房地产必知基础知识(起步教程).pdf

《房地产必知基础知识(起步教程).pdf》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产必知基础知识(起步教程).pdf（56页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、房地产必知基础知识（起步教程房地产必知基础知识（起步教程)一、房地产业的基本概念及特性一、房地产业的基本概念及特性1 1、房地产基本概念、房地产基本概念1）、“房地产顾名思义是房产和地产的总称，在法律上一般叫不动产。它主要是相对于动产而言,其要求特点就是不能移动位置,具有长时期的稳定性，正因此房地产经常作为公司或个人投资保值或升值取利的主要方式。在我国房地产的所有及买卖行为主要指房产产权的移动及土地使用权的转让，土地产权是我国所有,至高无上不可以买卖的。2）、“房地产业”，房地产业属于第三产业的范畴，是指从事房地产经营、开发、销售、租赁等活动而取得经济效益的行业,在高速发展的国家中房地产业总是

2、扮演着国民经济中极其重要的角色，在现代的社会中任何企业与个人的发展都离不开房地产，企业需要办公场所、生产场所、经营场所,职工需要安排住所，同时企业的发展需要更换公司工作环境扩大规模、改变形象,个人的发展也需要更换居住生活环境来提高自我价值和生活品质，所以房地产业从它诞生那天起，就决定了它的地位。2 2、房地产的特性、房地产的特性(1)不可移动性（2）独一无二性(3）寿命长久性（4）数量有限性（5)用途多样性(6）相互影响性(7）易受限制性(8）价值高大性（9）难以变化性(10）保值增值性二、房地产业的分类二、房地产业的分类房地产业可分为房地产投资开发业和房地产服务业。房地产经纪业是房地产服务业

3、的一种.房地产经纪业是指进行房地产投资开发、转让、抵押、租赁的当事人提供房地产居间介绍、代理的经营活动。主要是接受开发商的委托销售其开发的新商品房和二手房的买卖、租赁、置换等业务。房地产中介服务是房地产经营活动中一个重要的组成部分.2001年 8月 15 日建设部颁发的第 97 号令中介服务管理规定对房地产中介服务机构的管理、中介服务人员资格管理、中介业务活动管理等的要求等内容做出了明确的规定，房地产行政主管部门是房地产中介服务的行业主管部门。1 1、中介服务人员的资格管理、中介服务人员的资格管理房地产经纪人员职业资格包括房地产经纪人执业资格和房地产经纪人协理从业资格.凡从事房地产经济活动的人

4、员,必须取得房地产经纪人员相应职业资格证书并经注册生效。经纪活动的人员，必须取得房地产经纪人员相应职业资格证书并经注册生效.2 2、中介服务机构的管理、中介服务机构的管理设立房地产中介服务机构的条件：有自己的名称、组织机构：有固定的服务场所；有规定数量的财产和经费.有规定数量的专业人员.从事房地产咨询业的，具有房地产及相关专业中等以上学历、初级以上专业技术职称人员须占总人数的50以上；从事房地产评估业务的，须有规定数量的房地产估价师;从事房地产经济业务的，须有规定数量的房地产经纪人。法律、法规规定的其他条件.设立房地产中介服务机构的资金和人员条件，应当经房地产行政主管部门审察批准后，向当地工商

5、行政管理部门申请设立登记.在领取营业执照后一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上房地产行政主管部门备案.三、房地产代理三、房地产代理房地产代理是指房地产经纪人在受托权限内,以委托人名义与第三者进行交易，并由委托人直接承担相关法律责任的经济行为。商品房销售代理是目前房地产代理活动的主要形式，一般由房地产经纪机构接受房地产开发商委托,负肃商品房的市场推广和具体的销售工作。目前，在我国房地产市场上,最为普遍、从业机构和人数最多的业务形式是房地产二级市场的商品房销(预)售代理业务及房地产三级市场的存量房租售居间业务这两种形式。其中，从事商品房销售、存量房买卖、租赁和交换业务是房地产经济行业中最主要的

6、类型。四、房地产经纪人员技术能力与职责四、房地产经纪人员技术能力与职责凡从事房地产经纪活动的人员,必须取得房地产经纪人员相应职业资格证书并经注册生效。取得房地产经纪人执业资格是进入房地产经纪活动关键岗位和发起设立房地产经纪机构的必备条件：取得房地产经纪入协理从业资格，是从事房地产经纪活动的基本条件。l l、房地产经纪人员职业技术能力、房地产经纪人员职业技术能力具有一定的房地产经济理论和相关经济理论水平,并具有丰富的房地产专业知识；能够熟练掌握和运用与房地产经济业务相关法律、法规和行业管理的各项规定;熟悉房地产市场的流通环节,具有熟练的实务操作的技术和技能；具有丰富的房地产经纪实践经验和一定资历

