建筑与房地产基础知识.pdf

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1、建筑与房地产基础知识一、名词解释 用地红线：是指经城市规划行政主管部门批准的项目征 地范围的界线。建筑退红线距离：是指建筑物最外边后退道路红线的距 离。道路红线：是指城市道路用地与两侧建筑用地及其他用 地的分界线。规划用地面积（总用地）：指城市规划行政主管部门确定 的项目征地范围，即用地红线内的面积，它包含了项目代征 地（道路、绿化、公建）建设用地面积（净用地）：指城市规划行政主管部门确定 的建设用地位置和界线所围合的用地之水平投影面积，不包 括代征的面积。建筑面积：是指住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面 积之和。容积率：指建设用地内的总建筑面积为建设用地面积的 倍数（不计容积率的建筑面积除外

2、）。反应项目空间密度。住宅平均层数：住宅总建筑面积?住宅基底面积。住宅区建设用地分类：住宅用地、道路用地、绿化用地、公建用地 建筑基底面积：是指建筑物首层的建筑面积。不等同于 住宅用地面积。建筑密度（建筑覆盖率）：建筑基底面积/建设用地面积（%）。反应项目平面密度。绿化用地面积：指能够用于绿化的土地面积，不包括屋 顶绿化、垂直绿化和覆土小于2米的土地。绿地率：指绿化用地面积占建设用地面积的百分比。绿化覆盖率：指各类绿化水平投影面积占建设用地面积 的百分比。日照间距系数：根据日照标准确定的房屋间距檐高。（南方一般在1.0-1.1，石家庄为1.5）人均用地：住宅区总用地/住宅区总人口（平方米/人）

3、人口密度：住宅区人口/住宅区用地（人/公顷 万人/平方 公里）。现房：通过竣工验收，可以交付使用，并取得房地产权 证的房屋。期房：习惯上把在建的、尚未完成建设、不能交付使用 的房屋称为期房。七通一平：通路、通水、通电、通气、通讯、排水、排 污、场地平整。房地产证：房地产权利人依法管理、经营、使用和处分 房地产的凭证。五证四图二书：国有土地使用证 建设用地规划许可 证建设工程规划许可证 建设工程施工许可证 商品 房销售（预售）许可证 总平面图 立面图楼层平面 图分户平面图 住宅质量保证书 住宅使用说明书 土地使用权出让年限：居住用地70年；工业用地，教、科、文、体及综合或其他用地50年；商业、旅

4、游、娱乐用 地40年。?遮挡房屋 每户的建筑面积：户型内的实用面积加上分摊面积。每户的实用面积：户型内所有结构面积（包括墙体的面 积）。每户的使用面积：户型内各功能空间使用面积之和。即 实际可使用的面积。平面系数：包括实用面积系数（结构面积系数）、使用面 积系数、辅助面积系数等。户型的实用面积系数（实用率）：户型的实用面积?户型的 建筑面积。户型的使用面积系数（使用率）：户型的使用面积?户型的 建筑面积。建筑限高：是指地块内建筑物地面部分的最大高度限制 值。一般地区，建筑高度，平屋顶按女儿墙高度计算；坡屋 顶按屋檐和屋脊的平均高度计算。建筑层高：是指建筑物每层的高度。住宅建筑规范规定：普通住宅

5、层高不宜高于2.8m。据计算，层高每增加10cm,造价增加1，用地增加2%。女儿墙：平屋顶建筑顶部用作安全维护作用的墙体结构。山墙：指未设置建筑物主要门窗的墙体（可设置高窗）。二、建筑分类 按建筑的使用性质，城市建筑分为工业建筑和民用建筑两大类。按建筑结构的使用材料分为：砖混结构、钢筋混凝土结构、钢结构建筑。钢筋混凝土结构分为：框架结构、框架剪力墙 结构、剪力墙结构。按施工方法分为：装配式建筑、现浇式建筑和装配整体式建 筑。根据采光、防火需要确定的建筑形式：板式建筑（有一面墙 体超过40米宽度）、点式建筑（任何一面墙体的面宽都在40范围内）三、民用建筑层数与高度的划分住宅建筑：13层为低层，4

6、6层为多层，79层为中 高层，10层以上为高层。（习惯将1112层建筑称为小高层 建筑）公共建筑及综合性建筑总高度超过24m则为高层。（不包 括总高度超过24m的单层建筑）。建筑总高度超过100m的，不论住宅还是公共建筑、综合 性建筑，均称为超高层建筑。四、工程相关知识 承重墙：为建筑物承重结构，不可拆除。隔墙：只是起到分隔空间的作用，可以拆除以变化空间 格局。识别承重墙与隔墙：砖混结构均为承重墙；钢筋混凝土 结构中细线表示的填充墙为隔墙，粗线（或黑色）表示为承 重墙。裂缝：分温度裂缝和结构裂缝，温度裂缝为混凝土凝结 过程中的自然裂缝，纹路杂乱，不影响结构；结构裂缝为因 结构引起的裂缝（如局部

