中原XXXX年04月武汉市某地产白沙洲项目整体定位与营销策4546.pptx

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1、Code of this report|1 Copyright Centaline Group,2010本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。万科白沙洲项目整体定位与营销策略报告huizhou.04.2011Code of this report|2 Copyright Centaline Group,2010汇报说明百万大盘，万科力作，重任在肩，岂感懈怠？对于本案，中原希望通过扎实细致的工作，对一个市场都很陌生的区域提出独特的理解，并结合项目，挖掘、创造更多价值，以领先的营销理念，实现万悦城的成功，成就万科历程中的又一经典。Code

2、 of this report|3 Copyright Centaline Group,2010A.城城 说城/读城/造城/万科与城/B.悦悦 悦势/悦人/悦意/悦物/C.万万 千变万化/日进万金/万法归宗/D.附件附件 案例分享/463130180报告内容页码Code of this report|4 Copyright Centaline Group,2010城Part 1Code of this report|5 Copyright Centaline Group,2010白沙洲，三环线内，武汉版图中一个熟悉而陌生的区域，除了一座长江大桥，连老武汉人也没有概念。白沙洲大桥白沙洲区域航拍项

3、目地Code of this report|6 Copyright Centaline Group,2010说城Part C.1Code of this report|7 Copyright Centaline Group,2010为获知白沙洲的详细资料，中原选择深入到目标及关联区域，与目标群体面对面，听他们讲述关于这个区域的每一个细节。Code of this report|8 Copyright Centaline Group,2010中原组成了精干高效的工作团队，确保获得最新、最详实、最直接的基础数据。实地调研工作说明调查时间：调查时间：6月28日、30日为集中调研日；调查人员：调查人员

4、：湖北中原总经理亲自审查、修改调查问卷，服务万悦城项目的营销总监带队，由策划人员8名组成了专业调研团队；调查方式：调查方式：业内访谈、潜在客户访谈与问卷调查；调查区域：调查区域：街道口地区、中南地区、南湖地区、武昌老城区、白沙洲地区；调查感言：调查感言：温度虽高，“收入”更高。实地调研工作地点分布图项目地Code of this report|9 Copyright Centaline Group,2010问卷调查主要成果摘要（A）本次问卷调查，共发放问卷100份，由于是一对一沟通，回收率100%，对问卷进行甄别后，有效问卷89份，无效问卷11份，有效率89%；本次问卷调查，中原形成了独立的问

5、卷结论报告，限于篇幅，本案仅就关键结论简要说明；问卷内容分为基础部分、主体部分、指向性部分，分别了解客户背景特征、客户购房特征、项目指向性测试。问卷样本与调查分析报告问卷调查工作说明Code of this report|10 Copyright Centaline Group,2010问卷调查主要成果摘要（B）区域遇冷，项目可期受访者需求特征与项目情况较为契合。受访者需求特征与项目情况较为契合。19受访者意向总价为40万左右，38受访者意向总价为50万左右；绝大多数受访者意向房型为二房、三房。受访者对现住房环境、交通、配套不够满意。受访者对现住房环境、交通、配套不够满意。大多数受访者对现有住

6、房的不满集中在：噪音粉尘污染和社区外部环境方面；同时对地铁交通、教育配套和低碳节能等概念接受度高。万科品牌知名度高。万科品牌知名度高。63%的受访者“听说过”万科地产，20的受访者表示“非常了解”万科地产。同时，有54的受访者明确表示，“会关注”和“非常期待”万科地产在白沙洲地区的开发动态。受访者普遍对白沙洲区域不甚了解。受访者普遍对白沙洲区域不甚了解。有超过50的受访者表示“不了解”和“仅听说过”白沙洲区域，可见该区域的认知度较低。主要单项分析结论Code of this report|11 Copyright Centaline Group,2010问卷调查主要成果摘要（C）主要交叉分析结

7、论年轻客户、公司普通职员对区域、万科了解度较高中南、街道口、老城区客户较集中。中南、街道口、老城区客户较集中。中南街道口受访者购房欲望最强，其次是老城区；居住工作区域集中在老城区和中南街道口附近。公交车人群特质显现公交车人群特质显现 。26-40岁中青年人群，公司白领，更能忍受较多的上下班时间；年轻群体客户对万科认知度较高。年轻群体客户对万科认知度较高。1840岁受访者对万科的认知度较高，其中2630岁受访者对万科较为了解；居住区域在中南街道口和鲁巷光谷的受访者，对万科“比较了解”，武昌老城区较多受访者“听说过”万科。年轻群体对白沙洲认知较高。年轻群体对白沙洲认知较高。1840岁，工作居住区域

