中惠集团卓成房地产凤凰港项目营销提案15731.pptx

《中惠集团卓成房地产凤凰港项目营销提案15731.pptx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《中惠集团卓成房地产凤凰港项目营销提案15731.pptx（102页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、中惠集团卓成房地产凤凰港项目提案南京润美地产纵横有限公司2006年4月前言前言前言前言真真真真诚诚诚诚感感感感谢谢谢谢南南南南京京京京市市市市卓卓卓卓成成成成房房房房地地地地产产产产开开开开发发发发有有有有限限限限公公公公司司司司的的的的厚厚厚厚爱爱爱爱,予予予予以以以以润润润润美美美美地地地地产产产产纵纵纵纵横横横横机机机机构构构构公公公公司司司司参参参参与与与与本本本本案案案案招招招招标标标标活活活活动动动动，我我我我谨谨谨谨代代代代表表表表公公公公司司司司全全全全体体体体同同同同仁仁仁仁向向向向贵贵贵贵公公公公司司司司表表表表示示示示感感感感谢谢谢谢！由由由由于于于于时时时时间间间间有有

2、有有限限限限，本本本本方方方方案案案案存存存存在在在在的的的的不不不不足足足足之之之之出出出出和不够详细之出，敬请贵公司领导予以谅解。和不够详细之出，敬请贵公司领导予以谅解。和不够详细之出，敬请贵公司领导予以谅解。和不够详细之出，敬请贵公司领导予以谅解。本本本本次次次次提提提提报报报报的的的的内内内内容容容容主主主主要要要要包包包包含含含含：市市市市场场场场研研研研究究究究、产产产产品品品品定定定定位位位位及及及及建建建建议议议议、项目营销及推广以及销售执行等几个环节。项目营销及推广以及销售执行等几个环节。项目营销及推广以及销售执行等几个环节。项目营销及推广以及销售执行等几个环节。润美地产纵横

3、机构：润美地产纵横机构：润美地产纵横机构：润美地产纵横机构：为权变的市场环境而生为权变的市场环境而生为权变的市场环境而生为权变的市场环境而生10101010年品牌运营经验年品牌运营经验年品牌运营经验年品牌运营经验城市经营的高度城市经营的高度城市经营的高度城市经营的高度社会营销理论社会营销理论社会营销理论社会营销理论网络营销和社区营销网络营销和社区营销网络营销和社区营销网络营销和社区营销六大竞争优势：六大竞争优势：六大竞争优势：六大竞争优势：领先的营销理论武器领先的营销理论武器领先的营销理论武器领先的营销理论武器 过硬的产品研发能力过硬的产品研发能力过硬的产品研发能力过硬的产品研发能力 立体的公

4、共传播渠道立体的公共传播渠道立体的公共传播渠道立体的公共传播渠道 强大的资源整合能力强大的资源整合能力强大的资源整合能力强大的资源整合能力 精湛的创意表现能力精湛的创意表现能力精湛的创意表现能力精湛的创意表现能力 快速的市场引爆能力快速的市场引爆能力快速的市场引爆能力快速的市场引爆能力 第一部分：市场研究第一部分：市场研究第一部分：市场研究第一部分：市场研究 第一章第一章第一章第一章 南京房地产市场背景分析南京房地产市场背景分析南京房地产市场背景分析南京房地产市场背景分析 第二章第二章第二章第二章 南京酒店式公寓市场分析南京酒店式公寓市场分析南京酒店式公寓市场分析南京酒店式公寓市场分析 第三章

5、第三章第三章第三章 江宁商铺市场分析江宁商铺市场分析江宁商铺市场分析江宁商铺市场分析 第四章第四章第四章第四章 百家湖版块住宅项目市场分析百家湖版块住宅项目市场分析百家湖版块住宅项目市场分析百家湖版块住宅项目市场分析南京经济环境分析南京经济环境分析南京经济环境分析南京经济环境分析1 1 1 1、南京国民生产总值年均增长、南京国民生产总值年均增长、南京国民生产总值年均增长、南京国民生产总值年均增长14%14%14%14%2 2 2 2、经济总量持续攀升，、经济总量持续攀升，、经济总量持续攀升，、经济总量持续攀升，03030303年后全市人均国民生产总值增长速度保持年后全市人均国民生产总值增长速度

6、保持年后全市人均国民生产总值增长速度保持年后全市人均国民生产总值增长速度保持20%20%20%20%左右左右左右左右3 3 3 3、全市财政收入保持年均、全市财政收入保持年均、全市财政收入保持年均、全市财政收入保持年均18%18%18%18%的增长速度的增长速度的增长速度的增长速度4 4 4 4、南京居民生活水平持续提升成为南京房地产快速发展的坚强后盾、南京居民生活水平持续提升成为南京房地产快速发展的坚强后盾、南京居民生活水平持续提升成为南京房地产快速发展的坚强后盾、南京居民生活水平持续提升成为南京房地产快速发展的坚强后盾城市规划建设发展城市规划建设发展城市规划建设发展城市规划建设发展1 1、