7、钢筋铺设不到位），影响结构使用。墙体厚度：普通砖混结构承重墙为240mm，北方保温承重墙为370mm；钢筋混凝土结构承重墙一般为150200mm；填充墙厚度重要分布在80-150mm。五、等高线 绝对标高：某一点相对于国家确定海平面的高度。相对标高：某一点相对于另外一点的高度，一般建筑以 室内地坪地绝对标高为相对标高的正负零值。等高线：将相同标高的不同点连接在一起的一条线。相邻等高线之间的距离叫等高线间距，相邻等高线之间 的高差叫等高距。同一种地形，等高距是相同的，等高线间距是不同的。一般来讲，1：500或1：1000比例的图纸，等高距为1米。六、停车场 车位大于50辆的停车场，出入口应不小于

8、2个。车位大于500辆的停车场，出入口应不小于3个。（间距 不小于15m，宽度不小于7m）。一般停车位的尺寸为2m?m，加上停车场的道路和回车场，一般平均每个停车位用地面积约区的规模与人口居住区：35万人，用地规模50100ha,公共绿地指标2530川。七、居住1.5 m2/人。居住小区：700015000人，用地规模1735ha,公共绿 地指标1m/人。居住组团一般为300800户，10003000人，公共绿地指标0.5m/人。八、道路宽度 居住区道路：道路红线不宜小于20m。小区路：路面宽58m;建筑红线之间的宽度，采暖区不宜小于14m;非采暖区不宜小于10m。组团路：路面宽35m;建筑红

9、线之间的宽度，采暖区不宜小于10m;非采暖区不宜小于8m。宅间小路：路面宽度不宜小于2.5m。消防车道的宽度不应小于3.5m。居住区内尽端式道路的长度不宜大于120m，长度超过35m应设不小于12m?2m的回车场地。沿街的总长度大于150m或总长度大于220m时应设消防 通道。单车道宽度不小于3.5m,双车道不小于7m,机动车与自 行车混行时不宜小于4m，人行道不小于1.5m。九、竖向交 通 七层及以上的住宅或住户入口层楼面距室外设计地面的 高度超过16m以上的住宅必须设置电梯。九层以上，建筑面积超过500川的塔式住宅，应设两个 楼梯。十二层及以上的高层住宅，每栋楼设置电梯不应少于两 台，其中

10、宜配置一台可容纳担架的电梯。十一层及十一层以下的单元式住宅可不设封闭楼梯间，但开向楼梯间的户门应为乙级防火门，且楼梯间应靠外墙，并应直接天然采光和自然通风。十一层及十一层以下的通廊式住宅应设封闭楼梯间；超过十一层的通廊式住宅应设防烟楼梯间。十二层至十八层的单元式住宅应设封闭楼梯间。十九层及十九层以上的单元式住宅应设防烟楼梯间。十二层及十二层以上的住宅应设消防电梯，当每层建筑面积不大于1500川时，应设一台；当大于1500川但不大于4500川时，应设2台；当大于4500川时，应设3台。十、小 区交通出入口方位 交通出入口方位：是指规划地块内允许设置机动车和行 人出入口的方向和位置。在公交车站和停

11、车场等车流量较多的小区，其主要车行 出入口位置应符合以下规定：距主干道交叉口的距离，自道 路红线交点量起不应小于70m;距非道路交叉口的行人横道 线（包括引道、引桥和地铁出入口）最边缘不应小于5m，距公交站台边缘不应小于10m;距公园、学校、儿童及残疾 人等建筑的出入口不应小于20m。十一、户型评价 首先看功能分区是否合理，是否做到“七大分区”，即：动静分区、公私分区、干湿分区、洁污分区、主次分区、内 外分区、卫浴分区。其次看朝向是否合理，是否做到了通风顺畅，厅、卧、厨、卫四大光明。交通面积是否经济便捷，户内浪费面积是否较大。开窗位置是否合理，是否会造成视线干扰。开门位置是否适合家具摆放，会不

