2022房地产策划_房地产工程策划.docx

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1、2022房地产策划_房地产工程策划 房地产策划由我整理，希望给你工作、学习、生活带来便利，猜你可能喜爱“房地产工程策划”。 房地产策划师职业资格认证试点： 北京、湖南、山东、厦门、湖北、广州 全国承认的证书： 1、职称类，分初级、中级、高级：如教授、经济师等。 2、执业资格：如房地产纪纪人、估价师等 3、国家职业资格，分 一、 二、 三、四级：如房地产策划师、培训师、人力资源师等。 4、各部委：如律师、医师等。 房地产策划师的等级： 员级（四级）：知道收集哪些资料、如何进行市场调研 助理级（三级）：在这些资料里，整理、分析 师级（二级）：通过分析，懂得反映什么问题 高级（一级）：如何从战略角度

2、、高度去看一些宏观的策划管理的东西 问卷调查问卷设计 客户需求改变，新流行文化、创新户型设计 案例：某珠江新城区域的新楼盘定价 某策划人员对珠江新城周边的楼盘进行市调，均价20000元/，于是策划人员的新楼盘定价23000元/，老板一看，说太低了，要求一期23000+3000=26000元/，二期再加3000元/到29000元/，最高到30000元/的天价，后来2022年市场不好，又变成了15000-20000元/。 该案例说明白策划人员的无奈，许多楼盘的定价完全是由老板拍脑袋想出来的，并不是“专业人士”分析出来的，当市场好的时候，价格会随着老板不断膨胀的野心而暴涨，当市场不好的时候，只能割肉

3、出售。 精彩的策划师要找营销策划的闪光点 哲学型的人才从一滴水看到七彩的世界（红绿青黄。）。 第一章 房地产项目市场调研 一、房地产市场调研的内容： 1、房地产市场环境调研 政治法律环境 国家加快海西经济区域、大三通的开形成，厦门、福建出台有利于投资的政策，北京、广州、深圳、上海对比 湖南的长沙株州湘潭区域，国家加快推动 重庆西区，经济试验区 王志刚对区域经济大势把握最好！ 经济环境 北京、上海、广州、深圳的GDP排在全国各城市的前几名 人均收入、一二三产业、GDP、贷款余额（统计年鉴） 固定资产投入 跟着热点地区走 碧桂园模式 二、三线城市、低地价、大规模 例：阳江市房地产市场调研，以前都是

4、一些本地小开发商，后来2003年阳东碧桂园大规模开发，使国税、地税在2003年后大增，对当地经济促进力度很大。 社会环境调研 由人组成、人文环境为主 广州两代居、分开住、单亲家庭（女带小孩）需求点在哪里？ 例：广州的三元里，非洲黑人形成区域，比如旁边开发项目，能否做黑人住宅区？2-3万米行不行？可以天马行空，但要论证。每年全国进入的黑人有多少？进入各城市的有多少？进广州的有多少？三元里区域的有多少？ 例：广州三河北，帝锦苑，2002年天河北豪宅，共1000多套，有一半印度、日本、意大利、韩国等外国人。为什么吸引外国人？欧陆风格、不大不小、市中心、闹中取静、网络联系吸引、当时高层、省建设厅高官，

5、原6000元/，现12000元/。 2、市场需求调研（难点工作，最有挑战性工作） 消费者调研 消费动机调研：为什么买A而不买B楼盘，心理状况 消费行为调研 XX市房地产消费者调研：户型、总价、单价等 3、市场供应调研 总量调研 广州住宅每年供应总量：低600万中800万高1000多万 空置量畜水池存量房（维持供求平衡） 广东维持10-15%的空置是合理的 市场调研 各类物业销售状况调研 广州写字楼（珠江新城写字楼推出市场后租金下跌） 中信租金原250-300元/，后200元/ 住宅：多层、小高层、高层 商业：独立、大型商场、都市综合体 其他调研 4、市场营销活动调研 市场竞争状况调研 价格调研

6、 促销调研最热的城市是北京、上海 营销渠道调研 二、市场调查流程 例：阳江市房地产市场调研：阳江市政府托付省房协进行调研、国土局、发改委、财政局、工商局等主动协作。 打算：初步方案（工作行动方案）、调研目的、预期效果、哪些部门帮助、人员、时间、费用等。 操作： 在阳江召开房地产论坛（建设局下文帮助：房地产开发商会议、职能局领导会议、探讨专家会议）最终发各部门审核回复定稿 设计问卷招10多名学生兼职培训细则、到哪里（政府、搂盘、商业中心、公园等）1000份3天统计整理分析出报告 广外博士生写调研提纲不行重写不行初稿修改定位发展程度建议领导重视振兴规划 结论：2022年全国房地产市场高潮，阳江平淡

