商业地产运作模式讲解21881.ppt

《商业地产运作模式讲解21881.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《商业地产运作模式讲解21881.ppt（60页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、商业地产运作模式讲解商业地产运作模式讲解第一篇：开发与经营团队第一篇：开发与经营团队什什么么是是房房地地产产开开发发商商简单的讲简单的讲“房地产开发商房地产开发商”是具有房地产是具有房地产开发资质的有限责任公司，其主要的经营内开发资质的有限责任公司，其主要的经营内容为：有权按照一定程序获得某一地块的国容为：有权按照一定程序获得某一地块的国有土地使用权和该地块的物业开发权。有土地使用权和该地块的物业开发权。“房房地产开发商地产开发商”又称又称“房地产发展商房地产发展商”。按照我国现有的法规，房地产开发公司获按照我国现有的法规，房地产开发公司获得某一地块的开发权之后应成立开发该地块得某一地块的开发

2、权之后应成立开发该地块的的“项目公司项目公司”。开发商的行业分类：第三产业！即服务业。开发商的行业分类：第三产业！即服务业。什什么么的的是是“投投资资商商”“投资商投资商”就是投资组建就是投资组建“项目公司项目公司”的出资方。的出资方。投资方可以为投资方可以为“全资所有全资所有”，也可以为，也可以为多个股东联合组成。多个股东联合组成。本项目的投资商为本项目的投资商为xxxxxxxx投资发展有限公投资发展有限公司。司。什么是房地产营销代理公司什么是房地产营销代理公司简单地讲房地产营销代理公司是代表房地产开发简单地讲房地产营销代理公司是代表房地产开发商行使其开发的商品房销售行为的公司。其主要职商行

3、使其开发的商品房销售行为的公司。其主要职责为：针对项目进行市场调研、产品规划设计建议、责为：针对项目进行市场调研、产品规划设计建议、营销定位、广告推广、销售执行等与销售有关的各营销定位、广告推广、销售执行等与销售有关的各项行为。项行为。完成上述所有的行为即称为完成上述所有的行为即称为“全程营销代理全程营销代理”；若只完成若只完成“市场调研市场调研”、“产品规划设计建议产品规划设计建议”、“营销定位营销定位”、（、（“广告推广广告推广”）的即称为）的即称为“营销营销策划策划”；若只完成若只完成“销售执行销售执行”的只能称为的只能称为“销售销售代理代理”。什么是建筑承建商什么是建筑承建商通俗地说，

4、建筑承包商就是房屋的承建者。房地通俗地说，建筑承包商就是房屋的承建者。房地产公司在房地产开发过程中把自己建设的各类商品产公司在房地产开发过程中把自己建设的各类商品房发包给建筑承包商，建筑承包商在商品房建设过房发包给建筑承包商，建筑承包商在商品房建设过程中，是具体的施工者。一个项目一般规定由一个程中，是具体的施工者。一个项目一般规定由一个总承包商承建，然后进行工程分包。总承包商承建，然后进行工程分包。建筑承包商的资质分五级。建筑承包商的资质分五级。本案的建筑承建单位为：六建本案的建筑承建单位为：六建其它合作公司其它合作公司 建筑设计公司：上海建筑设计公司：上海xxxx设计院设计院园林景观设计公司

5、园林景观设计公司:xxx工程监理公司工程监理公司:xxx广告设计发布公司广告设计发布公司:xxx物业管理公司物业管理公司:xxx第第二二篇：篇：土土地地及及相相关关概概念念土地所有权的概念与划分土地所有权的概念与划分土地所有权土地所有权：指土地所有者在法律规定的范围内，对其拥有的土地享有占有、使用、收益和处分的权利。土地所有权可分为土地所有权可分为：国有土地国有土地和集体土地集体土地两类。国有土地国有土地：指属于国家所有即全民所有的土地，国家是国有土地所有权的唯一主体，用地单位或个人对国有土地只有使用权，没有所有权。集体土地集体土地：属于农村居民集体经济组织所有的土地，集体土地所有权的主体是农

6、村居民集体经济组织。土土地地使使用用权权有有偿偿出出让让 中华人民共和国城镇国有土地使用权出中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例让和转让暂行条例规定，土地使用权出规定，土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。的行为。城镇国有土地是指城区、近郊区、远郊区城镇国有土地是指城区、近郊区、远郊区的城镇（指建制镇）、工矿区范围内属于全的城镇（指建制镇）、工矿区范围内属于全民所有的土地；土地使用权出

