伟业顾问天津语态村地产项目分析报告10585.pptx

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1、知本西部知本西部,走向新建筑走向新建筑打造学府新区城市人居生活典范打造学府新区城市人居生活典范打造学府新区城市人居生活典范打造学府新区城市人居生活典范学府新区学府新区知本人居知本人居知本西部知本西部,走向新建筑走向新建筑客户面客户面营销面营销面市场面市场面宏观环境宏观环境区域环境区域环境产品市场产品市场产品定位产品定位 大势怎样大势怎样大势怎样大势怎样城市整体发展现状及房地产走势西青区的城市地位及未来规划 市场产品如何市场产品如何市场产品如何市场产品如何区域样本产品描述现时市场供应未来市场市场供应市场结论建议营销推广建议营销推广建议销售培训销售培训合作方式建议合作方式建议 营销推广建议营销推广

2、建议营销推广建议营销推广建议销售目标建议整体推广主题确立 销售被需及管理销售被需及管理销售被需及管理销售被需及管理销售督导建议合作方式建议目标客群确立目标客群确立客群心理动机客群心理动机客户特点描述客户特点描述客户共性提炼客户共性提炼 产品建议产品建议产品建议产品建议产品规划建议产品户型建议产品配套建议 客户动态分析客户动态分析客户动态分析客户动态分析现时客户描述未来客户描述 客户心里描述客户心里描述客户心里描述客户心里描述需求理论应用客户特点描述客户共性提炼思考模型思考模型知本西部知本西部,走向新建筑走向新建筑知识知识知识知识科学本位科学本位科学本位科学本位建筑建筑建筑建筑客观实体客观实体客

3、观实体客观实体嫁接、转化嫁接、转化嫁接、转化嫁接、转化知本西部生活新区知本西部生活新区知本西部生活新区知本西部生活新区建筑是感性的，似沉思的学者；需要我们去揣测、了解；知本经济时代下的高新建筑将建筑是感性的，似沉思的学者；需要我们去揣测、了解；知本经济时代下的高新建筑将成为新文化积淀的产物。成为新文化积淀的产物。知本西部知本西部另一个建筑时代的诞生。另一个建筑时代的诞生。知本西部知本西部,走向新建筑走向新建筑市市 场场l天津宏观市场分析天津宏观市场分析l西青市场价值分析西青市场价值分析l片区现状分析片区现状分析产产 品品l项目解读项目解读l产品规划产品规划客客 户户l目标客户解读目标客户解读营

4、销策略营销策略l销售目标确立销售目标确立l营销推广策略营销推广策略l销售培训及督导销售培训及督导知本西部知本西部,走向新建筑走向新建筑目的，让我们产生寻找的原动力目的，让我们产生寻找的原动力;所以所以,在发现机会之间在发现机会之间,让我们先看看市场让我们先看看市场这个大环境这个大环境;WHEREWHEREWHEREWHERE？我们在那？我们在那？我们在那？我们在那？知本西部知本西部,走向新建筑走向新建筑市市 场场l天津宏观市场分析天津宏观市场分析l西青市场价值分析西青市场价值分析l片区现状分析片区现状分析1知本西部知本西部,走向新建筑走向新建筑北方经济中心北方经济中心 被确定为天津城市发展方向

5、，被确定为天津城市发展方向，城市总体功能和发展动力已经明确城市总体功能和发展动力已经明确城市解读城市解读城市职能：城市职能：国际现代制造业基地北方国际航运中心，航空枢纽港，区域综合交通枢纽北方国际物流和会展中心以金融商贸、科技信息、文化教育为主的区域性服务中心以近代史迹为特点的国家历史文化名城贸易金融、物流成为未来城市发展新兴动力环渤海经济圈地位显现知本西部知本西部,走向新建筑走向新建筑按常住人口计算，06年天津市人均地区生产总值达到5177美元，成为继上海、北京之后第三个人均地区生产总值突破5000美元的城市。GDPGDP的稳定增长促进的稳定增长促进城建步伐加快城建步伐加快 宏观经济指标宏观

6、经济指标知本西部知本西部,走向新建筑走向新建筑住宅施工面积住宅施工面积 20.6%20.6%住宅竣工面积住宅竣工面积 14.4%14.4%各经济指标的稳定增长支撑各各经济指标的稳定增长支撑各项城建稳步落实，同时推动天项城建稳步落实，同时推动天津住宅建设步入高速发展阶段津住宅建设步入高速发展阶段 城市建设指标城市建设指标知本西部知本西部,走向新建筑走向新建筑产业发展回归理性后步入盘整期，价格持续攀升。天津地产业经过03年井喷开发后开始回归，目前呈阶梯性发展格局。目前，天津房地产市场走势良目前，天津房地产市场走势良好，处于平稳上升状态。好，处于平稳上升状态。住宅发展状况住宅发展状况知本西部知本西部

