太原市2015年房地产市场年度分析报告.pdf

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1、太原市太原市 20152015 年房地产市场年度分析报告年房地产市场年度分析报告一、一、20152015 年太原市城市发展状况年太原市城市发展状况(一)城市概况太原市位于山西省中部,濒临汾河，西、北、东三面环山，中、南部为河谷平原，是山西省的政治、经济、文化、教育、科技、交通、信息中心。全市面积6909 平方公里，是一座以冶金、机械、化工、煤炭为支柱，以输出能源、原材料、矿山机械产品为主要特征的全国重要的能源重化工城市，2011 年被列为国家历史文化名城。太原现辖六区小店区、迎泽区、杏花岭区、尖草坪区、万柏林区、晋源区三县清徐县、阳曲县、娄烦县一市古交市和两个国家级开发区太原市经济技术开发区、

2、太原市高新技术开发区、两个省级开发区太原工业园区、太原不锈钢生态工业园区。后文计算数据均为太原市本级即所辖六区的情况分析。太原市在山西省来说，区位优势明显，发展潜力巨大。太原作为山西省会，地理位置得天独厚。根据山西省“十二五”规划，太原作为“一核一圈三群”的双核心区域，势必会带来一定的政策引导和经济扶持，发展空间巨大。“一核”即由太原市区、晋中市区、清徐县城、阳曲县城构成的太原都市区，是全省城镇体系的组织核心，经济转型发展的增长极核。2015 年都市区城镇人口到达 400 万人。“一圈”即太原都市圈，是以太原都市区为核心，以太原盆地城镇密集区为主体，包括太原、晋中、吕梁、阳泉、忻州五市的30

3、个县市、区。该区域是省域经济与社会事业最为发达的核心区域和最为重要的城镇密集地区。2015 年，城镇人口到达 830 万人。“三群”即以大同、朔州为核心的晋北中部城镇群，以临汾、运城为核心的晋南中部城镇群，以长治、晋城为核心的晋东南中部城镇群。3 个城镇群是区域经济发展的核心区域，省域经济持续增长的重要区域。晋北中部城镇群，以大同盆地为主体，包括大同市、朔州市的 10 个县区。2015 年全市加大科研、金融业投资力度，大力发展第三产业。同时太原经济对政策及经济形势变化反应敏感。根据最新统计资料显示，2015年太原市地价指数同比上涨5.03%，而近几年城镇居民收入支出差不断加大，居民储蓄额不断提

4、高，城市居民具有一定的购买力，对房地产后续发展具有一定程度的支撑作用。(二)城市建设回忆 2015 年，太原城市改造按计划逐一实现，年度路改大戏收工，城市提速不再是梦想。2015 年里太原完成了南内环、学府街、太榆路、南沙河等多条城际主干道的改造提速，同时还有亲贤北街等多条路网的配套改造工程同步进行。快速路的建成通车、地铁轨道的建设、城中村改造的进行，太原城市建设正在发生着翻天覆地的变化。主干道道路升级，城市快速化逐步实现太榆路全线贯穿，南站到榆次界仅太榆路全线贯穿，南站到榆次界仅7 7 分钟分钟太榆路工程 8 月 31 日竣工。双向八车道、时速60 公里、从太原南站至榆次界仅需要7 分钟。9

5、 月起，太原可直达榆次，不需再绕行坞城路。南沙河快速路全线通车南沙河快速路全线通车9 月 7 日，南沙河快速路改造工程完工，下穿解放南路南沙河桥的道路目前已能通行，极大地缓解了双塔西街的道路拥堵。学府街改造完成学府街改造完成 城南再添快速路城南再添快速路学府街改造工程 11 月 9 日竣工并正式通车，改造后的学府街快速路西起滨河东路，东至建设南路，全长4.3 公里，红线宽 50 米。学府街与滨河东路的匝道桥，也解决了过去车辆在滨河东路由北向南行驶时无法直接驶上学府街的难题，不仅让驾乘更便捷，省去绕道之苦，也有助于缓解南中环、长风街的通行压力。南内环道路快速化改造南内环道路快速化改造本次改造从滨

