地产行业方案设计阶段成本的控制讲义6887.pptx

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1、主主讲：房地房地产标杆杆讲坛：主办：凯德智汇机构主办：凯德智汇机构方案设计阶段成本的控制柳老师6.1 总图6.2 单体 -建筑,结构,施工图.6.3 配套、基础设施设计影响六、设计指标对成本的影响成本关注实际建筑面积面积指标的准确性直接影响项目总成本的准确性研发关注：规划指标成本测算是以实际建筑面积的单方造价为依据的，一旦总建筑面积数值发生误差，再精确的测算也不能得到项目总成本的正确结果销售面积、建筑（报规）面积、实际建筑面积：6.1 总图成本测算中关注的指标内容6.1 总图地下面积增加成本合理设置地下部分建筑面积当地政府对地下车位的配比要求，营销对人车分流的要求在地基基础条件允许的情况下，地

2、下建筑面积比例尽量降低地下建筑增加土护降、防水等费用，同时会提高单体建筑钢筋、砼的含量地下面积占比：6.1 总图利润率9.87%产品单一减少过度附赠（地下车位、宅间额外地下室）利润率14.3%丰富业态、涵盖更多客群，加快去化调整原因整原因调整措施整措施调整整结果果减少低利润产品比例，增加高密度、高溢价的产品。减少配套车库的面积。通过新产品解决停车指标的问题。叠院13.6%,联排A19.28%，联排B19.22%某项目通过调整地下室面积占比利润率大幅提高6.1 总图开发成本调整情况对比费项费项成本项目成本项目 单位单位 2012 2012版版（A A）2011 2011版版（B B）差额差额(A

3、-B)(A-B)备注备注01-0101-01土地费土地费万元 44,435 44,435 44,869 44,869 -434 土地契税下调 01-0201-02前期工程费前期工程费万元 7,602 7,602 7,673 7,673 -70 01-0301-03配套设施费配套设施费万元 1,471 1,471 1,514 1,514 -43 01-0401-04基础设施费基础设施费万元 10,518 10,518 10,203 10,203 315 车行道面积增加 01-0501-05建安装修工程费建安装修工程费万元 48,700 48,700 58,148 58,148 -9,448 集中

4、地库面积减少 01-0601-06环境景观工程费环境景观工程费万元 3,474 3,474 3,836 3,836 -362 景观面积减少 01-0701-07工程相关费工程相关费万元 1,065 1,065 1,130 1,130 -65 0101开发成本开发成本万元 117,266 117,266 127,373 127,373 -10,107 6.1 总图地下车库地下车库地下总建地下总建面面地下商业地下商业面积面积地下非机动车地下非机动车面积面积地下机动车面积地下机动车面积（含设备用房及塔楼门厅）（含设备用房及塔楼门厅）地下机动地下机动车个数车个数 备注备注A14745平方1910平方8

5、53平方11982平方287个普通停车B7300平方0平方832平方6468平方220个机械停车机动车停车非机动车停车地下商业及超市AB6.1 总图地下车库优化：6.1 总图人防面积及标准要求自建人防异地建设人防费缴纳以上两种方案需要充分对比，选择最优的成本方案人防面积占比：人防车库比地下车库单方造价高500元/平方米：主要原因：1.人防设备及人防通风的设置2.人防临空墙、顶板等的钢筋和砼含量高人防车库的产权属于人防办，所以其建造成本需要在可售面积内进行分摊，人防面积占比加大，可售业态单方成本增加独特风格与成本制约业态类型：高层、洋房、别墅等；以及其建设规模占比建筑风格：颐和、地中海、民国等

6、直接影响分供方的选择，间接影响组团的划分和施工组团划分，从而影响成本 建筑风格决定了工程实施的复杂程度，从而影响成本，如：层层退的洋房、各楼栋之间的差异、户型的复杂程度等业态类型及建筑风格对成本的影响：6.1 总图园区出入口数量、位置对成本的影响：主要影响景观成本，但最重要的是与交房后物管成本息息相关6.1 总图每一个出入口的后期物业成本:一、户型配比：户型大小，户型内房间布局；单体得房率对成本的影响：高层优化对比优化后优化前6.2.1 单体建筑体型系数:0.29体型系数:0.31承重墙以外隔墙做法的优化某高层优化前后成本对比6.2.1 单体建筑成都悠山郡的类独栋斜屋面的坡度斜屋面的坡度过过大

