方案设计任务书范例.doc

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1、1百子湾项目方案设计任务书百子湾项目方案设计任务书1.1. 设计任务总则设计任务总则a)目的：满足北京市项目方案报批要求，同时满足项目公司项目实施方案设计的深度要求并可据以指导初步设计。b)设计依据：i.应满足的规划、建筑、消防、卫生、防疫、交通、环保、人防、防火等国家及地方相关法规、规范；应采用的委托方提供的技术标准以及产品研究的基础成果。1.规划、建筑的设计依据是：a)城市居住区规划设计规范 ；b)民用建筑设计通则 ；c)住宅设计规范 ；d)建设部颁勘察设计文件编制深度规定 ；e)百子湾项目方案阶段设计成果要求 、 百子湾项目方案设计文件编制深度要求 ；f)如在设计过程中建筑工程设计文件编

2、制深度规定和百子湾项目方案阶段设计成果要求 、 百子湾项目方案设计文件编制深度要求有矛盾冲突之处，原则上执行百子湾项目的标准。g)北京市住宅区及住宅设计标准2.人防的设计依据：a)人民防空地下室设计规范 ；b)北京市人民防空设计管理规定3.消防的设计依据：高层民用建筑防火规范及建筑设计防火规范 ；4.卫生、防疫、交通、环保按国家相关规范执行。c)设计任务书的适用范围：方案设计、实施方案设计、环境景观设计、行销策划的各设计单位、高盛公司以及沿海集团各职能管理部门的日常设计管理作业；d)设计深度要求:需参照的国家规范;需参照的甲方特定的要求;其中所有地块应完成达到北京市报批要求的方案设计深度；1A

3、、1B 地块中第一期开发的区域应达到实施方案设计深度要求；e)内容说明:本设计任务书除列明的计量单位外都为毫米；f)面积核算方式为：除按国家及北京市城市规划管理规定、建筑面积测算规则执行外，另要求：i.开发总面积按设计的实际建筑面积为准；2ii.所有底层商业夹层、会所夹层的面积不计算在总建筑面积之内；iii.可售面积包括住宅、商业、停车库，其余的公建设施均暂作为不可售面积。g)设计任务书的解释权：北京高盛房地产开发有限公司。2. 项目概况a)用地面积及边界描述：距北京市 CBD 区 2 公里。东至规划三街、南至广渠路，西至石门东路、北至百子湾路。地内地形起伏较小，最大高差 1 米，规划总用地面

4、积约为 348，017 平方米。b)用地地形描述：项目用地为长方形的地块，地形为平地，用地地形起伏较小，最大高差接近 1 米，东西宽 406.9米，南北最大进深 859.39 余米，是非常典型的平整地形特征。c)周边建成、在建项目描述：百子湾项目所在百子湾区域（原东郊仓储用地） ，位于四环以东，毗邻 CBD 中央商务区，距国贸 5 公里。东郊仓储用地在北京市市政规划中共有约 300 万平米的建筑面积，其中住宅约 270万平米，配套公建约 30 万平米。目前已开发的典型项目为金海国际、百子湾 1 号，总计建筑面积约 100 万平方米，主要功能为住宅，其中典型项目为百子湾 1 号；这些项目主要为经

5、济类型的居住聚集区。3. 宗地技术经济指标a)用地性质：住宅为主含商业及配套用地b)用地面积：348,017 平方米，其中建设用地为 250,739 平方米，代征用地为 97,278 平方米；c)建筑容积率以及建筑覆盖率：容积率2.65，建筑覆盖率0.235；d)建筑高度（如需要：建筑绝对海拔高度）要求：建筑本体高度80 米；e)小区绿地率：绿地率30%；f)建筑退红线：按北京市规划技术管理规定执行，详见附件。g)计入容积率的总建筑面积：663,700 平方米i.主要面积指标参照附件 3：概念性方案技术经济指标统计表执行；ii.住宅建筑面积：约 524,130 平方米左右1.1-7 层多层住宅

6、: 49,091 平方米左右 2.8-12 层小高层住宅:13,2801 方米左右 3.13 层以上住宅:257,124 平方米左右34.4 层以下（含四层）25,949 平方米左右iii.商业建筑面积：95,915 平方米左右其中：1、地块西南角集中商业为:25,209 平方米左右；2、沿街底层商业面积为:41,037 平方米左右；3、斜轴两侧商业面积:29,669 平方米左右；iv.其他建筑面积，共计 228,620 平方米（占 26%），其中: 1.幼儿园（所）：规模为 9 班；建筑面积为 3,920 平方米，设施标准参考国家现行托儿所、幼儿园建筑设计规范标准执行； 2.托儿所：600