6、河东路东侧开始，总体方案为改造南内环桥东侧的路面，拆除现有的路面，对其实施加宽，完成后成为了高架桥下方的辅路，今后通过信号灯的控制，方便周边路口的转向交通。城中村改造推进，旧貌换新颜城中村改造作为今年山西的重点工作，一直是政协委员关注的热点。太原市委、市政府将城中村改造作为重点工作来抓，力争用 5 年时间，在 2020 年左右完成全部城中村的改造工作。2015 年，太原市实施改造54 个村，涉及 3.6 万户、15 万人，截至目前，拆迁量已经完成总任务的 68.1%，30 个村基本完成整村拆除任务，5 个村接近完成。为了有序推进拆迁工作，54 个村在充分征求群众意见，维护群众合法利益的前提下，

7、全部出台了拆迁安置补偿方案。同时，快速启动了回迁安置房的建设，至今已有34 个村启动了回迁安置房的建设，共 47196 套、524 万平方米，消除了群众对回迁的顾虑和担忧。太原地铁实施方案公布，即将进入地铁时代11 月 19 日，山西省政协召开“关于进一步改善我省城市交通状况的建议”重点提案督办会。督办现场，有太原城市轨道近期建设规划调整，近期规划1、2、3 号线，远景规划至 7 号线。2 号线已经于年底开工，据规划，在原有1、2 号线基础上，太原地铁新增 3 号线，预计明年启动实施。(三)发展格局随着地铁道路的规划调整，必将带来太原新的热点发展区域。除了此前已被热炒的地铁 2 号线和地铁 1

8、 号线原有工程外，今年又分别新增了2 号线二期工程人民南路以南段及西涧河以北段、1 号线一期工程南延段。而最受关注的，是全新亮相的地铁3 号线全线。新增的地铁 3 号线将连接太原南站，可有效疏解太原南站客流量。同时，地铁3 号线还将途经汾西路、和平路、长风西街、千峰南路、龙城大街，穿过长风商务区和晋阳湖片区两大重要片区。该线路建成后，将会很好地服务及拉动周边的发展，因此也会诞生新的热点区域。1.利好南站片区根据新调整，地铁 3 号线预计明年启动实施，拟与太原南站接驳、穿过长风商务区和晋阳湖片区、在晋阳街设置换乘站。这对已是热点的南站片区来说，更是一重大利好。太原南站是山西最大型的综合性交通枢纽

9、，毗邻百年名校山西大学、山西财经大学、太原市高新技术开发区，是一个集高速铁路、普通铁路，以及公交、出租、轨道交通等市政交通设施为一体的区域性综合立体交通枢纽。如此优越的地理位置，让周边的楼盘也成为了人们心目中最正确的置业选择。2.晋阳街成新商圈中心从地理位置的关系上看，南中环街、晋阳街的未来发展与南站片区的升温密不可分。地铁的开建不仅带动了商业地产的发展，周边住宅产品的发展也将步入快车道。晋阳街两旁已经有太原恒大华府、海棠公馆等省城高端住宅及写字楼项目，知名商业“北美新天地 N1 艺术购物中心”已经选址晋阳街建设，不仅交通便利，教育资源等配套设施也堪称优质。据规划，未来晋阳街周边更为繁华，拥有

10、城市优质的配套资源，以及最便捷的交通体系。晋阳街正在向规划中的南站商圈中心线逐步靠近。3.河西片区将迎来飞速发展近年来，以龙城大街为中心的晋阳湖东岸发展势头迅猛，这股建设热潮起到了衔接太原市主城区与南部新区、机场乃至晋中市榆次区的纽带作用。龙城大街、新晋祠路、晋阳湖周边商业配套设施、教育配套设施等逐步完善，为将来此处附近居民带来舒适便捷的生活。2019 年的全国青运会在山西体育中心举办、山西广播电视中心也将搬迁于此，这些必拉动晋阳湖区域为中心成扩散状发展。今年以来，晋阳湖周边的10 余个城中村改造、长风商务区、一电厂搬迁、南部拟建晋阳遗址公园，以及太原地铁、交通路网的建设、生活配套，河西片区整