7、，除屋面板需要双大，除屋面板需要双面支模外，屋面防水、屋面瓦的施工面支模外，屋面防水、屋面瓦的施工难难度都有很大程度的增加度都有很大程度的增加无锡滟澜山类独栋项目6.2.1 单体建筑外墙材料占比对成本的影响成都悠山郡和苏南滟澜山的外装成本对比6.2.1 单体建筑单体体形系数单体窗墙比 墙地比：外围护结构表面积（含门窗）/总实际建筑面积窗地比：（外窗+外幕墙展开面积）/总实际建筑面积研发与成本的重要单体指标对应关系：6.2.1 单体建筑分业态产品建造标准：分档次产品建造标准：6.2.1 单体建筑附件：高层产品限额标准单体基础及结构形式单体钢筋含量（地上、地下）单体混凝土含量（地上、地下）以上设计

8、指标对实际建筑面积单方成本的影响6.2.1 单体结构地库层高增加对成本的影响地库层高增加对成本的影响序号项目名称单位数量综合单价合价备注1土方开挖m312240.00 35428400.00 假设条件：地库面积10200平方米，长*宽=85*120米的规则车库，柱间距8.5*10.5地库层高增加增加0.80.8米米防水做法：SBS双层2肥槽回填m32040.00 4591800.00 3护坡费用m2393.60 18070848.00 4防水费用m2344.40 9532718.00 5防水保护层费用m2344.40 4515498.00 6柱砼m373.22 58042465.28 7墙体砼

9、m3132.84 58077047.20 8柱模板m2366.08 8029286.40 9墙模板m2885.60 7566420.00 10 钢筋吨255.00 68001734000.00 12 竖向内装修项1.00 306000306000.00 13 机电管道立管增加费用项1.00 204000204000.00 合计3098482.88 单方增加303.77303.77 层高对单体造价的影响：地下室层高增加0.1米，单方成本上涨38元地上层高增加0.1米，因为隔墙增加，外装、外保温增加，单方成本增加在40元以上6.2.1 单体结构p建筑物高度的控制建筑物高度的控制 60米：米：是是5

10、0年一遇年一遇/100年一遇基本风压的分界点，年一遇基本风压的分界点，重庆：重庆：0.40kN/m2、0.45kN/m2，水平风荷载增加，水平风荷载增加12.5%。深圳：深圳：0.75kN/m2、0.90kN/m2，水平风荷载增加，水平风荷载增加20.0%。30米：米：是框架结构抗震等级的分界点。是框架结构抗震等级的分界点。60米：米：是框架是框架剪力墙结构抗震等级的分界点。剪力墙结构抗震等级的分界点。80米：米：是剪力墙、框支剪力墙抗震等级的分界点。是剪力墙、框支剪力墙抗震等级的分界点。抗震等级抗震等级每提高一级，每提高一级，内力放大系数内力放大系数、构造措施构造措施均提高一级。均提高一级。

11、当建筑物高度超过且接近分界点时，尽量通过优化当建筑物高度超过且接近分界点时，尽量通过优化层高、标准层面积、楼层层高、标准层面积、楼层数数，使建筑物高度按照高度分界点控制。，使建筑物高度按照高度分界点控制。同时注意层数对消防的影响6.2.1结构成本控制的技术关键点p建筑物高度的控制建筑物高度的控制n对结构成本的影响因素对结构成本的影响因素 建筑物高度、风荷载大小、地震设防烈度建筑物高度、风荷载大小、地震设防烈度n对结构成本的影响程度对结构成本的影响程度 重庆市高层住宅：重庆市高层住宅：50年一遇基本风压年一遇基本风压0.4kN/m2、地震设防烈度、地震设防烈度6度、层高度、层高3米米重庆市高层住

12、宅标准层钢筋、混凝土成本比较重庆市高层住宅标准层钢筋、混凝土成本比较建筑物高度建筑物高度10-1810-18层层(H60m)19-2519-25层层(60mH80m)26-3226-32层层(80mH100m)钢筋用量钢筋用量(kg/m(kg/m2 2)414142424343混凝土用量混凝土用量(m(m3 3/m/m2 2)0.330.330.340.340.350.35结构成本结构成本(元元/m/m2 2)314314322 322 331 331 结构成本比较结构成本比较(元元/m2)-8 17 注1：钢筋及混凝土用量包括楼板、楼梯、梁、墙柱、空调板、构造柱、过梁、圈梁、女儿墙、等构件的

