房地产估价报告评审标准和打分表(本次评审使用).pdf

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1、表 1房地产估价报告一般项目评审标准评评审审大大项项序序号号评审项目评审项目评审标准评审标准标标准准分分扣分项目分值及说明扣分项目分值及说明1封面封面（或者扉页（或者扉页)要素齐全，表述准确、清晰、简洁。1（1)封面（或者扉页）的要素包括：估价报告名称、估价报告编号、估价项目名称、估价委托人、房地产估价机构(名称)、注册房地产估价师（姓名、注册号)、估价报告出具日期 7 项。每缺少一项扣0.5 分，直至扣完。（2)表述不准确、不清晰、不简洁的，扣0.5 分。一、封面、致函、目录、声明、假设和限制条件10分2委托人函委托人函*致估价致估价内容完整，前后一致，表述准确、清晰、简洁.3(1)致函基本

2、内容包括：标题、估价委托人名称或者姓名、估价目的、估价对象（名称、坐落、范围、规模、用途、权属)、价值时点、价值类型（名称）、估价方法（名称）、估价结果(总价、总价大写、单价）、特别提示、致函日期、房地产估价机构公章 10 项。每缺少一项扣0。5 分,直至扣完.(2）表述不准确、不清晰、不简洁的，扣1 分。(1）目录基本内容包括：标题、估价师声明、估价假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告、附件 6 项。每缺少一项扣 0.5 分，直至扣完.（2）估价结果报告缺少一级标题的，扣0.5 分。(3)估价技术报告缺少一级标题的，扣0。5 分.(4)组成内容名称前后不一致的，扣0.5 分。(5)未标

3、注页码或者页码前后不一致的,扣 0。5 分.(6)附件具体名称未列示或者不详细的,扣 0.5 分。估价师声明应包括如下内容，每缺少一项或每项的说明不准确的扣 0。5 分,直至扣完。(1)注册房地产估价师在估价报告中对事实的说明是真实和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏；(2)估价报告中的分析、意见和结论是注册房地产估价师独立、客观、公正的专业分析、意见和结论,但受到估价报告中已说明的估价假设和限制条件的限制；(3）注册房地产与估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系，也对估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见;(4)注册房地产估价师是按照

4、有关房地产估价标准的规定进行估价工作,撰写估价报告。(5）列明实地查勘的注册房地产估价师姓名及实地查勘日期。（6）说明是否有重要专业帮助；有重要专业帮助的，应说明帮助的专家；（7）应有重要专业帮助而未说明重要专业帮助的,扣 0.5 分。3目录目录内容完整，前后一致.14估价师声明估价师声明内容全面、规范，针对性强.15估价假设估价假设和限制条件和限制条件假设和限制条件合法、合理，理由充分。4估价假设和限制条件应包括如下内容,每缺少一项或每项的说明不准确的扣 0。5 分，直至扣完.(1）一般假设，对估价对象合法、真实、准确和完整的假设，对估价对象安全的合理假定；（2)未定事项假设，对估价所必须的

5、尚未明确的事项进行合理的、最可能的假定；(3)背离事实假设，因估价目的的特殊需要、交易条件设定，对估价对象状况所做的与估价对象实际状况不一致的合理假定，如不存在不一致的情况,应说明没有进行背离事实假设；(4)不一致假设,在估价对象的实际用途、登记用途、规划用途等用途不一致或权属证明上的权利人之间不一致或股价对象的名称、地址不一致等情形下，对估价所依据的用途、权利人、名称、地址等的合理设定,如不存在上述不一致的情况，应说明没有进行不一致假设;(5)依据不足假设，估价必须的委托方无法提供、估价师尽职调查难以取得资料的情况下,对相应的估价对象状况的合理假定。如无上述情况，应说明没有进行依据不足假设；

6、(6）估价报告使用限制，说明报告及结果的用途、使用者、使用期限等使用范围及使用报告和结果是需注意的事项。缺少估价委托人必要信息（单位名称或者个人姓名和住所)的，扣 1 分。估价机构基本内容包括:估价机构全称、法定代表人或者执行合伙人姓名、住所、估价资质等级、估价资质证书编号5 项。每缺少一项扣 0.5 分，直至扣完.（1）估价目的表述不具体、不准确的，扣1 分。（2）估价目的表述错误、模糊，未对应其经济行为的,扣 2分。估价对象描述应包括以下内容,每缺少一项或每项的说明不准确的扣 0。51 分，直至扣完.(1）估价对象基本状况包括：名称、坐落、范围、规模、用途、权属等。(2）对土地基本状况的说