7、（价稳量稳），不利于当地经济发展。 三、市调报告的撰写P23 材料的分析、整理结论（老板只喜爱看结论、小结、摘要） 技术报告：同一供需圈10个楼盘对比法、商业收益法、重置成本法 可行性探讨报告都是可行的 报告局限性和应用留意事项假设的前提成立 P30 规范结构（省房协房地产蓝皮书） 扉页（封面） 书目 摘要 正文 附录 四、市场分析思路P35 1、三个层次 区域：珠江三角洲（开放性强、前瞻性）、海西区、浦东区 广州星河湾在广州、北京、上海都有，理念、全国参观、鞋套统 一、无专人销售、随意自己看 专业的房地产市场分析 住宅：一般、豪宅、别墅（联体、联排、独立、空中、叠加） 项目房地产市场分析 祈

8、福新村10多期10-20万人1万多亩 项目在1000亩（66.7万）以内比较好操作 2、两个方面 供应： 需求： 3、三个时段 过去3-5年 现在 将来1-2年 4、五个影响因素 人口分析：12个人一个组、方案、创意水平、飞特部落（南宁市时尚青年，好动、时尚、时髦、IT、网络）1万，市场容量规模够不够大？ 五、房地产市场分析内容P38 1、地区经济分析 全国GDP9%，广东10%，广深13% 宏观发展差房地产不行能好 经济发展以房地产为第一行业 三驾马车：固定资产投资（市场预期房地产市场起来宏观起来）、消费、进出口贸易 宏大的策划家从宏观起先 经济发展基础产业发展：道路、公共设施 关注：一二三

9、产业比例关系 深圳深交所金融中心（双中心、船运中心） 广州其次产业汽车、石化等 例：石家庄下飞机打的很久酒店市中心落后10年（比南方） 主要产业：医药（新华制药）、三鹿集团 城市定位不明确、模糊：离北京近、无自然资源、四不像。 2、区位分析 最佳用途分析 例：五星级酒店应建在哪里？ 东莞酒店模式住宅小区里面，住房率80% 平常70% 广州怡和山庄白云山后面五星级酒店客满会议酒店为主50-60% 3、市场概况分析 将来趋势分析 4、专业市场供求分析 营销策划肯定要上纲上线，要有特性化的东西。 例：深大小梅沙中间的小岛天琴湾，全国唯始终升机看楼，至今已售10多栋别墅，每栋5000万（500-600

10、），目标客户是世界500强老板、CEO。泛地产购住宅购全部植被、园林、雕塑、环境、海景等现代简约风格，以明快线条为主 关键点：是否有足够的客户人脉？ 5、项目竞争分析 营销后期，体量对比、营销手法、价格等分析对比 营销建议、售价和租金预料、预料吸纳量及安排 6、敏感性分析 六、房地产市场分析方法P40 1、政策影响分析方法 927的深层缘由：以前国六条、国八条等都是针对供应方的，而927政策是针对需求方的。 政策可操作程度：90/70政策、广东许多二线城市户均100以上，90不合适。 影响最大：房地产金融政策：开发商在银行贷款、需求买地，向银行贷款 潘石屹观点：房地产要死，银行先死。 2、城市

11、规划影响分析方法 重要、技术性强 3、房地产供需分析方法 供应分析：供应量分析、供应结构分析 需求分析：成交需求分析、将来需求分析 供需对比分析：供需的量对比、供需的结构对比 4、房地产项目市场分析方法 法律特性的分析 经济特性的分析 自然条件的分析 项目的关联性分析 七、房地产市场总体趋势分析方法 1、指数分析法 2、景气分析法 3、区位商方法 4、投入产出法 【第一招：加法】 1+12！ 将二件风马牛不相及的事捆绑起来，会发生许多好玩的改变。 我们也许都听过书商捆绑连接总统的故事，故事大约是这样的：第一次把新书寄给总统，总统客气地说了声“好”，于是，书商就宣扬“总统叫好的书”；其次次又把一

12、本新书寄给了总统，总统不想再被利用，就回信说“不好”，于是，书商就宣扬“这是总统批判的书”，人们还是新奇地看看为什么总统批判它；第三次，书商再寄新书给总统，总统吸取上两次被利用的教训， 干脆就不理睬了，不久，书商又宣扬了，“连总统都无法评价的书”，总统还是被利用了。这件事真不真实不重要，重要的是它告知我们一件事：加法的效果很明显！ 将加法运用到房地产界来看： 体育+地产=体育地产，成就了“让运动就在家门口”的南国奥林匹克花园； 教化+地产=教化地产，成就了“给你一个五星级的家”的碧桂园； 劳斯莱斯+地产=标准营销地产，成就了“一个心情盛开的地方”的星河湾； 宋词+地产=文化地产，成就了“中国首