13、总用量；包括钢筋损耗、钢筋搭接，不包括施工措施钢筋。注2：钢筋综合单价按照4600元/吨，混凝土综合单价按照380元/m3计算。6.2.1结构成本控制的技术关键点p建筑物高度的控制建筑物高度的控制n对结构成本的影响程度对结构成本的影响程度 深圳市高层住宅：深圳市高层住宅：50年一遇基本风压年一遇基本风压0.75kN/m2、地震设防烈度、地震设防烈度7度、度、层高层高3米米深圳市深圳市高层住宅标准层钢筋、混凝土成本比较高层住宅标准层钢筋、混凝土成本比较建筑物高度建筑物高度10-1810-18层层(H60m)19-2519-25层层(60mH80m)26-3226-32层层(80mH100m)钢筋

14、用量钢筋用量(kg/m(kg/m2 2)434346465050混凝土用量混凝土用量(m(m3 3/m/m2 2)0.340.340.360.360.390.39结构成本结构成本(元元/m/m2 2)327327348348374374结构成本比较结构成本比较(元元/m2)-21 47 注1：钢筋及混凝土用量包括楼板、楼梯、梁、墙柱、空调板、构造柱、过梁、圈梁、女儿墙、等构件的总用量；包括钢筋损耗、钢筋搭接，不包括施工措施钢筋。注2：钢筋综合单价按照4600元/吨，混凝土综合单价按照380元/m3计算。6.2.1结构成本控制的技术关键点p建筑物高宽比超限的控制建筑物高宽比超限的控制n高宽比定义

15、高宽比定义 H/B=高度高度/平面宽度平面宽度(短边边长短边边长)示例：建筑物高度示例：建筑物高度H=120m，标准层面积，标准层面积A=900m2 方案一平面方案一平面 方案二平面方案二平面30m30m60m15m6.2.1结构成本控制的技术关键点p建筑物高宽比超限的控制建筑物高宽比超限的控制n对建筑成本的影响对建筑成本的影响 平面窄长平面窄长 楼层外周长楼层外周长 外立面面积外立面面积 外立面成本外立面成本：门窗，外墙墙体：石材、瓷砖、涂料、抹灰等门窗，外墙墙体：石材、瓷砖、涂料、抹灰等 节能成本节能成本：保温材料厚度、保温面积保温材料厚度、保温面积n对结构成本的影响因素对结构成本的影响因

16、素 高宽比超限程度高宽比超限程度 风荷载大小风荷载大小 地震设防烈度地震设防烈度6.2.1结构成本控制的技术关键点p建筑物高宽比超限的控制建筑物高宽比超限的控制n对结构成本的影响程度对结构成本的影响程度深圳某项目：深圳某项目：高层公寓住宅，地震设防烈度高层公寓住宅，地震设防烈度7 7度，度，50年一遇基本风压年一遇基本风压0.75kN/m2，地面粗糙度，地面粗糙度C C类，高度为类，高度为99.899.8米，结构进深为米，结构进深为13.013.0米，米，高宽比高宽比达达7.67.6(规范建议规范建议 6)。比当地正常高宽比建筑，增加结构成本约比当地正常高宽比建筑，增加结构成本约45元元/m2

17、，增幅为，增幅为9.2%。深圳某项目深圳某项目与正常高宽比项目标准层钢筋、混凝土成本比较与正常高宽比项目标准层钢筋、混凝土成本比较项目名称项目名称正常高宽比项目正常高宽比项目深圳某项目深圳某项目钢筋用量钢筋用量(kg/m(kg/m2 2)50505656混凝土用量混凝土用量(m(m3 3/m/m2 2)0.390.390.40 0.40 结构成本结构成本(元元/m/m2 2)488488533 533 结构成本比较结构成本比较(元元/m/m2 2)-45 45 注1：钢筋及混凝土用量包括楼板、楼梯、梁、墙柱、空调板、构造柱、过梁、圈梁、女儿墙、等构件的总 用量；包括钢筋损耗、钢筋搭接，不包括施

18、工措施钢筋。注2：钢筋综合单价按照6800元/吨(2008年年中)，混凝土综合单价按照380元/m3计算。6.2.1结构成本控制的技术关键点p建筑物高建筑物高宽比超限的控制比超限的控制n对结构成本的影响程度：构成本的影响程度：深圳某深圳某项目：目：三三维效果效果图宽度高度6.2.1结构成本控制的技术关键点p建筑物高宽比超限的控制建筑物高宽比超限的控制n高规高规4.2.3条规定：条规定：A级高度钢筋混凝土高层建筑结构的高宽比不级高度钢筋混凝土高层建筑结构的高宽比不宜超过表宜超过表4.2.3-1的数值的数值。6.2.1结构成本控制的技术关键点p建筑物高宽比超限的控制建筑物高宽比超限的控制n示例示例