7、让地块的位置、民所有的土地；土地使用权出让地块的位置、面积、用途、期限和其他条件，分别由市土面积、用途、期限和其他条件，分别由市土地管理局、市房地产管理局会同市计划、规地管理局、市房地产管理局会同市计划、规划、建设管理部门共同拟定，报市人民政府划、建设管理部门共同拟定，报市人民政府批准后，分别由市房地局实施。批准后，分别由市房地局实施。房房地地产产市市场场的的分分类类（1）房地产一级市场）房地产一级市场：是土地交易市场，是土地所有者与使用者间的纵向交流，由政府直接控制和垄断经营。（2）房地产二级市场）房地产二级市场：是增量房地产交易市场，指房地产经营者与房地产使用者的纵向流通市场。（3）房地产

8、三级市场）房地产三级市场：即存量房地产交易市场，是房地产所有者将房地产使用权或所有权再转让的市场，是消费者间的横向交易，属于消费市场的重新配置。房房地地产产类类型型根据建筑物使用用途的不同，可把房地产根据建筑物使用用途的不同，可把房地产物业定性为：物业定性为：“住宅住宅”、“商业商业”、“办公办公”、“工业工业”、“综合综合”等等土地使用权出让年限土地使用权出让年限土地使用权出让最高年限按不同用途确定为土地使用权出让最高年限按不同用途确定为:居住用地居住用地:70年年工业用地工业用地:50年年教育、科技、文化、卫生、体育用地教育、科技、文化、卫生、体育用地:50年年商业、旅游、娱乐用地商业、旅

9、游、娱乐用地:40年年综合或者其他用地综合或者其他用地:50年。年。生地、毛地、熟地生地、毛地、熟地生地：是指不具有城市基础设施的土地。生地：是指不具有城市基础设施的土地。如荒地、农地。如荒地、农地。毛地：是指具有一定的城市基础设施，但毛地：是指具有一定的城市基础设施，但尚未完成房屋拆迁补偿安置的土地。尚未完成房屋拆迁补偿安置的土地。熟地：是指具有较完善的城市基础设施且熟地：是指具有较完善的城市基础设施且土地平整，能直接在其上进行房屋建设的土地平整，能直接在其上进行房屋建设的土地。土地。房地产开发的土地基本要求房地产开发的土地基本要求“七通一平七通一平”（含（含“三通一平三通一平”和和“五通一

10、平五通一平”）通水通水(上、下水上、下水)、通电、通路、通电、通路、通邮、通讯、通、通邮、通讯、通暖气、通天燃气或煤气；平整土地。暖气、通天燃气或煤气；平整土地。是指土地是指土地(生地生地)在通过一级开发后，使其达到具在通过一级开发后，使其达到具备上水、雨污水、电力、暖气、电信和道路通以及备上水、雨污水、电力、暖气、电信和道路通以及场地平整的条件，使二级开发商可以进场后迅速开场地平整的条件，使二级开发商可以进场后迅速开发建设。发建设。第第三三篇：篇：商商品品房房什什 么么 叫叫 商商 品品 房房 完整的房屋所有权包括四个部分：完整的房屋所有权包括四个部分：房屋使用权、占有权、处置权和收益权。房

11、屋使用权、占有权、处置权和收益权。普通商品房的产权证书拥有全部的这四项权利，普通商品房的产权证书拥有全部的这四项权利，在不违反法律规定的情况下，可以自由的转让、在不违反法律规定的情况下，可以自由的转让、出租或赠与，不受任何单位或个人的限制和干出租或赠与，不受任何单位或个人的限制和干涉，其收益全部归个人所有，购买人除税费外涉，其收益全部归个人所有，购买人除税费外不需要交其他的费用。不需要交其他的费用。商商品品房房的的预预、出、出售售1、“预售预售”：商品房建设项目在四证齐全，商品房建设项目在四证齐全，并在建筑工程施工达到一定阶段之后，即并在建筑工程施工达到一定阶段之后，即可获得房地局核发的可获得

12、房地局核发的“预售许可证预售许可证”，进，进行商品房的销售。潍坊的预售条件为：多行商品房的销售。潍坊的预售条件为：多层建筑结构封顶、高层建筑超过三分之二层建筑结构封顶、高层建筑超过三分之二的工程量。的工程量。2、“出售出售”：当商品房获得当商品房获得“大产证大产证”之后，之后，商品房的销售即可成为商品房的销售即可成为“出售出售”。注：两者的主要区别在于是否取得注：两者的主要区别在于是否取得“大产证大产证”。大产证、小产证的具体含义大产证、小产证的具体含义房产证有两种，一种是通常所说的房产证有两种，一种是通常所说的“大产证大产证”即即房产商首先要取得的产权证，是房产商拥有房屋产房产商首先要取得的