7、,走向新建筑走向新建筑0606年在市场供应大幅回落年在市场供应大幅回落的情况下，成交市场喜人，的情况下，成交市场喜人，实现价量双升实现价量双升2004-20062004-2006年天津市商品住宅供需变化年天津市商品住宅供需变化住宅新增供应量住宅新增供应量 13.1%13.1%住宅成交量住宅成交量 4.5%4.5%成交均价成交均价 20.7%20.7%年度成交均价涨幅突破20供应疲软情况下成交量增幅明显供应量滑坡，土地稀缺愈加凸显供应市场现状供应市场现状知本西部知本西部,走向新建筑走向新建筑0707年天津房地产将持续加大房产建设力度年天津房地产将持续加大房产建设力度,同时价格保持坚挺同时价格保持

8、坚挺预计新开工面积达预计新开工面积达21002100万米万米商品住宅均价涨幅将控制在商品住宅均价涨幅将控制在1010左右左右住宅住宅16001600万平方米万平方米 公建公建500500万平方米万平方米 07 07年，天津市的市场整体供应量将有显著提升，年，天津市的市场整体供应量将有显著提升，房地产新开工项目与去年相比增长房地产新开工项目与去年相比增长10.5%10.5%。在市场供应持续发力的情况下，价格指标仍将持续攀升。在市场供应持续发力的情况下，价格指标仍将持续攀升。未来市场发展未来市场发展知本西部知本西部,走向新建筑走向新建筑知本西部知本西部,走向新建筑走向新建筑倍讯易-知本西部知本西部

9、,走向新建筑走向新建筑蓟县、宝坻、武清、宁河、汉沽、西青、津南、静蓟县、宝坻、武清、宁河、汉沽、西青、津南、静海、大港、京津新城和团泊新城。海、大港、京津新城和团泊新城。天津城市总体规划中明确了天津由天津城市总体规划中明确了天津由中心城区中心城区和和滨海新区滨海新区核心区主副中心、核心区主副中心、新城中心镇新城中心镇和和一般建制镇一般建制镇组成的四级城镇体系。组成的四级城镇体系。1111座新城是天津座新城是天津“一轴两带三区一轴两带三区”市域空间布局及市域空间布局及城市发展轴带上的重要节点，承担疏解中心城人口、城市发展轴带上的重要节点，承担疏解中心城人口、聚集新的产业、带动区域城镇发展的任务。

10、聚集新的产业、带动区域城镇发展的任务。处于第三级的处于第三级的处于第三级的处于第三级的11111111个新城分别为：个新城分别为：个新城分别为：个新城分别为：城建总体规划城建总体规划知本西部知本西部,走向新建筑走向新建筑中心城区中心城区环城区域环城区域商务商贸商务商贸核心区核心区大型大型配套居住配套居住区区滨海新区滨海新区工业物流工业物流核心区核心区未来天津楼市外扩步伐加快，未来天津楼市外扩步伐加快，未来天津楼市外扩步伐加快，未来天津楼市外扩步伐加快，使得中等收入客群置业向城使得中等收入客群置业向城使得中等收入客群置业向城使得中等收入客群置业向城市边缘发散，也体现中坚购市边缘发散，也体现中坚购

11、市边缘发散，也体现中坚购市边缘发散，也体现中坚购买力正逐步向环城区域导入。买力正逐步向环城区域导入。买力正逐步向环城区域导入。买力正逐步向环城区域导入。政策引导城市建设向环城区域发散，构筑新城市格局：政策引导城市建设向环城区域发散，构筑新城市格局：城市发展格局城市发展格局知本西部知本西部,走向新建筑走向新建筑未来两年天津楼市外扩步伐加快，特别未来两年天津楼市外扩步伐加快，特别未来两年天津楼市外扩步伐加快，特别未来两年天津楼市外扩步伐加快，特别东移西扩东移西扩东移西扩东移西扩的战略布局使未来城市人居导的战略布局使未来城市人居导的战略布局使未来城市人居导的战略布局使未来城市人居导向性更加鲜明。向性

12、更加鲜明。向性更加鲜明。向性更加鲜明。而就目前天津市环城区域现状而言以而就目前天津市环城区域现状而言以而就目前天津市环城区域现状而言以而就目前天津市环城区域现状而言以西西西西南部为先发开发区域南部为先发开发区域南部为先发开发区域南部为先发开发区域。市中心市中心轨道交通等路网规划完善缩小城市距离感 新家园计划使城市点面发展逐步铺开环城区域建设是环城区域建设是环城区域建设是环城区域建设是多维市镇模式的第一步！多维市镇模式的第一步！多维市镇模式的第一步！多维市镇模式的第一步！城建发展趋势城建发展趋势知本西部知本西部,走向新建筑走向新建筑天津房地产市场高速发展，天津房地产市场高速发展，城市版图向外扩张

