《专业施工组织设计应急预案》2005年房地产金融业机会与风险分析报告.pdf

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1、2005 年房地产金融业机会与风险分析报告年房地产金融业机会与风险分析报告 1 目目 录录 第一章 房地产金融概况.1 第一节 房地产金融基本概念.2 一、房地产金融的界定.2 二、房地产金融的特性.2 第二节 房地产金融的重要地位.4 一、房地产行业在国民经济中的地位.4 二、房地产金融的地位和影响.6 第二章 房地产金融发展环境及发展指标.8 第一节 宏观经济环境概况.9 一、GDP持续较快增长.9 二、固定资产投资增长调整.10 三、利用外资继续增加.11 四、居民收入水平提高.13 五、物价指数上涨.14 六、银行信贷规模得到有效控制.15 第二节 产业政策调整变化.17 一、土地政策

2、.17 二、金融政策.19 第三节 房地产金融行业发展特征.24 一、我国房地产金融行业发展简况.24 二、美国房地产金融行业特征.27 PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 2005 年房地产金融业机会与风险分析报告年房地产金融业机会与风险分析报告 2 三、我国房地产金融行业特征.30 第三章 房地产金融市场状况分析 .32 第一节 我国房地产市场需求能力分析.33 一、消费结构升级和城市化推动需求攀升.33 二、商品房销售显示需求旺盛.36 第二节 我国房地产金融市场资金供需分析.41 一、资金需求面分析.41 二、资金供给面分析.42 第四章 房地产金融产品分析.

3、44 第一节 房地产银行贷款分析.45 一、房地产银行贷款的现状.45 二、房地产银行贷款的发展趋势.46 第二节 房地产上市融资分析.48 一、房地产上市融资的现状.48 二、房地产上市融资的发展趋势.49 第三节 房地产信托业分析.51 一、房地产信托业的现状.51 二、房地产信托业的发展趋势.54 第四节 其他融资方式分析.58 一、其他融资方式的现状.58 二、其他融资方式的发展趋势.60 第五章 我国房地产金融市场竞争状况分析.62 第一节 房地产金融市场总量波动分析.63 第二节 银行贷款居市场的主导地位.65 第三节 房地产金融模式呈多元化.67 一、贷款融资的创新.67 PDF

4、 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 2005 年房地产金融业机会与风险分析报告年房地产金融业机会与风险分析报告 3 二、上市融资.67 三、房地产信托.69 四、境外基金.70 五、典当.70 六、外资银行.71 第六章 房地产金融业重点区域分析.72 第一节 北京市房地产金融业 2004 年发展分析.74 第二节 上海市房地产金融业 2004 年发展分析.76 第三节 广东省房地产金融业 2004 年发展分析.78 PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 2005 年房地产金融业机会与风险分析报告年房地产金融业机会与风险分析报告 4 附附 表表 表

5、2.1 2003 年 10 月2004 年 10 月货币供应量变化情况.16 表 2.2 2004 年国家颁布的重要土地政策.18 表 2.3 2004 年国家颁布与房地产相关的重要金融政策.21 表 3.1 城市化水平预测.35 表 3.2 商品房销售价格指数（上年同期100）.38 表 3.3 2004 年房屋销售价格上涨幅度较大的城市（%） .38 表 3.4 19982004 年全国房地产开发资金变动情况 单位：亿元，% .42 表 4.1 房地产开发企业（单位）的资金来源 单位：万元.45 表 5.1 20012004 年全国房地产完成投资占固定资产的比重.63 表 5.2 房地产开

6、发资金来源比重和增长情况对照表.66 表 5.3 2004 年 112 月全国房地产开发到位资金情况 单位：亿元，%.66 PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 2005 年房地产金融业机会与风险分析报告年房地产金融业机会与风险分析报告 5 附附 图图 图 1.1 房地产开发投资额占 GDP 的比重.4 图 2.1 2004 年各季度国内生产总值及其同比增长趋势.9 图 2.2 2004 年各季度固定资产投资完成额及其同比增长趋势.10 图 2.3 历年固定资产投资走势情况.11 图 2.4 2004 年进出口增长率对比 单位：%.12 图 2.5 2004 年中国实际