7、城市定位、城市定位、城市定位、城市定位枢纽型都市圈枢纽型都市圈枢纽型都市圈枢纽型都市圈核心型都市圈核心型都市圈核心型都市圈核心型都市圈文化型都市圈文化型都市圈文化型都市圈文化型都市圈2 2、城市化发展目标、城市化发展目标、城市化发展目标、城市化发展目标一个中心一个中心一个中心一个中心一个副中心一个副中心一个副中心一个副中心三个新市区三个新市区三个新市区三个新市区九个卫星城九个卫星城九个卫星城九个卫星城 备注：大厂、新尧、板桥、龙潭、雄洲、永阳、淳溪备注：大厂、新尧、板桥、龙潭、雄洲、永阳、淳溪7 7个新兴的卫星城个新兴的卫星城 预留玉带、桥林为新城备用发展空间预留玉带、桥林为新城备用发展空间项

8、目区域发展分析项目区域发展分析项目区域发展分析项目区域发展分析江宁将是：江宁将是：江宁将是：江宁将是：南京市南部地区次区域级综合服务中心南京市南部地区次区域级综合服务中心南京市南部地区次区域级综合服务中心南京市南部地区次区域级综合服务中心南京地区综合交通枢纽南京地区综合交通枢纽南京地区综合交通枢纽南京地区综合交通枢纽重要的教育科研和知识创新基地重要的教育科研和知识创新基地重要的教育科研和知识创新基地重要的教育科研和知识创新基地重要的高新技术产业基地重要的高新技术产业基地重要的高新技术产业基地重要的高新技术产业基地山水城林融为一体的花园式新市区山水城林融为一体的花园式新市区山水城林融为一体的花园

9、式新市区山水城林融为一体的花园式新市区区域现状区域现状区域现状区域现状新江宁延展南京市区大空间新江宁延展南京市区大空间新江宁延展南京市区大空间新江宁延展南京市区大空间一是最适宜人居，拥有三山、百家湖等生态资源，空气清新，自然环境优越一是最适宜人居，拥有三山、百家湖等生态资源，空气清新，自然环境优越一是最适宜人居，拥有三山、百家湖等生态资源，空气清新，自然环境优越一是最适宜人居，拥有三山、百家湖等生态资源，空气清新，自然环境优越二是江宁拥有集聚力超强的江宁经济技术开发区二是江宁拥有集聚力超强的江宁经济技术开发区二是江宁拥有集聚力超强的江宁经济技术开发区二是江宁拥有集聚力超强的江宁经济技术开发区三

10、是拥有江宁大学城，众多知名中高校入住，人文氛围浓厚三是拥有江宁大学城，众多知名中高校入住，人文氛围浓厚三是拥有江宁大学城，众多知名中高校入住，人文氛围浓厚三是拥有江宁大学城，众多知名中高校入住，人文氛围浓厚 四是得天独厚的历史遗迹和旅游资源，打造南京生态旅游后花园四是得天独厚的历史遗迹和旅游资源，打造南京生态旅游后花园四是得天独厚的历史遗迹和旅游资源，打造南京生态旅游后花园四是得天独厚的历史遗迹和旅游资源，打造南京生态旅游后花园 区域发展：区域发展：区域发展：区域发展：重要的知识创新基地，南京都市圈内新兴的高科技花园式城区和最佳人居环重要的知识创新基地，南京都市圈内新兴的高科技花园式城区和最佳

11、人居环重要的知识创新基地，南京都市圈内新兴的高科技花园式城区和最佳人居环重要的知识创新基地，南京都市圈内新兴的高科技花园式城区和最佳人居环境城区，成为率先实现信息化和生态化的示范城区。境城区，成为率先实现信息化和生态化的示范城区。境城区，成为率先实现信息化和生态化的示范城区。境城区，成为率先实现信息化和生态化的示范城区。地铁新干线将拉近江宁与主城距离，科学园、百家湖成为最大赢家地铁新干线将拉近江宁与主城距离，科学园、百家湖成为最大赢家地铁新干线将拉近江宁与主城距离，科学园、百家湖成为最大赢家地铁新干线将拉近江宁与主城距离，科学园、百家湖成为最大赢家 顺畅通达的内部交通方便出行顺畅通达的内部交通

12、方便出行顺畅通达的内部交通方便出行顺畅通达的内部交通方便出行新城建设吸引江南城区投资者关注新城建设吸引江南城区投资者关注新城建设吸引江南城区投资者关注新城建设吸引江南城区投资者关注教育、医疗和生活配套设施的加强将进步吸引主城区更多的市民入住教育、医疗和生活配套设施的加强将进步吸引主城区更多的市民入住教育、医疗和生活配套设施的加强将进步吸引主城区更多的市民入住教育、医疗和生活配套设施的加强将进步吸引主城区更多的市民入住 房地产相关政策法规房地产相关政策法规房地产相关政策法规房地产相关政策法规20052005年年3 3月月2121日，南京市下发关于开展闲置土地清查处置工作的公告日，南京市下发关于开

