建筑工程行业BT业务的盈利模式和财务处理.pdf

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1、建筑工程行业 BT 业务的盈利模式和财务处理1.BT：项目融资新模式BT(buildtranfer)即建设转让，指一个项目的运作通过项目公司总承包，融资、建设验收合格后移交给业主，业主向投资方支付项目总投资加上合理回报的过程。相比于 BOT，BT 是 BOT 的一种变换形式，BOT 通过特许经营获利，而 BT 通过回购款获利。目前采用 BT 模式筹集建设资金成了项目融资的一种新模式。BT 项目的建设一般由项目投资发起人与其他相关投资者共同出资成立项目公司，由项目公司负责整个BT 项目，与回购方签订回购协议。BT 项目和一般的垫资承包项目的区别主要在于以下几个方面：区别性质项目所有权BT 模式带

2、有行政色彩的民事行为投资人拥有项目所有权垫资施工纯粹的民事行为垫资人对项目不享有所有权出资方地位项目业主项目承包方出资方利润空间施工利润融资利润政府转嫁的风险收施工利润益担保与否一般有银行或政府回购担保一般无担保1.1 设立项目公司的总包 BT 模式项目的建设实施一般有两种模式，一是投资者或组建联合体的单位具有建筑资质，项目公司直接实施项目建设，建设期间按照会计建筑合同原则处理，确认相应的收入及成本。这种模式适用于工程技术比较复杂、投资规模大，且投资方具有较强的工程建设管理经验和能力的工程项目。如围海股份与其全资子公司宁波高新区围海工程技术开发有限公司共同组建舟山市网新围海建设投资有限公司，由

3、网新围海作为项目公司，以BT 模式与项目业主（发包人）舟山市定海区金塘北部开发投资有限公司在2022 年 6 月份签订舟山市定海区金塘北部沥港渔港建设工程项目I 标段工程。网新围海负责该项目的投融资、建设和管理工作。在2022 年 12 月底，网新围海再把该项目的施工承包的合同发给围海股份，由围海股份负责施工。1.2 设立项目公司的二次招标 BT 模式投资者没有建筑资质，项目公司通过招投标流程的中标单位实施建设。项目公司通过支付第三方建筑施工单位的施工费用，确认相应的长期应收款费用，待回收期内进行摊销。这种模式适用于工程技术成熟、技术标准明确，且投资方无工程建设管理经验或者施工能力不足的工程项

4、目。如浦东建设投资的北通道项目 BT 项目，浦东建设与上海浦东城市建设投资有限责任公司联合组建了北通项目公司，其中浦东建设股权占55%。北通道项目的主体工程约为 43.6 亿，北通项目公司把主体工程分成了 20 多个标段分开招标，公开对外招标，其中上海新腾市政道路交通设施工程有限公司中标二标段，上海水利工程集团中标14 标段，浦东建设也在当时中标北通道主体工程项目新建三标和二十标。1.3 不设立项目公司的总包 BT 模式与设立项目公司的总包 BT 模式相比，这种模式最大的区别在于投资方不组建项目公司，而是由投资方直接对BT 项目进行融资、建设组织和管理以及施工建设。这种模式适用于工程技术较为简

5、单、投资规模不大，且投资方有较强的工程建设管理经验或者能力的工程项目。如铁汉生态在2022 年 9 月直接与政府 BT 业务代理公司郴州高科投资控股有限公司签订了郴州林邑公园、西河带状公园及生态治理 BT 项目投资和施工总包合同，不单独设立项目子公司。2.BT 收益=施工收益+审价差+回购期投资收益一般而言，BT 业务的收入可以分为三块：分别为施工阶段的施工收益；审价完成之后产生的审价差；回购期内产生的投资收益。完整的 BT 项目一般经历项目建设期和项目回购期，建设期通常为1-3 年，回购期通常 3-5 年。本文主要阐述一下同时提供投资和建造服务的项目公司 BT 财务处理。建造期间，建筑公司按

6、所提供的建造服务确认相关收入和成本，同时确认“长期应收款-建设期”。待工程完工审价后将“长期应收款-建设期“转入”长期应收款-回购期“。浦东建设成立的项目公司北通公司与 2007 年 10 月 16 日与上海市浦东新区发展和改革委员签订关于浦东机场北通道投资建设的三份回购协议，暂定回购基数合计 106.3352 亿元（其中投资额 93.8989 亿元（包含前期费用和工程施工费用），利息 12.4363 亿元）。该项目计划工期为 2007年 10 月至 2022 年 12 月，项目竣工后，浦东新区人民政府将在8 年内分期支付回购资金，回购期间从 2022 年起始，连续 8 年至 2022 年支付