12、会形成私密性的干扰。阳台使用是否方便，面积大小合适。厨房是否有直接采光、自然通风，有没有足够的操作面，与餐厅的距离是否合适。卫生间的采光通风是否良好，面积是否合理，利于洁具 的摆放，公共卫生间的位置是否能够方便各个房间使用，会 不会对各个房间的感官有影响。卫生间不宜直接布置在下层住户的卧室、客厅和厨房的 上层，以方便防水、管道的布置 公用部分的走廊是否合理，楼梯和电梯是否方便每户人 家使用。楼体的摆放是否合理利用景观，充分考虑了朝向。从销售的角度考虑各个户型的均衡，对销售的影响 充分考虑风水要求。十二、基本知识 防震：6级以上设计防震，普通建筑具备自然的防震功能。圈梁：用于防震作用的围绕建筑物

13、的通梁。建筑图尺寸单位除标高及总平面以m位单位外，其余均 以mm为单位。常用单位的换算：1公顷（ha）=10000m=15亩n1亩=666.7mn2想买房一定要了解的房地产专业名词解释（二）1、什么是期 房习惯直把在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的房屋称 为期房。房屋全面建成包括：建筑工程、设备安装工程及内 外装修工程结束，通过竣工验收；达到“七通一平”，即上 水通、下水通、排污通、配电通、气通（煤气、天然气或液 化气）、电话通、道路通、场地整平。房地产管理部门将没 有取得房屋产权证的房屋统称为期房，也就是说，即使通过 竣工验收，达到了“七通一平”，甚至是取得了新建住宅交付使用许可证，只要

14、还没办理房地产初始登记手续，没取得 房屋产权证，就是期房。开发商出售期房称为预售，购房者 买房时就要与开发商签订房屋预售合同。2什么是现房现房指通过竣工验收，可以交付使用，并取得房屋产权证的 房屋。开发商完成房屋全部建筑工程、配套工程，使房屋具 备正常使用功能，通过建筑工程质量验收、规划竣工验收、环卫环保验收、消防验收、取得新建住宅交付使用许可证，才能到房地产管理部门进行产权登记，取得房屋产权证。购 买现房签订的是房屋买卖合同，购房者可立即办理产权登记 手续，取得房屋产权证。3什么是准现房和尾房准现房是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施 的大致轮廓已经初步显现，工程正处在内外墙装修和

15、进行配 套施工阶段的房屋。但是这种房产的性质仍然属于期房，政 府按照期房进行管理，必须办理商品房销售许可证才能销 售。尾房是房地产业进入散户零售时代的产物，是空置房中的一 种，当商品住宅的销售量达到80%以后，一般就进入房地产 项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。4、如何区分板楼和塔楼 可以从楼房的平面图区分塔楼和板楼。塔楼的平面图特点 是，一层若干户，一般多于四五户共同围绕或者环绕一组公 共竖向交通通道形成的楼房平面，平面的长度和宽度大致相 同。这种楼房的高度一般从12层到35层。塔楼一般是以一 梯4户到一梯12户。板楼的平面图上，长度明显大于宽度。板楼有两种类型，一种是长走

16、廊式的，各住户靠长走廊连在 一起；第二种是单元式拼接，若干个单元连在一起就拼成一 个板楼。其实我们买房时，很容易分出塔楼和板楼，简单地 说，塔楼比较高、比较方；板楼比较矮、比较长。5、高品质的板楼 高品质的板楼人部采用板式结构，让电梯与楼道位于后立 面，将朝阳面让位于居室。比较典型的是一梯两户式设计，南北朝向时，位于前面的客厅、主卧等有充足的朝阳面；东 西朝向时，前后居室各有半天的朝阳面。在房型的组织上，尽量有利于风的直线流动，常保空气新鲜。同时还强调户与 户的独立性，避免因凹凸过多、户与户之间窗户过近而导致 互视，很好地保证了私密性。具体的品质还体现在：（1）控制面宽和进深的比例。板楼的发展

17、在经历了八十年代长板楼之后，近年逐步过渡到 舒适度较高的纯板楼。前者因电梯少而隔几层设置长通道有 显而易见弊端，后者则是一梯两户，并保证一定的面宽，使 日照充分，同时将各种功能区配置得更完善。随着住宅的发 展，一种只有两三个门洞的短板楼也开始出现，它不仅保持 了纯板楼的优势，还克服了园林规划单调、布局呈兵营式排 列等弊端，并在楼体上增加了开槽，形成明卫生间、明餐厅，有效地提高了舒适度。因此，要尽可能选择进深短、面宽宽的户型。一般来说，低 层板数进深控制在14米以内，高层板楼进深则在18米以内，有些超过20米的户型。如果不是靠板楼两侧在面采光，尽 量慎选，因为过大的进深会使户内灰色空间增多，影响