13、展闲置土地清查处置工作的公告20052005年年3 3月月2626日，国务院发布日，国务院发布“国八条国八条”20052005年年4 4月月2727日，国务院下发新日，国务院下发新“国八条国八条”20052005年年4 4月月2727日，南京市房产局和物价局等部门联合发布了日，南京市房产局和物价局等部门联合发布了“南京十条南京十条”20052005年年5 5月月1111日，建设部七部委等发布关于做好稳定住房价格工作的意见日，建设部七部委等发布关于做好稳定住房价格工作的意见20052005年年6 6月月1 1日，南京市房管部门发布南京市关于切实稳定住房价格促进房地日，南京市房管部门发布南京市关于

14、切实稳定住房价格促进房地产业持续健康发展的意见产业持续健康发展的意见 20052005年年7 7月月2121日，中行发布中国人民银行关于完善人民币汇率形成机制改革日，中行发布中国人民银行关于完善人民币汇率形成机制改革的公告，人民币兑美圆即日升值的公告，人民币兑美圆即日升值2%2%。20052005年年8 8月月1515日起，央行发布日起，央行发布200200年中国房地产金融报告，建议取消现行房年中国房地产金融报告，建议取消现行房屋预售制度。屋预售制度。【分析】【分析】【分析】【分析】土地政策的严控与自身的规范，将进一步促进房地产市场的有序发展土地政策的严控与自身的规范，将进一步促进房地产市场的

15、有序发展土地政策的严控与自身的规范，将进一步促进房地产市场的有序发展土地政策的严控与自身的规范，将进一步促进房地产市场的有序发展 打击炒房，期房禁止转让，将使市场走向健康发展的道路打击炒房，期房禁止转让，将使市场走向健康发展的道路打击炒房，期房禁止转让，将使市场走向健康发展的道路打击炒房，期房禁止转让，将使市场走向健康发展的道路 宏观金融政策的变动，对房地产企业影响甚大宏观金融政策的变动，对房地产企业影响甚大宏观金融政策的变动，对房地产企业影响甚大宏观金融政策的变动，对房地产企业影响甚大 贷款利率与加息，对购房者影响各不相同贷款利率与加息，对购房者影响各不相同贷款利率与加息，对购房者影响各不相

16、同贷款利率与加息，对购房者影响各不相同05050505年江宁房地产总体走势年江宁房地产总体走势年江宁房地产总体走势年江宁房地产总体走势 价格小幅动荡，伴随结构调整价格小幅动荡，伴随结构调整价格小幅动荡，伴随结构调整价格小幅动荡，伴随结构调整 低价楼盘销售强劲，中高端物业受到追捧低价楼盘销售强劲，中高端物业受到追捧低价楼盘销售强劲，中高端物业受到追捧低价楼盘销售强劲，中高端物业受到追捧 消费预期平稳，市场缓慢调整消费预期平稳，市场缓慢调整消费预期平稳，市场缓慢调整消费预期平稳，市场缓慢调整“六六六六 一一一一”新政后的破冰而出新政后的破冰而出新政后的破冰而出新政后的破冰而出20052005年江宁

17、地产市场特点年江宁地产市场特点年江宁地产市场特点年江宁地产市场特点 七大子片区分明，各有七大子片区分明，各有七大子片区分明，各有七大子片区分明，各有“领头羊领头羊领头羊领头羊”楼盘引领楼盘引领楼盘引领楼盘引领 低总价小户型物业走俏江宁楼市低总价小户型物业走俏江宁楼市低总价小户型物业走俏江宁楼市低总价小户型物业走俏江宁楼市 商业建设速度迅猛商业建设速度迅猛商业建设速度迅猛商业建设速度迅猛 三山版块仍是南京楼市别墅物业的主要供应地区三山版块仍是南京楼市别墅物业的主要供应地区三山版块仍是南京楼市别墅物业的主要供应地区三山版块仍是南京楼市别墅物业的主要供应地区市场综述市场综述市场综述市场综述 南京房地

18、产发展拥有较好的宏观经济环境条件南京房地产发展拥有较好的宏观经济环境条件南京房地产发展拥有较好的宏观经济环境条件南京房地产发展拥有较好的宏观经济环境条件 南京城市建设发展为房地产业创造了更大的发展空间南京城市建设发展为房地产业创造了更大的发展空间南京城市建设发展为房地产业创造了更大的发展空间南京城市建设发展为房地产业创造了更大的发展空间 政府出台的一系列土地金融政策，将进一步促进房地产的健康发展政府出台的一系列土地金融政策，将进一步促进房地产的健康发展政府出台的一系列土地金融政策，将进一步促进房地产的健康发展政府出台的一系列土地金融政策，将进一步促进房地产的健康发展 江宁区交通、城建等配套设施

19、的建成，使区域竞争优势大幅提升江宁区交通、城建等配套设施的建成，使区域竞争优势大幅提升江宁区交通、城建等配套设施的建成，使区域竞争优势大幅提升江宁区交通、城建等配套设施的建成，使区域竞争优势大幅提升 江宁房地产业随着整体利好环境的提升赢来新一轮发展的契机江宁房地产业随着整体利好环境的提升赢来新一轮发展的契机江宁房地产业随着整体利好环境的提升赢来新一轮发展的契机江宁房地产业随着整体利好环境的提升赢来新一轮发展的契机南京酒店式公寓市场分析南京酒店式公寓市场分析南京酒店式公寓市场分析南京酒店式公寓市场分析 酒店式公寓消费人群增加态势明显酒店式公寓消费人群增加态势明显酒店式公寓消费人群增加态势明显酒店