8、在武昌老城区、中南街道口和鲁巷光谷的受访者白沙洲认知度相对较高；大专及本科学历的受访者更关注本项目进展；Code of this report|12 Copyright Centaline Group,2010深度访谈对象构成业内人士访谈对象访谈对象潜在客户当地要人u保利心语销售人员u站前阳光营销主管u赵老板u段老师u周小姐u中建三局武咸高架项目人员 u白沙洲都市工业园工作人员u陈女士u余小姐u付女士Code of this report|13 Copyright Centaline Group,2010（1）业内深度访谈纪要之一访谈对象保利心语销售人员陈小姐客户背景在保利心语项目工作2年多，

9、见证了该项目从2008年的艰难到2009年武汉面积销冠的辉煌。访谈内容1.2009年我们卖了13个亿，具体总面积我也不清楚，20万方是有的，是整个武汉市的销冠；2.卖得这么好的原因啊，去年市场都卖得很好啦。3.我们保利是品牌大开发商、保利心语是70万方的大社区，后期又拿了60万方的地，有公交车，商业配套也起来了，再说，我们是一线临湖的住宅，野芷湖目前还保持原生态，不像南湖已经被污染了，户型方面还有赠送面积，价格在南湖片区是最低的，客户当然会买我们这里；4.客户重点是南湖这块的，也有很多其他的，辐射面很广，我有一个青山的客户，他觉得我们这里很方面，坐777到小东门转一趟就到青山了，也不算远，现在

10、武汉哪里不堵啊，关键是要有公交车，再说，还不是冲我们这里性价比很高，现在，武昌中心、好一点的地段，像我们这样高品质的社区，6000出头的价格已经很少了，光谷那边都不止这个价了；5.白沙洲那边的客户？好像没有多少。那个地方我也不是很熟；6.南湖大道通白沙洲？不通吧，前面过不去的，什么时候通不清楚；7.年轻的客户多，婚房多，我们不带装修。Code of this report|14 Copyright Centaline Group,2010（1）业内深度访谈纪要之二访谈对象星辰房地产公司（原硚房集团）项目经理陈经理 客户背景武昌老城区静安路“站前阳光”项目负责人，在武昌老城区开发项目多年，熟悉当

11、地客户习惯。访谈内容1.武昌老城区的人居住条件普遍较差，对改善居住的要求比较高，一般收入也有限，对房价比较敏感，也有很有钱的，没汉口那么多，都去东湖或者汉口那边买房去了，所以站前阳光当时定价的时候比周边的027、静安要明显便宜，国有企业，要带头让利于民；2.外地人在武昌老城区这一带比较多，硚房在武昌开发的几个楼盘，买房的各种外地口音都有，尤其是湖北8+1城市圈的一些人，做生意多，普遍文化素质比较低，钱其实不多，典型暴发户那种，这批人买房一方面是生意在这边，想在武汉落脚，另一方面是转户口，武汉的户口很有吸引力，有些不是做生意的周边地市的人也是冲转户口过来买房；3.户型要好，房子质量要过硬，买东西

12、要方便，孩子的教育问题也要好，客户问的主要是这些问题；4.不是很了解白沙洲，路过几次，环境比较差，听说在修高架桥，通了话应该会有很大改观；有个长江紫都在那边，江景房，卖的一般，价格没起来，也没有火过，那边的江滩政府没投入，像乡里；5.白沙洲那边如果要开发，目前看啊，一定要大开发商，拿地的规模要大，把配套做好，才比较可行；那个区域，迟早要发展过去的，只要规模足够大，后期还是有机会赚区域升值的钱，潜力股。Code of this report|15 Copyright Centaline Group,2010（2）当地要人深度访谈纪要之一访谈对象中建三局武咸沙湖项目指挥部彭经理 客户背景熟悉白沙洲

13、片区当地未来发展前景。访谈内容1.武咸公路高架桥白沙洲大道段工程计划2011年6月竣工，在过江隧道、鹦鹉洲长江大桥、中环线处设有立交，未来这个区域的交通状况会大大改善；2.比较看好这个白沙洲的发展，也会关注这个区域房地产项目的开发，有投资价值；污染是这个区域最大的问题，教育配套也比较缺，没什么好学校；3.我们搞工程的都知道，路修通之后，住宅小区的开发都跟过来了，但一定要有文化氛围，显得比较高档，武汉的码头文化浓厚，可以在开发中体现；4.这一带大部分属青菱乡地界，批发市场、工业园比较多，形象有待改善；5.白沙洲一带地质情况非常复杂，搞开发建设要注意。Code of this report|16