13、产权证，是房产商拥有房屋产权的证明，这只能由房产商来办理。权的证明，这只能由房产商来办理。另一种称为另一种称为“小产证小产证”，即每个购房者拿到的房，即每个购房者拿到的房产证，由购房者或购房者委托房产商到房屋交易部产证，由购房者或购房者委托房产商到房屋交易部门办理。门办理。二者的关系是房产商只有取得了二者的关系是房产商只有取得了“大产证大产证”，才，才能把房子交给购房者，购房者才能去办能把房子交给购房者，购房者才能去办“小产证小产证”。常常用用经经济济技技术术指指标标建设用地面积建设用地面积总建筑面积总建筑面积建筑基底面积建筑基底面积建筑容积率建筑容积率建筑密度建筑密度绿化率绿化率建建设设用用

14、地地面面积积 “建设用地面积建设用地面积”亦称亦称“地块面积地块面积”，是，是指某一房地产建设项目建设用地的总面积；指某一房地产建设项目建设用地的总面积；其位置和具体范围由当地的房地产规划部其位置和具体范围由当地的房地产规划部门与具有资质的测绘部门在实地丈量后，门与具有资质的测绘部门在实地丈量后，在在“地藉图地藉图”上用上用“红线红线”标明。标明。总总建建筑筑面面积积“总建筑面积总建筑面积”是指在建设用地范围内，（地上）是指在建设用地范围内，（地上）建筑面积的总和。建筑面积的总和。若部分地上的附属配套用房在规划中明确注明并若部分地上的附属配套用房在规划中明确注明并经当地规划部门审核同意后可不计

15、入总建筑面积之中。经当地规划部门审核同意后可不计入总建筑面积之中。在规划中会分别标注：在规划中会分别标注：地上建筑面积和地下建筑面积地上建筑面积和地下建筑面积建建筑筑容容积积率率是指项目规划建设用地范围内全部建筑面是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。附属建筑物也积与规划建设用地面积之比。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。一般地下面积不计入容积率，因此物除外。一般地下面积不计入容积率，因此不计入容积率的该部分建筑（面积）也不能不计入容积率的该部分建筑（面积）也不能获得获得“产权证产权证”，相应的也不能出售。，

16、相应的也不能出售。建建筑筑基基底底面面积积 是指地上建筑物在地面上的垂直投影面积，是指地上建筑物在地面上的垂直投影面积，一般指建设规划用地内所有建筑基底面积一般指建设规划用地内所有建筑基底面积的总和。的总和。建建筑筑密密度度 即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有基底面积即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比。之和与规划建设用地之比。绿绿化化率率是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。用地面积之比。绿绿化化率率不不等等于于绿绿地地率率 许多购房者认为衡许多购房者认为衡量一个房地产项目绿量一个房地产项目绿化环境的好坏

17、只要看化环境的好坏只要看它覆盖率的高低，其它覆盖率的高低，其实则不然。绿化率计实则不然。绿化率计算的是树冠面积而非算的是树冠面积而非实际种植面积，即指实际种植面积，即指树冠投在地面上的树树冠投在地面上的树荫的面积。荫的面积。“绿化率绿化率”不同于不同于“绿地率绿地率”。影响绿化率计算。影响绿化率计算的因素有多种。一是所种树种。不同的树种有不同的因素有多种。一是所种树种。不同的树种有不同的覆盖面积，所计算出来的绿化率也自然不同，比的覆盖面积，所计算出来的绿化率也自然不同，比如柳树的覆盖面积大，松树、柏树的覆盖面积小；如柳树的覆盖面积大，松树、柏树的覆盖面积小；而同样的树种在不同的季节所体现出来的

