（2019年度）河源房地产市场年报.pdf

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1、1 2019年河源房地产市场年报 2020.1.3 3 政策环境分析政策环境分析 土地市场表现土地市场表现 商品房市场表现商品房市场表现 总结与展望总结与展望 目录目录 4 政策环境分析政策环境分析 1 1 Part 5 政策环境分析 央行调整新发放商业性个人住房贷款利率 中国人民银行公告2019第16号显示，为坚决贯彻落实“房子是用来住的，不是用来炒的”定位和房地产市场长效管理机制，在改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制过程中，确保区域差别化住房信贷政策有效实施，保持个人住房贷款利率水平基本稳定，维护借贷双方合法权益，现就新发放商业性个人住房贷款利率有关事宜进行了公告。 实施时间：自2

2、019年10月8日起。 定价办法：以最近一个月相应期限的贷款市场报价（LPR）利率为定价基准加点形成。 重定价周期：重定价周期最短为1年。 区别信贷政策：首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率；二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点（0.6%）；商业用房购房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点（0.6%） ；公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。 因城施策：人民银行省一级分支机构应按照“因城施策”原则，指导各省级市场利率定价自律机制，在国家统一的信贷政策基础上，根据当地房地产市场形势变化，确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利

3、率加点下限。 2019年8月20日发布LPR：4.85% （目前实施贷款基准利率4.9%） 意味着：首套房利率不低于：4.85%，二套房利率不低于5.45% 6 政策环境分析 央行降息，部分资金流入房地产，有利于房价上升 11月5日，央行发布公告称，当天开展中期借贷便利（MLF）操作4000亿元，与当日到期量基本持平，期限为1年，中标利率为3.25%，较上期下降5个基点。 11月20日，央行在其官网如期发布了最新的贷款市场报价利率（LPR）报价：1年期品种报4.15%，上次为4.20%；5年期以上品种报4.80%，上次为4.85%。1年期和5年期的LPR较之前均有所下降。 LPR降低的主要目的

4、是未来引导实体经济利率降低，降低资金成本，并不是为了刺激楼市，所以在LPR政策出台之初就针对楼市制定了专门的政策，要求首套不得低于LPR，二套房也不得低于LPR+60个基点。 对于房地产市场来说，影响最大的政策是利率政策，而一年期LPR主要是企业贷款成本，5年期LPR基本代表了房贷利率的走势，5年期LPR的降低意味着购房刚需族100万贷款30年，平均月供减少30元，30年合计减少月供10890元。对于购房者来说，刚需购房者，针对当下的优质房源，可以考虑购买，特别是大部分城市已经限制房价。 LPR的下降对当下楼市有稳定的作用，同时从侧面刺激购房者买房意愿。 7 土地市场表现土地市场表现 2 2

5、Part 8 土地市场表现 年度走势 113 47 58 21 72 112.6 86 40 55 21 51 104.75 1275 826 1210 1477 2256 1807 050010001500200025000204060801001202014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2014年-2019年上半年河源市区住宅用地供求价走势 供应（万） 成交（万） 楼面价（元/） 2019年上半年河源市区住宅用地成交情况 2323 数量数量（宗）（宗） 同同比比+188 %+188 % 104.75104.75 占地（万）占地（万） 同同比比+105%+1

6、05% 31.4231.42 建面（万）建面（万） 同同比比+167%+167% 17.317.3 平均溢价率（平均溢价率（% %） 同同比比- -92%92% 18071807 楼面价（元楼面价（元/ /） 同同比比- -19%19% 43.4543.45 成交金额（亿元）成交金额（亿元） 同同比比+91%+91% 数据来源：河源市公共资源交易中心、世联监控 土地供求价年度走势：土地供应端明显增加态势，需求端土拍热度大幅增长，楼面价小幅下降。 2019年河源市区土地供应大幅增加，2019年供应112.6，交去年同期增加56%，成交104.75万，同比增加105%，楼面价下降19%，为1807