7、平方米（每期在合适地点的住宅底层预留 1-2 套住宅作托儿所用途） ； 3.物业管理用房建筑面积：约 1,600 平方米（在会所中需设 100 平方米左右的业主委员会办公用房以及 50 平方米客户接待中心用房） ；4.公厕建筑面积：每个组团“6 合 1”中设置一个厕所，男女厕分开，使用上应以能从公共空间直接（不得通过组团门禁系统）进入为宜；每期沿主要景观带应结合组团“6 合 1”设置公厕一个。公厕需满足无障碍设计的要求；5.文化活动站：包含于会所与组团“6 合 1”内；6.老年人活动站：包含于会所组团“6 合 1”内；7.组团“6 合 1”：每个组团“6 合 1”面积以不超过 150 平方米为

8、宜；8.社区保健医院：15,200 平方米；9.社区管委会： 平方米；10. 会所： 5，000 平方米；h)自行车、摩托车停车标准：每个组团应利用地面及地下边角空间集中设置自行车停车位，利用地下室停放摩托车。i)机动车停车最低设置标准：i.住宅：5,078 个车位（按总户数的 70-75%计算车位） ；ii.商业：车位数为 300 个；iii.会所：30 个iv.停车方式：1.地上露天：530 个车位2.地下：按北京市人民防空设计管理规定要求设计 4,548 个车位4. 项目及市场定位简要描述4a)项目定位：产品以中偏高档中小户型住宅为主，多层、小高层、高层、TOWNHOUSE 及商业等复合

9、形态并存；b)市场定位：崇尚美式生活方式及街区文化的年青客户群为主，注重人与人、居住环境的和谐与互动，引导现代青年人都市化生活方式的居住小区；c)住宅部分的主题建议：休闲、便利、健康的主题住宅；d)会所的主题建议：运动、健康 ；多层次分布的会所组合方式，重点集中在主题会所，和住户相关的日常休闲、简单娱乐主要利用各组团采用“6 合 1”形式分布。e)商业及配套设施的主题建议（开间、进深、层高、装修标准）：i.商业形态主要由地块西南角结合城市广场设计的相对集中的城市商业、沿市政路的底层商业形式、斜轴两侧以及地下商场等四部分构成；ii.建议：四种不同商业形态需考虑不同的物业特性，商业设计必需结合外部

10、空间设计进行，并需注意主要商业活动避免对居住功能产生重大干扰；5. 总平面设计要求a)与城市肌理的衔接i.社区性质：总平面设计需满足“社区开放，组团封闭” 、商业和居住动静相对分离的原则；ii.人防规划:应根据人防规定并结合项目设计进行人防面积的计算;iii.配套设施、公建的选址原则：1.商业面积分布如下：a)商业总面积为 110,000 平方米，地下商铺应不少于 50,000 平方米，地面商铺为60,000 平方米；b)其中地面以上分布为：西南角集中商业为 20,000 平方米、沿街设底层商铺 30,000平方米、斜轴两侧设服务社区为主的商铺 10,000 平方米；c)可综合利用地上及地下商

11、业面积在广渠路沿线设置一处约 15，000 平方米左右的超市；2.幼儿园应位于 1B 地块；53.托儿所应位于：每个分地块应设置托儿所一所，面积约 150-200 平方米；托儿所可利用楼宇一层面积，入口应设在组团围墙外，以利于家长接送；4.社区保健医院应位于：2B，占地不低于 7,600 平方米，建筑面积不低于 15,200 平方米；社区保健医院不考虑设置手术、留医等功能；5.物业管理用房应位于：社区物业管理用房设置在会所内；组团应单独设置物业管理用房及保洁工具用房，此类用房应结合组团“6 合 1”设计；6.组团“6 合 1”：为组团入口处 150-200 平方米左右的集小卖店（或自动贩卖机）

12、 、公厕、集中信报/牛奶箱、保洁用具房、活动室、保安值班房/门禁系统、会客室、自行车停放处等。b)机动车路网结构与停车i.与城市关系路网的衔接位置及标高：1.广渠路及百子湾路，是小区与城市路网相互连通的主要通道。机动车出入口设置的原则为广渠路距路口 80 米允许设不超过个，其他市政路允许设一个；人行出入口设计的原则参照 ZGF 概念性规划执行；a)1A 地块允许设置不超过 5 个车行出入口，分别位于；人行出入口设计的原则参照ZGF 概念性规划执行；b)1B 地块允许设置 4 个车行出入口；人行出入口设计的原则参照 ZGF 概念性规划执行；c)2A 地块允许设置 4 个车行出入口；人行出入口设计

13、的原则参照 ZGF 概念性规划执行；d)2B 地块允许设置 4 个车行出入口；人行出入口设计的原则参照 ZGF 概念性规划执行；2.标高按实测地形图现状为准。ii.人车分流或混流的原则：小区内不强调人车分流，如出现部分节点人行及车行交叉，需提出保证人行安全的措施；斜轴部分应强调人行环境的安全性和舒适性；iii.一般机动车道组织原则为：1.道路需分级设置，小区内主要车行道路按 7 米、5 米等分级；主要车行道两侧应设置人行步道，宽度不低于 1.5 米，人行道处有底层商业面积的应利用退让红线等条件设置宽度不低于 5 米的人行道，人行道和车行道之间应结合景观设计设置绿化隔离；5米的车行道可根据需要在

