第八章土地增值税法ppt-PowerPoint演示文稿csru.pptx

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1、第八章第八章土地增值税法土地增值税法纳税义务人纳税义务人征税范围征税范围税率税率应税收入与扣除项目的确定应税收入与扣除项目的确定应纳税额的计算应纳税额的计算税收优惠税收优惠征收收管理与纳税申报征收收管理与纳税申报土土地地增增值值税税是是指指国国家家制制定定的的用用以以调调整整土土地地增增值税征收与缴纳之间权利及义务关系的法律规范。值税征收与缴纳之间权利及义务关系的法律规范。土土地地增增值值税税是是对对转转让让国国有有土土地地使使用用权权、地地上上建建筑筑物物及及其其附附着着物物并并取取得得收收入入的的单单位位和和个个人人，就就其其转转让让房房地地产产所所取取得得的的增增值值税税额额征征收收的的

2、一一种种税税。我国开征土地增值税的我国开征土地增值税的主要目的主要目的是：是：第第一一、征征收收土土地地增增值值税税，是是进进一一步步改改革革和和完完善善税税制制，增增强强国国家家对对房房地地产产开开发发和和房房地地产产市市场场调调控控力力度的客观需要。度的客观需要。第第二二、征征收收土土地地增增值值税税主主要要是是为为了了抑抑制制炒炒买买炒炒卖卖土地投机获取暴利的行为。土地投机获取暴利的行为。第第三三、开开征征土土地地增增值值税税，是是为为了了规规范范国国家家参参与与土土地增值税收益的分配方式，增加国家财政收入。地增值税收益的分配方式，增加国家财政收入。第一节第一节 纳税义务人纳税义务人 土

3、土地地增增值值税税的的纳纳税税义义务务人人为为转转让让国国有有土土地地使使用用权权、地地上上的的建建筑筑及及其其附附着着物物并并取取得得收收入入的的单单位位和个人。和个人。第第一一，不不论论法法人人与与自自然然人人，都都是是土土地地增增值值税税的的纳纳税人。税人。第二，不论经济性质，都是土地增值税的纳税人。第二，不论经济性质，都是土地增值税的纳税人。第第三三，不不论论内内资资与与外外资资企企业业、中中国国公公民民与与外外籍籍个个人，都是土地增值税的纳税人。人，都是土地增值税的纳税人。第四，第四，不论部门。都是土地增值税的纳税人。不论部门。都是土地增值税的纳税人。第二节第二节 征税范围征税范围

4、一、一、征税范围征税范围 根根据据土土地地增增值值税税暂暂行行条条例例及及其其实实施施细细则则的规定，土地增值税的征税范围包括：的规定，土地增值税的征税范围包括：（一）转让国有土地使用权（一）转让国有土地使用权（二二）地地上上的的建建筑筑物物及及其其附附着着物物连连同同国国有有土土地地使使用用权一并转让。权一并转让。二、征税范围的界定标准二、征税范围的界定标准（一）（一）土地是否为国有；土地是否为国有；（二）（二）所有权是否转让。所有权是否转让。（三）（三）转让房地产并取得收入。转让房地产并取得收入。三、对若干具体情况的判定三、对若干具体情况的判定（一一）以以出出售售方方式式转转让让国国有有土

5、土地地使使用用权权、地地上上的的建筑物及附着物的建筑物及附着物的1 1、出售国有土地使用权的。出售国有土地使用权的。2 2、取取得得国国有有土土地地使使用用权权后后进进行行房房屋屋开开发发建建造造然然后出售的。后出售的。3 3、存量房地产的买卖。存量房地产的买卖。（二）（二）以继承、赠与方式转让房地产的以继承、赠与方式转让房地产的1 1、房地产的继承。房地产的继承。2 2、房地产的赠与。房地产的赠与。（三）房地产的出租（四）房地产的抵押（五）房地产的交换（六）以房地产进行投资、联营（七）合作房产（八）企业兼并转让房地产（九）房地产的代建行为（十）房地产的重新评估第三节第三节 税率税率（一一）增

6、增值值额额未未超超过过扣扣除除项项目目金金额额50%50%的的部部分分，税税率为率为30%30%。（二二）增增值值额额超超过过扣扣除除项项目目金金额额50%50%、未未超超过过扣扣除除项目项目100%100%的部分，税率为的部分，税率为40%40%。（三三）增增值值额额超超过过扣扣除除项项目目金金额额100%100%、未未超超过过扣扣除除项目金额项目金额200%200%的部分，税率为的部分，税率为50%50%。（四四）增增值值额额超超过过扣扣除除项项目目金金额额200%200%的的部部分分，税税率率为为60%.60%.第四节第四节 应税收入与扣除项目的确定应税收入与扣除项目的确定一、应税收入的