7、元/。 2019年河源市整体土地市场供求对比2018年均大幅增长，区域优质地块依然是各大品牌房企的关注焦点，土拍市场热度依然不减，市场预期看好。 9 2019年河源市区住宅和商办用地出让统计 数据来源：河源市公共资源交易中心 序号 宗地编号 地块位置 土地用途 土地面积（) 容积率 成交价 （万元） 楼面价 （元/） 溢价率 (%) 竞拍人 成交时间 1 河公易土20192号 河源市江东新区产业园区横一南路南边、经六北路东边 商务金融用地 21061.2 1.5 4401.7908 1393 0.00% 河源市鋐晟开发投资有限公司 2019/2/27 2 河公易土20193号 河源市江东新区产

8、业园区经五北路东边、横一南路南边、经六北路西边、纬一路北边 住宅兼容商业服务业 16008.82 2.5 5026.108 1256 31.36% 河源市鋐晟开发投资有限公司 2019/2/27 3 河公易土20194号 河源市江东新区产业园区柏埔河南路南面、经六北路东边、横一南路北边 商务商业混合 22343.29 3 5273.0164 787 0.00% 河源市宝恒工贸发展有限公司 2019/2/27 4 河公易土20197号 河源市源城区埔前镇陂角村、205国道西面、埔前河北边 商业用地 29048.44 0.5 2951.3215 2032 0.00% 河源春沐源旅游文化有限公司 2

9、019/2/27 5 河公易土20198号 河源市源城区埔前镇陂角村、205国道西面、埔前河北边 商业用地 26861.13 0.3 2729.0908 3387 0.00% 河源春沐源旅游文化有限公司 2019/2/27 6 河公易土201911号 河源市源城区埔前镇陂角村、205国道西面、埔前河南边 商业用地 88028.85 0.8 8943.7312 1270 0.00% 河源春沐源实业发展有限公司 2019/4/22 7 河公易土201914号 河源市江东新区城市建设起步区碧桂园凤凰城北面、东环路西边 住宅兼容商业服务业设施用地 44469.54 3.5 57460.2797 369

10、2 104.77% 河源市顺拓投资有限公司 2019/5/17 8 河公易土201913号 河源市江东新区城市建设起步区碧桂园凤凰城北面、东环路西边 住宅兼容商业服务业设施用地 33866.13 3.5 46020.9765 3883 104.35% 惠州山湖海康顺房地产开发有限公司 2019/5/17 9 河公易土201920号 河源市源城区埔前镇陂角村、205国道西面、埔前河南边 商业用地 71896.93 0.6 7759.3342 1799 0.00% 河源春沐源实业发展有限公司 2019/5/23 10 河公易土201927号 河源源城区龙岭工业园河源大道以西、高埔八路以北 商业服务

11、业设施用 15103.56 3.63 4660.9586 850 0.00% 河源市源城区经济技术开发有限公司 2019/7/17 11 河公易土201928号 河源市源城区埔前镇陂角村、205国道西面、埔前河北边 住宅用地 137197.57 1.1 21224.4641 1406 0.00% 河源春沐源旅游文化有限公司 2019/7/23 10 2019年河源市区住宅和商办用地出让统计 数据来源：河源市公共资源交易中心 序号 宗地编号 地块位置 土地用途 土地面积（) 容积率 成交价 （万元） 楼面价 （元/） 溢价率 (%) 竞拍人 成交时间 12 河公易土201932号 河源市源城区高

12、埔岗纵一路以东、规划24 米道路以南 居住、商业、服务业 16285 2.5 2281.5285 560 0.00% 河源市源城区经济技术开发有限公司 2019/8/14 13 河公 易土201939 河源市高新区东至景江路、西至滨江大道、南至GD-C09-02B 地块、北至科技七路， 住宅兼容商业服务业 50925.16 2.8 21,823.81 1531 22.44% 河源市润业投资有限公司 2019/9/30 14 河公 易土201940 河源市高新区东至景江路、西至滨江大道、南科技八路、北至GD-C09-02A地块 住宅兼容商业服务业 50924.27 2.8 21,823.60 1

