第六章财务分析cvgg.pptx

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1、 第第六章六章 财务分析财务分析主要内容主要内容 6.1 财务分析概述财务分析概述 6.2 财务基本报表财务基本报表 6.3 财务分析指标财务分析指标6.1.1 财务分析的含义财务分析的含义v房地产投资财务分析房地产投资财务分析是指投资分析人员在房地产市场调查与是指投资分析人员在房地产市场调查与预测，项目策划，投资、成本与费用估算，收入估算与资金筹预测，项目策划，投资、成本与费用估算，收入估算与资金筹措等基本资料和数据的基础上，在现行会计准则、会计制度、措等基本资料和数据的基础上，在现行会计准则、会计制度、税收法规和价格体系下，通过编制基本财务报表，计算财务评税收法规和价格体系下，通过编制基本

2、财务报表，计算财务评价指标，对房地产项目的盈利能力、清偿能力和资金平衡情况价指标，对房地产项目的盈利能力、清偿能力和资金平衡情况所进行的分析，据此评价和判断投资项目在财务上的可行性，所进行的分析，据此评价和判断投资项目在财务上的可行性，以便投资主体做出正确的投资决策。以便投资主体做出正确的投资决策。v财务分析的内容财务分析的内容包括：包括：收益分析；收益分析；风险分析；风险分析；资金流动性分析资金流动性分析6.1 财务分析概述财务分析概述6.1.26.1.2财务分析的作用财务分析的作用l衡量项目的盈利能力衡量项目的盈利能力l衡量项目的清偿能力衡量项目的清偿能力l衡量项目的资金平衡能力衡量项目的

3、资金平衡能力l提供项目管理的依据提供项目管理的依据l提供项目融资必备要件提供项目融资必备要件6.1.3财务分析的步骤财务分析的步骤1、估算基础数据、估算基础数据2、编制财务基本报表、编制财务基本报表3、计算评价指标、计算评价指标4、分析财务效益指标、分析财务效益指标5、提出财务分析结论、提出财务分析结论6.2 财务基本报表财务基本报表v财务分析基本报表财务分析基本报表主要有现金流量表、资金来源与运用主要有现金流量表、资金来源与运用表、利润表、资产负债表。表、利润表、资产负债表。v财务分析的基本原理财务分析的基本原理就是从基本报表中取得数据，计算就是从基本报表中取得数据，计算财务分析的各项指标，

4、然后与基本参数作比较。财务分析的各项指标，然后与基本参数作比较。注意：各种基本报表之间存在的密切联系注意：各种基本报表之间存在的密切联系 6.2.16.2.1现金流量表的种类现金流量表的种类 按照投资计算基础的不同，现金流量表一般分为：按照投资计算基础的不同，现金流量表一般分为：（1 1）全部投资现金流量表）全部投资现金流量表 全部投资现金流量表是不分投资资金来源，以全全部投资现金流量表是不分投资资金来源，以全部投资作为计算基础（即假定全部投资均为自有资部投资作为计算基础（即假定全部投资均为自有资金），用以计算全部投资所得税前及所得税后财务金），用以计算全部投资所得税前及所得税后财务内部收益率

5、、财务净现值及投资回收期等评价指标内部收益率、财务净现值及投资回收期等评价指标的计算表格。的计算表格。其目的是考察项目全部投资的盈利能其目的是考察项目全部投资的盈利能力，为各个方案进行比较建立共同基础。力，为各个方案进行比较建立共同基础。其表格形式见表其表格形式见表6-16-1。序号序号项项 目目合合 计计 1 1 2 23 3 N N 1 1现金流入现金流入1 11 11 12 21 13 31 14 41 15 51 16 61 17 7销售收入销售收入出租收入出租收入自营收入自营收入净转售收入净转售收入其他收入其他收入回收固定资产余值回收固定资产余值回收经营资金回收经营资金2 2现金流出

6、现金流出 全部投资财务现金流量表全部投资财务现金流量表表表6-1 6-1 单位：万元单位：万元2 21 12 22 22 23 32 24 42 25 52 26 62 27 7开发建设投资开发建设投资经营资金经营资金运营费用运营费用修理费用修理费用经营税金及附加经营税金及附加土地增值税土地增值税所得税所得税 3 3净现金流量净现金流量 4 4累计净现金流量累计净现金流量计算指标：计算指标：1 1、财务内部收益率（、财务内部收益率（%）：）：2 2、财务净现值（、财务净现值（i ic c=%）：）：3 3、投资回收期（年）：、投资回收期（年）：4 4、基准收益率（、基准收益率（%）：）：全部投

