滁州商业市场调研汇总.ppt

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1、 滁州滁州(招商招商)市场调研报告市场调研报告一九一二集团一九一二集团一九一二集团一九一二集团商务资源部商务资源部商务资源部商务资源部2012201220122012年年年年8 8 8 8月月月月目目 录录第一部分第一部分第一部分第一部分-城市商业分析城市商业分析城市商业分析城市商业分析第二部分第二部分第二部分第二部分-商业项目分析商业项目分析商业项目分析商业项目分析第三部分第三部分第三部分第三部分-项目辐射范围消费者分析项目辐射范围消费者分析项目辐射范围消费者分析项目辐射范围消费者分析第四部分第四部分第四部分第四部分-商业经营客户分析商业经营客户分析商业经营客户分析商业经营客户分析前言前言-

2、市场调研分析目的市场调研分析目的 通过对项目所在城市的商圈，商业项目，项目辐射范围消费者分析、商业经营客户分析，为项目定位、业态定位、客群定位、辐射区域、功能分区、业态规划、以及销售提供参考依据。第一部分第一部分 城市商圈分析城市商圈分析 通过对城市商圈调研分析，了解商圈目前落位的企业和经营现况、判断未来商圈的发展方向、发展中心、发展趋势，同时通过政府对商业企业落位布局获悉政府商业规划（政府规划的导向性非常重要），结合1912项目所处商圈分析利弊，便于我们在项目运作的过程怎样扬长避短，以及如何实现项目经济效益、品牌效益、社会效益。城城城城 市市市市 功功功功 能能能能 规规规规 划划划划承接产

3、业转移的重要阵地2008年以前的滁州主要市域国家级AAAA级风景旅游区2008年以后大力发展的区域依托京沪高铁发展，尚未成型老城核心商圈城南新区商圈工业园区商圈高铁站前商圈本 案商圈商圈现状现状老城核心商圈老城核心商圈形成已久，提档升形成已久，提档升级中级中城南新区商圈城南新区商圈快速规划建设中快速规划建设中工业园区商圈工业园区商圈规划建设中规划建设中高铁站前商圈高铁站前商圈规划中规划中滁州1912城城城城 市市市市 商商商商 圈圈圈圈 规规规规 划划划划老老 城城 核核 心心 商商 圈圈 的的 范范 围围 界定界定 天长路与南谯北路交叉口为老城市中心，商业分布于四周，以水石广场为天长路与南谯

4、北路交叉口为老城市中心，商业分布于四周，以水石广场为龙头形成了老城核心商圈；龙头形成了老城核心商圈；1912在老城商圈最北侧属于老城核心商圈辐射范围在老城商圈最北侧属于老城核心商圈辐射范围滁州滁州滁州滁州19121912老城核心商圈内商业构成老城核心商圈内商业构成老城核心商圈内商业构成老城核心商圈内商业构成-已经开业运营的已经开业运营的已经开业运营的已经开业运营的 正在经营中的中大型商业项目基本是以超市为主力店而延生的百货业态为主，经营面积约为30万平米。主要商家主要商家规模规模经营内容经营内容水石购物广场水石购物广场4.34.3万万乐天玛特综合购物超市、中都百货、国美电器、数码广乐天玛特综合

5、购物超市、中都百货、国美电器、数码广场、影院、健身、场、影院、健身、KFCKFC金光大道广场金光大道广场3.53.5万万苏果综合购物超市、时尚服饰街区、连锁餐饮、苏果综合购物超市、时尚服饰街区、连锁餐饮、KTVKTV白云商厦（已迁入中环）白云商厦（已迁入中环）2.12.1万万中高端百货中高端百货商之都商之都2.52.5万万中端百货中端百货五星电器五星电器2 2万万家电、数码、麦当劳家电、数码、麦当劳国美电器国美电器2 2万万家电、数码家电、数码苏宁电器苏宁电器2 2万万家电、数码、家电、数码、KTVKTV、会所、会所天长路服饰街天长路服饰街以服饰为主的综合商业街以服饰为主的综合商业街宋城美食街

6、宋城美食街餐饮与娱乐为主（酒吧、西餐以及特色中餐）餐饮与娱乐为主（酒吧、西餐以及特色中餐）同乐坊同乐坊1 1万万高端餐饮、休闲、娱乐街区高端餐饮、休闲、娱乐街区老老 城城 核核 心心 商商 圈圈 已已 开开 业业 主主 要要 商商 业业 明明 细细项目名称项目名称 建筑面积建筑面积项目定位项目定位 业态业态租金或扣点租金或扣点开业日期开业日期水石广场水石广场 4.34.3万万中端购物广场中端购物广场超市、百货、数码超市、百货、数码电器、餐饮、电器、餐饮、娱乐娱乐租金：租金：4.54.5元元/平平/天天-5.5-5.5元元/平平/天（超市外租天（超市外租区）区）已开业已开业金光大道金光大道 3.