13、531 22.44% 河源市润业投资有限公司 2019/9/30 15 河公易土201938号 河源市江东新区城市建设起步区建设大道南边、东江东路东边、东环路西边 商业服务业用地 51571.68 1.5 100993.9827 2052 17.44% 深圳中骏和信置业有限公司 2019/9/27 商务商业混合用地 11825.88 2.8 住宅兼容商业服务业 18994.88 2.5 30082.32 2.5 15118.22 2.8 60364.21 2.5 26292.29 2.5 16 河公易土201942号 河源市江东新区城市建设起步区东环路西面，规划40米路北面 商业服务业 321

14、16.23 3.5 17091.7224 1521 19.59% 河源市江东新区公用事业有限公司 2019/10/23 17 河公易土201941号 河源市江东新区城市建设起步区规划D路南边、东环路西面 商业服务业 24158.69 3.5 13053.9823 1544 22.53% 河源市江东新区公用事业有限公司 2019/10/23 18 河公易土201948号 河源市源城区龙岭一路以东，龙岭四路以南 住宅兼容商业服务业设施用地 12549.27 2.5 1707.9556 544 0.00% 河源市源城区经济技术开发有限公司 2019/11/15 11 重点地块分析1：惠州山湖海4.6

15、亿拿下江东新区城市建设起步区地块 占地占地 建面建面 用途用途 出让年限出让年限 成交价格成交价格 楼面价楼面价 溢价率溢价率 3.39万 11.85万 住宅兼容商服 住宅70年 商业40年 4.6亿元 3883元/ 104% 2018年11月，河源市公共资源交易中心曾将该位置的四宗相邻地块集中一起推出，土地面积逾13.46万，挂牌起始价约8亿元。因面积大总价高、且相关经济技术指标严格导致最终流拍。 2019年5月17日，河源市公共资源交易中心推出两宗相邻的住宅地块，为去年流拍地块，均位于江东新区城市建设起步区碧桂园凤凰城北面，紧邻东环路。挂牌截止当天多达12家百强房企参拍。 惠州山湖海以4.

16、6亿竞得面积较小地块，土地面积约3.39万，建筑面积约11.85万，成交楼面价3883元/，成为江东新区近几年土拍最高价。 数据来源：河源市公共资源交易中心 12 13 数据来源：河源市公共资源交易中心 占地占地 建面建面 用途用途 出让年限出让年限 成交价格成交价格 楼面价楼面价 溢价率溢价率 4.45万 15.56万 住宅兼容商服 住宅70年 商业40年 5.75亿元 3692元/ 105% 重点地块分析2：时代中国5.75亿拿下江东新区城市建设起步区地块 2018年11月，河源市公共资源交易中心曾将该位置的四宗相邻地块集中一起推出，土地面积逾13.46万，挂牌起始价约8亿元。因面积大总价

17、高、且相关经济技术指标严格导致最终流拍。 2019年5月17日，河源市公共资源交易中心推出两宗相邻的住宅地块，为去年流拍地块，均位于江东新区城市建设起步区碧桂园凤凰城北面，紧邻东环路。挂牌截止当天多达12家百强房企参拍。 时代中国以5.75亿竞得面积较大地块，土地面积约4.45万，建筑面积约15.56万，成交楼面价3692元/，土拍价仅次于同日成交的相邻地块。 14 土地供求端同时大幅增加，土拍热度不减 19年共有23宗住宅、商办用地出让 ，楼面价有所下降 主城区及东源城区土地市场容量接近饱和，发展重心外移 品牌房企依旧看好区域热点地块，高楼面价支撑房价上涨潜力 江东新区成为住宅用地、商办用地

18、供应主力片区 土地市场小结土地市场小结 2 2 15 商品房市场表现商品房市场表现 3 3 Part 16 2019年市场综述：供应增长，销量指标下滑，价格保持微涨 数据来源：河源市房管局、世联监控 总体概况：2019年河源市区商品房市场供应量呈增长态势，成交面积小幅略有下降，总供应面积240.33万，同比增长20.17；总成交面积194.1万，同比下降11.78%；成交均价7457元/，同比上升1.7%，成交均价趋于稳定。 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 供应（万） 20.441.548.8610.6522.6918.2934.914128.62