7、明，还应包括四至、形状、开发程度、土地使用期限.（3)对建筑物基本状况的说明，还应包括建筑结构、设施设备、装饰装修、新旧程度。（4)估价对象范围（土地、房屋、构筑物、树木等；包含动产、债权债务、特许经营权等其他财产的应说明）.（1）估价时点确定不正确的，扣1 分.（2）估价时点确定理由未简要说明的，扣0。5 分。（1)价值类型未明确或者不准确的，扣1。5 分。(2)价值内涵或者定义表述不准确的，扣0。51。5 分。6*估价委托人估价委托人房地产估房地产估价机构价机构内容完整，表述准确。内容完整,表述准确。171二、估价结果报告20分8估价目的估价目的表述具体、准确。29*估价对象估价对象基本状

8、况描述全面、准确，范围界定清楚.41011*估价时点估价时点价值类型价值类型确定正确，确定理由简要明确.价值类型正确,价值内涵或者定义准确.1212估价依据估价依据依据完整、合法有效。2（1)必要的法律法规依据未列明的，扣 0.51 分；法律法规名称表述不全面、不准确的,扣 0。5 分。(2）估价标准依据未列全的，扣 0.51 分；估价标准名称表述不全面、不准确的,扣 0。5 分。（3）估价依据过时或者失效的,扣 0。51 分。(4）滥列估价依据的，扣 0。51 分.应列明独立客观公正原则、合法原则、最高最佳利用原则、估价时点原则、替代原则。每缺少一项扣0。5 分，直至扣完.（1）应采用的估价

9、方法未采用的，扣2 分.(2）采用的估价方法名称或者定义不准确的，扣 0。51分。（1)除房地产抵押估价外估价结果应采用估价结果汇总表的方式表达。表格外应采用文字方式表达总价，包括币种、总价及总价大写)。未按表格方式表达或表述不完整的，扣0。51 分。（2）房地产抵押价值评估结果应采用房地产抵押价值评估结果汇总表进行表达，表格外应采用文字方式表达总价，包括币种、总价及总价大写)。未按表格方式表达或表述不完整的,扣 0.51 分.(3)估价结果内涵（是否与假设和限制条件一致，是否扣除出让金、相关费用及税金等）不清晰的，扣1 分。(1)未写明执行估价的注册房地产估价师姓名、资格、注册号或者亲笔签名

10、的，扣 0。5 分。(2）有协助估价而未写明协助的人员姓名、资格（职称）、协助内容或者亲笔签名的，扣0。5 分.（3)有重要帮助而未写明帮助的专家姓名、资格（职称）、帮助内容或者亲笔签名的,扣 0.5 分.(1）没有表达或表达不正确的,扣 1 分.（1)表达不正确的，扣 1 分.(2）时间上难以保证按质完成的，扣0。5 分。（1)土地实物状况包括：名称、四至、面积、用途、形状、地形地势、土壤、地基、开发程度、土地平整程度等。每缺少一项扣 0.5 分。(2)实物状况描述、分析与估价对象类型针对性不强的,扣0.51 分。（1)建筑物实物状况包括:名称、规模、用途、层数和高度、建筑结构、装饰装修、设

11、施设备、层高、空间布局、建筑功能、外观、新旧程度等。每缺少一项扣0。5 分。（2)实物状况描述、分析与估价对象类型针对性不强的,扣1 分。13*估价原则估价原则*估价方法估价方法原则完整、准确。采用的估价方法的名称和定义准确。114215*估价结果估价结果完整清晰，前后一致。216*估价人员估价人员人员与内容齐全、准确。117实地查勘期实地查勘期表达正确表达正确，有保质完成的合理时间.118三、估价技术报19告60分*估价作业估价作业日期日期土地土地实物实物状况状况描述描述与分与分析析建筑建筑物实物实物状物状况描况描述与述与分析分析1实实物状物状况描况描述与述与分析分析描述全面、翔实，分析客观

12、、透彻。2描述全面、翔实,分析客观、透彻.3益状益状况描况描述与述与分析分析*权权描述全面、翔实，分析客观、透彻.3(1）土地所有权状况、土地使用权状况、他项权利设立情况、目前使用情况、土地使用管制、其他特殊情况的描述不全面、不明晰的，每项扣0.5 分.(2）房屋所有权状况、他项权利设立情况、出租或者占用情况、其他特殊情况的描述不全面、不明晰的，每项扣0.5分.（1)位置状况包括：坐落、方位、距离、朝向、楼层等，每缺少一项扣 0。5 分,最多扣 1 分.（2)交通状况包括:道路状况、出入可利用交通工具、交通管制情况、停车方便程度等，每缺少一项扣 0.5 分，最多扣 1 分。5（3)环境状况包括