7、53.5万万中高端百货中高端百货超市、零售、餐饮、超市、零售、餐饮、娱乐娱乐租金：租金：5-85-8元元/平平/天（内天（内铺小铺位），铺小铺位），1212元元/平平/天（临街小铺）天（临街小铺）已开业已开业白云商厦白云商厦2.12.1万万中高端百货中高端百货服装、鞋帽、珠宝、服装、鞋帽、珠宝、名表、化妆品名表、化妆品扣点：扣点：17%-25%17%-25%20112011年年1010月月1 1日新开业日新开业商之都商之都 2.52.5万万中端百货中端百货服装、鞋帽、珠宝、服装、鞋帽、珠宝、名表、化妆品名表、化妆品扣点：扣点：17%-22%17%-22%已开业已开业宋城美食街宋城美食街2.42

8、.4万万中低端中低端餐饮、酒吧餐饮、酒吧租金：租金：1-1.51-1.5元元/平平/天天已开业已开业同乐坊同乐坊1 1万万中高端中高端餐饮、水疗、夜总餐饮、水疗、夜总会会租金：租金：0.8-1.30.8-1.3元元/平平/天天20112011年年1111月月2525日新开业日新开业北大荒北大荒 12001200中低端百货中低端百货男装男装扣点：扣点：17%-22%17%-22%已开业已开业合计合计15.9215.92万万 在建项目多为购物中心、商业综合体等新型商业在建项目多为购物中心、商业综合体等新型商业.面积约为面积约为30万平方米，规模较大，引进的万平方米，规模较大，引进的品牌及业态组合更

9、加丰富合理，同时餐饮与休闲娱乐比重明显加大，开业后将改变老城商圈内品牌及业态组合更加丰富合理，同时餐饮与休闲娱乐比重明显加大，开业后将改变老城商圈内传统的商业形态。传统的商业形态。主要商家主要商家规模规模开业日期开业日期经营内容经营内容泰鑫泰鑫中环国际广中环国际广场场（白云商厦已运营）（白云商厦已运营）12.612.6万万20142014年前整年前整体开业体开业沃尔玛、白云商厦、大地影院、美食广场、大玩家电玩、沃尔玛、白云商厦、大地影院、美食广场、大玩家电玩、KTVKTV、儿童乐园、名店街、儿童乐园、名店街、KFCKFC泰鑫泰鑫现代城现代城约约4 4万万20142014年开业年开业室外步行街，

10、汇集美食、休闲、运动、时尚、文化、品室外步行街，汇集美食、休闲、运动、时尚、文化、品牌等；新百百货、星光珠宝牌等；新百百货、星光珠宝泰鑫泰鑫城市星座城市星座（基本运营）（基本运营）2.52.5万万已开业已开业苏果社区超市、星座商城、苏宁电器、苏果社区超市、星座商城、苏宁电器、KFCKFC、大型连锁餐、大型连锁餐饮饮第五大道第五大道（嘉宇万豪名苑）（嘉宇万豪名苑）4 4万万20132013年年1010月月交房交房名人酒吧街、名人餐饮街，名店精品街，其中包括名人酒吧街、名人餐饮街，名店精品街，其中包括1.61.6万万平米新概念特色室内步行街及主力旗舰精品店平米新概念特色室内步行街及主力旗舰精品店合

11、计合计23.123.1万万老城核心商圈内商业构成老城核心商圈内商业构成老城核心商圈内商业构成老城核心商圈内商业构成-正在建设的正在建设的正在建设的正在建设的老老 城城 核核 心心 商商 圈圈 在在 建建 商商 业业 明明 细细项目名称项目名称 建筑面建筑面积积项目定位项目定位 业态业态商铺售价商铺售价租金或扣点租金或扣点开业日期开业日期泰鑫泰鑫中环国际广中环国际广场场（白云商厦已运营）（白云商厦已运营）12.612.6万万中高端购中高端购物广物广场场超市、百货、数码电器、超市、百货、数码电器、餐饮、娱乐餐饮、娱乐一楼：一楼：3-43-4万万/平平二楼：二楼：2-32-3万万/平平三楼：三楼：1

12、-21-2万万/平平租金均价：租金均价：1.21.2元元/平平/天天-3 3元元/平平/天天主力百货已开业，主力百货已开业，其他预计其他预计20142014年前全部开业年前全部开业泰鑫泰鑫现代城现代城约约4 4万万中高端购中高端购物广物广场场中高端百货中高端百货+室外步行室外步行街（餐饮、休闲、街（餐饮、休闲、零售）零售）2-52-5万万/平平租金未定租金未定预计开业时间预计开业时间20142014年年泰鑫泰鑫城市星座城市星座2.52.5万万超市超市+高端高端百货百货超市、餐饮、服装、鞋超市、餐饮、服装、鞋帽、儿童游乐、母帽、儿童游乐、母婴用品等婴用品等4.54.5万万/平平扣点：扣点：20%

