上半年四川省房地产估价师案例与分析征收估价工作流程考试试卷.pdf

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1、20162016 年上半年四川省房地产估价师案例与分析年上半年四川省房地产估价师案例与分析：征收估价工作流：征收估价工作流程考试试卷程考试试卷本卷共分为 2 大题 50 小题，作答时间为 180 分钟，总分 100 分，60 分及格.一、一、单项选择题单项选择题（共（共 2525 题，题，每题每题 2 2 分，分，每题的备选项中每题的备选项中,只有只有 1 1 个事最符合题意）个事最符合题意）1、下列不是直接融资优点的是_.A安全性高、筹资上可以积少成多B资金供求双方直接联系，可以根据各自对融资条件，如借款期限、数量和利率水平方面的要求，通过协商实现融资，以满足各自的需要C有利于筹集长期投资资

2、金D由于资金供求双方直接形成债权、债务关系，债权方会十分关注和支持债务人的经营活动；债务人面对直接的债权人，在资金使用上会讲求效益，在经营上也会有较大的压力,从而促进这类长期融资得到更快发展2、下列关于施工图中的轴线，表述不正确的是_。A施工图中的轴线是施工中定位的重要依据B施工图中的轴线是施工中放线的重要依据C凡承重墙、柱子、大梁或屋架等主要承重构件的位置必须画上轴线并编上轴线号D轴线用点画线表示，端部画圆圈，圆圈内注明编号。轴线水平方向用英文字母由左至右编号，垂直方向阿拉伯数字由下而上编号3、某宗房地产土地面积 320,建筑面积 300，建筑的外观及设备均已陈旧过时，有待拆除重建,估价拆迁

3、费用每平方米建筑面积 450 元,残值每平方米建筑面积 150 元，则该宗房地产相对于空地的减价额为。A：144 000 元B:135 000 元C：960 000 元D：90 000 元E：工业用地的监测点评估价格4、假设开发法估价在选取估价对象最佳开发利用方式时，其中最重要的是选取。A：最佳用途B:最佳规模C：最佳集约度D：最佳开发时机E：工业用地的监测点评估价格5、对全国房地产估价师注册、执业活动实施统一监督管理。A：国务院B：国务院建设主管部门C：国务院人事主管部门D：国务院国土资源主管部门E：执行层的组织协调6、房产分户图的比例尺一般为.A:1：200B：1：500C：1:800D：

4、1:1000E：执行层的组织协调7、在英国和其他英联邦国家，法院一般来判断房地产评估价值的误差范围.A:使用估价对象房地产的实际成交价格B:使用政府公布的房地产交易指导价格C：使用近一年内房地产的平均成交价格D：依赖于专家证人测算的估价对象房地产的价值E：工业用地的监测点评估价格8、从理论上讲，房地产市场分析的第一步工作是（）。A设计问卷B收集信息C定义市场区域D确定调查方式9、关于房屋施工面积的说法，正确的是_。A房屋施工面积不包括本期竣工的房屋建筑面积B房屋施工面积不包括正在施工的非商品房建筑面积C房屋施工面积指报告期内施工的全部房屋建筑面积D房屋施工面积不包括报告期内开工后又停建、缓建的

5、房屋建筑面积10、设计变更发生以后,承包人在确定变更后日内不向工程师提出变更工程价款报告的,视为该项设计变更不涉及合同价款的变更。A:14B：15C：20D：28E：执行层的组织协调11、下列房产中，可免征房产税的是_。A个人所有的营业用房B军队出租的房产C学校兴办的工厂D企业办的各类学校自用的房产12、假设某类住宅的价格从 3000 元/m2 下降到 2800 元/m2，其需求量从 900 套上升到 1000 套，则用中点法计算的该类住宅需求的价格弹性为_。A1。33B0。66C0.66D1。5313、重置价格的出现是技术进步的必然结果,也是_的体现。A经济学原理B均衡原理C替代原理D对立原

6、理14、商业汇票的付款期限由交易双方商定，最长不得超过个月.A：6B：10C：12D:24E：执行层的组织协调15、某宗房地产 32 年土地使用权的价格为 4 000 元，对应的报酬率为 7。现假定报酬率为 9，该宗房地产 40 年土地使用权条件下的价格最接近于元.A：3 275B：3 287C：3 402D：4 375E：工业用地的监测点评估价格16、市场趋势分析中的时间序列分析法不包括.(2007 年试题)A：移动平均法B：指数平滑法C：市场因子推演法D:简单平均法E：借款合同17、根据中华人民共和国刑法规定，违反土地管理法规，非法占用耕地、林地等农用地，改变被占用土地用途,数量较大，造成