7、完最后一笔回购款。2.1 建设期间，前期费用不确认收入，利息资本化计入长期应收款与建安费用无关的代垫款项，不构成 BT 项目的收入和成本，比较典型的是建筑项目的前期费用。政府方通常委托当地国有企业负责前期工作，前期费用通常由投资人承担，计入投资成本。BT 项目的投资方是征地拆迁工作的资金支付主体，一般前期费用和建安费用会分开签订回购合同，回购的时间安排也可能不一样（比如铁汉生态的 BT 项目在拆迁工作完成后即前期费用即进入回购期，而建安成本需要竣工后才进入回购期；而浦东建设的北通道项目是在整个项目竣工后集中进入回购期）。北通道项目的主体工程约为 43.6 亿，北通项目公司把主体工程分成了 20

8、 多个标段分开招标。根据浦东建设 2022 年的公增招股书统计，公司当时中标北通道主体工程项目新建三标和二十标。其中，三标中标价为3.49 亿元，全长 592 米，工期 795 天；二十标中标价为 2.75 亿元，全长1203 米，工期 765 天。合计为浦东建设带来了约 6.24 亿元的施工合同。这部分可以计入浦东建设的主营业务收入。2007 年 10 月至 2022 年 12 月（建设期间），浦东建设工程确认一部分营业收入和成本（注：以下所有分录的单位都为亿元）：借：工程施工借：工程施工 5.55.5 贷：应付工资贷：应付工资/原材料原材料 5.55.5（工程建设成本投入，这个是根据一般的

9、工程毛利率估计出来的成本）借：（工程建设成本投入，这个是根据一般的工程毛利率估计出来的成本）借：营业成本营业成本 5.55.5 工程施工工程施工-毛利毛利 0.740.74 贷：营业收入贷：营业收入 6.246.24（根据公司披露的数据，浦东建设在北通道项目承接的施工合同额达6.24 亿元，工程施工收入确认在浦东建设报表）2007 年 10 月至 2022 年 12 月（建设期间，北通公司的账务处理）借：长期应收款-建设期 50.33（前期费用部分，公增招股书披露）长期应收款-建设期 43.58（建安投入部分）长期应收款-建设期 10.17（利息资本化部分）贷：银行贷款/银行存款 50.33（

10、北通公司前期投入的费用）银行存款/应付工资/原材料/长期借款 43.58（北通公司前期投入的费用）应付利息 10.17（符合资本化的融资利息）2.2 审价差=BT 项目的实际投资额与回购基数之间的差额BT 项目完工后开始进入回购期，但是项目完工后业主会进行审价，审价工作和项目回购是两个独立事件，因此会出现审价完成前回购和审价完成后回购两种会计处理的情况，具体处理如下图所示：虽然北通道项目在 2022 年底已经完工进入回购期，但是迄今仍然未完成审价工作，因此北通道项目必须用审价前进入回购期的会计处理方式。即以合同约定的“暂定回购基数”作为“长期应收款-回购期”，同时等额转销“长期应收款-建设期”

11、。2022 年底北通道 BT 项目在完工审价前进入合同约定的回购期，则以合同原约定的暂定回购基数111 亿元与“长期应收款-建设期”之间的差额，即 15.51 亿元先转入长期应付款，待审价结束后再结转。具体的会计分录为：借：长期应收款-回购期 111.06（暂定回购基数，2022 年公司短融券发行说明书披露）贷：长期应收款-建设期 95.55（北通公司的实际投资成本，暂定回购基数-长期应付款倒算）长期应付款 15.51（调整后的回购基数-长期应收款，2022 年公司短融券发行说明书披露）如果北通道工程审价完成后，以审计确定的回购基数作为“长期应收款-回购期”。“长期应收款-回购期”和“长期应收

12、款-建设期”（也就是公司的实际的投资额）之间的差额一次性计入“主营业务收入”，这就是“审价差”。我们这里假设北通道工程完工审价结束，审确定的回购基数为 111.06 亿元，那么相应的会计分录为：借：长期应收款借：长期应收款-回购期回购期 111.06111.06 贷：长期应收款贷：长期应收款-建设期建设期 95.5595.55主营业务收入 15.51（调整后的回购基数-长期应收款）2.3BT 项目的审价差存在较多不确定性审价差简单来说业主方核定的建造成本与公司实际投入成本之间的差异，如业主方认为建造某 BT 项目的成本是 100，但工程投资方以 95 的成本就做下来了，那么工程的投资方应确认营

13、业收入5。一方面，审价差数额大小取决于公司在项目实施过程中控制成本能力和管理能力，有可能为正数也有可能为负数（负数情况基本很少）；另一方面，政府审价有项目成本指导价，指导价往往较公司实际投资成本较高，因此业主审价的结果往往会高于企业 BT 项目投资的实际成本。而近年来，因为政府对项目审计核算更为准确和严格，BT 项目的实际投资额与回购基数之间的差额在逐步较小，未来审价差的贡献可能会越来越少，BT 项目的盈利主要通过投资收益实现。此外项目的审价受工程材料、人工、工程量、利率等诸多因素的变动，以及审计方法等主观因素的影响，不确定很大，同时由于政府审计的过程较为复杂，审价差的确认时点也较难把握浦东建