13、个宋词文化社区”的梦里水乡； 旅游+商业+地产=体验地产，成就了轰动一时的上海新天地。 策划大师王志纲常常喜爱说，跳出地产做地产，其实就是加法的说法，以一个产业帮衬另一个产业的做法，的确能起到借势引爆拔出萝卜带出泥的效果。 【其次招：减法】 第一赛过更好，一颗子弹打一只鸟！ 减法就是化困难为简洁，化多为少，化粗为精。 大家知道，对一个事情的决策，首先要确定做事情的程序，程序上的各个步骤就是决策点。减法其实就是抓重点，突出决策环上的某一个决策点，不遗余力地加强这个决策点，使这个决策点成为重点，由这个重点来带动其它决策点。 人类文明的传播和演化，其实就是传递并升华简洁的共性规律的过程。一部简简洁单

14、的老子道德经，讲尽了宇宙万物的道理、概括了事物的规律。而后世的越是深刻的哲学越是片面，唯其片面能够深刻，唯其深刻不能全面，个中缘由皆在于此。 减法常常被我们不知不觉中采纳。饭店门口贴一张纸，上书：“田螺2元一盘”，便宜，太便宜了，你进去吧，我不信任你只吃田螺，你也不怕噎死？你喝点饮料饭店就能把田螺的损失给夺回来。 我们常常发觉一些企业花大价钱打的广告等于一张废纸，他把自己的产品的10个优点全部说出来，都是优点，哪里还会有优点？要删，要突出一个重点，你第一次打“KISS”的情景肯定历历在目，你第一次恋爱的心跳肯定不会“事如春梦了无痕”。所以，谁占得先机，谁抢得第一位，谁就能“近水楼台先得月”。“

15、农夫山泉有点甜”，只突出味道就行；“今年过年不收礼，收礼只收脑白金”，只突出适用价值就行；不用说上海人能跑，只说奥运冠军刘翔的名字地球人都会知道！ 【第三招：乘法】 牵线头，搭平台，隔山打牛。 这其实就是一种资源整合。牵线头，就是把几个不同的资源拿来过，然后为其建立搭建一个共同的平台，以最低的成本，几个产业或项目同时互动，发生化学作用，产生质变形成新的利润，实现多方共赢。 曾经我用乘法为一家经营不善的渡假村设计了这样一套方案： 这家渡假村座落在一个同样经营不善的公园里，有韩国烧烤屋，有日式客房，风景不错，环境美丽，可由于地处偏僻之处，养在深闺无人识，老板也由于前期的投入导致现在的运作资金不足，

16、宣扬工作也难以为继，所以客房每天都空在那里，烧烤生意也每况愈下。 怎么办呢？ 于是，我为其设计了一个资源互换平台，找寻一家房地产开发商和一个媒体合作，把旅游、地产、媒体三大资源整合起来。 三头线： 1、旅游线：渡假村为房地产开发商的客户供应5+2生活模式，即购房者5天全家免费畅游公园，2天免费享受标准间客房； 2、地产线：开发商可打公园牌，打自然牌，提倡旅游地产生活，广告资源双方共享； 3、媒体线：利用媒体优势，为双方搭建品牌桥梁。 于是，渡假村利用空置的客房资源转换与房地产开发商合作，免费打了广告。购房者入住了客房，总不能只睡觉吧，自然到烧烤屋里去消费，由此又将客房的损失费拿回来。媒体有了广

17、告业务可做，自然热心为两者牵头搭线，并在新闻炒作上为其供应一切便利之利。 如此一来，旅游商为开发商供应5+2生活模式，双方结成战略合作关系，开发商在媒体发布广告，配以活动促销，三方互动，资源整合，一举三得！ 这，就是乘法的妙用！ 【第四招：除法】 1除于2等于1/2，除于3等于1/3，除于4等于1/4，从有限中得到无限，从除法中得到商，商，也就是商业、商机，说白了，也就是一种背景转换法，即：背景确定前台，用更强大的背景去为自己服务，我们要把有限的视线投放到无限的背景中去！ 星星因为有了蓝色的天幂所以闪闪动人，照相因为有了白色的背景所以才能突出自我。 一个人，一件商品，一户企业，无论它（他）多么