14、单侧设置人行道，宽度不低于 1.5 米，人行道应考虑夜间可6结合车行道布置夜间停车；2.中央绿化带两侧应考虑设计单向车行规划，道路宽度按此原则设计并考虑单侧停车的要求；3.消防车道转弯半径按 12 米设计；其他道路转弯半径按 9 米设计；4.尽量合理分布不同宽度的车行道、道路总长最小、直达性最好。在满足城市道路设计规范的前提下，充分考虑消防和成本的因素；5.地下车库应满足相关的消防及人防规范。iv.消防车道组织原则为：1.满足城市道路设计规范的基础上，与小区各级道路共用；2.消防车道如需紧急穿越景观带，可结合景观设置隐型消防车道；v.住宅机动车位数量不得少于 5,078 个：机动车的停车方式为

15、以地下停车为主、地面停车为辅结合的原则；每个组团入口位置附近应设置一定数量的地面停车位供访客使用；结合商业设计在 1A 及 2B 地块各设计一处相对集中的地面停车场；会所附近应设计一处不少于 30个车位的停车场；vi.住宅组团的停车原则为每个组团停车应在组团停车场停车； vii.公建、配套设施的停车位安排方式为集中于地下车库或露天停车；集中商业的停车和住宅组团的停车应有效分离以满足物业管理要求；viii.对住户驾车回家的路线应该精心组织，并注意和景观系统的视觉渗透；地下停车场可结合设计利用天窗采光等综合手段增加地下停车场的安全感和舒适度；ix.每个分地块应考虑设置一个计程车的上、下客及等候的位

16、置；x.对于自行车停车、出入组团、在小区内车行路线应有效规划，斜轴部分原则上应不通行自行车且不安排自行车出入组团的位置；c)步行系统i.人行出入口的数量、位置：主要小区人行主出入口与车行主出入口采用相同地点；结合组团封闭计划，可在相应地点开设辅助人行出入口；ii.结合住户回家的路线,步行系统需体现便捷性和趣味性; 对于住户回家路线和访客的参观路线，应结合人工水系、斜轴、外部空间的景观走道和聚会广场精心设计、富有趣味性和有所创新；iii.沿主要步行路线应考虑步行道、底层商铺和外部空间的有机结合；d)地形改造:7i.地形改造原则：应尽可能保持及利用其原有地形。在结合外部空间设计进行下沉式斜轴、中央

17、绿化带下沉式水景广场、人工水系营造及道路、广场、建筑物基底平整等涉及有关土方方面和市政管网布置时，可对原地形进行局部改造，但应注意尽量争取总挖方与总填方的平衡和市政管网布置便利经济的原则；ii.土石方平衡原则：争取做到挖、填方平衡；e)市政设计原则i.电源回路等级、户均指标、设备等级等，和市政的接口位置：1.电源回路等级为二级；2.户均用电容量指标：a)50 平方米左右住宅户型为 4KW；b)70 平方米左右住宅户型为 4KW；c)100 平方米左右住宅户型为 6KW；d)120 平方米左右住宅户型为 8KW；e)140 平方米左右住宅户型为 8KW；f)40 平方米左右商铺为 10KW；g)

18、60 平方米左右商铺为 20KW；h)100 平方米左右商铺为 50KW；i)集中商业面积及超市部分商业面积应考虑设计中央空调系统，具体标准参照相关专业规范执行；3.电源需要新增开闭所一座与城市电网相接。ii.给水系统设计、设备等级原则和市政的接口位置：按国家现行规范确定设计等级，接口位于 1A 预留接口处，见附件百子湾项目周边道路及市政管网条件图iii.雨、污水排放及利用原则和市政的接口位置；1.雨、污（含粪水）分离排放；2.景观系统排水结合可通过雨水系统排放；3.空调冷凝水应通过污水系统排放。iv.弱电系统设计原则和市政的接口位置；1.小区弱电系统应自成体系。电信、有线电视由市区主干网接入

19、；2.弱电系统的接口位置，见附件百子湾项目周边道路及市政管网条件图8v.燃气系统设计原则和市政的接口位置：1.按国家现行城市燃气设计规范进行设计；2.城市管道煤气接口条件，见附件百子湾项目周边道路及市政管网条件图。vi.各个专业主要设备用房的规模和位置选定；在一期和二期应各设一个垃圾中转站；vii.管网综合规划：1.主要包括对上述管线综合的规划设计；2.在总平图以及管网综合方案总图内应标注清楚地面主要设备用房（站）以及主要户外地面设备（如箱变、化粪池等）分布位置；viii.管线铺设原则：1.所有工程管线都应尽量地下铺设，管线设计时应考虑尽量直埋，除明沟排雨水外，尽量减少地下管沟的工程量；并应尽