13、：自然环境、人文环境、景观等，每缺少一项扣 0。5 分，最多扣 1 分。(4)外部配套设施状况包括：基础设施、公共服务设施，每缺少一项扣 0。5 分，最多扣 1 分。(5)区位状况未来变化趋势未分析的，扣 1 分;分析不深入的,扣 0。5 分。(6)区位状况描述、分析与估价对象类型针对性不强的，扣1 分。（1）未进行本地整体房地产市场形势分析的，扣 1 分；此项分析太笼统的，扣 0.5 分。（2）未进行本地本类房地产过去、现在和未来状况分析的，扣 1 分；此项分析太笼统的，扣0。5 分。（3）未进行国家及本地宏观经济政策因素分析的，扣 1 分；此项分析太笼统的,扣 0。5 分。（4）分析结论不

14、能为估价测算及估价参数取值提供市场支持的,扣 1 分;支持不充分的，扣 0.5 分.(1）未进行合法性分析的，扣 2 分，合法性分析不深入，扣 1 分.（2）未进行利用前提选择表述的，扣0。5 分。（3）未结合估价方法应用进行分析或者分析不具体的，扣0.51 分.（4)最高最佳利用分析针对性不强的,扣 1 分。（1）技术路线未表述或者表述不清晰的，扣0.51 分。(2）已选用估价方法的理由未表述或者表述不充分的，扣0.51 分。(3）未选用估价方法的理由未表述或者表述不充分的,扣0.51 分.20*区位状况描区位状况描述与分析述与分析描述全面、翔实，分析客观、透彻。321*市场背景描市场背景描

15、述与分析述与分析宏观房地产市场、当地估价对象细分房地产市场及相关影响因素分析简明、准确、透彻,针对性强。422最高最佳最高最佳利用分析利用分析最高最佳利用判定 正 确,分 析 透彻、具体；有合法依据和市场依据。技术路线表述清晰、明确；估价方法排查完整、合理，已选用估价方法理由充分,未选用估价方法理由充分。323估价方法估价方法适用性分析适用性分析324*估价测算估价测算过程过程25*估价结果估价结果确定确定数据来源依据充分,参 数 选 取 客观、合理,理论表述与实际应用有说服力；有必要的分析和过程；计算过程完整、严谨、正确。估价结果客观合理，确定方式恰当、理由充分，结论表述清晰(含单价、总价）

16、.36(1）按相应估价方法评审标准评审，详见表11表 1-5.（2）当估价应选用两种或者两种以上方法但未全部选用时,未选用方法的应得分数按相应权重直接在 36 分内予以扣除。2（1）估价结果确定方式不恰当的，扣1 分。(2)估价结果确定方式和调整的理由不充分的,扣 1 分.四、26附件及外在质量2710分*附件附件附件资料齐全、完整、真实。5(1）附件的基本资料包括：估价委托书、估价对象位置图、内外部状况以及周围环境和景观的照片、权属证明复印件、估价机构资质证书和营业执照复印件、估价师注册证书复印件等，每缺少一项扣 0。5 分，直至扣完。（2)内外部状况以及周围环境和景观的照片不完整的，扣0.

17、5 分。(1）报告专业术语及用词不规范的，扣0。53 分。(2)文字表述存在缺陷，逻辑性不强、不通畅,不够客观、平实的，扣 0。53 分。(3）报告中出现病句、错别字、漏字、标点符号错误的，扣 0.52 分。（4）报告各部分之间内容重复的，扣0。53 分。(5)排版不规整，序号使用不规范及顺序错误等的，扣 0。52 分。（6)报告各部分之间描述不一致的,扣 0。53 分。（7）装订质量粗糙的,扣 0.52 分。外在质量外在质量报告名称、专业用语规范；文字简洁、通畅、表述严谨，逻辑性强；文本格式规范、无错别字、漏字,标点使用正确；排版规整、前后一致、装订美观大方。5合计合计100100表 1-1

