房地产企业如何提升资金链管理水平.docx

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1、管理 Management管理房地产企业如何提升资金链管理水平唐敏内容摘要 在目前银行惜贷、国家对房地产行业宏观调控不断深入、房地 产开发企业融资日趋困难的背景下，如果企业自有资金已使用，没有销售回款和 新资金流入，或者销售回款和新流入资金难以满足项目开发及公司运营支出，房 地产开发项目的资金链极易断裂，从而给企业带来风险，所以，在项目开发过程 中，房地产开发企业应努力提高资金管理水平，提高资金使用效率，保持资金链 的良性运转。房地产企业资金链是从项目融资开 始，经过项目开发及交付使用，再到销售回 款，然后支付外部融资成本的一个循环反 复的过程。加强资金链的稳定性，保证项目 稳步进行，成为了房

2、地产企业管理中需要 解决的课题。我想从以下几个方面谈点肤 浅的看法。 重视开发项目的可行性研究企业应将资金管理提前到项目可行性研究阶段，通过对项目开发背景、规模、功 能和技术经济指标分析，初步确定投资成 本，根据投资成本来确定资金使用量。 首先，对开发项目的背景情况进行认 真调查，从法律因素、经济环境因素、自然 环境因素、基础设施因素、社会文化因素等 方面来分析项目投资的可行初步条件，客 观分析投资前期风险，对风险较大的项目 作出放弃投资的决定，以确保投资回收，保证资金运用的安全性。 企业在深入调查和掌握各类资料的基 础上，对开发项目所在城市、所在区域的总 供需情况进行分析；对客户结构、分布及

3、需 求层次、收入水平、购买动机进行分析；对 竞争对手和竞争项目进行分析，并作出客 观的预测； 企业要对开发进度进行合理的时间安 排，可以按照前期工程、主体工程、基础设育监督，落实责任制还任重道远。 措施及对策 围绕招标管理落实监督，对于目前管 理体制下笔者从职能管理和全方位监督两 方面入手，也就是说通过日常管理活动与 内部监督相结合，谈几点粗浅的应对思路 和方式。 对大额招标活动应实行集中管控。成 立一级管理机构层面的采购管理部门，实 行大部室制，由预算、工程、材料和招标经 验的人员构成，人数根据业务量和分级管 理的体制而确定。集中管控的好处在于对 于在招标活动的主导权的把控，对于采购 量的掌

4、握可以掌握定价话语权，从而更好 地控制项目采购成本。难点在于对管控的 手段（制度、流程体系）和人员素质要求较 高，施工项目分布地域广，运费、仓储费和 管理调度存在困难。建立科学有效动态评价的合格供应商 分包商体系。企业内部只存在一个控制标 准、一套管理制度、一套评价体系和独立的 评价人员。实行一年一编制，一年一发布。 同时，还要对非合格供应商涉及损害企业 利益的单位予以公布。 建立公开招标的运行机制。明确必须强制性纳入公招内容的项目内容，年度编 制计划，强制考核；通过逐年推进，建立招标代理机构的运作沟通机制，彻底解决政 策风险。 建立企业内部专家评委库。可根据自 身的生产经营和业务需求情况分专

5、业、分级别地设立评标专家库。条件成熟的行业 或企业集团, 也可集中统一设置评标专家 库, 评标专家经随机抽取参与大资金额度 项目的招投标。专家库的人数应不断充实, 专家的业务领域要宽泛, 人数不能过少。 要强化监督部门的作用, 对招投标工 作进行事前、事中和事后的全方位和全过 程监督。监督部门在招投标之前就应介入, 会同相关部门一同深入现场进行查勘、调 研, 参与职能部门对投标单位的组织考察, 防止在招投标中暗箱操作和出现串标、围 标、买标等违规行为, 从源头上防止招投标 过程中腐败行为的发生。 可建立业务公开信息网, 着重做好一 般物资采购、工程建设、产品销售等领域的 业务公开。在公开工程建