7、确定一、应税收入的确定 根根据据土土地地增增值值税税暂暂行行条条例例及及其其实实施施细细则则的的规规定定，纳纳税税人人转转让让房房地地产产取取得得的的应应税税收收入入，应应包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。（一）（一）货币收入货币收入（二）（二）实物收入实物收入（三）（三）其他收入其他收入二、二、扣除项目的确定扣除项目的确定（一）取得土地使用权所支付的金额（二）房地产开发成本（三）房地产开发费用：是指房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。（四）与转让房地产有关的税金（五）其他扣除项目（六）旧房及建筑物的评估价格第五节第五节 应纳税额

8、的计算应纳税额的计算一、增值额的确定一、增值额的确定 土地增值税纳税人转让房地产所取得的收入减除规定的扣除项目金额后的余额，为增值额。二、应纳税额的计算方法二、应纳税额的计算方法 土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收。土地增值税的计算公式是：应纳税额=（每级距的土地增值税适用税率）（一一）增增值值额额未未超超过过扣扣除除项项目目金金额额50%50%：土土地地增增值税税额值税税额=增值税增值税30%30%（二二）增增值值额额超超过过扣扣除除项项目目金金额额50%50%,未未超超过过100%100%：土土地地增增值值税税税税额额=增增值值税税40%-40%-扣扣除除项项

9、目目金额金额5%5%（三三）增增值值额额超超过过扣扣除除项项目目金金额额100%100%，未未超超过过200%200%，土土地地增增值值税税税税额额=增增值值税税50%-50%-扣扣除除项项目目金额金额15%15%（四四）增增值值额额超超过过扣扣除除项项目目金金额额200%200%，土土地地增增值值税税额税税额=增值税增值税60%-60%-扣除项目金额扣除项目金额35%35%例例8-18-1：某纳税人转让房地产取得的收入某纳税人转让房地产取得的收入400400万万元，扣除项目金额为元，扣除项目金额为100100万元，万元，计算应交纳的土地增值税。计算应交纳的土地增值税。增值额为增值额为400-

10、100=300400-100=300万元万元增值额与扣除项目之比增值额与扣除项目之比=300/100=300%=300/100=300%土地增值税额土地增值税额=增值额增值额 60%-60%-扣除项目金额扣除项目金额35%35%=300 60%-100 35%=145 =300 60%-100 35%=145万元万元 例例8-2:8-2:某公司某年有如下业务某公司某年有如下业务,要求要求:（1 1）计算本年该企业应缴纳的土地增值税；）计算本年该企业应缴纳的土地增值税；（2 2）计算本年该企业应缴纳的营业税；）计算本年该企业应缴纳的营业税；（3 3）计算本年应纳契税（契税税率是）计算本年应纳契税

11、（契税税率是5 5）业务及答案业务及答案:业务业务:（1 1）1 1月，企业从政府取得月，企业从政府取得A A地地8080亩土地的使用亩土地的使用权，支付出让金权，支付出让金600600万元。当月将其中万元。当月将其中4040亩土地使用权亩土地使用权作价作价550550万作为投资，与另一企业建立合资企业万作为投资，与另一企业建立合资企业E E；1 1、本年该企业应缴纳的土地增值税、本年该企业应缴纳的土地增值税答案答案:（1 1）1 1月企业以土地（房地产）作价入股对外月企业以土地（房地产）作价入股对外进行投资或作为联营条件的，按规定暂免征收土地增值进行投资或作为联营条件的，按规定暂免征收土地增

12、值税。因此，该笔业务不予计征土地增值税。税。因此，该笔业务不予计征土地增值税。业务业务:（2 2）3 3月，将上述剩余月，将上述剩余4040亩土地的使亩土地的使用权，直接转让给附近的一家工厂，转让时用权，直接转让给附近的一家工厂，转让时价格为价格为400400万元，缴纳各项税费万元，缴纳各项税费22.222.2万元；万元；答案答案:（2 2）3 3月转让土地使用权权取得收入月转让土地使用权权取得收入400400万元；万元；允许扣除的税金允许扣除的税金22.222.2万元；万元；扣除项目金额合计扣除项目金额合计30030022.222.2322.2322.2万元；万元；增值额增值额4004003

13、22.2322.277.877.8万元；万元；增值率增值率77.8322.2100%24%77.8322.2100%24%；应纳土地增值税应纳土地增值税77.830%77.830%23.3423.34万元；万元；业务业务:（3 3）4 4月，企业从月，企业从B B公司购得公司购得B B地地100100亩土地使用权，支付土地转让金亩土地使用权，支付土地转让金800800万元；万元；答案答案:（3 3）4 4月取得土地使用权不需要月取得土地使用权不需要缴纳土地增值税；缴纳土地增值税；业务业务:（4 4）5 5月，企业从月，企业从B B地取得的地取得的6060亩土地亩土地使用权抵押给银行获得使用权抵

