第七章收益性房地产贷款cwna.pptx

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1、1收益性房地产贷款第七章第七章 收益性房地产贷款收益性房地产贷款2收益性房地产贷款l收益性房地产收益性房地产（也称为营业性营业性或商业房地产商业房地产）是典型的投资项目投资项目，即通过房地产的经营来获取收益的通过房地产的经营来获取收益的经营活动经营活动。l收益性房地产融资如果是以银行信贷为方向就变成收益性房地产融资如果是以银行信贷为方向就变成了贷款融资了贷款融资，即收益性房地产贷款收益性房地产贷款，本章就对其展开全面介绍。重点是贷款各方的决策程序、相互关贷款各方的决策程序、相互关系、营业收益的具体计算、项目收益性的评价指标、系、营业收益的具体计算、项目收益性的评价指标、标准和风险分析标准和风险

2、分析。l 第一节第一节 收益性房地产投资及放款决策过程收益性房地产投资及放款决策过程l 第二节第二节 放款人对贷款的评价放款人对贷款的评价l 第三节第三节 借款人评价及决策借款人评价及决策3收益性房地产贷款第一节第一节收益性房地产投资及放款决策收益性房地产投资及放款决策 一、收益性房地产的投资一、收益性房地产的投资二、盈利可能性二、盈利可能性三、风险及个人作用三、风险及个人作用四、决策过程四、决策过程五、房地产收益状况五、房地产收益状况（一年、多年收入清单）（一年、多年收入清单）六、估价六、估价（房地产估价模型）（房地产估价模型）4收益性房地产贷款一、收益性房地产的投资一、收益性房地产的投资1

3、.1.投资主体：投资主体：股东股东 和和 放款人放款人。收益性房地产投资经营主体可以是单一股东，也可以是组合性主体多个股东为了共同的投资利益组成实质性经营实体，其利益分配当然也与股本结构相一致。但是，通常情况下，股东为了使自己的资金发挥最大效益，必然寻求融资，这样经营性房经营性房地产投资活动又多了一个参与者地产投资活动又多了一个参与者资金的借出资金的借出者（一般是商业银行）。者（一般是商业银行）。5收益性房地产贷款项目前评估的流程和方法项目前评估的流程和方法 项目想法的提出项目想法的提出项目机会研究项目机会研究组织战略的制定组织战略的制定项目提案或项目建议项目提案或项目建议书的提出书的提出项目

4、初步可行性分析项目初步可行性分析项目可替代备选方案的提出项目可替代备选方案的提出项目可行性报告批复与项目可行性报告批复与项目投资决策项目投资决策项目详细可行性报告的审阅项目详细可行性报告的审阅项目详细可行性分析项目详细可行性分析项目批准立项项目批准立项6收益性房地产贷款2.2.投资过程投资过程 机会的发现机会的发现投资机会投资机会的发现机制比较复杂，有的是为了进行经营活动而购买房地产，有的是为了获取购销差价而购买房地产，有的是为了收取租金而购买房地产，有的是发现某项房地产的价格实在太低而决定购买，有的是比较了自己开发建设与在市场购买的差异和风险之后决定购买而有了初步意向后，到市场搜寻是发现机会

5、的基本途径是发现机会的基本途径，掌握了某项房地产的基本信息后产生的投资知觉是机会发现的总结投资知觉是机会发现的总结，此时投资就可能正式进入初步决策阶段。7收益性房地产贷款2.2.投资过程投资过程 初步预测（投资收益）初步预测（投资收益）决策面对的始终是未来的环境状况未来的环境状况，未来的可能风可能风险与投资收益险与投资收益，因此必须进行初步预测，包括投资成本、经营成本、经营收益、各种影响因素及其变化等（大体上匡算）。简单的风险分析简单的风险分析决策的起步也必须进行必要的风险分析风险分析，特别是通过贷款融资进行的投资，因为财务杠杆是双刃剑财务杠杆是双刃剑，既能提升收益水平，也放大了风险系数。基本

6、又简基本又简单的风险分析是决策的起点之一单的风险分析是决策的起点之一。8收益性房地产贷款2.2.投资过程投资过程 粗略的投资分析：粗略的投资分析：粗略的投资分析粗略的投资分析是指财务杠杆的选取财务杠杆的选取，或者扩大而言就是资产组合状况的决策资产组合状况的决策，是独资独资经营经营还是合资经营合资经营，是负债经营负债经营还是全资经全资经营营，合资的主体多少合资的主体多少及其股本结构如何股本结构如何，股股东权益与债务比例结构东权益与债务比例结构如何等等。9收益性房地产贷款3.3.预测预测预测就是利用掌握的信息条件对未来收益及其市未来收益及其市场变化场变化作出正确的判断。由于房地产市场是不完全市不完