19、 建筑物高度建筑物高度H=120m，标准层面积，标准层面积A=900m2 方案一平面方案一平面 VS 方案二平面方案二平面 H/B：4.0 VS 8.0 平面平面周长：周长：120m VS 150m，外立面成本增幅约，外立面成本增幅约25%！结构成本：结构成本：估计增幅约估计增幅约10%！30m30m60m15m6.2.1结构成本控制的技术关键点p建筑物高宽比超限的控制建筑物高宽比超限的控制小结：小结：n合理控制建筑物高宽比合理控制建筑物高宽比 高宽比高宽比 建筑成本建筑成本、结构成本、结构成本n对结构成本的影响因素对结构成本的影响因素 高宽比超限程度高宽比超限程度、风压、风压、地震设防烈度、

20、地震设防烈度 结构成本结构成本6.2.1结构成本控制的技术关键点p结构超限的控制结构超限的控制n结构超限的影响有哪些？结构超限的影响有哪些？结构成本的增加：结构成本的增加：结构体系不合理造成成本结构体系不合理造成成本，超限加强措施成本，超限加强措施成本。含钢量可能会增加含钢量可能会增加0100%不等。不等。设计周期的风险：设计周期的风险：重庆市评审专家对重庆市评审专家对“结构平面不规则结构平面不规则”控制的很严！控制的很严！“结构平面不规则结构平面不规则”通过超限审查的概率很低。通过超限审查的概率很低。n结构超限的控制要点结构超限的控制要点 尽量不超限尽量不超限:与建筑充分沟通，采取一些结构处

21、理措施，尽量避免超限。与建筑充分沟通，采取一些结构处理措施，尽量避免超限。关注结构加强措施引起的成本增加：关注结构加强措施引起的成本增加：结构超限的严重程度，对成本的增加量。结构超限的严重程度，对成本的增加量。关注超限审查报告中的关注超限审查报告中的结构加强措施结构加强措施，对成本的增加量。，对成本的增加量。加强与评审专家的事前沟通：加强与评审专家的事前沟通：有效控制结构加强措施成本，确保超限审查会的顺利通过。有效控制结构加强措施成本，确保超限审查会的顺利通过。6.2.1结构成本控制的技术关键点p结构超限的控制结构超限的控制n结构超限的影响结构超限的影响 结构成本结构成本、设计周期、设计周期

22、n结构超限的控制要点结构超限的控制要点 尽量不超限、结构加强措施成本、尽量不超限、结构加强措施成本、评审专家的事前沟通评审专家的事前沟通n结构超限的取舍结构超限的取舍 外立面外立面 PK 项目成本，项目成本，项目定位的取舍？项目定位的取舍？6.2.1结构成本控制的技术关键点p结构转换的控制结构转换的控制n结构转换的影响有哪些？结构转换的影响有哪些？结构成本的增加：结构成本的增加：1、结构转换层本身、结构转换层本身 2、整栋塔楼、整栋塔楼抗震等级提高抗震等级提高 销售单价提高：销售单价提高：结构墙、柱减少，使用空间开阔。结构墙、柱减少，使用空间开阔。n成本增幅估算成本增幅估算 错误的算法：只计算

23、转换层结构成本的增幅。错误的算法：只计算转换层结构成本的增幅。未计入整栋塔楼未计入整栋塔楼抗震等级提高抗震等级提高引起的结构成引起的结构成本增幅。本增幅。正确的算法：全结构转换正确的算法：全结构转换经验估算：经验估算：含钢量含钢量 1520kg/m2，面积范围为面积范围为整栋整栋塔楼的楼面塔楼的楼面面积总和面积总和(从嵌从嵌固层至屋面固层至屋面)。n结构转换的取舍？结构转换的取舍？投入产出比。投入产出比。6.2.1结构成本控制的技术关键点p结构转换的控制结构转换的控制n相关案例相关案例-1：后工项目结构转换后工项目结构转换-投入产出比投入产出比 原项目一期原项目一期3 3#楼楼：高层住宅，高层

24、住宅，3 3#楼塔楼楼面楼塔楼楼面总面积总面积：25000m2，该塔楼影响，该塔楼影响裙楼裙楼商铺面积商铺面积：40004000m2，上部结构墙肢较多、较密，上部结构墙肢较多、较密，拟采用全结构转换。拟采用全结构转换。投入产出分析：投入产出分析：投入投入25000m2 x 20kg/m2 x 5.0元元/kg=250万元万元 产出产出销售单价应提高：销售单价应提高：2500000元元/4000m2=625元元/m2转换后售价提高转换后售价提高625元元/m2，没问题！，没问题！(未计入地下车库停车效率提高价值未计入地下车库停车效率提高价值)分析结果：分析结果：结构转换，结构转换，OK!6.2.

