【精品】XX项目销售计划研判56页精品ppt课件.ppt

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1、XX项目销售计划研判56页2.2.从市场的角度研判销售计划从市场的角度研判销售计划2.12.1首次置业产品线首次置业产品线琥珀、四季琥珀、四季90+竞争范围选择：宝山除东城板块的竞争范围选择：宝山除东城板块的70-110平米的产品平米的产品琥珀郡园四季花城康桥水都经纬城市大华梧桐上上 海海首次置业产品线综合评级：万科琥珀首次置业产品线综合评级：万科琥珀C，万科四季，万科四季B，康桥水都，康桥水都A，经纬城市，经纬城市 B,大华梧桐大华梧桐B土地属性土地属性万科琥珀万科琥珀万科四季万科四季康桥水都康桥水都经纬城市经纬城市大华梧桐大华梧桐优势绿化环境好离市中心19公里离市中心17公里，紧临北上海商

2、业中心，和1号线地铁站。离市中心13公里，配套齐全，离市中心8公里，离轨道站800米配套齐全劣势离市中心23公里，目前无便利性商业离1，3号线2.7公里，离商业配套有一定距离评级DCBBA产品力产品力万科琥珀万科琥珀万科四季万科四季康桥水都康桥水都经纬城市经纬城市大华梧桐大华梧桐优势立面品质感强社区规模大，装修社区规模大，户型功能强，立面品质感强百万平米社区，户型舒适社区规模大，户型功能强，单体吸引客户劣势户型功能性一般户型功能性一般毛坯毛坯毛坯评级BBBCA总价总价万科琥珀万科琥珀万科四季万科四季康桥水都康桥水都经纬城市经纬城市大华梧桐大华梧桐主流总价85万90万85万87万112万评级CB

3、AAD上上 海海琥珀、四季琥珀、四季90+白马、花园小城白马、花园小城90+竞争范围选择：新桥、江川、颛桥、九亭板块竞争范围选择：新桥、江川、颛桥、九亭板块70-100平米的产品平米的产品花园小城奥园九城湖滨白马花园绿洲香岛假日景苑鑫都城云天绿洲上上 海海龙翔公寓白马、花园小城白马、花园小城90+首次置业首次置业产品线综合评级：产品线综合评级：花园小城花园小城C，白马花园，白马花园B，奥园奥园A，绿洲香岛绿洲香岛A，假日景苑，假日景苑C土地属性土地属性万科花园小城万科花园小城万科白马花园万科白马花园奥林匹克花园奥林匹克花园绿洲香岛绿洲香岛假日景苑假日景苑优势产业园区支撑大环境较好有轨道交通支撑

4、，社区成熟社区环境成熟轨道交通支撑劣势缺少轨道交通，化工污染比较差交通较差，配套不成熟周边环境比较乱，东面为轨道交通车辆段整体环境一般，配套一般整体环境一般，配套一般评级DCACB产品力产品力万科花园小城万科花园小城万科白马花园万科白马花园奥林匹克花园奥林匹克花园绿洲香岛绿洲香岛假日景苑假日景苑优势立面品质感强，户型功能全，装修立面品质感强，户型功能全，装修内部功能较全，装修，社区居住氛围佳立面品质感强，户型舒适，装修品质高一般，毛坯劣势评级BAAAC总价总价万科花园小城万科花园小城万科白马花园万科白马花园奥林匹克花园奥林匹克花园绿洲香岛绿洲香岛假日景苑假日景苑主流总价85万75-99万85万

5、90万100万评级ABAAC上上 海海白马、花园小城白马、花园小城90+上上 海海分面积段，万科对比片区分面积段，万科对比片区0808年年1-91-9月月分总价段，万科对比片区分总价段，万科对比片区0808年年1-91-9月月从成交面积结构：从成交面积结构：白马和花园小城90产品处于市场主力的为80-110平米，此区间销售率较高。但是销售率低于70-80平米的市场。从成交总价结构：从成交总价结构：白马和小城处于市场的主力成交总价70-110万，但是60-70万的市场容量更大。白马09年产品总价在70-110万mini洋房，市场容量较大。小城09年产品总价在80-90万，明显高于今年的产品总价，

6、预计销售有一定的压力。09年竞争板块如九亭价格会调整，总价段下降，对2个项目造成总价的竞争压力。市场规模和份额市场规模和份额：去化和价格趋势：去化和价格趋势：未来市场容量和万科去化预测未来市场容量和万科去化预测 09年年可售可售09年年销售销售率率09年成年成交预判交预判09年年均价均价月均月均去化去化套数套数上市上市时间时间片区片区626054%33489000279白马白马447100%44711000453月月小城小城65058%3809500326月月10年年可售可售10年年销售销售率率10年成年成交预判交预判10年年均价均价月均月均去化去化套数套数上市上市时间时间片区片区500070