13、，向东、西、南发展城市版图向外扩张，向东、西、南发展高端产品回归市中心，高端产品回归市中心，中档安居型产品向外中档安居型产品向外发散；发散；市中心高层为主流，市中心高层为主流，市郊小高层为主流市郊小高层为主流西部、南部片区成为房地产投资热点西部、南部片区成为房地产投资热点西青区已经成为城市发展的热点地区西青区已经成为城市发展的热点地区普通改善型项目单价保持普通改善型项目单价保持稳定，中心区域公寓单价稳定，中心区域公寓单价继续上升，继续上升，边缘组团价格持续上升边缘组团价格持续上升产品产品趋势趋势价格价格趋势趋势重点重点区域区域发展发展现状现状宏观市场量化总结宏观市场量化总结知本西部知本西部,走

14、向新建筑走向新建筑市市 场场l天津宏观市场分析天津宏观市场分析l西青市场价值分析西青市场价值分析l片区现状分析片区现状分析1知本西部知本西部,走向新建筑走向新建筑西青西青西青西青市内市内市内市内六区六区六区六区环绕南开、河西环绕南开、河西环绕南开、河西环绕南开、河西两大市内高端区两大市内高端区两大市内高端区两大市内高端区西青区位于天津市区西南部，总面积西青区位于天津市区西南部，总面积570570平方公里，辖七镇两街，常住人平方公里，辖七镇两街，常住人口口4545万。万。区域自身加快商贸布局和业态调区域自身加快商贸布局和业态调整，当前已成为天津市城市化进整，当前已成为天津市城市化进程步伐最快的环

15、城城区。程步伐最快的环城城区。天津城区东移西扩天津城区东移西扩重要战略布点重要战略布点西青区域概况西青区域概况知本西部知本西部,走向新建筑走向新建筑市场成交量显著上升，表明随着区域建设的初具模型，市场认可度显著提高，而区域价格也直线上升。金厦水语花城、新都庄园、假日风景等大批大盘的同时上市使西青区05年供应 量大幅攀高。同时，多个别墅项目也纷纷入市，拉升区域价值。随着南开及河西区的大力开发逐步向外泛化，使得04年后的西青区正式进入大力开发阶段。多年打造使西青区成为基础优势最强，也是成长力最显著的环城区，多年打造使西青区成为基础优势最强，也是成长力最显著的环城区，随着规划落实的逐步到位，西青区区

16、域建设将持续提速。随着规划落实的逐步到位，西青区区域建设将持续提速。西青区住宅发展状况西青区住宅发展状况知本西部知本西部,走向新建筑走向新建筑大学城大学城坂块坂块中北镇中北镇坂块坂块后梅江坂块后梅江坂块区政府区政府坂块坂块新市镇新市镇坂块坂块西青区被划分为西青区被划分为七镇两街，七镇两街，七镇两街，七镇两街，而随着区域的逐渐升温住宅板块逐渐裂变而随着区域的逐渐升温住宅板块逐渐裂变为为五大居住组团五大居住组团五大居住组团五大居住组团，各组团板块特色鲜明。各组团板块特色鲜明。中北镇和后梅江板块是区域最早形成的居住板块，也是带动整个西青区高速开发的大型组团。而杨柳青政府、大学城和新市镇区域也坐享两大

17、成熟板块带来开发热潮，成为日后建设的新热点。西青区住宅发展状况西青区住宅发展状况知本西部知本西部,走向新建筑走向新建筑新都荘园新都荘园天房美域天房美域社会山社会山大地大地1212城城八栋适家八栋适家玛歌庄园玛歌庄园唐郡唐郡梅江康城梅江康城莱茵小镇莱茵小镇假日风景假日风景水语花城水语花城华亭国际华亭国际景福花园景福花园小镇西西里小镇西西里欢乐嘉庭欢乐嘉庭本案本案片区版块片区版块代表项目代表项目中北镇中北镇大地12城、假日风景水语花城、八栋适家区政府区政府莱茵小镇、唐郡新市镇新市镇社会山大学城大学城新都荘园、景福花园天房美域、小镇西西里育水佳苑、欢乐嘉庭后梅江后梅江玛歌庄园、洛卡小镇亲亲家园、梅江

18、康城亲亲家园亲亲家园洛卡小镇洛卡小镇西青区代表项目西青区代表项目知本西部知本西部,走向新建筑走向新建筑板块区域板块区域主力产品主力产品板块体量板块体量(万平米万平米)项目存量项目存量(万平米万平米)产品均价产品均价(元元/平米平米)中北镇坂块中北镇坂块多层小高层花园洋房别墅164.08114.35000区政府坂块区政府坂块多层洋房别墅5747多层产品:4500 别墅产品:14500新市镇坂块新市镇坂块别墅77大学城坂块大学城坂块多层小高层花园洋房2101304500后梅江坂块后梅江坂块多层小高层花园洋房别墅45.786.4多层产品:5200 别墅产品:11200区域内各板块均有存量,中北镇板块