20、式公寓消费人群增加态势明显【结论】：从目前需求情况来看，目前市场对酒店式公寓型产品的需求比例】：从目前需求情况来看，目前市场对酒店式公寓型产品的需求比例呈上升的趋势，呈上升的趋势，预计预计20062006年南京市对该种物业的需求将达到约年南京市对该种物业的需求将达到约95.295.2万。其中对酒店式服务万。其中对酒店式服务公寓的需求量将达到约公寓的需求量将达到约14.414.4万。万。未来分布走势未来分布走势未来分布走势未来分布走势如图所示，如图所示，如图所示，如图所示，2005200520052005年出让规划用途为酒店式公寓的地块年出让规划用途为酒店式公寓的地块年出让规划用途为酒店式公寓的

21、地块年出让规划用途为酒店式公寓的地块地块坐落地块坐落规划用途规划用途出让面出让面积（）积（）容容积积率率总建面积总建面积（）（）建邺区纬九路，江东路以西地块 A、B地块：允许布置商务办公、文化、银行、酒店、商业、文化娱乐等及其与之相关163109.72.5407774.25雨花南路A地块,东南至雨花西路,西至运动场,北至雨花南路商业、办公、酒店式公寓93712.523427.5雨花台区铁心桥A地块，宁丹公路西侧，坦克路北侧;商业、金融、商务办公、休闲娱乐18484.32.851756.04白下区淮海路地块商业、办公、酒店式公寓9243.46.055460.4白下区铁管巷A地块商业、办公、金融、

22、酒店式公寓112866.573359白下区铁管巷C地块商业、办公、金融、酒店式公寓6822.16.040932.6【结论】：】：1 1、目前南京市小户型、酒店式公寓的市场供应体量较大，以城中片区和河西片区为主。、目前南京市小户型、酒店式公寓的市场供应体量较大，以城中片区和河西片区为主。2 2、根据目前市场状况预计、根据目前市场状况预计1-21-2年内，整个南京市小户型的供应量将超过年内，整个南京市小户型的供应量将超过100100万。万。3 3、未来酒店式公寓的供应量会出现以城中片区和河西片区以及江宁片区为主，其他片、未来酒店式公寓的供应量会出现以城中片区和河西片区以及江宁片区为主，其他片区为补

23、充的局面。区为补充的局面。南京酒店式公寓消费人群分析南京酒店式公寓消费人群分析南京酒店式公寓消费人群分析南京酒店式公寓消费人群分析A A A A、主力客户群：、主力客户群：、主力客户群：、主力客户群：金融、证券界人士金融、证券界人士金融、证券界人士金融、证券界人士现代型企业中青年老板阶层现代型企业中青年老板阶层现代型企业中青年老板阶层现代型企业中青年老板阶层海归及有类似背景的人士海归及有类似背景的人士海归及有类似背景的人士海归及有类似背景的人士小私营业主小私营业主小私营业主小私营业主企事业单位管理阶层（高级白领）企事业单位管理阶层（高级白领）企事业单位管理阶层（高级白领）企事业单位管理阶层（高

24、级白领）政府机关公务员政府机关公务员政府机关公务员政府机关公务员文化艺术界的有购买力人士文化艺术界的有购买力人士文化艺术界的有购买力人士文化艺术界的有购买力人士B、次主力客户群：具有地域情节的周边居民外地在宁经商或工作人员投资者高收入技术工作者自由职业者酒店式公寓消费客群年龄分布酒店式公寓消费客群年龄分布酒店式公寓消费客群年龄分布酒店式公寓消费客群年龄分布【结论】：】：1 1、年龄分布特征：以年轻置业者为主，、年龄分布特征：以年轻置业者为主，4141岁以上的置业者次之。岁以上的置业者次之。2 2、置业目的：自住的比例明显增加，投资的比例有所减少。、置业目的：自住的比例明显增加，投资的比例有所减

25、少。3 3、消费需求特征：景观，品位，服务。、消费需求特征：景观，品位，服务。江宁小户型住宅产品市场供应价值研判江宁小户型住宅产品市场供应价值研判江宁小户型住宅产品市场供应价值研判江宁小户型住宅产品市场供应价值研判在售小户型住宅空间分布特征：在售小户型住宅空间分布特征：在售小户型住宅空间分布特征：在售小户型住宅空间分布特征：岔路口板块：武夷商城、南方花园、左邻右里岔路口板块：武夷商城、南方花园、左邻右里岔路口板块：武夷商城、南方花园、左邻右里岔路口板块：武夷商城、南方花园、左邻右里 将军路板块：托乐嘉千色贵族（精装）将军路板块：托乐嘉千色贵族（精装）将军路板块：托乐嘉千色贵族（精装）将军路板块