14、Copyright Centaline Group,2010（2）当地要人深度访谈纪要之二访谈对象武汉武昌经济开发区、白沙洲都市工业园办公室朱科长客户背景推进片区最为重要的产业板块建设。访谈内容1.政府一直比较关注这个区域的，区领导定期到现场办公，前不久，区领导还到园区来视察企业经营情况，发展前景可以看好；武船、武重等企业都在这边设了厂。2.确实，环境是个大问题，治安问题也存在，武汉各个城乡结合部、外来人口聚集的地区都存在这个问题，我们也在努力改善，也取得了一些成效；3.这边产业调整有难度，之前也没有政府规划，主要是各个区都在争取上级的政策支持，白沙洲这片没有特别的优势，规划比较落后；我们最近

15、也在调整，计划引进一些科技、信息类的高科技企业，促进园区逐步转型；4.“两型社会”的建设园区是领导班子考虑的重点和出发点，我们现在对环境的改造投入较多，软环境也在改善，巡司河是政府重要的改造工程；5.欢迎到白沙洲来投资，和有实力的企业一起，共同建设和谐白沙洲。Code of this report|17 Copyright Centaline Group,2010（3）典型潜在客户深度访谈纪要之一访谈对象白沙洲钢材大市场经营户赵老板客户背景大市场E区、永合物资有限公司，不到30岁，在钢材市场经营约3年，其家族在此经营更久。访谈内容1.这里生意做得很大的，一个单几十万到几千万都有，买卖钢材，这里

16、是武汉最大的，有好几百个档口吧，算算，差不多300-400个；生意也不错啊，抢着租，空一个档出来几天就出去了，蛮火的；2.目前在烽火村租房住，有些老板在店里住，有二层的；家家都有车，有些在远一点地方买房的，也有看过长江紫都的，我最近在看百瑞景的一套房；在附近做私房的比较多，我舅舅就在张家湾做了5栋；3.这一片都是这样，武汉人少，除了村里的，没几个，外地人多，我就是嘉鱼的；这里的老板，黄陂、广水、应城比较多；还是想在武汉落户的，政策说要房款70万；4.教育啊，安全啊，还是要读书，前几天，有一家被偷了，正常现象，这一带治安不好；5.平时没事就去打麻将，今天是我姐带外甥看病去了，不然我哪会守这里；都

17、是老客户，跑不了；6.这几年，也有亏的啦，做生意，不可能总是赚嘛；大部分老板都还好，武汉发展得很快，到处都是工地，哪个工地不要钢材？最头疼就是回款，搞建筑的都垫资，首先从我们供货商垫起；货款没回手上一分钱都没有，前些天有个现钱现货的客人，为了提款几夜没睡好，客户到哪跟到哪，现钱现货利润低，一赊账就没钱赚了。7.想在周边买房，方便照着店里，旁边都没房子卖，只能跑中南、街道口、南湖那边去看。Code of this report|18 Copyright Centaline Group,2010（3）典型潜在客户深度访谈纪要之二访谈对象湖北财税职业学院段老师客户背景负责学校政工工作的科长，在校工作

18、多年，30多岁。访谈内容1.我们学校有几百教职工，年轻老师比较多，百把人是有的；2.老师的收入还可以，稳定，刚刚考完试，喜欢玩的老师都订好了出去玩的票；3.学校有专门的单身职工楼，也有家属区，居住环境肯定跟外面的小区有差距，有些条件好的老师搬到外面去了；只要价格合适，距离不是太远，不影响上班，对老师还是相当有吸引力的；4.交通和污染问题是大问题，灰尘太大了，几天不下雨，树叶上面都是一层灰，学校里面还好点；整体上的环境也比较差，政府这几年的投入太少了，看高架桥修通了能不能好点；5.万科是大开发商，能在这一片来开发是好事，一定要把广告打到我们学校来，找我就可以了，保证你们的广告发到每个老师手里，一

19、定要给我们最低的团购价。Code of this report|19 Copyright Centaline Group,2010（3）典型潜在客户深度访谈纪要之三访谈对象白沙洲街长江紫都社区服务站（居委会）周小姐客户背景对白沙洲地区、武昌老城区非常了解，不到30岁，熟悉政府工作人员的购房习惯。访谈内容1.小区这里就一个小中百，买不了菜，早上小区门口有卖菜的摊子，居民都是这个点买菜，要么就坐小区的班车到武商买，要掐着点等车，也不远，习惯了也还比较方便；平时吃饭一般都是家里做，确实要出去吃，过去一点，钢材市场那边就有农家小院啊，好几家餐馆；2.武金堤货车多，路差了点，没有出事故就不堵；以后过江隧