18、 市场法评审标准序序号号评审项目评审项目真实性真实性可可比比实实例例评审标准评审标准标标准准分分3333扣分项目分值及说明扣分项目分值及说明（1）可比实例少于 3 个的，扣 3 分。(2）未说明可比实例来源、名称、坐落,未附可比实例外观照片的，每缺少一项扣1 分。(3)可比实例成交价格内涵说明不清楚的，扣13 分。（4)可比实例状况描述不完整、不清晰的，扣 13分。(5）可比实例可比性较差的,扣 13 分.1可比实例不少于 3 个，来源真实。客观性客观性成交价格内涵清楚。信息完信息完信息较完整，内容清楚。备性备性区位、权益、实物状况差异不大,成交日期与估可比性可比性价时点相隔不超过12个月。2

19、交易情况交易情况修正修正交易情况清楚;与正常交易情况价格差异分析合理;修正系数合理，理由充分.成交日期准确、价格指数与市场状况一致，取值客观、合理.区位比较因素及因子设置合理、完整,反映估价对象周边状况客观、充分;系数测算与分析确定过程详细、合理.权益状况因素及因子设置合理、齐全，反映估价对象权益状况全面、客观；系数测算与分析确定过程详细、合理。比较因素及因子设置合理、齐全,反映估价对象实物状况全面、客观；系数测算与分析确定过程详细、合理。2(1）交易情况说明不清楚或者过于简单的，扣1 分.(2)修正系数确定理由不充分的,扣 0.51 分.(1)成交日期表述不明确的，扣3 分。（2）价格指数与

20、市场状况描述不一致的,扣 1 分。（3)调整系数确定理由不充分的，扣0.51。5 分。（1)因素选择不全或者针对性差的，扣0。53 分。（2）因素差异分析不够的，扣0。53 分.（3)调整因素分值确定与因素差异描述不一致的，扣0.53 分。(4）子因素权重值不合理的，扣0.53 分。（1）因素（年限、容积率等）不全或者不明确的，扣 0.52 分。(2)因素差异分析不够的，扣0。52 分。(3)调整因素分值确定与因素差异描述不一致的，扣0.52 分.(4）子因素权重值不合理的,扣 0。52 分。(1)因素选择不全或者针对性差的，扣0.53 分。(2)因素差异分析不够的,扣 0.53 分.(3)调

21、整因素分值确定与因素差异描述不一致的，扣0.52 分。(4)子因素权重值不合理的，扣0。51 分.（1)计算公式选用正确,但无计算过程或者计算过程不清晰的,扣 3 分。（2)选用公式中字母含义说明不准确或者未说明的,扣 0。51 分。(3）测算结果确定方式不合理,理由不充分的，扣12分。(4）计算过程中数字精确度不够或者不合理的，扣0.51 分。3市场状况市场状况调整调整34区位状况区位状况调整调整65权益状况权益状况调整调整36实物状况实物状况调整调整67公式运用公式运用与计算与计算公式应用正确,符合规范规定,取值精度合理,数值计算正确.48 8小计小计3636表 1-2 收益法评审标准序序

22、号号评审项目评审项目评审标准评审标准标标准准分分扣分项目分值及说明扣分项目分值及说明租金水平租金水平选取的租赁实例真实、客观，信息较完整，可比性强；租金收入分析深入。9(1)租赁实例的真实性依据(来源、名称、坐落、外观照片，估价对象前 3 年租赁收入及运营费用情况）不充分的，扣12 分。(2)租赁实例状况描述不完整、不清晰的,扣12 分。（3）租赁实例可比性较差的，扣24 分.(4）租金水平确定无理由或者理由不充分的,扣 14 分。1有有效效毛毛收收入入出出租租型型租约限制租约限制租约限制处理合理，理由充分。2（1）未说明有无租约限制的，扣1 分.（2)有租约，但未考虑限制，且理由不充分的，扣

23、 1 分。（3)有租约，考虑了租约限制，但处理方式不正确的，扣 0.51 分。有效出租有效出租面积或者面积或者可出租面可出租面积比率积比率有效出租面积或者可出租面积比率确定过程清楚，数据合理。2（1）有效出租面积或者可出租面积比率数据确定无过程或者过程不清楚的，扣 0。51分。(2）可出租面积比率数据确定依据不充分的，扣 0。51 分.(1)空置率与租金损失数据确定无过程或者过程不清楚的，扣 0.51 分。（2）空置率与租金损失市场依据不充分的，扣 0。51 分。(3)空置率与租金损失市场依据不合理的,扣2分.(1)经营业态或者生产性质不明确的，扣2分。（2)经营或者生产收入内容不全面、数据来