25、1结构成本控制的技术关键点p结构转换的控制结构转换的控制小结：小结：n结构转换的影响结构转换的影响 结构成本结构成本、销售单价、销售单价n结构转换成本增幅估算方法结构转换成本增幅估算方法 错误算法：只计算转换层成本增幅错误算法：只计算转换层成本增幅 正确算法：正确算法：面积总和面积总和x1520kg/m2(全结构转换全结构转换)n结构转换的取舍？结构转换的取舍？投入产出比投入产出比6.2.1结构成本控制的技术关键点p设计荷载的控制设计荷载的控制n车库顶板荷载控制车库顶板荷载控制 消防车道、扑救场尽量消防车道、扑救场尽量避免避免设在车库设在车库顶板区域顶板区域 消防车活动区域消防车活动区域：35

26、kN/m2，应考虑，应考虑折减折减。无消防车活动区域：建议取无消防车活动区域：建议取4.0kN/m2，不另行附加施工临时荷载，不另行附加施工临时荷载。尽量减少覆土厚度：案例尽量减少覆土厚度：案例-“礼嘉三期礼嘉三期1组团车库顶板覆土、管网优化组团车库顶板覆土、管网优化”n砌体荷载控制砌体荷载控制 砌体高度应扣除结构梁高砌体高度应扣除结构梁高 示例：示例：3.0m层高，梁高层高，梁高500mm，板厚，板厚100mm。习惯算法：砌体高度取习惯算法：砌体高度取3000-100=2900mm 合理算法：砌体高度取合理算法：砌体高度取3000-500=2500mm两种算法相差两种算法相差16%！6.2.

27、1结构成本控制的技术关键点p设计荷载的控制设计荷载的控制n砌体荷载控制砌体荷载控制 门窗洞口的荷载应区分输入门窗洞口的荷载应区分输入 外墙砌体：外墙砌体：2.0(200厚空心砖厚空心砖)+0.4(内抹灰内抹灰)+0.8(外抹灰等外抹灰等)=3.2kN/m2 铝合金门窗：铝合金门窗：0.5kN/m2砌体荷载是铝合金门窗荷载的砌体荷载是铝合金门窗荷载的6倍左右！倍左右！关注不同部位砌体的容重差异：关注不同部位砌体的容重差异：应区分计算，不得简单取大值计算。应区分计算，不得简单取大值计算。重庆公司砌体材料，不同部位分别采用了三种容重的空心砖重庆公司砌体材料，不同部位分别采用了三种容重的空心砖/多孔砖

28、：多孔砖：外墙材料：外墙材料：200mm厚页岩空心砖厚页岩空心砖(外壁厚度大于外壁厚度大于25mm)，容重为，容重为1000kg/m3。内墙材料：内墙材料：1）200mm厚厚页岩空心砖，容重为页岩空心砖，容重为800kg/m3；2）100mm厚厚多孔砖，容重为多孔砖，容重为1400kg/m3；3）卫生间）卫生间多孔砖，容重为多孔砖，容重为1400kg/m3；4）管井）管井(水井、强弱电井水井、强弱电井)多孔砖，容重为多孔砖，容重为1400kg/m36.2.1结构成本控制的技术关键点p设计荷载的控制设计荷载的控制小结：小结：n车库顶板荷载控制车库顶板荷载控制 消防车道、扑救场避免设在车库顶板区域消防车道、扑救场避免设在车库顶板区域 不另行附加施工临时荷载不另行附加施工临时荷载 尽量减少覆土厚度尽量减少覆土厚度n砌体荷载标控制砌体荷载标控制 砌体高度扣除梁高砌体高度扣除梁高 区分门窗洞口区分门窗洞口 砌体容重差异砌体容重差异6.2.1结构成本控制的技术关键点6.2.1施工图阶段成本控制的技术关键点附件：问 题 解 答演讲完毕，谢谢观看！