14、押给银行获得6 6个月贷款个月贷款500500万元，万元，1212月企业无法偿还到期贷款，银行将土地拍卖；月企业无法偿还到期贷款，银行将土地拍卖；答案答案:（4 4）抵押后被银行拍卖则需要缴纳土）抵押后被银行拍卖则需要缴纳土地增值税，以贷款额作为收入地增值税，以贷款额作为收入500500万万扣除项目金额合计扣除项目金额合计6060（800100800100）480480万元万元增值额增值额5005004804802020万元；万元；增值率增值率20480100%4%20480100%4%；应纳土地增值税应纳土地增值税2030%2030%6 6万元；万元；业务业务:（5 5）6 6月，企业从月，

15、企业从B B地取得的地取得的1010亩亩土地使用权出租给土地使用权出租给C C企业，每月收取租金企业，每月收取租金5 5万元；万元；答案答案:（5 5）6 6月出租土地使用权不需要月出租土地使用权不需要缴纳土地增值税；缴纳土地增值税；业务业务:（6 6）7 7月，企业从月，企业从B B地取得的地取得的3030亩土地使用权与亩土地使用权与D D企业交换取得房产一处，价值企业交换取得房产一处，价值300300万元；万元；答案答案:（6 6）7 7月以土地使用权换取房产视同销售需要月以土地使用权换取房产视同销售需要缴纳土地增值税，收入是缴纳土地增值税，收入是300300万元万元扣除项目金额合计扣除项

16、目金额合计3030（800100800100）240240万元万元 增值额增值额3003002402406060万元；万元；增值率增值率60240100%60240100%25%25%；应纳土地增值税应纳土地增值税6030%6030%1818万元；万元；业务业务:（7 7）1212月将月将E E企业的股权转让转让给企业的股权转让转让给F F企业，获得收入企业，获得收入600600万元万元答案答案:（7 7）以土地使用权投资不征收土地增）以土地使用权投资不征收土地增值税，但投资后转让股权的则要征收土地增值值税，但投资后转让股权的则要征收土地增值税税.收入为股权转让收入收入为股权转让收入60060

17、0万元万元扣除项目金额合计扣除项目金额合计4040（6008060080）300300万元万元增值额增值额600600300300300300万元；万元；增值率增值率300300100%300300100%100%100%；应纳土地增值税应纳土地增值税30040%30040%3005%3005%1201201515105105万元；万元；应纳土地增值税全年合计应纳土地增值税全年合计=23.3423.34+6+18+105=152.34+6+18+105=152.34万元万元2 2、本年转让、本年转让4040亩土地应纳营业税亩土地应纳营业税（4004004040（6008060080）5%5%5

18、 5万元万元本年转让土地给银行应纳营业税本年转让土地给银行应纳营业税5005006060（800100800100）5%5%1 1万元万元本年出租土地应纳营业税本年出租土地应纳营业税575%575%1.751.75万元（万元（7 7个月的租赁费）个月的租赁费）以土地换房产应纳营业税以土地换房产应纳营业税3003003030（800100800100）5%5%3 3万元万元本年应纳营业税本年应纳营业税5+1+1.75+35+1+1.75+310.7510.75万元万元以土地使用权投资免营业税，以后转让股以土地使用权投资免营业税，以后转让股权也不需要再补营业税权也不需要再补营业税 3 3、本年应纳

19、契税、本年应纳契税（600+800+300600+800+300）5%5%8585万元万元以土地换房产，取得的房产也需要缴纳以土地换房产，取得的房产也需要缴纳契税契税第六节第六节 税收优惠税收优惠 一、对建造普通标准住宅的税收优惠一、对建造普通标准住宅的税收优惠 纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%20%的，免征土地增值税。二、对国家征用收回的房地产的税收优惠二、对国家征用收回的房地产的税收优惠 三、对个人转让房地产的税收优惠三、对个人转让房地产的税收优惠第七节第七节 征收管理与纳税申报征收管理与纳税申报一、加强土地增值税的征收管理一、加强土地增值税的征收管理二、纳纳税税地地点点：土地增值税的纳税人应向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。三、纳纳税税申申报报：土地增值税的纳税人应在转让房地产合同签订后的7日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报。本次课小结 土地增值税的纳税义务人纳税义务人征税范围征税范围税率税率应税收入与扣除项目的确定应税收入与扣除项目的确定应纳税额的计算应纳税额的计算税收优惠税收优惠征收收管理与纳税申报征收收管理与纳税申报