26、：托乐嘉千色贵族（精装）大学城板块：苹果都市大学城板块：苹果都市大学城板块：苹果都市大学城板块：苹果都市 东山板块：魔方东山板块：魔方东山板块：魔方东山板块：魔方4.84.84.84.8（挑高）、阳光翠庭、凯旋国际（挑高）、阳光翠庭、凯旋国际（挑高）、阳光翠庭、凯旋国际（挑高）、阳光翠庭、凯旋国际江宁小户型住宅产品市场供应价值研判江宁小户型住宅产品市场供应价值研判江宁小户型住宅产品市场供应价值研判江宁小户型住宅产品市场供应价值研判分布区域共性特征研究：分布区域共性特征研究：分布区域共性特征研究：分布区域共性特征研究：交通：公交、地铁交通：公交、地铁交通：公交、地铁交通：公交、地铁商业配套：超市

27、大卖场商业配套：超市大卖场商业配套：超市大卖场商业配套：超市大卖场 租赁资源：大学城师生、江宁高科技企事业单位职员、江宁开发区外企员工租赁资源：大学城师生、江宁高科技企事业单位职员、江宁开发区外企员工租赁资源：大学城师生、江宁高科技企事业单位职员、江宁开发区外企员工租赁资源：大学城师生、江宁高科技企事业单位职员、江宁开发区外企员工南京小白领南京小白领南京小白领南京小白领 ，使得江宁小户型住宅具有较高的投资价值和投资回报。，使得江宁小户型住宅具有较高的投资价值和投资回报。，使得江宁小户型住宅具有较高的投资价值和投资回报。，使得江宁小户型住宅具有较高的投资价值和投资回报。江宁在售小户型住宅产品江宁

28、在售小户型住宅产品江宁在售小户型住宅产品江宁在售小户型住宅产品江宁小户型住宅产品供求特征及趋势江宁小户型住宅产品供求特征及趋势物业特征：物业特征：物业特征：物业特征：为多层和小高层，近阶段也开始存在于综合物业的主体部分为多层和小高层，近阶段也开始存在于综合物业的主体部分产品类型：产品类型：产品类型：产品类型：平层为主，向挑高过渡，后者目前在江宁市场接受度尚可平层为主，向挑高过渡，后者目前在江宁市场接受度尚可市场供应量：市场供应量：市场供应量：市场供应量：预计今年、明两年可能开盘的小户型项目共有预计今年、明两年可能开盘的小户型项目共有2020多个，市场供应约多个，市场供应约1212万万市场需求量

29、：市场需求量：市场需求量：市场需求量：小户型市场潜在套数仅小户型市场潜在套数仅10001000套左右套左右户型面积：户型面积：户型面积：户型面积：面积在面积在40-5040-50平方米占总量的平方米占总量的5050左右，左右，40-6040-60面积段去化最快，市场接受度较高面积段去化最快，市场接受度较高产品价格：产品价格：产品价格：产品价格：毛坯房均价毛坯房均价3500350038003800元元/平方米，标装小户型项目高出平方米，标装小户型项目高出400400500500元元/平方米平方米【总结】：1 1、郊区小户型产品的受众群体经济实力本就较弱，在项目单价和总价上一定要考虑、郊区小户型产

30、品的受众群体经济实力本就较弱，在项目单价和总价上一定要考虑自主需求客户的经济承受能力与产品的性价比；自主需求客户的经济承受能力与产品的性价比；2 2、在总价和单价贴近市场的前提下，项目本身若具有一定卖点也能够吸引相当数量、在总价和单价贴近市场的前提下，项目本身若具有一定卖点也能够吸引相当数量的投资性和投资与自住两用型客户的青睐，因为他们的投资风险几乎为零。的投资性和投资与自住两用型客户的青睐，因为他们的投资风险几乎为零。酒店式公寓综述酒店式公寓综述酒店式公寓综述酒店式公寓综述 南京酒店式消费者集中在现代型企业中青年老板阶层、小私营业主、企事业单南京酒店式消费者集中在现代型企业中青年老板阶层、小

31、私营业主、企事业单南京酒店式消费者集中在现代型企业中青年老板阶层、小私营业主、企事业单南京酒店式消费者集中在现代型企业中青年老板阶层、小私营业主、企事业单位管理阶层、政府机关公务员位管理阶层、政府机关公务员位管理阶层、政府机关公务员位管理阶层、政府机关公务员 消费者年龄集中在消费者年龄集中在消费者年龄集中在消费者年龄集中在30-5030-5030-5030-50岁之间，其中以岁之间，其中以岁之间，其中以岁之间，其中以31-4031-4031-4031-40岁为主岁为主岁为主岁为主 江宁地区普遍接受价格在江宁地区普遍接受价格在江宁地区普遍接受价格在江宁地区普遍接受价格在15151515万万万万-