20、量避免横穿公共绿地和庭院绿化；2.各类工程管线在做好平面规划布置的同时，还需做好竖向的规划；各类管线应顺直、短捷、就近入户，管线综合需做到功能可靠、方案经济合理；其高程、坐标系统必须和城市统一；f)组团设计原则i.组团的居住规模：1.多层原则上不超过 300 户为宜；2.高层、小高层不超过 500 户为宜；3.各组团应结合组团出入口位置设置组团“6 合 1”用房；ii.组团出入口设置原则：临近停车及人行道口需设计人行出入口，宽度并应考虑应急车辆通行及搬运家具及设备的需要；iii.组团建筑布局原则各期住宅组团避免结构形式过于统一，可结合分期要求在形式和色彩上适当变化；组团中建筑尽端户型应结合外部

21、空间中序列空间印象的要求进行特殊设计；组团中建筑尽端户型应考虑避免主要用房直接西晒的特殊设计。iv.组团内邻里交往空间的设计原则应根据邻里交往的特点形成适于、并鼓励邻里交往的空间；结合组团布局、建筑尽端设计、局部底层架空、外部空间设计应形成不同尺度的邻里交往、聚会的室外或半室外空间。并应注意创造交往和聚会空间的可坐性和可散步性；每个组团应结合邻里交往空间的具体情况，在组团9入口处设立小面积组团“6 合 1”并满足日常生活要求的商业面积。v.物业管理的门卫用房：包含于组团“6 合 1”内。g)外部空间及景观系统i.应系统性地构筑外部空间的空间序列印象；综合运用建筑组合、步行道路、庭院和广场、小区

22、水景和绿化等要素；ii.外部空间设计的空间层次1.总体设计原则：从小区公共空间至组团之间空间至组团公共空间至私家庭院空间形成多层次的景观体系，尽量使每个客户都能享受到共有与私有的景观资源；2.外部空间系统划分：a)城市公共空间：i.用地西南角广场：主要功能为满足对外商业的人群聚集需要，并应提供足够场地在特殊节日聚集小区的居民，应考虑人群聚集时的疏散问题；ii.中央绿化带：肩负对城市开放和满足小区户外活动的需要；iii.沿街商铺门前扩大的人行道面积以满足夏季户外摆放咖啡桌等需要。b)小区级外部空间：斜轴，应满足居民日常生活中休闲消费和景观环境的双重功能；c)组团外部空间：i.组团入口处：设计应注

23、意空间趣味性，和可停留性，不同组团入口处在空间、建筑风格协调的同时应注意差异性和可识别性；ii.组团内空间：1.注意综合利用“6 合 1”、架空层、组团宅间景观构成多层次的停留空间；2.结合住户中老人、儿童的日常生活需要设置沙坑、户外健身器材等；3.组团外部空间设计应考虑住户的可停留性、可交谈空间和可散步性。iii.考虑小区景观的趣味性和均好性；iv.设计时可结合小区步行系统做重点景观处理；v.室外、半室外景观活动场所的内容人工浅水系及相关景点会所室内篮球场 1 个、室内羽毛球场 2-4 个、壁球场 2 个乒乓球半室外场地(每个组团一张台)每个组团设小型户外器械练习场 1 个10每个组团利用架

24、空层设儿童天地 1 个每 2-3 个组团间设多功能聚会广场 1 个中央绿化带设缓跑径、网球场 4 个、篮球场 2 个、门球场 1 个等小区结合步行道设观景休息台座结合斜轴设喷泉水景，必要的小广场花架、亭子或其它标志性构筑物以上内容可以根据设计需要有所增减；vi.外部空间部分专业设计：1.详细内容及要求参见“外部空间设计任务书”；2.外部空间和环境景观设计将主要由甲方聘请的景观设计师在方案阶段同步进行；3.参与方案阶段设计的各建筑设计院应主动提供相关专业配合。h)其他技术考虑：i.对小区外来源的防噪与防污染：1.需要着重对交通工具的尾气及噪声排放进行预防和治理，以及对生活垃圾、社区保健医院废弃物

25、的处理；2.沿百子湾路应提出对铁道产生的噪音和震动提出具体的解决方案；3.沿广渠路应提出对较大交通流量产生的噪音提出具体解决方案。ii.小区内防噪与防污染：1.应系统考虑地下室排风系统在地面出气孔位置的布置，不应对主要景观、主要人行流线及主要商业空间产生不良影响；2.沿斜轴商业活动产生的噪音应提出具体的解决方案。iii.物业管理的有效性和安全性；1.组团规模合理、便于管理；组团实施封闭管理；2.物管用房分级按合理的服务半径分布，物业管理公司应参与设计的过程；3.沿红线采用建筑围合及围墙方式确保物业管理的便利性；4.在各入口结合外部空间及环境景观设计设固定岗亭；5.为方便保洁工作，在住宅楼栋内，