7、耕地、林地等农用地大量毁坏的，处_年以下有期徒刑或者拘役,并处或者单处罚金。A一B三C五D七18、房地产需求市场上普遍存在着“买涨不买跌”现象，产生这一购买行为的主要因素是（）.A消费者的感觉B消费者的生活方式C消费者的习惯D消费者的信念19、某住宅楼因邻近施工项目而出现基础不均匀沉降，该住宅楼总建筑面积10000.共有 100 套住房，有 100 户居民。经评估，该住宅楼在未受损情况下的市场价格为 5000 元，平均每套住房的市场租金为 1500 元月,在受损情况下的市场价格为 4500 元;如果对该住宅楼进行修复，修复工程费为 150 万元，并需居民搬迁和在外临时安置 6 个月，搬迁费平均

8、每户每次 1300 元；该住宅楼修复后，会因曾受损而导致心理减价 5，关于该住宅楼修复和损害赔偿的说法，正确的是。A:该损害在经济上是可修复的B：修复所能带来的价值增加额为 500 万元C：该住宅楼在不修复情况下的价值减损额为 500 万元D：在不修复情况下平均应给予每户的赔偿金为 65 万元E:工业用地的监测点评估价格20、房地产估价方法之一的市场比较法是基于很多房地产之间有一定的程度的。A：替代性B:异质性C:用途多样性D：相互影响性E：工业用地的监测点评估价格21、设计方案评价原则中，下列关于考虑项目全寿命费用的原则，说法错误的是。A：所谓项目全寿命费用，就是项目从投资一开始一直到项目产

9、品不能再继续利用为止所发生的一切费用B:项目全寿命包括项目建设过程和使用过程两部分C：项目全寿命费用包括建设过程的投资成本，即工程造价和项目建成后使用过程发生的使用成本D：坚持考虑项目全寿命费用的原则，就是要求在设计过程中要兼顾建设过程和使用过程,力求项目全寿命费用最高E：执行层的组织协调22、以下房地产价值中，随着时间的推移而不断减少的是。A：市场价值B：原始价值C：评估价值D：折余价值E：工业用地的监测点评估价格23、关于债务融资,下列说法不正确的是（）.A信贷融资和债券融资是债务资金筹措的主要渠道B债券偿付方式有三种：第一种是偿还，第二种是转期,第三种是转贷C企业债券作为一种有价证券，其

10、还本付息的期限通常为 35 年D利用信贷资金经营,实际上就是ldquo;借钱赚钱rdquo；或&ldquo；借鸡生蛋rdquo;24、可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区相同,或是_。A同处于一个领域B同处在同一供求范围内的类似地区C同处于一个相对稳定的环境D同处于公平竞争的地区25、下列房地产开发成本中，属于基础设施建设费的是_。A围墙工程费B电力设施工程费C居委会用房建设费D人防工程费二、多项选择题（共二、多项选择题（共 2525 题，每题题，每题 2 2 分，每题的备选项中，有分，每题的备选项中，有 2 2 个或个或 2 2 个以上符个以上符合题意，至少有合题意，至少有1 1 个错项

11、个错项.错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.50.5 分分)1、若某房地产投资项目的表面收益率为 20，年租金增长率为 9%，通货膨胀率为 8，则该项房地产投资的实际收益率为_。A9.26B10.09%C11.11D122、下列关于房地产抵押价值评估的表述中，正确的有【2004 年考题】A：法律法规规定不得抵押的房地产，没有抵押价值B:再次抵押的房地产的抵押价值为该房地产的价值扣除已担保债权后的余额C：房地产的价值扣除预计处分该房地产的各种费用、税金后的余额才是抵押价值D：不能单独处分、使用的房地产不宜作为抵押物，应当没有抵押价值E：在评估土地