7、利用外资情况 单位：亿美元 .13 图 2.6 1995 年以来的生产资料价格总指数.14 图 3.1 中国房地产开发景气指数趋势图.33 图 3.2 全国城镇居民家庭住房现状调查.34 图 3.3 个人购房比例趋势.34 图 3.4 城市人口增长趋势.35 图 3.5 2002 年2004 年商品房销售增长情况（%）.36 图 3.6 2004 年 111 月商品房供求状况 .37 图 3.7 2003 年2004 年商品房销售均价（元/平方米） .37 图 3.8 各季私房交易价格增长情况（%） .39 图 3.9 各季房屋租赁价格增长情况（%） .40 图 3.10 2004 年房地产开

8、发资金来源结构.42 图 3.11 20032004 年房地产开发各项资金来源及变化.43 图 4.1 地产股走势图.49 图 5.1 20012004 年全国房地产完成投资增幅情况.63 PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 2005 年房地产金融业机会与风险分析报告年房地产金融业机会与风险分析报告 6 图 5.2 2002 年年末2004 年年末房地产投资规模增长情况（%）.64 图 6.1 分区域房地产投资额增长情况（%） .73 图 6.2 2004 年京房景气指数运行趋势.74 图 6.3 北京市历年房地产开发投资及其增长率.75 图 6.4 上海 19902

9、004 年房地产开发投资完成额与变化率.76 图 6.5 1995 年来上海商品房、住宅及高档住宅的销售均价.77 PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 2005 年房地产金融业机会与风险分析报告年房地产金融业机会与风险分析报告 1 第一章第一章 房地产金融概况房地产金融概况 PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 2005 年房地产金融业机会与风险分析报告年房地产金融业机会与风险分析报告 2 第一节第一节 房地产金融基本概念房地产金融基本概念 一、房地产金融的界定一、房地产金融的界定 房地产金融是指在房地产开发、流通和消费中，通过货币流通和信用渠

10、道进行的筹资、融资和相关金融服务的一系列金融活动的总称。 房地产金融的基本任务是运用多种金融方式合金融工具筹集和融通资金，支持房地产开发、流通和消费，促进房地产资金的良性循环。 房地产金融的内容主要包括吸收房地产存款， 开办住房储蓄， 办理房地产贷款 （主要是房地产抵押贷款），从事房地产投资、信托、保险、典当和货币结算以及房地产有价证券的发行和交易。 二、房地产金融的特性二、房地产金融的特性 由于房地产存在物质上和经济上的特征，房地产资金运作就存在着下面的一些特点： 1、资金运作的地域性强 房地产是不动产，不可移动是它的根本特性。由于不可移动，使得房地产业的地域性很强，其资金的运用就有很强的地

11、域性。另外，房地产的购买者往往受国籍、户口等限制，从而使其消费受地域经济的影响。 2、资金投入量大 PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 2005 年房地产金融业机会与风险分析报告年房地产金融业机会与风险分析报告 3 房地产生产的时间长，付出的劳动多，价值较高，房地产的价格比一般商品高很多。在北京，一套住宅的销售价格一般都是好几十万。这使得房地产资金的投入量非常大。 3、资金周转慢，投资回收期长 房地产从开发到交付使用，其生产周期短则一年，长则数年。而且，房地产的购买往往分期付款，或者采用出租的形式收回投资。因此，房地产资金完成一次周转的时间较长。 4、资金的高风险和高

12、收益 房地产是不动产，在地理位置上具有排他性和稀缺性，固定位置的房地产供给是一定的，因此房地产的价格随需求上涨时，没有供给的增加，会造成其价格直线上升。需求的增长是可以预期的，所以房地产资金的收益是非常可观的。而且居住消费是人们的基本消费，房地产投资没有通货膨胀的风险。于是房地产成为一项良好的投资品。作为投资品，疯狂和恐慌是其基本特点，于是价格的波动巨大，风险很高。银行资金投入房地产，通常是以贷款而不是股权的形式，从而承担了高风险，而没有获得高收益。因此银行一定要更加谨慎的投资房地产。 PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 2005 年房地产金融业机会与风险分析报告年房

13、地产金融业机会与风险分析报告 4 第二节第二节 房地产金融的重要地位房地产金融的重要地位 一、房地产行业在国民经济中的地位一、房地产行业在国民经济中的地位 1、整体情况概述 从产业地位看，房地产业以其市场需求大、产业链条长和集资本、技术和劳动密集为一体等特点，已经成为国民经济第三产业中仅次于服务业和商业的第三大支柱产业，同时还是涉及土地重要资源的资本密集型行业。 020000400006000080000100000120000140000160000199920002001200220032004024681012房地产开发投资额GDP房地产开发投资额占GDP比重 图图 1.1 房地产开发投

