上半年云南省房地产估价师理论与方法房地产司法拍卖的需要考试试卷.pdf

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1、20162016 年上半年云南省房地产估价师理论与方法年上半年云南省房地产估价师理论与方法：房地产司法拍卖：房地产司法拍卖的需要考试试卷的需要考试试卷本卷共分为 2 大题 50 小题，作答时间为 180 分钟，总分 100 分，60 分及格.一、单项选择题一、单项选择题(共共 2525 题，每题题，每题 2 2 分，每题的备选项中分，每题的备选项中,只有只有 1 1 个事最符合题意个事最符合题意)1、一个估价项目中的价值类型，本质上是由决定的。A：估价委托人B：估价师C：估价目的D：估价对象E：工业用地的监测点评估价格2、某非经济特区的房地产估价机构完成本地一宗以房产为主的评估项目，评估的房地

2、产价格为 2000 万元，按照原国家计委、建设部联合下发的关于房地产中介服务收费的通知规定的收费标准,估价收费最高为_万元。A1.60B3。00C4。25D5。003、下列关于声明不保证的表述，不正确的是。A：声明不保证是指由于委托人、拍卖人难以确知拍卖标的的真伪或品质不予保证B：声明不保证是指由于委托人、拍卖人已确知拍卖标的的真伪或品质不予保证C：声明不保证向所有的竞买人传达了这样一种意思：相关的拍卖标的可能有真伪或品质问题，竞买人应当谨慎行事D：拍卖人、委托人在拍卖前声明不能保证拍卖标的的真伪或者品质的，不承担瑕疵担保责任E：执行层的组织协调4、房地产具有供给有限特性,本质上是由于【200

3、4 年考题】A：土地总量有限B：规划限制C：房地产不可移动D：价值量大E:工业用地的监测点评估价格5、下列关于定金和违约金的表述中，正确的是。A：不论违约金约定为多少,在违约时违约方都必须无条件按约定给付B:约定的定金金额超过法定限额则全部定金条款无效C：定金和违约金只能选择其一适用D：定金是合同双方商定的在合同履行前所支付的一部分价款E:执行层的组织协调6、城市房屋拆迁估价时点一般为。A：拆迁入与被拆迁人就拆迁补偿与安置达成协议之日B：建设单位向房屋拆迁主管部门提出拆迁申请之日C：房屋拆迁许可证颁发之日D：房屋拆迁结束之日E：房地产估价机构必须加盖公章7、_招标方式一般适用于那些工程性质比较

4、特殊、要求有专门经验的技术人员和专业技术，只有少数承包商能够胜任的建设项目。A私下B公正C公开D邀请8、职工个人及其单位按照国家和地方政府规定的比例实际缴付的住房公积金，免予征收_。A营业税B个人所得税C增值税D契税9、评估某估价对象2011年10月15日的市场价格，选取的可比实例价格情况是：交易日期为 2011 年 4 月 15 日,按买卖双方约定，买方付给卖方 7000 元，交易中涉及的税费全部由卖方支付。该地区买方和卖方应缴纳的税费分别为正常交易价格的 3和 6。已知最近 1 年来该地区房地产价格每月环比增长 05，则该可比实例经修正、调整后的价格是元.A：7000B：7003C：743

5、6D：7670E：工业用地的监测点评估价格10、拆除非公益事业房屋的附属物，补偿方式为。A:货币补偿B：产权调换C:产权调换或货币补偿D：加倍补偿E：房地产估价机构必须加盖公章11、_指由于货币供应量过多而引起的货币贬值、物价上涨的现象。A通货贬值B通货膨胀C通货紧缩D通货异常12、某宗房地产的土地面积 500m2,建筑面积 350m2。建筑物的外观及设备均已陈旧过时，有待拆除重建，经测算拆除费用为 300 元/m2 建筑面积，残值为 50元/m2,不可预见费用为 10 元/m2。则该宗房地产相对于空地的减价额为_元。A84000B87500C122500D12600013、动产拍卖的成交一般

6、以_为标志。A拍卖标的物财产所有权的转移B拍卖标的物实际占有的转移C拍卖过程中最高应价者的确定D拍卖合同的签订14、某人用这样的方式获取购买一处房产所需的资金：先向银行抵押，得到大部分所需的款项,余下的资金向亲友借。这个人没有花自己的一分钱却购得一处房产用于出租。这个人的行为属于_.A投机行为B房地产开发投资C房地产置业投资D固定资产投资15、在采用假设开发中的传统方法进行房地产估价时，一般不计息的项目是_。A未知、需要求取的待开发房地产的价值B投资者购买待开发房地产应负担的税费C销售费用和销售税费D开发成本和管理费用16、下列房地产指标中，属于房地产供给指标的是。A:空置率B：预售面积C：房

