物业实施方案.pdf

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1、前言根据广场的市场定位，楼宇商业布局及配套设施设备的实际情况，制定科学、合理的管理运作形式。争取通过有层次的公司机构，发展宏观方案与调控，制订实在有效的符合法律法规的管理细那末，由具有标准化操作、专业技能、良好职业道德和高度责任心的管理人员详细施行。在经营秩序、治安保卫、环境卫生等方面以综合方案、单项方案、即时调度相结合的管理运作方式，建立目的管理、效劳质量管理、本钱管理体系，多层次、多方式、全方位、全过程的监视控制，以实现标准化、标准化、专业化管理。并以效劳质量为打破口，以创新的理念为经营户提供最正确的经营环境，活泼托管物业的商业气氛。通过统一化视觉视别系统、行为识别系统和理念识别系统的建立

2、，塑造楼宇统一化商业形象，不断扩大广场的知名度，树立良好的商业物业形象，吸引更多的潜在承租商和消费者。使钻石广场物业保值升值。目录一、物业管理方案之条件假设二、物业管理效劳范围及主要内容三、物业管理组织架构设定四、管理组织各职能释义五、公司管理目的设定六、管理效劳标准及流程(局部)一、物业管理方案之条件假设根据?中华人民共和国物业管理条例?有关规定，物业管理公司应对整个广场物业及物业配套设施设备(不包括商户及业主室内)发展统一化管理，入驻广场的全体业主、商户均为物业管理公司的效劳对象。物业管理公司向各业主、商户提供有偿效劳(所有公共部位的卫生清洁、保安、清防、停车管理效劳，设施设备运行维护均由

3、物业管理公司有偿提供)，其收费标准按物业管理公司本钱核算及物价部门审批的标准执行。二、物业管理效劳范围及主要内容(一)、普通性管理效劳内容(1)、对业主、商户的管理。以保证良好的经营秩序为目的，通过?业主手册?物业管理效劳合同?商场管理规定?装修管理规定?等管理控制文件对业主及承租商户的经营行为发展管理、引导，明确业主、承租商户和管理公司之间的责、权、利关系;(2)、向业主、商户提供的主要效劳内容。业主、商户、设施设备档案的建立管理。受理用户投诉;办理用户迁入迁出手续;办理用户室内装修申请及装修验收的手续并施行监管;办理用户大件物品放行手续;办理广场出入证(暂时出入证、施工人员出入证等);办理

4、用户开通、迁移或者对调手续;办理用户公司水牌的 制作手续;办理用户暂时用电、动火和货梯专用手续;办理汽车、摩托 车、自行车的停放手续;办理统一收买废品手续;办理用户破/换门锁申 请手续检查广场公用设施的运行状况;负责同用户的沟通工作，受理用户的效劳要求;提供邮政效劳，为用户分发投递邮件和征订报刊;监管广场的绿化养护，确保广场的绿化布置合理、整洁美观;控制货物出入。(3)、安全系统管理效劳。充分保障入驻广场的业主、商户和顾客的利益，在安全保卫方面。制定严谨的保安工作施行方案，建立健全各项保安、停车管理制度。实行 24小时保卫巡逻制，巡逻分为：定时巡逻、不定时巡逻、白日巡逻、夜间巡逻等方式。(4)

5、、消防系统管理效劳。消防管理的方针是“预防为主，防消结合。严格按照?消防法?有关规定：建立消防合格证制度及消防工作检查监视制度，订有突发性火灾等灾害应急方案，并设有消防疏散示意图。保证消防通道必须畅通，消防设备设施运行良好，组建广场义务消防队，并演习在各种情况下采取的应急措施，一旦发生危（wei）险及时疏散众多业主、商户及消 费客人。(6)、设施设备系统维修管理。制定设备定期巡回检查测试及监视。配电室保证 24 小时值班，严格按照国家标准操作运行。对电梯、中央空调、供电、供水设备及照明系统养护、维修。并做详细记录，提供方便、不连续效劳活动。做到设备良好，运行正常，设备及机房环境整洁，消防控制中

6、心及消防系统做到装备齐全，完好无损，可随时启用;安全设施做到齐全有效，通风照明及其它附属设施完好;给排水系统，保证所有的排水系统通畅，楼内地下室及车库无积水浸泡发生;中央空调系统运行正常，无超标噪音和严重滴漏水现象;保证系统设备完好、运行正常。(7)、环境卫生。清洁效劳实行标准化清扫保洁，制定完善的清洁细那末，明确需要清洁的地方，所需清洁次数、时间，由专人负责、检查、监视。商场的清洁卫生效劳工程主要有：商场清洁保养工作，公共区域，走廊通道，空调机房、风机房的清洁，变电房，电梯清洁保养，消防系统及设备的清洁，供水排水泵房系统及其设备的清洁，公共照明设备的清洁，公共洗手间清洁，楼层及垃圾房的清洁，