24、源依据不充分的，扣 35 分。（3）经营收入测算无过程或者过程不详细的,扣 15 分。(4）经营收入水平确定理由不充分的,扣 16分。其他收入来源未说明的，扣1 分。空置率与空置率与租金损失租金损失空置率与租金损失确定过程清楚，数据合理；市场依据充分.2自自营营型型经营收入经营收入商业经营业态或者生产性质明确；经营收入与支出内容全面，数据来源依据充分；经营收入确定合理。152其他收入其他收入其他收入来源明确说明。13运营费用运营费用费用项目正确、齐全；费用估算或者确定过程清楚,数据来源依据充分,取值合理，全部符合正常客观费用标准或者符合政策规定要求。前后一致、计算正确。净收益流量类型分析合理，

25、升降幅度预测数值依据充分.6（1)运营费用构成内容不完整、不合理的，扣 13 分。（2)运营费用水平确定理由不充分的,扣 13 分。(3)运营费用测算无过程或者过程不详细的，扣 12 分。(4)自营型经营利润未扣除、经营利润取值不合理或者理由不充分的，扣12 分.计算不正确的，扣 2 分。（1）未进行变化趋势分析的，扣2 分.(2）变化趋势分析依据不充分或者不合理的，扣 0.51 分。(1）报酬率（或者资本化率）确定无过程的,扣 2 分。（2)报酬率（或者资本化率）确定有过程，但方法不正确的，扣 2 分。（3）报酬率（或者资本化率）确定过程不完善的，扣 12 分.（4）报酬率（或者资本化率)取

26、值不合理的，扣 12 分。(1)收益期限确定错误的，扣2 分。（2）收益期限确定正确,但未说明理由或者理由不充分的，扣 1 分。(1)计算公式选用正确，但无计算过程或者计算过程不清晰的，扣 3 分.（2）选用公式中字母含义说明不准确或者未说明的，扣 2 分。（3）计算过程中数字精确度不够或者不合理的,扣 0.51 分。4净收益净收益25变化趋势分析变化趋势分析26报酬率报酬率（或者资本化率）（或者资本化率）报酬率确定方法和确定过程正确；数据来源依据充分；针对估价对象类型、档次、区位、估价时点的状况等合理取值。47收益期限收益期限收益期限确定正确，依据充分.28公式应用与计算公式应用与计算计算公

27、式选用正确；有必要的分析和测算过程；测算过程完整、严谨、正确.49 9小计小计3636表 131 成本法(房地）评审标准序序号号评审项目评审项目评审标准评审标准标标准准分分扣分项目分值及说明扣分项目分值及说明1市场购置市场购置土地取得土地取得土地取得方式明确;土地土地土地取得成本构成合理，依据征收集体征收集体充分；土地取得成本调整取得取得土地取得土地取得符合市场情况；土地取得成本成本征收城市征收城市 税费计算合理。房屋取得房屋取得(1）未说明土地取得方式的，扣1 分。（2)成本内容构成不合理的，扣14 分。(3)成本取值依据不充分的，扣13 分。8(4)土地取得成本市场状况调整理由不充分的，扣

28、12 分.(5)土地取得税费确定不正确的，扣1 分。勘察设计勘察设计计费依据充分，费率合和前期工和前期工理。程费程费(1）费用构成内容不完整或者不合理的，扣2 分。2（2)费率确定不合理的，扣1 分。(3）费率确定依据不充分的，扣1 分。（1)建安工程费取值无依据(现行定额、取费标准、建安工程造价指标、建材人工施工机械市场价格等）或者依据不充分的，扣12 分。5(2）建安工程费取值与估价对象状况（类型、规模、结构、档次等）不符的，扣13 分。（3）建安工程费确定中选取可比实例调整不合理的，扣 13 分。（1)费用构成内容不完整或者不合理的，扣2 分。2(2）费率确定不合理的，扣2 分。(3）费

29、率确定依据不充分的，扣0。5 分。(1)费用构成内容不完整或者不合理的,扣 2 分.2（2）费率确定不合理的，扣2 分.(3)费率确定依据不充分的,扣 0.5 分。(1)税费构成内容不完整或者不合理的，扣1 分。1（2)税费率确定不合理的，扣1 分.(3)税费率确定依据不充分的,扣 0.5 分。2（1)费率取值不合理的，扣2 分。（2)费率取值理由不充分的，扣1 分.(1）费率取值不合理的，扣2 分.（2)费率取值理由不充分的，扣1 分。(1)利率选择不正确的，扣2 分.（2）开发周期、计息期限确定不合理的，扣1 分。(1）税金构成内容不完整或者不正确的，扣1 分。（2）税率不符合规定的，扣2