20、道、过江大桥修通了，这个区域会很快发展起来，新修的过江大桥就在老汽渡口子（解缆正街）那里，拆迁难度大；3.这片现在的环境比较差，污染比较重，改造起来要段时间，但位置还是挺好的，靠着江边，距离老城区也比较近；4.武昌区政府的有一批买在长江紫都，都是靠江边的房子；5.三环线下面，也不算远，从这里过去也就十几分钟，肯定会关注啦；新开发的小区，一定要把周边的环境搞好，商业配套要齐全。Code of this report|20 Copyright Centaline Group,2010（3）典型潜在客户深度访谈纪要之四访谈对象华中师范大学博雅园综合楼三楼化妆品店店主陈女士客户背景对房地产行业比较关注

21、，经常在报纸上看房地产的相关信息，有实际的购房需求，48岁左右。访谈内容1.我们目前住在华师附近，是几年前买的一套二手房，外面环境很好，但是住在8楼，而且没有电梯，上下楼梯很不方便。2.我儿子是86年的，已经是恋爱结婚的年龄了，我也在考虑为他买房，可能还是考虑华师附近的房子，但是附近的房子价格太高，我的预算在60万左右，想买个小一点的三房。3.我们觉得最好是在学校集中的地方买房，这样，我们以后接送小孩子上学比较方便。4.我比较喜欢万科，我有个亲戚在万科魅力之城买了房，万科的环境做的好，特别是绿化好；5.我在报纸上看到万科在白沙洲开发的消息，我个人觉得那里还是太偏了，学校太少了，买东西也不方便，

22、我暂时不考虑在那里买房。Code of this report|21 Copyright Centaline Group,2010（3）典型潜在客户深度访谈纪要之五访谈对象中南路自营店主余小姐客户背景对白沙洲地区不是太了解，20多岁，目前单身，有一套住房。访谈内容1.白沙洲对我们来说有点陌生，并且不是一般的远。2.现在房价太高了，具体还是要看价位怎么样，对我来说，50万左右是我可以接受的。3.楼盘还是要注重周边环境，配套设施及价位。白沙洲地区交通比较不方便，粉尘之类的污染也比较严重，所以我们还是有比较大的顾虑的。4.如果没有特别让我们动心的地方，可能不会过多考虑那边，因为我们在这边可以选择的地

23、区还是比较多的，比如光谷升值潜力也是很大的，比那边也近一些。5.到时候应该会关注一下吧，要看各方面的状况，虽然白沙洲地区我觉得不是太理想，但是万科毕竟是很有实力的开发商。Code of this report|22 Copyright Centaline Group,2010（3）典型潜在客户深度访谈纪要之六访谈对象武昌老城区居民付女士客户背景在老城区居住几十年，对该区域特别了解。4050岁，熟悉武昌老城区居民的生活习惯、购房心理。访谈内容1.我从小居住在老城区，现居住在老城区还建房，小区环境普通，外部环境较差，没有大的变动，我是不会离开这里的，好多年，都习惯这里了。2.曾经也有过购买新房离开

24、老城区的想法，但去实地考察后，对考察楼盘的配套、交通等不满意；3.有经济实力的下一代大部分已经离开了老城区，在工作地点周围去购房了。现居住小区内，大部分是中年人或者中老年，购房需求不强，除非拆迁；4.虽然在老武昌居住了几十年，但从来没去过白沙洲，听说过而已。在那里买房？无法想像，感觉那里是郊区，交通啊配套啊肯定都不好。Code of this report|23 Copyright Centaline Group,2010深访客户特征：本区域客户对片区前景较为有信心，周边区域客户对片区一知半解。信心型群体共性特征：共性特征：“本地”属性非常明显，受区域利好信息刺激，对未来非常有信心。AB犹豫型

25、群体差异性特征：差异性特征：对区域未来发展方向、区域特征等没有明确统一的概念，知其好而不知其所以好。共性特征：共性特征：基本没有去过、了解过白沙洲区域，属于信息不对称造成的不了解。差异性特征：差异性特征：对区域未来的发展半信半疑，对万科改变区域的态度不一，年轻客户信心更强。Code of this report|24 Copyright Centaline Group,2010小结：区域需要整理、包装与推广，塑造全新的区域形象并向全城推广，全面提升区域认知度、标识性。白沙洲的明天？白沙洲的明天？说城心得：Code of this report|25 Copyright Centaline Gr