6、设、物资采购、产 品销售等招投标的情况中, 不仅公开中标 单位和中标价格, 还可公开邀标单位、投标 单位、投标价格、开标结果排序、招投标主 持人等信息, 将公开的内容由招投标结果 的监督延伸至对招投标全过程的监督, 努 力实现以公开促民主、促清廉、促效益。监督部门要定期对招投标工作开展监督检查, 也可视情况对招投标工作开展专 项检查, 必要时, 可以聘请有关专业技术人 员参加监督检查。重点对招投标双方是否 按招标实施结果执行、是否按合同约定履 行各自职责、有无转包或违规分包行为、有 无擅自变更合同内容、有否肢解分包或挂 靠行为等情况开展检查, 对违法违纪行为 进行严肃查处。 相对于其他业务流程

7、，招标管理容易 出现人为因素导致企业受损。而企业除了 做相对应的预防， 管理优化等工作， 还应该 有企业的法则。对于触碰“底线”的人和事， 要严格追究管理责任和法律责任， 实行“零 容忍”。 总的来说，施工企业的招标管理仍是 “小命题”，凌驾于之上的仍是完备先进的 企业管理机制和业务流程，综合素质过硬 道德高尚的管理人才以及适应市场机制的 变革能力， 这是企业改革发展的“大命题”。 我们的管理思路不能仅局限于眼下的招标 管理，应考虑与企业管理变革的顺应能力 相适应，借助于其他管理力量参与的监督 模式， 监督才能有效发挥应有的作用。作者单位：二十三冶建设集团有限公司企业家天地 2012 年 第

8、11 期 中旬刊93管理 Management管理施工程、配套工程、竣工验收等阶段安排好 开发项目进度。大型开发项目由于建设期 长和投资额大，需要进行分期开发，对各期 的开发内容作出统筹安排，同时对开发项 目投资资金进行初步测算，力争和未来开 发事实相符，提高评价的准确性； 企业要根据项目投资测算和项目开发 进度的安排，合理估算资金需求量，拟订筹 资方案，并对筹资成本进行计算和分析。必 须在投资前做好对资金的安排，通过不同 的方式筹措资金，减少筹资成本，保证项目 的正常进行。 企业要拓宽自身融资渠道 房地产的开发经营、资金投入巨大、投 资时间集中、周期长、风险高。从房地产投 资的惯例来看，不论

9、是开发投资还是置业 投资，投资者很少完全以资本金投入，均需 要为其开发投资活动进行融资。 房地产开发投资资金的筹措，按筹措 的方式不同可分为直接融资和间接融资， 直接融资就是不通过金融中介机构而由投 资者直接面对社会进行的融资，通常所采 取的方式是发行股票和债券；间接融资是 指由金融机构直接参与的融资活动。按资 金来源的性质不同可分为权益融资和债务 融资。权益融资是指项目为了获取可供长 期或永久使用的资金而采取的资金融通方 式，这种方式所筹集的资金直接构成了项 目的资本金，资本金是指新开发项目设立 企业时在工商行政管理部门登记的注册资 金，根据投资主体的不同，资本金可分为国 家、法人和个人资本

10、金等，资本金的投入可 以以货币资金投入，也可以以实物资产和 无形资产形式投入；债务融资是指项目投 资者通过信用方式取得资金，并按预先规 定的利率支付报酬的一种融资方式，就其 性质而言，债务融资是不发生所有权变化 的单方面资金使用权的临时让渡，筹资者 必须在规定的期限内使用资金，同时要按 期支付利息。从理论上说，债务融资的形式 一般不受时间、地点、范围的限制，甚至不 受资本的限制，只要筹资者有足够的资信 水平，就可以获得超过资本金数倍的资金。 常见的房地产融资方式有：房地产信 贷、证券融资、房地产信托、房地产抵押贷 款证券化、房地产基金、联建参建融资、房 地产典当融资、商业信用等。目前，银行贷款

11、仍是企业的主要融资 方式，但受金融危机影响，银行惜贷以及银 行存款准备金率的不断提高，银行信贷规 模的不断紧缩致房地产企业融资渠道日益 狭窄，所以，企业必须拓宽融资渠道，才能涉足长远发展。如果企业融资继续依赖银 行，必会给银行带来金融风险，所以，拓宽 房地产企业融资渠道，也就有了现实意义。 房地产开发企业融资方式应当向上市 融资、债券融资、信托投资等方向发展。企业 应对各种融资方式的资金成本及融资条件 进行综合分析，尽量选择偿还周期长，资金 成本低的融资渠道。企业不应局限于一种融 资方式，要建立多元化的融资模式，以最大 限度地减少融资风险。但是对于目前还没有 上市的房地产开发企业来说，融资渠道