30、 分.建筑工程费、装饰装修工建筑安装建筑安装程费、房屋设备工程费依工程费工程费据充分、客观合理。开发开发成本成本2费用基础设施基础设施 费用内容构成完整，建设费建设费依据充分.公共配套公共配套费用构成合理，费用依据设施建设设施建设充分。费费税费依据开发期间开发期间 税费构成合理，税费税费充分。3管理费用管理费用费率合理，依据充分。4销售费用销售费用费率合理，依据充分。利率选择正确；开发周期、计息期限确定合理.税金构成合理，税率确定正确。利润率内涵清楚，水平客观、合理，理由充分.25投资利息投资利息26销售税费销售税费27开发利润开发利润8折旧折旧维护使用状况描述全面、客观；折旧分析深入，成新确

31、定合理，依据充分。9公式应用公式应用与计算与计算有必要的分析和过程;计算过程完整、严谨、正确。(1）利润率内涵不清楚的，扣1 分。（2）利润率取值理由不充分的，扣1 分。2（3）利润率取值与估价对象类型、开发周期长短不适应的，扣 2 分。（1）维护使用状况没描述，直接给出成新率的，扣 2 分。（2）维护使用状况描述不全面、不准确,成新率确2定依据不充分的，扣 1 分。(3）物质折旧、功能折旧和外部折旧说明不全面，成新率、折旧额确定不合理的，扣0.51 分。(1)计算公式选用正确，但无计算过程或者计算过程不清晰的，扣 3 分。（2）选用公式中字母含义说明不准确或者未说明4的，扣 2 分.(3）计

32、算过程中数字精确度不够或者不合理的,扣 0。51 分。1010小小计计3636表 1-32 成本法（建筑物)评审标准序序号号评审项目评审项目评审标准评审标准标标准准分分3扣分项目分值及说明扣分项目分值及说明(1)费用构成内容不完整或者不合理的，扣3 分.（2)费率确定不合理的，扣3 分。（3)费率确定依据不充分的，扣1 分。（1）建安工程费取值无依据（现行定额、取费标准、建安工程造价指标、建材人工施工机械市场价格等）或者依据不充分的，扣 14 分。（2)建安工程费取值与估价对象状况(类型、规模、结构、档次等）不符的，扣 15 分。(1）费用构成内容不完整或者不合理的，扣2 分。(2）费率确定不

33、合理的，扣2 分。（3)费率确定依据不充分的,扣 0。5 分。（1)费用构成内容不完整或者不合理的，扣2 分。（2)费率确定不合理的，扣2 分。(3)费率确定依据不充分的，扣0.5 分。(1)税费构成内容不完整或者不合理的，扣2 分。（2）税率确定不合理的,扣 2 分。（3）税率确定依据不充分的，扣0。51 分。（1）费率取值不合理的，扣2 分.(2)费率取值理由不充分的，扣1 分。(1）费率取值不合理的，扣2 分。(2）费率取值理由不充分的，扣1 分。(1）利率选择不正确的，扣2 分。（2）开发周期、计息期限确定不合理的，扣1 分。（1）税金构成内容不完整或者不正确的，扣1 分.（2)税率不

34、符合规定的，扣2 分.（1)利润率内涵不清楚的，扣1 分.(2)利润率取值理由不充分的,扣 1 分.（3)利润率取值与估价对象类型、开发周期长短不适应的，扣 2 分。勘察设计和勘察设计和 费用构成合理；计费依据充前期工程费前期工程费 分,费率合理。建筑工程费、装饰装修工程建筑安装建筑安装费、房屋设备工程费依据充工程费工程费分、客观合理。基础设施基础设施费用构成合理，费用额度依建设费建设费据充分。公共配套设公共配套设 费用构成合理,费用额度依施建设费施建设费据充分.开发期间开发期间税费构成合理,税费额度依税费税费据充分.2345管理费用管理费用销售费用销售费用投资利息投资利息销售税费销售税费费率

35、合理，依据充分。费率合理,依据充分。9开开发发1成成本本22222利率选择正确；开发周期、2计息期限确定合理.税金构成合理,税率确定正2确。利润率内涵清楚，水平客观、合理，理由充分。26开发利润开发利润7建筑物折旧建筑物折旧维护使用状况描述全面、客观；折旧分析深入，成新确定合理，依据充分。（1)维护使用状况没描述,直接给出成新率的，扣 2 分.（2）维护使用状况描述不全面、不准确，成新率确定依4 据不充分的，扣 1 分。(3）物质折旧、功能折旧和外部折旧说明不全面，成新率、折旧额确定不合理的,扣 0。51 分。(1)计算公式选用正确，但无计算过程或者计算过程不清晰的,扣 3 分。（2)选用公式

