【ppt版4-11-12问题讲义】房地产的涉税难题处理及对策24612.pptx

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1、1房产行业涉税难题处理及对策房产行业涉税难题处理及对策一一主讲：余华均主讲：余华均主任会计师主任会计师资格：资格：中国注册会计师 企业风险管理顾问 国际注册科技经费管理咨询师 擅长：擅长：企业风险管理 财税隐患实操 财税规范实操 财税优化实操实践：实践：房地产行业 石油石化行业 高新技术行业 软信行业 汽车行业卓晟教育卓晟财税智慧广东高端财务人平台广东高端财务人平台 坐席有限，报名从速，报满截止！2房产行业涉税难题处理及对策房产行业涉税难题处理及对策（1）拆迁还房的账务与税务处理）拆迁还房的账务与税务处理（2）房地产开发企业代收费用的税务处理）房地产开发企业代收费用的税务处理（3）产权式酒店经

2、营方式的税务处理）产权式酒店经营方式的税务处理（4）土地闲置费扣除的税务处理）土地闲置费扣除的税务处理（5）商铺售后返租的财税处理）商铺售后返租的财税处理（6）房企代垫首付和购房返税的营业税处理）房企代垫首付和购房返税的营业税处理（7）合作建房的税务处理）合作建房的税务处理（8）房企汇算清缴中的成本与收入的税务处理）房企汇算清缴中的成本与收入的税务处理3房产行业涉税难题处理及对策房产行业涉税难题处理及对策（9）房地产企业与业主间违约金的处理）房地产企业与业主间违约金的处理（10）房地产预收的诚意金、订金、定金的处理）房地产预收的诚意金、订金、定金的处理（11）“还本还本”方式销售建筑物的营业税

3、处理方式销售建筑物的营业税处理（12）房地产开发企业不同拆迁补偿方式）房地产开发企业不同拆迁补偿方式的涉税政策的涉税政策（13）售房部（接待处）、样板房的税务处理）售房部（接待处）、样板房的税务处理（14）预收款可以作为房企广告费、宣传费和业务招待费扣除基数）预收款可以作为房企广告费、宣传费和业务招待费扣除基数（15）房企销售未完工产品的税费处理）房企销售未完工产品的税费处理（16）售楼部的会计与税收处理）售楼部的会计与税收处理4房产行业涉税难题处理及对策房产行业涉税难题处理及对策（17）卖精装房送家电、家俱的税务处理及案例分析）卖精装房送家电、家俱的税务处理及案例分析（18）城市和国有工矿棚

4、户区改造项目的税收优惠政策）城市和国有工矿棚户区改造项目的税收优惠政策（19）转让人防设施的税务处理）转让人防设施的税务处理（20）项目公司注销前的土地增值税和企业所得税的处理）项目公司注销前的土地增值税和企业所得税的处理（21）房地产企业取得政府给予土地返还款的财税处理）房地产企业取得政府给予土地返还款的财税处理（22）房地产企业因逾期交房而按合同规定支付给购房者的违约）房地产企业因逾期交房而按合同规定支付给购房者的违约金是否应征收个人所得税？金是否应征收个人所得税？（23）房产开发公司将自己开发的门面房作为售楼部。请问售楼）房产开发公司将自己开发的门面房作为售楼部。请问售楼部是否缴纳房产税

5、？如果缴纳，该如何确定房产税的原值？部是否缴纳房产税？如果缴纳，该如何确定房产税的原值？5房产行业涉税难题处理及对策房产行业涉税难题处理及对策（24）房地产开发公司出租地下车位使用权，与业主签订合同约）房地产开发公司出租地下车位使用权，与业主签订合同约定使用年限为定使用年限为20年，使用费一次性收取。这笔收入是否应当缴纳年，使用费一次性收取。这笔收入是否应当缴纳土地增值税？土地增值税？（25）房地产开发企业与商店购买者个人签订协议规定，房地产）房地产开发企业与商店购买者个人签订协议规定，房地产开发企业按优惠开发企业按优惠30%的价格出售其开发的商店给购买者个人，但的价格出售其开发的商店给购买者