18、居住 的舒适度。面宽则根据户型大小而定，通常板楼户型多在二 居室以上，二居室面宽在6米至8米，三居室面宽在10米 至13米，四居室面宽在12米至15米。（2）注意卧室和客厅的日照。设计上要着重考虑把房间和辅助房间的位置摆放严格区分、不错杂分面，要动静分开，这一点是板楼的优势。在户型间 隔上，开门是厅或玄关，餐厅和厨房相邻并置于背阳面。起 居室和主卧室置于朝阳面。走廊尽头是主卧室。在朝向上，正南正北的户型布局一般是“二居室，主卧室和 起居室朝南，或两个卧室朝南，起居室朝北；三居室，主卧 室、一个次卧室或书房和起居室朝南，或主卧室和起居室朝 南，另两个次卧室朝北，或三个卧室朝南，起居室朝北；四 居

19、室，三个卧室和起居室朝南，或两个卧室和起居室朝南，或三个卧室朝南，起居室朝北。作为东西朝向的板楼，则以 东侧为主要朝向，其他而已规律与南北朝向相同。板楼最大的优势是户型规矩、互视小、通风、日照良好，因 此尽量选择直板楼，对于U形和Z形板楼要根据日照和互视 状况慎重考虑。但是，户型种类少也是板楼的劣势。6高品质的塔楼塔楼，是根据它的建筑形式而被冠名的，塔楼本身有非常大 的特点：瘦长、秀气、挺拔。实际上，设计得好的塔楼经常 是城市中的景观。城市中的高层建筑，大多数是以塔的形式 出现的。因为瘦长，所以太阳光的遮挡就小，塔楼所要求的占地面积 和对绿地的遮阳面就小。它是细细长长的一条线，而不是平 平的一

20、大片，从这个角度看，在容纳相同住户的前提下，塔 楼实际上对大环境的影响是最小的。对个人而言，其实塔楼 本身也是益于健康的。因为它有面多、层高的特点，外墙面 大，所以人与阳光和自然接触的机会就多。从建筑学的角度来看，一个建筑的外墙面多，那么房子做起 来就比较的活跃，就更能发挥功能作用。相比之下，板楼面 宽，而且整个建筑长，对光线的遮挡就大，因此占地就多。从经济的角度上讲塔楼的经济性高、容积变幻无常高、这是 板楼无法比拟的。塔楼本身可以做成蝴蝶状的，分几个叉，本身利用电梯这一个交通单元，可以服务很多户，而且把造 价、面积等经济问题都省下来了。同时楼的本身分了很多叉，朝向很好，有些塔楼的塔式化。现有

21、这种形式的塔楼实际上 已经建了不少。以后，应该要把户数降下来，做成一梯四户，甚至更少。有的塔楼是一梯两户，这其实是板楼的缩版，叫 做“短板”，这种“短板”应该说是品质最好的。它是板楼 但同时具备塔楼的特点，可以向高层发展。“板中有塔，塔中有板”，这种做法是现在非常好的发展趋 向。当然塔楼之间的间距也是很重要的，有些地方规定楼之间的 宽度比是1：1，做30米的楼，必须有30米的空隔，这对通 风、日照都有好处，对城市面貌也有好处。6、住宅的开间 在住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一 面墙皮之间的实际距离。因为是就自然间的宽度而言，故称 为开间。根据有关规定，砖混结构住宅建筑的开间常

22、采用下 列参数：2.1米、2.4米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。但就我国目前大量建造的砖混住宅来说，住宅开间一般不超过3.3米。规定较小的开间尺度，可有效缩短楼板的空 间跨度，增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。7住宅的进深 住宅的长度和进深，在建筑学中是指一间独立的房屋或一幢 居住建筑从前一墙皮到后一墙皮之间的实际长度。根据有关 规定，住宅的进深常采用下列参数：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。为了保证住宅具有良好的天然采光和通风条件，从理论 上讲，住宅的进深不宜过大。在住宅的高度（层高）和宽度

23、（开间）确定的前提下，设计的住宅进深过大，就使住房成 狭长型，距离门窗较远的室内空间自然光线不足；如果人为 地将狭长空间分隔，则分隔出的一部分房间就成为无自然光 的黑房间。黑房间当然不适于人们居住，补救的措施之一是 将黑房间用于次要的生活区，如储藏室、走道等，用人工照 明来弥补自然光的不足；另一措施是在住宅内部建造内天 井，将光线不足的房间布置于内天井四周，通过天井来解决 采光、通风不足的问题。但内天井住宅也存在厨房串味、传 声、干扰大、低层采光不足的问题。8住宅的层高 层高是指下层地板表面或楼板表面到上层楼板表面之间的距离。住宅建筑模数协调标准规定，砖混结构住宅建筑的 层高采用下列参数：2.