26、oup,2010读城Part C.2Code of this report|26 Copyright Centaline Group,2010白沙洲位于武汉南部门户地段，所处区域总体环境杂乱，交通、教育、医疗、购物等居住配套欠缺。武汉市武昌区白沙洲街地处武昌区南部，位于武汉长江大桥和白沙洲长江大桥中端，西临长江，东倚京广线和107国道，北枕巡司河，南与洪山区接壤，是107国道、武黄高速公路与市区内、中环线的汇集点，沿江岸线4.2公里，距武昌火车站1.5公里。辖区总面积7.1平方公里，常住人口6万余人，共有11个社区居委会，与青菱乡地界混杂，属于典型的城乡结合部。白沙洲区域白沙洲区域白沙洲区域简

27、介项目地Code of this report|27 Copyright Centaline Group,2010本案对白沙洲区域的研究不局限于行政上的区域限制，会根据城市肌理进行必要延展，进行“泛白沙洲区域”研究。产业产业 规划规划白沙洲居住组团规划轨道交通规划环线路网规划配套配套工业园产业专业市场产业大学城教育产业泛白沙洲泛白沙洲商业配套文教卫配套交通配套区域区域Code of this report|28 Copyright Centaline Group,2010总体规划：本项目处于武昌白沙洲区域，属于政府规划中的大型居住新区、市级商业副中心，有宏观规划层面的利好。2009年11月，武

28、汉市国土资源和规划局发布武汉市主城规划，规划中明确提出“建设后湖、站北、长丰、四新、南湖、白沙等大型居住新区，完善建设核心区、中心区片的居住区、居住小区引导旧城人口向外围综合组团疏散，促进汉口、汉阳与武昌居住人口和用地相对平衡建立白沙洲、鲁巷、等12个市级商业副中心”武汉市主城规划区域规划基础配套产业状况Code of this report|29 Copyright Centaline Group,2010组团规划：旧城改造外流人口承载区，自身也有旧城改造需求，未来一线滨江区域。根据武汉市城市总体规划（2010-2020）确定的主城区“两区十五组团”的规划结构，项目用地所处的白沙组团为综合组

29、团之一，是主城区“集中成片规模化建设住宅区，引导旧城居住人口向综合组团疏解”的重点区域之一。随着旧城改造的加速推进，区域道路交通、生活配套设施将得到进一步完善，区域开发潜力将得到进一步提高。白沙洲区域也位于武汉市大力建设的两江四岸地区，这里将形成具有独特标志性空间景观形象和优美滨江亲水岸线。城市总体规划涉及白沙洲的部分区域规划基础配套产业状况Code of this report|30 Copyright Centaline Group,2010白沙洲规划新区，位于城市二环线和三环线之间，属主城外围。北起规划的八坦路（二环线部分），南抵中环线，西起武咸公路，东止京广铁路，面积677.8公顷。现

30、有人口1万人，规划居住人口10.5万人。本区域为武汉城市总体规划中主城外围10个综合组团之一，是保持工业居住相对平衡的城市组团，同时承担武昌旧城外迁人口的职能。区域内目前主要为青菱城市花园、张家湾农民新村（项目名：波光霞影）等。法定图则：项目地以东为“白沙洲10万人居住新城”规划区，目前该区域主要为经济适用房、农民新村。白沙洲地区法定图则（2005年）区域规划基础配套产业状况Code of this report|31 Copyright Centaline Group,2010轨道交通规划：短期内轨道交通对本项目的影响较小，根据中原操作武汉轨道交通经验，5年之内利好较难体现。U5、E1两条地

31、铁线的具体动工建成时间未定，具体站点未定，属于远景规划，短期内对区域的影响较小。其中U5线自武汉火车站起，经和平大道-穿城大道-紫阳东路-中山路-武咸公路至青菱。设武昌火车站至南湖支线。在青山设置车辆段，青菱、南湖分设2处停车场。全长33公里，共设置站点28座。本线与城市轨道交通主线2号线对接。EI号线起点蔡甸，终点豹澥。它连接了汉阳、武昌，经过白沙洲区域，属于城际快速轨道交通体系。武汉市轨道交通远景规划区域规划基础配套产业状况Code of this report|32 Copyright Centaline Group,2010环线路网规划：环线的快速建设，白沙洲区域受益明显，区域利好因素

