某房地产项目成本管理与控制讲义17784.pptx

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1、查看全文：http:/ 高级工程师；一级建造师；重庆市造价协会第二高级工程师；一级建造师；重庆市造价协会第二届理事会常务理事；原重庆龙湖地产发展有限公届理事会常务理事；原重庆龙湖地产发展有限公司总经济师；司总经济师；12年龙湖工作经历，在成本控制管年龙湖工作经历，在成本控制管理和合同、招投标管理方面有比较深刻的体会。理和合同、招投标管理方面有比较深刻的体会。查看全文：http:/ 成本是指为达到特定目的而发生或应发生的价值投成本是指为达到特定目的而发生或应发生的价值投入，它用货币单位来衡量入，它用货币单位来衡量 成本不仅是指产品成本，而且还反映各部门成本不仅是指产品成本，而且还反映各部门控制成

2、控制成本的成本本的成本 成本不仅指耗费已发生的实际成本，还包括在经营成本不仅指耗费已发生的实际成本，还包括在经营活动中，可能发生的预计成本以及变动成本活动中，可能发生的预计成本以及变动成本 查看全文：http:/ 31 1时间的成本时间的成本 加快开发进度加快开发进度 人力的成本人力的成本5 54 42 2产品的成本产品的成本产品的成本产品的成本 产品的品质、质量产品的品质、质量产品的品质、质量产品的品质、质量时间的成本时间的成本 生产的速度、进度生产的速度、进度人力的成本人力的成本 管理人员多少和水平管理人员多少和水平资金的成本资金的成本 资金的利息资金的利息管理的成本管理的成本 管理的程度

3、、精细度管理的程度、精细度售后的成本售后的成本6 6查看全文：http:/ 成本管理的目标是保证成本的支出获得最大效益成本管理的目标是保证成本的支出获得最大效益 -提升价值提升价值 成本管理的基本内容成本管理的基本内容 -合理确定成本合理确定成本与与有效控制成本有效控制成本 查看全文：http:/ 成本管理是通过管理活动，保证达到组织既定成本成本管理是通过管理活动，保证达到组织既定成本目标的过程；或是在一定的约束条件下，为达到既目标的过程；或是在一定的约束条件下，为达到既定成本目标采取的一系列有组织的活动定成本目标采取的一系列有组织的活动 成本管理不是无休止的研究过去的错误、而是集中成本管理不

4、是无休止的研究过去的错误、而是集中注意现在的经营活动，尤其是将来的经营活动，以注意现在的经营活动，尤其是将来的经营活动，以保证通过有效的方法实现既定成本目标保证通过有效的方法实现既定成本目标 组织的各机构组织的各机构联系联系起来成本才能得到控制起来成本才能得到控制（全员成本）（全员成本），成本的管理能力受到管理职权和时间影响成本的管理能力受到管理职权和时间影响查看全文：http:/ 多样性多样性多样性多样性 体积庞大体积庞大体积庞大体积庞大 生产期长生产期长生产期长生产期长建筑产品建筑产品建筑产品建筑产品造价的特点：造价的特点：造价的特点：造价的特点：单件性：单件性：单件性：单件性：相同的设计

5、摆放的位置改变造价不一样相同的设计摆放的位置改变造价不一样相同的设计摆放的位置改变造价不一样相同的设计摆放的位置改变造价不一样 分部组合：基础、结构、砌体、装修、门窗分部组合：基础、结构、砌体、装修、门窗分部组合：基础、结构、砌体、装修、门窗分部组合：基础、结构、砌体、装修、门窗 多次性：投资估算、设计概算、施工图预算、合多次性：投资估算、设计概算、施工图预算、合多次性：投资估算、设计概算、施工图预算、合多次性：投资估算、设计概算、施工图预算、合同价、结算价、决算价同价、结算价、决算价同价、结算价、决算价同价、结算价、决算价查看全文：http:/ -单件性、复杂性与多次性单件性、复杂性与多次性

6、查看全文：http:/ 。目标：目标：建立目标成本管理为导向的成本管理体系建立目标成本管理为导向的成本管理体系 价值工程价值工程查看全文：http:/ 工作的重心工作的重心准确测算准确测算、步步跟踪、事前定价、动态反馈、及时结算步步跟踪、事前定价、动态反馈、及时结算成本管理思路成本管理思路查看全文：http:/ 经验数据库、市场调研、经验数据库、市场调研、产品把握产品把握3、实现目标动态监控的手段实现目标动态监控的手段信息化信息化4、目标管理的过程目标管理的过程 PDCA 循环循环查看全文：http:/ Do检查Check行动ActionC 采取措施纠正问题包括调整计划 总结经验和教训并在以后