26、每两个标准层应设一处保洁用水取水点；iv.可供住户使用的室外、半室外设施的构成和分布；v.“健康住宅”设计需采用的标准：建议借鉴健康住宅建设技术要点 ，尽量提高并营造健康的生活方式与环境，切实提出应用清单。116. 单体设计细则a)产品类型的分配构成原则： 百子湾综合经济技术指标表 表 CD009责任人：ZGF、集团产品技术管理部 填写日期：2004 年 8 月 18 日项目名称百子湾住宅小区有无规划要点有；详见控规要点地上建筑面积:660,000平方米 建筑面积分布 地下建筑面积:200,000平方米东西向住宅所占面积/比例不超过17%，争取控制到15%项目规划总用地25.07ha容积率2.

27、65居住区用地19.62ha建筑密度总建筑面积860,000M绿地率30.1%住宅总建筑面积550,000M住宅总户数 5,500户地上商业面积60,000M配套公共服务设施总面积250,000M汽车位总数 5,078个内 容 类 型建筑面积占住宅总建筑 面积比例(%)拟结构形式备注低层住宅（1-3层）10,0001.8%框架异型柱多层住宅（4-7层）100,00018.2%框架异型柱小高层住宅（8-11.5层）80,00014.5%框架剪力墙1梯2户形式中高层住宅（12-18层）210,00038.3%框架剪力墙住 宅高层住宅（19层- 100m）150,00027.2%框架剪力墙内 容 类

28、 型建筑面积(M)用地面积(M)西南角集中商业18,000西南角酒店公寓20,000地面以上沿街商业35,000地面以上斜轴商业10,00083,000地下一层商业35,000商业地下二层商业5,00040,000公 共 服 务 设 施会所地面以上2,00012地面以下3,000学校9,50019,000幼儿园3,9196,533医院15,2007,600内 容 停车方式车位数面积（地下含设备 用房面积）占总停车面积比例(%)地下、半地下4,500157,000停 车地面露天600分期 类型第一期第二期地上商业58,00025,000地下商业(含会所)38,0005,000住宅280,0003

29、00,000分期开发划分其他公建(会所、学校 等)10,00025,000说明：1西南角集中商业是指按概念性规划中结合西南角广场布置的商业面积综合；酒店式公寓建议设于 A3 楼中2表格中的面积指标为约数，可结合设计做微调；3应在沿广渠路结合地上、地下商业面积预留一处 15，000 平方米左右的超市的可能性。4配套公共服务设施总面积包含：地下停车库、学校、幼儿园、医院、会所等面积。5住宅面积在本表中包含酒店式公寓面积。b)产品分区要求:（见项目分区及面积指标表）i.不同等级住宅产品的中档次较高的住宅应享有较好的景观资源；ii.应避免住宅之间的互相遮挡和视线干扰。c)住宅产品基础要求：i.双叠：4

30、 层ii.多层：6 层iii.小高层：11 层iv.高层：11 层以上80 米d)层高：13i.多层、小高层、高层住宅层高均为 3 米；ii.地下停车层层高为：通行高度不低于 2.4 米，建议层高 3.9 米；iii.商业面积层高：1.集中商业部分的层高不低于 4.5 米；2.地下商业面积的层高不低于 4.5 米；3.超市部分的层高为 6 米;4.沿地块周边四条道路的底层商业面积的层高为 6.5 米；5.沿其他道路的商业面积的层高为 4.5 米;6.沿斜轴的商业面积的层高为 4 米左右;局部可结合外部空间及竖向设计调整层高;7.根据设计的需要可对少量物业的层高做灵活调整;8.对超市部分的设计要

31、求如下：a)位置应选在广渠路沿线,建议设于地块西南角；可利用地上以及地下商业面积设置；b)应考虑大型货车上、下货的要求；c)总面积不小于 15，000 平方米；单层面积不小于 8000 平方米；d)柱网不小于 8.5 米 X8.5 米；e)层高 6 米；f)层数不超过 3 层；iv.如有以下情况的层高按实际情况确定：1.底层商业根据设计需要;2.底层地坪局部降低的；3.厅或卧室跨层设置的；4.顶层利用了坡屋顶空间的e)住宅设计总体要求i.各类住宅设计应遵循居室模糊化的概念，以便给客户提供张扬个性、发挥个人想象空间的余地；ii.各类住宅、各个主要房间的景观朝向要求: 所有住宅单元都应享有一定的景

