资产评估基本方法概述jakq.pptx

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1、第三章第三章第三章第三章资产评估基本方法资产评估基本方法一、成本法一、成本法1.理论基础：理论基础：生产费用价值论生产费用价值论一、成本法一、成本法2.基本思路：评估值基本思路：评估值=重置成本净值重置成本净值aa=重置成本重置成本-损耗损耗经济性损耗经济性损耗功能性损耗功能性损耗无形损耗无形损耗有形损耗有形损耗一、成本法一、成本法3.重置成本的计量：重置成本的计量：重置核算法重置核算法物价指数法物价指数法功能成本法功能成本法现行市价法现行市价法统计分析法统计分析法重置核算法重置核算法重置成本重置成本=消耗量消耗量现行市价现行市价原始记录原始记录估计估计复原重置复原重置更新重置更新重置价格特征

2、价格特征取得方法取得方法物价指数法物价指数法重置成本重置成本=历史成本历史成本物价指数物价指数历史成本：会计核算资料历史成本：会计核算资料物价指数：环比物价指数：环比/定基定基 综合综合/分类分类/个别个别 发布机构（权威性发布机构（权威性/准确性）准确性）功能成本法功能成本法重置成本重置成本Y=f（功能（功能X）功能：待评估资产的实际功能功能：待评估资产的实际功能功能成本函数数：功能成本函数数：Y=anXn+b Y=anXnb+C现行市价法现行市价法重置成本重置成本=现行市价（同等功能的全新资现行市价（同等功能的全新资产）产）功能：待评估资产的实际功能功能：待评估资产的实际功能现行市价：数据

3、来源现行市价：数据来源/取得方法取得方法/价格特价格特征征统计分析法统计分析法有待评估资产有待评估资产A、B、C、，下标，下标0分别代表其原始分别代表其原始会计入账成本，下标会计入账成本，下标1分别代表其重置成本分别代表其重置成本第一步：选择第一步：选择A为代表，运用前为代表，运用前4种方法得到种方法得到A1第二步：计算第二步：计算t=A1 A0 或或t=A1/A0 或或t=（A1 A0）/A0第三步：第三步：B1=B0+t 或或B1=B0t 或或B1=B0t+B0第第步：同第三步步：同第三步一、成本法一、成本法4.有形损耗的计量：有形损耗的计量：观测法（综合判定法）观测法（综合判定法）使用年

4、限法使用年限法修复费用法修复费用法观测法观测法使用年限法使用年限法损耗额损耗额=损耗率损耗率重置成本重置成本名义使用年限名义使用年限实际使用年限实际使用年限设计年限设计年限经济年限经济年限物理年限物理年限实际使用年限实际使用年限+尚可使用年限尚可使用年限尚可使用年限的确定尚可使用年限的确定根据待评估资产在评估基准日的实际状根据待评估资产在评估基准日的实际状况，按照正常使用强度，结合设计生产况，按照正常使用强度，结合设计生产能力，由评估人员主观判断给出（不受能力，由评估人员主观判断给出（不受已使用年限，设计年限等给定因素的影已使用年限，设计年限等给定因素的影响）响）修复费用法修复费用法损耗额损耗

5、额=修复费用（人工费修复费用（人工费+材料费）材料费）获得方式？渠道？获得方式？渠道？一、成本法一、成本法5.功能性损耗的计量：功能性损耗的计量：（1）定义：因功能落后而产生的资产贬）定义：因功能落后而产生的资产贬值值与普适功能相比与普适功能相比更新重置是否存在功能性损耗？更新重置是否存在功能性损耗？一、成本法一、成本法5.功能性损耗的计量：功能性损耗的计量：（2）计量）计量损失的收益的确定损失的收益的确定前提：与普适功能的产能不同，单位产能前提：与普适功能的产能不同，单位产能的消耗相同的消耗相同=产能差额产能差额（P-V）P：销售价格：销售价格V：变动成本：变动成本材料成本材料成本人工成本人

6、工成本超额运营成本的确定超额运营成本的确定前提：与普适功能的产能相同，单位产能前提：与普适功能的产能相同，单位产能的消耗（动力、材料、人工）不同的消耗（动力、材料、人工）不同=消耗差额消耗差额QQ：产能：产能在一些情形下，损失的收益和超额运营在一些情形下，损失的收益和超额运营成本同时存在，则需在相同产能的范围成本同时存在，则需在相同产能的范围内计算超额运营成本，在产能差异的范内计算超额运营成本，在产能差异的范围内计算损失的收益，再以和值代入功围内计算损失的收益，再以和值代入功能性损耗的计算公式能性损耗的计算公式t（所得税税率）的确定（所得税税率）的确定普适税率普适税率优惠税率：优惠税率：基于产

7、品的基于产品的基于地区的基于地区的基于企业性质的基于企业性质的i（折现率）的确定（折现率）的确定i=资金利润率（资金报酬率）资金利润率（资金报酬率）行业资金利润率行业资金利润率个别资金利润率个别资金利润率社会资金利润率社会资金利润率n的确定的确定n=尚可使用年限尚可使用年限一、成本法一、成本法5.功能性损耗的计量：功能性损耗的计量：（3）重复计量问题）重复计量问题在重置成本的计算中是否已经剔除了功能在重置成本的计算中是否已经剔除了功能性损耗？性损耗？一、成本法一、成本法6.经济性损耗的计量：经济性损耗的计量：（1）定义：因经济环境、市场供求、国）定义：因经济环境、市场供求、国家政策等非资产本身