12、的拓 展依然不是那么轻松的一句口头话。 项目开发过程中重视资金使用控制 首先，企业根据可行性研究确定资金 需求量，进行编制年度、季度、月度资金预 算表。其中，资金预算分资金预算收入，资 金预算支出两部分内容，预算收入是指项 目投资所带来的现金流入量，具体到房地 产开发经营投资来说，现金流入包括销售 收入、租金收入、回收固定资产残值等；预 算支出是指项目投资收支导致的现金流出 量，包括企业投入的自有资金、销售税金及 附加、总成本费用中以现金支付的部分、所 得税、借款本金支付。通过编制年度预算及 月度执行预算，企业年度资本运作与日常 资金管理工作结合起来。 企业要加强资金使用的动态管理，企 业资金

13、管理部门根据目前执行预算，对各 部门资金使用状况进行监控。企业根据各 部门资金使用的特点，以预算为标准，建立 指标考核体系。资金管理部门根据各部门 预算的执行情况，按月、季、半年及年度进 行分析和考核，以预算编制部门的预算精 度为考核重点，对预算执行部门考核完成 情况进行考核。 在资金预算执行过程中，当遇到前提 条件发生变化时，如发生工程合同变更，工 程付款方式变更等新情况时，需要对资金 预算进行调整或追加。由预算责任部门提 出申请，资金管理部门提出调整意见，实行 逐项申报、审批制度，预算必须是最新调整 的预算，及时跟踪项目开发过程情况的变 化。这样，整个项目开发过程的资金投入量 才可控、才能

14、得到有效使用。 加快周转速度，提高资金使用效率 项目建设前，要合理控制工程造价，重 视工程预算的审核管理，在项目建设阶段， 企业在保证工程质量和人员安全的前提 下，控制施工周期，尽量缩短资金在生产阶 段停留的时间，根据工程合同实行严格的 拨付款制度，严格控制工程各项成本费用 支出，提高资金使用效率。项目竣工交付使用阶段，根据工程合同条款规定，对项目成 本准确核算，避免不必要的资金流出。销售 阶段，企业要做好销售工作，销售部门根据 项目可行确定报告和即时市场行情及时确 定房地产营销策略，实行灵活的销售方式， 加快资金回收的速度。 盘活各项目的存量资产，加快资 金回收，为项目滚动开发筹集资金 房地

15、产开发项目在销售阶段末，往往 会有些存量资产，如果开发的楼盘比较多， 存量资产的累积量也比较大，在这个时候， 开发企业一定要制定灵活的销售政策，实 行微利销售、保本销售甚至低于成本价销 售，及时处置相关资产，加快资金回笼，促 进资金流转速度。 加强企业现金流的内部风险控 制，确保资金安全有效使用企业现金流内部风险控制活动包含很 多的内容。现金是企业的血液，无论它们在 毛细血管中渗透，还是在主动脉中涌动，都 会涉及企业经营的方方面面，一旦企业血 液在流动的过程中受阻或断裂，整个企业 将陷入危机。 要健全现金资产的安全性控制。通过 账实盘点制度、库存限额控制、岗位分离控 制、实物隔离控制等控制手段

16、保证现金资 产的安全。 健全现金流循环的合规性控制。企业 应加大内部审计监督检查的力度来确保货 币资金收支业务是否合规。需要实行严格 的授权审批制度，重点控制大额货币资金 支付。 健全现金流循环的完整性控制。加强 对发票、收据的管理，核对收到的货币资金 与发票、收据金额是否一致。通过定期与对 方单位核对往来账余额，评价清欠货币资 金是否及时入账，还欠是否真实。加强银行 对账单与企业银行日记账逐笔核对，确保 银行存款的完整性和存在性。 作者系湖南嘉盛房地产开发有限责任 公司总会计师参考文献1赵延军、薛文碧，房地产策划与开发， 机械工业出版社。 2冯力、陈丽，房地产投资分析，化学工业 出版社。3吕萍，房地产经济学，中国人民大学出 版社。 4丁烈云，房地产开发，中国建筑工业出 版社。94企业家天地 2012 年 第 11 期 中旬刊