6、个人，但购买者个人在购买者个人在2年期限内必须将购买的商店无偿提供给房地产开年期限内必须将购买的商店无偿提供给房地产开发企业对外出租使用。这种情况涉及个人所得税吗？发企业对外出租使用。这种情况涉及个人所得税吗？6一、拆迁还房账务与税务处理一、拆迁还房账务与税务处理（一）房地产企业拆迁还房的账务处理（一）房地产企业拆迁还房的账务处理 房地产企业拆迁还房的实质是，被拆迁户用房地产企房地产企业拆迁还房的实质是，被拆迁户用房地产企业支付的货币补偿资金向房地产企业购入房屋，要确业支付的货币补偿资金向房地产企业购入房屋，要确认土地成本中的认土地成本中的“拆迁补偿费支出拆迁补偿费支出”，即以，即以按公允价按

7、公允价值或同期同类房屋市场价格计算的金额以值或同期同类房屋市场价格计算的金额以“拆迁补偿拆迁补偿费费”的形式计入开发成本的土地成本。的形式计入开发成本的土地成本。另另外，外，对补偿的房屋应视同对外销售，视同销售收入对补偿的房屋应视同对外销售，视同销售收入应按其公允价值或参照同期同类房屋的市场价格确定，应按其公允价值或参照同期同类房屋的市场价格确定，同时应按照同期同类房屋的成本确认视同销售成本。同时应按照同期同类房屋的成本确认视同销售成本。7一、拆迁还房的账务与税务处理一、拆迁还房的账务与税务处理以以非非货货币币性性形形式式支支付付的的拆拆迁迁补补偿偿支支出出、安安置置及及动动迁迁支支出出、回回

8、迁迁房房建建造造支支出出，适适用用企企业业会会计计准准则则第第7 7号号非非货货币币资资产产交交换换的的规规定定，回回迁迁房房的的非非货货币币性性资资产产交交换换，预预计计未未来来能能带带来来更更多多现现金金流流，一一般般情情况况下下是是具具有有商商业业实实质质，且且公公允允价价值值能能够够可可靠靠计计量。量。8一、拆迁还房的账务与税务处理一、拆迁还房的账务与税务处理1 1、在开发产品完工时，根据安置时的同期同类价格，视同销售、在开发产品完工时，根据安置时的同期同类价格，视同销售的会计处理：的会计处理：借：开发成本借：开发成本拆迁补偿费拆迁补偿费 贷：应付账款贷：应付账款拆迁补偿费拆迁补偿费

9、借：应付账款借：应付账款拆迁补偿费拆迁补偿费 贷：主营业贷：主营业务收入务收入9一、拆迁还房的账务与税务处理一、拆迁还房的账务与税务处理 2 2、房地产企业开具销售不动产发票，业主向房地产、房地产企业开具销售不动产发票，业主向房地产企业出具拆迁补偿费收据，结转成本的会计处理：企业出具拆迁补偿费收据，结转成本的会计处理：借：主营业务成本借：主营业务成本土地征用费及拆迁补偿费土地征用费及拆迁补偿费 贷：开发产品贷：开发产品10一、拆迁还房的账务与税务处理一、拆迁还房的账务与税务处理（二）房地产企业拆迁还房的税务处理（二）房地产企业拆迁还房的税务处理 1 1、营业税的处理、营业税的处理 国家税务总局

10、关于个人销售拆迁补偿住房征收营业国家税务总局关于个人销售拆迁补偿住房征收营业税问题的批复税问题的批复（国税函国税函20072007768768号号）规定，房）规定，房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时，地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时，其实其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益交换。质是以不动产所有权为表现形式的经济利益交换。房房地产开发公司将所拥有的不动产所有权转移给了被拆地产开发公司将所拥有的不动产所有权转移给了被拆迁户，并获得了相应的经济利益。迁户，并获得了相应的经济利益。11一、拆迁还房的账务与税务处理一、拆迁还房的账务与税务处理（二）房地产企业拆迁还房的税务处理（二

11、）房地产企业拆迁还房的税务处理（1 1）纳税义务发生时间）纳税义务发生时间 房地产开发企业在办理拆迁补偿房产时，营业税的房地产开发企业在办理拆迁补偿房产时，营业税的纳税义务发生时间目前没有明确规定，一般认为纳税义务发生时间目前没有明确规定，一般认为拆迁拆迁补偿的营业税纳税义务发生时间应该为补偿房产竣工补偿的营业税纳税义务发生时间应该为补偿房产竣工并与被拆迁户办理交接手续时。并与被拆迁户办理交接手续时。12一、拆迁还房的账务与税务处理一、拆迁还房的账务与税务处理（二）房地产企业拆迁还房的税务处理（二）房地产企业拆迁还房的税务处理（2 2）计税依据）计税依据 根据国家税务总局根据国家税务总局关于外

