最新物业的管理方案(通用5篇).pdf

《最新物业的管理方案(通用5篇).pdf》由会员分享，可在线阅读，更多相关《最新物业的管理方案(通用5篇).pdf（11页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、物业的管理方案（通用物业的管理方案（通用 5 5 篇）篇）一、物业管理公共服务质量标准1、房屋共用部位、共用设施设备的维护（1）房屋（2）协调配合水、电等专业部门做好水、电等设施设备正常运行的保障工作，并保障小区内下水道、化粪池正常畅通运行。（3）环卫设施完好无损。（4）道路畅通，路面平整。（5）消防设施完好无损，可随时启用。2、安全护卫（1）主出入口设有值班室，并实行 24 小时值班；（2）安全护卫人员 24 小时巡查；（3）小区 24 小时监控；（4）交通、车辆管理有序；A、机动车辆出入登记、按章行驶，确保道路畅路。B、机动车辆按序停放。（5）危及用户安全处，设有明显的标志并制定防范措施；

2、（6）有应急处理计划、措施，遇警能及时报警，并努力防止事态近一部恶化，协助保护现场。（7）小区内无重大火灾、刑事和交通事故。3、绿化与环境卫生（1）绿化贴合规划要求，布局合理，绿化覆盖率不低于 30%；（2）花草树木长势良好，无枯死，无破坏，无大面积虫害现象；（3）修剪及时，整齐美观；（4）绿化品味高，有较高观赏价值；（5）小区内全方位持续清洁；（6）房屋立面整洁，公共楼道及道路整洁，无堆放杂物现像；（7）水、电等设施设备整洁，水箱定期清洗，供水贴合卫生标准，无二次污1染及隐患；（8）环卫设施整洁；（9）无乱贴、乱挂、乱划现象；（10）噪音等贴合环境标准。4、收费管理（1）服务人员尽职尽责，岗

3、位职责上墙公布；物业管理收费实行明码标价；（2）用户主动参与、支持物业管理工作，自觉维护环境、秩序，共创礼貌小区；（3）建立收费管理制度，职责落实到人，每六个月向业主委员会或物业产权人、使用人公布服务费收支状况；（4）模苑遵守国家收费政策，无擅自增加收费项目、提高收费标准等乱收费行为；（5）认真接等群众投诉，并建立群众投诉记录，有效投诉办结率 98%以上，回访率 100%；（6）业主意见反馈满意率 90%以上。5、相关条件（1）硬件环境A、小区贴合规划要求，无违章搭建，无擅自改变房屋用途现象；B、小区楼宇、建筑等各类标识明显；C、供水、排水、供电、消防、绿化、环卫等设施设备齐全；D、停车场分类

4、（汽车、摩托车、自行车可分别存放）；E、有集中监控设备；F、有生活服务配套设施；G、有教育、文体活动及商务服务设施；二、物业管理公司带给的服务项目（分期逐步到位）1、便民服务（部分收费）2、商务服务（部分收费）3、社区娱乐、文化活动服务三、物业管理企业21、企业须持有物业管理企业资质证书；2、企业建立现代企业制度，内部考核制度健全，岗位职责明确；3、人员培训，持证上岗；（1）企业从业人员统一着装、佩戴胸卡；（2）档案管理规范，资料齐全；（3）用心使用新技术，广泛使用计算机管理。结构及外观：1、严禁改动和损坏原有的结构、外观和公共设施，严禁改变房屋及配套设施的使用功能，否则，乙方应负责恢复原状；

5、2、不允许拆、敲打室内的柱子、承重梁等，避免不安全的隐患；3、楼板打冲击钻时要避开水管、线缆等，深度不得超过毫米，若由于装修打击管线造成损坏或影响其他住户的，应赔偿损失并负责修复。阳台及门窗：1、严禁自行封闭阳台，加设防盗栏杆以及其他任何形式的附加物；2、贴磁砖时不得污损外墙，若出现该状况时要立即清洗干净；3、严禁改动入户门、门套；4、严禁在窗户上安装防盗网，严禁加装防盗门；5、靠窗部位推荐装修材料采用防水材料，以避免将来因渗水引起质变。管道：1、严禁改动厨房、卫生间的排水（排污）管道；2、若将排水管埋于墙体内，应留有检修口，便于管道堵塞时的检修；3、处理好排污口、地漏及周围防水，避免渗漏水；