7、全市场场，供需受地方因素影响大，而市场信息通常又是不不对称对称信息，使得准确的预测十分困难，特别是市场供需的时间错位时间错位所产生的供应滞后供应滞后现象非常普遍，市场的周期变化周期变化规律也不容易把握，这样往往就造成正确预测更加困难，甚至成了“可遇而不可求可遇而不可求”的“运气”了。个人素质、经验和信息的完备性是决定预测正确与否的重要条件。10收益性房地产贷款4.4.可行性分析可行性分析任何投资决策最核心的内容就是任何投资决策最核心的内容就是可行性分析可行性分析。可行性可行性就是指就是指投资是可行投资是可行的，即的，即其收益足以满足投资其收益足以满足投资者设定的基本条件和要求，而风险也在投资者

8、认同的者设定的基本条件和要求，而风险也在投资者认同的可控制的范围内可控制的范围内。这样，投资有收益、风险可控制、。这样，投资有收益、风险可控制、借贷能清偿。借贷能清偿。可行性分析的基础是预测，可行性分析的基础是预测，主要内容主要内容包括：包括：未来市场变化未来市场变化 未来收入和支出状况未来收入和支出状况 区位和建筑物是否适合需要区位和建筑物是否适合需要 政府对该区域的规划要求及其改变的可能与难易政府对该区域的规划要求及其改变的可能与难易程度程度。11收益性房地产贷款二、盈利可能性二、盈利可能性一项投资能否成功唯一的标准成功唯一的标准就是盈利盈利的多少，而影响盈利水平的因素非常复杂多变，主要有

9、购买价格、未来现金流、融资条件、购买价格、未来现金流、融资条件、税赋税赋等。当房地产的购买价格已定（这是投资决策的起点），现金流、融资条件、税赋现金流、融资条件、税赋就成为盈利与否和盈利多少的决定因素。12收益性房地产贷款1.1.现金流量现金流量经营性房地产投资的所谓盈利盈利就是房地产租金收入与就是房地产租金收入与各种费用的差各种费用的差。一般它只占房地产各种毛收入的很小比重，任何毛收入的增加毛收入的增加及其带来的营业费用的微小营业费用的微小下降下降都对盈利贡献很多。任何形式的资产具有相同的经济效益任何形式的资产具有相同的经济效益，因此，理论上有：房地产的租金房地产的租金=相应的金融资产的利息

10、相应的金融资产的利息 收益未增加之前房地产价格收益未增加之前房地产价格=2000/10%=20000（元）收益增加之后房地产价格收益增加之后房地产价格=20000/10%=200000（元）可见，随着房地产租金提升10倍，房地产的价格也可以同步提升10倍，这就是所谓的“净收入乘数净收入乘数”。13收益性房地产贷款2.2.融资状况融资状况融资状况融资状况是经营性房地产投资决策的重要考量因素，甚至是主要的考量因素。融资条件融资条件：利率水平、期限长短、担保形式。利率水平、期限长短、担保形式。财务结构财务结构：杠杆因子的大小，杠杆因子的大小，对房地产投资收益既有放大效应，同样对房地产的风险也有放大效

11、应，如何平衡二者，是决策者必须十分清醒应对的。14收益性房地产贷款3.3.税负税负税负：即税收结构和水平税负：即税收结构和水平如何，在很大程度上也影响着经营性房地产的未来收益和现金流，也是决策者不能忽视的重要因素。15收益性房地产贷款三、风险及个人作用三、风险及个人作用1.1.风险风险投资风险投资风险一般可以分为两种：非系统性风险非系统性风险和系统性系统性风险风险。非系统性风险的主要因素有：租金和收入波动太大、租金和收入波动太大、建筑物和邻居衰落现场营业环境恶化、工资及其费用建筑物和邻居衰落现场营业环境恶化、工资及其费用上升、竞争更加激烈上升、竞争更加激烈。2.2.个人因素个人因素决策者的个人

12、因素个人因素对决策的影响非常重要，其中包括理性因素理性因素，如知识水平、经营管理水平、对社会的洞察力和判断力、对信息的处理能力等；也包括了非理非理性因素性因素，如投资偏好、区域偏好、情感因素、风险偏好等。16收益性房地产贷款四、决策过程四、决策过程从融资的角度来看，经营性房地产投资的决策包含了两大主体的决策过程两大主体的决策过程，即股东（融股东（融资主体）的决策资主体）的决策和贷款人（商业银行、资金贷款人（商业银行、资金的融出方）的决策。的融出方）的决策。决策基本过程如图图6161。这里先讨论决策的前3个环节，以及放款人与借款人的相互关系。17收益性房地产贷款收益性房地产投资决策过程图收益性房