12、商投资企业从事城市关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复住宅小区建设征收营业税问题的批复（国税函发（国税函发19951995549549号）号）和和营业税暂行条例营业税暂行条例的有关规定规的有关规定规定，定，对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税，税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税，对最终转让时未作价结算的住宅区配套公共设施（如对最终转让时未作价结算的住宅区配套公共设施（如居委会用房、车棚、托儿所等），凡转让收入已包含居委会用房、车棚、托儿所等），凡转让收入已包含在住宅房屋转让

13、价格中并已征收营业税的，不再征收在住宅房屋转让价格中并已征收营业税的，不再征收营业税。营业税。13一、拆迁还房的账务与税务处理一、拆迁还房的账务与税务处理（二）房地产企业拆迁还房的税务处理（二）房地产企业拆迁还房的税务处理（2 2）计税依据）计税依据 对超出拆迁建筑面积的部分，对超出拆迁建筑面积的部分，则应按则应按营业税暂行营业税暂行条例实施细则条例实施细则第二十条规定的顺序确定计税营业额，第二十条规定的顺序确定计税营业额，一是可以按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均一是可以按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；价格核定；二是可以按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平二是可以按其

14、他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；均价格核定；三是按下列公式核定：营业额三是按下列公式核定：营业额=营业成本或者工程成本营业成本或者工程成本（1 1成本利润率）成本利润率）（1 1营业税税率）。营业税税率）。14一、拆迁还房的账务与税务处理一、拆迁还房的账务与税务处理2 2、土地增值税的处理、土地增值税的处理 国家税务总局国家税务总局关于土地增值税清算管理有关问题的关于土地增值税清算管理有关问题的通知通知（国税函（国税函20102010220220号）号）规定，规定，房地产企业房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销

15、售处理，销售处理，按国家税务总局按国家税务总局关于房地产开发企业土关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知地增值税清算管理有关问题的通知（国税发国税发20062006187187号）号）第三条第（一）款规定第三条第（一）款规定确认收入。确认收入。15一、拆迁还房的账务与税务处理一、拆迁还房的账务与税务处理2 2、土地增值税的处理、土地增值税的处理 即房地产开发企业将开发产品用于抵偿债务、换取即房地产开发企业将开发产品用于抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等行为，发生所有权其他单位和个人的非货币性资产等行为，发生所有权转移时应视同销售房地产，转移时应视同销售房地产，其收入可以按

16、本企业在同其收入可以按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定，一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定，也可以按由主管税务机关参照当地当年、同类房地产也可以按由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。同时将此确认为房地产的市场价格或评估价值确定。同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。16一、拆迁

17、还房的账务与税务处理一、拆迁还房的账务与税务处理3 3、企业所得税的处理、企业所得税的处理企业所得税法实施条例企业所得税法实施条例第六十六条第三款规定，第六十六条第三款规定，通过捐赠、投资、非货币性资产交换、债务重组等方通过捐赠、投资、非货币性资产交换、债务重组等方式取得的无形资产，以该资产的公允价值和支付的相式取得的无形资产，以该资产的公允价值和支付的相关税费为计税基础关税费为计税基础。房地产开发经营业务企业所得房地产开发经营业务企业所得税处理办法税处理办法（国税发国税发200920093131号）号）第七条规定，第七条规定，企企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、业将开发产品用于捐

18、赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。得利益权利时确认收入（或利润）的实现。17一、拆迁还房的账务与税务处理一、拆迁还房的账务与税务处理3 3、企业所得税的处理、企业所得税的处理 确认收入（或利润）的方法和顺序为：确认收入（或利润）的方法和顺序为：（1 1）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品

19、市场销售价）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定。格确定。（2 2）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定。）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定。（3 3）按开发产品的成本利润率确定。）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于开发产品的成本利润率不得低于15%15%，具体比例由主管税务机，具体比例由主管税务机关确定。关确定。18一、拆迁还房的账务与税务处理一、拆迁还房的账务与税务处理关于计税成本的确定，该房地产公司用自建商品房关于计税成本的确定，该房地产公司用自建商品房抵偿应付拆迁补偿款的行为，抵偿应付拆迁补偿款的行为，根据根据企