7、应用P 明确目的和目标 确定成功指标 制定计划和工作细节(内容、顺序、时间、资源、责任等)D 收集数据，对比实施结果与计划差异 找出差异原因和经验教训，以及待进A 执行计划，完成工作 应用最佳知识，追求所确定的目标查看全文：http:/ 目标成本：目标成本：是企业预先确定的、在一定时期内和经过努力所要是企业预先确定的、在一定时期内和经过努力所要实现的成本目标，是成本的控制线。实现的成本目标，是成本的控制线。目标成本的作用目标成本的作用查看全文：http:/ 利润利润=售价售价-成本成本目标成本的作用目标成本的作用查看全文：http:/ 提前锁定投资提前锁定投资 合理确定销售价格合理确定销售价格

8、 加强成本的计划性加强成本的计划性加强成本的计划性加强成本的计划性 预测投资效益预测投资效益目标成本的作用目标成本的作用查看全文：http:/ 能有哪些不同能有哪些不同-怎样在事前知道需要投入多少怎样在事前知道需要投入多少查看全文：http:/ 经讨论确定的方案或设计图经讨论确定的方案或设计图 市场价格及其走势的准确把握市场价格及其走势的准确把握 整理建筑标准与工程造价的匹配关系整理建筑标准与工程造价的匹配关系 相应项目工程造价历史成本数据库相应项目工程造价历史成本数据库查看全文：http:/ 编制目标成本或计划成本编制目标成本或计划成本 分阶段对目标成本或计划成本进行检查、修正分阶段对目标成

9、本或计划成本进行检查、修正 对目标成本或计划成本与实际成本进行比较，对项对目标成本或计划成本与实际成本进行比较，对项目标成本进行后评估目标成本进行后评估 动态成本：动态成本：是项目各个时期实施过程中体现的实际成本与预期是项目各个时期实施过程中体现的实际成本与预期成本的控制结果成本的控制结果查看全文：http:/ 制度制度 流程流程 方法方法 工具工具 （指引、作业指导书）（指引、作业指导书）成本管理的管理体系成本管理的管理体系查看全文：http:/ 电、总平工程电、总平工程造价采购部造价采购部5园林景观工程费用园林景观工程费用软硬景、水电、小品等软硬景、水电、小品等造价采购部造价采购部6主体建

10、安成本主体建安成本建筑、安装、装饰工程建筑、安装、装饰工程造价采购部造价采购部7工程相关费用工程相关费用审计费审计费计划财务部计划财务部造价咨询费造价咨询费造价采购部造价采购部监理费、定额外检测费监理费、定额外检测费工程部工程部物业前期介入费、维修基金物业前期介入费、维修基金营销部营销部8期间费用期间费用销售费用销售费用营销设施建造费营销设施建造费造价采购部造价采购部其他销售费用其他销售费用营销部营销部9财务费用财务费用贷款利息等贷款利息等计划财务部计划财务部10管理费用管理费用员工工资、福利等员工工资、福利等行政人力部行政人力部成本费项成本费项查看全文：http:/ 工程相关费工程相关费后续

11、成本后续成本管管理理费费用用财财务务费费用用建设期返工费建设期返工费优化设计费用优化设计费用相相关关责责任任部部门门物物业业公公司司工工程程部部造造价价采采购购部部研研发发设设计计部部发发展展部部成本财财务务部部本本成成发发开开接接直直营营销销部部勘察设计费勘察设计费项目全成本的纵向分解项目全成本的纵向分解成本费项成本费项查看全文：http:/ 建设部建设部2000年年9月月18日发布日发布房地产开发项目经房地产开发项目经济评价方法济评价方法第四章第第四章第24条明确条明确 “开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项费用，主要包括

12、：土地费发建设所需投入的各项费用，主要包括：土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、财务费用、管理费用、销售费用、开发期费用、财务费用、管理费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费用等。税费、其他费用以及不可预见费用等。”成本费项成本费项查看全文：http:/ 1、设计费管理、设计费管理 2 2、产品定位、产品定位 3 3、产品建造标准、产品建造标准 4 4、设计任务书、设计任务书 5 5、设计优化产品成本控制、设计优化产品成本控制 成本管理成本