13、地产投资决策过程图 收收 入入 和和 支支 出出 融资形式和股权结构融资形式和股权结构现现 金金建筑物和土地建筑物和土地 收入预测清单收入预测清单营业营业 终结终结净营业收入 净售价税前收入税后收入 税后剩余借款人决策借款人决策放款人决策放款人决策融资融资18收益性房地产贷款1.1.融资结构融资结构融资结构融资结构是经营性房地产投资项目决策的中心之一，它不仅影响了投资主体（股东）的收益与风险投资主体（股东）的收益与风险，也是放款人的资金安全性、效益性、流动性安全性、效益性、流动性的重要条件。融资结构就是在房地产资产中股东权益与贷款（债融资结构就是在房地产资产中股东权益与贷款（债权）比例之间的关

14、系权）比例之间的关系。因为V=M+E，投资成功的一项重要技巧就是设立合适的融资结构融资结构，使房地产的价值对股东和放款人的使房地产的价值对股东和放款人的总和大于其自身价值总和大于其自身价值。19收益性房地产贷款2.2.收入清单收入清单收入清单收入清单是经营性房地产投资决策的重要财务计划，在决策评价中极其重要，是项目预测的主要成果，是可行性分析的依据。收收 入入=净营业收入+融资终结税后收入税后收入=收入 偿还债务税赋20收益性房地产贷款3.3.借款人和放款人评价借款人和放款人评价借款人与放款人对项目的评价各自独立进行，但有一个共同的目标共同的目标希望融资成希望融资成功、收益稳定、风险能够控制功

15、、收益稳定、风险能够控制。在具体的评估过程中，借款人的评价在先，放款人的评价在后，二者通常又相互合作，互通信息，并分别对对方进行必要的资信调查资信调查和评价，以保证自己的利益不被恶意侵害。21收益性房地产贷款4.4.借款人与放款人之间的关系借款人与放款人之间的关系与任何融资一样，收益性房地产融资也是借贷双方借贷双方合作共赢的过程合作共赢的过程，互信、互助是重要的合作基础。但收益性房地产项目又有其独特性收益性房地产项目又有其独特性：贷款期限长短贷款期限长短不定、贷款数额可大可小、贷款条件灵活多样、组不定、贷款数额可大可小、贷款条件灵活多样、组合性投资所涉及的利益方关系复杂合性投资所涉及的利益方关

16、系复杂。这样，就要求借贷双方必须更加需要沟通，需要进行更灵活的谈判，需要互相作出必要的让步，才能达到共同的目标赢利！22收益性房地产贷款五、房地产收益状况五、房地产收益状况收入清单编制收入清单编制收益状况收益状况既是投资主体决策的主要依据，也是放款决策的重要指标放款决策的重要指标，是借贷双方都十分重视的参与合作的前提。1.预测财务清单（一年收入清单、多年收入清单）2.预测抵押终结收益23收益性房地产贷款 一年收入清单一年收入清单 净营业收入净营业收入NOINOI净营业收入净营业收入就是营业收入营业收入减去营业成本营业成本后的净值，它是项目赢利水平的基础，放款人对其尤其重视，因为它是判断债务偿还

17、能力的标准之一是判断债务偿还能力的标准之一。税前收入税前收入BTCFBTCF税前收入就是缴纳所得税之前的收入数额税前收入就是缴纳所得税之前的收入数额，其计算公式是：税前收入税前收入=净营业收入净营业收入-债务债务-贮备金贮备金 =净营业收入净营业收入-（利息（利息+年还本额）年还本额）-贮备金贮备金1.1.预测财务清单预测财务清单24收益性房地产贷款1.1.预测财务清单预测财务清单 应税收入应税收入应税收入应税收入是指根据所得税法所得税法企业应缴纳所得税的收入，属于法定标准下的会计数据法定标准下的会计数据，其数额为：应税收入应税收入=净营业收入净营业收入-折旧折旧-利息利息 =税前收入税前收入

18、+当年还本额当年还本额+贮备金贮备金-折旧折旧折旧是资产在使用期限年逐年摊销额，一般有平均法、递减法折旧是资产在使用期限年逐年摊销额，一般有平均法、递减法等不同的会计方法进行处理，在财务标准中属于成本，因此在等不同的会计方法进行处理，在财务标准中属于成本，因此在应税额应予剔除；应税额应予剔除；还款额是总资产中负债与股东权益的转换，与企业的净利润无还款额是总资产中负债与股东权益的转换，与企业的净利润无关，不能在应税收入中剔除；关，不能在应税收入中剔除；贮备金是企业保证未来某些不可预见的突发事件的应急准备，贮备金是企业保证未来某些不可预见的突发事件的应急准备，它不是经营成本，当然也应该属于应税收入