20、业债务重组业企业债务重组业务所得税处理办法务所得税处理办法（国家税务总局令第（国家税务总局令第6 6号）号）第四第四条规定，条规定，该房地产开发公司以非现金资产清偿债务，该房地产开发公司以非现金资产清偿债务，应当分解为按公允价值转让非现金资产，再以与非现应当分解为按公允价值转让非现金资产，再以与非现金资产公允价值相当的金额偿还债务两项经济业务进金资产公允价值相当的金额偿还债务两项经济业务进行所得税处理行所得税处理。也就是说，该房地产公司。也就是说，该房地产公司“拆一还一拆一还一”行为要按公允价值对所还原的商品房视同销售确认行为要按公允价值对所还原的商品房视同销售确认收入，同时以相同金额确认作为

21、房地产开发计税成本收入，同时以相同金额确认作为房地产开发计税成本的拆迁补偿费。的拆迁补偿费。19拆迁还房案例分析拆迁还房案例分析江西省南昌市某房地产开发公司江西省南昌市某房地产开发公司20092009年度采取拆迁安年度采取拆迁安置方式对某小区进行住宅开发建设，在安置方式上，置方式对某小区进行住宅开发建设，在安置方式上，公司采取公司采取“拆一还一，就地安置，差价核算，自行过拆一还一，就地安置，差价核算，自行过渡渡”的产权调换方式对拆除被拆迁人房屋进行安置补的产权调换方式对拆除被拆迁人房屋进行安置补偿。偿。20102010年年6 6月该公司用已完工月该公司用已完工10001000平方米的自建商品平

22、方米的自建商品房偿还被拆迁人（其中等面积还原部分房偿还被拆迁人（其中等面积还原部分800800平方米），平方米），同类住宅房屋建造成本同类住宅房屋建造成本22002200元元/平方米，销售价格平方米，销售价格35003500元元/平方米。平方米。要求：要求：请进行有关的税务处理分析。请进行有关的税务处理分析。20（一）营业税处理（一）营业税处理 该房地产开发公司应就其还原面积与拆迁面积该房地产开发公司应就其还原面积与拆迁面积相等部分，按同类住宅房屋的成本价（即本相等部分，按同类住宅房屋的成本价（即本例中的商品房建安造价）例中的商品房建安造价）缴纳销售不动产营缴纳销售不动产营业税业税880008

23、8000元（元（80022005%80022005%）。）。而对而对超出超出部分则按同类商品房市场价格缴纳销售不动部分则按同类商品房市场价格缴纳销售不动产营业税产营业税3500035000元（元（20035005%20035005%）。）。拆迁还房案例分析拆迁还房案例分析21（二）土地增值税的处理（二）土地增值税的处理 房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房应视同销售处理，上述置用房应视同销售处理，上述“拆一还一拆一还一”行为，行为，在按市场价格确认收入的同时，还应将此收入确在按市场价格确认收入的同时，还应将此收入确认为房地产开发项目

24、的拆迁补偿费认为房地产开发项目的拆迁补偿费。“拆一还一拆一还一”等面积部分土地增值税的计税收入为等面积部分土地增值税的计税收入为28000002800000元元（80035008003500），同时，计入房地产开发成本中的），同时，计入房地产开发成本中的土地征用及拆迁补偿费也是土地征用及拆迁补偿费也是28000002800000元，元，假如江西假如江西省规定普通住宅的土地增值税预征率为省规定普通住宅的土地增值税预征率为2%2%，则应则应按规定预缴土地增值税按规定预缴土地增值税5600056000元（元（28000002800000元元2%2%）。）。拆迁还房案例分析拆迁还房案例分析22（三）企