32、明显增多，可想像的空间较大。一环线鹦鹉洲长江大桥将于年内正式动工建设，总投资40亿元，建设工期为30个月。主桥长约2.1公里，主桥桥面为双向8车道，道路设计为城市快速路。二环线武昌段已于近期动工，另外杨泗港过江通道连通汉阳汉新大道与武昌八坦路，目前已进入勘测阶段。三环线东北段已于6月建成通车，整个三环线将于年内全线通车。目前武汉环线建设瓶颈为白沙洲区域。武汉市环线建设进度区域规划基础配套产业状况Code of this report|33 Copyright Centaline Group,2010主路网建设：白沙洲大道建成后，从武昌火车站到白沙洲大桥仅需8分钟。白沙洲大道连接新内环、二环、三

33、环线，全长7.5公里，双向6车道，全线无红绿灯。2009年5月，动工建设，建成后，从武昌火车站经白沙洲大道到白沙洲大桥仅需8分钟。白沙洲大道是连接武汉南北重要的放射线，是联系白沙组团与中心城区的重要通道，是鹦鹉洲过江通道和杨泗港过江通道过长江交通的集散道路，是联系城市二环线、三环线的骨干道路，建设的重要意义体现在：加快武昌老城区的改造，减缓中山路、武珞路的交通压力，方便组团联系，完善城市布局，连接二环线、三环线，分流城区交通。白沙洲大道建设的积极意义区域规划基础配套产业状况Code of this report|34 Copyright Centaline Group,2010区域最重要产业聚

34、集地白沙洲都市工业园，为省级经济开发区，内有多家知名企业。白沙洲都市工业园（省级）白沙洲都市工业园规划占地面积502万，2006年，经国家发展改革委批准认定为省级开发区，开发区产业发展方向和聚集的主要产业为钢材深加工、成套设备制造和新型建筑材料。工业园内现入驻的企业有200余家，多为机械、制造业，典型企业有中国船舶重工集团公司武昌造船厂、武汉南华高速船舶工程股份有限公司、武汉电力设备厂、武汉龙净环保科技有限公司、武汉中铁工程机械厂、武汉华电钢结构有限公司、湖武汉市长利玻璃有限责任公司、福汉木业集团等。据估计，产业园区的从业人员约为5万人。区域规划基础配套产业状况Code of this rep

35、ort|35 Copyright Centaline Group,2010都市工业园的明星武汉中部信息安全产业基地，有望带动园区由制造业向高科技产业转型。武汉中部信息安全产业基地武汉中部信息安全产业基地是武汉市重大项目和省市科技系统重点跟踪扶持的高新产业化项目，基地以“国家863信息安全成果产业化（湖北）基地”落户园区，继北京、上海、成都之后，成为第四个国家级信息安全技术产业化基地，有望在较短的时间内把基地建设成为中部地区最大的信息安全研发中心、测评中心、信息安全创业孵化中心和信息安全成果产业化中心。该基地将按两期建设，据预计，到2012年，该基地的信息安全产业产值将达到20亿元，在国内的市场

36、占有率达10%。2010年1月7日，武汉中部信息安全产业基地建设项目开工奠基仪式在白沙洲都市工业园隆重举行区域规划基础配套产业状况Code of this report|36 Copyright Centaline Group,2010“农业产业化国家重点龙头企业”、“湖北省重点龙头企业”武汉白沙洲农副产品大市场。武汉白沙洲农副产品大市场武汉白沙洲农副产品大市场是被中国农产品交易公司控股的上市企业。大市场占地74万，是华中地区名副其实的农副产品物流中心、信息中心、价格中心、检测中心和集散中心。年交易总量40亿公斤，销售总额125亿元。市场有商户200余家，包括仓储、物流、金融配套、市场管理、市

37、场交易人员在内，整个市场的直接从业人员逾万人。2008年被中华人民共和国农业部评为“农业产业化国家重点龙头企业”。2009年被湖北省政府评为“湖北省重点龙头企业”区域规划基础配套产业状况Code of this report|37 Copyright Centaline Group,2010白沙洲区域粗放型专业市场龙头企业烽火集团旗下的烽火钢材市场、烽火机电市场、烽火五金水暖市场。武汉烽火集团武汉烽火机电大市场占地108亩，经营面积60000平方米。门面678套，是集商务办公、市场销售、仓储物流等多功能为一体的华中地区经营规模最大、配套设施最完善的专业机电市场。武汉烽火钢材市场位于武汉市辖区白