7、%35009200292小城小城48977%3809500323月月1-9月月可售可售1-9月月成交成交1-9月销月销售率售率1-9月万月万科份额科份额1-9月销售月销售速度速度片区片区5328290854%323白马白马43340594%18%45小城小城21816978%7%19l1-9月，板块成交表现良好，价格处于相对稳定。月，板块成交表现良好，价格处于相对稳定。l白马白马90+产品去化稳定，产品去化稳定，9月份价格明显下调。月份价格明显下调。市场结论和策略建议市场结论和策略建议片区成交片区成交白马花园白马花园上上 海海白马、花园小城白马、花园小城90+区域需求量大。区域需求量大。白马销

8、售计划可实现。白马销售计划可实现。花园小城总价有一定的压力，完成销售计花园小城总价有一定的压力，完成销售计划有一定难度。划有一定难度。花园小城花园小城3房房上上 海海分面积段，万科对比片区分面积段，万科对比片区0808年年1-91-9月月分总价段，万科对比片区分总价段，万科对比片区0808年年1-91-9月月从成交面积结构：从成交面积结构：花园小城三房产品处于片区主力成交区间，销售率一般。从成交总价结构：从成交总价结构：花园小城三房产品09年上市总价在130万左右，位于片区主力总价区间内。销售计划研判：销售计划研判：09年可售年可售56套，计划可完成。套，计划可完成。竞争范围选择：新桥、江川、

9、颛桥、九亭板块竞争范围选择：新桥、江川、颛桥、九亭板块120-160平米的产品平米的产品竞争范围界定为：三林、北蔡、周康板块竞争范围界定为：三林、北蔡、周康板块70-110平米平米金色里程、金色城市金色里程、金色城市90+三林板块三林板块川川杨杨河河北蔡板块北蔡板块金色雅筑金色里程金地湾流域大华锦绣华城金谊河畔金色城市绿洲康城电信园A区1、2、3地块康桥镇0号地块A街坊商品房绿地东上海东丰林居明天华城l金色城市主要竞争范围在三林、北蔡板块金色城市主要竞争范围在三林、北蔡板块l2010年之后周康预计有大量新盘上市，竞争格局将发生变化年之后周康预计有大量新盘上市，竞争格局将发生变化上上 海海首次置

10、业产品线综合评级：金色里程首次置业产品线综合评级：金色里程B、金色城市、金色城市C、湾流域、湾流域A、锦绣华城、锦绣华城B、金、金谊河畔谊河畔C土地属土地属性性金色里程金色里程金色城市金色城市金地湾流域金地湾流域大华锦绣华城大华锦绣华城金谊河畔金谊河畔优势配套完善大型绿地和市政配套规划距地铁近，环境好配套完善据地铁近劣势北面临高压线目前城市界面较差，周边配套不完善 配套不完善，北临中环上南路环境不佳评级BCBAB产品力产品力金色里程金色里程金色城市金色城市金地湾流域金地湾流域大华锦绣华城大华锦绣华城金谊河畔金谊河畔优势面积紧凑百万超大规划社区，北面绿地景观资源调整后2房产品附加值高多层洋房产品

11、附加值高百万大盘，成熟社区区域大盘，户型舒适劣势舒适度不够90+3房舒适度不够小高层临中环毛坯，小高层户型不佳毛坯，品质一般评级BC多层洋房A；小高层公寓C电梯洋房A，小高层CC总价总价金色里程金色里程金色城市金色城市金地湾流域金地湾流域大华锦绣华城大华锦绣华城金谊河畔金谊河畔主流总价130-140万115-125万洋房 130-150万小高层120-130万小高层 135-155万135-155万评级A AACB上上 海海金色里程、金色城市金色里程、金色城市90+金色城市、金色里程金色城市、金色里程90+上上 海海分面积段，万科对比片区分面积段，万科对比片区0808年年1-91-9月月分总价

12、段，万科对比片区分总价段，万科对比片区0808年年1-91-9月月从成交面积结构：从成交面积结构：金色城市和金色里程90产品处于片区主力成交区间，且销售率较高。从成交总价结构：从成交总价结构：金色城市90产品09年上市预计价格13500元/平米，总价120万，由于产品的竞争力较里程弱，总价差价较少，价格竞争压力大。金色里程90产品09年上市预计价格15000元/平米，总价135万，处于板块主力总价段内，目前板块成交价格相对稳定，所以市场容量较大。120-150万切开市场规模和份额市场规模和份额：去化和价格趋势：去化和价格趋势：l6月之后，板块价格下跌，随着价格持续下行成交量反弹月之后，板块价格