7、资财务现金流量表全部投资财务现金流量表续表续表6-1 6-1 单位：万元单位：万元（2 2）资本金现金流量表）资本金现金流量表 资本金是项目投资者自己拥有的资金。该表从投资本金是项目投资者自己拥有的资金。该表从投资者整体的角度出发，以投资者的出资额作为计算基资者整体的角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把借款本金偿还和利息支付作为现金流出，用以础，把借款本金偿还和利息支付作为现金流出，用以计算资本金财务内部收益率、财务净现值等评价指标，计算资本金财务内部收益率、财务净现值等评价指标，考察项目资本金的盈利能力。考察项目资本金的盈利能力。其表格形式见表其表格形式见表6-26-2。序号序号 项项

8、 目目合计合计 1 1 2 23 3 N N 1 1现金流入现金流入1 11 11 12 21 13 31 14 41 15 51 16 61 17 7销售收入销售收入出租收入出租收入自营收入自营收入净转售收入净转售收入其他收入其他收入回收固定资产余值回收固定资产余值回收经营资金回收经营资金2 2现金流出现金流出 资本金现金流量表资本金现金流量表表表6-2 6-2 单位：万元单位：万元2 21 12 22 22 23 32 24 42 25 52 26 62 27 72 28 82 29 9资本金资本金经营资金经营资金运营费用运营费用修理费用修理费用经营税金及附加经营税金及附加土地增值税土地增

9、值税所得税所得税借款本金偿还借款本金偿还借款利息支付借款利息支付 3 3净现金流量净现金流量 4 4累计净现金流量累计净现金流量计算指标：计算指标：1 1、资本金财务内部收益率（、资本金财务内部收益率（%）：）：2 2、财务净现值（、财务净现值（i ic c=%）资本金现金流量表资本金现金流量表续表续表6-2 6-2 单位：万元单位：万元（3 3）针对两表的有关说明）针对两表的有关说明 全部投资中不含建设期利息，同时也不考虑全部投资的本全部投资中不含建设期利息，同时也不考虑全部投资的本金和利息的偿还问题；在资本金现金流量表中，现金流出项金和利息的偿还问题；在资本金现金流量表中，现金流出项目增加

10、了目增加了“借款本金偿还借款本金偿还”和和“借款利息支付借款利息支付”。在现金流出栏目中，资本金现金流量表可能会发生在现金流出栏目中，资本金现金流量表可能会发生“预售预售收入再投入收入再投入”项目，而全部投资现金流量表中却可能没有这项目，而全部投资现金流量表中却可能没有这一项。因此，虽然上面一项。因此，虽然上面“资本金现金流量表资本金现金流量表”中没有体现这中没有体现这一项，但实际中，如果项目发生了预售收入回投，则要加填一项，但实际中，如果项目发生了预售收入回投，则要加填这一栏。这一栏。资本金现金流量表中，土地增值税与所得税的计算基数中资本金现金流量表中，土地增值税与所得税的计算基数中含财务费

11、用。而全部投资现金流量表中，虽然全部投资中不含财务费用。而全部投资现金流量表中，虽然全部投资中不含财务费用，但在表中所列的其他项目中仍保留有财务费用含财务费用，但在表中所列的其他项目中仍保留有财务费用的影响。因此，在编制全部投资现金流量表时，从理论上讲，的影响。因此，在编制全部投资现金流量表时，从理论上讲，最好能把所有受利息影响的数据进行调整，以便能真正反映最好能把所有受利息影响的数据进行调整，以便能真正反映出全部投资的经济效益。出全部投资的经济效益。（4 4）投资者各方现金流量表）投资者各方现金流量表 该表以投资者各方的出资额作为计算基础，用以该表以投资者各方的出资额作为计算基础，用以计算投

12、资者各方财务内部收益率、财务净现值等评计算投资者各方财务内部收益率、财务净现值等评价指标，反映投资者各方投入资本的盈利能力。价指标，反映投资者各方投入资本的盈利能力。当一个房地产项目有几个投资者进行投资时，就当一个房地产项目有几个投资者进行投资时，就应编制投资者各方现金流量表。应编制投资者各方现金流量表。其表格形式见表其表格形式见表6-36-3。序号序号项项 目目合计合计 1 1 2 2 3 3 N N 1 1现金流入现金流入1.1.1 12.2.2 2（1 1）（2 2）（3 3）（4 4）应得利润应得利润资产清理分配资产清理分配回收固定资产余值回收固定资产余值回收经营资金回收经营资金净转售

13、收入净转售收入其他收入其他收入 2 2现金流出现金流出2 21 12 22 2开发建设投资出资额开发建设投资出资额经营资金出资额经营资金出资额 3 3净现金流量净现金流量 4 4累计净现金流量累计净现金流量表表6-36-3 投资各方现金流量表投资各方现金流量表 单位：万元单位：万元6 62 22 2资金来源与运用表资金来源与运用表 1 1资金来源与运用表的含义资金来源与运用表的含义 资金来源与运用表是反映房地产投资项目在计算期资金来源与运用表是反映房地产投资项目在计算期内各年的资金盈余或短缺情况以及项目的资金筹措方案内各年的资金盈余或短缺情况以及项目的资金筹措方案和贷款偿还计划的财务报表，它为