19、8.6122.921.82成交（万） 12.168.1612.5419.1319.8914.661419.0713.2524.919.0217.32均价（元/） 71707180720073007554758276117740749572107607784068007000720074007600780080000510152025303540452019年河源市区商品房供销情况 240 134 136 250 200 240.33 103 160 191 275 220 194.1 0501001502002503002014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 近

20、年河源市区商品房供销走势 供应面积（万） 成交面积（万） 17 供应情况：2019年度整体供应呈波形态势，供应增加，同比增长20.07% 数据来源：河源市房管局、世联监控 供应分析：19年土地出让面积剧增，住宅供应同比增长，主要增长量集中在下半年，其中保利堂悦林语、龙光城、恒大雅苑、雅居乐金麟府等品牌项目相继入市，2019年累计供应量同比环比均有所上升。 18.84 19.92 10.38 11.28 18.80 10.05 18.26 22.38 23.19 26.88 35.89 29.37 20.44 1.54 8.86 10.97 7.72 11.97 34.91 41.00 28.6

21、2 8.61 22.90 21.82 5.73% -47.89% 8.67% 66.67% -46.54% 81.69% 22.56% 3.62% 15.91% 33.52% -18.17% -1.54% -92.47% 475.32% 23.81% -29.63% 55.05% -1.54% 17.44% -30.20% -69.92% 165.97% -4.72% -200.00%-100.00%0.00%100.00%200.00%300.00%400.00%500.00%600.00%0.005.0010.0015.0020.0025.0030.0035.0040.0045.0018.

22、1 18.2 18.3 18.4 18.5 18.6 18.7 18.8 18.918.1018.1118.1219.1 19.2 19.3 19.4 19.5 19.6 19.7 19.8 19.919.1019.1119.122018-2019年商品房月度供应走势及同比情况 供应（万） 环比变化（%） 18 成交情况：2019年成交整体呈现量跌态势，同比下降11.78 % 数据来源：河源市房管局、世联监控 成交分析：2019年市区整体成交194.1万，呈现量跌态势，同比下降11.78 %。主要去化量集中在下半年，2019年整体市场仍处于低迷状态，部分项目月均成交量不尽人意，多数项目以中介联

23、动和低首付分期政策维持走量，去化稳定且无较大波动，渠道分销及低首付营销方式已成为市场常态。 17.78 19.92 17.03 19.87 17.21 16.46 15.57 15.89 12.34 16.19 16.20 13.17 13.16 9.16 13.54 12.53 16.86 13.39 14 19.07 13.25 24.90 19.02 17.32 12.04% -14.51% 16.68% -13.39% -4.36% -5.41% 2.06% -22.34% 31.20% 0.06% -18.70% -23.09% -30.40% 47.82% -7.46% 34.56

24、% -20.58% 4.56% 36.21% -30.52% 87.92% -23.61% -8.94% -60.00%-40.00%-20.00%0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%100.00%0.005.0010.0015.0020.0025.0030.0018.118.218.318.418.518.618.718.818.9 18.10 18.11 18.1219.119.219.319.419.519.619.719.819.9 19.10 19.11 19.122018-019年市区商品房月度成交走势及环比变化 成交（万） 环比变化（%） 19 成交价格：2

25、019年河源商品房成交均价走势趋稳，整体均价为7427元/ 数据来源：河源市房管局、世联监控 成交价格分析：2019年，河源市区商品房整体成交均价为7427元/m，同比小幅上涨3.64%。房价继续维持平稳趋势，除10月国庆返乡各大项目打特价房导致均价有所下降，其余月份均价稳重带升态势。 7005 7159 7254 7288 7341 7356 7289 7321 7358 7388 7315 7258 7170 7180 7200 7300 7380 7400 7611 7740 7495 7210 7607 7840 -10.0%-5.0%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25