11、体发展的进度必然将被提速。未来的晋阳湖片区将被打造成为集商务总部、商业服务、休闲娱乐、文化创意、生活宜居、体育运动等多功能于一体的多元化城市滨水特色区域。二、二、20152015 年太原市房地产市场分析年太原市房地产市场分析(一)2015 年太原房地产运行环境与政策回忆2015 年政府工作报告以稳定、支持、促进替代抑制、投机、调控等词汇定调楼市，支持居民自住和改善性住房需求，稳定住房消费，促进房地产市场平稳健康发展，楼市以稳为主。2015 年以来，山西省委、省政府认真贯彻落实中央稳增长的各项决策部署，主动适应新常态，坚持稳中求进，全力以赴稳增长、调结构、促改革、惠民生，房地产开发投资保持平稳较

12、快增长的势头，但开发企业库存持续增加等问题需要高度关注。2015 年楼市利好政策密集出台，房地产迎来政策宽松时期，太原楼市格局也将随之发生转变。2015 年 12 月召开的中央经济工作会议首次提出要化解房地产库存。楼市出现转折已成为大众的共识，导致房地产市场销售低迷。此刻，中央经济工作会议提出要化解房地产库存，并要取消过时的限制性措施。这一政策的提出，目的在于保持房地产市场平稳健康的发展。太原市结合目前实际，积极探讨新政策，不断刺激市场需求，太原楼市有了一定程度的回暖。表表 1 20151 2015 年太原市房地产政策年太原市房地产政策时时间间政政策策内内容容要要点点太原市城中村改造实施计划，

13、加快城中村与城市融合发展，彻底改善居民生活条件，增强城市功能，拉动经济发展，塑造太原新形象，发挥省会城市表率作用。各项城中村改造工作正稳步向前推进，各大太原市召开城中村改造发动大3 月 2 日章房企也陆陆续续参与到太原城中村改造“大队”中。村改造；富力地产参与龙堡村改造；太原国投参与东社村改造等。山西省住房和城乡建设厅、山西落实住房公积金租房提取政策。扩大提取范围，实行省财政厅、中国人民银行太原中先提后贷。缴存职工购买、建造、翻建、大修自住住4 月 17 日心支行发布关于进一步加大住房公积金支持缴存职工住房消费意见4 月 20 日太原市住房公积金管理中心发布关于放宽租赁住房提取住房房 含公寓性

14、住房 或归还住房贷款，可先提取本人、配偶及父母、子女需经所有权人同意的住房公积金，用于支付已付的房款。职工连续足额缴存住房公积金满3 个月，本人及配偶在本市无自有住房且在本市租赁公共租赁住房或者会，使太原城市建设进入了新篇万科地产参与北营城中村改造；恒大地产参与后北屯2 月 28 日太原市人民政府印发太原市城中村改造实施计划通知公积金有关问题的通知商品住房，每间隔 12 个月可以申请提取住房公积金支付房租。为盘活存量土地，土地使用权人自愿申请储备土地太原市国土资源局关于收购储5 月 9 日备国有存量土地使用权补偿标准的意见的通知的，向市土地储备中心提出申请，经双方协商按规定纳入储备土地。收购补

15、偿标准按照 土地储备管理方法、太原市土地储备实施方法规定，经国土等有关部门确认，报市人民政府批准后执行。2015 年 7 月，省委、省政府分别召开常委会和常务会，分析上半年经济形势，安排部署下半年经济工作。7 月 12 日关于加强和改良城市更新实施工作的暂行措施会议明确了下半年工作目标，部署了工业经济、新兴产业、安全生产、民生改善、节能减排等 12 项工作。预计下半年山西经济发展将在改革、转型中迎来稳步提升。山西省的条例 草案 主要在国有土地上房屋征收与7 月 27 日山西省将对国有土地上房屋征收与补偿立法补偿适用范围和职责划分、征收规划计划及程序、补偿内容及补偿方式、房地产价格评估以及各类主