7、地产价格D：房屋空间使用数量E：借款合同17、市场利息率由资本的共同决定。A：供给弹性与需求弹性B：供给与需求C:供给弹性与需求弹性系数D：供给弹性系数与需求弹性系数E：执行层的组织协调18、净收益按一定比率递增的公式的假设前提不包括（）A净收益按一定比率 g 递增B收益年限 n 为有限年C报酬率 Y 不等于零D报酬率 Y 不等于净收益逐年递增的比率 g19、现有某总建筑面积为 15000m2 的在建工程,已知土地使用年限为 40 年（自开工之日起算），计划开发期为 3 年，现已进行 1.5 年。估计建成还需 1。5 年，投入使用后年净收益为 480 万元，资本化率为 8，折现率为 12%.该

8、项目续建完成后的总价值折算到现在为（）万元。A3939.61B4433.88C4768.50D5652。0920、为了不因房屋结构差异而影响拆迁人和被拆迁人的经济利益，以产权调换形式补偿的房屋要结算。A:房屋重置价格结合结构差价B：商品房价格C：房屋结构差价D:房屋重置价格结合成新差价E:执行层的组织协调21、某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，从而不便于商务办公，导致需求减少，估计未来期限内每年平均空置率由现在的 15上升为 25%，每月可出租面积租金为 70 元,又知该写字楼可出租面积为 10 000，运营费用率为 40。假若该写字楼可出租剩余年限为 30 年，投资报酬率为 8

9、%，其他条件保持不变，则该写字楼将发生万元的贬值.A:54819B:55815C：56739D：67540E：工业用地的监测点评估价格22、所有权属于_.A从物权B动产物权C他物权D主物权23、房地产市场调查人员有时采取在夜间到居住小区测算“亮灯率的方法来分析入住率，这种调查方法属于（）。A观察法B实验法C讨论法D问卷调查法24、下列影响消费者行为的因素中，属于个人因素的是(）。A学习B经济状况C对渠道的信赖度D购买动机25、购买某类房地产，通常抵押贷款占七成,抵押贷款的年利率为 6%，自有资本要求的年收益率为 9,该类房地产的资本化率为.A：60B：69C：88D:90%E:工业用地的监测点

10、评估价格二、多项选择题（共二、多项选择题（共2525 题，每题题，每题 2 2 分分,每题的备选项中，有每题的备选项中，有 2 2 个或个或 2 2 个以上符合个以上符合题意，至少有题意，至少有 1 1 个错项个错项.错选，本题不得分错选，本题不得分;少选，所选的每个选项得少选，所选的每个选项得 0 0。5 5 分）分）1、城市房屋拆迁行政裁决的主要制度包括.A：行政调解制度B：报告制度C：集体决策制度D：不服行政裁决的救济制度E：拆迁听证制度2、下列关于明确房地产估价时点的表述中，正确的有【2006 年考题】A：对当前的价值进行评估，一般以实地查看估价对象期间或估价作业期内的某个日期为估价时

11、点B:城市房屋拆迁估价，估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日C：分期实施的房屋拆迁，应以房屋拆迁公告之日为估价时点D：房地产估价人员可以假定估价时点E:对原估价结果有异议而引起的复核估价，应以申请复核之日为估价时点3、对房地产开发企业来说，下列房地产开发的工作内容中，属于前期工作的是。A:土地储备B:销售方案的细化C：建设项目的质量控制D：申领建设用地规划许可证E：借款合同4、在房地产抵押估价实务中，遵循谨慎原则的具体要求包括_。A在运用市场法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例,并应对可比实例进行必要的实地查勘B在运用收益法估价时，估价未来收益可能高也可能低时，应采

12、用居中的收益估计值进行估价C在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低D在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、开发成本、有关费税和利润，不应低估折旧E在运用假设开发法估价时，不应高估未来开发完成后的价值，应对后续开发建设的必要支出及应得利润进行适当修正5、房地产是一种特殊的商品，其与劳动力、资本以及其他类型商品的最大区别是_.A专业性B各异性C不可移动性D适应性6、在成本分析中，主要是区分_，明确它们之间的关系.A经济成本B总成本C平均成本D边际成本E会计成本7、房地产开发企业发生的年度亏损,可以用下一年度的（）弥补,下一年度税前利润不足弥补的，可以