13、管理1 1、目标成本测算和分摊、动态成本跟踪控制、目标成本测算和分摊、动态成本跟踪控制 2 2、开发成本（包括建造直接成本和间接成本）管控、开发成本（包括建造直接成本和间接成本）管控3 3、材料设备采购及认价、材料设备采购及认价 4 4、工程招标、合同、造、工程招标、合同、造价管理价管理 5 5、资金计划汇总、资金计划汇总工程管理工程管理1 1、在成本控制下进度、质量管理、在成本控制下进度、质量管理 2 2、施工技术方案、设计变更、现场签证管控、施工技术方案、设计变更、现场签证管控营销营销1 1、市场定位、市场定位 2 2、体验区选址及标准、体验区选址及标准 3 3、销售费用、销售费用（包括样

14、板房景观体验区）管控（包括样板房景观体验区）管控计划财务计划财务1 1、项目成本财务指标的管控、项目成本财务指标的管控 2 2、分摊成本的管控、分摊成本的管控 3 3、总体资金计划的管控、总体资金计划的管控 查看全文：http:/ u目标成本目标成本是参考历史成本数据资料，结合目前是参考历史成本数据资料，结合目前市场价格情况，并预测未来价格走向，同时根市场价格情况，并预测未来价格走向，同时根据产品定位、产品预期售价和期望利润，据产品定位、产品预期售价和期望利润，预先预先制定并力争控制的产品成本制定并力争控制的产品成本u目标成本作为产品未来成本的控制依据，是产目标成本作为产品未来成本的控制依据，

15、是产品设计、采购、施工等整个项目开发过程的指品设计、采购、施工等整个项目开发过程的指导和控制性文件，是企业导和控制性文件，是企业各部门通过技术、经各部门通过技术、经济和管理等措施的努力，需要实现的产品成本济和管理等措施的努力，需要实现的产品成本的控制线的控制线查看全文：http:/ 查看全文：http:/ 1 1、项目定位项目定位2 2、确定设计方案确定设计方案3、项目基本数据收集项目基本数据收集4、市场调查市场调查5 5、成本数据收集成本数据收集6 6、编制目标成本、编制目标成本7 7、目标成本论证、目标成本论证8 8、目标成本批准、目标成本批准查看全文：http:/ 90-115 （土地面

16、积）（土地面积）普通楼盘普通楼盘160-205 160-205（土地面积）（土地面积）高档楼盘高档楼盘含精装含精装160-235 160-235（土地面积）（土地面积）别墅楼盘别墅楼盘基础设施基础设施205-225（土地面积）（土地面积）容积率容积率0.5-1.00.5-1.0225-250 225-250（土地面积）（土地面积）容积率容积率1.41.4左右左右250-400（土地面积）（土地面积）容积率容积率2.02.0以上以上环境工程环境工程160-200（土地面积）（土地面积）容积率容积率0.5-1.00.5-1.0档次高者档次高者取大值取大值135-180 135-180（土地面积）（

17、土地面积）容积率容积率1.41.4左右左右100-140（土地面积）（土地面积）容积率容积率2.02.0以上以上配套设施配套设施一般地下室一般地下室2100-23002100-2300元元/地下室面积地下室面积人防地下室人防地下室2300-25002300-2500元元/地下室面积地下室面积会所会所3500-50003500-5000元元/会所面积会所面积教育用房教育用房1500-18001500-1800元元/教育用房面积教育用房面积底商底商1500-18001500-1800元元/商业用房面积商业用房面积管理用房管理用房15001500元元/管理用房面积管理用房面积土地投资论证阶段成本测算

18、土地投资论证阶段成本测算查看全文：http:/ 模型就是模拟项目整个运作过程，通过数据之间模型就是模拟项目整个运作过程，通过数据之间的逻辑运算，得出项目的评价指标，从而衡量项的逻辑运算，得出项目的评价指标，从而衡量项目的优劣目的优劣 可以通过模型进行项目的实时跟踪，从而了解项可以通过模型进行项目的实时跟踪，从而了解项目收益的动态变化情况。目收益的动态变化情况。投资经济分析模型投资经济分析模型查看全文：http:/ 模型内容包括模型内容包括 项目基础资料项目基础资料 工程分期工程分期 成本测算成本测算 建设进度计划建设进度计划 付款计划付款计划 销售及回款销售及回款 资金来源运用资金来源运用 指