32、观资源，各类住宅至少起居室、主卧室和一个次卧室面向较好景观；客厅、主卧室、三房以上的次卧室都必须向南或者面对主要景观空间；iii.各类住宅、各个主要房间的采光通风要求：要解决好住宅的自然通风和自然采光问题；厅、14卧室须具备良好的自然通风、采光条件，120 平方米及以上户型必须达到客餐厅前后通透并有穿堂风； iv.阳台、露台、私家花园的设计要求：所有住宅必须有一个非封闭的阳台（进深 600）;100平方米及以上面积单位应设一个景观阳台（进深 600）为主和一个生活阳台;120 平方米及以上面积单位必须设有入户花园或者入户阳台，面积不限；v.厨房、洗手间的设计要求：所有厨房应采用直接采光及自然通

33、风的方式，厨房应设排烟道；50 平方米户型结合户型设计可考虑设置开放式；卫生间应尽量设计为明卫，暗卫生间应通风井道设计；其中，100 平方米及以上住宅套内公共卫生间须做到干湿分区，并考虑设置浴缸的可能性；vi.单体设计应打破传统住宅室内空间过于封闭的特点，遵循居室模糊化的概念，增强室内空间的渗透性；ii.从住宅单元的功能细分、户内流线等方面研究、设计具有鲜明的特色性和趣味性的居住单位，以满足包含庸懒、舒适氛围的住宅的特性需求，例如大户型布局可采取双厨房(中厨封闭，西厨开敞)、增设与室外景观相互交融的大面积阳台、多功能房等方式体现其休闲性及与常规住宅的差异性。iii.各类住宅户型设计要求如下（可

34、根据设计需要适当调整）：各类住宅的单元组合标准：多层一梯多户、小高层一梯两户大面积组合及一梯多户、高层一梯多户；f)各类住宅户型设计要求如下（可根据设计需要适当调整）：i.各类住宅的单元组合标准：多层一梯多户、小高层一梯两户大面积组合及一梯多户小户型、高层一梯多户；ii.多层住宅：a)层数为 4-6 层；顶层可结合建筑设计作部分假复式；b)层高为 3.0 米；c)1 层住宅地平应高于室外标高 0.9 米以上,如底层为住宅单元应配备不小于 30 平方米左右的私家庭院；d)2 房以上户型须设置起居室、餐厅、专用洗衣机位、专用空调机位、厨、卫、卧室、阳台等内容；e)3 房户型主卧室须配卫生间、观景阳

35、台、厨房需有直接相连的工作阳台或飘窗等内容；f)120 平方米以上的户型可考虑中、西分厨；15g)顶层可结合屋顶露台采用假复式户型，假复式户型须配起居室、餐厅、洗衣房、家庭厅、书房、储藏（或者保姆房）及厨卫等公共活动空间；并配有 40以上屋顶花园；复式住宅须设两套带卫生间的套房，原则上一层一套。其中主卧室必须配备独立的衣帽间和阅读、办公区域；h)标准层建议采用一梯多户带电梯的交通方式；i)结构形式采用框架异型柱的形式，在非户内重点部位可采用方柱或长方柱的形式；j)不同楼栋的屋顶采用不同形式屋顶组合，如：平屋顶、坡屋顶，也可结合实际需要采用平、坡（弧）结合的形式；iii.小高层住宅：a)层数为

36、7-11 层，顶层可结合建筑设计作部分假复式；b)层高为 3.0 米；c)一居以上户型须设置起居室、餐厅、专用洗衣机位、专用空调机位、厨、卫、卧室、阳台等内容；d)两居以上户型主卧室须配卫生间、观景阳台、厨房需有直接相连的工作阳台或飘窗等内容；e)120 平方米以上的户型可考虑中、西分厨；f)顶层可结合屋顶露台采用假复式户型，假复式户型须配起居室、餐厅、洗衣房、家庭厅、书房、储藏（或者保姆房）及厨卫等公共活动空间；并配有 40以上屋顶花园；复式住宅须设两套带卫生间的套房，原则上一层一套。其中主卧室必须配备独立的衣帽间和阅读、办公区域；g)标准层建议采用 1 梯 2 户或多户的交通方式；其中 1

37、20-14 平方米户型建议采用1 梯 2 户的交通方式；h)结构形式采用框架剪力墙形式，在非户内重点部位可采用方柱或长方柱的形式；i)不同楼栋的屋顶采用不同形式屋顶组合，如：平屋顶、坡屋顶，也可结合实际需要采用平、坡（弧）结合的形式；j)为提高土地使用效率，小高层住宅设计应满足楼宇侧向连接的要求。iv.高层住宅：a)层数为 11 层以上，顶层可结合建筑设计作部分假复式；建筑高度不得超过 80 米b)层高为 3.0 米；16c)两居以上户型须设置起居室、餐厅、专用洗衣机位、专用空调机位、厨、卫、卧室、阳台等内容；d)两居以上户型主卧室须配卫生间、观景阳台、厨房需有直接相连的工作阳台或飘窗等内容；