18、绿化率而同样的树种在不同的季节所体现出来的绿化率也不尽相同，春天树叶茂盛，绿化率就高，冬天树也不尽相同，春天树叶茂盛，绿化率就高，冬天树叶凋零，绿化率就低。与此同时，很多开发商将人叶凋零，绿化率就低。与此同时，很多开发商将人工湖、屋顶花草也都归入到绿化面积当中，从而得工湖、屋顶花草也都归入到绿化面积当中，从而得出较高的绿化率。出较高的绿化率。真正能反映绿化面积的是绿地率指标。绿地真正能反映绿化面积的是绿地率指标。绿地率是指绿地上的实际种植面积。它是一个硬性率是指绿地上的实际种植面积。它是一个硬性指标，也是小区绿化配套的检测标准。指标，也是小区绿化配套的检测标准。什什么么叫叫“日日照照系系数数”

19、在建筑设计规范中对于建筑布局与日照之间在建筑设计规范中对于建筑布局与日照之间的关系有明确规定。的关系有明确规定。高层建筑要满足大寒日日照高层建筑要满足大寒日日照2小时的要求，小时的要求，同时参考日照分析确定。同时参考日照分析确定。项目规划时，建筑规划设计单位在小区总平项目规划时，建筑规划设计单位在小区总平图中要标示出地面各部位在冬至日的日照小图中要标示出地面各部位在冬至日的日照小时数，并用不同颜色来表示，时数，并用不同颜色来表示，什什么么叫叫“栋栋距距”简单的讲简单的讲“栋距栋距”就是相邻建筑物之间南就是相邻建筑物之间南北向的直线距离，这个栋距必须满足北向的直线距离，这个栋距必须满足“日照日照

20、”要求；要求；由于建筑布局、建筑形态的多样性，栋距由于建筑布局、建筑形态的多样性，栋距只是个笼统的概念。只是个笼统的概念。住住宅宅的的基基本本知知识识“住宅住宅”类物业主要包括：类物业主要包括：“别墅别墅”和和“公寓公寓”。主要区别在于主要区别在于“建筑高度建筑高度”与与“容积率容积率”。什么是共用设施设备什么是共用设施设备共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、用上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气电梯、天线、供电

21、线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车库、公益路灯、沟渠、池、井、非经营性车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。各各类类名名词词解解释释名名词词解解释释建筑高度分类：低层、多层、中高层、高层、超高层低层、多层、中高层、高层、超高层小高层、板式小高层小高层、板式小高层低低层层 低层房屋是指高度低于或等于低层房屋是指高度低于或等于10米的建筑物，一米的建筑物，一般是般是1-3层建筑物，如平房、别墅等。低层房屋一般层建筑物，如平房、别墅等。低层房屋一般建筑结构简单

22、，施工期短，建造成本低廉，给人以建筑结构简单，施工期短，建造成本低廉，给人以亲切安宁、有天有地的感觉，它的舒适度、方便度亲切安宁、有天有地的感觉，它的舒适度、方便度和空间尺度优于高层。人们特别喜欢以此为住宅。和空间尺度优于高层。人们特别喜欢以此为住宅。但是，低层房屋占地多，土地利用率低，特别是在但是，低层房屋占地多，土地利用率低，特别是在寸土寸金的城市难以广泛开发。寸土寸金的城市难以广泛开发。住宅中的低层建筑主要表现形式为别墅类多多层层多层房屋指高于多层房屋指高于10米、低于或等于米、低于或等于24米的建筑物。多层房米的建筑物。多层房屋一般为屋一般为4-7层。层。一般采用砖混结构，少数采用钢筋

23、混凝土结构。多层房屋一般采用砖混结构，少数采用钢筋混凝土结构。多层房屋一般规格一般规格(房型房型)整齐，通风整齐，通风采光状况好，空间紧凑而不采光状况好，空间紧凑而不闭塞。与高层相比，多层房闭塞。与高层相比，多层房屋公用面积少，得房率相应屋公用面积少，得房率相应提高，这是很多人喜欢多层提高，这是很多人喜欢多层房屋的主要原因。房屋的主要原因。中中高高层层中高层：中高层：810层建筑层建筑这是一个建筑工程上的概念，在日常生活这是一个建筑工程上的概念，在日常生活和销售中不采用这个概念。和销售中不采用这个概念。8层以上要求必须配备电梯层以上要求必须配备电梯高高层层和和超超高高层层高层：高层：10层以上