14、项目资产负债表的编和贷款偿还计划的财务报表，它为项目资产负债表的编制及资金平衡分析提供了重要的财务信息。制及资金平衡分析提供了重要的财务信息。其表格形式见表其表格形式见表6-46-4。本表与现金流量表有着本质的不同。本表与现金流量表有着本质的不同。序号序号 项项 目目合计合计 1 1 2 23 3 N N 1 1资金来源资金来源1 11 11 12 21 13 31 14 41 15 51 16 61 17 71 18 81 19 9销售收入销售收入出租收入出租收入自营收入自营收入资本金资本金长期借款长期借款短期借款短期借款回收固定资产余值回收固定资产余值回收经营资金回收经营资金净转售收入净转

15、售收入2 2资金运用资金运用 资金来源与运用表资金来源与运用表表表6-4 6-4 单位：万元单位：万元2 21 12 22 22 23 32 24 42 25 52 26 62 27 72 28 82 29 92 21010开发建设投资开发建设投资经营资金经营资金运营费用运营费用修理费用修理费用经营税金及附加经营税金及附加土地增值税土地增值税所得税所得税应付利润应付利润借款本金偿还借款本金偿还借款利息支付借款利息支付 3 3盈余资金（盈余资金（1 1）-（2 2）4 4累计盈余资金累计盈余资金 现金来源与运用表现金来源与运用表续表续表6-4 6-4 单位：万元单位：万元 2 2资金来源与运用表

16、分类资金来源与运用表分类 资金来源与运用表按项目建成后的用途可分为出售项目资金来源与运用表按项目建成后的用途可分为出售项目资金来源与运用表、出租和自营项目的资金来源与运用表。资金来源与运用表、出租和自营项目的资金来源与运用表。1 1）出售项目资金来源与运用表（见表）出售项目资金来源与运用表（见表6-56-5）2 2）出租和自营项目的资金来源与运用表（见表）出租和自营项目的资金来源与运用表（见表6-66-6）序序 号号项项 目目 合合 计计 1 1 2 2 3 3 N N 1 1资金来源资金来源 1 11 1 1 12 2 1 13 3 1 14 4销售收入销售收入资本金资本金长期借款长期借款短

17、期借款短期借款 2 2资金运用资金运用 2 21 1 2 22 2 2 23 3 2 24 4 2 25 5 2 26 6 2 27 7开发建设投资开发建设投资经营税金及附加经营税金及附加土地增值税土地增值税所得税所得税应付利润应付利润借款本金偿还借款本金偿还借款利息支付借款利息支付 3 3盈余资金（盈余资金（1 1）-（2 2）4 4累计盈余资金累计盈余资金 出售项目资金来源与运用表出售项目资金来源与运用表表表6-5 6-5 单单位：万元位：万元序号序号项项 目目 合计合计 1 1 2 2 3 3 N N 1 1资金来源资金来源 1 11 1 1 12 2 1 13 3 1 14 4 1 1

18、5 5 1 16 6 1 17 7 1 18 8 1 19 9出租收入（或自营收入）出租收入（或自营收入）资本金资本金折旧费折旧费摊销费摊销费长期借款长期借款短期借款短期借款回收固定资产余值回收固定资产余值回收经营资金回收经营资金净转售收入净转售收入 2 2资金运用资金运用 出租与自营项目资金来源与运用表出租与自营项目资金来源与运用表表表6-6 6-6 单位：单位：万元万元 2 21 1 2 22 2 2 23 3 2 24 4 2 25 5 2 26 6 2 27 7 2 28 8 2 29 9 2 21010开发建设投资开发建设投资经营资金经营资金运营费用运营费用修理费用修理费用经营税金及

19、附加经营税金及附加土地增值税土地增值税所得税所得税应付利润应付利润借款本金偿还借款本金偿还借款利息支付借款利息支付 3 3盈余资金（盈余资金（1 1）-（2 2）4 4累计盈余资金累计盈余资金 出租与自营项目资金来源与运用表出租与自营项目资金来源与运用表续表续表6-6 6-6 单位：单位：万元万元6 62 23 3利润表利润表 1 1利润表的含义利润表的含义 利润表也称利润表也称损益表，是反映房地产投资项目计算期内损益表，是反映房地产投资项目计算期内各年的利润总额、所得税及各年税后利润的分配等情况各年的利润总额、所得税及各年税后利润的分配等情况的财务报表。的财务报表。通过该表提供的投资项目经济