13、20%左右左右已试营业已试营业第五大道第五大道（嘉宇万豪名苑）（嘉宇万豪名苑）4 4万万中高端商中高端商业街业街区区酒吧、餐饮、特色零售酒吧、餐饮、特色零售2-52-5万万/平平租金未定租金未定预计开业时间预计开业时间20142014年年老城核心商圈主要商业在售商铺价格小结老城核心商圈主要商业在售商铺价格小结 目前老城核心商圈主要在建商业有四家：中环国际广场、泰鑫现代城、泰鑫城市星座、第五大道，这四个在建项目相互之间直线距离在一公里之内，门面商铺售价区间2.5万/平-5万/平，内铺因楼层的高低差异，售价区间1万/平-3万/平。城城 南南 新新 区区 商商 圈圈 的的 范范 围围 界界 定定 以

14、新市政府为中心、龙蟠大道为轴，在建和规划了多个大型商业综合体，以及众多住宅商以新市政府为中心、龙蟠大道为轴，在建和规划了多个大型商业综合体，以及众多住宅商业配套，未来将成为城南新区的商业、行政、商务核心区，辐射整个新区及全椒县。业配套，未来将成为城南新区的商业、行政、商务核心区，辐射整个新区及全椒县。城城 南南 新新 区区类别类别数量数量面积面积开业日期开业日期主要商家主要商家综合体综合体3 3142142万平方万平方20142014年年-20162016年年世贸广场、中普城市广场、港汇中心城世贸广场、中普城市广场、港汇中心城购物广场购物广场2 21111万平方万平方20142014年年-20

15、162016年年金鹏金鹏9999城市广场、世贸中心城市广场、世贸中心专业市场专业市场1 17 7万平方万平方已开业已开业长江商贸城长江商贸城商业街商业街1 120142014年年-20162016年年龙蟠大道综合商业街龙蟠大道综合商业街合计合计160160万万城南新区商圈内商业构成城南新区商圈内商业构成城南新区商圈内商业构成城南新区商圈内商业构成-正在建设的正在建设的正在建设的正在建设的 滁州城南新区商业主要以城市综合体滁州城南新区商业主要以城市综合体+综合商业街综合商业街+社区配套商业的模式，社区配套商业的模式，形成区域性商圈，辐射整个城南新区。形成区域性商圈，辐射整个城南新区。城城 南南

16、核核 心心 商商 圈圈 在在 建建 商商 业业 明明 细细项目名称项目名称 建筑面积建筑面积项目定位项目定位 业态业态商铺售价商铺售价租金或扣点租金或扣点开业日期开业日期世贸广场世贸广场5555万万中端城市综合中端城市综合体体星级酒店、超市、影院、星级酒店、超市、影院、餐饮、娱乐、零售餐饮、娱乐、零售等等未定未定租金：未定租金：未定预计预计20142014年年-2016-2016年年港汇中心港汇中心1919万万中高端城市综中高端城市综合体合体百货店、折扣店、超市、百货店、折扣店、超市、餐饮、休闲、娱乐、餐饮、休闲、娱乐、溜冰场、大型卖场溜冰场、大型卖场未定未定未定未定预计预计20152015年

17、年0101月月0101日日中普城市广场中普城市广场 5555万万中高端城市综中高端城市综合体合体超市、影院、餐饮、娱超市、影院、餐饮、娱乐、零售等乐、零售等未定未定租金：未定租金：未定预计预计20142014年年-2016-2016年年世贸中心世贸中心2.82.8万万中高端城市综中高端城市综合体合体影院、家具博览中心、影院、家具博览中心、步行街、餐饮、娱步行街、餐饮、娱乐、零售等乐、零售等未定未定租金：未定租金：未定预计预计20142014年年-2016-2016年年金鹏金鹏9999城市广场城市广场 1111万万中高端购物中中高端购物中心心超市、影院、餐饮、娱超市、影院、餐饮、娱乐、零售等乐、

18、零售等未定（预计未定（预计均价均价3 3万万/平）平）租金：未定租金：未定预计预计20142014年左右开业年左右开业长江商贸城长江商贸城7 7万万专业市场专业市场家居、建材、五金等家居、建材、五金等/已开业已开业合计合计149.8149.8万万城南核心商圈主要商业在售商铺价格小结城南核心商圈主要商业在售商铺价格小结 目前城南核心商圈主要在建商业有一家：金鹏99城市广场；规划中未动工商业有四家：世贸广场、中普城市广场、世贸中心、港汇中心。其中进度最快的金鹏99城市广场目前售价还未完全确定，预计售价均价3万/平。工工 业业 园园 区区 商商 圈圈 的的 范范 围围 界界 定定 琅琊区工业园区分南

19、北两个区域，南区为扬子路、南京南路和上海南路所包围的中间区域；琅琊区工业园区分南北两个区域，南区为扬子路、南京南路和上海南路所包围的中间区域；北区为扬子路、上海北路和世纪大道所包围的中间区域；工业园区商业主要集中在北区的上海北区为扬子路、上海北路和世纪大道所包围的中间区域；工业园区商业主要集中在北区的上海北路的东侧，主要以家居、建材专业批发零售市场为主，目前已经在建的有滁州国际商城和北路的东侧，主要以家居、建材专业批发零售市场为主，目前已经在建的有滁州国际商城和仪仪邦广场，其他商业在规划中。邦广场，其他商业在规划中。工工 业业 园园 区区 北北 区区工工 业业 园园 区区 南南 区区工工 业业