14、资额占房地产开发投资额占 GDP 的比重的比重 从图中可以得知，近六年来，房地产开发投资占 GDP 的比重一直处于上升阶段，近两年上升的速度越来越快，2004 年，房地产开发投资占 GDP 的比重高达 9.64%，差不多是 1999 年时的二倍，房地产行业在国民经济中的战略地位由此可见一斑。 2、房地产业对相关产业的带动分析 PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 2005 年房地产金融业机会与风险分析报告年房地产金融业机会与风险分析报告 5 房地产业众多产业都有着密切的联系，房地产的发展促进了建材、冶金、运输、家电、装饰、物业管理、社区服务等相关行业的发展。据世界银行和

15、建设部有关测算结果表明，每投入 100 元的房地产建设资金，可以创造相关产业 170220 元的需求，每销售 100 元的房地产产品，便可带动 130150 元的其他产品的销售。而在我国，据统计局的研究结果，每 100 亿元房地产投资，可以诱发国民经济各部门的产出 286 亿元，其中诱发建筑业产出 9076 亿元，高居榜首。有资料介绍，西方经济发达国家多年来一直保持每年建造住宅人均 1 平方米的发展速度，从而使建筑业在国内生产总值中的比重在 9%左右（我国大约在 67%），成为国民经济的支柱产业。以美国为例，建筑业约每年消费冶金工业产品的 16%以上，水泥、玻璃、砖瓦的 70%，木材的 40%

16、，油漆的 50%。我国用于建筑工程的材料消耗为：钢材约占钢材总消耗量的 25%，木材约占 40%，水泥 70%，玻璃 70%，塑料制品 25%。在制造业方面，在房地产各类产品的建造过程中，要涉及 40 多个产业部门，据投入产出模型测算，每 100 亿元房地产投资可以诱发制造业的产出 12361 亿元。其中最高的是非金属矿物制品业 3145 亿元，其次是金属冶炼及压延加工业 1881 亿元，再次是化学工业 1498 亿元，然后是金属制品业（982 亿元）、机械工业（879 亿元）、电器机械及器材制造业（758 亿元）等等。房地产业诱发相关部门的产出除了建筑业和制造业之外，依次为采矿业（1664

17、亿元）、商业（1116 亿元）、房地产业自身（1098 亿元）、电力煤气自来水供应业（659 亿元）、货物运输及仓储业（586 亿元）、社会服务业（498亿元）、农业（455 亿元）、金融保险业（408 亿元）、邮电业（305 亿元）、饮食业（157 亿元）、综合技术服务业（118 亿元）等等。 3、房地产业对相关行业的就业带动作用分析 房地产业不仅可以促进相关产业的发展，而且可以提供大量的就业机会。就与房地产业关联度最高的建筑业来说，按照每亿元住宅投资与施工面积 1：167 测算，若新增 500 亿元房地产投资，就可以增加 8390 万平方米的施工面积，而完成 1 万平方米施工面积需要从业人

18、员 160 余人，由此推算，可以安排就业人员 140 万人。考虑到建PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 2005 年房地产金融业机会与风险分析报告年房地产金融业机会与风险分析报告 6 筑业对国民经济其他行业的带动作用，依据投入产出模型测算，建筑业每生产 1 亿元产品，需要直接消耗 064 亿元的工业产品，还可以带动 004 亿元的商品销售。由于工、商两大行业工作量增加，则可解决更多的就业岗位。 二、房地产金融的地位和影响二、房地产金融的地位和影响 1、房地产金融对房地产业的影响 （1）房地产的开发和经营需要房地产金融 住房等房地产的开发投资较大，一个开发项目动辄需要上

19、亿的资金，这仅靠房地产开发企业是没有能力筹集到如此多的自有资金，必须有房地产金融为之提供融资。 （2）房地产的消费需要金融业 对于消费者，房地产是最重要的耐用消费品，靠自己的资金积累难以实现当前的消费。比如北京三环附近的一套 120 平方米的住宅，按较低的 8000 元每平方米来算，需要 96 万，如果一个 3 口之家，年收入 10 万，需要 10 年才能买得起。所以房地产金融业务能使他们提前其消费。 （3）房地产行业需要金融业的其它服务 如其它行业，房地产行业也需要金融业提供结算、信托、保险、代理等金融服务。 2、房地产金融对金融业的影响 （1）金融业需要在房地产行业投资 PDF 文件使用