20、效益静态分通过该表提供的投资项目经济效益静态分析的信息资料，可以计算投资利润率、投资利税率、资析的信息资料，可以计算投资利润率、投资利税率、资本金利润率、资本金净利润率等指标。本金利润率、资本金净利润率等指标。其表格形式如表其表格形式如表6-76-7。序号序号 项项 目目合合 计计 1 1 2 23 3 N N 1 1经营收入经营收入1 11 11 12 21 13 3销售收入销售收入出租收入出租收入自营收入自营收入2 2经营成本经营成本2 21 12 22 2商品房经营成本商品房经营成本出租房经营成本出租房经营成本 3 3运营费用运营费用 4 4修理费用修理费用利润表利润表表表6-7 6-7

21、 单位：单位：万元万元 5 5经营税金及附加经营税金及附加 6 6土地增值税土地增值税 7 7利润总额（利润总额（=1-2-3-=1-2-3-4-5-64-5-6）8 8所得税所得税 9 9税后利润税后利润9 91 19 92 29 93 3盈余公积金盈余公积金应付利润应付利润未分配利润未分配利润计算指标：计算指标：1 1、投资利润率（、投资利润率（%）2 2、投资利税率（、投资利税率（%）3 3、资本金利润率（、资本金利润率（%）4 4、资本金净利润率（、资本金净利润率（%）损益表损益表续表续表6-7 6-7 单位：单位：万元万元2 2利润表的填列利润表的填列 1 1）关于利润总额）关于利润

22、总额 利润表中的利润总额一般应为：利润表中的利润总额一般应为：利润总额利润总额=经营收入经营成本运营费用修经营收入经营成本运营费用修理费用经营税金与附加土地增值税理费用经营税金与附加土地增值税（1 1）以出售为主的房地产项目的利润总额）以出售为主的房地产项目的利润总额 利润总额利润总额=销售收入总成本费用经营税金与附加销售收入总成本费用经营税金与附加土地增值税土地增值税 其中，销售收入、总成本费用、经营税金与附加其中，销售收入、总成本费用、经营税金与附加分别来自基础数据估算。分别来自基础数据估算。其表格形式见表其表格形式见表6-86-8。序号序号项项 目目合合 计计 1 1 2 23 3 N

23、N 1 1销售收入销售收入 2 2总成本费用总成本费用 3 3经营税金及附加经营税金及附加 4 4土地增值税土地增值税 5 5利润总额利润总额=1-2-3-4=1-2-3-4 6 6所得税所得税 7 7税后利润税后利润7 71 17 72 27 73 3盈余公积金盈余公积金应付利润应付利润未分配利润未分配利润计算指标：计算指标：1 1、投资利润率（、投资利润率（%）2 2、投资利税率（、投资利税率（%）3 3、资本金利润率（、资本金利润率（%）4 4、资本金净利润率（、资本金净利润率（%）出售型房地产项目的利润表出售型房地产项目的利润表表表6-8 6-8 单位：万元单位：万元（2 2）以出租为

24、主的房地产项目利润总额）以出租为主的房地产项目利润总额 利润总额利润总额=出租收入经营成本运营费用出租收入经营成本运营费用经营税金经营税金与附加与附加 其中，出租收入、经营成本、经营税金与附加的数其中，出租收入、经营成本、经营税金与附加的数据可以通过第据可以通过第5 5章的财务数据和辅助报表得到。章的财务数据和辅助报表得到。其表格形式见表其表格形式见表6-96-9。序号序号项项 目目合合 计计 1 1 2 23 3 N N 1 1出租收入出租收入2 2经营成本经营成本3 3运营费用（经营运营费用（经营费用）费用）4 4经营税金及附加经营税金及附加 5 5利润总额利润总额=1-2-=1-2-3-

25、43-4 6 6所得税所得税 7 7税后利润税后利润7 71 17 72 27 73 3盈余公积金盈余公积金应付利润应付利润未分配利润未分配利润出租型房地产项目的利润表出租型房地产项目的利润表表表6-9 6-9 单位：单位：万元万元 2 2）关于税后利润）关于税后利润 税后利润税后利润=利润总额所得税利润总额所得税 其中，其中，所得税所得税=应纳税所得额应纳税所得额所得税税率所得税税率 一般情况下，应纳税所得额（或应纳税收入）就是前一般情况下，应纳税所得额（或应纳税收入）就是前面计算出来的利润总额。面计算出来的利润总额。房地产开发企业的所得税税率一般为房地产开发企业的所得税税率一般为25%25