24、6米、2.7米、2.8米。住宅的层高在 不同时期、不同国家或相同国家的不同地区、不同历史文化 背景之下都是有差异的。例如，我国传统的民居都造得比较 高大，古代将相官邸或皇宫更是以不同的高度来区分等级的 高低。而一些地震频繁、多火山的国家或地区，为抵御灾害，往往层高较低。我国出于对降低成本、节约建材、节约土地 等经济指标的考虑，强调把住宅高度控制在2.8米左右。据 测，层高每降低0.1米，造价就降低1%左右。一般来说，层高设计规律是层数越少，层高可相应提高；层数越多，层高 可相应压缩。9住宅的净高 净高是指下层地板表面或楼板上表面到上层楼板下表面之 间的距离。层高和净高的关系可用公式“净高度”来

25、表示，即层高和楼板厚度的差叫做净高。=层高-楼板厚10小区的规划建设用地面积和建筑面积 小区规划建设用地面积是指项目用地规划红线范围内的土 地面积，一般包括建设区内的道路面积、绿化面积、建筑物 构筑所占面积、运动场所等。小区的建筑面积是指住宅建筑 外墙外围线测定的各层水平面积之和。它是用于反映小区建设规模的重要经济指标，计算时应依据建筑平面图，按国家 现行统一规定量算。11建筑容积率和建筑覆盖率（建筑密度）建筑容积率是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与 规划建设用地之比，附属建筑物也计算在内，但注明不计算 面积的附属物建设物除外。建筑覆盖率又称建筑密度，是指建筑物基底占地面积与总面 积的之

26、比，除特别注明外，计算时一般包括附属建设物。以上所提到的规划建设用地面积是指项目用地红线范围内 的土地面积，一般包括建设区内的道路面积、绿地面积、建 筑物构筑物所占面积、运动场地等。12、绿化率与绿地率的区别 其实，绿化与绿地，二者的区别主要是对“居住区用地范围 内各类绿地”这一概念的不同理解上。房地产商通常在广告中使用绿化率一词，根据园林专家所 言，是一个不准确、不规范的用词。在国家关于园林绿化的 用语中，准确的应为“绿地率”和“绿化覆盖率”两种叫法。绿地率是指小区用地范围内各类绿地的总和与小区用地的 比率，在计算时，要求距建筑外土墙1.5米和道路边线1米 以内的用地，不得计入绿化用地。此外

27、，还有几种情况也属 不能计入绿地率的绿化面积，如地下车库、化粪池，这些设 施的地表覆土一般达不到3米的深度，也就是说在上面种植 的大型乔木成活率较低，所以计算绿地率时不能计入。绿化覆盖率是指绿化垂直投影面积之和小区用地的比率。树 的影子、露天停车场可以中间种草的方砖都可算入绿化覆盖 率，所以绿化覆盖率有时能做到60%以上。购房人要注意房 地产商在销售楼盘时宣传的绿化率实际不少是绿化覆盖率。所以，我们平常叫惯了的绿化率专业术语应称作“绿地率”，它和开发商一般许诺的“绿化率”有很大区别，开发商常说 的其实是“绿化覆盖率”。而且，国家对绿地率的要求非常严格。根据相关技术规范、法规都可以知道，长草的地

28、方并不一定都能算作绿地，绿地 率所指的“居住区用地范围内各类绿地”主要包括公共绿地、宅旁绿地、配套公建所属绿地和道路绿地等。其中，公共绿地又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其 他的一些块状、带状公共绿地。即使是级别最低的零散的块 状、带状公共绿地也要求宽度不少于8米，面积不小于400平方米。该用地范围内绿化面积不少于总面积的70%（含水面），至少要有1/3的绿地面积要能常年受到直接日照，并要 增设部分休闲娱乐设施。而宅宅旁绿地等庭院绿化的用地面 积，在设计计算时，也要求距建筑外墙1.5米和道路边线1米以内的用地，不得计入绿化用地。根据有关规定，凡符合规划标准的新建居住区，居住小区绿 地率不得