32、25-25-25-25万间，接受装修标准在万间，接受装修标准在万间，接受装修标准在万间，接受装修标准在500-700500-700500-700500-700元元元元/间间间间 江宁没有真正意义上的酒店式公寓，江宁没有真正意义上的酒店式公寓，江宁没有真正意义上的酒店式公寓，江宁没有真正意义上的酒店式公寓，尤其在百家湖版块，小户型存在一定程度尤其在百家湖版块，小户型存在一定程度尤其在百家湖版块，小户型存在一定程度尤其在百家湖版块，小户型存在一定程度的市场需求空缺的市场需求空缺的市场需求空缺的市场需求空缺江宁商铺市场分析江宁商铺市场分析江宁商铺市场分析江宁商铺市场分析【分析】：】：1 1、区域商铺

33、差异较大、区域商铺差异较大2 2、区域商业初具规模，底商以两层居多、区域商业初具规模，底商以两层居多3 3、江宁购买商铺的客户略高于南京的客户、江宁购买商铺的客户略高于南京的客户4 4、面积在、面积在200200平方米以内，总价在平方米以内，总价在170170万以内的商铺最受青睐万以内的商铺最受青睐商铺综述商铺综述商铺综述商铺综述 商铺市场竞争激烈，价格优势在商铺销售时难以占据绝对市场主动，惟有精准的市商铺市场竞争激烈，价格优势在商铺销售时难以占据绝对市场主动，惟有精准的市商铺市场竞争激烈，价格优势在商铺销售时难以占据绝对市场主动，惟有精准的市商铺市场竞争激烈，价格优势在商铺销售时难以占据绝对

34、市场主动，惟有精准的市场定位才能从市场上脱颖而出。场定位才能从市场上脱颖而出。场定位才能从市场上脱颖而出。场定位才能从市场上脱颖而出。购买投资商铺的客户地缘性比较强烈，江宁本地的投资和经营客户的需求特征可作购买投资商铺的客户地缘性比较强烈，江宁本地的投资和经营客户的需求特征可作购买投资商铺的客户地缘性比较强烈，江宁本地的投资和经营客户的需求特征可作购买投资商铺的客户地缘性比较强烈，江宁本地的投资和经营客户的需求特征可作为商铺定位的主要依据。为商铺定位的主要依据。为商铺定位的主要依据。为商铺定位的主要依据。如果没有特别规划，商铺一二两层连卖可以形成快速资金回笼，销售方式较为稳妥。如果没有特别规划

35、，商铺一二两层连卖可以形成快速资金回笼，销售方式较为稳妥。如果没有特别规划，商铺一二两层连卖可以形成快速资金回笼，销售方式较为稳妥。如果没有特别规划，商铺一二两层连卖可以形成快速资金回笼，销售方式较为稳妥。百家湖版块住宅项目市场分析百家湖版块住宅项目市场分析百家湖版块住宅项目市场分析百家湖版块住宅项目市场分析【分析】：】：1 1、百家湖版块凭借自然湖景优势和未来的规划利好，相对面积偏大。、百家湖版块凭借自然湖景优势和未来的规划利好，相对面积偏大。2 2、销售价格差距较小，普遍集中在、销售价格差距较小，普遍集中在3400-37003400-3700元，户型面积差异较小，客户选择余地小。元，户型面

36、积差异较小，客户选择余地小。3 3、底层多为商铺，市场竞争激烈底层商铺市场凭借各自优势：产品挑高、地理位置、底层多为商铺，市场竞争激烈底层商铺市场凭借各自优势：产品挑高、地理位置 交通等卖点相互竞争，十分激烈。交通等卖点相互竞争，十分激烈。百家湖住宅市场启示百家湖住宅市场启示百家湖住宅市场启示百家湖住宅市场启示 凤凰港位于百家湖版块，住宅部分可以凭借百家湖自身的景观优势和未来新城中心凤凰港位于百家湖版块，住宅部分可以凭借百家湖自身的景观优势和未来新城中心凤凰港位于百家湖版块，住宅部分可以凭借百家湖自身的景观优势和未来新城中心凤凰港位于百家湖版块，住宅部分可以凭借百家湖自身的景观优势和未来新城中

37、心的规划利好，可考虑面积偏大的享受生活型住宅项目。的规划利好，可考虑面积偏大的享受生活型住宅项目。的规划利好，可考虑面积偏大的享受生活型住宅项目。的规划利好，可考虑面积偏大的享受生活型住宅项目。住宅销售价格可参考同版块内竞争项目并结合自身特点进行调整，可适当考虑从价住宅销售价格可参考同版块内竞争项目并结合自身特点进行调整，可适当考虑从价住宅销售价格可参考同版块内竞争项目并结合自身特点进行调整，可适当考虑从价住宅销售价格可参考同版块内竞争项目并结合自身特点进行调整，可适当考虑从价格方面规避因商业立项带来的格方面规避因商业立项带来的格方面规避因商业立项带来的格方面规避因商业立项带来的5050505

38、0年产权劣势。年产权劣势。年产权劣势。年产权劣势。住宅产品方面可充分考虑百家湖的自然景区优势打造高品位的高端住宅产品，实现住宅产品方面可充分考虑百家湖的自然景区优势打造高品位的高端住宅产品，实现住宅产品方面可充分考虑百家湖的自然景区优势打造高品位的高端住宅产品，实现住宅产品方面可充分考虑百家湖的自然景区优势打造高品位的高端住宅产品，实现产品差异化并获得最大利润空间。产品差异化并获得最大利润空间。产品差异化并获得最大利润空间。产品差异化并获得最大利润空间。第二部分：项目研判第二部分：项目研判第二部分：项目研判第二部分：项目研判一、基地条件一、基地条件一、基地条件一、基地条件二、地块价值认知二、地