36、中字母含义说明不准确或者未说明的，扣 24分.（3）计算过程中数字精确度不够或者不合理的，扣 0.51 分。8公式应用与计算公式应用与计算有必要的分析和过程；计算过程完整、严谨、正确.小小计计3636打分表报告编号报告编号：评评标标审审序序评审项目评审项目评审标准评审标准准准大大号号分分项项一、要素齐全，表述准确、清晰、封面封面封11（或者扉页）（或者扉页）简洁。面致致估价致估价内容完整，前后一致，表述3函2委托人函委托人函目准确、清晰、简洁。录声目录目录1内容完整，前后一致.明3假设*注册房地产注册房地产内容全面、规范，针对性强.14和估价师声明估价师声明限制条件估价假设估价假设假设和限制条

37、件合法、合理,45和限制条件和限制条件理由充分。10分678二、估1价0结果11报告12201分3141516179得得分分扣分项目分值及说明扣分项目分值及说明估价委托估价委托人人内容完整，表述准确。内容完整，表述准确.表述具体、准确。基本状况描述全面、准确,范围界定清楚.确定正确，确定理由简要明确。价值类型正确，价值内涵或者定义准确。依据完整、合法有效。原则完整、准确。采用的估价方法的名称和定义准确.完整清晰，前后一致。人员与内容齐全、准确。表达正确,有保质完成的合理时间。112412212211*估价机构估价机构*估价目的估价目的*估价对象估价对象估价时点估价时点*价值类型价值类型估价依据

38、估价依据*估价原则估价原则*估价方法估价方法*估价结果估价结果*估价人员估价人员*估价作业估价作业日期日期*实实1819三、估价技术报告60分202122物物状状况况描描建筑物建筑物述述实物状实物状与与况描述况描述分分与分析与分析析析权益状况权益状况描述与分析描述与分析述与分析述与分析土地实土地实物状况物状况描述与描述与分析分析描述全面、翔实,分析客观、透彻。3描述全面、翔实,分析客观、透彻。描述全面、翔实，分析客观、透彻。描述全面、翔实，分析客观、透彻。宏观房地产市场、当地估价对象细分房地产市场及相关影响因素分析简明、准确、透彻,针对性强。最高最佳利用判定正确，分析透彻、具体；有合法依据和市

39、场依据。技术路线表述清晰、明确；估价方法排查完整、合理，已选用估价方法理由充分，未选用估价方法理由充分。333*区位状况描区位状况描市场背景市场背景描述与分析描述与分析4*最高最佳最高最佳利用分析利用分析323适用性分析适用性分析*估价方法估价方法324*估价测算估价测算过程过程数据来源依据充分，参数选取客观、合理，理论表述与实际应用有说服力;有必要的36分析和过程；计算过程完整、严谨、正确.估价结果客观合理，确定方式恰当、理由充分，结论表述清晰（含单价、总价）。附件资料齐全、完整、真实.225四、附件及外在质量10分*估价结果估价结果确定确定26*附件附件527外在质量外在质量报告名称、专业

40、用语规范；文字简洁、通畅、表述严谨,逻辑性强；文本格式规范、无错别字、漏字，标点使用正确；排版规整、前后一致、装订美观大方.5合计合计评审人评审人:100100市场法得分序序号号评审项目评审项目真实性真实性可可比比实实例例评审标准评审标准标标准准分分3333得得分分扣分项目分值及说明扣分项目分值及说明1可比实例不少于 3 个，来源真实。客观性客观性成交价格内涵清楚.信息完信息完信息较完整,内容清楚。备性备性区位、权益、实物状况差异不大,成交日期与估可比性可比性价时点相隔不超过12个月。交易情况清楚；与正常交易情况价格差异分析合理；修正系数合理，理由充分。成交日期准确、价格指数与市场状况一致，取

41、值客观、合理.区位比较因素及因子设置合理、完整,反映估价对象周边状况客观、充分；系数测算与分析确定过程详细、合理。权益状况因素及因子设置合理、齐全，反映估价对象权益状况全面、客观;系数测算与分析确定过程详细、合理.2交易情况交易情况修正修正23市场状况市场状况调整调整34区位状况区位状况调整调整65权益状况权益状况调整调整36实物状况实物状况调整调整比较因素及因子设置合理、齐全，反映估价对象实物状况全面、客观；6系数测算与分析确定过程详细、合理.7公式运用公式运用与计算与计算公式应用正确，符合规范规定,取值精度合理,数值计算正确。48 8小计小计3636收益法得分序序号号评审项目评审项目评审标