26、%。3 3）关于利润分配）关于利润分配 房地产企业交纳所得税后的利润为税后利润，税后利润等房地产企业交纳所得税后的利润为税后利润，税后利润等于可供分配利润，一般按照下列顺序分配：于可供分配利润，一般按照下列顺序分配：（1 1）弥补企业以前年度亏损。）弥补企业以前年度亏损。（2 2）提取盈余公积金。）提取盈余公积金。（3 3）向投资者分配利润，即表中的应付利润。）向投资者分配利润，即表中的应付利润。考虑了这三项因素后（大部分情况下只有后两项因素），考虑了这三项因素后（大部分情况下只有后两项因素），余额即为表中的未分配利润，未分配利润主要是用于归还借余额即为表中的未分配利润，未分配利润主要是用于归

27、还借款。当借款还清后，一般应将这部分利润补分给投资者。款。当借款还清后，一般应将这部分利润补分给投资者。6 62 24 4资产负债表资产负债表 1 1资产负债表的含义资产负债表的含义 资产负债表是反映房地产投资项目在计算期内各资产负债表是反映房地产投资项目在计算期内各年末资产、负债与所有者权益变化及对应关系的报年末资产、负债与所有者权益变化及对应关系的报表。表。该表主要用于考察项目资产、负债、所有者权该表主要用于考察项目资产、负债、所有者权益的结构，进行项目清偿能力分析。各期资产应等益的结构，进行项目清偿能力分析。各期资产应等于负债和所有者权益之和。于负债和所有者权益之和。2 2资产负债表的主

28、体结构资产负债表的主体结构资产负债表由三大部分组成：资产、负债和所有者权资产负债表由三大部分组成：资产、负债和所有者权益。益。6 62 25 5基本报表的相互关系基本报表的相互关系 基本报表是财务分析体系中重要的组成部分。各种基基本报表是财务分析体系中重要的组成部分。各种基本报表之间有着密切的联系。本报表之间有着密切的联系。“利润表利润表”与与“现金流量表现金流量表”都是为进行项目盈利能都是为进行项目盈利能力分析提供基础数据的报表，不同的是，通过力分析提供基础数据的报表，不同的是，通过“利润表利润表”计算的是盈利能力的静态指标；通过计算的是盈利能力的静态指标；通过“现金流量表现金流量表”计算的

29、是盈利能力的动态指标。同时计算的是盈利能力的动态指标。同时“利润表利润表”也为也为“现金流量表现金流量表”的填列提供了一些基础数据。的填列提供了一些基础数据。6.3 财务分析指标财务分析指标 财务分析指标根据出现时代的不同，划分为财务分析指标根据出现时代的不同，划分为传统财务传统财务分析指标分析指标和和现代财务分析指标现代财务分析指标，目前最常使用的是现代财，目前最常使用的是现代财务指标。务指标。（1）传统的财务分析指标传统的财务分析指标主要包括收益乘数、财务比率、主要包括收益乘数、财务比率、盈利能力指标、回收期指标。盈利能力指标、回收期指标。传统财务分析指标构成图现代财务分析指标构成图（2）

30、现代的财务分析指标现代的财务分析指标包括：静态分析指标和动态包括：静态分析指标和动态分析指标。分析指标。6.3.1静态财务分析静态财务分析u财务静态指标是指不考虑货币时间价值的情况财务静态指标是指不考虑货币时间价值的情况下来考查项目盈利能力的一种指标。下来考查项目盈利能力的一种指标。u静态财务分析在投资期较短的小型项目的投资静态财务分析在投资期较短的小型项目的投资分析中有一定的使用价值，对大中型投资项目，分析中有一定的使用价值，对大中型投资项目，在投资机会研究或初步可行性分析阶段，也有在投资机会研究或初步可行性分析阶段，也有较多的应用。较多的应用。1、利润率（、利润率（盈利能力指标盈利能力指标

31、）（1）投资利润率（）投资利润率（评价投资项目的获利水平评价投资项目的获利水平）投资利润率投资利润率=利润总额利润总额/总投资总投资100%（2）资本金利润率（）资本金利润率（资本金利润率与行业平均资资本金利润率与行业平均资本金利润率或投资者的目标资本金利润率比较，本金利润率或投资者的目标资本金利润率比较，若前者大于后者，认为项目是可以考虑接受若前者大于后者，认为项目是可以考虑接受）资本金利润率资本金利润率=利润总额利润总额/资本金资本金100%（3）资本金净利润率（）资本金净利润率（反映投资者自己出资所带反映投资者自己出资所带来的净利润来的净利润）资本金净利润率资本金净利润率=税后利润税后利