39、块价值认知二、地块价值认知二、地块价值认知 三、项目三、项目三、项目三、项目SWOTSWOTSWOTSWOT分析分析分析分析 四、项目核心价值及定位立基点四、项目核心价值及定位立基点四、项目核心价值及定位立基点四、项目核心价值及定位立基点基地条件基地条件基地条件基地条件独特的地理位置赋予了本项目不可复制的风景资源价值，加上未来规划的利好，独特的地理位置赋予了本项目不可复制的风景资源价值，加上未来规划的利好，独特的地理位置赋予了本项目不可复制的风景资源价值，加上未来规划的利好，独特的地理位置赋予了本项目不可复制的风景资源价值，加上未来规划的利好，使得项目具备优质住宅和酒店式公寓开发的先天基础质素

40、，也为项目后期营销提供景观使得项目具备优质住宅和酒店式公寓开发的先天基础质素，也为项目后期营销提供景观使得项目具备优质住宅和酒店式公寓开发的先天基础质素，也为项目后期营销提供景观使得项目具备优质住宅和酒店式公寓开发的先天基础质素，也为项目后期营销提供景观借势和区域借势。借势和区域借势。借势和区域借势。借势和区域借势。地块价值研判地块价值研判地块价值研判地块价值研判 地铁南延的利好规划加强了本项目的区域外延关系，区位价值处于不断提升中地铁南延的利好规划加强了本项目的区域外延关系，区位价值处于不断提升中地铁南延的利好规划加强了本项目的区域外延关系，区位价值处于不断提升中地铁南延的利好规划加强了本项

41、目的区域外延关系，区位价值处于不断提升中 地块天然具备的属性质素赋予本项目丰厚的原生资源价值地块天然具备的属性质素赋予本项目丰厚的原生资源价值地块天然具备的属性质素赋予本项目丰厚的原生资源价值地块天然具备的属性质素赋予本项目丰厚的原生资源价值 四大景区四大景区四大景区四大景区(百家湖、牛首山、将军山、凤凰台），多重风景的原生态环境成为本项目百家湖、牛首山、将军山、凤凰台），多重风景的原生态环境成为本项目百家湖、牛首山、将军山、凤凰台），多重风景的原生态环境成为本项目百家湖、牛首山、将军山、凤凰台），多重风景的原生态环境成为本项目最大的最大的最大的最大的“天然氧吧天然氧吧天然氧吧天然氧吧”，景观

42、价值不可比拟，景观价值不可比拟，景观价值不可比拟，景观价值不可比拟项目项目项目项目SWOTSWOTSWOTSWOT分析分析分析分析1 1、项目优势（、项目优势（、项目优势（、项目优势（S S）：）：）：）：区位优势区位优势区位优势区位优势百家湖版块，紧临天元路和双龙大路，周边名盘云集、配套设施齐全。百家湖版块，紧临天元路和双龙大路，周边名盘云集、配套设施齐全。景观优势景观优势景观优势景观优势百家湖，凤凰台广场，三山风景。百家湖，凤凰台广场，三山风景。建筑形象建筑形象建筑形象建筑形象地标性建筑的明星效应。地标性建筑的明星效应。项目项目项目项目SWOTSWOTSWOTSWOT分析分析分析分析2 2

43、 2 2、项目劣势（、项目劣势（、项目劣势（、项目劣势（W W W W）：）：）：）：产权期限产权期限产权期限产权期限由于项目用地规划用途是商业用地，使用年限为由于项目用地规划用途是商业用地，使用年限为5050年，做住宅产品年，做住宅产品开发存在市场抗性。开发存在市场抗性。地块特征地块特征地块特征地块特征项目地块不规则，西边地块较为狭长，空间利用率小，局部容积率项目地块不规则，西边地块较为狭长，空间利用率小，局部容积率偏大，小区布局显得紧凑。偏大，小区布局显得紧凑。【建议】：【建议】：专注做好产品，打造高性价比、高附加值的楼盘；同时细分市场，在推专注做好产品，打造高性价比、高附加值的楼盘；同时

44、细分市场，在推 广过程中利用品牌和价格策略弱化。广过程中利用品牌和价格策略弱化。西边地块考虑结合临近百家湖的区位优势和已有商业建筑，设置部分露西边地块考虑结合临近百家湖的区位优势和已有商业建筑，设置部分露 天停车位和绿地植被，东部地块通过合理交通动线的设置和景观小品营天停车位和绿地植被，东部地块通过合理交通动线的设置和景观小品营造精致感，注重局部细节的塑造。造精致感，注重局部细节的塑造。项目项目项目项目SWOTSWOTSWOTSWOT分析分析分析分析3 3 3 3、项目机会点（、项目机会点（、项目机会点（、项目机会点（O O O O）：）：）：）：住宅开发住宅开发住宅开发住宅开发江宁区高档住宅