42、准评审标准选取的租赁实例真实、客观，信息较完整,可比性强；租金收入分析深入。租约限制处理合理,理由充分。有效出租面积或者可出租面积比率确定过程清楚,数据合理.空置率与租金损失确定过程清楚，数据合理；市场依据充分.商业经营业态或者生产性质明确；经营收入与支出内容全面，数据来源依据充分;经营收入确定合理。其他收入来源明确说明.费用项目正确、齐全；费用估算或者确定过程清楚，数据来源依据充分，取值合理,全部符合正常客观费用标准或者符合政策规定要求。前后一致、计算正确。净收益流量类型分析合理，升降幅度预测数值依据充分。报酬率确定方法和确定过程正确；数据来源依据充分；针对估价对象类型、档次、区位、估价时点

43、的状况等合理取值.收益期限确定正确，依据充分。计算公式选用正确；有必要的分析和测算过程；测算过程完整、严谨、正确.标标准准分分9得得分分扣分项目分值及说明扣分项目分值及说明租金水平租金水平1有有效效毛毛收收入入出出租约限制租约限制租租有效出租面有效出租面型型积或者可出积或者可出租面积比率租面积比率空置率与租空置率与租金损失金损失自自营营型型222经营收入经营收入152其他收入其他收入13运营费用运营费用645净收益净收益变化趋势分析变化趋势分析226报酬率报酬率（或者资本化率）（或者资本化率）47收益期限收益期限28公式应用与计算公式应用与计算49 9小计小计3636成本法（房地)得分序序号号

44、1评审项目评审项目评审标准评审标准标标准准得分得分分分8扣分项目分值及说明扣分项目分值及说明土地土地 市场购置土市场购置土 土地取得方式明确；土地取得取得地取得地取得取得成本构成合理，依据成本成本 征收集体土征收集体土充分;土地取得成本调整地取得地取得符合市场情况；土地取得税费计算合理。征收城市房征收城市房屋取得屋取得勘察设计和勘察设计和 计费依据充分，费率合前期工程费前期工程费理。建筑工程费、装饰装修工建筑安装工建筑安装工程费、房屋设备工程费依程费程费据充分、客观合理。2开发开发基础设施建基础设施建 费用内容构成完整，费用成本成本设费设费依据充分。公共配套设公共配套设 费用构成合理，费用依据

45、施建设费施建设费充分。开发期间开发期间 税费构成合理，税费依据税费税费充分。3456管理费用管理费用销售费用销售费用投资利息投资利息销售税费销售税费费率合理，依据充分。费率合理，依据充分.利率选择正确；开发周期、计息期限确定合理.税金构成合理，税率确定正确。利润率内涵清楚,水平客观、合理，理由充分。维护使用状况描述全面、客观；折旧分析深入，成新确定合理，依据充分。有必要的分析和过程；计算过程完整、严谨、正确。2522122227开发利润开发利润28折旧折旧29公式应用公式应用与计算与计算41010小小计计3636成本法（建筑物）得分序序号号评审项目评审项目评审标准评审标准标标准准分分得分得分扣

46、分项目分值及说明扣分项目分值及说明勘察设计和勘察设计和 费用构成合理；计费依据充前期工程费前期工程费 分，费率合理。建筑工程费、装饰装修工程建筑安装建筑安装费、房屋设备工程费依据充工程费工程费分、客观合理。基础设施基础设施费用构成合理,费用额度依建设费建设费据充分.公共配套设公共配套设 费用构成合理，费用额度依施建设费施建设费据充分。开发期间开发期间税费构成合理，税费额度依税费税费据充分。23456管理费用管理费用销售费用销售费用投资利息投资利息销售税费销售税费开发利润开发利润费率合理，依据充分。费率合理，依据充分。利率选择正确;开发周期、计息期限确定合理.税金构成合理,税率确定正确。利润率内涵清楚,水平客观、合理,理由充分.维护使用状况描述全面、客观；折旧分析深入，成新确定合理,依据充分。39开开发发1成成本本222222227建筑物折旧建筑物折旧48公式应用与计算公式应用与计算有必要的分析和过程;计算过程完整、严谨、正确。4小小计计3636