20、pdfFactory Pro 试用版本创建 2005 年房地产金融业机会与风险分析报告年房地产金融业机会与风险分析报告 7 房地产是重要的行业，具有较大的发展前途，又有较高的收益，因此银行应将资金投入到房地产，以获得收益，分散风险。 （2）房地产金融业务为金融业创造了新的市场和金融工具 房地产抵押贷款是资产证券化的主要资产，从而创造出以抵押贷款预期现金流为支持的证券及其交易市场，这即为银行业减小风险提供了途径，又为投资者提供了新的投资途径。 （3）房地产金融的其它服务业务为金融业提供了收入。和其它行业一样，结算、代理等中间业务是不需要银行资金投入的，却可以获得服务费，是银行相当重要的收入来源。

21、 PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 2005 年房地产金融业机会与风险分析报告年房地产金融业机会与风险分析报告 8 第二章第二章 房地产金融发展环境及发展指标房地产金融发展环境及发展指标 PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 2005 年房地产金融业机会与风险分析报告年房地产金融业机会与风险分析报告 9 第一节第一节 宏观经济环境概况宏观经济环境概况 在经济内在扩张动力和宏观调控共同作用下，2004 年国民经济在高速运行中实现了平稳与协调发展。 一、一、GDP 持续较快增长持续较快增长 2004 年虽然加强了宏观调控的力度，但国民经济发展势头

22、不减，初步核算，全年国内生产总值累计达到 136515 亿元，按可比价格计算，同比增长 9.5%，与去年同期提高了 0.4 个百分点， 没有出现大的起落。 其中第一产业和第三产业的增长率分别为 6.3%和 8.3%，高于去年的 2.5%和 6.7%，而第二产业的增长率下降为 11.1%，低于去年的12.5%，这说明宏观调控政策对经济结构的调整起了积极的作用。从单个季度的情况来看，第四季度的国内生产总值在经历了前三季度的下滑后有了小幅反弹。 0.010000.020000.030000.040000.050000.0第一季度第二季度第三季度第四季度（亿元）8.89.09.29.49.69.810

23、.0国内生产总值数额国内生产总值同比增长 图图 2.1 2004 年各季度国内生产总值及其同比增长趋势年各季度国内生产总值及其同比增长趋势 PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 2005 年房地产金融业机会与风险分析报告年房地产金融业机会与风险分析报告 10 二、固定资产投资增长调整二、固定资产投资增长调整 2004 年的固定资产投资延续了 1999 年以来加速增长的态势， 年初即出现超常规增长，一季度全社会固定资产投资增速达 43%，接近 1992-1993 年经济过热时期水平。在国家宏观调控的作用下，固定资产投资增速呈季度回落态势，第一季度，固定资产投资完成额增长高

24、达 47.8%，高于上年同期的 31.6%约 15 个百分点。第二、三季度的固定资产投资完成额累计增长率持续下降， 到第四季度末为 25.8%， 与去年同期相比回落1.9%。这些数据表明投资正在朝着宏观调控预期的方面运行：钢铁、水泥、有色等重点控制行业投资增速大幅回落，能源投资大幅度增长。从单个季度来看，第三季度出现的投资反弹的迹象，在第四季度得到了有效遏制，投资增长率由 28.5%大幅回落至19.1% 0.05000.010000.015000.020000.025000.0第一季度第二季度第三季度第四季度（亿元）0.010.020.030.040.050.060.0投资完成额投资完成额同比

25、增长 图图 2.2 2004 年各季度固定资产投资完成额及其同比增长趋势年各季度固定资产投资完成额及其同比增长趋势 从历年固定资产投资的走势来开，近两年固定资产投资增速是惊人的，2003 年增幅达 26.7%，2004 年在宏观调控的大背景下增幅依然高达 25.8%，而自 1995 年至 2002年增幅最高也只有 17.47%，平均增幅也只有 12.5%。历年固定资产投资走势如下图： PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 2005 年房地产金融业机会与风险分析报告年房地产金融业机会与风险分析报告 11 0100002000030000400005000060000700

26、00800001994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004固定资产投资（亿元） 图图 2.3 历年固定资产投资走势情况历年固定资产投资走势情况 三、利用外资继续增加三、利用外资继续增加 2004 年，国民经济的迅速增长推动了对外贸易的加快发展，对外贸易保持了以往的强劲增长势头。 1 至 10 月份， 全国对外贸易总额达 9264.7 亿美元， 同比增长 35.8%。其中，出口 4687.2 亿美元，同比增长 34.5%；进口 4577.5 亿美元，同比增长 37.2%，贸易顺差 109.7 亿美元。截止到 11 月底，我国贸易总额