20、 园园 区区 商商 圈圈 商商 业业 构构 成成-滁州国际商城滁州国际商城滁州国际商城滁州国际商城 琅琊区工业园区商业主要集中在北区的上海北路的东侧，主要以家居、建材专业批发零售琅琊区工业园区商业主要集中在北区的上海北路的东侧，主要以家居、建材专业批发零售市场为主，目前已经在建的有滁州国际商城和市场为主，目前已经在建的有滁州国际商城和仪仪邦广场，其他商业在规划中，如红星美凯龙。邦广场，其他商业在规划中，如红星美凯龙。p项目位置：滁州市上海北路611号p开 发 商：滁州中州置业有限公司p总建筑面积：约68万p项目简介：位于城东工业园区，位置较偏远，交通不便利。打造超大一站式建材、家居、五金、装饰

21、专业市场。项目由 ABC三区构成，A区已开业、B区招商中，预计2014年开业、C区规划中。在售B区28-38栋两层，26/间商铺，1F层高5.6米，2F层高5.4米。1F 临街约7000-9000元/。2F3000-6000元/。滁州19125.25.2公里公里滁州国际商城滁州国际商城工工 业业 园园 区区 商商 圈圈 商商 业业 构构 成成-仪仪 邦邦 广广 场场 琅琊区工业园区商业主要集中在北区的上海北路的东侧，主要以家居、建材专业批发零售市琅琊区工业园区商业主要集中在北区的上海北路的东侧，主要以家居、建材专业批发零售市场为主，目前已经在建的有滁州国际商城和场为主，目前已经在建的有滁州国际

22、商城和仪仪邦广场，其他商业在规划中，如红星美凯龙。邦广场，其他商业在规划中，如红星美凯龙。滁州19124.94.9公里公里p项目位置：上海北路585号 p开 发 商：滁州仪邦置业有限公司 p占地面积：186亩 p总建筑面积：182000 p商业建筑面积：74000 p项目信息：项目包含住宅7万平米（均价3000-4000元），酒店式公寓3.6万平米，公建配套0.2万平米，商业7.4万平米，打造集休闲、娱乐、办公、购物、于一体的品牌广场。商业为2层底商，打造大滁城奥莱城。销售和商业招商状况不理想，目前已是二次招商，预计开业时间2014年左右。仪邦广场仪邦广场城城 东东 工工 业业 园园 区区 商

23、商 业业 明明 细细项目名称项目名称 建筑面积建筑面积项目定位项目定位 业态业态商铺售价商铺售价租金或扣租金或扣点点开业日期开业日期滁州国际商城滁州国际商城 6868万万专业市场专业市场家居、建材、五家居、建材、五金等批发零金等批发零售市场售市场一楼：一楼：70007000元元-9000-9000元元/平；平；二楼二楼30003000元元-6000-6000元元/平平 租金：租金：未定未定一期已开业，二期一期已开业，二期在建中，预计在建中，预计20142014年左右开年左右开业业仪仪 邦邦 广广 场场 7.47.4万万购物广场购物广场休闲、娱乐、办休闲、娱乐、办公、购物公、购物未定未定租金：未

24、租金：未定定预计预计20142014年年-2016-2016年年合计合计75.475.4万万城东工业园区主要商业在售商铺价格小结城东工业园区主要商业在售商铺价格小结 目前城东工业园区主要在建商业只有两家：滁州国际商城、仪邦广场；规划中未动工一家：红星美凯龙。目前只有滁州国际广场一期在售，售价为一楼：7000元/平-9000元/平；二楼3000元/平-6000元/平。高高 铁铁 站站 前前 商商 圈圈 的的 范范 围围 界界 定定 高铁站前区位于六个组团之一的高速铁路站前组团内，用地范围是以滁州高铁站为核心，高铁站前区位于六个组团之一的高速铁路站前组团内，用地范围是以滁州高铁站为核心，北至恒丰路

25、和昌辉路延伸段、西至丰乐大道、南到高速铁路、东临规划中的永乐路和儒林路，北至恒丰路和昌辉路延伸段、西至丰乐大道、南到高速铁路、东临规划中的永乐路和儒林路，用地规模为用地规模为821.5821.5公顷，规划人口容量约为公顷，规划人口容量约为1414万人。万人。商商业金融业用地位于铁路客运站北侧，沿中业金融业用地位于铁路客运站北侧，沿中都大道和南谯路两侧、洪武路北侧布置，总用地面积都大道和南谯路两侧、洪武路北侧布置，总用地面积29.0229.02公顷。公顷。高高 铁铁 站站 前前 商商 圈圈 内内 商商 业业 构构 成成-正在规划中的正在规划中的正在规划中的正在规划中的 滁州市高铁站前区总规划，集