32、润/资本金资本金100%2、投资利税率（、投资利税率（投资利税率与规定的行业平均投投资利税率与规定的行业平均投资利税率进行比较，若前者大于后者，认为项资利税率进行比较，若前者大于后者，认为项目是可以考虑接受目是可以考虑接受）投资利税率投资利税率=年利总额年利总额/总投资额总投资额100%3、借款偿还期（、借款偿还期（清偿能力指标清偿能力指标）借款偿还期是指在房地产开发经营期内，使用可借款偿还期是指在房地产开发经营期内，使用可用作还款的利润、折旧及其他还款资金，偿还用作还款的利润、折旧及其他还款资金，偿还建设投资借款本金和利息所需要的时间。建设投资借款本金和利息所需要的时间。借款偿还期借款偿还期

33、=借款偿还后开始出现盈余的期数借款偿还后开始出现盈余的期数-开开始借款的期数始借款的期数+上期偿还贷款额上期偿还贷款额/当期可用于还款当期可用于还款的资金额的资金额或者：或者：=偿还借款本金的资金款大于年初借款本息偿还借款本金的资金款大于年初借款本息累积的期数累积的期数-开始借款的期数开始借款的期数+上期偿还借款额上期偿还借款额/当期可用于还款的资金额当期可用于还款的资金额4、静态投资回收期、静态投资回收期（1）静态投资回收期的定义）静态投资回收期的定义 静态投资回收期是不考虑资金时间价值条件下，以净静态投资回收期是不考虑资金时间价值条件下，以净收益抵偿全部投资所需要的时间，有时也叫还本期，通

34、收益抵偿全部投资所需要的时间，有时也叫还本期，通常以年为单位，从投资开始年初算起，常以年为单位，从投资开始年初算起，式中：式中：Pt静态投资回收期；静态投资回收期；CIt 第第t年现金流入量；年现金流入量；COt第第t年现金流出量。年现金流出量。（2）优缺点分析）优缺点分析优点：经济意义明确、直观、计算简单，便于投资优点：经济意义明确、直观、计算简单，便于投资者衡量建设项目承担风险的能力，同时在一定程者衡量建设项目承担风险的能力，同时在一定程度上反映了投资效果的优劣。度上反映了投资效果的优劣。缺点：缺点：投资回收期只考虑投资回收之前的效果，不能反投资回收期只考虑投资回收之前的效果，不能反映回收

35、期之后的情况，难免有片面性；映回收期之后的情况，难免有片面性；不考虑资金时间价值，无法用以准确地辨识项目不考虑资金时间价值，无法用以准确地辨识项目的优劣。的优劣。5、财务比率（、财务比率（清偿能力指标清偿能力指标）（1）资产负债率（）资产负债率（是分析项目长期债务清偿能力的重要是分析项目长期债务清偿能力的重要指标，是一项衡量公司利用债权人资金进行经营活动能指标，是一项衡量公司利用债权人资金进行经营活动能力的指标，也反映了债权人对债务人发放贷款的安全程力的指标，也反映了债权人对债务人发放贷款的安全程度度。）。）资产负债率资产负债率=负债总额负债总额/资产总额资产总额100%（2）流动比率（）流动

36、比率（是反映项目流动资产变现为现金以偿还是反映项目流动资产变现为现金以偿还流动负债的能力的指标流动负债的能力的指标。）。）流动比率流动比率=流动资产总额流动资产总额/流动负债总额流动负债总额100%（3）速动比率（）速动比率（是短期偿债能力指标，反映了企业流动是短期偿债能力指标，反映了企业流动资产总体变现或近期偿债的能力资产总体变现或近期偿债的能力。）。）速动比率速动比率=速动资产速动资产/流动负债总额流动负债总额100%6、还本付息比率（、还本付息比率（清偿能力指标清偿能力指标）还本付息比率是项目投资所获得的年净经营收益还本付息比率是项目投资所获得的年净经营收益与年还本付息额之比，也是表示项

37、目清偿能力与年还本付息额之比，也是表示项目清偿能力的指标。的指标。还本付息比率还本付息比率=年净经营收益年净经营收益/年还本付息额年还本付息额6.3.2 动态财务分析动态财务分析1 1、财务净现值财务净现值财务净现值（财务净现值（FNPVFNPV）：是指项目按行业的基准收益率）：是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率或设定的目标收益率,将项目计算期内各年的净现金将项目计算期内各年的净现金流量折算到投资活动起始点的现值之和，是房地产流量折算到投资活动起始点的现值之和，是房地产开发项目财务评价中的一个重要经济指标。开发项目财务评价中的一个重要经济指标。基准收益率：是净现值计算中反映资金时间价