13、下跌，随着价格持续下行成交量反弹l金色雅筑低价策略实现高销售率金色雅筑低价策略实现高销售率万科金色雅筑成交万科金色雅筑成交片区成交片区成交1-9月月可售可售1-9月月成交成交1-9月销月销售率售率1-9月万月万科份额科份额1-9月销月销售速度售速度片区片区2670205077%45%228雅筑雅筑88585997%42%95里程里程1086056%3%50未来市场容量和万科去化预测：未来市场容量和万科去化预测：09年年可售可售销售率销售率成交成交均价均价月均套月均套数数上市上市时间时间片区片区412860%247713200206里程里程70573%54015000453月月城市城市43276

14、%33013500333月月10年年可售可售销售率销售率成交成交均价均价月均套月均套数数上市上市时间时间片区片区464467%315013500262里程里程213100%21315000501月月城市城市73280%58014000483月月市场结论和建议：市场结论和建议：上上 海海金色里程、金色城市金色里程、金色城市90+市场首置供求旺盛。市场首置供求旺盛。里程里程09年销售年销售700套有一定难度。如果调套有一定难度。如果调整价格可以完成销售量。整价格可以完成销售量。城市的产品总价有一定的压力，城市的产品总价有一定的压力，09和和10年年完成计划有一定难度。完成计划有一定难度。2.22.

15、2首次改善产品线首次改善产品线城花新园城花新园90+竞争范围选择：七宝、九亭、大古美梅陇板块竞争范围选择：七宝、九亭、大古美梅陇板块70-100平米的产品平米的产品城花新园九城湖滨奥园绿庭尚城新时代富嘉上上 海海城花新园城花新园90+首次置业产品线综合评级：首次置业产品线综合评级：万科城花新园万科城花新园A-，奥园奥园B，绿庭尚城绿庭尚城B，新时代富嘉花园新时代富嘉花园C土地属性土地属性万科城花新园万科城花新园奥林匹克花园奥林匹克花园绿庭尚城绿庭尚城新时代富嘉花园新时代富嘉花园优势虹桥交通枢纽核心辐射区，七宝成熟片区,地铁上盖运动主题会所，成熟社区距离轨道交通站点较近社区成熟，距离中心城区距离

16、较近劣势飞机航道、火车线路、中春路车流较多商业不够成熟，交通拥堵商业不够成熟，交通拥堵缺少轨道交通支撑评级ACCB产品力产品力万科城花新园万科城花新园奥林匹克花园奥林匹克花园绿庭尚城绿庭尚城新时代富嘉花园新时代富嘉花园优势立面品质感强，装修社区规模大，装修社区规模大，户型功能强社区规模中等，品质一般劣势户型功能性一般户型功能性一般毛坯毛坯评级ABBC总价总价万科城花新园万科城花新园奥林匹克花园奥林匹克花园绿庭尚城绿庭尚城新时代富嘉花园新时代富嘉花园主流总价144万89万85万130万评级CAAC上上 海海城花新园城花新园90+上上 海海分面积段，万科对比片区分面积段，万科对比片区0808年年1

17、-91-9月月分总价段，万科对比片区分总价段，万科对比片区0808年年1-91-9月月从成交面积结构：从成交面积结构：片区最主力成交面积段在80-100平米，城花新园90产品处于此区间，但是片区除了70-80平米销售率较高，首次置业产品整体销售率偏低。从成交总价结构：从成交总价结构：片区主力总价在80-110万。城花新园90产品总价130-160万，处于板块较高水平，板块120万以上的产品年去化321套，容量有限，所以面临容量的风险。临近的九亭板块存在大量90产品,且价格呈现下降趋势，会对本项目形成部分客户分流。城花新园城花新园90+市场规模和份额市场规模和份额：去化和价格趋势：去化和价格趋势

18、：未来市场容量和万科去化预测：未来市场容量和万科去化预测：09年年可售可售销售销售率率成交成交均价均价月均月均套数套数上市时上市时间间片区片区384042%160010000135万科万科212100%21216000306月月10年年可售可售销售销售率率成交成交均价均价月均月均套数套数上市时上市时间间片区片区544040%220010300183万科万科26480%21217600357月月1-9月月可售可售1-9月月成交成交1-9月销月销售率售率1-9月万月万科份额科份额1-9月销售月销售速度速度片片区区3057121754%135套套/月月奥奥园园38333688%28%37套套/月月l

19、1-9月，板块成交量始终保持在相对稳定的状态，价月，板块成交量始终保持在相对稳定的状态，价格自格自7月份后明显下调。月份后明显下调。l奥园新增表现良好，奥园新增表现良好，8月份价格下调拉动成交。月份价格下调拉动成交。市场结论和策略建议市场结论和策略建议片区成交片区成交奥林匹克奥林匹克上上 海海10年销售价格较高，完成销售计划有一定年销售价格较高，完成销售计划有一定难度。难度。城花具有较好的客户基础，如果价格合理城花具有较好的客户基础，如果价格合理会，成交量可以提升。会，成交量可以提升。城花新园城花新园135竞争范围选择：七宝、九亭、大古美梅陇板块竞争范围选择：七宝、九亭、大古美梅陇板块120-