25、业所得税的处理（三）企业所得税的处理 该房地产公司该房地产公司“拆一还一拆一还一”行为要行为要按公允价值对所还按公允价值对所还原的商品房视同销售确认收入，同时以相同金额原的商品房视同销售确认收入，同时以相同金额确认作为房地产开发计税成本的拆迁补偿费。确认作为房地产开发计税成本的拆迁补偿费。为为简化计算，假设本例中同类住宅房屋成本价等同简化计算，假设本例中同类住宅房屋成本价等同于开发产品的计税成本。由此可以看出，于开发产品的计税成本。由此可以看出，“拆一拆一还一还一”行为土地增值税与企业所得税处理原则是行为土地增值税与企业所得税处理原则是一致的，一致的，视同销售收入及作为开发产品计税成本视同销售

26、收入及作为开发产品计税成本的拆迁补偿支出均为的拆迁补偿支出均为28000002800000元。但在企业所得税元。但在企业所得税预缴申报时，应确认视同销售所得预缴申报时，应确认视同销售所得10400001040000元元（3500350022002200）800800。拆迁还房案例分析拆迁还房案例分析23 A A公司公司20082008年年5 5月开发某项目（属于城中村改造），该项目用地面积月开发某项目（属于城中村改造），该项目用地面积2100021000平方米，住宅建筑面积为平方米，住宅建筑面积为3190031900平方米，可供销售面积平方米，可供销售面积2900029000平方米，其中平方米

27、，其中用于安置回迁户村民的住宅面积为用于安置回迁户村民的住宅面积为79007900平方米，其余平方米，其余2110021100平方米的住宅平方米的住宅由由A A公司自由销售或使用。公司自由销售或使用。该项目于该项目于20092009年年5 5月完工。月完工。20092009年年9 9月开始与被拆迁户办理交接手续的回迁月开始与被拆迁户办理交接手续的回迁房面积共房面积共79007900平方米。平方米。20102010年年1 1月正式对外销售，并于当月全部销售完毕。月正式对外销售，并于当月全部销售完毕。该公司同期同类房地产的平均价格为该公司同期同类房地产的平均价格为70007000元元/平方米平方米

28、，取得销售收入，取得销售收入1477014770万元（万元（2110021100平方米平方米70007000元元/平方米）。平方米）。拆迁还房案例分析拆迁还房案例分析24该项目工程已竣工决算，开发成本为该项目工程已竣工决算，开发成本为60006000万元。其万元。其中，土地征用费及拆迁补偿费为零，前期工程费中，土地征用费及拆迁补偿费为零，前期工程费700700万元，建筑安装工程费万元，建筑安装工程费32003200万元，基础设施建设费万元，基础设施建设费16001600万元，公共配套设施费万元，公共配套设施费200200万元，开发间接费万元，开发间接费300300万元。万元。向某公司借款的利息

29、向某公司借款的利息400400万元（假定不超过金万元（假定不超过金融企业同类同期贷款利率），但没有按照项目进行分融企业同类同期贷款利率），但没有按照项目进行分配利息依据没有银行的利息票据配利息依据没有银行的利息票据。请分析有关请分析有关“拆一还一拆一还一”的账务和税务处理。的账务和税务处理。拆迁还房案例分析拆迁还房案例分析25（一）账务处理（一）账务处理计算过程如下：计算过程如下：1.1.开发成本开发成本60006000万元，利息费用万元，利息费用400400万元。万元。2.2.拆迁补偿费支出拆迁补偿费支出79000.779000.755305530（万元）。（万元）。需要注意的是，这里的拆迁

30、补偿费不能认为只是拆迁需要注意的是，这里的拆迁补偿费不能认为只是拆迁户户79007900平方米，而是整个楼盘的，需要在总可售平方米，而是整个楼盘的，需要在总可售面积面积2900029000平方米中分摊。平方米中分摊。视同销售收入视同销售收入79000.779000.755305530（万元）。（万元）。拆迁还房案例分析拆迁还房案例分析26（一）账务处理（一）账务处理3.3.单位可售面积计税成本（单位可售面积计税成本（6400640055305530）2900029000 4113.79314113.7931（元（元/平方米）。平方米）。需要注意的是，这里的需要注意的是，这里的290002900

31、0平方米是作为总可售面积计算的，平方米是作为总可售面积计算的，不能减去拆迁户的不能减去拆迁户的79007900平方米，即不能以平方米，即不能以2110021100平方米作为分母平方米作为分母否则就会虚增成本。否则就会虚增成本。4.4.视同销售成本视同销售成本4113.793179004113.793179003249.89653249.8965（万元）；（万元）；视同销售所得视同销售所得553055303249.89653249.89652280.10352280.1035（万（万元）。元）。拆迁还房案例分析拆迁还房案例分析27会计处理如下：会计处理如下：1.1.在开发产品完工时，根据安置时的