14、设公司 2005-2007 三年市政施工业务毛利率分别为 10.37%、11.00%、13.91%，市政施工业务毛利含有 BT 业务的一次性差价（即工程审价后“长期应收款”科目余额与审定的回购基数之间的差额部分）。2005 年、2006 年、2007 年公司 BT 业务的一次性差价分别为 722.54 万元、72.36 万元、1,521.15 万元，分别占当年毛利润的 8%、0.8%、17%，可见审价差收入存在较大的不确定性。2.4 投资收益率：公式计算初始的收益率，每期根据基准利率调整回购期里，“如果 BT 项目在回购期内现金流可以确定，长期应收款-回购期”应该计算内涵报酬率，应采用摊余成本

15、计量并按期确认该BT 项目的投资收益率，在存续期一般参照央行5 年期贷款基准率变化而调整。根据北通道项目的合同条款，如中国人民银行调整人民币 5 年以上期贷款基准利率，则回购期内每年按当年 1 月 1 日五年以上期贷款基准利率，按照协议确定的下浮原则对未支付部分回购款的内部收益率进行调整，在当年回购款支付时执行。根据浦东建设 2022 年的增发招股书，北通道 BT 项目回购期的实际利率的计算公式为：P=In/（1+r）n其中 P：回购基数 In：第 n 年的现金流入净额r：实际利率 n：年数北通道项目于每年第二季度（6 月 20 日）收到回购款时确认投资收益，会计处理如下：2022 年 6 月

16、 20 日，回款 17.4 亿，确认投资收益借：银行存款借：银行存款 17.417.4贷：长期应收款-回购期 11.5（17.4-5.9）(采用 E 某 CEL 简单计算，见表 1)投资收益 5.9（期初摊余成本 111.06 某 5.3%）2022 年 6 月 20 日，回款 17.67 亿借：银行存款借：银行存款 17.6717.67贷：长期应收款-回购期 11.97（17.67-5.7）投资收益 5.7（2022 年 6 月 20 日摊余成本 99.56 某 5.3%）未来几年都是按照摊余成本的方式，计算每年的投资收益（=期初摊余成本某贷款基准利率调整），2022 的贷款利率为 5.94

17、，调整后为 5.30。以后参照中国人民银行调整人民币五年以上期贷款基准率，按每年1 月 1日下浮原则确定的基准利率对未支付回购款内部收益率进行调整。在e 某cel 依据“贷款利率等额本息分期偿还额”的PMT 函数公式，得出的每年应回购的百分比。五年期贷款基准利率下机场北通道 BT 项目投资收益表：2.5 单个 BT 项目投资收益逐年递减，增长来自于持续的投资BT 项目的回购价款支付方式一般有等额本息支付和等额本金支付两种回购模式，其中等额本息回购安排的情况较多。等额本息回购法特点：等额本息回购法本金逐期递增，利息逐期递减，每期回款数不变，相对于等额本金还款法的劣势在于总的支出利息较多，回款初期

18、投资收益占每期回购款的大部分，随本金逐渐返还每期回款额中本金比重增加，每期总的回款额固定。如机场北通道项目就是用这种模式，回购款的本金按照摊余成本计量，本金余额将逐年减少，故计入投资收益的利息收入也将逐年递减。等额本金回购法特点：等额本金还款法本金保持相同，利息逐期递减，每期回款数递减；由于每期的回购款中本金额固定，而投资收益越来越少，起初项目回款的金额较多，但是随时间的推移每期回款数也越来越少。BT 模式建设的项目除了可以在回购期为公司带来投资收益和一次性审价差，在项目建设期也可以为公司带来高于传统施工项目的毛利率。近年来，随着 BT、BOT 项目在公司施工项目所占比重越来越高，公司的毛利率水平也不断在提升，传统施工业务的毛利率一般在2%左右，公司 2022年工程施工的毛利率为 14.43%，BT、BOT 项目实现的毛利率要远远高于该水平。BT 模式投资投资方的资金实力要求高，资金门槛使得BT 项目的竞争较一般的总包项目缓和，因此毛利率也会相对较高；此外，BT 项目很多是采用邀标的形式，也一定程度上缓解了建筑项目竞争激烈的情况。浦东建设通过不断发展的 BT 业务模式，有效地改变了纯粹以建筑施工经营方式运作的状况。通过 BT 投资，公司获得了项目公司投资收益，同时扩大了市政工程建设市场的施工份额，使得公司的盈利水平不断提升，获得了施工利润、投资收益的双重回报。