6、4、推荐对预埋在墙体内的水管试压后再封闭。厨房及卫生间：1、严禁改变厨房及卫生间原有的位置；2、按煤气公司有关规定煤气管道不得做任何改动和埋于墙体，避免不安全因素存在；3、严禁敲打和改变属公共部分的通风管道井；4、吊顶需做成活动式的或预留检查口，便于日后检修；35、厨房及卫生间已有防水层，严禁凿击地面或重力碰撞给排水管，以免造成渗漏，破坏防水层的要重新补做，避免渗水；6、安装浴缸、马桶时，处理好接头，保证流水顺畅，防止渗水。智能设施及管线：严禁更改智能设施管线，严禁擅自更改智能系统所属设备的安装位置。空调：1、装修前应先确定好室内机的安放位置，以便于事先预埋好管线及插座；2、空调外机务必放在指

7、定的位置，保证整体外观的统一；3、空调滴水管应接于预埋好的冷凝水管中。我校全校搬迁进入大学城，使得我校的学生公寓无论是宿舍外观还是住宿条件都比过去有了很大的提高，这同时对我们的.学生宿舍管理有了新的要求，我们在经过调研的基础上，结合我校的实际情况，决定引入物业服务体系，使学生公寓管理由过去的单纯说教向行为管理方向转化，公寓内的服务管理向机制化、标准化服务方向转化，公寓管理手段向企业管理的方向转化，故特制定广州大学城生活区学生公寓物业管理方案，以下称本方案。一、公寓物业管理的实施范围根据我校的实际情况，为了做好物业管理的示范、试点工作，故先从B1B10公寓开始试行，待成熟后再在全校推行。二、公寓

8、物业管理方式成立学生公寓管理部，负责学生公寓内日常工作和物业服务监督工作。每个公寓为一个班组，由公寓宿管组长负责公寓内日常工作。员工统一着装上岗、文明作业、规范操作。所有员工要积极做好学生信息反馈工作，做到“诚心待人、热心服务、耐心解释、细心工作”。进一步制定并完善了学生公寓服务内容和标准（附件 1）、公寓管理部主要岗位职责（附件2）和公寓管理部工作规程（附件3）及公寓管理部员工考核制度和实施细则（附件 4），按照物业管理行业标准和规范结合我校学生公寓具体工作进行管理。三、学生公寓管理部岗位及人数学生公寓管理部部长：1 名（由中心副主任兼任）学生公寓管理部物业监理：2 名（由正式职工出任）4学

9、生公寓宿管员：8 人学生公寓楼内保洁员：8 人学生公寓场地保洁员：1 人（由工作量教少的楼内保洁员出任）共需外聘人员 16 人四、运行费用1、人员工资2、员工劳保、工具等费用3、标牌、标示、垃圾桶等费用等综上所述，运行费用约为 300,000.00 元。一、XX 项目物业分析：1、物业地域范围开阔，封闭性交强2、购置物业人员层次较高，属于房地产市场尖端客户群体，其对居住的私密性、安全性要求较高，并且具有相当强的物业消费承受潜力；3、购置物业用途复杂，有居住类要求、有办公类要求、有会所类要求等；4、物业管理为混合式管理，即有河道及市政道路的管理，又有客户私有设施及服务的管理。二、根据以上分析，对

10、 XX 项目物业推荐如下：1、推荐在保洁管理方面实行两个分开，即河道及市政道路的保洁工作与针对业主带给的保洁工作相分开。因为，河道及市政道路的保洁工作是属于项目区域内具有公共及社会性质的工作，其对具体的环境卫生标准及人员素质与直接为业主带给保洁服务的要求不同，分开管理有利于降低物业管理成本，必要时能够透过物业公司将该部分工作对外进行分包处理。2、突出物业管理的两个体系，即突发事件的应急处理体系以及针对业主的管家式的服务体系。三、物业管理带给日常服务的资料：1、对河道的清理与水质的保护（如透过种植水生性绿植改善水质、根据季节放养鱼类加强河道景观效果；2、对市政道路的保洁；3、对业主庭院环境的保洁