38、e)顶层可结合屋顶露台采用假复式户型，假复式户型须配起居室、餐厅、洗衣房、家庭厅、书房、储藏（或者保姆房）及厨卫等公共活动空间；并配有 40以上屋顶花园或露台；复式住宅须设两套带卫生间的套房，原则上一层一套。其中主卧室必须配备独立的衣帽间和阅读、办公区域；f)标准层建议采用一梯多户的交通方式；g)结构形式采用框架剪力墙或剪力墙形式，在非户内重点部位可采用方柱或长方柱的形式；h)不同楼栋的屋顶采用不同形式屋顶组合，如：平屋顶、坡屋顶，也可结合实际需要采用平、坡（弧）结合的形式；i)为提高土地使用效率，小高层住宅设计应满足楼宇侧向连接的要求。v.双叠住宅a)双叠住宅的层数为 4 个建筑层；每套双叠

39、住宅为 2 个建筑层（或局部 2+1 层）；b)客厅所在层层高不低于 3.3 米；c)双叠住宅的底层为起居室、餐厅、客卧、观景阳台及厨卫等公共活动空间，二层为主卧室、次卧室、书房卫生间等；其中主卧室应配备南向阳台或飘窗等内容d)1 层住宅地平应高于室外标高 0.9 米以上,并应配备 40 平方米左右的私家花园；e)双叠住宅主卧室必须设置步入式衣帽间；f)双叠住宅必须考虑中、西分厨；g)双叠住宅可考虑设置独立的多功能室及保姆房；h)屋顶采用以坡顶或弧面屋顶为主，平、坡（弧）结合的形式。vi.各项住宅户型面积配比户型户型 面积配比表面积配比表户型间隔户型间隔户型面积户型面积所占比例所占比例总面积总

40、面积面积合计面积合计总套数总套数套数合计套数合计约数约数约数约数 540000540000约数约数 67046704 一居(半)50-5515%81000147217两居70-7545%2430003240两居（半）10025%13500037800013504590三居12010%54000450大户型140（含以 上）5%27000192vii.各类住宅的主要功能空间组合：备注：1）140 平方米主要用于转角户型、景观带等高价值地带；2）顶层住宅可结合屋顶形式设计假复式；viii.各类住宅的主要功能空间的面积指标：建筑类型建筑类型 每套面积（每套面积（M2M2）特点特点55主卧室独立，卫生

41、间，厨房独立75客厅、餐厅，主、次卧室、公共卫生间、厨房、根据需 要可设分隔的功能区100客厅、餐厅，主卧带主卫、次卧室、公共卫生间、厨房、 根据需要可设分隔的功能间120三房、两厅、两卫、主卧室带衣帽间多层（5-7 层） 小高层(一梯二户) 高层(一梯多户) 假复式（顶层）140三房、两厅、2.5 卫、主卧室带衣帽间、根据需要可设 分隔的功能间、可考虑设入户花园及厨房中西分厨双叠跃层（4 层）140（含以上）四房、两厅、2.5 卫、主卧室带衣帽间、厨房中西分厨、 保姆房18g)公建和会所设计要求如下(可根据设计需要适当调整):i.会所的层数：地上一层，地下不超过二层；ii.会所的主要功能空间

42、和设施组合：主要功能主要功能面积指标（面积指标（5,0005,000 平方米）平方米） 0 0）一、商务类一、商务类咖啡厅100商务会议300二、室内娱乐类二、室内娱乐类绘画室100钢琴室100阅览室200三、物业管理用房三、物业管理用房业主委员会100客户服务接待用房50四、室内健身类四、室内健身类形体健身室15055 一室一厅一卫客、餐厅：25卧室12主卫：5 厨房：475 两室两厅单卫客、餐厅：28主卧：12 次卧：10卫生间：5 厨房：5100 两室两厅双卫客、餐厅：30 多功能间：10主卧：15 次卧：12主卫：5 卫生间：4.5 厨房：6120 三室两厅 2.5 卫客厅：25 餐厅

43、：10 厨房：8主卧：15 次卧：12 次次卧：10主卫：10 （含衣帽间） 干湿卫生间：5多多 层、层、 小小 高高 层、层、 高高 层层 住住 宅宅 140 四室两厅 2.5 卫 （包含顶层跃层）客厅：30 小客厅：10 餐厅：10 厨房：8主卧：18 次卧：12 次次卧：10主卫：10（含衣帽 间） 卫生间：6双双 叠叠 住住 宅宅140以上客厅：30 多功能间：8 餐厅：15 厨房：8主卧：20 次卧：15 次次卧：12 保姆房：6主卫：10（含衣帽 间） 卫生间：619器械健身房150球类室200室内羽毛球场13.46.12 个165室内壁球场9.756.42 个130室内篮球场28