7、写字楼绿化、美化保养，停车场清洁效劳，写字楼内大清扫效劳，清洗地毯效劳，各类石材地面打蜡、抛光效劳等其他效劳工程。(详见保洁细那末)(二)、特殊管理效劳主要内容。商业物业的管理与普通类型物业管理的最大不同之处就在于商业物业管理的一项重要工作是要发展商业形象的宣传推广，不断扩大商业物业的知名度，树立良好的商场形象，吸引更多的潜在承租商和消费者。这是商场施行统一管理的一项必不可少的工作，其作用使商业特色的表达，是一种无形资产和潜在的销售额，有助于促进消费者的消费观念从买名牌到买店牌的转变，加速商场进入印象时期;有助于商场识别系统的建立(包括理念识别系统、视觉识别系统、行为识别系统)。其详细的管理效

8、劳内容有如下几点：(1)、制定管理章程并负责监视执行;(2)、开展商场整体的促销活动;(3)、协调商场各经营者的关系;(4)、开展经营者之间的互帮互助和信息交流等活动;(5)、协调管理者与经营者之间的关系;(6)、楼宇识别系统的建立，(即企业经营宗旨、效劳理念在企业员工思想中所形成的理念识别系统 mis，企业标识、员工服装、信笺商标等等视觉识别系统 vis，企业信誉、对外事务处理方式、员工行为举止等行为识别系统 bis)。(7)与工商管理部门配合严格执行，严厉打击假冒伪劣产品，维护市场形象。三、物业管理组织机构设定(根据大厦运行情况定义)四、组织职能部门释义(一)、总经理：制订公司经营方针、政

9、策及战略目的规划，制订公司财务预算、决算方案;按责、权、利相匹配的原那末，任命公司各层次负责人，全面负责公司经营运作。(二)、常务副总：在总经理的指导下，协调指导各部门工作的顺利发展，按总经理的指示起草公司经营政策及战略规划目的，向总经理提供公司管理、经营方面的合理建议，协助总经理做好公司经营管理。(三)、行政部：负责公司营运资源筹备采购，负责公司人力资源招聘、考核、培训。制定公司各项规章制度并监视施行，负责业主、商户和公司档案、合同的管理，有效协调、沟通公司各职能部门之间的关系。(四)、财务部：在总经理指导下负责日常账务工作的施行与管理，负责管理公司财务账目之编制及税务工作，并定期向总经理汇

10、报公司财务收支情况，提供运营决策之根据。(五)、市场部：负责物业招商租赁工作。负责物业区内商业整体宣传、筹画工作，以塑造楼宇整体形象为己任，以商场促销、宣传为主要工作内容;通过视觉、行为和理念三大识别系统的建立宣传扩大钻石广场的市场知名度，调查搜集市场同档次商业楼宇的租价及有关商业情况，搜集市场各类物业的管理效劳需求信息，为公司新工程拓展打好根抵。(六)、客户效劳部：负责广场业、商户入驻手续的办理，负责广场业主档案资料的搜集及建立，愚管理于效劳之中，严格按商场管理规定及正确引导业主、商户的经营行为，以满足业主、商户的物业效劳需求为目的开展管理工作。负责商场管理及业主的投诉接待处理工作，负责协同

11、行政部监视各职能部门效劳质量，及时听取业主及商户的意见和建议并及进汇总上报。(六)、工程部：负责钻石广场所有房屋及其配套机电、暖通设施设备的维护保养，并保证广场各种设备良好运行，负责业主维修方面投诉处理，负责业主、商户装修审批及装修管理监管。(七)、保安部：负责广场安全、消防、停车管理效劳工作。(八)、保洁部：负责广场公共部位清洁卫生，垃圾清运。负责广场绿化、盆栽的养护。五、管理效劳目的设定(一)、公司目的：1.年度业主、商户对管理效劳满意率百分之九十五以上;2.年度收费率完成额在百分之九十八以上;3.年度无重大责任事故发生;4.房屋及设备设施完好率年度递减百分之三以内;5.公司各项工作方案及既定目的实现率百分之九十八以上;(二)、各职能部门目的分解(详见公司年度工作方案)。六、管理效劳标准及流程管理效劳标准涉及各个部门各个岗位，下面简单扼要说明达物业管理公司客户效劳部的工作标准及流程细那末在这里做描绘。(一)、客户效劳部工作程序1、业主入住程序1.1 新用户提供以下证明