26、交通、商贸、文化娱乐、居住功能为一体的城市新区。其中滁州市高铁站前区总规划，集交通、商贸、文化娱乐、居住功能为一体的城市新区。其中核心区为依托高铁站形成以交通、商业、商务、宾馆酒店等为主的交通枢纽中心，规划中的商核心区为依托高铁站形成以交通、商业、商务、宾馆酒店等为主的交通枢纽中心，规划中的商业金融业用地位于铁路客运站北侧，沿中都大道和南谯路两侧、洪武路北侧布置，总用地面积业金融业用地位于铁路客运站北侧，沿中都大道和南谯路两侧、洪武路北侧布置，总用地面积29.0229.02公顷，预计公顷，预计20162016年左右完成商业落定开业时间可能要到年左右完成商业落定开业时间可能要到20182018年

27、。年。城市商圈分析小结城市商圈分析小结商圈商圈已运行商已运行商业面积业面积在建商业在建商业面积面积合计合计在建预计在建预计开业时间开业时间预计售价（万预计售价（万元元/平米）平米）老城核心商老城核心商圈圈15.92万万23.1万万39.02万万2014年年街铺：街铺：2.5-5万万内铺：内铺：1-3万万城南商圈城南商圈160万万149.8万万309.8万万2014-2016年年均价：均价：3万元万元工业园商圈工业园商圈少量少量75.4万万76万万2014年年均价：均价：9000元元高铁站前商高铁站前商圈圈规划中，总用地面规划中，总用地面积：积：29.0229.02公顷公顷2018年年规划中规划

28、中合计合计175.92万万248.3万万424.82万万2014年居年居多多不含高铁商圈不含高铁商圈说明：未来，尤其在说明：未来，尤其在2014年，尤其在城南商圈，将会有大量商业用房上市，年，尤其在城南商圈，将会有大量商业用房上市，在商户和消费者方面对我项目产生的竞争影响不容小觑。在商户和消费者方面对我项目产生的竞争影响不容小觑。随着建设大滁城的步伐进一步加快未来滁州将实现南接全椒、北连来安和天长，整个滁州市的商业格局也将发生变化，城南商圈对老城商圈的影响不可小视。一、老城核心商圈一、老城核心商圈 以天长路和南桥北路交汇处的成熟商圈为中心，周边三公里范围为半径的辐射范围，构成了目前滁州最为繁华

29、的核心商业中心，经营中成熟商业体量预计达30万方，在建新型商业体量达23.万方。二、城南新区商圈二、城南新区商圈 随着新市政府的南迁，城南新区吸引了一批较为有实力的商业地产投资开发者，集中在以新市政府为中心，龙蟠大道为主轴的周围区域，如世贸中心、喜来登中心城、中普城市广场、金鹏99城市广场等，未来将成为城南新区的商业、行政、商务中心，逐步形成城南核心商圈，辐射整个城南新区及全椒。三、工业园商圈三、工业园商圈 城东工业园区的打造也是大滁城建设的一个重要组成部分，其中配套的工业园商业中心，主要是以专业批发零售市场为主，如五金建材批发市场、红星美凯龙家居等。四、四、高铁站前商圈：高铁站前商圈：目前处

30、于规划阶段城市商圈分析小结城市商圈分析小结第二部分第二部分 滁州市商业项目分析滁州市商业项目分析 通过对城市商业项目的调研分析，了解目前商业项目的经营面积、经营定位、业态定位、客群定位、招商情况、销售情况、连锁品牌入驻情况、经营情况。根据商业项目调研分析的结论，结合项目所处区位、目前及未来的消费客群数量和结构、有针对性规划具有市场竞争的商业业态，以准确的商业定位实现项目成功招商、以成功的招商和良性的项目运营带动项目的销售、最终实现开发商、运营商、投资客户、经营客户共赢的目的。传传传传 统统统统 百百百百 货货货货 零零零零 售售售售 商商商商 业业业业 分分分分 析析析析商商商商 之之之之 都

31、都都都 商商商商 厦厦厦厦安徽商之都滁州商厦，位于天长东路；主要经营范围：服装鞋帽,日用百货,针纺织品,皮革制品,烟酒,副食,钟表,照相器材,文体用品,玩具等；商之都立足当地市场，提供高、中、低各档商品。经营模式为合作抽成，无保底或反保底，扣点数17%-25%17%-25%滁州1912传传传传 统统统统 百百百百 货货货货 零零零零 售售售售 商商商商 业业业业 分分分分 析析析析金金金金 光光光光 大大大大 道道道道 购购购购 物物物物 广广广广 场场场场金光大道购物广场：位于天长东路。主力店为嘉美时尚街区、苏果超市经营档次较低，为分割式商铺，售后返租，主营服饰，租金内铺5-85-8元元/天

32、天（小面积铺位），临街商铺1212元元/天天（小面积铺位），生意一般，商家更换率较高。金光大道购物广场的嘉美时尚街区面向的顾客是滁州16-24岁的年轻人。滁州1912传传传传 统统统统 百百百百 货货货货 零零零零 售售售售 商商商商 业业业业 分分分分 析析析析滁滁滁滁 州州州州 白白白白 云云云云 商商商商 厦厦厦厦白云商厦是目前滁州装修最新、档次最高的百货商场，位于滁州市南谯北路，是中环国际广场主力店为自持物业。经营范围：服装、鞋帽、化妆品、珠宝首饰、儿童百货等传统百货零售。经营模式：自营加合作联营，扣点数17%-25%17%-25%主要的消费群体：面向的主要是具有一定购买力、追求品位和

