价对外报价成交均价成交均价8

46、月29日两房81-88；1200015478保利叶上海开盘日期开盘日期新推房源新推房源主力户型主力户型对外报价对外报价成交均价成交均价7月18日最后一栋小高层一房78；两房881200010073旭辉依云湾截止今年上半年，周康板块的新增市场供应量主要集中在绿洲康城E-14地块、保利林语溪和金柳湾新贵居三个项目，其余去化的均为前期的存量房。经历了09年上半年的火热销售之后，开发商加大了该地区的供应量，七八月份有大量的商品房供应，但随着一直攀升的价格，板块内的成交量在近两个月回落，成交量均只有当月供应量的一半，主要的成交量主要集中在保利林语溪，海富城市花园，绿地康林公寓三个楼盘。近期热点宏观市场相

47、关板块优秀案例周康板块今年公寓供求一览35保利林语溪康桥半岛 近期热点宏观市场相关板块优秀案例周康板块板块动态绿地东上海开盘日期开盘日期新推房源新推房源（套数）（套数）新推户型新推户型对外报价对外报价成交均价成交均价7月30日28813000-1600014334开盘日期开盘日期新推房源新推房源（套数）（套数）新推户型新推户型对外报价对外报价成交均价成交均价8月16日公寓164套，商铺32套70-72 一房82-83 两房一卫120两房两卫121-135三房14000-1900020227开盘日期开盘日期新推房源新推房源（套数（套数or）新推户型新推户型对外报价对外报价成交均价成交均价7月4日

48、252，目前已售20788-100 两房137-139 三房12000-13000128248月29日272，实际推出108套，目前售14套93 两房一卫115 两房两卫135 三房145005-8月，周康板块共推出10万的别墅，主要是上河院、东丰林居和保利林语溪以及8月份新推出的绿地康林公寓项目。八月份主要成交时的新开盘的绿地项目，成交均价为2.9万，因此也提升了当月版块内别墅的均价，而七月份主要去化的别墅为上河院，去化量达到1.5万方。板块内目前叠加产品（东丰林居）成交价格约为12000元/左右，联排均价约在18000-21000元/（保利林语溪的价格更接近于三林板块，达27000元/），

49、独栋项目约为28000-33000元/近期热点宏观市场相关板块优秀案例周康板块今年别墅供求一览3709年2季度（4-6月）在这相对这过去八个月时间里成交量较大，月均成交量基本在1.5万左右。但去化的房源基本仍为09年之前的存量房，目前无新增房源。由于7-8月份去化的办公楼主要为禹洲燕海国际大厦，金桥中环大厦 等相对高端的办公楼，所以在近两个月价格得到了提升，在8月末达到近1.6万近期热点宏观市场相关板块优秀案例金桥板块今年办公楼供求一览38由于目前梅陇春申板块可售新房不多，成交量也很少，而且存量房也仅剩2000左右，所以造成数据有较大的波动，并没有较大的研究意义，不过当地目前商品房的均价基本维

50、持在1.2万左右。近期热点宏观市场相关板块优秀案例春申板块今年公寓供求一览3909年上半年新江湾板块内交易主要以去库存为主，从下半年开始，随着合生江湾国际公寓，华润置地盛世豪园以及八月份的汉斯国际大量推盘，该板块交易日渐活跃。8月份，随着汉斯国际公寓一次性8万方的推盘，快速了加快了整个地区的去化量，房地产均价也由于汉斯国际公寓而提升到近2.5万元的均价。另外，这一年来新江湾区域内网上的办公楼成交记录为0，而供应量只有中原商都在今年年初提供了4000平方米的办公。商业方面，中原商都有着11521平方米的商业业态，至今新江湾板块商业的去化量为5971平方米，均价在13174元。近期热点宏观市场相关