16、体的法律责任等方面做了明确规定。太原市住房公积金管理中心下8 月 1 日今年 8 月 1 日起，住房公积金贷款最高额度由80 万发关于调整住房公积金提取和元提高到 100 万元、申请人年龄放宽至65 岁、取消收入证明。而且，继续放宽提取政策，取消提取时限个人贷款业务政策的通知限制，特别是进城务工职工每年也可以提取一次住房公积金。报告显示，山西房地产业上半年行情喜忧参半，开发投资保持较快增长，户型结构更加优化，然而商品房成交量却同比出现下降。太原市城市轨道交通 2 号线一期工程人民南路-西8 月 15 日省统计局发布全省房地产业运行情况报告8 月 31 日太原市城市轨道交通2号线一期工程开始招标

17、涧河由省发改委批准建设，开始招标。太原市总体布局了 7 条地铁线路，其中5 条市区线路、2 条市域线路，将与铁路枢纽和公路客运枢纽实现有机衔接。太原即将进入地铁时代。9 月 17 日山西房地产开发监管有新规：没9 月 17 日，省住建厅对进一步加强房地产开发项目“两证”不准开工监管作了安排。今后，凡未取得建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证的房地产开发项目，一律不准开工建设。凡未按规定进行建设的房地产开发项目，一律先停工再查处整改。省政协召开了重点提案办理协9 月 21 日改造太原市委、市政府将城中村改造作为重点工作来抓，改造工作。通知 称为了切实减轻企业和居民负担，激发市场活力，从 10

18、月 15 日起，山西省房屋转让手续费标准正式降低。通知还明确，新建经济适用住房、限价商品住房、棚户区改造安置住房等保障性住房转让手续费按规定标准减半收取。新条例下，房屋征收与补偿的主体调整为市、县级人省人大常委会议通过山西省国民政府，由政府确定的房屋征收部门负责组织实施本10 月 20 日有土地上房屋征收与补偿条例，将于明年 1 月 1 日实施行政区域的房屋征收与补偿工作。同时，也规定房屋征收部门可以依法委托房屋征收实施单位承担房屋征收与补偿的具体工作。全省 11 个市全部完成不动产统一登记职责整合，1011 月 11 日山西省 2016 年将全面实施不动产统一登记6 个县(市、区)完成不动产

19、统一登记职责整合，占全部县(市、区)的 89%。2016 年山西省全面实施不动产统一登记，基本形成不动产统一登记制度体系。意见 对山西省房地产政策进行了重大调整。其中山西省政府公布了关于健全完规定取消商品房购房限制，包括取消购买商品住房套11 月 19 日善住房保障和供给体系促进房地产市场健康发展的意见数、户籍、年龄等限制；取消商品住房销预售价格申报制度；取消对境外机构及个人在本地区购买商品住房的限制。会议提出今后五年太原经济社会发展的主要目标是：经济结构得到新优化，民生改善到达新水平，文化建设取得新进步，生态环境得到新改善，改革开放实现新突破。城市功能实现新提升：城市空间布局更加优化，基础设

20、施不断完善，170 个城中村全部完成整村拆迁并同步改造建设。调会，力争 5 年完成所有城中村力争用 5 年时间，在 2020 年左右完成全部城中村的山西省物价局和山西省财政厅10 月 15 日两部门联合发出关于降低房屋转让手续费标准及相关事宜的通知中国共产党太原市第十届委员会第七次全体会议审议通过 中12 月 14 日共太原市委关于制定国民经济和社会发展第十三个五年规划的建议重点政策解读重点政策解读央行 2015 年多次降准降息，释放货币流动性中国人民银行决定，自 2015 年 2 月 5 日起下调金融机构人民币存款准备金率0.5 个百分点。同时，对小微企业贷款到达定向降准标准的城市商业银行、

21、非县域农村商业银行额外降低人民币存款准备金率0.5 个百分点，对中国农业发展银行额外降低人民币存款准备金率 4 个百分点。金融机构一年期贷款基准利率下调0.25 个百分点至 5.35%；一年期存款基准利率下调0.25 个百分点至 2.5%；同时结合推进利率市场化改革，将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的 1.2 倍调整为 1.3 倍；其他各档存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。4 4 月月 2020 日日 央行再降准央行再降准 1 1 个百分点个百分点4 月 19 日中国人民银行决定，自2015 年 4 月 20 日起下调各类存款金融机构人民币存款准备金率 1 个百分