33、个性的消费群体。滁州1912传传传传 统统统统 百百百百 货货货货 零零零零 售售售售 商商商商 业业业业 分分分分 析析析析北北北北 大大大大 荒荒荒荒 商商商商 都都都都北大荒商都目前是滁州核心商圈中档次比较低的一家百货商店，经营面积1200平左右，主要面对28-45岁之间的成年男女消费者。经营范围：经营范围：男女正装、男女商务休闲服饰。经营模式：经营模式：自营加合作联营，扣点数17%-22%北大荒商都现有四家分店：北大荒商都（位于南谯北路）小型服装商场，女人世界（位于滁州市南谯北路）专业女装商场，北大荒新天地（位于滁州市琅琊东路）中高档专业服饰商场，来安北大荒服饰广场专业服饰商场。滁州1

34、9121912 1912 1912 1912 同同同同 类类类类 型型型型 商商商商 业业业业 分分分分 析析析析宋宋宋宋 城城城城 美美美美 食食食食 街街街街项目基础信项目基础信息息项目名称项目名称宋城路美食街宋城路美食街所属区域所属区域琅琊区琅琊区楼盘地址楼盘地址宋城路宋城路开发开发/投资商投资商滁州市住建局产权滁州市住建局产权总占地面积总占地面积2000020000容积率容积率1.21.2总建筑面积总建筑面积2400024000交付标准交付标准毛坯毛坯产权年限产权年限开盘时间开盘时间楼宇规划楼宇规划周边市政配套周边市政配套 南谯路商业街南谯路商业街 自身配套设施自身配套设施酒吧、餐饮、

35、美容美发、零售、足浴、按摩酒吧、餐饮、美容美发、零售、足浴、按摩项目销售信项目销售信息息在售物业类型在售物业类型租金租金1-1.51-1.5元元/天天主力户型主力户型面积面积沿街门面，沿街门面，3030平方米平方米-500-500平方米，两层平方米，两层价格情况价格情况项目总评项目总评1.1.宋城路美食街部分房屋为市住建局产权，部分为个人产权，沿湖而建，外街以中小型中餐正餐为主的宋城路美食街部分房屋为市住建局产权，部分为个人产权，沿湖而建，外街以中小型中餐正餐为主的美食街区，内街以酒吧、异国料理为主时尚消费定位（美食街区，内街以酒吧、异国料理为主时尚消费定位（2 2家慢摇吧、一家静吧、两家异国

36、料理）。家慢摇吧、一家静吧、两家异国料理）。2.2.无统一物业管理，经营档次较一般，餐饮类人均消费无统一物业管理，经营档次较一般，餐饮类人均消费20-8020-80元，除晚餐时间段人气较旺，其他时间段元，除晚餐时间段人气较旺，其他时间段均比较清淡；夜间酒吧人气一般，主要以均比较清淡；夜间酒吧人气一般，主要以18-3018-30岁之间年轻客群为主，消费力较弱。岁之间年轻客群为主，消费力较弱。1912 1912 1912 1912 同同同同 类类类类 型型型型 商商商商 业业业业 分分分分 析析析析第第第第 五五五五 大大大大 道道道道商业街名称：第五大道项目位置：丰乐大道与天长西路交汇处开 发

37、商：滁州市嘉宇房地产开发有限公司总占地面积：118.83亩总建筑面积：270000 商业建筑面积：40000 项目简介：4万平米商业（名人酒吧街、名人餐饮街，名店精品街），机动车位1208辆。外商业街长约600M,为10栋独立2或3层，平均2000 /栋建筑。目前尚未开盘，2013年10月交付。第五大道第五大道滁州19121912 1912 1912 1912 同同同同 类类类类 商商商商 业业业业 分分分分 析析析析同同同同 乐乐乐乐 坊坊坊坊区位：琅琊山风景区入口，琅琊古道旁体量：共三期，一期1万，二期、三期将近7万建筑风格：徽派复古项目简介：以欧阳修醉翁亭记“与民同乐”理念，打造一个古典

38、与现代相结合的高档餐饮休闲街区项目定位：类1912餐饮休闲娱乐街区。一期以高档餐饮、休闲为主，二期以时尚娱乐为主招商情况：目前一期已开业商家有粤鸿禾、喜福会、玄水 SPA、鼎阁夜总会、港汇豆捞，目前仍属于培育期租金为0.8-1.3元/天开街日期：2011年10月开街同乐坊同乐坊滁州19121912 1912 1912 1912 同同同同 类类类类 商商商商 业业业业 分分分分 析析析析同同同同 乐乐乐乐 坊坊坊坊 优势优势地处琅琊古道，紧邻琅琊山，环境幽静，山清水秀，具有绝佳的风景和文化氛围远离城区，营造私密空间，对高档消费起到促进作用项目目前一期已开业4家，在滁州已造成一定的上午客群集聚效应