45、，现有住宅物业价格的较高价位启动江宁区高档住宅，现有住宅物业价格的较高价位启动 规划利好规划利好规划利好规划利好未来新城商贸中心核心，地铁未来新城商贸中心核心，地铁1 1号线南沿站近在咫尺号线南沿站近在咫尺 供求缺口供求缺口供求缺口供求缺口周边楼盘总供给量大，同质化比较严重周边楼盘总供给量大，同质化比较严重 创新理念创新理念创新理念创新理念强有力的策划、推广和新规划理念的引入强有力的策划、推广和新规划理念的引入项目项目项目项目SWOTSWOTSWOTSWOT分析分析分析分析4 4 4 4、项目威胁点（、项目威胁点（、项目威胁点（、项目威胁点（T T T T）：）：）：）：市场威胁市场威胁同版块

46、项目客源分流，同质竞争。同版块项目客源分流，同质竞争。产品档次打造产品档次打造 多业态的组合营销推广多业态的组合营销推广【建议】：【建议】：整体市场的销售不畅并不代表所有项目都得不到消费者的认同，只要合理的细整体市场的销售不畅并不代表所有项目都得不到消费者的认同，只要合理的细分市场，锁定目标消费者，以高品质化的产品、适当的价位和强大的项目核心分市场，锁定目标消费者，以高品质化的产品、适当的价位和强大的项目核心精神的凝聚力，就一定能够突破市场环境的不利影响，顺利实现销售。精神的凝聚力，就一定能够突破市场环境的不利影响，顺利实现销售。项目核心价值及定位立基点项目核心价值及定位立基点项目核心价值及定

47、位立基点项目核心价值及定位立基点 地块自然属性的核心价值是：典型的湖景风貌；地块自然属性的核心价值是：典型的湖景风貌；地缘借势（传播性强）：百家湖畔、凤凰台边，远眺三山地缘借势（传播性强）：百家湖畔、凤凰台边，远眺三山 地缘借势（投资利好）：江宁新城商贸中心，地铁地缘借势（投资利好）：江宁新城商贸中心，地铁1 1号线南延站号线南延站 人文积淀资源的核心价值是：凤凰台传说带来的吉祥寓意人文积淀资源的核心价值是：凤凰台传说带来的吉祥寓意江宁新城中心江宁新城中心地铁站口地铁站口绝版湖景绝版湖景地标建筑地标建筑第三部分：营销推广第三部分：营销推广第三部分：营销推广第三部分：营销推广第一章第一章第一章第

48、一章 项目整合营销思路项目整合营销思路项目整合营销思路项目整合营销思路 第二章第二章第二章第二章 分物业形态定位分析分物业形态定位分析分物业形态定位分析分物业形态定位分析 第三章第三章第三章第三章 产品演绎建议产品演绎建议产品演绎建议产品演绎建议 第四章第四章第四章第四章 开发运营策略思考及财务可行性分析开发运营策略思考及财务可行性分析开发运营策略思考及财务可行性分析开发运营策略思考及财务可行性分析 第五章第五章第五章第五章 市场推广与销售执行市场推广与销售执行市场推广与销售执行市场推广与销售执行项目整合营销思路项目整合营销思路项目整合营销思路项目整合营销思路主题概念的引入主题概念的引入主题概

49、念的引入主题概念的引入我们通过资料查询和分析研究，引入意大利风情的我们通过资料查询和分析研究，引入意大利风情的斯特雷萨小镇斯特雷萨小镇斯特雷萨小镇斯特雷萨小镇作为作为项目主题概念，后期的营销和产品将围绕这一主题概念进行深化项目主题概念，后期的营销和产品将围绕这一主题概念进行深化和推广。和推广。斯特雷萨简介斯特雷萨简介斯特雷萨简介斯特雷萨简介斯特雷萨斯特雷萨斯特雷萨斯特雷萨是意大利北部靠近瑞士边境的一个宁静的小镇。从繁华的米兰向西北驾是意大利北部靠近瑞士边境的一个宁静的小镇。从繁华的米兰向西北驾车行驶车行驶5050英里后，这个如英里后，这个如StefanoStefano所说的完美无缺的小镇就展现

50、在我们面前。它面向马所说的完美无缺的小镇就展现在我们面前。它面向马吉奥尔湖（吉奥尔湖（LakeMaggioreLakeMaggiore），背靠莫塔罗尼山（），背靠莫塔罗尼山（MountMottaroneMountMottarone）。在意大利，提）。在意大利，提起马吉奥尔湖，意大利人总是一副向往的神情。马吉奥尔湖一半在意大利，另一半在起马吉奥尔湖，意大利人总是一副向往的神情。马吉奥尔湖一半在意大利，另一半在瑞士。山水似乎还带着瑞士那样绵软和精细的痕迹，而这里建筑已然完全是意大利的瑞士。山水似乎还带着瑞士那样绵软和精细的痕迹，而这里建筑已然完全是意大利的华丽风格。华丽风格。斯特雷萨斯特雷萨斯特雷