7、,熟悉市场行情变化，有较强的创新和开拓能力,能创立和提高企业的品牌；有定的外语水平。房地产经纪人协理的职业技术能力：了解房地产的法律、法规及有关行业管理的规定；具有一定的房地产专业知识;掌握一定的房地产流通的程序和实务操作技术及技能。2 2、房地产经纪人员的权利、房地产经纪人员的权利房地产经纪人享有以下权利房地产经纪人享有以下权利:依法发起设立房地产经纪机构；加入房地产经纪机构，承担房地产经纪机构关键岗位；指导房地产经纪人协理进行各种经纪业务；经所在机构授权订立房地产经纪合同等重要文件;要求委托人提供与交易有关的资料；有权拒绝执行委托人发出的违法指令；执行房地产经纪业务并获得合理的佣金.房地产

8、经纪人享有以下权利：房地产经纪人享有以下权利：依法发起设立房地产经济机构；加入房地产经纪机构,承担房地产经济机构关键岗位；指导房地产经纪人协力进行各种经济业务；经所在机构授权订立房地产经济合同等重要文件；要求委托人提供与交易有关的资料；有权拒绝执行委托人发出的违法指令；执行房地产经济业务并获得合理的佣金；房地产经纪人协理享有以下权利：房地产经纪人协理享有以下权利：有权加入房地产经济机构；协助房地产经纪人处理经济有关事务并获得合理的报酬;3 3、房地产经纪人、房地产经纪人协理应当履行的义务、房地产经纪人、房地产经纪人协理应当履行的义务遵守法律、法规及有关行业管理的规定和职业道德规范；不得同时受聘

9、于两个或两个以上房地产经济机构执行业务；接受职业继续教育，不断提高业务水平；向委托人披露相关信息，充分保障委托人的权益,完成委托业务;为委托人保守商业秘密。五、房地产市场的涵义五、房地产市场的涵义房地产市场的涵义有广义和狭义之分，狭义房地产市场，是指专门用来进行房地产买卖、租赁、抵押等交易活动的经营场所，主要指房地产交易所。广义的房地产市场,是指整个社会房地产交易关系的总和，而一个完整的房地产市场是由市场主体、客体、媒介体、价格、资金运行机制等因素构成的综合系统。六、房地产市场的特点六、房地产市场的特点1、市场信息不充分。价格不公开，买卖方缺少沟通，有时不能真实反映物业价值。2、市场区域性强，

10、因其不动固定，无法流通，具有明显区域性。3、市场对商品短期供求变化反映不灵敏，因其生产工期长，投资大。4、市场垄断与竞争并存，土地地产国家垄断。5、市场调节机制与计划调节机制共同作用。七、房地产市场的分类七、房地产市场的分类房地产市场分为地产市场和房产市场两大类 地产市场按流通形式划分，可以分为土地买卖市场，土地使用权出让市场(一级市场)和土地使用权转让市场（二级市场）。房产市场按流通形式划分房产市场可分为买卖市场，房屋租赁市场、房屋调换市场三种。第二部分第二部分 房地产建筑基础知识房地产建筑基础知识一、建筑物的分类一、建筑物的分类1 1、按建筑物的使用性质分类、按建筑物的使用性质分类建筑物按

11、使用性质（即用途）,通常分为生产性建筑,即工业建筑、农业建筑：非生产性建筑,即民用建筑。民用建筑根据建筑物的使用功能，可分为居住建筑和公共建筑两大类.（1）居住建筑居住建筑是供人们生活起居用的建筑物，主要有普通住宅、高档住宅、公寓、别墅等.（2）公共建筑公共建筑是供人们进行各项社会活动的建筑物，公共建筑按使用特点，可以分为以下一些建筑类型；生活服务性建筑：食堂、菜场、浴室、理发店等；文教建筑：学校、图书馆、学生实验室等；托幼建筑：托儿所、幼儿园等;科研建筑：研究所、科学实验楼等;医疗建筑：医院门诊所、疗养院、急救中心等；商业建筑：商店、商场、贸易市场、饭店、餐厅以及相关设施;体育建筑：体育场（

