物业管理装饰装修管理知识38013.pptx
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1、物业管理装饰装修管理内容浩远物业物业装修管理内容v物业装饰装修范围和时间管理v物业装饰装修管理的要求v物业装饰装修管理费用和垃圾清运的管理v物业装饰装修现场管理v案例分析制作 陈萧物业装饰装修范围和时间管理v物业装修的区域应按照相关装饰装修管理规定和业主权益予以限定,原则上应统一要求、统一形式。如室内装修只限于房屋本体单元内的自用部位;封闭阳台不得超过阳台顶部外边缘垂直投影面,封闭款式、材料力求统一等。v一般装修时间(除节假日之外,可分为作业时间和打拆时间,一般打拆时间比作业时间前后收缩半小时)v一般作为时间为:8:0012:00 14:0018:00v特殊装修时间是指节假日,为保障其他业主的
2、休息和正常生产活活秩序,原则上不允许节假日进行装修,特殊情况缩短装修时间。v装修期是指装修过程的完结时间,法律无明确规定,一般情况不超过三个月。制作 陈萧物业装饰装修管理的要求为确保物业安全和全体业主的合法权益,物业装修管理应重点检查:v有无变动建筑主体和承重结构v有无将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间。v有无扩大承重墙上原有的门窗尺才,拆除连接阳台的砖、混凝土墙体。v有无损坏房屋原有节能设施,降低节能效果。v有无其他影响建筑结构和使用安全的行为。v有无未经有关单位批准的下列行为:v搭建建筑物、构筑物v改变住宅外立面,在非承重外墙上开门、窗v拆改供暖管道和设施v拆改燃气管道和设施v
3、超过设计标准或者规范增加楼面荷载的v改动卫生间、厨房间防水层的制作 陈萧注意检查以下方面v施工现场有无采取必要的安全防护和消防措施,有无擅自动用明火和进行焊接作业等v有无任意刨凿楼地面、穿凿梁柱等v楼地面铺设材料是否超过10mm、新砌隔墙是否采用轻质材料等。v是否符合物业装修公共及室外统一要求(如空调室外机的安装和排水的统一要求、阳台栏杆的统一要求等)制作 陈萧物业装饰装修管理费用和垃圾清运的管理v物业装饰装修管理即涉及公共权益,也涉及业主个人得益,也涉及业主个人权益。装饰装修管理费用的收取要严格按照国家和地方的相关规定办理,不得自行设置收费项目和任意确定收费标准,即使无统一规定而又确需临时设
4、置收取的,也应科学测算并报经相关主管行政部门批准。在我国物业管理实践中,装饰装修管理收费的项目和标准,因各地规定的不同,差别较大。为确保物业装饰装修工程的有序进行,维护装饰装修活动涉及的各方的合法权益,目前较为通常和相对合理的做法是:在物业装饰装修之前,由装修人和物业管理单位签订物业装饰装修管理协议,约定物业装饰装修相关事项和管理收费,并以此为依据规范各方行为。一般而言,物业装饰装修管理协议中物业管理单位向装修人约定收取的费用包括装饰装修管理服务费和垃圾清运费。v管理服务费(因物业装修工程增加物业管理服务工作量而设置的临时性收费项目,国家对于具体的收费标准没有明确规定,一般由装修人员和物业约定
5、)v垃圾清运费(垃圾清运费是装修管理中的一个重要内容,其对物业环境和业主以及物业使用人的工作生活有着极大的影响,甚至会产生环保,安全等方面的隐患。因此,物业装饰装修管理的基本要求是:v装饰装修垃圾需袋装修处理v装饰装修垃圾应按指定位置、时间、方式进行堆放和清运。制作 陈萧物业装饰装修现场管理v由于装饰装修工人的来源控制有极大的确定 性、施工过程中的自我约束不足、施工单位管理不力等原因,在物业装饰装修期间,物业管理单位应严格物业区域出入口(包括电梯)的人员和材料管理。凡未佩带物业装饰装修施工标训的施工人员和其他闲杂人员,应一律禁止入内。保证装饰装修人员管理的有序化、规范化。物业装修材料和设备是装
6、修违章的一个重要因素,应着重从以下两个方面加强控制和管理:v核对是否为审批同意的材料v核对是否符合相关规定v对于有特别要求的材料或设备(如电焊机),应按照规定办理相应手续;施工队须进行动火作业的,必须办理申报审批手续;进入物业区域的装饰装修材料、设备等,应符合物业装饰装修规定要求,否则拒绝入场。通过加强装饰装修材料和设备的出入管理,杜绝不安全因素的出现。制作 陈萧v严把出入关,杜绝无序状态v加强巡视,防患于未然v控制作业时间,维护业主合法权益v强化管理,反复核查制作 陈萧严把出入关,杜绝无序状态案例(一)v物业管理人员在巡视时发现有未佩带标识的施工人员在小区进行装修作业。其称未来得及办理相关手
7、续。制作 陈萧分析:v未办理相关手续进入物业区域施工的属明显的违规行为,要立即检查装修申报、出入口和装修管理等环节。同时,要求未办理装修人员入场手续的立即补办,否则拒绝相关人员入场。制作 陈萧加强巡逻防患于未然v物业装饰装修期间,物业管理单位要抽调专业技术人员、管理人员和保安力量,加大物业装饰装修管理巡视力度,对有违规违章苗头的装饰装修户,要重点巡视盯防、频繁沟通,做到防患于未然。出现违规违章行为的,要晓之以理,动之以以情,必要时须报告有关行政主管部门处理。同时,要检查施工单位的施工人员是否如实申报和办理了施工证,强化施工人员的管理。制作 陈萧案例(二)v巡视人员发现某栋高层顶楼有较大量钢材堆
8、放,经了解得知是某业主准备利用坡顶加设钢结构阁楼。巡视人员当即告诉业主此项装修工程应委托设计单位出设计图,并应事先申报,得到许可后方可施工制作 陈萧案例分析v这个案例中的情形是目前大多数装修管理中容易出现的,往往会导致不安全因素产生。增设钢结构楼面板,需经专业设计单位或有同等资历的设计单位进行具体设计,而装修单位一般无钢结构设计能力,物业单位也没有设计权限。因此,需经专业设计单位进行设计。从管理角度看,有较大量钢材在楼顶堆放,说明在建筑装修材料进出管理上存在问题,在物业管理方应检查相关管理环节,尤其是加强材料出入控制和巡视检查工作,防患于未然。制作 陈萧控制作业时间,维护业主合法权益v物业装饰
9、装修管理要物特别注意装修施工(尤其是拆打)的作业时间,避免影响其他业主和物业使用人的正常生活工作秩序。另外还应对不同的物业类型,制订相应的管理规定,区别对待。制作 陈萧案例(三)v某高层写字楼物业在国庆长假期间实施装修,物业管理员以装修时间不合适为由,要求其停止装修活动。制作 陈萧分析:v装修作业的时候控制要根据不同楼盘类型和特点实施管理,本例系写字楼项目,不像一般住宅项目在节假日不宜施工,相反,其合理的装修时间应是节假日。因此,物业管理员的管理要求是错误的。制作 陈萧加化管理,反复核查v物业集中装修期间,要增派人力,做到普遍巡查和重点检查相结合。一方面,要检查装饰装修项目是否为已登记的项目,
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