38、值的基基准收益率：是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，是导致投资行为发生所要求的最低投资报准参数，是导致投资行为发生所要求的最低投资报酬率，也称为最低要求收益率。酬率，也称为最低要求收益率。现金流入现值和现金流入现值和现金流出现值和现金流出现值和式中式中 FNPVFNPV项目在起始时间点的净现值；项目在起始时间点的净现值；i ic c基准收益率或设定的目标收益率；基准收益率或设定的目标收益率；CICI现金流入量；现金流入量；COCO现金流出量；现金流出量；（CI-CI-）项目在第年的净现金流量；项目在第年的净现金流量；项目开始进行的时间点；项目开始进行的时间点；计算期，即项目的开发或经营

39、周期计算期，即项目的开发或经营周期2、财务净现值计算要点、财务净现值计算要点（1）净现金流量）净现金流量 在各项目之间进行比较的时候需要统一可比基础。在各项目之间进行比较的时候需要统一可比基础。（2 2）基础收益率）基础收益率 基准收益率就是项目净现金流量贴现时所采用的利率。基准收益率就是项目净现金流量贴现时所采用的利率。它反映了资金的时间价值。它反映了资金的时间价值。在我国，它一般由行业或部在我国，它一般由行业或部门制定基准收益率作为基准收益率；如果没有规定的基门制定基准收益率作为基准收益率；如果没有规定的基准收益率，可以根据银行中长期贷款的实际利率确定；准收益率，可以根据银行中长期贷款的实

40、际利率确定；也可以根据投资者要求的目标收益率或最低回报率来确也可以根据投资者要求的目标收益率或最低回报率来确定。定。项目分析评价人员在确定财务基准收益率时，一般综项目分析评价人员在确定财务基准收益率时，一般综合考虑以下因素：当前整个国家的经济发展状况；银行合考虑以下因素：当前整个国家的经济发展状况；银行贷款利率；其他行业的投资收益率水平；投资者对项目贷款利率；其他行业的投资收益率水平；投资者对项目收益增长能力的预期；项目风险的大小；项目的寿命期收益增长能力的预期；项目风险的大小；项目的寿命期长短等。长短等。（3）关于计算期）关于计算期 对开发项目而言，是指建设开始到全部售对开发项目而言，是指建

41、设开始到全部售出的时间，有时也叫开发期；对开发后出租项出的时间，有时也叫开发期；对开发后出租项目或置业后出租的项目而言，是指从建设或购目或置业后出租的项目而言，是指从建设或购买开始，不断地获取收益直到项目转售或项目买开始，不断地获取收益直到项目转售或项目的经济寿命结束的时间，有时也叫持有期或经的经济寿命结束的时间，有时也叫持有期或经营期。营期。从计算净现值的角度出发，这段时间应该从计算净现值的角度出发，这段时间应该是指项目在经济上的可用时间而非耐用年限。是指项目在经济上的可用时间而非耐用年限。3 3、净现值指标的作用、净现值指标的作用 净现值指标是用来判别投资项目可行与否。净现值评价净现值指标

42、是用来判别投资项目可行与否。净现值评价标准的临界值是零。标准的临界值是零。当当NPVNPV0 0 时，表明投资项目的预期收益率可以达到基准时，表明投资项目的预期收益率可以达到基准收益率或贴现率所预定的投资收益水平，投资项目的资金产收益率或贴现率所预定的投资收益水平，投资项目的资金产出大于项目的资金投入，项目可行。出大于项目的资金投入，项目可行。当当NPVNPV0 0时，表明投资项目收益率恰好等于基准收益率时，表明投资项目收益率恰好等于基准收益率或贴现率所预定的投资收益水平，投资项目资金的产出等于或贴现率所预定的投资收益水平，投资项目资金的产出等于项目资金的投入，此时影响项目投资决策的是资金运用

43、的机项目资金的投入，此时影响项目投资决策的是资金运用的机会成本，投入或者不投皆可；会成本，投入或者不投皆可；当当NPVNPV0 0时，表明投资项目收益率达不到基准收益率或时，表明投资项目收益率达不到基准收益率或贴现率所预定的投资收益水平（即小于贴现率）或最低可接贴现率所预定的投资收益水平（即小于贴现率）或最低可接受的回报率，甚至可能出现亏损。此时项目不可行，应拒绝。受的回报率，甚至可能出现亏损。此时项目不可行，应拒绝。因此，因此，只有只有NPVNPV0 0时，投资项目在财务上才是可取的，时，投资项目在财务上才是可取的，值得进一步考虑。值得进一步考虑。4、财务净现值的优缺点、财务净现值的优缺点l

44、优点：考虑了项目投资期内各笔资金的时间价值，优点：考虑了项目投资期内各笔资金的时间价值，对投资项目的净利润有明确反映，净现值越大，对投资项目的净利润有明确反映，净现值越大，项目净利润越高，经济效益越好。项目净利润越高，经济效益越好。l缺点缺点：（：（1）基准收益率不易确定；）基准收益率不易确定；（2）财务净现值是一个绝对指标，没有）财务净现值是一个绝对指标，没有反映出投资的单位回报，而反映投资单位回报的反映出投资的单位回报，而反映投资单位回报的动态经济指标，常用的是财务内部收益率。动态经济指标，常用的是财务内部收益率。某项目的现金流量某项目的现金流量 （单位：万元）（单位：万元）l例例1：某项