12、馆）、游泳池（馆）等服务于体育运动的房屋建筑；文娱建筑：剧院、会堂、博物馆、文化馆、展览馆等；交通、邮电建筑：火车站、汽车站、航空港、水上客运站、邮政大楼、电报、电话局等用于交通、邮政、电讯的建筑;其他建筑:如园林建筑、纪念性建筑、加油站、煤气站、消防站等设施。2 2、按建筑物的结构类型和材料分类、按建筑物的结构类型和材料分类建筑物按结构类型和所用的建筑材料可分为砖木结构建筑、砖混结构建筑、钢筋混凝土结构建筑、钢结构建筑。一般说来，低层建筑采用砖木结构的较多，多层建筑采用砖混结构的较多，高层建筑采用钢筋混凝土结构，有大跨度要求的体育馆、大剧院多采用钢结构.3 3、按建筑物的层数分类、按建筑物的

13、层数分类低层建筑：一般指一至三层的房屋,多为住宅、别墅、幼儿园、中小学校、小型的办公楼以及轻工业厂房等。多层建筑：一般指四至七层的房屋,多为居民住宅楼、普通办公楼等。高层建筑：一般指七层以上的房屋。一般地，12 层以下又称小高层住宅.对于高层建筑,国际上通行的做法是划分为4 类：1。低高层建筑:层数为 916 层，建筑总高度2550m；2。中高层建筑:层数为 1725 层,建筑总高度 5075m；3。高高层建筑：层数为 2640 层，建筑总高度 75100m；4。超高层建筑：层数在40 层以上，建筑总高度在100m 以上。二、房屋建筑的构造二、房屋建筑的构造幢建筑物，一般是由基础、墙、柱、梁、

14、楼板层、地坪层、楼梯、屋顶、门窗、阳台和雨蓬等几大部分构成，它们在不同的部位，发挥着各自的作用。1、基础：是位于建筑物最下部的承受构件，承受着建筑物的全部荷载,并将这些荷载传给地基，使之稳定安全的结构体系，一般均设在地面以下。2、墙：墙是建筑物的承受构件和围护构件，与外界直接接触的建筑围护结构部分统称为外墙。3、楼板层：楼板层是房屋建筑中与土层相接的部分，它承受着底层房屋的荷载.4、楼梯:楼梯是房屋建筑的垂直交通设施，供人们上下楼层和紧急疏散之用。5、屋顶：屋顶是建筑物顶部的外部围护构件和承受构件。平屋顶(坡度 5，通常 23）、坡屋顶（大于 10）和其它形式三类作用：防水、结构、保温、隔热、

15、建筑艺术要求。屋顶分类：屋顶分类：屋顶是由层面、屋顶承重结构、隔热层、顶棚组成.四大类：平顶、坡屋顶、曲面屋顶、多波式屋顶屋顶：刚性可承重柔性实施细节的规定,凡经市政府规划部门批准的为住宅区居民提供配套服务的公用设施、设备和场所（地），未经规划部门批准，一律不得挪作他用.55、某物业加建两层,发展商说“一边报建，一边加建”，这样做可以吗？产权有保证吗？答：不可以.建筑物的扩建、改建必须报主管部门批准并对原建筑工程规划许可证进行变更或备注并领取施工许可证后，方可施工。如未履行以上手续，将会被认定为违法建筑。因此,其产权没有保证.56、什么是套内使用面积系数?答：当房屋按套（单元）计算面积时，使用

16、面积系数为套内使用面积与套内建筑面积加按规定应分摊的公用面积的比率(）。57、什么是建筑覆盖率（建筑密度）？答：建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率（）.58、什么是建筑容积率？答：在建设用地范围内所有建筑物地面以上各层建筑面积之和与建设用地面积的比率（%）。59、什么是绿地率?答:在建设用地范围内各类绿地面积之和与建设用地面积的比率()。绿地面积的计算不包括屋顶、天台和垂直绿化.60、什么是绿化覆盖率？答：在建设用地范围内全部绿化种植物水平投影面积之和与建设用地面积的比率（)。开发与建设68、什么是商品房现售?答：商品房61、设立房地产开发企业须具备哪些条件?答:设立房地

17、产开发企业，须具备下列条件：（一）注册资本不得少于人民币一千万元；（二）有四名以上持有专业证书的房地产、建筑工程专业的专职技术人员，两名以上持有专业证书的专职会计人员；（三）有按市场价格取得的土地使用权；（四）有自己的名称、组织机构和固定的经营场所；（五）法律、法规规定的其他条件。增加房地产开发和经营业务范围的，须具备前款（一）、（二）、（三)、（五）项规定的条件。工商行政管理部门对符合本条例规定条件的,应当予以办理工商登记手续;对不符合本条例规定条件的，不予登记。62、如何申请领取房地产开发企业资质证书？答:房地产开发企业应在取得营业执照后三十日内到主管部门备案,并申请领取房地产开发企业资质