24、的建筑。层以上的建筑。超高层：超高层：建筑高度超过建筑高度超过100米的建筑。米的建筑。小小高高层层所谓小高层，是指层数为所谓小高层，是指层数为7层层-18层的住宅，平面布层的住宅，平面布局类似于多层，有载人电梯但无消防电梯。局类似于多层，有载人电梯但无消防电梯。小高层是一种约定俗成的说法，在小高层是一种约定俗成的说法，在国际住宅设计规国际住宅设计规范范中并无定义。这种住宅实际上是中高层住宅（中并无定义。这种住宅实际上是中高层住宅（7层层-9层）和层）和10层层-18层的高层住宅相加在一起的概念。电梯和层的高层住宅相加在一起的概念。电梯和楼梯共同作为公共垂直交通工具，但可以不设消防电梯。楼梯共

25、同作为公共垂直交通工具，但可以不设消防电梯。因此，小高层虽是高层住宅，但层数较低，又具有多层因此，小高层虽是高层住宅，但层数较低，又具有多层住宅的某些特点，但防火要求并不如高层建筑防火要求住宅的某些特点，但防火要求并不如高层建筑防火要求那么高。那么高。小高层住宅一般采用钢筋混凝土结构，带电梯。小高层住宅一般采用钢筋混凝土结构，带电梯。小高层有多层亲切安宁、房型好、得房率高的特点，小高层有多层亲切安宁、房型好、得房率高的特点，又有普通高层结构强度高、耐用年限高、景观系数又有普通高层结构强度高、耐用年限高、景观系数高，污染程度低等优点，很受购房人欢迎。同时，高，污染程度低等优点，很受购房人欢迎。同

26、时，小高层对土地的利用率提高，土地成本相对下降，小高层对土地的利用率提高，土地成本相对下降，很受房地产开发商的青睐。所以，近年来中心城区很受房地产开发商的青睐。所以，近年来中心城区小高层如雨后春笋，越来越多。小高层如雨后春笋，越来越多。板板式式小小高高层层作为住宅上的新品种，作为住宅上的新品种，板式小高层目前没有明板式小高层目前没有明确的定义。一般说来，确的定义。一般说来，8至至14层、板式结构、层、板式结构、带电梯的住宅楼被称为带电梯的住宅楼被称为板式小高层。板式小高层。在实际情况中，板式小高层常为在实际情况中，板式小高层常为11层，那层，那是因为根据建筑设计规范的要求，是因为根据建筑设计规

27、范的要求，12层以上的层以上的建筑必须配备有至少建筑必须配备有至少2部的电梯，为节约开发部的电梯，为节约开发成本板式小高层多设计成成本板式小高层多设计成11层带层带12层跃式的层跃式的111模式。本项目的模式。本项目的A幢幢4单元和单元和B幢幢1单元就是单元就是这种典型的板式小高层。这种典型的板式小高层。建建筑筑层层高高“建筑层高建筑层高”简称简称“层高层高”，是指楼板中心到上一，是指楼板中心到上一层楼板中心的高度，住宅的层高一般在层楼板中心的高度，住宅的层高一般在2.8米。汇嘉米。汇嘉瑞景园的层高为：瑞景园的层高为：2.9米。米。“净净高高”是指楼板的表面到上一层楼板底部的高度：是指楼板的表

28、面到上一层楼板底部的高度：净高净高建筑层高建筑层高楼板厚度楼板厚度跃层、复式和错层跃层、复式和错层跃层跃层住宅是一套住宅住宅是一套住宅占两个楼层，有内部楼占两个楼层，有内部楼梯联系上下层；一般在梯联系上下层；一般在首层安排起居、厨房、首层安排起居、厨房、餐厅、卫生间，最好有餐厅、卫生间，最好有一间卧室，二层安排卧一间卧室，二层安排卧室、书房、卫生间等。室、书房、卫生间等。复式复式住宅在概念上住宅在概念上是一层，但层高较普是一层，但层高较普通的住宅高，可在局通的住宅高，可在局部掏出夹层，安排卧部掏出夹层，安排卧室或书房等内容，用室或书房等内容，用楼梯联系上下。其目楼梯联系上下。其目的是提高住宅空

29、间利的是提高住宅空间利用率。用率。“复复式式”与与“跃跃层层式式”的的区区别别简单地讲，如果上下两层完全分隔，应简单地讲，如果上下两层完全分隔，应称为跃层式住宅；如上下两层在同一空间内，称为跃层式住宅；如上下两层在同一空间内，即从下层室内可以看见上层的场面、栏杆或即从下层室内可以看见上层的场面、栏杆或走廊等部分，则为复式住宅。走廊等部分，则为复式住宅。错错层层所谓所谓“错层式错层式”住宅主要指的是住宅主要指的是一直房子不处于同一直房子不处于同一平面，即房内的一平面，即房内的厅、卧、卫、厨、厅、卧、卫、厨、阳台处于几个高度阳台处于几个高度不同的平面上。不同的平面上。错错层层和和复复式式的的区区别