20、160平米的产品平米的产品城花新园皇都花园新时代富嘉花园东方花园贝尚湾上上 海海城花新园城花新园135首首次改善次改善产品线综合评级：产品线综合评级：万科城花新园万科城花新园B，皇都花园皇都花园B，贝尚湾贝尚湾B，新时代富嘉花园新时代富嘉花园C土地属性土地属性万科城花新园万科城花新园皇都花园皇都花园贝尚湾贝尚湾新时代富嘉花园新时代富嘉花园优势成熟配套,紧邻地铁站商业成熟，交通便捷距离轨道交通站点较近，。社区成熟，距离中心城区距离较近劣势位于飞机航道、火车道附近、中春路车流较多距离轨道交通略远商业不够成熟，交通拥堵缺少轨道交通支撑评级BACB产品力产品力万科城花新园万科城花新园皇都花园皇都花园贝

21、尚湾贝尚湾新时代富嘉花园新时代富嘉花园优势立面品质感强，装修，3房现代简约，2房社区规模大，户型功能强社区规模中等，品质一般劣势户型功能性一般户型结构一般，毛坯毛坯评级AA-BC总价总价万科城花新园万科城花新园皇都花园皇都花园贝尚湾贝尚湾新时代富嘉花园新时代富嘉花园主流总价243万266万140万200万评级CCAB上上 海海城花新园城花新园135上上 海海分面积段，万科对比片区分面积段，万科对比片区0808年年1-91-9月月分总价段，万科对比片区分总价段，万科对比片区0808年年1-91-9月月从成交面积结构：从成交面积结构：城花新园三房135产品处于片区主力成交区间，销售率较140-16

22、0平米较低。从成交总价结构：从成交总价结构：城花新园三房产品09年上市主力总价在250万上下，处于片区主力总价段内，属于片区传统改善型产品，市场接受度较大。城花新园城花新园135市场规模和份额市场规模和份额：去化和价格趋势：去化和价格趋势：未来市场容量和万科去化预测：未来市场容量和万科去化预测：09年年可售可售销售销售率率成交成交均价均价月均月均套数套数上市时上市时间间片区片区228355%125512500105万科万科88100%8818000136月月10年年可售可售销售销售率率成交成交均价均价月均月均套数套数上市时上市时间间片区片区208363%132013000110万科万科1768

23、0%14019200237月月1-9月月可售可售1-9月月成交成交1-9月销月销售率售率1-9月万月万科份额科份额1-9月销售月销售速度速度片片区区2545126250%140套套皇皇都都26110741%8%12套套l1-9月，板块成交量持续下降，月，板块成交量持续下降，9月份跌至谷底。月份跌至谷底。l皇都花园成交低迷，价格未见下调。皇都花园成交低迷，价格未见下调。市场结论和策略建议市场结论和策略建议片区成交片区成交皇都花园皇都花园上上 海海板块板块120-160首改产品供应逐渐萎缩，板首改产品供应逐渐萎缩，板块改善型客户基础多，预计块改善型客户基础多，预计09年销售可实年销售可实现。现。1

24、0年完成销售流量有一定难度。年完成销售流量有一定难度。济阳路济阳路145、金色城市、金色城市140上上 海海竞争范围界定为：三林、北蔡、周康板块竞争范围界定为：三林、北蔡、周康板块120-160平米平米三林板块三林板块川川杨杨河河北蔡板块北蔡板块金色雅筑金色里程金地湾流域大华锦绣华城金谊河畔金色城市绿洲康城电信园A区1、2、3地块康桥镇0号地块A街坊商品房绿地东上海东丰林居明天华城l金色城市主要竞争范围在三林、北蔡板块金色城市主要竞争范围在三林、北蔡板块l2010年之后周康预计有大量新盘上市，竞争格局将发生变化年之后周康预计有大量新盘上市，竞争格局将发生变化首次置业产品线综合评级：首次置业产品

25、线综合评级：济阳路项目济阳路项目B，尚东国际尚东国际C，金谊河畔金谊河畔B，锦绣华城锦绣华城A土地属性土地属性济阳路项目济阳路项目金色城市金色城市绿洲康城绿洲康城尚东国际尚东国际金谊河畔金谊河畔锦绣华城锦绣华城优势距离中心城区近大型绿地和市政配套规划临近中环,紧邻地铁站点临近中环,较地铁站点800米社区成熟，距离中心城区距离较近劣势临卢浦大桥引桥,交通不够便捷目前城市界面较差，配套不完善外环外离恒大建材市场近评级A-BCBB-A产品力产品力济阳路项目济阳路项目金色城市金色城市绿洲康城绿洲康城尚东国际尚东国际金谊河畔金谊河畔锦绣华城锦绣华城优势90+55三代居,功能更强,立面好,装修U5产品力较