29、低于30%，且要保证居住区内人均2平方米，居住 小区人均1平方米的规模。绿化覆盖率则不然，相对而言比较宽泛，大致长草的地方都 可以算作绿化，所以绿化覆盖率一般要比绿地率高一些。计 算绿化覆盖率所指的绿地，简单地说，就是只要有块草皮就 可以计入，所以绿化覆盖率有时能做到60%以上。13为何国有土地使用证上编号会有不同 如果开发商提供的国有土地使用证上面的编号与所签合同 里的土地编号不一样，这有可能不是同一份土地使用证，应 该查看国有土地使用证的具体使用范围和土地使用出让合 同。14房屋的使用率与实用率 住宅套内净面积即使面积与住宅面积的比为使用率，一般高 层楼在72%75%之间，板楼在78%80

30、%之间；而实用率是 套内建筑面积与住宅面积的比，大于使用率，因此，往往有 开发商用实用率来吸引买房人。房屋使用率是指房屋的使用面积与建筑面积的例，是衡量物 业使用效率的重要标准。目前物业市场上出售的房屋大多以 建筑面积表示，但对客户来说最具有实际使用意义的是使用 面积。二者在数值上差距越大使用率越低，效用也越低。在使用率计算方法的选择上，有些发展商采用轴线面积法。这种方法是以房间内外墙的中线为边界计算使用面积，这样 计算出来的使用面积包括了外墙的一半面积和全部内墙所占的面积，数值上显得较高，不能完全反映房产实际的使用 面积情况。比较确切的计算方法是在建筑面积的基础上减法 外墙和内墙所占的面积后

31、得出的使用面积，这咱方法计算出 来的作用面积也形象地称为“地毯面积”。它反映了一个物 业的真实使用率，这种计算方法是对客户负责任的方法。从一般情况来看，高层塔楼的真实使用率方面较多层住宅略 低，主要是因为高层要求有防火楼梯，电梯间面积也较大，一梯多户设计也加大了通道的面积，每户平均分摊的面积也 多。而多层住宅基本不存在上述问题，即便有些多层住宅有 电梯，其电梯间面积也小于高层，如果采用电梯外挂等新型 设计布局其使用率还可进一步提高。此外，建筑面积还包括各单元应分摊的配套用房共用建筑面 积，如锅炉房、配电室、高压水泵房等。15商品房销售面积 商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购

32、买房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下简称内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。销售者销售商品房，必须明示商品房的销售面积，并注明该 商品房的套内建筑面积及应当分摊的共有建筑面积。商品房销售面积的标注单位应当为平方米。商品房的销售面积与实际面积之差不得超过国家计量技术 规范商品房销售面积测量与计算规定的商品房面积测量 限差。按套或者单元销售的商品房，各套或者各单元销售面积之和 不得大于整幢商品房的实际总面积。16套内建筑面积 商品房的套内建筑面积是指成套商品房（单元房）的套内使 用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积之和。套内建筑面积不等于地毯面积，完全属于买房人个人私有；与套内使用面 积相比

33、，更能完事地反映买房人个人私有部分的产权。套内建筑面积的计算公式为：套内建筑面积=套内使用面积套内墙体面积阳台建筑面 积17、套内使用面积 套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积，按以下规定 计算：（1）套内使用面积为套内卧室、起居室、过道、厨房、卫 生间、贮藏间、壁柜等空间面积的总和；（2）套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；（3）不包括在结构面积只的套内烟囱、通风道、管道井均 计入使用面积；（4）内墙面装饰厚度计入使用面积。18套内墙体面积 套内墙体面积是指商品房各套内使用空间周围的维护或承 重墙体所占的面积。商品房的套内境况体分为共用墙及非共 用墙两种。商品房套内墙体面积的计算法

34、为：（1）共用墙包括各套之间的分隔封墙，套与公用建筑空间 投影面积的分隔墙以及外墙（包括山墙）；共用墙体水平投 影面积的一半计入套内墙体面积。（2）非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。19套内阳台建筑面积 按照建筑面积计算规则的规定，套内阳台建筑面积按阳 台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中：（1）原设计的封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建 筑面积；（2）挑阳台（底阳台）按其底板水平投影面积的一半计算建设筑面积；（3）凹阳台按其净面积（含挡板墙墙体面积）的一半计算 建筑面积；（4）半挑半凹阳台，挑出部分按其底板水平投影面积的一 半计算建筑面积，凹进部分按其净面积的一半计算

35、建筑面 积。20公用建筑面积商品房公用建筑面积的分摊以幢为单位。分摊的公用建筑面 积为每幢楼内的公用建筑面积。与本幢楼房不相连的公用建 筑面积不得分摊给本幢楼房的住户，由该幢楼各套商品房分 摊；为局部范围服务的公用建筑面积，则由受益的各套商品 房分摊。各套商品房应分摊的公用建筑面积，为每户分摊公 用建筑面积之和。公用建筑面积由两部分组成：（1）大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变电室、煤气调压 室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休 息室、值班警卫室、物业管理用房以及其他为该建