19、之内的项目，不能它不是经营成本，当然也应该属于应税收入之内的项目，不能剔除。剔除。25收益性房地产贷款1.1.预测财务清单预测财务清单 纳税额：纳税额：纳税额纳税额就是应缴纳的所得税额应缴纳的所得税额：纳税额纳税额=应税收入应税收入税率税率 税后收入税后收入ATCFATCF税前收入减去纳税额就是税前收入减去纳税额就是税后收入税后收入：税后收入税后收入=税前收入税前收入-（应税收入（应税收入税率）税率）当应税收入是负值时，房地产经营者因为所得为负，不需缴纳所得税，形成“税隐蔽税隐蔽”。26收益性房地产贷款多年收入清单多年收入清单表表6-26-2是简化的多年收入分析清单。简化的多年收入分析清单。多

20、年收入分析的中心目标多年收入分析的中心目标是准确地预测未来收益和营业费用，为了使预测更加客观，多多年预测清单一般要求有年预测清单一般要求有中介机构中介机构参与参与，特别是一些敏感数据更应该由中介评估服务机构来测算。27收益性房地产贷款多年收入清单多年收入清单 收入收入收入收入等于等于出租毛收入出租毛收入和和非出租毛收入非出租毛收入的总和的总和，应视市场发展情况和租户的实际进行必要的稳健性稳健性预测，对各年的空置率空置率定出适当的控制水平。营业费用营业费用营业费用范围广泛，应该以详尽详尽为基本准则，适当进行保守估测保守估测，并尽可能地在经营中加以也控制控制。28收益性房地产贷款多年收入清单多年收

21、入清单 税前收入税前收入影响税前收入的因素很多，但最主要的还是毛收入、毛收入、经营费用、财务费用（贷款利息）、管理费用经营费用、财务费用（贷款利息）、管理费用等，提高毛收入、降低各项费用是增加税前收入的主要途径，而其中财务费用财务费用在经营中取决于剩余本金的多少和利率水平的高低。毛收入毛收入 =出租毛收入出租毛收入+非出租收入非出租收入有效毛收入有效毛收入=毛收入毛收入-空房租金空房租金净营业收入净营业收入=有效毛收入有效毛收入-营业费用营业费用税前收入税前收入 =净营业收入净营业收入-利息利息-还本还本-储备金储备金29收益性房地产贷款多年收入清单多年收入清单 税后收入税后收入税后收入税后收

22、入是应税收入在纳税后的剩余部分是应税收入在纳税后的剩余部分，房地产特别容易形成所谓的“税隐蔽”，在实践中应对税法进行详细的钻研，尽可能减低纳税额，从而提高税后收入水平，获得更好的投资回报。应税收入应税收入=净营业收入净营业收入-利息利息-折旧折旧税前收入税前收入+还本还本+储备金储备金-折旧折旧=应税收入应税收入税前收入税前收入=应税收入应税收入+折旧折旧-还本还本-储备金储备金税后收入税后收入=税前收入税前收入-（应税收入（应税收入税率）税率）30收益性房地产贷款2.2.预测抵押终结收益预测抵押终结收益经营性房地产投资经营性房地产投资除了在持有房地产阶段能够产生收益外，在投资终结时对房地产进

23、行处置还可能产生更加可观的收益，因为房地产一般会与市场房价一致而形成升值升值。这样，即使在持有房地产时收益不够理想，也可以可以通过终了时获得超过房屋买入价销售收入而通过终了时获得超过房屋买入价销售收入而得到足够的补偿得到足够的补偿，使本项投资回报率符合原来的计划要求。31收益性房地产贷款 终结清单终结清单一项经营性房地产投资在经营终结时进行清算，所产一项经营性房地产投资在经营终结时进行清算，所产生的各种收益用生的各种收益用终结清单终结清单来表示，它包括：来表示，它包括：净售价、净售价、交易费用、税后销售收入交易费用、税后销售收入等内容。等内容。净售价：净售价：净售价是房地产销售价格减去剩余价值

24、净售价是房地产销售价格减去剩余价值（即折旧残值）和各项销售费用后的收益。（即折旧残值）和各项销售费用后的收益。交易税费：交易税费：交易税费是房地产交易中必须缴纳的交易税费是房地产交易中必须缴纳的各种有关税项和收费。各种有关税项和收费。税前税后售价：税前税后售价：税前售价税前售价是指房地产交易产生的是指房地产交易产生的收益在收益在未缴纳未缴纳所得税前的总额；所得税前的总额；税后售价税后售价就是房地产就是房地产交易产生的最终收益，即缴纳所得税后的全部收益。交易产生的最终收益，即缴纳所得税后的全部收益。32收益性房地产贷款假设条件假设条件 上述终结清单是建立在现有市场资料分析基础上进行的测算，而售价

25、是建立在当年预测当年预测收入收入和上年资本化率上年资本化率的基础之上的。33收益性房地产贷款六、估价六、估价以资本化率资本化率估算房地产售价仅仅是一种估价方法，在现实的市场估价中还有多种不同的有效方法。1.1.估价的基本模式估价的基本模式对收益性房地产估价最常用最基本的模式是对收益性房地产估价最常用最基本的模式是贴现模式贴现模式：V=I/RV=I/R V V预测售价预测售价 I I预测净收入预测净收入 R R资本化率资本化率34收益性房地产贷款六、估价六、估价如果收益是分期实现的如果收益是分期实现的V0为房地产现值，In为第n年的净收益r为基准贴现率（若房地产价值等于买入价则r为内部收益率）如