27、已突破一万亿美元大关，在全球贸易中的排位由第六位升至第三位，2004 年的对外贸易仍是中国经济增长的有力支撑。从创造就业机会方面看，与对外贸易直接相关的从业人员已达到 8000 万；外贸对增加财政收入和外汇储备贡献极大， 进口税收占全国税收收入的 18.1%， 成为仅次于国内增值税的第二大税源，截止到 2004 年 10 月底，国家外汇储备超过 5400 亿美元，提高了抵御外部经济风险的能力。有别于 2003 年的是，今年进口增长势头更加强劲，其中上半年多数月份进口增长率都在出口增长之上，究其原因，投资快速增长是拉动进口大幅增长的主要力量，特别是与一些过热行业相关的能源、原材料和机械设备的进口

28、需求的快速增加直接导致贸易逆差骤增。2004 年前三季度，铁矿砂、原油、成品油PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 2005 年房地产金融业机会与风险分析报告年房地产金融业机会与风险分析报告 12 进口各达到 1.5 亿吨、9031 万吨和 2780 万吨，分别增长 36.6%、34.4%和 28.6%。加上今年进口原材料价格大幅上涨，进而加剧了贸易逆差的增加。 图图 2.4 2004 年进出口增长率对比年进出口增长率对比 单位：单位：% 在对外贸易保持迅速发展的同时， 外商直接投资保持了去年以来的快速增长势头。今年前 10 个月，我国实际使用外资金额 537.81 亿

29、美元，比去年同期增长 23.47%，已经超过去年全年水平。其中，新批外商投资企业 352202 家，比去年同期增长 7.66%，合同利用外资金额 1189.99 亿美元，比去年同期增长 34.19%。 PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 2005 年房地产金融业机会与风险分析报告年房地产金融业机会与风险分析报告 13 图图 2.5 2004 年中国实际利用外资情况年中国实际利用外资情况 单位：亿美元单位：亿美元 四四、居居民民收入水平提高收入水平提高 2004 年全国城镇新增就业人员 910 万人，下岗失业人员再就业 460 万人，其中“4050”人员再就业 110

30、万人，分别完成了全年任务的 101%、92%和 110%。9 月底全国城镇登记失业人员 821 万人，城镇登记失业率 4.2%，比去年底下降 0.1 个百分点，预计全年为 4.3%，低于年初预计 0.4 个百分点。 在就业增加的同时，2004 年国民收入同比也有所增加。前三季度，城镇居民人均可支配收入 7072 元，同比增长 11.4%，扣除价格因素，实际增长 7%。农民人均现金收入达到 2110 元，实际增长 11.4%，增幅比上年同期提高 7.6 个百分点，为多年以来同期增长最快的。 PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 2005 年房地产金融业机会与风险分析报告年

31、房地产金融业机会与风险分析报告 14 五五、物价物价指指数上涨数上涨 根据商务部最新统计数据， 截止到 2004 年 12 月上旬， 国内消费品零售总额突破 5万亿元人民币，达到国内市场有史以来最高销售水平，全年最终消费对经济增长的贡献率比2003年约提高2.1个百分点。 从消费特点来看， 一季度消费品零售额增长10.7%，上半年增长 12.8%，1-10 月份增长 13.1%，居民消费增长呈现逐月加快的走势。特别是随着农民收入的大幅度提高，农民消费增速提高，城乡消费逐月缩小。一季度城乡消费差距为 4.7 个百分点，三季度缩小为 2.9 个百分点，10 月份只有 1.7 个百分点。同时，长期低

32、于城市的农村市场销售，在今年 9 月和 10 月分别超过大中城市市场销售增长幅度，增长势头强劲。 在消费市场快速增长的同时，由于粮食等食品价格、原油、煤炭等原料价格及钢材、铝材、水泥等原材料、基础性材料价格的大幅上升，2004 年，我国总体物价水平呈不断上涨态势。其中，1 至 11 月，中国居民消费价格总水平上涨 4%，生产资料价格总指数更是达到 1995 年最高水平。分析今年价格上涨的特点：一是结构性涨价，即推动价格总水平上涨的只是粮食、石油、钢材、铝材等几类产品；二是具有反复性。钢材、铝材价格在国家宏观调控下，四、五月份曾经迅速下降，但七、八月份又快速反弹，从而导致价格总水平起起落落。 图