26、强低密度，立面较好,毛坯建筑单体较好社区规模大，产品品质一般,自身配套强劣势项目规模小高层高层，品质一般毛坯毛坯评级A-BCABB+总价总价济阳路项目济阳路项目金色城市金色城市绿洲康城绿洲康城尚东国际尚东国际金谊河畔金谊河畔锦绣华城锦绣华城主流总价260万200万110-140万250万200万220万评级CBACAB上上 海海济阳路济阳路145、金色城市、金色城市140济阳路济阳路145、金色城市、金色城市140上上 海海分面积段，万科对比片区分面积段，万科对比片区0808年年1-91-9月月分总价段，万科对比片区分总价段，万科对比片区0808年年1-91-9月月从成交面积结构：从成交面积结

27、构：济阳路项目145三房和金色城市140三房产品均为片区非主力三房面积段，销售率很低。从成交总价结构：从成交总价结构：济阳路项目145三房260万，市场份额较小，1-10月成交32套，容量很小。金色城市140三房产品总价200万，其中200万总价段是区域三房主力总价段，但是属于高总价段。而金色城市的竞争力相对湾流域，大华锦绣竞争力较弱，总价竞争压力大。市场规模和份额市场规模和份额：去化和价格趋势：去化和价格趋势：未来市场容量和万科去化预测：未来市场容量和万科去化预测：09年年可售可售销售销售率率成交成交均价均价月均月均套数套数上市时上市时间间片区片区146065%9491200080济阳济阳1

28、0856%6618000229月月10年年可售可售销售销售率率成交成交均价均价月均月均套数套数上市时上市时间间片区片区120071%8501250071济阳济阳42100%421800081月月城市城市108100%10814500113月月1-9月月可售可售1-9月月成交成交1-9月销月销售率售率1-9月项月项目份额目份额1-9月销售月销售速度速度片片区区152790360%100尚尚东东1274535%15%5l1-9月，板块成交量相对稳定，价格保持平稳。月，板块成交量相对稳定，价格保持平稳。l尚东国际成交低迷，价格保持高位稳定。尚东国际成交低迷，价格保持高位稳定。市场结论和策略建议市场结

29、论和策略建议片区成交片区成交尚东国际尚东国际上上 海海济阳路济阳路145、金色城市、金色城市140板块板块120-160首改产品供应逐渐萎缩。首改产品供应逐渐萎缩。预计销售计划可实现。预计销售计划可实现。2.32.3再次改善产品线再次改善产品线白马联排和燕南园白马联排和燕南园竞争范围选择：新桥、江川、颛桥、九亭板块竞争范围选择：新桥、江川、颛桥、九亭板块180-240平米的产品平米的产品燕南园依云郡白马花园丽水馨庭雷丁小城合生城邦城上上 海海白马联排和燕南园白马联排和燕南园首次置业首次置业产品线综合评级：产品线综合评级：燕南园燕南园C，白马花园，白马花园B，依云郡依云郡B，雷丁小城雷丁小城C，

30、丽水馨庭，丽水馨庭B-土地属性土地属性万科燕南园万科燕南园万科白马花园万科白马花园依云郡依云郡雷丁小城雷丁小城丽水馨亭丽水馨亭优势区域交通新闵别墅区大环境较好有轨道交通支撑，社区成熟新闵别墅区大环境较好劣势缺少轨道交通交通较差，配套不成熟周边环境比较乱，东面为轨道交通车辆段整体环境一般，配套一般，交通配套一般交通较差，配套不成熟评级ABA-CB产品力产品力万科燕南园万科燕南园万科白马花园万科白马花园依云郡依云郡雷丁小城雷丁小城丽水馨亭丽水馨亭优势项目容积率低180平米户型紧凑，功能全立面品质感强，户型功能强一般，毛坯劣势户型结构较差立面无质感，产品规划一般评级BABCC总价总价万科燕南园万科燕

31、南园万科白马花园万科白马花园依云郡依云郡雷丁小城雷丁小城丽水馨亭丽水馨亭主流总价400万330万290万270万180万评级CCBBA上上 海海白马联排和燕南园白马联排和燕南园上上 海海分面积段，万科对比片区分面积段，万科对比片区0808年年1-91-9月月分总价段，万科对比片区分总价段，万科对比片区0808年年1-91-9月月从成交面积结构：从成交面积结构：燕南园和白马花园联排产品均处于片区主力联排面积段，且销售率较高。从成交总价结构：从成交总价结构：燕南园和白马花园联排产品均处于片区主力成交总价段内。但是300万以下的总价市场份额明显高于400万以上的。目前竞争对手纷纷调低价格，所以09年