44、*151450 高度7 米桑拿结合游泳池标准游泳池（2550） 2000四、室外健身类（中央绿化带）四、室外健身类（中央绿化带）室外网球场10.9711.894 个550环中央绿化带缓跑径400门球场300500室外篮球场28*152 个860iii.其他公建配套设施的设计要求； 配套细项面积指标餐饮(不得设于住宅底层)1000各种商场、小型商铺银行 3001.商业 邮政所50每个分地块设一个托儿所4X150=600 平方米幼儿园39202.教育九年制学校 27 班9500锅炉房不设变电室采用箱式变压器煤气调压站公共厕所按组团及会所数量配置垃圾站按分期配置中央绿化带南北各设一个垃圾转运站2X1

45、00=200公交车停车站小区内设置 300公交停靠站自行车存车处按组团配置（“六合一” ）3.市政公用每个分地块设计程车上下站4.每期设居委会一个2X100=200 平方米20物业管理处400社区医院15，200其它防空地下室按人防要求说明：表格中数据仅作参考，需按调整后的概念性设计方案进行调整。h)建筑风格和立面造型:i.西南角商业区担负较重的城市服务功能，设计上可适当加强城市建筑设计的风格；ii.底层商业设计应形成不同风格的连续性街道风格；iii.不同住宅组团可采用不同时间的美国居住建筑风格，可形成多样变化的建筑风格组合；iv.应结合室内空间和室外空间的交融以形成单体的体量、虚实等特色，并

46、形成每个单体的独特性；v.立面造型要充分体现色彩淡雅（局部可采用较为明快的色彩）、细节精致的建筑风格；同时需充分考虑顾客对通常住宅的喜好；立面色彩和用材应注重近人处的肌理、细部处理；立面设计应考虑和外部空间和景观衔接，避免对景观造成任何不良影响。vi.结合立面设计应合理预留空调机位，并预留空调孔，做到安装及维修便利；同时需考虑空调冷凝水管的位置，原则上冷凝水管不应单独出现在主要立面上；vii.建筑立面用材采取以涂料为主，立面近人处及商业建筑部分可配以少量面砖或者喷塑岩石漆材料；viii.上述原则可根据设计需要适当调整；7. 其它专项设计a)方案设计中鼓励科技进步和方案创新，鼓励探索绿色生态小区

47、和健康住宅小区标准的适当应用；b)方案设计中应体现成本控制的要求；c)结构设计原则： i.多层住宅：以异型柱框架体系为主ii.小高层住宅：异型柱框架体系或框架剪力墙体系iii.高层：框架剪力墙体系iv.双叠住宅:异型柱框架体系为主d)结构设计要求21i.根据初勘报告经济合理地进行结构选型，并对下一步的施工图设计提出具体结构要求；ii.结合建筑设计的要求合理进行结构选型；iii.结合建筑设计的要求对粱、柱位置和断面形式和尺寸进行合理化设计；iv.选用经济合理的结构体系，做到安全又不保守；对于多层、小高层住宅,在非主要空间,可采用方柱或长方柱的形式;v.上部结构板、梁、柱、剪力墙等构件布置应首先满

48、足建筑使用功能的要求，同时遵循受力明确、传力简捷的原则，住宅内主要空间不宜露出结构构件棱角；vi.在满足建筑功能要求的前提下，竖向承力构件应尽量落地，以减少结构转换构件的数量；vii.应妥善考虑结构形式对住宅底层商业、地下停车场的实用性的影响，不鼓励大量使用结构转换；viii.应确定外墙、分户墙选用砌体材料种类、厚度以及内隔墙选用材料种类、厚度。e)配套专业设计i.必须提供各种户型的家具布置图，对水、电、气、宽带等配套专业进行综合设计，尤其对空调室内、室外机、炉灶、洗衣机、热水器 、冰箱、电视以及电气总开关等位置进行预留预埋；ii.厨房的油烟、卫生间的废气、空调冷凝水以及污水排放，应有组织排放

49、，并予以周到的布置；iii.水表、煤气表、电表等三表采用远程计量，抄表尽量不进入单元楼梯间，或尽量宜采用能源计量联网管理系统，水管横管尽量不采用埋在楼板的方式；iv.智能化设计、信息点和监控点的设置应以满足住户基本要求为原则，综合布线，降低成本。8. 设计成果及时间要求a)设计图纸内容和深度应同时满足北京市规划委员会对方案设计阶段图纸的深度要求以及百子湾项目公司对实施方案的设计要求；i.报批方案设计：以总平面图为主的五图一书，以满足 2003 年建设部颁布的勘察设计文件编制深度规定执行，并提供典型建筑的单体方案设计，及相关设计说明；ii.实施方案设计：1.设计深度需按甲方提供的百子湾项目方案设计文件编制深度要求 ；2.设计成果执行百子湾项目方案阶段设计成果