11、（主要集中在季节更替时，如刮风导致的尘土积累5或落叶）；4、24 小时水电维修；5、对业主生活垃圾的定时清运；6、对水、电、燃气等设备日常的保养与维护；7、项目范围内绿化的种植与养护；8、业主能源费用的代收代缴；9、定期花木杀虫及灭鼠；10、暂住证等社区性证明 u11、业主院落档案的管理。四、物业特约服务管家式服务体系：1、管家的服务，是指由管家负责，带领包括保安、保洁、厨师、司机等为主人带给尽可能完善的服务，针对玉河项目提出的管家式服务，应理解为透过物业管家的努力为业主带给尽可能多的服务，随时解决业主提出的关于生活、出行等方面的需求。2、管家式的服务推荐由 2 至 3 人 24 小时专职负责

12、三到四位业主随时有可能提出的服务要求，业主有需求只针对所负责管家提出，由该管家负责尽可能的解决业主提出的问题；任何针对业主的服务均需由物业管家陪同。这样，业主提出的要求有专人负责，避免了处理问题相互推托的状况提高解决问题的效率，同时对业主的各种服务也同样由该物业管家带领陪同，增加了业主对物业人员的认同感并且避免陌生工作人员带给业主的不安全因素。3、管家式服务的资料：A、业主订购报刊的派送（报纸需经过熨烫，免费）B、带领工作人员完成业主提出的家政服务要求（付费）室内清洁搬家、搬物地板、地毯的清洁养护代收洗、补、烫衣物室内插花、装饰代购日常生活用品6车辆清洗服务家庭看护管理宠物看护管理C、为业主带

13、给车辆接、送服务（付费并需要提前预约）五、XX 项目的安全保卫管理：1、保卫部门日常工作资料：24 小时固定安全岗位的值勤24 小时流动岗位的安全及消防巡视车辆停放的安全管理特殊时间段道路车流、人流的疏导管理2、保卫部门的设施设备：中央控制室与中控室连接的门禁对讲系统设像监视系统电子巡更系统业主院落重点部位（厨房）设置烟感报警系统停车管理系统（如有大规模公共停车位需要管理）安防器材（对讲机、灭火器、警棍等）3、保卫部门带给的委托性特约服务：礼仪性保卫短途护卫（主要为业主携带贵重物品外出时对人员安全护卫）（以上两种服务带给时需要有物业管家陪同并属付费项目）六、突发事件应急处理体系的建立业主物业的

14、安全性是本项目物业管理的关键所在，除带给一般保卫方式外，还应建立联动体系，保证在突发事件发生时及时控制事态发展，将业主的损失降低。应急处理体系流程如下：1、遇有突发事件，业主透过门禁对讲系统向中央控制室报警（或直接找物业管家）；2、中央控制室接警情后分别通知所属物业管家、片区巡视保安、备勤保安赶7赴现场，控制事态不继续发展；3、由物业管家向值班物业经理汇报现场状况；4、物业经理根据物业管家对现场状况的汇报决定是否报警。（110、119、120、999 等）为了节省制作前期物业管理方案的时间，依照原有的样板做出相应的方面是比较有效的方法。一、前期物业管理方案之高层负责人职责。1、在业主接房中要用

15、心宣传礼貌和谐小区建设要求和建设部 室内装饰装修管理办法，告知业主禁止高空抛物及防火常识。2、直接负责高层物业管理的各项工作。3、负责防盗门、防火门、管道井、梯间玻璃等公共设施设备的同常巡视和维护工作。4、负责公共防火及钥匙管理，保证特殊状况的快速使用，领导装修管理员做好业主前期的装修管理工作。5、领导电梯管理员对电梯使用管理，负责电梯、消防设施等特种设备的检查和维护工作。对屋面进行管理，除正常设备检查维护维修需要，严禁上人。负责高层治安秩序维护工作以及治安秩序维护人员的管理。6、做好高层外环境（卫生）及各类装饰装修材料出售的管理，广告张贴、悬挂要有序，出售商品摆放整齐、统一。7、负责接待业主

