（2019年度）枣庄房地产年报（简洁版）.pdf

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1、2020/1/102019年枣庄房地产年报（简洁版）https:/ 一、全国大趋势1、国家政策：中原地产研究中心：2019全年，全国合计出台的房地产调控政策次数达620次，刷新历史记录，同比2018年上涨38%。该机构认为，房地产市场平稳发展依然是调控的主要方向，但调控最严格的时期已经过去，未来大部分城市都有可能在人才购房、首套房信贷、公积金政策等方面出台稳定市场的政策。2、资本市场：克而瑞：债券及信托融资规模上半年保持较高水平，下半年融资规模明显回落。海外债规模同比增长32.2%，信托融资规模基本持平。行业总体融资成本保持稳定，大型房企与经营稳健的国企融资优势明显。房企ABS融资规模小幅提升

2、，供应链ABS成为主流。2020-2022年，房地产行业债券需偿还规模保持高位。3、土地市场：克而瑞：溢价降、流拍升，全年土地成交低位运行；42%的新增货值被销售TOP10房企占据；拿地节奏先扬后抑，四季度明显刹车；近5成百强房企拿地金额同比下滑，绿城、金茂相对积极，招商、中梁、禹洲新增货值排名高于销售；二线投资上升7个百分点，中西部仍是“要塞”；现金为王、分化加剧，投资仍会能保持谨慎；聚焦潜力型城市，并购进入“大鱼吃大鱼”时代。4、总结丁祖昱先生前两天的跨年演讲中总结了几点2019年房地产的情况：政策城市松，宏观紧，货币松，房贷紧；宏观数据繁荣，行业压力日益巨大；土地成交规模回到十年低位，地

3、价岿然不动；一手房涨幅榜长三角占一半，顶豪一半在北京；二手房15城集中度近6成，价格涨不动；百强房企增长失速，新增千亿数量“腰斩”；原创不明白先生5天前枣庄楼市说2020/1/102019年枣庄房地产年报（简洁版）https:/ 二、枣庄房地产2019年，枣庄市场很平稳，只是出现小范围波动，市场出现回归迹象；品牌开发商不会盲目拿地，客户买房相对理性；枣庄市场韭菜割过一茬又一茬，已经收割不动了，各大房企销售压力上升。2019年，滕州市场政策松绑，其实政策松绑与否对市场影响几何为零，库存有所增加，去化相对2018年有所减缓。 2019年枣庄土地市场1、棚改拆迁从省住房城乡建设厅获悉,山东省2019

4、年的棚改任务，山东将开工棚改房213884套,基本建成棚改房108060套，其中枣庄市16520套，2019年滕州开工建设安置房10560套。2、供地计划2019年度全市国有建设用地供应总量控制在534.3058公顷，其中新增建设用地409.6924公顷。供应总量中，商服用地57.0605公顷，工矿仓储用地170.0789公顷，住宅用地215.7736公顷，公共管理与公共服务用地84.7261公顷，交通运输用地6.6667公顷。住宅用地中，保障性安居工程用地102.8886公顷，普通商品住宅用地112.885公顷。本计划包含各区和枣庄高新区，详细计划见附件。滕州市的国有建设用地供应计划由滕州市

5、人民政府编制公布，滕州市国有建设用地供应计划未公开无数据。科普一下，一公顷等于1万平方米。枣庄住宅用地总共是215.7736公顷也就是215.7736万平方米，折换成房屋套数大约是为1.8-2万套房子。这就是今年枣庄的住宅供应量，这个数据还不包含滕州数据。假设滕州2019年没有普通住宅土地供应，只有保障性安居工程用地，滕州建设的棚改安置房为10560套；实际上滕州2019年是有普通住宅供应量的，只是量小而已，根据土拍情况得出，起码房屋套数在3000-5000之间。因此，滕州2019年的住宅供应量约为180万，供应房屋套数约为1.5万套。2019年枣庄（含滕州）整体住宅供应量约为395万，供应房

6、屋套数约为3.3万套。3、土地成交2019年度，五区一市成交地块总数为113块，成交总面积为473.0817万，成交总金额为227.7314亿元。(数据来源:枣庄房产超市网、枣庄房产网)2020/1/102019年枣庄房地产年报（简洁版）https:/ 下面借用下枣房网的图片，来直观的看一下枣庄的地王以及土地排行榜top10。2020/1/102019年枣庄房地产年报（简洁版）https:/ 2019年枣庄市五区(含薛城区、市中区、山亭区、峄城区、台儿庄区)，共计发布117张预售许可证，累计预售总建筑面积2919353.172，总预售许可套数为21497套。(数据来源:枣庄房产网)2019年度

7、滕州商品房预售许可证共核准48个批次，批准入市总套数15327套，其中住宅约12108套，非住宅约3219套，获批预售总面积约239.9万方，其中住宅总面积约165万方。(数据来源:滕房网)2019年枣庄房价同样借用下枣房网和滕房网的图片，来直观的看一下枣庄五区一市的房价及热门楼盘。2020/1/102019年枣庄房地产年报（简洁版）https:/ 总结2019年，枣庄市场相对于全国大形势来讲很平稳，只是出现小范围波动，市场出现回归迹象，少了很多血雨腥风；2020年枣庄各大房企可能会出现拼销售，拼营销的情况。怎么判断一个城市房地产市场是否健康，一个项目是否卖的好？一个简单的方法即可，无需专业方式方法判断。当一个项目或者多个项目出现了，销售广告满天飞、宣传单页大街上到处发放、售楼处搞活动，活动频繁、送礼品、房价打折了、首付可以分期了、买房送礼品了，等等这些情况。说明：1、这个项目在冲业绩；2、这个项目销售有压力，房子不好卖；3、市场环境不好，大家日子都不好过了，抓紧时机清仓抢客户抓回款。本文只是简单的讲了枣庄房地产的2019年的一些基本情况，尽量用通俗易懂的形式来表达出来，本文为简洁大众版（非房地产行业人员也可以看懂），后续还有出一版相对专业一些的2019年枣庄房地产年度报告专业版，敬请关注后续发布。完