12、使用权是以划拨方式取得房地产的抵押价值时，不应包括土地使用权出让金3、工业建筑设计的评价指标不包括_。A土地利用系数B厂房展开面积C厂房有效面积与建筑面积比D单位面积造价4、银行的个人住房贷款仍处于起步阶段，对贷款的决策管理尚存在缺乏成熟的经验和有效的手段，容易形成管理和决策风险。具体体现在。A:资金来源和资金运用期限结构不匹配导致的流动性风险B：自然原因或社会原因导致借款人失去还款能力C：由于主观原因、信用意识差等导致的拖延还款或赖账不还D：抵押物保管不善和贷后管理工作薄弱环节所带来的风险E:资金来源与资金流动性无关5、影响商品需求的因素包括.A:消费者偏好B：消费者的收入水平C：该商品本身

13、的价格D：相关商品的价格E:厂商对未来的预期6、假设某段时间内房地产业的预期收益率为 15，国债的投资收益率为 10,市场整体的平均收益率为 20%，则房地产业的系统性市场风险相关系数是。（2005年试题)A：0.25B：0。50C：1。5D：2.00E：借款合同7、会计核算中的报账主要是通过来进行的。A：填制记账凭证B：登记账簿C：复式记账D：编制会计报表E：执行层的组织协调8、对时点指标特点叙述不正确的是.A：只能间断计数B：各时点指标不可以直接累加C:每个时点指标值的大小与时间长短无关D:计数的准确率低E:执行层的组织协调9、_是指项目经营期内一个正常年份的年利润总额或项目经营期内年平均

14、利润总额与项目总投资的比率。A成本利润率B投资利润率C资本金利润率D偿债备付率10、在西方国家传统上的商用房地产可包括。A：旅馆房地产B：餐馆房地产C：写字楼房地产D：工业房地产E：公寓房地产11、在下列房地产投资行为中，体现房地产置业投资特点的有。A：买地-建房-卖房B：买房-经营C：买房出租转售D：买房出租E：买地-开发-转让12、估价时点的确定要依赖于_。A估价目的B委托人的意思表示C估价对象D估价方法13、某房地产开发商转让一块以出让方式取得的土地使用权，转让收入为 2900万元，土地增值税规定的扣除项目金额为1800万元,土地增值税应纳税额为万元。A：330B：350C：440D:8

15、70E：执行层的组织协调14、开发商的主要合同关系通常包括_等。A保险合同B分包合同C销售合同D勘察设计合同E加工合同15、由于通货膨胀会对投资收益产生影响，所以投资者在进行投资分析时，通常要用作为评价指标。A：较高的期望投资回报率B：较高的实际投资回报率C：较低的期望投资回报率D：较低的实际投资回报率E:借款合同16、某开发企业申请贷款5000万元,该企业的信用等级为AA级,以商品房做抵押，期限 2 年，项目风险等级为 A 级，该贷款综合风险度是（）.A18B25%C30%D5017、下列关于质权特征的表述中，错误的是_.A质权是一种担保物权B质权的标的物只能是不动产权利C质权需转移质物的占

16、有D质权是就质物优先受偿的权利18、项目利润为零时，分析项目成本、售价或销售率所处状态的方法是.A:获利能力分析B:盈亏平衡分析C：市场状况分析D：定性风险分析E：借款合同19、对一般_的工程，开发商可在开标会议上当场决定中标单位,同时公布标底,并通知未中标单位退回招标文件、领回押金的时间和地点.A规模小B内容复杂C规模较大D不太复杂20、按照报表编制的单位分类,企业编制的报表可分为。A：基层报表B：汇总报表C：合并报表D：现金流量表E：资产负债表21、下列关于房产图的表述中，正确的有_。A房产分幅图是全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的基本图,其比例尺一般为 1：500B房产分丘图能反映丘内所有房屋及其用地情况等各项房地产要素C房产分户图是表示房屋建筑结构的细部，比例尺一般为 1：100D房产分户因是分丘图的局部明细图E分丘图是测绘分户图和分幅图的基础资料22、下图表示的是（).A富有弹性B缺乏弹性C单一弹性D完全弹性23、保险活动所特有的内在功能是_.A组织经济补偿B分散风险C融通资金D防灾防损24、下列融资渠道中，属于公众市场债务融资形式的是（）。A发行公司债券B权益型房地产投资信托基金C发行股票D商业银行贷款25、是指现象在较长时期内发生的周期性波动。A:长期趋势B：季节波动C：不规则波动D：循环波动E：执行层的组织协调