19、及大学城板块存量较多且已达到240万平米,可见,两大板块内部未来竞争激烈；产品量化分析:各板块基本存在一定程度的“同质性同质性”,主要以多层洋房高层小高层等宜居产品为主。价格量化分析:项目单价基本上在4500-5000元/平米之间,区域内价格拉升空间较大,别墅产品价格拉升突破11000元/平米。西青区域各板块描摹西青区域各板块描摹知本西部知本西部,走向新建筑走向新建筑富力中北项目富力中北项目方正投资在大寺镇张道口方正投资在大寺镇张道口村项目村项目领世小镇领世小镇津西青牛（挂）津西青牛（挂）2006-0382006-038津西青汪（挂）津西青汪（挂）2006-2006-0787980078798

20、0津西青卫（挂）津西青卫（挂）2006-0592006-059津西青姚（挂）津西青姚（挂）2006-0372006-037西青（挂）西青（挂）2006-0022006-002西青（挂）西青（挂）2006-0032006-003津西青卫（挂）津西青卫（挂）2006-0592006-059津西青海（挂）津西青海（挂）2006-0462006-046号号从土地一级市场成交情况来看：从土地一级市场成交情况来看：从土地一级市场成交情况来看：从土地一级市场成交情况来看：区域成交地块主要集中在中部及东南部，说明靠近环线的区域将呈持续开发持续开发阶段；07年土地成交集中在西青区的北部且主要以商业用地(公建)为

21、主，说明区域内相对成熟居住板块下，商业及公建商业及公建将在未来阶段市场内上市放量。区域潜在市场供应量化分析区域潜在市场供应量化分析知本西部知本西部,走向新建筑走向新建筑地地 块块土地面积土地面积（）（）宗地四至宗地四至容积率容积率用的性质用的性质建筑面积建筑面积（）（）成交时间成交时间使用权人使用权人津西青海（挂）2006-046号101729 西至海泰创新六路、北至内环路 1.2 居住122074.22006-9-28天津华鼎置业有限公司 津西青海（挂）2006-077号275644.2西青区海泰内环二路 2.0 居住、商业金融551288.42006-12-18天津海泰控股集团有限公司 津

22、西青海（挂）2006-078192076西青区海泰内环二路 2.3 居住、文化娱乐、商业金融441774.82006-12-19天津海泰控股集团有限公司 津西青海（挂）2006-079209545.3西青区海泰内环二路 2.7 居住、商业金融565772.312006-12-20天津海泰控股集团有限公司 津西青牛（挂）2006-038107436.6西青区南河镇牛坨子村 1.3 居住139667.582006-8-30天津益博置业发展集团有限公司 津西青汪（挂）2006-036101354.7西青区中北镇汪庄村 2.5 居住253386.752006-8-30天津富力城房地产开发有限公司 津西

23、青卫（挂）2006-05923242.6西青区卫津南路0.7 居住16269.822006-11-29天津市房地产发展（集团）股份有限公司 津西青姚（挂）2006-03734947.3西青区南河镇姚村 1.3 居住45431.492006-8-30天津市大洲投资有限公司 津西青张（挂）2006-03562737.6西青区大寺镇张道口村 1.6 居住100380.162006-8-30天津方正投资发展有限公司 西青（挂）2006-0024461.82西青区杨柳青镇（C地块）4.5 商业、写字楼20078.192007-1-17天津华融达投资有限责任公司 西青（挂）2006-0034593.75西

24、青区杨柳青镇（E地块）5.0 商业（写字楼）22968.752007-1-17天津华融达投资有限责任公司 2006200620062006年成交地块年成交地块年成交地块年成交地块2007200720072007年成交地块年成交地块年成交地块年成交地块知本西部知本西部,走向新建筑走向新建筑随着西、南两大组团的持续大力开发，也带动周边区域大热。同时，政府规随着西、南两大组团的持续大力开发，也带动周边区域大热。同时，政府规随着西、南两大组团的持续大力开发，也带动周边区域大热。同时，政府规随着西、南两大组团的持续大力开发，也带动周边区域大热。同时，政府规划的大学城、新市镇板块正成为连接西青区一体化发展

25、的中心结点。划的大学城、新市镇板块正成为连接西青区一体化发展的中心结点。划的大学城、新市镇板块正成为连接西青区一体化发展的中心结点。划的大学城、新市镇板块正成为连接西青区一体化发展的中心结点。西部西部西部西部南部南部南部南部中部中部中部中部西青区在依托梅江、奥体高端板块西青区在依托梅江、奥体高端板块的发散建设逐步形成了南部中高端的发散建设逐步形成了南部中高端板块；板块；以中北镇为核心的西部新城以中北镇为核心的西部新城也逐步彰显规模；也逐步彰显规模；西青区未来发展趋势西青区未来发展趋势知本西部知本西部,走向新建筑走向新建筑市市 场场l天津宏观市场分析天津宏观市场分析l西青市场价值分析西青市场价值