26、果每年收益相同，贴现率不变如果每年收益相同，贴现率不变:35收益性房地产贷款2.2.其他方法其他方法 静态收入模型静态收入模型当净营业收入、税前收入、税后收入都假定为不变的固定值时，房地产的估价模式就是静态收入模式。动态收入模型动态收入模型当上述三者发生变化时，则需要进行动态分析，具体的动态因素的选取可以是其中任何一项。36收益性房地产贷款第二节第二节 放款人对贷款的评价放款人对贷款的评价银行为了自己的利益，为了保证贷款的效益性、安为了保证贷款的效益性、安全性和流动性，必须进行必要的审查、评价工作全性和流动性，必须进行必要的审查、评价工作，才能将一定数量的款项贷给借款人即收益性房地产的投资主体

27、（经营者）。放款人的评价内容虽然广泛，但重点还是保证款项的效益性、安全性和流动重点还是保证款项的效益性、安全性和流动性。性。放款人的工作是从对借款人的申请书进行审查开始对借款人的申请书进行审查开始的。接着就是对涉及的房地产本身进行一定的评估，以判断收益性和风险的大小。最后就根据上述工作，决定贷款条件和标准。37收益性房地产贷款第二节第二节 放款人对贷款的评价放款人对贷款的评价一、申请文件内容一、申请文件内容二、房地产评估二、房地产评估(重点）重点）三、放款标准三、放款标准(重点）重点）38收益性房地产贷款一、申请文件内容一、申请文件内容1.1.申请文件清单申请文件清单(P147)(P147)贷

28、款申请书（非标准格式）贷款申请书（非标准格式）房地产或建设项目基本情况（区位等）房地产或建设项目基本情况（区位等）房地产资产状况（应较详细）房地产资产状况（应较详细）市场分析市场分析 借款人基本情况借款人基本情况 预测的财务清单和可行性分析报告预测的财务清单和可行性分析报告 评估书（由中介机构完成）评估书（由中介机构完成）房地产项目未来前景综述房地产项目未来前景综述 抵押物的产权证明或担保人的承诺等抵押物的产权证明或担保人的承诺等39收益性房地产贷款2.2.申请书的主要内容申请书的主要内容申请书的基本要求是:内容丰富、表述简洁、内容丰富、表述简洁、重点突出、信息充分重点突出、信息充分，既强烈地

29、表达了借款人的借款愿望，又给放款人充分的信息以作为决策依据，最终目的就是合作成功达成融资。一般而言，放款人的审查重点内容有如下几个方面：40收益性房地产贷款 贷款及其安全性贷款及其安全性贷款申请书一般从借款人借款人和贷款基本情况贷款基本情况开始叙述。包括借款人名称、法人代表等基本情况，贷款数量、期限、利息要求、还贷计划，融资结构、法规和限制，项目涉及的房地产基本情况（越详细越有利于放款人进行评价）等。对贷款的安全性应高度重视，给予详细的分析和说明，包括贷价比、单位面积的贷款额、贷款回收期、贷价比、单位面积的贷款额、贷款回收期、保本点（即盈亏平衡点）和敏感度分析保本点（即盈亏平衡点）和敏感度分析

30、等。41收益性房地产贷款区位、不动产和市场行情区位、不动产和市场行情在递交贷款申请书时必须同时提交对相关项目的说明，特别是涉及的房地产所在区位、资产状况、未来市场区位、资产状况、未来市场行情变化行情变化等，用以评价房地产价值的稳定性。对房地产的描述主要包括设计、成本、潜在或期望收设计、成本、潜在或期望收入入等基本状况，特别应详细描述房地产的总面积、单总面积、单元数及各单元的基本情况、租金元数及各单元的基本情况、租金等，这些情况越详细越有利于放款人进行客观评价，从而有利于贷款决策。市场预测市场预测主要是应该给出参考对象参考对象，即类似地段的房地产收益变化、类似的房地产数量和需求发展、竞争状况和租

31、金及其变化等。42收益性房地产贷款借款申请人情况借款申请人情况放款人对于自己的资金始终要求安全性、效益性和流动性的高度统一，对借款人的情况必然是尽可能地进行全面了解、分析，包括申请人的基本情况、申请人的基本情况、经营经验、合作各方的经济实力和合作方式经营经验、合作各方的经济实力和合作方式等，还需要了解保证条件保证条件特别是担保人担保人的情况。43收益性房地产贷款预测的财务清单和估价预测的财务清单和估价财务清单财务清单是对收益性房地产经营活动是否可行的具体财务数据的综合，对放款人非常重要，在审在审查贷款申请时预测财务清单将是重点分析内容查贷款申请时预测财务清单将是重点分析内容，因此借款人必须如实