18、证书,主管部门应在十五日内依照法律、法规的规定核发房地产开发企业资质证书.房地产开发企业办理房地产开发和经营业务时，应当出示房地产开发企业资质证书。主管部门对房地产开发企业资质证书实行年度审核制度。63、什么是商品房预售？答：商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。64、房地产预售许可证 包含哪些内容？答：房地产预售许可证 包括下列内容：（一）预售许可证编号；(二）发展商名称；（三）项目名称;（四）项目坐落地点；（五）土地使用权出让合同书号、地块编号；（六）房地产证编号、栋数；（七）批准预售的建筑面积,其中包含的各类建筑面积和套数

19、、间数;（八）发证机关、有效期;（九）附注内容等。65、当商品房达到何种形象进度时，才可以办理预售许可证？答:七层以下的达到主体工程封顶；七层以上的，主体工程须建到工程预算投资总额的三分之二以上层数。66、商品房预售需要具备哪些条件？答:商品房预售需具备以下条件：(一）预售人已取得房地产开发资质证书、营业执照;（二）按照土地管理部门有关规定交付土地使用权出让金,已取得土地使用权证书；（三）持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，并已办理建设工程质量和安全监督手续；（四）已确定施工进度和竣工交付使用时间；（五）七层以下的达到主体工程封顶；七层以上的,主体工程须建到工程预算投资总额的三分之二以

20、上层数；（六)已在项目所在地商业银行开设商品房预售款专用账户;（七）法律、法规规定的其他条件.67、是否可以认购内部认购时期的房地产？答：根据深圳经济特区房地产转让条例的规定，房地产预售须经主管机关批准并获得房地产预售许可证后，才能预售。所谓内部认购，实际上是发展商逃避主管部门的管理，在取得房地产预售许可证前的一种非法行为，其行为不受法律保护，是无效的.因此不能认购内部认购时期的房地产.现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。69、房地产现售需要具备哪些条件？答：（一)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；(

21、二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；(四)已通过竣工验收；（五)拆迁安置已经落实；（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件,其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；（七）物业管理方案已经落实。70、什么情况下,开发商不得刊登房地产广告？答:凡下列情况之一的房地产，房地产开发企业不得刊登广告,广告发布者不得发布其广告：（一）未取得商品房预售许可证的预售商品房；（二)在未依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的房屋；(三）违章建设的房屋；（四）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形

22、式限制房地产权利的房屋;（五）权属有争议的房屋；（六）法律、法规规定禁止不得出售的其他房屋。71、开发商发布房地产广告时，应向广告经营与发布单位提交哪些材料?答:房地产开发企业或受其委托的单位刊登房地产销售广告，应向广告经营与发布单位提交下列材料的复印件，并出示原件:（一）营业执照；(二）房地产开发企业资质证书；（三）预售的，应提交房地产预售许可证。现售的,应提交房地产证。72、房地产销售广告应当包括哪些内容？答：房地产开发企业的房地产销售广告应当包括下列内容:（一）楼宇地点、竣工交付时间、售价等；（二)预售的,应有房地产开发企业资质证书证号、房地产预售许可证证号；（三）现售的,应有房地产开发

23、企业资质证书证号、房地产证证号。广告经营与发布单位不得为房地产开发企业发布不具备前款规定内容的房地产销售广告。73、在房地产广告中，不得包含哪些内容?答：房地产广告不得含有风水、占卜等封建迷信内容，对项目情况进行的说明，不得有悖社会良好风尚。预售商品房广告中不得出现融资或变相融资的内容,不得含有升值或者投资回报的承诺；不得出现返本销售或变相返本销售的内容；不得出现售后包租或变相售后包租的内容。74、对售楼广告及资料内容有哪些具体规定？答:预售商品房广告中以参照物表示项目位置的，应以从该项目到达参照物的现有交通干道的实际距离表示,不得以所需时间、车程等来表示距离。项目坐落位置、示意图，应当真实、

24、准确，比例恰当.售楼资料上明示的房屋装修标准、材料、设备、竣工交付使用时间等应当真实、准确、清楚。75、对未取得 商品房预售许可证 而刊登房地产广告的,开发商应承担什么责任？答：对未取得商品房预售许可证而以“内部认购”、“内部认订、“内部登记”等方法刊登广告的，建设、房管和工商部门要加强检查监督，及时查处。76、在刊登房地产广告时,对广告所表示的价格有什么规定？答：房地产广告对价格有表示的，应当清楚表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限。预售商品房按套（单元)出售的，价格以套内面积计算；整栋出售的，以该栋房屋建筑面积计算房价.销售已建成的商品房以及二、三级市场的各类房屋交易,广告中要注明交易