19、标计算指标计算投资经济分析模型投资经济分析模型查看全文：http:/ 为土地投资决策提供依据；为土地投资决策提供依据；通过对项目参数的设置，可以控制项目实际运作通过对项目参数的设置，可以控制项目实际运作过程中的风险；过程中的风险；通过模型可以实现对项目收益情况的实时跟踪，通过模型可以实现对项目收益情况的实时跟踪，从而为项目运作过程中的决策提供依据；从而为项目运作过程中的决策提供依据；将公司所有项目的模型进行叠加就可以了解公司将公司所有项目的模型进行叠加就可以了解公司层面的现金流情况。层面的现金流情况。投资经济分析模型投资经济分析模型查看全文：http:/ 影响模型评价指标的主要因素影响模型评价

20、指标的主要因素 项目的总投资、总销售、投资支付时间和销售实项目的总投资、总销售、投资支付时间和销售实现的时间构成了模型主要内容，模型由以下几个现的时间构成了模型主要内容，模型由以下几个模块组成：基础数据表、项目分期情况、成本测模块组成：基础数据表、项目分期情况、成本测算、项目进度及付款计划、销售及回款计划、资算、项目进度及付款计划、销售及回款计划、资金来源及运用表和现金流量表。金来源及运用表和现金流量表。投资经济分析模型投资经济分析模型查看全文：http:/ 指在项目计算期内，按行业基准折现率或其他指在项目计算期内，按行业基准折现率或其他设定折现率计算的各年净现金流量现值之和。净设定折现率计算

21、的各年净现金流量现值之和。净现值是一个绝对指标，项目的净现值越大越好。现值是一个绝对指标，项目的净现值越大越好。内部收益率内部收益率 是指项目投资实际可望达到的报酬率，也是使是指项目投资实际可望达到的报酬率，也是使投资项目的净现值等于零时的折现率。内部收益投资项目的净现值等于零时的折现率。内部收益率是一个相对指标，项目的内部收益率越高越好。率是一个相对指标，项目的内部收益率越高越好。投资经济分析模型投资经济分析模型查看全文：http:/ 指投入指投入1元的成本项目可以带来的现金收入，该元的成本项目可以带来的现金收入，该指标不是衡量项目收益高低的指标，而是衡量项指标不是衡量项目收益高低的指标，而

22、是衡量项目现金收益情况的指标。目现金收益情况的指标。权益资本乘数权益资本乘数 指项目的权益资本与项目总投资的比值，该指指项目的权益资本与项目总投资的比值，该指标反应的是标反应的是1元的自有资金的投入可以驾驭多少元元的自有资金的投入可以驾驭多少元的总投资，该指标越大越好。的总投资，该指标越大越好。投资经济分析模型投资经济分析模型查看全文：http:/ 评价项目优劣的指标系统包含有三个指标：项目的评价项目优劣的指标系统包含有三个指标：项目的内部收益率；项目的现金成本收益率；项目的权益内部收益率；项目的现金成本收益率；项目的权益资本乘数。资本乘数。从三个主要的方面衡量项目的优劣：从三个主要的方面衡量

23、项目的优劣：项目的内部收益率：从项目动态收益的角度；项目的内部收益率：从项目动态收益的角度；项目的现金成本收益率：从项目现金流的角度；项目的现金成本收益率：从项目现金流的角度；项目的权益资本乘数：从权益资本使用效率的角度。项目的权益资本乘数：从权益资本使用效率的角度。投资经济分析模型投资经济分析模型查看全文：http:/ 投资经济分析模型在项目运作各阶段所起的作用投资经济分析模型在项目运作各阶段所起的作用不同不同n项目拿地阶段项目拿地阶段决策支持，风险控制决策支持，风险控制n项目研发阶段项目研发阶段经济控制，设计优化经济控制，设计优化n项目建设阶段项目建设阶段成本控制，销售控制成本控制，销售控