32、提供相关材料，包括完整的财务清单、可行性分析报告、市场评估报告财务清单、可行性分析报告、市场评估报告等，最好是由中介机构来进行相关预测分析中介机构来进行相关预测分析，以便使结论更加客观、可靠，使融资双方信息更加透明，合作的共赢机会更大。44收益性房地产贷款结论结论从借款人的角度从借款人的角度来说就是申请内容：希望借多少款项、期限长短等。从放款人的角度从放款人的角度来说就是：贷款是否可行、贷款的效益性、安全性和流动性如何，合作方的诚信条件是否符合必要的规范要求等。45收益性房地产贷款二、房地产评估二、房地产评估(P148-153)(P148-153)房地产评估房地产评估就是对其价格的评估对其价格

33、的评估，它是批准贷款的依据之一，评估价格是贷款额度高低的重要依据。房地产的价格评估方法：在贷款实务在贷款实务中通常采用的是收入还原法收入还原法，有时辅以市场比较法法。46收益性房地产贷款1.1.收入还原法的基本内容与步骤收入还原法的基本内容与步骤(P148)(P148)假设条件假设条件收入还原法收入还原法的基本假设假设是：资产价值等于所有资产价值等于所有未来收入的现值未来收入的现值。即将所有未来的收益转换为当前收益，并把它确认为房地产的价值。基本步骤基本步骤 选择收益种类选择收益种类 估算收益的未来值估算收益的未来值 资本化率或贴现率的选取资本化率或贴现率的选取 将期望收入转换为现值将期望收入

34、转换为现值47收益性房地产贷款2.2.直接收入还原法直接收入还原法直接收入还原法直接收入还原法就是将净营业收入直接转化净营业收入直接转化为资产价值（价格）为资产价值（价格），即：资产价格资产价格=期望净营业收入期望净营业收入/资本化率资本化率 =I/R=I/R净营业收入净营业收入I I和资本化率资本化率R R两个主要参数的估计？收入估算：一般仅估算收入估算：一般仅估算一年的净营业收入一年的净营业收入48收益性房地产贷款资本化率的求算资本化率的求算从资产的特点而言，不同的资产的资本化率应该是不同的资产的资本化率应该是不同的不同的，为了简化计算，在比较粗略评估中是将其统一为一个，即总的资本化率总的

35、资本化率，而不再区分土地资土地资本化率、房屋资本化率、房地产资本化率本化率、房屋资本化率、房地产资本化率等。具体的估算方法有3个 市场比较法市场比较法 毛收入乘数法毛收入乘数法 投资权重法投资权重法49收益性房地产贷款市场比较法市场比较法市场比较法，是通过系统的市场比较而得到资通过系统的市场比较而得到资本化率本化率，通常又称市场抽提法市场抽提法。（P149，表6-8）这里应注意三点注意三点：比较时不考虑房地产的增值和贬值；不考虑经营者个性差异；简单考虑房地产的特点及其收入差异。实际上是静态市场比较静态市场比较。50收益性房地产贷款 毛收入乘数法（毛收入乘数法（GIMGIM）毛收入乘数法也很简单

36、，首先将房地产价格与毛收房地产价格与毛收入的比值定义为入的比值定义为毛收入乘数毛收入乘数GIMGIM，然后以参照比较的房地产为实际数据计算各参照房地产的毛收入乘各参照房地产的毛收入乘数数，再进行必要的综合调整而得到目标房地产的毛目标房地产的毛收入乘数收入乘数。毛收入毛收入与与毛收入乘数毛收入乘数的积的积就是房地产的评估价格：51收益性房地产贷款投资权重法投资权重法投资权重法投资权重法，这种方法首先将资产区分为不同部分将资产区分为不同部分，不同部分的资产对应不同的收入不同部分的资产对应不同的收入，不同的收入采用不不同的收入采用不同的贴现率进行贴现同的贴现率进行贴现。这种方法应用最多的就是贷款贷款

37、-自有资金法自有资金法：即将房地产购买价值分为贷款资本金和自有资本金。资本化率的计算公式为：R=KR=KL/V+L/V+（1-L/V1-L/V）ROEROER R为资本化率，K K为贷款常数，L/VL/V为贷价比，ROEROE为自自有资金收益率有资金收益率。抵押贷款常数：抵押贷款常数：一般采用年抵押贷款常数，它是每年的偿还额(还本付息额)与抵押贷款金额(抵押贷款本金)的比率，即还贷常数还贷常数。52收益性房地产贷款应注意的几个问题应注意的几个问题资本化率资本化率对房地产的估价起着关键作用，它的小小波动会引起估价的巨大差异。教材P151例。选取适当的资本化率对估价的合理性就显得选取适当的资本化率