36、筑服务的 专用设备用房；（2）套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙 括山墙）墙体水平投影面积的一半。公用建筑面积=全幢建筑面积-全幢各套套内建筑面积之和-单独具备使用功能的独立使用空间的建筑面积（如地下车 库、仓库、人防工程等）另外，购房人所受益的其他非经营性用房，需要进行分摊的，要在销（预）售合同中写明房屋名称，需分摊的总建筑面积。公用建筑面积不包括什么？仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、用于人 防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间、售房 单位自营自用的房屋，以及为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理）用房不计入公用建筑面积。21分摊的公用建筑面积如何计算

37、根据建设部商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）规定，各套（单元）分摊的公用建筑面积计算公 式如下：分摊的公用建筑面积=各套套内建筑面积X公用建筑面积分 摊系数公用建筑面积=整幢建筑的面积-各套套内建筑面积之和已作 为独立使用空间（如租售的地下室、车棚、人防工程地下室）的建筑面积公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/各套套内建筑面积之22公摊面积多大为宜公摊面积是分摊的公用建筑面积的简称。它和套内建筑面积 之和构成了一套商品房的建筑面积。公摊面积过大，势必降低房屋的性价比；过小，则影响居住 的舒适度。那么，公摊面积多大才适宜呢？一般来说，塔楼 的公摊面积要大于板楼的公摊面积。实践中，塔

38、楼的公摊系 数一般在0.18米0.26米之间，而板楼的公摊系数则在0.14米0.16米之间。这也是一套房屋公摊面积的适“度”范围。23、好户型的标准数据 根据世界卫生组织定义，健康住宅是指能够使居住者在身体 上、精神上和社会上完全处于良好状态的住宅。我国的“健 康住宅建设技术要点”提出了健康住宅的面积、光环境、声 环境、热环境等方面的标准。（1）建筑密度不大于25%。（2）面积标准：客厅，最低14平方米，一般18平方米，推荐面积25平方 米；主卧室，最低12平方米，一般14平方米，推荐面积16平 方米；次卧室，最低8平方米，一般10平方米，推荐面积12平方 米；厨房，最低5平方米，一般6平方米

39、，推荐面积8平方米；餐厅，最低6平方米，一般8平方米，推荐面积10平方米；主卫生间，最低6平方米，一般7平方米，推荐面积8平方 米；次卫生间，最低3平方米，一般4平方米，推荐面积5平方 米；贮藏室，最低3平方米，一般4平方米，推荐面积6平方米；书房，最低6平方米，一般8平方米，推荐面积10平方米；总体上各个部分的面积除了要达到以上标准外，而且还要有 足够的人均建筑面积，并确保其私密性。（3）能引起过敏的化学物质浓度很低。（4）尽量不使用易散发化学物质的材料。（5）二氧化碳浓度要低于1000PPM。（6）悬浮粉尘浓度要低于0.15mg/平方米。（7）每天日照时间应在3小时以上。（8）有足够亮度的

40、照明设备。（9）功能良好的换气设备能将室内污染气体排到室外。（10）厨房灶具或吸烟外要设局部排气设备。（11）整个房间温度全年操持在1727之间。（12）室内温度全年保持在40%70%之间。（13）噪声要小于50分贝。（14）有足够的抗自然灾害的能力。（15）便于护理老人和残疾人。（16）人均公用绿地面积大于或等于2平方米。24、住宅的种类 住宅的种类繁多，主要分为高档住宅、普通住宅、公寓式住宅、TOWNHOUSE、别墅等。1）按楼体高度分类，主要分为低层、多层、小高层、高层、超高层等。（2）按楼体结构形式分类，主要分为砖木结构、砖混结构、钢混框架结构、钢混剪刀墙结构、钢混框架一剪刀墙结构、钢

41、结构等。（3）按楼体建筑形式分类，主要分类低层住宅、多层住宅、中高层住宅、高层住宅、其他形式住宅等。（4）按房屋型分类，主要分为普通单元式住宅、公寓式住 宅、复式住宅、跃层式住宅、花园洋房式住宅、小户型住宅（超小户型）等。（5）按房屋政策属性分类，主要分为廉租房、已购公房（房 改房）、经济适用住房、住宅合作社集资建房等砖混结构住 宅 砖混结构是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌 块砌筑，柱、梁、楼板、屋而板、桁架等采用钢筋混凝土结构。通俗的讲，砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖 墙承重的结构。砖混结构住宅中的“砖”，指的是一种统一尺寸的建筑材料，也有其他尺寸的异型粘土砖，如空心砖等