24、制n项目竣工阶段项目竣工阶段对比分析，指导新项目对比分析，指导新项目投资经济分析模型投资经济分析模型查看全文：http:/ 确定产品定位和销售确定产品定位和销售价格、销售进度价格、销售进度研发部研发部根据规划条件根据规划条件 和市和市场定位进行预案的场定位进行预案的调整或重新考虑方调整或重新考虑方案（产品业态、标案（产品业态、标准）准）造价采购部造价采购部项目目标成本测算项目目标成本测算计划财务部计划财务部根据售价、销售进度、根据售价、销售进度、成本测算、进行财务成本测算、进行财务指标计算指标计算查看全文：http:/ 项目启动会项目启动会查看全文：http:/ 目的目的 对项目进行沙盘推演，

25、对项目进行沙盘推演，预见和决策未来预见和决策未来，设定项目，设定项目的决策点、控制点。识别项目风险点，提出预案的决策点、控制点。识别项目风险点，提出预案。明确项目成功标尺及具体指标，达成共识、做出明确项目成功标尺及具体指标，达成共识、做出 承诺。承诺。项目启动会项目启动会查看全文：http:/ 电、总平工程电、总平工程造价采购部造价采购部5园林景观工程费用园林景观工程费用软硬景、水电、小品等软硬景、水电、小品等造价采购部造价采购部6主体建安成本主体建安成本建筑、安装、装饰工程建筑、安装、装饰工程造价采购部造价采购部7工程相关费用工程相关费用审计费审计费计划财务部计划财务部造价咨询费造价咨询费造

26、价采购部造价采购部监理费、定额外检测费监理费、定额外检测费工程部工程部物业前期介入费、维修基金物业前期介入费、维修基金营销部营销部8期间费用期间费用销售费用销售费用营销设施建造费营销设施建造费造价采购部造价采购部其他销售费用其他销售费用营销部营销部9财务费用财务费用贷款利息等贷款利息等计划财务部计划财务部10管理费用管理费用员工工资、福利等员工工资、福利等行政人力部行政人力部目标成本的分解目标成本的分解查看全文：http:/ 保证成本处于可控保证成本处于可控 保证目标成本实现保证目标成本实现 提供成本决策依据提供成本决策依据工程实施阶段成本管理工程实施阶段成本管理查看全文：http:/ +非合

27、同性成本非合同性成本+待发生成本待发生成本工程实施阶段成本管理工程实施阶段成本管理查看全文：http:/ 成本管理异常事项披露成本管理异常事项披露 重大招标进展重大招标进展 补充预算动态状况（含设计变更及洽商）补充预算动态状况（含设计变更及洽商）结算异常情况说明（超合同额及目标成本、以及结算异常情况说明（超合同额及目标成本、以及其它异常情况均需说明）其它异常情况均需说明）成本目标评审成本目标评审 成本研究及其它测算成本研究及其它测算动态成本月报内容动态成本月报内容动态成本月报内容动态成本月报内容工程实施阶段成本管理工程实施阶段成本管理查看全文：http:/ 项目名称项目名称 目标成本目标成本

28、(万元万元)20090630 20090630动态监控动态监控 本月预本月预 测金额测金额 与目标与目标成本相比成本相比 与上月与上月相比相比 已发生已发生 合同额合同额 变化变化说明说明 一一 土地成本土地成本 16,009.0016,009.0016,009.0016,009.00-15,200.0015,200.00二二 前期工程费前期工程费 1,541.001,541.001,541.001,541.000.590.59-1,200.001,200.00三三建筑安装工程费建筑安装工程费 36,420.0036,420.0035,533.0035,533.00-887.00-887.00

29、-2.05-2.0526,956.0026,956.003.13.1 总包工程总包工程 27,216.0027,216.0026,956.0026,956.00-259.00-259.00-26,956.0026,956.003.23.2总包洽商变更及索赔总包洽商变更及索赔 -1,194.00-1,194.00-1,691.00-1,691.00-496.00-496.00-3.33.3 分包工程分包工程 10,398.0010,398.0010,267.0010,267.00-130.00-130.00-2.05-2.057,527.007,527.00四四小市政配套费用小市政配套费用 6,

30、508.006,508.006,508.006,508.00-五五 维保费用维保费用 0.090.090.080.08-17.00-17.00-0.041-0.041六六一一五项合计五项合计 61,337.0061,337.0060,432.0060,432.00-904.00-904.00-2.12-2.1243,357.0043,357.00月动态成本状况表月动态成本状况表查看全文：http:/ FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES.BY FAITH I BY FAITH