25、总价。77、发展商发布虚假房地产广告时,应承担什么责任?答：对违规发布房地产广告及发布的房地产广告失实、虚假的开发企业和广告经营者、发布者，建设、房管部门可责令其限期改正，逾期不改正的可通过新闻媒体曝光,给予停止审批新的商品房预售项目、降低资质等级等处罚.工商部门可责令广告发布者停止发布，并依照有关规定给予处罚。78、对房地产广告中所承诺的内容,购房人是否有权要求在购房合同中约定？答：房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项,当事人应当在商品房买卖合同中约定。79、对房地产广告中的各种排名、奖励等内容，有哪些规定?答：预售商品房广告中出现各种评奖、排名、国家

26、或省示范工程等称号的，必须符合国家有关法律、法规的规定，并明示评奖机关、奖励种类、有效年份。对列入实施计划但未经验收获得奖励称号的，不得使用该称号.80、发展商销售商品房有哪些方式？答：房地产开发企业可以自行销售商品房,也可以委托房地产中介服务机构销售商品房.81、发展商不得采取哪些方式销售商品房？答:房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房;不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。商品住宅按套销售,不得分割拆零销售。82、销售代理委托书包含哪些内容？答：由委托人出具给代理人的委托书应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务.83、在发展商

27、处购房时，发展商应当明示那些事项？答：（一）开发资质和营业执照；（二)商品房预售许可证及经批准销售的平面图、立面图；(三）项目开发进度和竣工交付使用时间；（四）项目及其配套设施的平面示意图;(五）商品房的结构类型、户型、装修标准；公共和公用建筑面积的分摊方法；（六)预售商品房的价格和付款办法；(七）商品房预售的专用账户；（八）物业管理事项；（九)法律、法规规定的其他事项。在订立商品房买卖合同之前，房地产开发企业还应当向买受人明示商品房销售管理办法和商品房买卖合同示范文本;预售商品房的，还必须明示城市商品房预售管理办法.84、发展商应当提供哪些文件以供买方查阅、复印或摘抄？答:在新版深圳市房地产

28、卖买合同（预售）中已约定，卖方应向买方提供查阅、复印、摘抄以下文件的便利：(一）卖方与深圳市规划与国土资源局签订的深地合字（）号土地使用权出让合同书及号补充协议或者房地产证;（二）房地产预售许可证、建设工程规划许可证及施工许可证；(三)主管部门批准的总平面图、立面图、楼层平面图、分户平面图及房屋面积测绘报告。85、对已预售的商品房，发展商是否可以设定他项权?答:已预售的商品房项目竣工验收合格交付使用前，预售人不得用该商品房项目及其土地使用权设定他项权。违反此规定,用已预售的商品房项目及其土地使用权设定他项权的，其设定无效.由此造成损失的，由预售人承担.86、对已预售的房地产，发展商是否可以抵押

29、该房地产？答：房地产开发商不得抵押已预售的房地产。87、购房预定款性质的费用可以退还吗？答：不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质的费用.符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的,订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的,房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。88、在什么情况下，房地产开发项目可以交付使用?答：房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目完工后,房地产开发企业

30、应当提请规划、消防、环保、质量技术监督、城建档案、燃气和民房等有关主管部门进行专项验收,并按专项验收部门提出的意见整改完毕，取得合格证明文件或准许使用文件，并组织设计、施工和监理等单位进行竣工验收。89、在交付时,与样板房不一致时该如何处理？答：房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致;未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致，不一致的,按合同违约处理。90、未经验收或验收不合格就交付使用的，开发商该承担什么责任?答：房地产开发企业将未组织竣工验收、验收不合格或者对不合格按合格验收的商品房擅自交付使用的，按照建设工程质量管理条例的规定

31、处罚。91、在房屋交付时，发展商应提交哪些文件？答:在房屋交付时，房地产开发企业应当根据商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定，向买受人提供住宅质量保证书、住宅使用说明书.92、在房屋交付使用后，在质量保修方面有哪些规定？答:房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定（以下简称 规定）中确定的最低保修期限的,保修期不得低于规定中确定的最低保修期限。