32、同期同类价格，在开发产品完工时，根据安置时的同期同类价格，视同销售的会计处理（单位：万元，下同）：视同销售的会计处理（单位：万元，下同）：借：开发成本借：开发成本拆迁补偿费拆迁补偿费 55305530 贷：应付账款贷：应付账款拆迁补偿费拆迁补偿费 55305530借：应付账款借：应付账款拆迁补偿费拆迁补偿费 55305530 贷：主营业务收入贷：主营业务收入5530拆迁还房案例分析拆迁还房案例分析282.2.房地产企业开具销售不动产发票房地产企业开具销售不动产发票55305530万元，业主向房地产企业万元，业主向房地产企业出具拆迁补偿费收据出具拆迁补偿费收据55305530万元，万元，结转成本

33、的会计处理：结转成本的会计处理：借：主营业务成本借：主营业务成本土地征用费及拆迁补偿费土地征用费及拆迁补偿费 3249.89653249.8965 贷：开发产品贷：开发产品 3249.89653249.8965拆迁还房案例分析拆迁还房案例分析29（二）税务处理如下（二）税务处理如下1.1.企业所得税的处理企业所得税的处理A A公司公司20092009年年9 9月开始与被拆迁户办理交接手续时，就要月开始与被拆迁户办理交接手续时，就要确认确认视同销售所得视同销售所得 553055303249.89653249.8965 2280.10352280.1035（万元），（万元），缴纳企业所得税缴纳企业

34、所得税2280.103525%2280.103525%570.0259570.0259（万元）。（万元）。需要注意的是，这里需要注意的是，这里不能按预计毛利率计算缴税，而是不能按预计毛利率计算缴税，而是要确认视同销售所得计算缴款要确认视同销售所得计算缴款。拆迁还房案例分析拆迁还房案例分析302.2.土地增值税的处理土地增值税的处理与企业所得税不同的是，在与被拆迁户办理交接手续时与企业所得税不同的是，在与被拆迁户办理交接手续时不需要立即进行土地增值税清算，只需要预征。不需要立即进行土地增值税清算，只需要预征。假定预假定预征率为征率为2%2%，则，则A A公司公司20092009年年9 9月开始与

35、被拆迁户办理交接月开始与被拆迁户办理交接手续时，要预缴土地增值税手续时，要预缴土地增值税 55302%55302%110.6110.6（万元）。（万元）。回迁房视同销售所得最后是否作土地增值税清算，要看回迁房视同销售所得最后是否作土地增值税清算，要看楼盘的销售情况。楼盘的销售情况。由于该项目已经全部销售完毕，由于该项目已经全部销售完毕，因此土地增值税必须清算。因此土地增值税必须清算。拆迁还房案例分析拆迁还房案例分析312.2.土地增值税的处理土地增值税的处理该项目土地增值税清算计算过程如下：该项目土地增值税清算计算过程如下：（1 1）开发成本）开发成本553055306000600011530

36、11530（万元）（万元）（2 2）扣除项目）扣除项目1153011530（1+20%1+20%）+1153010%+147705.5%+1153010%+147705.5%15801.3515801.35（万元）（万元）（3 3）增值额）增值额14770147705530553015801.3515801.354498.654498.65（万元）（万元）（4 4）增值率）增值率4498.65 15801.354498.65 15801.3528.47%28.47%，（适用税率，（适用税率 30%30%，速算扣除率为，速算扣除率为0 0）（5 5）应缴土地增值税）应缴土地增值税4498.65

37、30%4498.65 30%0 01349.5951349.595（万元）（万元）（6 6）已预征土地增值税）已预征土地增值税55302%55302%110.6110.6（万元）（万元）（7 7）应补缴土地增值税）应补缴土地增值税1349.5951349.595110.6110.61238.9951238.995（万元）（万元）拆迁还房案例分析拆迁还房案例分析323.3.营业税处理营业税处理（1 1）营业税的计算）营业税的计算回迁房成本价如何确定？有的地方认为，考虑到被拆迁房产原占回迁房成本价如何确定？有的地方认为，考虑到被拆迁房产原占有土地，开发商不需对该土地支付成本，补偿房产的成本有土地，