33、图 2.6 1995 年以来的生产资料价格总指数年以来的生产资料价格总指数 PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 2005 年房地产金融业机会与风险分析报告年房地产金融业机会与风险分析报告 15 今年的价格水平上涨除了受粮价上涨影响之外， 与国际市场需求放大也不无关系，由于国际经济复苏步伐加快，导致对基础原材料商品的需求明显提高，加上国际局势动荡不安、恐怖事件频发等政治因素，促使石油、煤炭、焦炭等能源商品，钢铁、铜、铝等金属原矿、原料商品以及以此为原料的钢材、铜材、石化及塑料原料等下游原材料价格持续大幅上涨，从而推动我国价格总水平的持续上涨。 六六、银银行行信贷规模得到

34、有效控制信贷规模得到有效控制 2004 年初， 我国货币供应量预期调控目标为： 狭义货币供应量 M1 和广义货币供应量 M2 分别增长 17%左右，全部金融机构新增人民币贷款 2.6 万亿元左右。从实际执行的结果看，截止到 10 月末，狭义货币 M1 余额为 9.08 万亿元，同比增长 12.6%，广义货币 M2 余额为 24.37 万亿元，同比增长 13.5 %，均控制在预期目标之内。总体来看，2004 年以来的人民币新增贷款偏紧，一季度为 8351 亿元，二季度 5949 亿元，三季度为 3640 亿元。其中，前三季度，金融机构人民币各项贷款增加 17939 亿元，同比少增6697 亿元。

35、各项存款增加 27011 亿元，同比少增 4989 亿元。其中企业存款增加 7523亿元，少增 2624 亿元；储蓄存款增加 11833 亿元，少增 2070 亿元。前三季度累计货币净投放 778 亿元，同比少投放 250 亿元。预计全年货币供应量将增长 15%左右，将低于年初制定的 2.6 万亿元的目标水平。如下表： PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 2005 年房地产金融业机会与风险分析报告年房地产金融业机会与风险分析报告 16 表表 2.1 2003 年年 10 月月2004 年年 10 月货币供应量变化情况月货币供应量变化情况 今年以来，为保证经济的健康平稳

36、运行、抑制部分行业投资过热以及可能发生的恶性通货膨胀，国家也采取了一些必要的行政手段。包括中国人民银行对金融机构实行窗口指导，限制对钢铁、电解铝、水泥等过热行业的贷款；银监会严查过热行业和地区的贷款，全面清理金融机构对在建、拟建项目已发放或已承诺的固定资产贷款的使用；国家发改委发布关于控制钢铁、电解铝、水泥三行业投资的意见、严肃处理“铁本”事件；加强土地和环境保护法的执法力度以及对部分行业和城市实行了农用地转用停止审批半年的措施等等；还有对房地产业的信贷紧缩政策的实施，房地产业是固定资产中重要的领域，抑制其过快发展也是宏观调控重要的环节，同时借助这一过程也进一步化解银行过高的房地产信贷风险。

37、事实证明，随着相应经济举措的逐步落实，国内投资需求有所降温，进口增幅也逐步回落，经济发展逐渐回落到合理运行区间。 PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 2005 年房地产金融业机会与风险分析报告年房地产金融业机会与风险分析报告 17 第二节第二节 产业产业政策政策调整调整变化变化 由于存在明显的投资过热和房地产投机，国家进一步采取的抑制房地产投资过热的宏观调控措施，房地产投资增长和房地产贷款增幅减缓，但房屋价格与土地价格持续上涨。由于我国房地产业各个环节所需资金有相当部分来自银行，如房地产开发贷款、流动资金贷款、施工企业贷款、住房抵押贷款等，房地产的市场风险极易转变为银

38、行的信贷风险。防范房地产金融风险，促进房地产业持续稳定健康发展成为该行业的发展重点。 2004 年，政府政策围绕抑制投资过热和房地产投机，重点集中在土地与金融政策两个方面。通过控制房地产供应的源头、规范房地产市场秩序、通过加息等手段来平衡房地产市场供求等几个方面全方位对房地产市场进行规范。 一、一、土土地地政策政策 土地是房地产市场供应的源头。我国大量征用土地以及协议出让土地的存在，从根本上为房地产市场带来寻租的机会。在土地与房产市场管理政策缺位的情况下，各地政府以较低的价格将土地批租给房地产开发商，为己牟利；房地产开发商得以囤积土地，拉动房地产市场价格；最终导致房地产投机增多，房地产价格非理