42、。“混”是指由钢 筋、水泥、砂石、水按一定比例配制的钢筋混凝土配料，包 括楼板、过梁、楼梯、阳台、排檐等。这些配件与砖做的承 重墙相结合，可以称为砖混结构住宅；由于抗震的要求，砖 混住宅一般在5层、6层以下。25、砖木结构住宅 砖木结构住宅的指建筑物中承重结构的墙、柱采用砖砌筑或 砖块砌筑，楼板结构、屋架用木结构共同构筑成的房屋。26、钢筋混凝土结构的住宅 钢筋混凝土结构住宅是指房屋的主要承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其他材料填充。这 种结构搞震性能好，整体性强，搞腐蚀，耐火能力强，经久 耐用，多用于高层住宅。具体又分框架、框架剪刀墙结构等。27、住宅的标准价 标准

43、价实际是一种优惠价，它仅包括住宅的建造和征地拆迁 补偿费，大大低于住宅的市场价。在城市住宅制度改革的起步阶段，为鼓励群众购房，按标准价计算商品住宅价格时，征地、拆迁补偿费可暂时由单位适当负担，因此，目前实行 的新建住宅标准价实际上是一种有补贴的优惠价。经济适用住房市场通常实行标准价来解决中低收入者的住 房问题。由于标准价不含有土地使用转让金等费用，相对于 商品房的市场价要优惠很多，优惠幅度一般在1/32/3之间。所以，以标准价销售房产，可以刺激广大中低收入者购买欲望，活跃房地产市场。28住宅的起步价 在商品房广告中，人们经常遇到“起步价”这一名词。在广 告中见到的起步价格，一般是指顶层、朝向不

44、好的楼房价格；而各楼层的差价，有的相差几十元，有的甚至相差几百元。以购买100平方米的商品房为例，楼层朝向差额小的与差额 大的房价要相差三四万元。一般来说，房地产增开发公司在制定商品房起步价格时是考 虑了多种因素的，从某种意义上说，“起步价”可以认为是 该房地产的最低价格。从目前市场上看，开发商根据自己的 总体情况及市场销售情况，对各楼层、朝向差价作了相应调 整，大部分是遵循这样的规律：即起步价为顶层楼的价格，一楼价为起步价加5%，二楼价为起步价加15%，三楼加25，四楼价加20%，五楼价为起步价加10%。但是有的房地产开 发企业的“起步价”，则是根据市场需求和销售情况作了特 殊处理，因此，消

45、费者要特别小心。面对商品房价格“朦胧”的问题，购房者不仅要学会理解起 步价，还应对一看便知的坐落位置、结构、房屋形式、建筑 面积、使用面积、公用面积、室内配套设施、计价单位、销 售价格、付款方式、优惠折扣率、代收代缴的具体税费项目 及标准、调整价格时间及幅度等内容做到心中有数。29住宅的均价 均价是指各单位的销售价格的和除以单位建筑面积的和，即 得出平方米的价格。均价一般不是销售价，但也有例外。如 前段时期某高层物业推出的“不计楼层、朝向，2800元/平方米统一价销售”，即以均价作销售价，也不失为引人注目 的营销策略。如果不计楼层和朝向，以统一的价格即以均价销售楼房会使 开发商处于不利地位。以

46、同样的价格购房，人们当然希望购 得好楼层、好朝向的楼房；而那些楼层和朝向不太理想的单 元，则少有人问津。这便会形成撑死的撑死，饿死的饿死，两极分化严重的局面。这对开发商来说是不利的。30、如何看售楼模型 购买期房的消费者虽然看不到现房，但可以通过看楼书、模型、样板房来决定是否购买。如何看模型呢？（1）购房者要看建筑物模型中规划设计的合理性。不要一味地被模型上的美景和销售人员避重就轻的解释所 迷惑。对于住宅建筑，在设计上必须考虑实际生活和各种功 能的需求，满足住宅建筑技术相关指标的要求。购房者在购买前应首选了解一些建筑常识。以一个多、高层结合的中型 住宅社区为便例，先要看社区生活功能区域的布局分配，如 小区的绿化地带分布，多、高层之间的间距，地上地下停车 场与小区道路的设计规划，露天娱乐休闲区域的布局与面积 大小，社区公共设施的位置等，这些都直接关系到社区的生 态环境和配套服务设施水平的高低，是购房的重要依据和物 业品质的重要体现。2）购房者要看建筑物模型表示的所有内容的真实性。