38、开发商不需对该土地支付成本，补偿房产的成本价不应再计算土地成本；有的地方则认为应包括土地成本。价不应再计算土地成本；有的地方则认为应包括土地成本。一般的看法是回迁房的成本和正常销售的商品房一样，应一般的看法是回迁房的成本和正常销售的商品房一样，应分为土地成本和建筑成本两个方面，只不过这里土地成本分为土地成本和建筑成本两个方面，只不过这里土地成本是以房换地换回来的，成本价应该包括土地成本。是以房换地换回来的，成本价应该包括土地成本。A A公司应该在公司应该在20092009年年9 9月与被拆迁户办理交接手续月与被拆迁户办理交接手续 缴纳营业税缴纳营业税4,113.79317,9005%4,113

39、.79317,9005%1,624,948.271,624,948.27（元）（元）拆迁还房案例分析拆迁还房案例分析333.3.营业税的处理营业税的处理（2 2）开具销售不动产发票问题。）开具销售不动产发票问题。A A公司如果采用企业会计准则，非货币性资产交换要确认主营业公司如果采用企业会计准则，非货币性资产交换要确认主营业务收入务收入55305530万元，万元，A A公司应按销售价公司应按销售价55305530万元开具销售不动万元开具销售不动产发票；产发票；A A公司如果采用企业会计制度，非货币性资产交换公司如果采用企业会计制度，非货币性资产交换没有确认主营业务收入，没有确认主营业务收入，则

40、则A A公司应该按成本价公司应该按成本价3249.89653249.8965万元开具销售不动产发万元开具销售不动产发票，然后票，然后视同销售所得视同销售所得553055303249.89653249.8965 2280.10352280.1035（万元）（万元）拆迁还房案例分析拆迁还房案例分析34（一）房地产开发企业代收费用需要缴纳营业税（一）房地产开发企业代收费用需要缴纳营业税 按照营业税相关法规规定，房地产开发企业代收的价按照营业税相关法规规定，房地产开发企业代收的价外费用需要缴纳营业税。外费用需要缴纳营业税。中华人民共和国营业税暂行条中华人民共和国营业税暂行条例例（中华人民共和国国务院令

41、第（中华人民共和国国务院令第540540号）第五条规定号）第五条规定：“纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。中华中华人民共和国营业税暂行条例实施细则人民共和国营业税暂行条例实施细则（财政部（财政部 国家税务国家税务总局第总局第5252号令）第十三条规定，条例第五条所称号令）第十三条规定，条例第五条所称价外费用，价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期

42、付款利息、赔偿金、代收款励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费，项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费，但不包但不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业括同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费：性收费：二、房地产开发企业代收费用的税务处理二、房地产开发企业代收费用的税务处理35（一）房地产开发企业代收费用需要缴纳营业税（一）房地产开发企业代收费用需要缴纳营业税1 1、由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由、由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门国务院或者省

43、级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；批准设立的行政事业性收费；2 2、收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据；、收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据；3 3、所收款项全额上缴财政。、所收款项全额上缴财政。凡价外费用，无论会计制度规定如何核算，均凡价外费用，无论会计制度规定如何核算，均应并入营业额计算应纳税额。应并入营业额计算应纳税额。但是要注意的一点是但是要注意的一点是房地产开发企业代收的房地产开发企业代收的住房专项维修基金是免征营住房专项维修基金是免征营业税的。业税的。二、房地产开发企业代收费用的税务处理二、房地产开发企业代收费用的税务处理36国国税税发发2004

44、69200469号号文文件件规规定定：住住房房专专项项维维修修基基金金是是属属全全体体业业主主共共同同所所有有的的一一项项代代管管基基金金，专专项项用用于于物物业业保保修修期期满满后后物物业业共共用用部部位位、共共用用设设施施设设备备的的维维修修和和更更新新、改改造造。鉴鉴于于住住房房专专项项维维修修基基金金资资金金所所有有权权及及使使用用的的特特殊殊性性，对对房房地地产产主主管管部部门门或或其其指指定定机机构构、公公积积金金管管理理中中心心、开开发发企企业业以以及及物物业管理单位代收的住房专项维修基金，不计征营业税。业管理单位代收的住房专项维修基金，不计征营业税。二、房地产开发企业代收费用的