32、总价将进一步下调，所以未来价格竞争压力白马白马180联排联排市场规模和份额市场规模和份额：去化和价格趋势：去化和价格趋势：未来市场容量和万科去化预测：未来市场容量和万科去化预测：09年年可售可售销售销售率率成交成交均价均价月均月均套数套数上市上市时间时间片区片区105064%6641400050白马白马19562%12016500103月月燕南燕南70100%702000061月月10年年可售可售销售销售率率成交成交均价均价月均月均套数套数上市上市时间时间片区片区97073%7001450063白马白马75100%7516500111月月1-9月月可售可售1-9月月成交成交1-9月月销售率销售

33、率1-9月万月万科份额科份额1-9月销月销售套数售套数片区片区115466458%73白马白马17014083%20%12燕南园燕南园1236049%9%7l1-9月，板块成交表现良好，成交价格处于下降通道。月，板块成交表现良好，成交价格处于下降通道。l白马联排产品白马联排产品6月后销售受阻，价格无明显下降。月后销售受阻，价格无明显下降。市场结论和策略建议市场结论和策略建议片区成交片区成交白马花园白马花园上上 海海燕南园燕南园板块供应逐年缓慢缩小，为万科提供机会。板块供应逐年缓慢缩小，为万科提供机会。万科产品总价较高，销售计划实现由一定难度。万科产品总价较高，销售计划实现由一定难度。如果价格作

34、适当调整，可以提升销售速度。如果价格作适当调整，可以提升销售速度。赵巷晶园赵巷晶园180竞争范围选择：青浦、松江竞争范围选择：青浦、松江160-220平米的产品，平米的产品，220-260平米市场平米市场赵巷晶园合生朗庭山水四季莫奈花园滟澜山上上 海海赵巷晶园赵巷晶园180再次改善再次改善产品线综合评级：产品线综合评级：赵巷叠加赵巷叠加C，赵巷联排，赵巷联排C，莫奈花园莫奈花园B，合生朗庭合生朗庭B，山水四季山水四季B土地土地属性属性赵巷赵巷180180叠加叠加赵巷赵巷220-240联排联排合生朗庭合生朗庭莫奈花园莫奈花园山水四季山水四季龙湖联排龙湖联排优势成熟配套,邻地铁站成熟配套,邻地铁站

35、生活配套相对成熟临赵巷国际别墅社区，周边自然环境较好临轨道交通站点，配套相对成熟赵巷别墅社区，周边自然环境好劣势距离传统赵巷别墅区有一定距离距离传统赵巷别墅区有一定距离距离传统赵巷别墅区有一定距离距离轨道交通略远距离快速干道出入口有一定距离评级CCCBBB产品产品力力赵巷赵巷180180叠加叠加赵巷赵巷220-240联排联排合生朗庭合生朗庭莫奈花园莫奈花园山水四季山水四季龙湖联排龙湖联排优势立面品质感强，附加值高户型好社区规模大，户型功能强联排立面品质较强，联排大规模项目，附加值较多，联排社区景观能力强劣势户型功能性一般社区规划一般，栋距近，无花园小区规划一般，产品结构弱户型结构一般，立面品质

36、一般户型层高多，径深长评级BBBBAA总价总价赵巷赵巷180180叠加叠加赵巷赵巷220-240联排联排合生朗庭合生朗庭莫奈花园莫奈花园山水四季山水四季龙湖联排龙湖联排主流总价252万440万220万200万260万470万评级BCAABC上上 海海上上 海海赵巷晶园别墅赵巷晶园别墅分面积段，万科对比片区分面积段，万科对比片区0808年年1-101-10月月分总价段，万科对比片区分总价段，万科对比片区0808年年1-101-10月月从成交面积结构：从成交面积结构：赵巷晶园180平米叠加和220平米联排处于片区主力成交段，且销售率表现最佳。从成交总价结构：从成交总价结构：赵巷晶园180平米叠加处

37、于市场主力的200-250万总价段，容量较大。赵巷晶园220平米联排，总价440万的总价在400-500万，片区市场容量3套/月，容量较小。赵巷晶园赵巷晶园180市场规模和份额市场规模和份额（赵巷和泗泾片区）去化和价格趋势：去化和价格趋势：未来市场容量和万科去化预测：未来市场容量和万科去化预测：09年年可售可售销售销售率率成交成交均价均价月均月均套数套数上市时上市时间间片区片区43868%3002518013417%341400099月月10年年可售可售销售销售率率成交成交均价均价月均月均套数套数上市时上市时间间片区片区46868%3182718017343%14014000132月月1-9月