26、分析l片区现状分析片区现状分析1知本西部知本西部,走向新建筑走向新建筑本案本案本案本案小镇西西里小镇西西里小镇西西里小镇西西里欢乐嘉庭欢乐嘉庭欢乐嘉庭欢乐嘉庭新都庄园新都庄园新都庄园新都庄园亲亲家园亲亲家园亲亲家园亲亲家园心之筑心之筑心之筑心之筑天房美域天房美域天房美域天房美域景福花园景福花园景福花园景福花园俊城浅水湾俊城浅水湾俊城浅水湾俊城浅水湾荷兰墅荷兰墅荷兰墅荷兰墅阳光阳光阳光阳光100100100100将对以上项目从将对以上项目从将对以上项目从将对以上项目从体量、产品、价格、成交和客群体量、产品、价格、成交和客群体量、产品、价格、成交和客群体量、产品、价格、成交和客群几个维度来几个维度

27、来几个维度来几个维度来进行分析。进行分析。进行分析。进行分析。就本案位置，划订周边几个样本项目进行相对详细的分析就本案位置，划订周边几个样本项目进行相对详细的分析:知本西部知本西部,走向新建筑走向新建筑项目名称项目名称销售状态销售状态占地面积占地面积（万）（万）总建面积总建面积（万）（万）容积率容积率开盘时间开盘时间开售面积开售面积 （万）（万）未供给量未供给量（万）（万）入住时间入住时间心之筑心之筑在售4.757.11.492006-10-14.92.22008年5月天房美域天房美域在售30461.52007-4-135.540.52007年7月欢乐嘉庭欢乐嘉庭在售A区9.69.20.962

28、007.3月底9.26.52008年10月景福花园景福花园在售三期202012006.12.231462007年12月育水嘉苑育水嘉苑在售30391.32006.72007年10月小镇西西里小镇西西里在售27.4834.91.272006-11-307.8272007年10月金厦新都庄园金厦新都庄园在售三期55400.722006-11-526.813.22008年5月亲亲家园亲亲家园在售6.86.31.072006-7-21602007年11月阳光阳光100100（精装）（精装）在售44751.82003-6-1565.79.52008年俊城浅水湾俊城浅水湾在售17.622.881.3200

29、5-12别墅:2007-4-2822.8802008年年底体量量化分析体量量化分析:环线内及靠近南开项目已基本进入其开发后期且余量较少,(如阳光100)而大学城板块周边项目有待继续开发,项目有一定的存量.周边项目目前整体上市量约为163万平米,未上市量亦达到了104104万万平米区域项目量化指标分析区域项目量化指标分析知本西部知本西部,走向新建筑走向新建筑项目项目物业类型物业类型主力户型主力户型心之筑心之筑洋房二室96-98平米天房美域天房美域高层小高层两室111-120平米三室:134-138平米欢乐嘉庭欢乐嘉庭多层小高二室90平米三室117平米景福花园景福花园多层二室:85平米育水嘉苑育水

30、嘉苑多层洋房一室:60平米 两室:100平米左右小镇西西里小镇西西里花园洋房二室:90-105平米金厦新都庄园金厦新都庄园高层别墅小高层洋房一居:60-70平米 二室:90-110平米亲亲家园亲亲家园洋房二室:84-95平米阳光阳光100100高层小高层三室：110-130（当前）俊城浅水湾俊城浅水湾别墅洋房高层小高层三室：130（当前）别墅：240-260产品类型相对丰富，容积率较低，多为打造舒适的居住环境产品类型相对丰富，容积率较低，多为打造舒适的居住环境;多层洋房及小高层多层洋房及小高层区域板块市场供应主力且市场的认可度较高。区域板块市场供应主力且市场的认可度较高。产品户型主要以二居为市

31、场主力,面积跨度在90-12090-120平米平米左右.因70/90政策的出现,未来区域内产品亦将以9090平米平米以下中小户型为主,亦将加速区域板块的成熟及开发速度.产品量化分析产品量化分析:区域周边主要以多层洋房及小高层多层洋房及小高层为市场供应主力,且市场认可度较高,随着城市外化进程的加快,区域的板块成熟及开发速度将继续提速,市场竞争趋于激烈.区域项目产品分析区域项目产品分析知本西部知本西部,走向新建筑走向新建筑项目项目现时价格现时价格（元（元/）总价区间总价区间（万元）（万元）心之筑心之筑6400二室:60-64万 天房美域天房美域7000二室:70-78万 三室:80-85万欢乐嘉庭