30、别尽管两种房屋均处于不同层面，但复式层高往往尽管两种房屋均处于不同层面，但复式层高往往超过一人高度，相当于两层楼。而错层式高度低于超过一人高度，相当于两层楼。而错层式高度低于一人，人站立在第一层面平视可看到第二层面。因一人，人站立在第一层面平视可看到第二层面。因此错层有此错层有“压缩了的复式压缩了的复式”之称。之称。另外复式的一、二层楼面往往垂直投影，上下面另外复式的一、二层楼面往往垂直投影，上下面积一致；而错层式两个积一致；而错层式两个(或三个或三个)楼面并非垂直相叠，楼面并非垂直相叠，而是互相以不等高形式错开。而是互相以不等高形式错开。对于房地产销售人员来说必须分清复式、跃层式、对于房地产

31、销售人员来说必须分清复式、跃层式、错层式房屋的不同特征和面积计算方法。总而言之，错层式房屋的不同特征和面积计算方法。总而言之，跃层式住宅如果是完整的两层，其建筑面积或使用面跃层式住宅如果是完整的两层，其建筑面积或使用面积均应是两层的建筑面积或使用面积之和。具体计算积均应是两层的建筑面积或使用面积之和。具体计算时可根据各地对使用房间净面积和净高度的标准来计时可根据各地对使用房间净面积和净高度的标准来计算。复式住宅的面积计算也参照同一标准。错层式住算。复式住宅的面积计算也参照同一标准。错层式住宅的面积计算参照平面住宅面积计算。宅的面积计算参照平面住宅面积计算。错错 层层 和和 复复 式式 的的 区

32、区 别别“建筑面积建筑面积”与与“套内建筑面积套内建筑面积”“套套内内建建筑筑面面积积”“套内建筑面积套内建筑面积”是是“套内使用面积套内使用面积”与与“套内墙体面积套内墙体面积”以及以及“阳台建阳台建筑面积筑面积”之和。之和。“套内使用面积套内使用面积”是指套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积是指套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积计算，具体如下：计算，具体如下：1.套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、储藏室、卫生间、厕所、壁柜等空间面积的厨房、储藏室、卫生间、厕所、壁柜等空间面积的总和。总和。2.套内楼梯按自然层数的面积总和计入

33、使用面积。套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。3.不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。井均计入使用面积。4.内墙面装饰厚度计入使用面积。内墙面装饰厚度计入使用面积。套套内内墙墙体体面面积积“套内墙体面积套内墙体面积”是套内使用空间周围的是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分割墙和套与公共建筑积，其中各套之间的分割墙和套与公共建筑空间的分割墙以及外墙等共有墙，均按照水空间的分割墙以及外墙等共有墙，均按照水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内平投影

34、面积的一半计入套内墙体面积。套内自有墙体按照水平投影面积全部计入套内墙自有墙体按照水平投影面积全部计入套内墙体面积。体面积。公公摊摊建建筑筑面面积积公用建筑面积是指由整栋楼的产权人共同所有的整栋公用建筑面积是指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。包括：电梯井、管道井、楼楼公用部分的建筑面积。包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。共有建管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算

35、。共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙(包括山墙包括山墙)以水平投影面积一半的建筑面积。独立使用以水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。公用建筑面积和分摊的公用建筑面积的产权归整栋公用建筑面积和分摊的公用建筑面积的产权归整栋楼购房人共有，购房人按照法律、法规的规定对其享楼购房人共有，购房人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。有权利，承担责任。建建筑筑面面积积该套单元的该套单元的“建筑面积建筑面积”是是“套内建筑面套内建筑面积积”与与“公摊建筑面积公摊建筑面积”之和。之和。公摊部分的建筑面积包括，本单元所在楼公摊部分的建筑面积包括，本单元所在楼房内的公共使用部位和设施所占的面积，按房内的公共使用部位和设施所占的面积，按比例分摊到各单元，这些部位包括：公共走比例分摊到各单元，这些部位包括：公共走道、门厅、电梯厅、电梯井、门卫室等；以道、门厅、电梯厅、电梯井、门卫室等；以及小区内公建配套设施的建筑面积，包括：及小区内公建配套设施的建筑面积，包括：车库、物业用房、会所等车库、物业用房、会所等E N D