26、.0%30.0%35.0%6400660068007000720074007600780080002018.1 2018.2 2018.3 2018.4 2018.5 2018.6 2018.7 2018.8 2018.9 2018.102018.112018.12 2019.1 2019.2 2019.3 2019.4 2019.5 2019.6 2019.7 2019.8 2019.9 2019.102019.112019.122018-2019年河源市区商品房成交价格月度走势 成交均价（元/） 环比增速（%） 同比增速（%） 20 供求比：2019年供求比1.24，趋于平稳，整体呈现良性

27、态势 数据来源：河源市房管局、世联监控 供求比分析：供求比分析：20192019年，年，河源市区商品房新增供应面河源市区商品房新增供应面积积240.3240.3万万m m ，成交面，成交面积积194.1194.1万万mm，供求，供求比比为为1.241.24，供略大于求，供略大于求，整体呈现良性态势整体呈现良性态势。 240.68 242.79 134.12 130.7 136.04 240.3 103.26 116.4 159.59 180.01 191.3 194.1 2.33 2.09 0.84 0.73 0.71 1.24 0.000.501.001.502.002.5005010015

28、02002503002014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2014-2019年河源市区商品房供求比走势 供应面积（万） 成交面积（万） 供求比 21 成交结构：90-120产品市场份额进一步提升，低总价三房更受欢迎 成交结构分析：90-120及120-144产品成交占比仍占据主导地位。相比2018年，2019年年90-120产品成交占比进一步提升，且低总价三房产品更受客户欢迎。90以下和144以上产品受新增供应及市场环境影响较大，占比均有所降低。 3房以下, 6% 3房, 41% 4房, 35% 4房以上, 18% 2019年河源市区成交户型占比 3% 7%

29、45% 33% 35% 30% 15% 28% 2% 2% 0%20%40%60%80%100%2019年 2018年 河源市区住房成交面积同比变化 90以下 90-120 120-144 144以上 别墅及复式住房 数据来源：河源市房管局、世联监控 22 存量去化：供应增长存量面积持续增长，去化周期增长至11个月 存量与去化分析：截至2019年12月末，市区可售一手住宅面积为194.65，供应呈增长态势，但成交面积有所下降，供略大于求，库存增加。 数据来源：河源市房管局、世联监控 注：去化周期=现有存量/近6个月平均成交量 31.11 20.10 39.41 45.09 50.55 45.0

30、9 52.55 62.22 57.27 48.99 51.76 51.20 43.06 42.14 104.59 126.52 177.46 181.48 172.83 194.65 2.20 1.98 2.37 5.24 2.19 2.14 3.06 3.94 4.71 5.25 4.13 4.01 2.72 3.27 7.47 8.63 12 13 11 11 0.002.004.006.008.0010.0012.0014.000.0050.00100.00150.00200.00250.002018.52018.62018.72018.82018.92018.10 2018.11 20

31、18.122019.12019.22019.32019.42019.52019.62019.72019.82019.92019.12019.11 2019.122018年5月-2019年河源市区住宅库存面积及去化周期走势 可售面积（万） 去化周期（月） 23 开发商排行榜：品牌开发商占据大半壁江山，市场集中度有所下降 开发商排行分析：前十榜单品牌开发商占据半壁江山，市区市场格局有所重整，雅居乐、碧桂园双雄争霸局面打破，龙光、华南城以强配套、大盘形象抢占市场份额；龙光地产以短平快节奏成功反超雅居乐项目占据榜首，雅居乐紧追其后。 数据来源：河源市房管局、世联监控 注：开发商销售TOP10排名是按照

32、住宅物业类型统计，由于数据更新滞后，数据存在一定误差。 2019年1-12月河源开发商排名（累计实际销售额） 开发商 排名 销售额 市场份额 项目 龙光地产 1 15.7 12.47% 龙光城/玖龙府 雅居乐地产 2 11.7 9.29% 雅居乐金麟府/御宾府/新地 华南城实业 3 11.5 9.13% 十里东岸 汇景集团 4 11.04 8.77% 汇景九里湾 碧桂园集团 5 10.55 8.38% 碧桂园凤凰山/凤凰湾 美的地产 6 8.9 7.07% 河源美的城 坚基地产 7 7.8 6.19% 坚基美丽城/美好嘉园 方圆集团 8 5.2 4.12% 方圆月岛首府 保利地产 9 4.8