38、对估价的合理性就显得特别重要特别重要。为了减少失误，我们在实践中应该注意如下几点53收益性房地产贷款应注意的几个问题应注意的几个问题 资料收集误差资料收集误差目标房地产目标房地产评估所需的准确的市场资料十分难得，而可以参照的资产一般也不多，每个项目都有其独特个性，因此，估价时一定要估价时一定要对各种因素差别进行必要的调整对各种因素差别进行必要的调整，而调整受个人因素影响很大，必须尽可能地避免个人看法上的差异造成失误，就需要采取多样化操作，即多人分别评估后再综合。54收益性房地产贷款应注意的几个问题应注意的几个问题 房地产折旧房地产折旧 随着时间的推移，任何资产都会有一定程度的减值，创造收入的能

39、力也会逐渐下降，因此房地产就需要一定的折旧。为了保证初始投资时的资产价值，每年都应从收入中抽提一部分来弥补建筑物损失，这个过程可以称为资本重建。资本化率是投资收益的总和，投资收益实际上就是投资者自有资金的收益，从资本形态来看，收益当然也就是资本重建。保证一定的重建率就可以使初始投资价值不变。55收益性房地产贷款收益及售价的变化收益及售价的变化收益或销售价格收益或销售价格也会随着市场物价水平发生相应的变化，在房地产评估时也必须对此有足够的认识，作出适当的合理调整。收入的多种形式收入的多种形式房地产的收入有多种表现形式，对应就有多种资本资本化率化率，从而就有不同的价格评估结果。在评估时对此也要有所

40、认识和准备。应注意的几个问题应注意的几个问题56收益性房地产贷款3.3.收益资本化法收益资本化法在应用直接还原法产生一定误差时，人们常常就改用收益资本化法收益资本化法来估价。它是将多年收益（包括终多年收益（包括终结收入）现金流按照一定的贴现率来计算其贴现值结收入）现金流按照一定的贴现率来计算其贴现值：V V为现值，为现值，CFCF为各期收入现金流，为各期收入现金流，i i为贴现率是最重为贴现率是最重要的计算参数，一般以市场大多数同类房地产的内要的计算参数，一般以市场大多数同类房地产的内部收益率为参照部收益率为参照，n n为经营期限。为经营期限。57收益性房地产贷款预测现金流贴现法计算实例预测现

41、金流贴现法计算实例年份年份净营业收入净营业收入售价售价现值系数现值系数现值现值114699380.87721289469216354090.76951258394318140340.6751224421419073740.59211129319520057980.51941041749578709130.51944088152总现值1003145458收益性房地产贷款贴现率的计算贴现率的计算贴现率贴现率作为最重要的技术参数，在评估时意义非常突出，不同的选取就会产生不同的评估结果，必须十分重视才能作到客观、合理。一般地有如下一些办法：以投资者认同的期望值为标准以投资者认同的期望值为标准以国债等无

42、风险投资为参照以国债等无风险投资为参照以市场平均水平为参照以市场平均水平为参照以贷款利率为标准以贷款利率为标准59收益性房地产贷款三、放款标准三、放款标准（P153-156）放款标准放款标准是金融机构的内部控制标准，是评价某个内部控制标准，是评价某个项目是否可行的指标项目是否可行的指标，主要有如下各项（参见表（参见表610610的清单）的清单）申请人历史申请人历史单位面积最高贷款单位面积最高贷款区位及建筑物区位及建筑物可能的空房损失可能的空房损失市场状况市场状况营业费用比重营业费用比重最高贷价比最高贷价比估价结果准确性估价结果准确性最低保本点最低保本点盈利潜力盈利潜力可接受的贷款期限可接受的贷

43、款期限60收益性房地产贷款1.1.借款人和房地产借款人和房地产主要评价借款人的基本条件借款人的基本条件是否符合标准、特别是其经营历史是否达标；抵押物是否可接受；抵押物是否可接受；市场是否健康市场是否健康；61收益性房地产贷款2.2.最高放款额最高放款额 贷价比贷价比贷价比贷价比是贷款额与房地产评估价格的比值贷款额与房地产评估价格的比值，受法规严格规范，但各银行内部还有更重要的控制标准，它是影响财务杠杆的重要指标。70%-80%。债务偿还率债务偿还率债务偿还率债务偿还率是目标房地产项目的净营业收入与债务的项目的净营业收入与债务的比值，是决定贷款最高额度的重要指标比值，是决定贷款最高额度的重要指标