32、欢乐嘉庭4000二室:32-37万 三室:40-44万景福花园景福花园4800二室:40-45万 育水嘉苑育水嘉苑3700一室:22-25万 三室:37-42万小镇西西里小镇西西里3480二室:30-36万 金厦新都庄园金厦新都庄园6300一室:36-42万 二室:47-66万亲亲家园亲亲家园5200二室:42-49万 阳光阳光1001007400三室：70-80万俊城浅水湾俊城浅水湾7800别墅13500三室:78-85万别墅：310万 单价量化分析：单价量化分析：项目单价受到其地理及所距中心城区的距离呈梯次变化,同时,环线交通及路网基础规划亦成为决定项目单价的主要因素。总价量化分析：总价量

33、化分析：样本项目中,天房美域一枝独秀,总价较高,其余项目总价基本总价控制在30-45万之间,可见其周边的购买力有待刺激.区域项目价格特征分析区域项目价格特征分析价格量化分析价格量化分析:样本项目受所处环线位置及周边地理环境的影响,以环线为基点,由内到外呈梯次分布由内到外呈梯次分布,随着路网规划的实施,区域内项目价格将逐步拉升.知本西部知本西部,走向新建筑走向新建筑项目项目开售率开售率热销户型热销户型(平米平米)销售状况销售状况心之筑心之筑76%两室 96-98一期售罄，二期即将上市，现阶段认购火热；天房美域天房美域33.5%两室 110项目预热时间较长，3月底开盘至今，销售火爆现已成交约100

34、套左右欢乐嘉庭欢乐嘉庭50.5%二室:89三室 111首推A区，项目综合性价比较高，市场认可度较高景福花园景福花园73%二室:85 一期、二期售罄、三期在售，不能办理产权，客群基本持币观望育水嘉苑育水嘉苑65.8%一室 60-70两室 80-100现推一期15栋楼，内部认购情况较好；小镇西西里小镇西西里42.5%两室 90-105一期在售，因其价格较低及产品品质的综合性价比较高，出现教师团购现象新都庄园新都庄园79%二室 90-110三期在售，大盘的成熟度让产品市场关注居高不下亲亲家园亲亲家园78.8%两室 84-95项目尾盘期，路网优势价格拉升较大，阳光阳光10010088.7%三室 110

35、-130项目的品牌、大盘效应使其成为市场年度成交量TOP10俊城浅水湾俊城浅水湾 94%三室:130别墅:240-260别墅4月开盘，产品特色明显市场关注度高。区域以80-100平米左右两居产品最为热销，除河西两个项目相对高端外，各在售项目产品趋同质化。阳光100的品牌实力及大盘优势,使其成为区域内的代表,同时项目在局部产品“同质化”的条件下，意突出各自特点，板块的日渐成熟,项目成交量亦有一定幅度的增长.样本项目主力产品存在一定的样本项目主力产品存在一定的“同质化同质化”现象，局部市场竞争压力过大；现象，局部市场竞争压力过大；区域项目成交分析区域项目成交分析知本西部知本西部,走向新建筑走向新建

36、筑项项 目目客客 户户 构构 成成购买动机购买动机需求需求倾向倾向看重卖点看重卖点区域来源区域来源职业特征职业特征年龄家庭年龄家庭结构结构心之筑心之筑主要以河西、体院北为主力,部分华苑周边原住居民私营业主、白领等 刚结婚，三口之家自住为主两室距市中心较近，总价较低天房美域天房美域主要以河西、体院北为主力,部分华苑周边原住居民私营业主、在市中心工作的人30-40岁，三口之家自住为主两室与周围竞品相比品质较高，距卫津南路近欢乐嘉庭欢乐嘉庭南开、西青为主力,部分河西及周边区域原住居民教师、白领等30-50三口之家自住为主两室三室总价较低、1层赠送小园景福花园景福花园部分大学城老师，主要为南开华苑周边

37、区域的客户教育、科技及华苑产业园区白领2545两、三口之家自主 90%投资 10%两室三室比邻大学城、交通路网优势育水嘉苑育水嘉苑主要为项目周边原住人口私营小业主及市中心工作人群2535岁两、三口之家自住为主两室依托大学城优势、周边路网规划小镇西西里小镇西西里大学城老师及华苑产业园区工作者大学城教师等 30-40岁，三口之家自主为主两室距大学城近，吸引大学教师购房新都庄园新都庄园主要来自南开、河西等区域以及大学城、华苑等周边区域客户公司白领、教育及南开原住居民30-50三口之家自主 为主两室大盘概念、性价比较高亲亲家园亲亲家园友谊路延长线及体院北现居住客户,年龄跨度较大,主要以20-35左右的

38、年轻人,老年人占有一定的比例;企业白领、私营业主、房地产业内人员等20-35岁老年人自主为主婚房两室泛梅江地带，总房款低，首付款低 阳光阳光100100客户群主要以南开区现居住人口为主体，年龄集中在25-40岁之间的中高端收入人群华苑产业园区白领、科技、教育、金融业为主，私营企业主占一定的比例20-45岁之间,适婚族及三口之家自主 85%投资 15%一室二室三室品牌开发商、精装修、大盘概念、未来潜力俊城浅水湾俊城浅水湾主要以南开区现居住人口为主体，年龄集中在30-50岁之间的中高端收入人群，其中华苑居住区40%以上；主要以文体、教育和金融业为主，其中有一部分西青开发区工作的外国人30-45岁之