16、的各类投诉，并与开发公司等相关单位用心协调联系解决。8、做好突发事件预案，发生突发事件时要及时启动预案，防止重大事故发生，协助处理各类突发事件。二、前期物业管理方案之具体工作程序和标准：1、每一天定时检查电梯的运行状况，并做好记录。装修期间每小时记录一次（正常使用后，每 2 小时记录一次），发现问题，及时告知管理员。2、公共钥匙要有借有还，借出要签字，做好业主和外部人员钥匙的借用记录。3、发现违章使用电梯、乱倒垃圾、损坏公共设施的行为，透过对讲系统及时记录并制止，并进行劝说。4、如遇突发紧急事件，及时告知领导，并采取力所能及的措施。（如电梯进8水故障、业主家中跑水等）5、如遇业主搬运物品，告知

17、业主注意事项，监督业主对楼道单元门、电梯的使用状况，直到搬运结束，如有损坏及时告知管理员。6、每一天对楼道消防防盗门、楼道消防箱、安全出口灯，消防报警器进行检查，并做好记录。时间为上班后、下班前各一次。7、不与业主发生争执，处理问题要注重语气和态度，无法处理时及时告知管理员。为有效开展驻点现场物业管理服务工作，实现管理工作程序化和服务工作标准化，实施品牌战略。根据有关法律、法规和物业管理相关文件，特制定前期驻点项目物业管理服务工作实施暂行方案。一、总体目标实施规范管理，保障服务质量。二、明确前期驻点项目物业管理架构和相关岗位职责1、明确前期驻点项目物业管理架构公司对前期驻点项目物业管理实施专人

18、负责制，统一标准对下设的各前期驻点项目客服部进行垂直管理，同时完善服务质量监督保障体系，即设立前期驻点项目品质保障部，由督察员按照 前期驻点项目物业管理服务工作实施暂行方案和员工手册实施有效监督管理。2、建立和完善前期驻点项目相关岗位职责。三、建立和完善规范的工作流程和服务标准（一）明确客服部工作计划标准：由前期驻点项目物业顾问实行每周工作书面报告制度。1、每周五下午 17：00 时前提交本周项目工作报告报告资料包括：签约户数、未签约户数、存在问题及原因分析、客户意见和需求分析、工作改善意见、开发建设单位工作动态、工程现场状况介绍等。2、每月提交现场施工进展状况书面报告和项目工程进度记录表报告

19、资料包括：工程进展状况、存在问题及原因分析、工作改善意见、开发建设单位工作动态。3、下周工作计划4、合理化推荐、意见95、其他（二）明确前期驻点项目负责人每周例会制度工作计划1、每周例会通报各部门前期驻点工作状况，同时提出下周工作计划和重点2、研究分析各部门工作报告3、研究分析物业管理新动态4、实施培训和沟通5、研究分析服务质量报告6、其他（三）建立和完善前期驻点项目物业服务质量监督保障体系1、建立前期驻点项目品质保障部，确定质量监督员2、明确工作程序a、督察员每一天不少于对各部门驻点现场实施 2 次监督检查，并据实记录，不规范服务现场纠正。检查资料主要包括：待人接物、仪容仪表、就餐、劳动纪律

20、、现场秩序维护、清洁卫生、礼仪规范等。标准按照员工手册规定执行督察员每周下午 17：00 前提交书面报告和分析改善意见b、每月督察员书面调查销售部现场主管及现场直接联络人，同时对相关数据进行分析研究具体调查资料，附 XX 物业公司前期驻点项目服务质量调查表督察员每月底前提交书面报告和分析改善意见c、每季度前期驻点项目负责人书面调查开发建设单位法人或直接负责人，同时对相关数据进行研究分析。具体调查资料，附 XX 物业公司前期驻点项目服务质量调查表前期驻点项目负责人在每月首次例会上提交书面报告或直接负责人，同时向公司办公会报告。（四）协调各项目开发建设单位建立客户报告制度1、制定规范的联系函制度2、建立和规范例会制度3、协助建立客户联系报告制度。10四、建立长效的改善机制1、成立前期驻点项目物业管理服务研究机构2、研究机构目前主要工作任务a、研究和总结b、制订和完善前期驻点项目负责人、物业顾问及相关人员的岗位职责、现场管理制度、员工手册等。c、编写物业管理服务方面培训通用的教材d、有计划编写各项目物业管理方案e、有效实施形象策划系统f、有计划实施各楼盘的物业管理员工内部培训g、做好新技术、新材料、新方案的研究工作。【物业的管理方案（通用 5 篇）】11