32、非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期.在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题,房地产开发企业应当履行保修义务,并对造成的损失承担赔偿责任.因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。93、商品房延期交付的,转让人应当承担什么责任？答：因转让人的过错，不能按约定的时间交付房地产的,转让人应当支付违约金。违约金数额在房地产买卖合同中有约定的,从合同约定;未约定的，为延期交付房地产期间的指导租金。造成受让人损失的,转让人除支付违约金外，还应当负赔偿责任。转让人超过房地产买卖合同约定时间九十日仍不交付房地产的，受让人有权解除合同，

33、但转让人与受让人另有约定的除外.94、购买预售商品房后，发展商是否可以将开发项目转让？答：预售人将已预售的商品房项目转让给其他房地产开发企业开发建设时，应当经拥有已预售商品房建筑面积的三分之二以上的预购人同意，并经主管部门批准。95、转让项目需符合哪些条件？答：属于房地产开发项目的在建工程的转让需符合下列条件：（一）土地使用权已经依法登记,取得房地产权利证书；（二）取得建筑许可证和开工许可证；（三）除付清地价款外，投入开发建设的资金已达到工程款预算投资总额的 25以上，并经注册会计师验资；（四)土地使用权未抵押、查封。96、转让预售房地产项目的，受让人应当具备什么条件？答：受让人应当是依法成立

34、并符合资质等级要求的房地产开发经营企业。97、转让预售房地产项目的，受让方享有什么权利和应承担什么义务？答：转让预售房地产项目的，受让方应当享有原预售人享有的权利，并承担原预售人对预购人所承担的义务.98、在项目转让期间，对预售商品房有哪些规定？答：受让方与预售人签订项目转让合同之日起三十日内，受让方应当到原发证机关变更商品房预售许可证.预售人自签订项目转让合同之日起，应当停止预售商品房；受让方未换商品房预售许可证的，不得预售商品房。99、发展商能否为买方改名？答：根据深圳经济特区房地产行业管理条例的规定，禁止房地产企业擅自更改已生效房地产买卖合同中的受让人姓名(名称)。100、公共开放空间可

35、以出售或转让吗?答：公共开放空间是指在建设用地范围内,建筑物内部或外部开辟出的全天开放供公众使用的室内建筑空间或室外场地空间，如公共绿地、停车场等。公共开放空间不可出售或转让。销售与转让101、小业主如何查询所购买的物业是否在销售许可范围内？答：可以在网站上了解项目的预售审批情况。但在要求发展商出示房地产预售许可证的同时，还需留意该许可证的内容，因为对某些分期开发的房地产项目，主管部门会依据项目的进度情况分期发放许可证，也有一些许可证只对某一综合楼的某些楼层批准预售。因此在购买前必须认真核对所购买的房地产的栋号、楼层、名称等是否与许可证上所注明的内容相符。102、如何看待房地产广告中的“使用率

36、、“实用率”、“实用面积”等广告语？答：发展商在广告中使用这些词语和数值时，并没有说明其计算方法,而且各楼盘之间的计算方法并不统一,极易引起误解甚至纠纷。根据 深圳市建筑设计技术经济指标计算规定,应统一使用“套内使用面积系数”。套内使用面积系数是房地产套内使用面积与套内建筑面积加应分摊的公用面积的比率，但在测绘资料中均不体现此参数。103、小业主该如何辨别发展商是否一房多卖？答：商品房销售管理办法明确规定，房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前,将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。深圳已于 2001 年 3 月 1 日起施行新版深圳市房地产卖买合同（预售）标准文本，并实行网上交易，实现

37、了商品房预售的即时备案，可以有效防止一房多卖情况的发生。104、房地产中介发布预售房地产广告应当出具什么材料?答：中介机构发布所代理的预售商品房项目广告，除提供该项目的房地产开发企业资质证书、商品房预售许可证等有关证明文件外，还应当提供开发企业出具给代理人的委托书。105、在中介购房时，中介机构应当明示哪些内容？答：受委托房地产中介服务机构销售商品房时，应当向买受人明示以下内容：（一）中介机构的资质证书和营业执照;（二）代理人的资格证书；(三)预售人出具给代理人的销售委托书；(四）预售项目的有关证明文件,包括：预售人的名称、注册地址、联系电话和法定代表人；商品房预售许可证或其经发证机关确认的复