22、点。这也是央行年内第二次降准。5 5 月月 1111 日日 央行第二次降息央行第二次降息自 2015 年 5 月 11 日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期贷基准利率下调 0.25 个百分点至 5.1%；一年期存款基准利率下调 0.25 个百分点至 2.25%。央行金融机构存款利率浮动区间上限由存款基准利率的1.3 倍调整为 1.5 倍；其它各档次贷款及存款基准利率、个人住房公积金存贷款利率相应调整。央行央行 6 6 月月 2828 日起降息日起降息 0.25%0.25%降准降准 0.5%0.5%自 2015 年 6 月 28 日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，以进

23、一步降低企业融资成本。其中，金融机构一年期贷款基准利率下调0.25 个百分点至 4.85%；一年期存款基准利率下调 0.25 个百分点至 2%；其他各档次贷款及存款基准利率、个人住房公积金存贷款利率相应调整。央行央行 8 8 月月 2626 日降息日降息 0.25%0.25%降准降准 0.5%0.5%央行决定，自 2015 年 8 月 26 日起，下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，以进一步降低企业融资成本。其中，金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至4.6%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至1.75%。再降！再降！1010 月月 2424 日起央行下调存贷款基准利率日起央

24、行下调存贷款基准利率0.25%0.25%央行决定，自 2015 年 10 月 24 日起，下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，以进一步降低社会融资成本。其中，金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至4.35%;一年期存款基准利率下调0.25 个百分点至 1.5%。当前宏观经济下滑，未到达预期，央行频繁降息是为了刺激经济发展，通过降息刺激企业投资、生产经营和居民消费，提振经济。截至2016 年 1 月 15 日，最新存、贷款利率如下表所示。金融机构人民币存款利率表金融机构人民币存款利率表活期整存整取3 个月%6 个月%一年(%)二年(%)三年(%)五年(%)一年(%)零存整取 整存零取

25、 存本取息三年(%)五年(%)-金融机构人民币贷款利率表金融机构人民币贷款利率表6 个月内短期6 个月至 1 年商业贷款中长期1 年至 3 年3 年至 5 年5 年以上短期个人住房公积金贷款中长期5 年以上3.25%5 年以下4.35%4.75%4.75%4.90%2.75%4.35%目前整体房地产市场的资金链依然比较紧张，而贷款利率下调，意味着房企融资的成本降低，对开发商来说是利好消息。对于购房者来讲，降息无疑有助于提升购房者的支付能力，特别是对仍在观望的购房者的信心和预期会有莫大的提振。330 新政与 930 新政对楼市影响明显330330 新政：响应两会方针，二套房首付最低新政：响应两会

26、方针，二套房首付最低4 4 成成本次二套房贷首付的降低，一是减轻了购房者买房的资金压力；二是积极响应了今年两会期间，李克强总理提出的“支持居民自住和改善性住房需求”，以“稳定住房消费”。从太原市场来看，商业贷款此前执行“认房又认贷”的政策，其中二套房贷款的首付比例为 60%；本次房贷新政执行后，商业贷款二套房首付比例最低为40%。如果各地严格按照三部门的政策来执行，购房者购买二套房的资金压力将大大减轻。930930 新政：央行新政：央行 银监会银监会:首套房最低首付款比例调整为首套房最低首付款比例调整为25%25%；住建部；住建部:全面推行住房全面推行住房公积金异地贷款业务公积金异地贷款业务据

27、央行网站最新消息，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发布关于进一步完善差异化住房信贷政策有关问题的通知。通知要求，在不实施“限购”措施的城市，对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例调整为不低于25%。而公积金方面，住建部发文称2015 年 8 月末住房公积金资金运用率低于85%的设区城市，要综合考虑当地房价水平、贷款需求和借款人还款能力，提高住房公积金个人住房贷款实际额度。推行按月划转住房公积金冲还贷款本息业务。太原住房公积金政策年内多项调整太原住房公积金 2015 年再出 11 项重大利好消息。今年8 月 1 日起，住房公积金贷款最高额度由 80 万元提高到 10