39、性上涨。房价在虚假的需求引导下与普通消费者的随能力远远背离，导致房屋空置，增加了房地产市场的泡沫。 1、主要土地政策 2004 年，国家以前所未有的力度大力整顿土地市场，主要体现在三个方面：杜绝协议出让土地、彻查开发区与大型项目、完善各项土地制度。 PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 2005 年房地产金融业机会与风险分析报告年房地产金融业机会与风险分析报告 18 2004 年国家颁布的土地政策具有连续性与整体性，旨在通过对土地市场的监管力度，目的就是为了从源头上进一步规范房地产市场的供给，防止土地的盲目开发以及房地产价格的过快增长。 表表 2.2 2004 年国家颁

40、布的重要土地政策年国家颁布的重要土地政策 2、政策影响 土地供应量将减少 2004 年国家土地政策最重要的影响在于减少土地供应量。首先，国家停止协议出让土地，使得现在的大部分土地供应转为国家储备，或在企业间实现市场化流通。一方面减少了土地市场供应量，另一方面则提高了开发商的拿地成本。 土地供应结构发展变化 2004 年，国务院总理三次批示彻查在建和未建的大型商业设施，清理固定资产投资重点对象，如高尔夫球场、大型物流园区及大型购物中心等。一系列措施与去年国土资源部发布的 45 号文件一脉相承， 是对于大规模投资项目及高档住宅项目用地的重大调整。 颁布日期 颁布单位 法规 2004 年 0月 31

41、 日 北京市国土局 关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的补充规定 2004 年 03 月 01 臼 国土资源部 国土资源部土地利用司关于建设用地备案制度执行情况的通报 2004 年 03 月6 日 国土资源部 国土资源部关于下达 2004 年 04 月 29 日 国务院办公厅 关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知 2004 年 09 月 22 日 人大常委会 中华人民共和国土地管理法修正案 2004 年 10 月 28 日 国务院 国务院关于深化改革严格土地管理的决定 2004 年 11 月 01 日 国土资源部 土地利用年度计划管理办法修订版 2004 年 11 月 0日

42、 国土资源部 建设项目用地预审管理办法 2004 年 11 月 10 日 国土资源部 关于完善农用地和土地征收审查报批工作的意见 PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 2005 年房地产金融业机会与风险分析报告年房地产金融业机会与风险分析报告 19 二三级市场交易比重变化 根据房地产市场对政策反应的滞后性，土地供应市场的紧缩将影响一手房市场的长期供给。在二三级市场联动机制较为完善的城市中，二手房交易将借助有利的需求势头，以更快的速度发展。从这个角度来看，土地政策效应将推动二手房交易市场的发展，改变我国长期以来三级市场与二级市场倒置的格局，使我国房地产市场的发展接近国外标

43、准。 二、金融二、金融政策政策 我国房地产业的融资模式决定了房地产业对金融政策息息相关。在我国现有房地产项目投资中，开发商只需付出土地出让金，在取得土地的使用权后即向银行进行土地抵押获得贷款。因此，银行直接承担着资金链巨大带来的高风险。此外，房地产融资管理不擅，土地反复抵押与骗贷情况难以杜绝，又加重了房地产融资的风险系数。巨大的投资只能依赖高速的资金回笼，可见，由虚假的需求引发的房地产投资泡沫必将带来销售不力，资金链断裂，对于金融系统与房地产市场的影响是致命的。 加入 WTO 后，我国经济逐渐与国际接轨，金融市场运行受国际因素影响增加。随着美联储进入加息周期，中国也逐步揭开加息的帷幕，毫无疑问

44、将使开发商与购房者展开新的博弈。此外，人民币面临升值的压力，对于改变海外投资的流入影响深远，也成为未来影响中国房地产运行的重要国际因素。 主要金融政策 我国银行是房地产开发和投资资金的主要来源，过于松散的贷款管理制度为房地产市场需求的增加推波助澜，使银行自身承担了房地产市场大部分的风险。为了分散PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 2005 年房地产金融业机会与风险分析报告年房地产金融业机会与风险分析报告 20 银行风险及抑制房价的过快增长，2004 年政府采取了多种的金融手段。主要分为以下三个方面： 加强房地产贷款的风险管理，提高贷款门槛 房地产开发商的资金 60%以