38、印件；项目开发进度和竣工交付使用时间；项目及其配套设施的平面示意图；商品房的结构类型、户型、装修标准；公共和公用建筑面积的分摊方法;预售商品房的价格和付款办法；商品房预售的专用账户;物业管理事项；法律、法规规定的其他事项.106、在中介购房，如对购房价格有疑问时,如何处理？答：深圳经济特区房地产转让条例明确规定，代理人和经纪人应当按委托人委托的价格买卖房地产.因此，当对购房价格有疑问时,可查阅委托人出具给代理人的销售委托书中有关价格的事项。107、由经纪人代理的房地产，当不能登记或不能在规定时间内获准登记时，该如何处理？答：深圳经济特区房地产转让条例规定,经纪人代理房地产转让时，应当对转让当事

39、人的资格、房地产产权的合法性进行查验。由于经纪人的过错，经纪人代销的房地产不能登记或者不能在规定的时间内获准登记,造成受让人损失的，经纪人应当赔偿责任.108、在中介机构购买的房地产，在签订买卖合同时,还应当包括哪些内容？答：通过经纪行为达成的房地产交易合同，必须由持有深圳市房地产经纪人执业证书的人员在合同中签字,并加盖经纪机构公章。109、在中介机构购买房地产时，需向代理机构交纳那些费用？标准如何？答：受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。佣金标准为：买卖双方各按最高不超过成交价的1。5%。110、购房时,什么时候签订预售合同？什么时候签订现售合同？答：在购买尚

40、未竣工交付使用但已取得房地产预售许可证的房地产时，签订预售合同;当购买已经竣工验收合格交付使用并办理了初始登记的房地产时，签订现售合同。111、房地产预售合同主要包括哪些内容？答:商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所;（二)商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;(五)交付使用条件及日期；（六)装饰、设备标准；（七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;（八）公共配套建筑的产权归属；（九)面积差异的处理方式；（十)办理产权登记有关事宜;（十一)解决争议的方

41、法；（十二）违约责任;(十三）双方约定的其他事项。112、商品房预售合同还应当附有哪些内容？答：商品房预售合同还应当附有预购商品房项目及楼层平面图，并在平面图上标明预购人所购商品房的楼号、楼层和房号的位置。113、售楼广告、售楼书、样板房等所列示的内容是否应当在合同中约定?答：在新版深圳市房地产卖买合同（预售）中已约定，除买卖双方另有约定外,卖方所作的售楼广告、售楼书、样板房视为该合同的组成部分,卖方应承担相应的义务。114、当发生合同纠纷时,如何处理?答：在新版深圳市房地产卖买合同（预售）中已约定，当发生合同纠纷时，由买卖双方协商解决，协商不成的，可选择下列方式之一解决:(一）向深圳市仲裁委

42、员会申请仲裁；（二)向中国国际经济贸易仲裁委员会深圳分会申请仲裁；（三）依法向人民法院起诉.115、在什么情况下，房地产买卖合同无效？答：违反法律、法规的房地产买卖合同无效。无效的房地产买卖合同,从订立时起就不具有法律的约束力。房地产买卖合同被确认为无效后，当事人一方有过错的，应当赔偿对方因此遭受的损失。当事人双方均有过错的,应当各自承担相应的责任。116、在什么情况下，可以变更或解除房地产买卖合同？答：商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核答：根据深圳经济特区房地产转让条例的规定，发生下列情形之一的，可以变更或者解除房地产买卖合同:（一)

43、经当事人双方协商一致，并且不因此损害国家利益和他人合法权益的；(二）因不可抗力致使房地产买卖合同无法履行或者不能全部履行的；（三）因一方违约，使房地产买卖合同履行成为不必要的；(四)出现房地产买卖合同约定的变更或者解除合同条件的。双方协商变更或者解除合同的，应当订立书面协议。一方当事人根据上述第（二）、(三）、（四)项的规定要求变更或者解除合同的，应当及时通知对方。因变更或者解除房地产买卖合同致使一方当事人遭受损失的,有过错的一方当事人应当负赔偿责任。117、受让人不能按时付款时，应当承担什么责任？答:现售房地产的受让人不按约定期限给付价款的,应当比照中国人民银行有关延期付款的规定支付违约金;

44、因受让人过错造成转让人损失的，受让人除支付违约金外，还应当负赔偿责任.受让人超过房地产买卖合同约定时间九十日仍不给付价款的，转让人有权解除合同，但受让人与转让人另有约定的除外。预售房地产的受让人不按期给付价款的,按下列规定承担违约责任一）受让人给付的金额达应付价款百分之五十以上的,受让人应当比照中国人民银行有关延期付款的规定向转让人支付延期付款违约金；(二）受让人给付的金额不足应付价款百分之五十的，转让人可要求受让人支付违约金。受让人超过合同约定时间九十日仍不给付应付价款的，转让人有权解除房地产买卖合同。118、在签订正式房地产买卖合同后,购房者退房应当承担什么责任？答：按规定，在双方签订正式