39、间,三口之家自主 80%投资 20%两室三室社区环境、地段优势、奥运理念目前区域样本项目客群主要以目前区域样本项目客群主要以华苑及南开客群华苑及南开客群为主，现为主，现已辐射至已辐射至河西河西等中心城区等中心城区，随着新，随着新城镇的规划的实施、未来西青区的城市功能格局的变化以及西青区的大量土地储备，使其城镇的规划的实施、未来西青区的城市功能格局的变化以及西青区的大量土地储备，使其成为未来天津市场供应主力，客户置业区域来源上区域范围成为未来天津市场供应主力，客户置业区域来源上区域范围更加广泛。更加广泛。区域项目客户分析区域项目客户分析知本西部知本西部,走向新建筑走向新建筑产产 品品2l项目解读

40、项目解读l产品规划产品规划知本西部知本西部,走向新建筑走向新建筑项目地块概况：项目地块概况：位于西青区于台村毗邻津涞公路(津涞公路过外环线800米)地块形状：南北，不规则形状地表现状：平整结束东至：规划路西至：规划路南至：规划路北至：丰产河（距津涞公路400米）宗地现状分析宗地现状分析项目一期项目一期项目一期项目一期项目二期项目二期项目二期项目二期还迁区域还迁区域还迁区域还迁区域俊城浅水湾俊城浅水湾光明路光明路津津津津 涞涞涞涞 公公公公 路路路路外外外外 环环环环 线线线线 本案本案知本西部知本西部,走向新建筑走向新建筑津涞公路与外环交口津涞公路与外环交口津涞公路与光明路交口津涞公路与光明路

41、交口宗地内还迁房（准现房）宗地内还迁房（准现房）宗地周边具一定居住氛围，但档次相对较低宗地周边具一定居住氛围，但档次相对较低地块位于于台村周边多个农村自建用房当前区域居住档次较低地块北部临河；宗地周边环境分析宗地周边环境分析知本西部知本西部,走向新建筑走向新建筑周边主要是以农贸市场及附近村庄的小商铺为主；同时项目北部津涞公路以南为自发性农贸市场。宗地周边生活配套设施相对落后且较不完善，缺少一定程度商业氛围宗地周边生活配套设施相对落后且较不完善，缺少一定程度商业氛围区域内有于庄村小学，周边西部配有一中学。而大学城正位于该片区的西部西部位置宗地周边配套状况宗地周边配套状况知本西部知本西部,走向新建

42、筑走向新建筑周边道路状况一般，从津涞公路进入项目地块的道路较差，为部分土路。公交线路829路、953路、9路、便民1路。（可达大胡同、天津站、中心公园）宗地毗邻干道，周边道路有待完善宗地毗邻干道，周边道路有待完善宗地周边道路及交通状况宗地周边道路及交通状况知本西部知本西部,走向新建筑走向新建筑产产 品品2l项目解读项目解读l产品规划产品规划知本西部知本西部,走向新建筑走向新建筑项目一期项目一期项目一期项目一期项目二期项目二期项目二期项目二期还迁区域还迁区域还迁区域还迁区域规划概况：规划概况：规划概况：规划概况：该项目共分该项目共分2 2期开发，期开发，地块北侧为还迁住宅。地块北侧为还迁住宅。一

43、期占地面积一期占地面积9.79.7万平方米；万平方米；建筑面积约建筑面积约1414万平方米。万平方米。宗地现状宗地现状此次仅做项目一期产品规划此次仅做项目一期产品规划地块规划解读地块规划解读知本西部知本西部,走向新建筑走向新建筑做满容积率（1.5）在做满容积率的情况下，项目中可能在做满容积率的情况下，项目中可能的产品组合为：的产品组合为：小高层小高层+洋房产品洋房产品地块规划建议地块规划建议小高层：标准层每层二户，保证户型南北通透小高层：标准层每层二户，保证户型南北通透洋房：洋房：4-54-5层，首层花园入户；顶层退台，赠送客户露台面积层，首层花园入户；顶层退台，赠送客户露台面积楼型建议楼型建

44、议知本西部知本西部,走向新建筑走向新建筑早期住宅，对项目品质的负面影响回迁住宅，与一期产品间需形成过渡，产品档次差异不宜过大地块西侧、东侧布置小高层产品地块中部、南侧布置洋房产品产品分布建议产品分布建议知本西部知本西部,走向新建筑走向新建筑建筑形式建筑形式户型户型面积区间面积区间套数配比套数配比小高层二居70-8040%80-9035%三居110-12025%合计100%洋房三居130-140100%户型配比建议户型配比建议洋房洋房小高层小高层知本西部知本西部,走向新建筑走向新建筑起居室起居室餐厅餐厅厨房厨房面积面积面宽面宽进深进深布局方式布局方式面积面积面宽面宽进深进深布局方式布局方式面积面