38、月可售可售1-9月月成交成交1-9月销月销售率售率1-9月项月项目份额目份额1-9月销售月销售速度速度片区片区29025287%28套套/月月合生合生朗庭朗庭13111386%45%13套套/月月l1-9月，板块成交保持稳定，价格处于相对较低水平。月，板块成交保持稳定，价格处于相对较低水平。l合生朗庭表现出价格优势，快速去化。合生朗庭表现出价格优势，快速去化。市场结论和策略建议市场结论和策略建议片区成交片区成交合生朗庭合生朗庭上上 海海项目总价不具有竞争力，项目总价不具有竞争力，10年完成销售年完成销售计划有一定难度。计划有一定难度。赵巷晶园赵巷晶园220市场规模和份额市场规模和份额：去化和价

39、格趋势：去化和价格趋势：未来市场容量和万科去化预测：未来市场容量和万科去化预测：09年年可售可售销售销售率率成交成交均价均价月均月均套数套数上市时上市时间间片区片区25636%90134007万科万科10130%282000079月月10年年可售可售销售销售率率成交成交均价均价月均月均套数套数上市时上市时间间片区片区35037%1301400011万科万科15446%702000061月月1-9月月可售可售1-9月月成交成交1-9月销月销售率售率1-9月项月项目份额目份额1-9月销售月销售速度速度片区片区1605233%6套套/月月合生合生朗庭朗庭341030%19%3套套/月月l1-9月，板

40、块成交逐步下降，价格处于相对较低水平。月，板块成交逐步下降，价格处于相对较低水平。l山水四季城成交表现良好，价格稳步增长。山水四季城成交表现良好，价格稳步增长。市场结论和策略建议市场结论和策略建议片区成交片区成交山水四季山水四季上上 海海项目总价不具有竞争力，项目总价不具有竞争力，10年完成销售年完成销售计划有一定难度。计划有一定难度。蓝山联排及合院、里程及名郡联排蓝山联排及合院、里程及名郡联排上上 海海l设定范围为浦东、南汇周康板块、浦江城板块，总价设定范围为浦东、南汇周康板块、浦江城板块，总价500-1000万的别墅产品万的别墅产品l整个东区范围内目前整个东区范围内目前600-1000万在

41、售项目不多，主要集中在北蔡、三林板块万在售项目不多，主要集中在北蔡、三林板块l未来未来2010年后周康板块中海、保利项目上市，将加剧竞争年后周康板块中海、保利项目上市，将加剧竞争湾流域湾流域新浦江城新浦江城浦发博园浦发博园万科深蓝万科深蓝一品漫城一品漫城主力总价主力总价1000万以上万以上主力总价主力总价500-1000万万主力总价主力总价500万以下万以下中环线中环线三林三林浦江板块浦江板块周康板块周康板块万科金色里程万科金色里程中海项目预计10年上市保利项目预计10年上市万科金色名郡万科金色名郡中科大学村中科大学村北蔡北蔡大华锦绣华城大华锦绣华城金桥金桥张江张江欧泊圣堡欧泊圣堡阳光花城阳光

42、花城长城中环墅长城中环墅主要竞争范围：浦东、南汇周康、浦江镇板块主要竞争范围：浦东、南汇周康、浦江镇板块土地属性土地属性万科蓝山小城万科蓝山小城金色名郡金色名郡金色城市金色城市金地湾流域金地湾流域大华锦绣华城大华锦绣华城尚东国际尚东国际优势浦东产业园区支撑中环内，地铁已通大型绿地和市政配套规划中环城市别墅,三林公园,配套完善，中环内中环内，地铁已通劣势非传统别墅区域在售时周边道路未通目前城市界面较差，配套不完善周边建材市场环境杂乱评级BAC AAA产品力产品力万科蓝山小城万科蓝山小城金色名郡金色名郡金色城市金色城市金地湾流域金地湾流域大华锦绣华城大华锦绣华城尚东国际尚东国际优势开间充足外立面品

43、质感，类别墅产品北面临绿地，景观资源好双拼,开间充足成熟社区，多层电梯洋房品质高5层电梯花园洋房品质感强劣势无挑空,别墅感一般,间距较小面宽资源不足高层容积率较高非别墅社区评级BA CCB花园洋房B总价总价万科蓝山小城万科蓝山小城金色名郡金色名郡金色城市金色城市金地湾流域金地湾流域大华锦绣华城大华锦绣华城尚东国际尚东国际主流总价700万300-400万250-300万700万200-250万300-500万评级ABBBCB上上 海海蓝山别墅、里程别墅、名郡别墅蓝山别墅、里程别墅、名郡别墅蓝山联排及合院、里程及名郡联排蓝山联排及合院、里程及名郡联排上上 海海分面积段，万科对比片区分面积段，万科对