13、在 5 年内延续弥补。A所得税前利润B所得税后利润C应分配利润D未分配利润8、下列关于房地产经纪人执业资格考试，表述错误的是。A：房地产经纪人执业资格考试,原则上每年举行 1 次B：房地产经纪人执业资格考试，原则上每两年举行 1 次C：考试时间定于每年的第二季度D：考试时间定于每年的第三季度E：考试成绩实行两年为一个周期的滚动管理9、从估价角度出发，收益性房地产的运营费用不包含等.A：房地产改扩建费用B：抵押贷款还本付息额C:房屋设备折旧费D：所得税E:房屋装修折旧费10、一般来说，信用卡的功能主要有。A:升值功能B:转账结算功能C:消费贷款功能D：汇兑功能E:储蓄功能11、下列不属于国务院关

14、于城市总体规划审批范围的有.A：直辖市的城市总体规划B：省和自治区人民政府所在地城市的总体规划C:国务院指定的城市总体规划D：其他设市城市的总体规划E：县人民政府所在地城镇总体规划12、保本点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。A:利润为零时B：利润最大时C:允许的最低经济效益指标D:允许的最高经济效益指标E:借款合同13、拆迁当事人向原估价机构申请复核估价的，该估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起内给予答复.A：5 日B:7 日C：10 日D:15 日E：执行层的组织协调14、下列关于经济学中成本分析的表述中，

15、正确的有。A：边际成本包括短期边际成本和长期边际成本B：长期总成本可以分为固定成本与可变成本C：平均成本曲线、平均可变成本曲线、边际成本曲线都呈“U形D:短期边际成本曲线与短期平均成本曲线相交时收支相抵E：收益等于成本是厂商经营决策的利润最大化原则15、开发商的主要合同关系通常包括_等.A保险合同B分包合同C销售合同D勘察设计合同E加工合同16、从房地产投资的角度说，风险是指_。A房地产投资结果的好坏程度B获取预期投资收益的可能性大小C房地产投资项目激烈竞争程度D房地产开发程度17、对具备房屋功能的地下建筑，征收房产税的相关规定有。（2007 年试题）A：自用的工业房产，以房屋原价的 5060

16、作为应税房产原值B:自用的工业房产，以房屋原价的 5060作为计税税基C：商业用途地下建筑，以房屋原价的 7080作为应税房产原值D：出租的地下建筑,按照出租地上房屋建筑的有关规定纳税E：地下人防设施免税18、某房地产价格分两期支付，首期付款 50 万元，余款 80 万元在第 8 个月末一次付清，当时月利率为 1。该房地产的实际价格为_万元。A87B124C130D13419、下列关于拍卖特征，说法正确的是。A:拍卖当事人只有两方，即卖方和买方B：拍卖的整个过程是在公众的监督下进行的C：拍卖中,被拍卖商品的出售价格由竞买人通过竞价来决定,即由买方定价D：拍卖方式交易中，价格的竞争是在买方中间展

17、开的E：从对买方的身份要求来看，拍卖方式交易中，竞买人不用向拍卖人公开其真实身份20、房地产具有供给有限特性，本质上于（）。A土地总量有限B规划限制C房地产不可移动D价值量大21、有条件的地方，可申请缴存住房公积金.A：城镇单位聘用进城务工人员，单位和职工B：城镇个体C:城镇工商户D：城镇自由职业人员E：农民22、投资基金证券与股票、债券的区别在于_。A发行的主体不同，体现的权利关系不同B发行方式不同C风险和收益不同D存续时间不同E运行机制不同,投资人的经营管理权不同23、收益性物业的经营费用包括（).A人工费B公共设施设备日常运行、维修及保养费C绿地管理费D抵押贷款还本付息额E清洁卫生费24、为评估某住宅 2004 年 10 月 1 日的正常市场价格，在其附近收集公证机关的某可比实例的有关资料如下：成交价格为 4000 元/m2,成交日期为 2004 年 5 月 1日，成交价格比正常价格低2,房地产状况调整系数为 1。087,已知从 2004 年 5月 1 日到 10 月 1 日该类住宅价格平均每月比上月上涨 1%,则对该可比实例成交价格进行校正、调整得到的价格最接近于_。A3790 元/m2B4238 元/m2C4658 元/m2D4663 元/m225、会计起修正作用的一般原则包括。A：配比原則B：谨慎原則C：重要性原则D:形式重于实质原则E：实质重于形式原则