18、强大，它（他）的价值、力气都是非常有限的，而其所处的背景有时是可以选择的，有时背景的价值和力气是无限的。 一个小伙子，后面站的是影视明星，一看就像一个高级助手，最少也是一个风流人物；明星走了，换了一个公安局刑警大队人员，拿着手铐和电棍，根据这个背景，你确定会想，这个小伙子出事啦！ 一个化妆品，放在日用品柜里是平价，放在化妆品柜里就涨价，这就是背景的不同。 有个地方性房地产公司，和世界名牌沃尔玛超市缔结了战略合作关系，你建商场，我给你办理一切用地手续，给你建设好房产，我不赚你沃尔玛一分钱，只要借机多征用一些土地，只要把沃尔玛进驻的消息宣布出去，即使不好的地块儿，也会立刻变成旺地，因为人家沃尔玛商

19、场生意旺，整个地区的土地都被名牌给升值了，你甚至不用建房，你把多余的土地再加价转让出去就行了。为了引进沃尔玛世界500强，各地政府在市场准入方面没有不开绿灯的，连在异地办事的效率都不减。赚钱不仅要看赚多少，更重要是看赚多快。和沃尔玛合作，你的背景就是世界最大的零售企业。 连狐狸都知道借老虎的威严，都知道背景的转换，都知道除法的运用！ 【第五招：比法】 比法，也就是比例法，1/3=2/6，事物之间在哲学的层面常常会有些惊人的相像之处，这是造物主的一个奇妙之所在。 房地产行业原来和信息产业是完全两码事，我发觉，它们之间也有肯定的相识之处。 INTERNET是说你我相互勾结INTER一下，形成一片N

20、ET一下，所以，INTERNET就是土地；这个土地是生地，没有“七通一平”，所以，要用宽带、路由器等进行管网配套，使生地变成熟地；电脑就是在土地上的建筑物，光电脑能用，但功能有限，所以，就得装修，软件就是房屋装修；装好软件的电脑可以自己用，但互动的信息就像进出的人流一样，管理起来很困难，于是就须要专业的物业公司来管理，这就是门户网站等信息服务。搞物业管理的没有搞建筑和装修的赚钱快，搞房产的不如搞地产的，信息产业内部的规律大体上与房地产业发展也是一样的。 有人问你，什么是策划？你可能会套用王志纲的说法：条条大路通罗马，策划就是找最近的那条路。 我会如何回答你呢，我会告知你，其实中国的象形文字就蕴

21、含了策划的真意。先从“策”字来看，上为竹字头，下面一个宋字，宋字的原意是一声巨响，所以，“策”就是用锐利的竹子打击出一声巨响，我们引申来说，“策”字就是把握规律、道破天机。策划的“划”，就像竹排在水里划，引申来看，就是指在“策”的基础上能够导引潮流的人。所以，策划两字，我个人用比法来理解，就是把握规律、道破天机、导引潮流的意思。 曾经我用比法为一家房地产公司的小户型做了这样一个软文炒作。当时我想，谁最有可能买 小户型的房子，当然是青年人；青年人平常最喜爱做什么，当然是上网；青年人用买小户型省下来的钱最想买什么，当然是汽车！ 灵机一动，突然我找到了一个它们之间相通的一个点，那就是QQ，上网用QQ

22、，汽车开QQ，小钱也能当家，那么为什么小户型不能命名为QQ小户型呢，时尚、可爱，迷人！ 房地产策划 房地产策划书：房地产营销策划书范文时间: 2022年06月02日 来源:清华领导力培训 作者: 佚名 阅读次数: 3332近年来，我国房地产业蓬勃发展，各种营销理念和营销手法推陈出新，但随着. 房地产策划 房地产策划书范文（五）书目第一部分、项目概述及市场分析1、项目地块基本状况2、项目所属地域市政规划布局及将来发展分析3、项目地貌状况4、项目现状其次部分、项目SWOT分析1. 房地产策划 篇1：房地产开盘策划方案一、开盘主题对外传达*房产开盘典礼的信息、显示企业实力。扩大*房产的社会知名度和美

23、誉度，体现*房产的五大优势：公司的雄厚实力、“*第一拍”的资. 房地产策划 答题时间30分钟A项目位于珠三角某经济发达城市，地处城市CBD中心，坐拥各种都市配套。项目聘请国际知名建筑设计、园林设计公司，建筑及园林设计富有浓郁的东南亚风情，并应用世界先. 房地产策划 湖光山色策划全案一房地产项目的STP策划（一）房地产消费市场分析1.购房趋势调查购房者年龄趋于年轻化。购房人群的年轻化以渐渐成为一种趋势，而在年轻化的购买群体中，居住的休闲. 本文来源：网络收集与整理，如有侵权，请联系作者删除，谢谢！第19页 共19页第 19 页 共 19 页第 19 页 共 19 页第 19 页 共 19 页第 19 页 共 19 页第 19 页 共 19 页第 19 页 共 19 页第 19 页 共 19 页第 19 页 共 19 页第 19 页 共 19 页第 19 页 共 19 页