38、沙洲大道，是目前武汉最大的钢材市场，主要经营各种品牌的钢管和塑料管。烽火五金水暖市场是武汉极具影响力的水暖建材专业市场，经营商家众多。同时在市场周围还云集着汽车交易、竹木、废钢交易等专业市场及物流公司，集聚效应极为明显。区域规划基础配套产业状况Code of this report|38 Copyright Centaline Group,2010江南最大物流市场武汉红霞物流市场。武汉红霞物流市场2010年4月1日，江南最大物流市场武汉红霞物流市场开业。武汉红霞物流市场由洪山区的红霞村投资兴建，前期总投资3000万元，整个工程占地130亩。红霞物流市场集汽车物流、信息服务、餐饮住宿、仓储、汽车

39、修理、停车等功能于一体。信息服务、餐饮住宿、仓储建筑面积达1.3万平方米，可同时停放600余辆大型货车，供600人食宿。是武汉江南片最大的汽车物流市场。该市场126家店面，已全部入驻商户。预计市场营业后，年收益达到1000万元。区域规划基础配套产业状况Code of this report|39 Copyright Centaline Group,2010新兴专业市场合富金生家居建材生态城，建成有望成为区域日常商业消费中心。合富金生家居建材生态城（招商中）合富金生建材生态城总占地面积160亩，建筑面积20万平方米，停车位可达500多个，经营商铺1500多间。项目主要以经营陶瓷、灯饰、家具、板材

40、、卫浴、布艺饰品、厨具、运动器材、花木、室内家具等家居建材产品为主，配备有特色美食街、景观照明主题公园、亲子乐园等多个特色项目。区域规划基础配套产业状况Code of this report|40 Copyright Centaline Group,2010教育产业黄家湖大学城，为武汉主要大学的二级学院、分校重要聚集地。黄家湖大学城武汉黄家湖大学城位于白沙洲大桥南端的洪山区青菱乡黄家湖地区，规划总面积50平方公里，以黄家湖为核心，东至汤逊湖，西至青菱湖，三湖一体，其规模居全国前列，具有不可多得的交通优势、环境优势和产学研一体化优势。中南民族大学工商学院、湖北中医学院、武汉科技大学（黄家湖校区）

41、、武汉交通职业学院已经入住黄家湖。大学城建成后可容纳近20所大学的20万名学生，成为集教育、科研和居住于一体的现代化新城区。区域规划基础配套产业状况Code of this report|41 Copyright Centaline Group,2010泛白沙洲区域重点产业（园）分布图：南北分治，中央空白。区域规划基础配套产业状况白沙洲都市工业园白沙洲农副产品大市场烽火机电市场五金水暖市场烽火钢材市场黄家湖大学城红霞物流市场本项目合富金生建材生态城三环线以北主要分布在白沙洲的北部片区，且分布较为集中。三环线以南，也有产业带分布。重点产业分布特征Code of this report|42 Co

42、pyright Centaline Group,2010泛白沙洲区域产业人群数量估算：潜力巨大。产业人群数量估算产业园区或专业市场占地规模（万方）产业人群群体数量典型客户白沙洲都市工业园50250000企业白领/产业员工中部信息安全产业基地475000企业白领/产业员工武汉白沙洲农副产品大市场748000私营业主武汉烽火集团市场10010000私营业主武汉红霞物流市场9900私营业主合富金生建材生态城111100私营业主黄家湖大学城500010000大学教职工其他市场或产业园区30030000私营业主/产业工人total6043115000由于官方数据缺失，本表数据为中原通过数据调查、实地调查

43、后合理估算而来。区域规划基础配套产业状况Code of this report|43 Copyright Centaline Group,2010商业配套：低端的基本生活配套为主，主要沿白沙洲大道分布，由北到南，商业氛围逐渐减弱，缺少横向辐射线。区域规划基础配套产业状况商业配套分布本区域商业沿两条交通干线与武昌老城区对接，其中武金堤线商业配套到长江紫都沿江盛路与白沙洲连接。武泰闸的商业主要为集贸市场，重点大商家有武商量贩、中百仓储等。张家湾为小型的商业集中地，小超市、餐饮、银行、邮政等均有分布，但规模小、档次低。区域商业基本没有横线辐射线路，消费人群必须通过交通工具或步行前往商业带消费。张家湾