45、税务处理二、房地产开发企业代收费用的税务处理37因此，代收款项中，除了代收的住房专项维修基金外，因此，代收款项中，除了代收的住房专项维修基金外，其他一切代收款项应一并计入收入额，缴纳营业税。其他一切代收款项应一并计入收入额，缴纳营业税。并不并不用考虑谁出具票据及会计如何处理问题。例如：某房地产用考虑谁出具票据及会计如何处理问题。例如：某房地产开发公司，取得售房收入开发公司，取得售房收入10001000万元；该县人民政府要求代万元；该县人民政府要求代收政府基金收政府基金5050万元；代收住房专项维修基金万元；代收住房专项维修基金5050万元；代收万元；代收取暖费取暖费100100万元。万元。则代

46、收款项的营业额则代收款项的营业额=1000+100+50=1150=1000+100+50=1150万元。万元。二、房地产开发企业代收费用的税务处理二、房地产开发企业代收费用的税务处理38为了避免全额纳税，开发企业可以设立或委托代理机构为了避免全额纳税，开发企业可以设立或委托代理机构收取代收费用，其营业税的计税依据按照实际收取的报酬收取代收费用，其营业税的计税依据按照实际收取的报酬额纳税。国家税务总局额纳税。国家税务总局关于营业税若干问题的通知关于营业税若干问题的通知（国税发国税发19951995076076号号）第四条关于代理业营业额规定，）第四条关于代理业营业额规定，代理业的营业额为纳税人

47、从事代理业务向委托方实际收取代理业的营业额为纳税人从事代理业务向委托方实际收取的报酬。的报酬。二、房地产开发企业代收费用的税务处理二、房地产开发企业代收费用的税务处理39二、房地产开发企业代收费用的税务处理二、房地产开发企业代收费用的税务处理（二）房地产开发企业代收费用需要缴纳企业所得税（二）房地产开发企业代收费用需要缴纳企业所得税 国家税务总局国家税务总局关于印发关于印发房地产开发经营业务房地产开发经营业务企业所得税处理办法企业所得税处理办法的通知的通知（国税发国税发200920093131号号）第五条规定：）第五条规定：“开发产品销售收入的范围为销售开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程

48、中取得的全部价款，包括现金等价物以开发产品过程中取得的全部价款，包括现金等价物以及其他经济利益。及其他经济利益。企业代有关部门和单位收取的各种企业代有关部门和单位收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入。未纳入开具发票的，应按规定全部确认为销售收入。未纳入开发产品价内并由企业之外的其他部门、单位收取并开发产品价内并由企业之外的其他部门、单位收取并开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。”40（二）房地产开发企业代收费用需要缴纳企业所得（二）房地产开发企业代

49、收费用需要缴纳企业所得税税 国国税税发发200920093131号号第第十十六六条条规规定定：“企企业业将将已已计计入入销销售售收收入入的的共共用用部部位位、共共用用设设施施设设备备维维修修基基金金按按规规定定移移交交给给有有关关部部门门、单单位位的的，应应于于移移交交时时扣扣除除。企企业业对对纳纳入入开开发发产产品品价价内内自自己己收收取取的的代代收收费费用用，在在转转付付给给委委托托单单位位时时，也也可可以以从从收收入入中中扣扣除除。”也也就就是是说说代代收收代代缴缴款款项项是是不不做做为为收收入入的的，所所述述的的确确认认为为销销售售收收入入的的“代代收收款款项项”是是开开发发产产品品价

50、价内内或或由由开开发发企企业业开开具具发发票票的的。而而由由开开发发产产品品价价内内或或由由开开发发企企业业开开具具发发票票的的代代收收款款，其其实实并并不不是是代代收收款款。只只不不过过是会计上不做销售处理罢了。是会计上不做销售处理罢了。二、房地产开发企业代收费用的税务处理二、房地产开发企业代收费用的税务处理41基基于于以以上上法法律律依依据据，房房地地产产开开发发企企业业代代收收的的各各项项费费用用是是否否需需要要缴缴纳纳企企业业所所得得税税，主主要要取取决决于于代代收收费费用用是是以以谁谁的的名名义义收收取取。如如果果不不是是由由房房地地产产开开发发企企业业开开票票收收取取的的，则则不不