45、上都来源于银行贷款， 个人购房者的购房资金 70%以上也来源于银行，因此，银行积蓄了最多的房地产风险。为了化解风险，银监会及央行颁布了一些政策加强贷袭的风险管理。 控制房地产信贷规模 中央首先通过政策下发和监管来控制银行的放贷规模，从而有效抑制过热行业的资金源头；其次通过调整资本金比例，来进一步抬高过热行业的准入门槛；最后通过利率的杠杆来提高贷款的成本从而来控制贷款的规模。 提高个人住房按揭贷款门槛 随着中央对房地产开发信贷规模的控制，各大银行纷纷采取相应措施提高个人住房按揭贷款，归纳总结主要是限制个人购买 2 套(及 2 套以上)的住房以及高档别墅，旨在控制炒房投机，平抑房价。同时，贷款利率

46、的上调增加了购房的成本，迫使部分投机者退出市场。 PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 2005 年房地产金融业机会与风险分析报告年房地产金融业机会与风险分析报告 21 表表 2.3 2004 年国家颁布与房地产相关的重要金融政策年国家颁布与房地产相关的重要金融政策 2、政策影响 房地产开发商 房地产开发商成本增加。 目前国内许多开发商的开发资金超过 60%来自银行， 升息等系列政策提高了开发商的融资门槛，增加了开发商的成本，使房地产开发商的自有资本率的提高，对房地产商的资质提出了更高的要求。 房地产开发商重新分化。房地产企业的资金链继续拉紧，实力不强的开发商将面临较大

47、的困难，将加速房地产公司优胜劣汰的过程。有品牌、实力，管理能力较强的颁布时间 颁布单位 政策 1 行业信贷规模 2004-03-03 中国银监会 商业银行房地产贷款风险管理指引(征求意见稿) 2004-06-13 中国人民银行 关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知 2004-09-02 中国银行业监督管理委员会 商业银行房地产贷款风险管理指引 2 行业信贷风险 2004-04-11 中国人民银行 提高存款准备金率 0.5 个百分点 2004-04-27 国务院 提高房地产业资本金比例由原来的 20%上升至 35% 2004-0101 中国人民银行 扩大金融机构贷款利率浮动区间 200410-

48、28 中国人民银行 上调金融机构存贷款基准利率，放宽人民币贷款利率浮动 区间，允许人民币存款利率下浮 3 融资途径 中国银监会 商业银行房地产贷款风险管理指引(征求意见稿) 温州市工商银行 对个人购房贷款利率进行上调，同时宣布对购买 3 套住房 以上的贷款不在办理房贷 北京市工商银行 不鼓励投资性的住房贷款行为，对于个人投资性购房超过 3套则不予放贷 上海各商业银行 沪上各家银行已将第二套房的百付款比例提高至三成,而对于第三套房的购房者，银行基本上不提供贷款支持 杭州各商业银行 1990 年以前的面积较小的房子不予发放按揭贷款或只能发放五成信托 PDF 文件使用 pdfFactory Pro

49、试用版本创建 2005 年房地产金融业机会与风险分析报告年房地产金融业机会与风险分析报告 22 公司将获得较大发展空间，并获得更多的政策支持；而实力不强、信用资质较低、历史包袱沉重、负债率较高的房地产开发商将被逐渐淘汰出局。有利于房地产企业的适度集中，健康发展。 房地产开发商融资方式多样化。国家在紧缩银根的同时为其他融资方式的开展提供了方便之门。国家积极鼓励开展房地产信托业务、突破以往房地产信托产品的规模的政策有助于丰富房地产融资渠道、降低住宅产品地产项目的融资门槛，减轻了房地产开发商的融资压力。 投资者 上半年长三角地区出台的系列期房限转政策， 严格限制短期投机行为， 打击了“以租养房”的投

50、资型客户，保障消费者的利益。而对而言，定位于高端产品、有固定其他收入的投资者受到的影响较小。 银行贷款利息的提高增加了投机者的还贷压力，特别是实力不济的炒房者的短期投机行为将得到一定程度的遏制。更为重要的是，加息改变了市场预期，有利于引导投资的合理流向，确保房地产市场持续、稳定、健康发展。 自住型购房者 中央机构与各大银行规范性政策的出台，使自住型购房者的消费趋于理性，持币观望者逐渐增多。加息使消费者的购房支出陡然上升，短期内将对潜在购房需求产生较大：中击。但从长期来讲，需求的变动取决于加息幅度的变化。 房地产市场 纵观 2004 年国内金融政策， 提高了房地产开发成本， 使房地产开发投资趋于