8、的因素导致的资产家政策等非资产本身的因素导致的资产贬值贬值一、成本法一、成本法6.经济性损耗的计量：经济性损耗的计量：（2）计量）计量x：规模效益指数：规模效益指数一、成本法一、成本法6.经济性损耗的计量：经济性损耗的计量：（3）重复计量问题）重复计量问题在重置成本的计算中是否已经剔除了经济在重置成本的计算中是否已经剔除了经济性损耗？性损耗？一、成本法一、成本法评估值评估值=重置成本重置成本-有形有形-功能性功能性-经济性经济性 20000 6000 2000 2000 20000 20%2000 30%20000 10%20%5%综合成新率综合成新率二、收益法二、收益法1.理论基础：理论基础

9、：效用价值论效用价值论二、收益法二、收益法2.基本思路：评估值基本思路：评估值=收益现值收益现值bi：折现率：折现率n：尚可使用年限：尚可使用年限Sn：第：第n年的净流入量年的净流入量二、收益法二、收益法3.关于收益和预测收益的几个基本概念：关于收益和预测收益的几个基本概念：收益收益=净流入量净流入量最佳效用原则最佳效用原则只能预测只能预测3-5年年二、收益法二、收益法4.3-5年内的某一年收益的确定：年内的某一年收益的确定：时间序列法时间序列法因素分析法（多种情形下的可能收益的因素分析法（多种情形下的可能收益的加权平均数或期望值）加权平均数或期望值）时间序列法时间序列法Sn=f（n）移动平均

10、法移动平均法因素分析法因素分析法Sn=流入量流入量-流出量流出量每个因素的确定都是对未来情形的一定预测，每个因素的确定都是对未来情形的一定预测，通常会预测好、中、差三种情形，再取其加权通常会预测好、中、差三种情形，再取其加权平均数。平均数。售价售价销量销量材料材料人工人工制造费用制造费用营业费用营业费用二、收益法二、收益法5.3-5年后的收益的确定：年后的收益的确定：（1）前）前3-5年收益稳定时：年收益稳定时：推论稳定收益一直延续推论稳定收益一直延续二、收益法二、收益法5.3-5年后的收益的确定：年后的收益的确定：（2）前）前3-5年收益呈现稳定变化趋势：年收益呈现稳定变化趋势：推论该稳定变

11、化趋势一直延续推论该稳定变化趋势一直延续实际上不可能出现实际上不可能出现二、收益法二、收益法5.3-5年后的收益的确定：年后的收益的确定：（3）前）前3-5年收益不稳定时：年收益不稳定时：稳定化收益法稳定化收益法分段法分段法稳定化收益法稳定化收益法稳定化年金法稳定化年金法加权平均收益法加权平均收益法分段法分段法二、收益法二、收益法5.3-5年后的收益的确定：年后的收益的确定：（4）收益无限时：）收益无限时：稳定化收益法稳定化收益法分段法分段法三、市场法三、市场法1.理论基础：理论基础：均衡价值论均衡价值论三、市场法三、市场法2.适用条件：适用条件：存在公允市场（公开、公平、自愿、自存在公允市场

12、（公开、公平、自愿、自由、信息充分）由、信息充分）三、市场法三、市场法3.基本思路：评估值基本思路：评估值=参照物价格参照物价格cC=cn1incn1=cn0+调整调整n通常通常3Cn1：第第n个参照物的调个参照物的调整价格整价格in：第第n个参照物的权重个参照物的权重三、市场法三、市场法4.参照物的确定：参照物的确定：完全完全/部分相似部分相似所以要调整价格，要若干个参照物所以要调整价格，要若干个参照物相似点的确定相似点的确定三、市场法三、市场法5.差异及调整：差异及调整：（1）时间差异）时间差异参照物价格形成日期与评估基准日的差参照物价格形成日期与评估基准日的差异异调整：同类全新商品价格变

13、化趋势调整：同类全新商品价格变化趋势三、市场法三、市场法5.差异及调整：差异及调整：（2）新旧程度差异）新旧程度差异参照物成新率与待评估资产成新率参照物成新率与待评估资产成新率调整：直接比例调整：直接比例三、市场法三、市场法5.差异及调整：差异及调整：（3）功能差异）功能差异参照物功能与待评估资产功能参照物功能与待评估资产功能调整：直接比例调整：直接比例三、市场法三、市场法5.差异及调整：差异及调整：（4）地域差异）地域差异参照物价格形成地与待评估资产所在地参照物价格形成地与待评估资产所在地调整：运费调整：运费/同类商品的地域差同类商品的地域差三、市场法三、市场法5.差异及调整：差异及调整：（5）交易条件差异）交易条件差异付款方式付款方式提货方式提货方式交易批量交易批量交易价格包含的其他服务交易价格包含的其他服务三、市场法三、市场法6.对市场容量的考虑：对市场容量的考虑：当待评估资产为批量资产时当待评估资产为批量资产时三、市场法三、市场法7.清算价格的获得：清算价格的获得：清算价格：清算价格：清算价格的获得：市价折扣法清算价格的获得：市价折扣法折扣率的确定：市场受限的程度折扣率的确定：市场受限的程度