45、积面宽面宽进深进深布局方式布局方式9090以下以下203.9 4.25.4 4.8南向带阳台或外飘窗，与餐厅连成一体82.43.3与起居室连成一体，或与厨房结合51.82.7尽量独立，也可考虑与起居和餐厅结合110-120110-120274.56123.33.682.4 2.73.3 3.0130-140130-140304.56.3123.63.692.4 2.73.6 3.3户型建议户型建议知本西部知本西部,走向新建筑走向新建筑卫生间卫生间主卧室主卧室主卧套功能区主卧套功能区次卧室次卧室面积面积面宽面宽进进深深布局方式布局方式面面积积面面宽宽进进深深布局布局方式方式卫生卫生间间衣帽衣帽间

46、间书书房房阳台阳台/露台露台面积面积个个数数9090以下以下41.82.41个，尽量自然采光153.33.9尽量南向无3以下无可有12以下0-1110-120110-1204-51.8-2.42.42个，主卫生间尽量采光163.64.5南向53-5无2-4的阳台或者做外飘窗、凸窗的个性化观景窗处理121204.24.555-6，步入式无14左右130-140130-1402个，主卫生间尽量采光，客卫干湿分离183.94.563-5无12-152204.24.565-6，步入式会客区12-15户型建议户型建议知本西部知本西部,走向新建筑走向新建筑配套商业布置在东侧临路一侧及南侧与二期的过渡区会所

47、设置在一期地块东南处会所会所沿街商业沿街商业沿街商业沿街商业商业配套商业配套商品特点适于小店铺分割：80-200平米赠送地下一层层数：地上1-2层线性分布业态分类业态细分经营面积（平米）社区配套洗衣店、鲜花店、西饼店200-300零售商业便利店、服饰店100-200餐饮中餐、西餐15-200知本西部知本西部,走向新建筑走向新建筑交通组织交通组织主入口设置在一期用地临路一侧南端一、二期之间规划道路考虑设置地面停车知本西部知本西部,走向新建筑走向新建筑绿化率：不小于35%现代园林设计流水小溪，叠水弯桥，移步换景，精巧细致处见生活品质充足的绿地面积，于精细处见用心，于精巧处见品味，于精工处见品质充足

48、的绿地面积，于精细处见用心，于精巧处见品味，于精工处见品质 景观设计应充分考虑到地块现状，以文化小品、文化广场等营造小范围的景观中心，并相互呼应，相互衬托，形成贯穿整个小区的景观带，实现处处有景观、处处有景致的良好氛围。项目园林建议项目园林建议知本西部知本西部,走向新建筑走向新建筑金玉其外金玉其外金玉其外金玉其外生态生态生态生态 环保环保环保环保 简洁中不乏精致、现代中不乏精粹；简洁现代的产品设计配以天然的石材、环保涂料、玻璃相组合，采用对比、相近的色系搭配营造的立面感，体现高层建筑挺阔气度、提升项目档次、塑造区域地标。产品外观建议产品外观建议知本西部知本西部,走向新建筑走向新建筑一种赋予时代

49、而超越现实的新学府知本生活一种赋予时代而超越现实的新学府知本生活蓝本激情呈现！蓝本激情呈现！时尚的时尚的和谐的和谐的文化的文化的知本西部知本西部,走向新建筑走向新建筑项目市场形象定位项目市场形象定位:学府名邸学府名邸当红不让当红不让University comfortable Community When is red does not let 学府：氛围营造、文化积淀、府院气息；学府：氛围营造、文化积淀、府院气息；名邸：名校优区、空间私享、知本生活；名邸：名校优区、空间私享、知本生活；项目的定位，从感性上描述一种距繁华不远、离文化很近的知本高尚社区，赋予项项目的定位，从感性上描述一种距繁华不

50、远、离文化很近的知本高尚社区，赋予项目更高可塑性及亲和性。目更高可塑性及亲和性。知本西部知本西部,走向新建筑走向新建筑客客 户户3l目标客户解读目标客户解读知本西部知本西部,走向新建筑走向新建筑客群锁定客群锁定鉴于政策的引导及区域市场的反应,针对我们项目所处的位置及自身的特点,锁定我们目标客群大学城高知人才大学城高知人才未来投资客未来投资客(高资人群高资人群)政策引导倾斜政策引导倾斜政策引导倾斜政策引导倾斜城市人口泛化城市人口泛化城市人口泛化城市人口泛化市场钢性需求市场钢性需求市场钢性需求市场钢性需求城市职能转化城市职能转化/新城镇计划新城镇计划新城镇计划新城镇计划区域市场泛化区域市场泛化区域