33、3.75% 保利堂悦林语 浩创地产 10 4.65 3.69% 浩创花语城 全市网签 - 125.94 - 24 热销楼盘：TOP10TOP10前五多为郊区盘，郊区置业持续火热。前五多为郊区盘，郊区置业持续火热。 华南城以成交金额超华南城以成交金额超1111亿荣登冠军。亿荣登冠军。 热销楼盘分析：不同于以往雅居乐、碧桂园双雄争霸局面，华南城、九里湾、龙光、美的等品牌开发商通过郊区大盘形象基本垄断TOP10前五单盘销售额排名；部分项目以中介联动+低首付分期政策维持走量，品牌大盘凭借企业品牌、大社区规模以及多渠道抢占客户占据更大的市场份额。 数据来源：河源市房管局、世联监控 注：楼盘销售TOP10

34、排名是按照住宅物业类型统计，由于数据更新滞后，数据存在一定误差。 2019年1-12月河源单盘项目销售额排名 项目 排名 套数 面积（万） 均价（元/） 销售额（亿元） 华南城十里东岸 1 994 11.48 7800 11.5 汇景九里湾 2 1348 15.04 6800 11.04 美的城 3 940 11.28 7200 8.9 龙光城 （8.17开盘) 4 1051 12.61 7300 8.5 碧桂园凤凰山 5 671 8.72 8500 6.6 坚基美丽城 6 572 6.72 8600 5.8 雅居乐金麟府 7 482 5.7 8600 5.4 方圆月岛首府 8 675 8.1

35、 6500 5.2 保利堂悦 （6月29开盘） 9 460 5.14 7300 4.8 浩创花语城 10 528 6.33 6800 4.31 25 供应增长，成交下降，供略大于求，供应增长，成交下降，供略大于求，价格保持微涨价格保持微涨 供应增加情供应增加情况下存量面况下存量面积增长，积增长，去化周去化周期至期至1111个月个月 总价低总价低9090- -120120三至四房更受市场青睐三至四房更受市场青睐 品牌大盘效应驱动显著，未来项目成交差异化将更加突显品牌大盘效应驱动显著，未来项目成交差异化将更加突显 商品房市场小结商品房市场小结 3 3 26 总结与展望总结与展望 4 4 Part

36、27 总结与展望 展望展望 总结总结 2019年，河源市区商品房供应面积增长，成交面积同比有所下降，成交均价小幅上涨，走势平稳。 2020年，多个品牌项目持续供货，预计新房市场整体成交量稳中有升，价格走势保持平稳，项目成交分化持续。 供应方面：2019年，新增供应面积约240.33万，同比增长20.17%，2019年各大品牌房企纷纷入市。 成交方面： 2019年，成交面积约191.4万，同比下降11.78 %，成交均价为7457元/m，同比小幅上涨1.7%，价格趋稳。 供求关系： 2019年住宅供应量呈增长态势，成面积小幅下降，导致总体供略大于求，库存增加。截止时2019年12月底，河源市区去化周期为11个月。 预计2020年将承接2019年的冷淡楼市，主要以刚需为主，强大的刚需需求仍在，城市新区建设的全面开展将激发一部分投资改善型需求，同时更多新项目入市，尤其品牌开发商纷纷进驻，如中骏世界城、山湖海悦府、时代倾城、雅居乐悦江、美的中央公园、碧桂园凤凰名著、宝豪熙龙湾等，在政策松动且全球货币宽松的大潮下，预计2020年河源市场破冰回暖的可能性较大；2020年河源整体供应量充足，加之房价较为稳定，刚需客户置业首付门槛受限，预计2020年河源房价将不会出现大幅度增长，竞争日趋激烈，通过渠道分销/首付分期等手段将有所加剧。 29 THANKS 谢 谢 聆 听