44、，也是贷款风险的重要表征。一般放款人都把1.251.25定为放贷的最低定为放贷的最低债务偿还率债务偿还率。具体计算有如下要求：最高年还贷额最高年还贷额=净营业收入净营业收入/最低债务偿还率最低债务偿还率最高贷款额最高贷款额 =最高年还款额最高年还款额/抵押贷款系数抵押贷款系数62收益性房地产贷款2.2.最高放款额最高放款额保本点：保本点：84%“保本保本”是负债经营的最起码要求。保本点保本点就营业费用与债务之和与可能的毛收入的比就营业费用与债务之和与可能的毛收入的比值值，即：保本点保本点=（营业费用（营业费用+债务）债务）/可能的毛收入可能的毛收入实践中经常将其转换为其他业务控制指标，如资产的

45、出租率资产的出租率（即100%-空置率）等。63收益性房地产贷款2.2.最高放款额最高放款额单位面积贷款额单位面积贷款额单位面积贷款额单位面积贷款额一般应控制在建筑成本的80%80%左右左右，实际上它与贷价比贷价比的关系非常密切，贷价比越高、单位面积的售价越高，则单位面积的贷款额就越高。64收益性房地产贷款3.3.其他指标的合理性其他指标的合理性 空房率和收租损失空房率和收租损失空房率和收租损失一般要求控制在5%以内。营业费用比率营业费用比率 营业费用比率营业费用比率=营业费用营业费用/（毛租金（毛租金+其他收入）其他收入）（毛租金（毛租金+其他收入）其他收入）=毛收入毛收入它是收益性房地产经

46、营的重要经济指标，应该尽可能控制在较低的水平之下，但如果太低银行又会怀疑借款人是否故意隐瞒成本，因此应保持合理水平，最好是与市场的平均水平看齐最好是与市场的平均水平看齐。65收益性房地产贷款3.3.其他指标的合理性其他指标的合理性放款人经济预测放款人经济预测放款人的经济预测是其对未来市场发展的基本把握，不同时期、不同的评估者和不同的项目的具体标准会有重大差别，借款人应该借款人应该对放款人无偿提供相关信息对放款人无偿提供相关信息，以提高放款人对未来经济发展的良好预期而得到更好的贷款条件。66收益性房地产贷款第三节第三节 借款人评价和决策借款人评价和决策一、决策过程及主要决策因素一、决策过程及主要

47、决策因素二、收益衡量指标二、收益衡量指标三、风险评价三、风险评价四、最后决策四、最后决策67收益性房地产贷款 一、决策过程及主要决策因素一、决策过程及主要决策因素借款人评价主要是衡量投资的收益与风险收益与风险是否符合决策标准，与其它投资形式比较是否具有突出优势优势等等。具体过程如图62。影响投资决策的因素很多，但其中最主要的是收益收益性指标性指标和风险性指标风险性指标。68收益性房地产贷款借款人投资决策评价过程借款人投资决策评价过程根据投资意向确定收益和风险标准根据投资意向确定收益和风险标准选择融资结构及选择融资结构及贷款贷款-自有资金比例自有资金比例预测营业和终结现金流预测营业和终结现金流计

48、算收益率及计算收益率及盈利可能性盈利可能性衡衡 量量 风风 险险贷款评价结果、购买、谈判和拒绝贷款评价结果、购买、谈判和拒绝69收益性房地产贷款二、收益衡量指标二、收益衡量指标收益性指标收益性指标是房地产投资最基本的分析指标，盈利盈利是投资核心目的，如何衡量收益的大小，是投资决策首先有解决的问题。传统方法：传统方法：不考虑资金的时间价值不考虑资金的时间价值的方法，所以属于静态方法静态方法。现金流贴现法现金流贴现法：考虑资金的时间价值考虑资金的时间价值的方法，所以属于动态方法动态方法。70收益性房地产贷款1.1.传统方法传统方法 最简单的最简单的盈利可行性盈利可行性分析就是一个时期的分析就是一个

49、时期的收入分析收入分析，特别是，特别是收入与成本的比较收入与成本的比较，通常，通常成为主要的分析指标。包括成为主要的分析指标。包括：毛租金乘数毛租金乘数 资产收益率资产收益率 自有资金收益率自有资金收益率（税前和税后）（税前和税后）71收益性房地产贷款毛租金乘数和收益率毛租金乘数和收益率假设有个投资项目，房地产的买入价是假设有个投资项目，房地产的买入价是1515400015154000元，元，自有资金是自有资金是32308003230800元（等于首付元（等于首付30308003030800元与贮备金元与贮备金200000200000元之和）。各年收入预测如下：元之和）。各年收入预测如下：收益

50、收益1990年年1991年年1992年年1993年年1994年年终结收终结收入入五年五年总和总和五年平五年平均均毛租金毛租金净营业收入净营业收入税前收入税前收入税后收入税后收入241514701391392511163530530526091814483483271119075775362818200667556119438787159651306488322179202426131766436405收入预测（单位收入预测（单位千元千元）72收益性房地产贷款盈利指标的计算结果盈利指标的计算结果指标指标公式公式1990年年1991年年1992年年1993年年1994年年终结终结期期五年五年平均平