39、 劣势劣势项目定位过于高端，还需要较长一段时期的培育期滁州当地缺乏足够的消费支撑，可能会导致商家“养不活”项目位置过于偏远，属于明显的目的性消费，但因体量较小，开业商家较少，聚客效应不明显项目所属铜矿企业在周边的商铺并不成功，租金在0.51元/天，且经营情况较差，项目获利空间比较有限商商 业业 项项 目目 分分 析析 小小 结结 从目前的商业项目来看，正在经营的零售项目还停留传统的百货商场和以超市为主力店而延生的传统购物商场为主，正在建设的商业项目正在向购物中心和商业综合体过度且有向南延伸的势头，未来对1912项目零售业态的销售、招商、运营的影响不可小视。同类项目勉强来说目前只有“同乐坊”、“

40、宋城美食街”两个项目。“同乐坊”因开业项目地理位置较偏，且商业体量较小业态单一聚客能力弱，目前整体经营情况不好对1912项目不构成威胁。商务餐饮生意较好但客单价不高基本在100-250元之间。“宋城美食街”项目在1912项目西侧，因部分物业已经售后自营，无法实现统一的业态规划、宣传推广和运营管理造成项目经营品质较差未能吸引城市高端消费客群，经营客户经营利润有限，对1912项目也不会形成威胁。第三部分第三部分 项目辐射范围消费者分析项目辐射范围消费者分析 通过对目标消费客群的调研，了解项目所处区域的消费客户的结构和层次，便于寻找市场供需关系，便于项目经营定位，同于也利于项目进入运营阶段的吸引消费

41、者的推广途径。项项项项 目目目目 辐辐辐辐 射射射射 范范范范 围围围围 消消消消 费费费费 者者者者 分分分分 析析析析政政政政 府府府府 机机机机 关关关关 客客客客 群群群群A.A.滁州市公证处滁州市公证处B.B.滁州市农业委员会滁州市农业委员会C.C.滁州市产权交易所滁州市产权交易所D.D.滁州市审计局滁州市审计局E.E.滁州市水利局滁州市水利局F.F.江淮船舶检验局滁江淮船舶检验局滁州办事处州办事处G.G.滁州市农学会滁州市农学会H.H.滁州市民委滁州市民委I.I.滁州市残联滁州市残联滁州1912项项 目目 辐辐 射射 范范 围围 消消 费费 者者 分分 析析政政政政 府府府府 机机

42、机机 关关关关 客客客客 群群群群A.A.滁州市劳动和社会保障滁州市劳动和社会保障局局B.B.滁州市南谯区劳动和社滁州市南谯区劳动和社会保障局会保障局C.C.滁州市司法局滁州市司法局D.D.滁州市畜牧兽医局滁州市畜牧兽医局E.E.滁州市审计局滁州市审计局F.F.滁州老市政府滁州老市政府G.G.滁州市总工会滁州市总工会H.H.滁州市农机局滁州市农机局I.I.滁州市琅琊区文化教育滁州市琅琊区文化教育局局J.J.滁州市公路运输管理处滁州市公路运输管理处滁州1912项项 目目 辐辐 射射 范范 围围 消消 费费 者者 分分 析析企企企企 事事事事 业业业业 单单单单 位位位位 客客客客 群群群群A.A

43、.滁州市琅琊区中滁州市琅琊区中小企业服务中心小企业服务中心B.B.滁州市防汛抗旱滁州市防汛抗旱指挥部指挥部C.C.滁州市琅琊区城滁州市琅琊区城管四大队管四大队D.D.中共恒泰公司中共恒泰公司E.E.滁州市南谯区防滁州市南谯区防汛抗旱指挥部汛抗旱指挥部F.F.建设工程管理处建设工程管理处滁州1912项项 目目 辐辐 射射 范范 围围 消消 费费 者者 分分 析析周周周周 边边边边 住住住住 宅宅宅宅 客客客客 群群群群A.A.丰乐花园丰乐花园B.B.新兴花园新兴花园C.C.龙兴花园龙兴花园D.D.荷花居荷花居E.E.南湖花园南湖花园F.F.南湖山庄南湖山庄G.G.北湖小区北湖小区H.H.绿源新村

44、绿源新村I.I.家园小区家园小区J.J.汽运小区汽运小区滁州1912项项 目目 辐辐 射射 范范 围围 消消 费费 者者 分分 析析周周周周 边边边边 住住住住 宅宅宅宅 客客客客 群群群群A.A.南湖新村南湖新村B.B.兴隆小区兴隆小区C.C.兴隆花园兴隆花园D.D.清水湾清水湾E.E.城中花园城中花园F.F.怡景源小区怡景源小区G.G.肉厂小区肉厂小区H.H.维也纳春天维也纳春天I.I.天龙花园小天龙花园小区区J.J.水泥厂小区水泥厂小区滁州1912项项 目目 辐辐 射射 范范 围围 消消 费费 者者 分分 析析周周周周 边边边边 住住住住 宅宅宅宅 客客客客 群群群群A.A.古胜小区古胜