44、比片区0808年年1-101-10月月分总价段，万科对比片区分总价段，万科对比片区0808年年1-101-10月月从成交面积结构：从成交面积结构：蓝山联排215平米，里程联排255平米，蓝山合院270平米所处的市场容量较大。从成交总价结构：从成交总价结构：蓝山215平米联排，处于300-400万总价，总价市场容量较大。蓝山合院270平米和里程联排255平米，处于600-900万的总量较小的市场，但是从08年万科的成交占比来看，万科保持目前的状况，仍然能够获得比较大的市场占比。市场规模市场规模：去化和价格趋势：去化和价格趋势：1-9月供月供应应1-9月成月成交交1-9月供求月供求比比1-9月成交

45、均月成交均价价1-9月销售套月销售套数数全市全市643131852.0212618354浦东浦东2441351.811846815阳光阳光花城花城36241.5208356l1-9月，全市月，全市500万以下总价的别墅产品成交表现与大市万以下总价的别墅产品成交表现与大市相同相同,先扬后抑的走势显示出经济型别墅同样受到整体市先扬后抑的走势显示出经济型别墅同样受到整体市场的影响。场的影响。l阳光花城阳光花城6月开盘月开盘36套，当月成交套，当月成交50%，然后销售速度，然后销售速度走缓，价格没有变化。走缓，价格没有变化。全市全市300-500万万浦东浦东300-500万万阳光花城阳光花城09-10

46、市场规模预计市场规模预计：09年年可可售售09年年成交成交09年年供供求求比比价格价格预计预计上市上市时间时间10年年供应供应10年年成交成交10年年供供求求比比价格价格预计预计全市全市800040002.012500850051001.6613000浦东浦东3201801.8175003401.522018500蓝山蓝山60451.8170009月月1121101.118000结论结论：l提供浦东总价稀缺的产品，市场竞争力中等预计，预计度成交量在提供浦东总价稀缺的产品，市场竞争力中等预计，预计度成交量在9套套/月。销售计划可实现。月。销售计划可实现。蓝山联排蓝山联排215市场规模和份额市场规

47、模和份额：去化和价格趋势：去化和价格趋势：未来市场容量和万科去化预测：未来市场容量和万科去化预测：09年年可售可售销售销售率率成交成交均价均价月均月均套数套数上市时上市时间间片区片区153635%5402500045蓝山蓝山24100%242600031月月里程里程32100%322800041月月名郡名郡5465%35300001210月月10年年可售可售销售销售率率成交成交均价均价月均月均套数套数上市时上市时间间片区片区186333%61050名郡名郡81100%813000073月月1-9月月可售可售1-9月月成交成交1-9月销月销售率售率1-9月万月万科份额科份额1-9月销售月销售速度

48、速度片区片区134150538%56套套/月月万科万科蓝山蓝山804759%9%5套套/月月l1-9月，市场同类产品成交先扬后抑月，市场同类产品成交先扬后抑,7月份开始走弱月份开始走弱,价价格保持稳定格保持稳定,并未出现明显的调整。并未出现明显的调整。l蓝山小城上半年保持良好销售蓝山小城上半年保持良好销售,7月份后成交大幅下降月份后成交大幅下降市场结论和策略建议市场结论和策略建议片区成交片区成交蓝山小城蓝山小城上上 海海蓝山合院、里程蓝山合院、里程名郡联排名郡联排09年市场仍然处于调整期，再改产品销售年市场仍然处于调整期，再改产品销售速度放缓。速度放缓。名郡在名郡在09年的销售计划年的销售计划

49、金色城市金色城市175、金色名郡、金色名郡180上上 海海分面积段，万科对比片区分面积段，万科对比片区0808年年1-101-10月月分总价段，万科对比片区分总价段，万科对比片区0808年年1-101-10月月从成交面积结构：从成交面积结构：金色城市和金色名郡180产品，处于全区主要份额的再改产品段。但是片区总容量较小。从成交总价结构：从成交总价结构：金色名郡180产品总价360万，金色城市175平米290万处于板块总价容量较高的区间，但是板块成交量较小，且2个项目总价处于总价区间的高位所以不具有竞争优势。市场规模和份额市场规模和份额：去化和价格趋势：去化和价格趋势：片区成交片区成交1-9月可

50、月可售售1-9月月成交成交1-9月销月销售率售率1-9月销售月销售速度速度片区片区31011036%9套套/月月未来市场容量和万科去化预测：未来市场容量和万科去化预测：市场结论和建议：市场结论和建议：l片区再改公寓去化速度缓慢片区再改公寓去化速度缓慢l 片区再改产品去化速度缓慢，片区再改产品去化速度缓慢，08年月均仅年月均仅9套套l10年年3月开盘，当年销售月开盘，当年销售78套实现有难度，建议套实现有难度，建议调低流量调低流量金色名郡叠加金色名郡叠加18010年销售年销售计划计划10年销售单年销售单价价上市时间上市时间2112万万3月月09年年可售可售09年年销售销售率率09年年成交成交预判