44、武泰闸武金堤线白沙洲线Code of this report|44 Copyright Centaline Group,2010长江紫都中山小学堤前街小学长江小学武汉白沙洲中学交通职业技术学院中专部张家湾中学张家湾小学青菱中学武汉市青菱中学洪山区长江小学陆家街中学长江紫都马荣幼儿园学校数量小学4中学4合计8备注主要分布在白沙洲大道附近教育资源：区域中小学配套数量较少，且密度布局整体偏移于武昌及南湖方向，教育档次普遍较差。项目区域规划基础配套产业状况教育配套分布Code of this report|45 Copyright Centaline Group,2010青菱乡卫生院三桥社区卫生服务站

45、东方医院武汉市青菱乡卫生院武汉市东方医院武昌白沙洲医院 武船职工医院第二卫生所 医院数量卫生所2综合医院3合计5备注主要分布在白沙洲大道附近医疗资源：项目附近医院配套数量较少，档次、条件较差，主要以基本的社区服务为主。项目区域规划基础配套产业状况医疗配套分布Code of this report|46 Copyright Centaline Group,2010交通配套：公交线路少，主要沿主干道安排站点，区域内的居民出行非常不变。区域规划基础配套产业状况起起564路路32路路910路路起起34路路539路路起起907路路交通配套分布564路、539路为城市公交，分别通往东湖与武昌老城区，经过紫

46、阳路、武珞路等武昌主干道，覆盖区域较广。32、910、907、34等均为近郊区连接主城区的公交，运行条件较差，运营规范程度较低。区域内的公交站台较少、较差。通达性、可达性均较差，区域公共交通体系严重滞后。Code of this report|47 Copyright Centaline Group,2010区域现状点评：“自由主义”发展思路，产业、配套都较为原始，政府规划有潜在利好。研究层面研究结论规划1产业2配套3重点不突出，亮点不明显，规划不明确，前景不明朗；交通规划是区域发展潜在重大利好；区域产业有转型的趋势。配套欠缺且低端，难以便利的满足基本生活所需；交通配套特别是公共交通设施较少，

47、路网的通达性不佳。产业单体规模大，没有形成集群叠加效应，发展自然依托区域优势，与区域总体规划相脱节，区域产业发展需要整合包装；相关产业的快速发展，积聚了一大批有着实际置业需求的潜在购房群体。Code of this report|48 Copyright Centaline Group,2010小结：白沙洲属于典型的城乡二元化发展模式，缺少城市化思想进行统筹与规划，是武汉三环线内少有的“生地”。被城市遗忘的世界？被城市遗忘的世界？读城心得：Code of this report|49 Copyright Centaline Group,2010造城Part C.3Code of this re

48、port|50 Copyright Centaline Group,2010区域规划定位：依托政府总体规划、交通体系、产业基础、城市关系等，提出区域规划定位。政府居住组团的总体规划，两条待建的过江通道，区域具备成为将总体规划细化的政策基础。A部分产业的发展已趋于成型，亟待规划的整合，产生全新的区域发展动力。区域也已经出现了一定的功能分区特征。与武昌老城区、汉阳四新区、光谷等地理空间已经结合，但区域规划、发展却差别较大。BC武汉武汉新南城新南城总体规划区域基础城市关系Code of this report|51 Copyright Centaline Group,2010总体规划概念：两型试点、

49、生态新城。两型试点两型试点生态新城生态新城武汉获批成为全国两型社会试点城市之后，在武汉没有哪一个区域具体承接试点，本区域作为典型的城乡结合部，具有典型性意义。两型试点区具有政策支持的可能性较大，区域发展可获得更大、更好的发展空间。生态是目前全球关注的重点，符合国家倡导的低碳、节能政策。区域整体环境较差，对生态的改变需求强烈。片区的农科院、生态蔬菜基地、白沙洲农副产品大市场等，以及新近引进的信息产业，均符合生态的特征，区域具有生态化的基础与发展趋势。生态对居住环境的美化意义重大。Code of this report|52 Copyright Centaline Group,2010规划组团分区

50、：一区、两带、三园。武汉新南城功能分区规划图组团功能阐述一区：中央生态居住区。一区：中央生态居住区。主要区域为三环线以北、白沙三路以南，长江以西，京广铁路以东，发展生态、低碳居住社区，并与商业结合，形成区域中心，打造真正意义的白沙洲居住组团。两带：滨江景观休闲带与商业消费休闲带。两带：滨江景观休闲带与商业消费休闲带。分别沿武金堤与白沙洲大道规划商业与滨江休闲带，其中，白沙五路作为地理中心形成横向主商业街（带），全面提高区域的生活品质，树立全新的区域形象。三园：高新产业园、生态农业园、教育产业园。三园：高新产业园、生态农业园、教育产业园。分别为都市工业园、白沙洲农副产品市场、黄家湖大学城为基础，