45、房地产买卖合同之后，买卖双方必须按合同条款履行合同.如果发展商违约，并符合合同中有关退房的约定，购房者不但不需要承担责任，还可追究发展商的违约责任;如果发展商没有违约，购房者想退房，在没有取得发展商同意的情况下，可能会被要求按合同依法追究违约责任并没收定金。因此,购房者在签订正式房地产买卖合同时，应慎重行事。119、在签订正式房地产买卖合同后,发展商由于某种原因未能将房地产售予购房者，应当承担什么责任？答：根据深圳经济特区房地产转让条例的规定,发展商在签订正式的房地产买卖合同之后,不得再将合同标的房地产售予其他购房者，否则属于发展商违约。由此造成购房者遭受损失的，发展商应当负赔偿责任。120、

46、购买房地产时，如果购买了屋顶花园，为何在办理房地产证时却没有反映出来？答：现行的法律法规规定，屋顶空间是一个公共空间,是不能销售的,它不符合房地产登记条例的规定，所以在办理产权登记时没有体现出来。购房者只能从所签订的购房合同中体现其对屋顶的使用权利，但其产权并未得到现行法律、法规的保障。121、房地产转移登记后，是否就算房地产买卖合同的终止?答：产权转移登记后,房地产买卖合同内容未履行完毕的，当事人应当继续履行。122、现售商品房该签订哪类合同？答：现售商品房签订深圳市房地产买卖合同(现售）。123、交付使用后，如对房屋质量存有疑问时，该如何处理？答：商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不

47、合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验.经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房;给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。124、办理房地产按揭需缴纳哪些费用？答：办理房地产按揭一般需要包括下列费用：（1）卖买合同公证费（自愿)，按成交价的3计收，由公证处收取;(2）按揭合同公证费，按贷款额的 3计收,由公证处收取;（3)保险费，按成交价的 1计收，由保险公司收取；（4）律师费，一般为 5001000 元,由律师事务所收取;（5）按揭手续费，一般为 100 元，视贷款银行而定.125、二级市场转让包括哪些税费内容？答：(1）销售营业税，按销售价的5%，售方

48、缴纳，税务部门收取;（2）城市建设维护税,按销售价的 0.05，售方缴纳，税务部门收取；（3)印花税，按销售价的 0.05,另每证贴花 5 元，双方缴纳,国土部门代收；（4）企业所得税，按所得额的 15%，售方缴纳,税务部门收取；(5）登记费，个人 50 元，单位 80 元，买方缴纳，国土部门收取；(6）契税，按销售价的 1,买方缴纳，国土部门代收。126、有哪些房地产,应当经主管部门批准，并补足地价款后,方可转让?答：下列房地产，应当经主管机关批准,并补足地价款后，方可转让：（一)通过行政划拨取得土地使用权的;(二)取得土地使用权时减免地价款的；(三)法律、法规规定的其他情形。127、有哪些

49、房地产是不得转让的？答：（一）根据城市规划,市政府决定收回土地使用权的;（二）司法机关、行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三)共有房地产,未经其他共有人书面同意的；（四)设定抵押权的房地产，未经抵押权人同意的；（五）权属有争议的；(六)法律、法规或市政府规定禁止转让的其他情形。128、有哪些行为视同房地产转让？答:下列行为视同房地产转让:(1)以房地产作为出资与他人成立法人企业的；（2）一方提供土地使用权，另一方或多方提供资金合作开发房地产并以产权分成的；(3)收购或者合并企业时，房地产转移为新的权利人所有的；(4）以房地产抵债的；(5)国有企业之间或者其他组织之间的

50、房地产调拔；（6)非父母与子女之间、配偶之间的房地产赠与行为.129、有哪些行为不属于房地产转让？答：下列行为不属于房地产转让：（1)共有人之间对共有房地产的分割;（2）国家机关、由财政拔款的事业单位与其下属的机构之间的房地产行政调拔.130、以买卖方式转让房地产时,同等条件下什么人有优先购买权？答：(1）房地产共有人；（2）房地产承租人;(3）一项房地产买卖合同同时具有上列当事人时，按上述次序依次享有优先购买权.131、已办理按揭的楼花能否转让？答：正在按揭的房地产经银行、发展商及买卖双方同意后可以转让.）如买方愿为卖方付清银行的剩余欠款，则由银行出具注销楼花按揭证明书，按楼花转让处理；（2