45、小区B.B.机关南苑小区机关南苑小区C.C.亚龙名城亚龙名城D.D.水石嘉园水石嘉园E.E.鼓楼花园鼓楼花园F.F.水石嘉园东区水石嘉园东区G.G.金光大道小区金光大道小区H.H.交通花苑交通花苑I.I.市直机关花苑小区市直机关花苑小区J.J.机关北苑小区机关北苑小区滁州1912项项 目目 辐辐 射射 范范 围围 消消 费费 者者 分分 析析周周周周 边边边边 住住住住 宅宅宅宅 客客客客 群群群群A.A.安邦花园安邦花园小区小区B.B.静心花园静心花园C.C.丰乐园小丰乐园小区区D.D.家园公寓家园公寓E.E.滁州市公滁州市公安住宅区安住宅区F.F.东苑小区东苑小区G.G.瑞景熙园瑞景熙园H

46、.H.宝塔花园宝塔花园I.I.振兴小区振兴小区J.J.顺风小区顺风小区滁州1912城市目标消费客群调研城市目标消费客群调研-琅琊区琅琊区表一：政府、机关表一：政府、机关 序号序号名称名称行政行政级别级别1 1滁州市公滁州市公证处证处市级市级2 2滁州市滁州市农业农业委委员员会会市级市级3 3滁州市滁州市产权产权交易所交易所市级市级4 4滁州市滁州市审计审计局局市级市级5 5滁州市水利局滁州市水利局市级市级6 6江淮船舶江淮船舶检验检验局滁州局滁州办办事事处处市级市级7 7滁州市滁州市农农学会学会市级市级8 8滁州市民委滁州市民委市级市级9 9滁州市残滁州市残联联市级市级1010滁州市滁州市劳动

47、劳动和社会保障局和社会保障局市级市级城市目标消费客群调研城市目标消费客群调研-琅琊区琅琊区表一：政府、机关表一：政府、机关 序号序号名称名称行政行政级别级别1 1滁州市南滁州市南谯谯区区劳动劳动和社会保障局和社会保障局区级区级2 2滁州市司法局滁州市司法局市级市级3 3滁州市畜牧滁州市畜牧兽兽医局医局市级市级4 4滁州市滁州市总总工会工会市级市级5 5滁州市滁州市农农机局机局市级市级6 6滁州市琅琊区文化教育局滁州市琅琊区文化教育局市级市级7 7滁州市公路运滁州市公路运输输管理管理处处市级市级城市目标消费客群调研城市目标消费客群调研-琅琊区琅琊区表一：政府、机关表一：政府、机关序号序号名称名称

48、行政行政级别级别1 1滁州市琅琊区中小企滁州市琅琊区中小企业业服服务务中心中心区级区级2 2滁州市防汛抗旱指滁州市防汛抗旱指挥挥部部市级市级3 3滁州市琅琊区城管四大滁州市琅琊区城管四大队队区级区级4 4中共恒泰公司中共恒泰公司 区级区级5 5滁州市南谯区防汛抗旱指挥部滁州市南谯区防汛抗旱指挥部 区级区级6 6建设工程管理处建设工程管理处 区级区级城市目标消费客群调研城市目标消费客群调研-工业园区工业园区序号序号名称名称企企业业性性质质1 1银鹭银鹭食品有限公司食品有限公司民企民企2 2杰事杰新材料有限公司杰事杰新材料有限公司民企民企3 3西西门门子子电电子子外企外企4 4康佳康佳电电子子民企

49、民企5 5扬扬子集子集团团有限公司有限公司民企民企6 6奥博新材料有限公司奥博新材料有限公司民企民企7 7长电长电科技科技民企民企8 8格格兰兰仕仕电电子子民企民企9 9长长丰汽丰汽车车民企民企1010天威集天威集团团民企民企项项 目目 周周 边边 消消 费费 者者 小小 结结 政府机关客群：政府机关客群：项目三公里内有政府、机关单位23个；工业企业客群：工业企业客群：城东工业园区知名企业单位18个；居民客群：居民客群：项目周边三公里内有40个小区，总人口15万左右；通过调研可以看出，目前项目周边消费客群已政府机关单位和居民为主，开业后的1-2年内项目主要的消费客群为，项目周边的居民的家庭消费

50、和政府政务消费为主企业的商务宴请为辅。第四部分第四部分 商业经营客户分析商业经营客户分析 通过对城市商业经营客户调研分析，了目前经营经营模式、经营业态、经营面积、经营菜系、消费客群的结构、消费客群的来源、经营状况以及拓展需求。根据商业经营企业调研分析的结论，为项目业态规划、业态组合、物业面积切割、招商周期、外地品牌和本地品牌的引入比例提供依据。商业经营企业调研商业经营企业调研名称名称所所处处商圈商圈面面积积（平方米）（平方米）客客单单价（元）价（元）开店区域和数量开店区域和数量菜系菜系主要消主要消费费客群及客群及来源来源金座酒店金座酒店 经济开发区经济开发区80008000100-120100