45、目的现金流量如下表所示，求其净：某项目的现金流量如下表所示，求其净现值（现值（ic=15%），并判断项目的可行性。），并判断项目的可行性。t年末年末012345-12净现金净现金流量流量-50-80-80456075l练习练习1：已知某投资项目的净现金流量如下表所：已知某投资项目的净现金流量如下表所示。如果投资者目标收益率为示。如果投资者目标收益率为10%，求该投资，求该投资项目的财务净现值。项目的财务净现值。年份年份012345现金流入量现金流入量300300300300300现金流出量现金流出量1000净现金流量净现金流量-1000300300300300300单位：万元单位：万元（2）动

46、态投资回收期）动态投资回收期l动态投资回收期动态投资回收期(Pb)，是指当考虑现金折现时，是指当考虑现金折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需要的时间，是反项目以净收益抵偿全部投资所需要的时间，是反映开发项目投资回收能力的重要指标。映开发项目投资回收能力的重要指标。t=0Pb(CI-CO)t(1+i)-t=0l式中：式中：Pb动态投资回收期。动态投资回收期。T 各年累积净现金流量折现值首次大于等于零各年累积净现金流量折现值首次大于等于零的年份的年份第第T年的净现金流量折现值年的净现金流量折现值Pb=（T 1）+第第(T 1)年的累计净现金流量折现值的绝对值年的累计净现金流量折现值的绝对值l在项目

47、财务评价中，动态投资回收期（在项目财务评价中，动态投资回收期（Pb）与）与基准回收期（基准回收期（Pc）比较，如果比较，如果Pb Pc，则开发，则开发项目在财务上就是可以接受的。项目在财务上就是可以接受的。l例例2：已知某项目计算期内逐年净现金流量如表所示。：已知某项目计算期内逐年净现金流量如表所示。试问该项目的静态投资回收期、动态投资回收期各试问该项目的静态投资回收期、动态投资回收期各是多少？（是多少？（ic=12%）某投资项目现金流量表某投资项目现金流量表 （单位：万元）（单位：万元）t年末年末01234567净现金流净现金流量量-10-204812121212净现值（净现值（NPVNPV

48、）折现率（折现率（i i）NPVNPV1 1NPVNPV2 20 0FIRRFIRRi i1 1i i2 2图图 净现值与折现率的关系净现值与折现率的关系（3）财务内部收益率）财务内部收益率（3）财务内部收益率）财务内部收益率l财务内部收益率（财务内部收益率（FIRR），是指项目在整个计算），是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值之和等于零时的折现率，期内，各年净现金流量现值之和等于零时的折现率，是考查项目盈利能力的主要动态评价指标。是考查项目盈利能力的主要动态评价指标。l经济含义：是项目对占用资金的恢复能力，是指投资经济含义：是项目对占用资金的恢复能力，是指投资项目在这样的折现率下，到项

49、目计算期终止时，当初项目在这样的折现率下，到项目计算期终止时，当初的所有投资可以完全被收回。的所有投资可以完全被收回。内插法求取财务内部收益率内插法求取财务内部收益率式中：式中：i1当净现值为接近于零的正值时的折现率；当净现值为接近于零的正值时的折现率；i2当净现值为接近于零的负值时的折现率；当净现值为接近于零的负值时的折现率；NPV1采用低折现率时净现值的正值；采用低折现率时净现值的正值；NPV2采用高折现率时净现值的正值；采用高折现率时净现值的正值；式中式中i1和和i2之差不应超过之差不应超过2%，否则，折现率，否则，折现率i1、i2和净现值和净现值之间不能近似于线性关系，从而使所求得的内

50、部收益率失真。之间不能近似于线性关系，从而使所求得的内部收益率失真。财务内部收益率的作用财务内部收益率的作用l第一，财务内部收益率实质上是财务净现金流量第一，财务内部收益率实质上是财务净现金流量的现值之和等于零时的折现率，反映了投资项目的现值之和等于零时的折现率，反映了投资项目所能承担的最高贷款利率，即贷款利率上限，只所能承担的最高贷款利率，即贷款利率上限，只有当贷款利率低于内部收益率时，投资项目才可有当贷款利率低于内部收益率时，投资项目才可能盈利。能盈利。l第二，财务内部收益率通过与基准收益率的比较，第二，财务内部收益率通过与基准收益率的比较，能够直观地判断独立项目的可行性。当项目的财能够直