28、0 万元、申请人年龄放宽至 65 岁、取消收入证明。而且，继续放宽提取政策，取消提取时限限制，特别是进城务工职工每年也可以提取一次住房公积金。随着央行 5 次下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，太原住房公积金连续五次下调贷款利率。二孩政策全面放开，对太原楼市存在潜在影响2015 年中共十八届五中全会于10 月 30 日闭幕，五中全会公报提出促进人口均衡发展，坚持计划生育的基本国策，完善人口发展战略。全面实施一对夫妇可生育两个孩子政策，提高生殖健康、妇幼保健、托幼等公共服务水平。从山西省卫计委了解到，按照“单独二孩”落地情况来看，距离新政正式施行仍需一段时间，山西省卫计委将严格依据国家卫计委的

29、部署，按步骤落实国家政策。全面放开二胎政策后，各地学区房的地位将更加不可动摇，学区房及入读名额的争夺也将愈发激烈。综合分析户型的选择和楼盘地点的选择成了观看未来房地产市场的趋势。山西健全完善住房保障和供给体系，开发房型由市场需求决定11 月 19 日，山西省政府公布了关于健全完善住房保障和供给体系促进房地产市场健康发展的意见。意见由山西省住房城乡建设厅、省发展改革委、省财政厅等11 个部门联合提出，对山西省房地产政策进行了重大调整。其中规定，取消商品房购房限制。包括取消购买商品住房套数、户籍、年龄等限制；取消商品住房销预售价格申报制度；取消对境外机构及个人在本地区购买商品住房的限制。打通商品房

30、、安置房、保障房转换渠道。统筹使用保障房建设资金，在满足公共租赁住房房源筹集需要的情况下，财政筹集的公共租赁住房建设资金可统筹用于政府组织实施的棚户区改造。公共租赁住房含廉租住房、经济适用住房、限价商品住房和棚改安置房，可统筹用于符合住房保障条件的家庭和棚改安置户。各市、县可通过购买和长期租赁商品住房作为公租房房源，也可购买商品住房作为安置房房源。山西不动产统一登记提速，2016 年将全面实施不动产统一登记是当下各方热议的话题之一，作为全国启动省份之一，山西不动产统一登记工作正全面提速。从山西省国土资源厅获得最新消息，截至目前，山西11 个市全部完成不动产统一登记职责整合，106 个县市、区完

31、成不动产统一登记职责整合，占全部县市、区的 89%。(二二)2015)2015 年太原房地产市场运行情况年太原房地产市场运行情况1、土地市场：住宅用地价格上涨，商办用地楼面地价增幅显著2015 年全年太原市共推出120 宗土地，成交 83 宗,总成交面积共 276.05 万平方米，同比减少 39.31%；总成交金额达 143.87 亿元，同比增长了6.79%。图图 1 20081 2008 年年-2015-2015 年太原市土地成交面积与成交金额年太原市土地成交面积与成交金额比较 2015 年与 2014 年的土地成交情况可知，土地成交面积有所下降但是土地成交金额增加，这与土地成交结构的变化息

32、息相关。2015 年和 2014 年成交住宅用地均为42宗，但 2015 年的住宅用地在面积较少的情况下成交金额却较2014 年高；另一方面，2015年地价较低的工业用地成交面积骤减，其他用地面积增多，占比结构发生变化。从下两图土地成交面积用途分布来看，土地价格较低的工业用地成交面积占比由29.86%下降到11.51%。综上，成交结构的变化以及经济政策等市场因素的影响拉升了2015 年全年的土地成交额。图图 2 20142 2014 年太原土地成交面积用途分布年太原土地成交面积用途分布图图 3 20153 2015 年太原土地成交面积用途分布年太原土地成交面积用途分布2014 年全年居住用地平

33、均楼面地价达1566 元/平方米，2015 年为 1878 元/平方米，同比上升 19.97%；2014 年全年商业办公用地平均楼面地价达973 元/平方米，2015 年为1845 元/平方米，同比上升89.55%；工业用地楼面地价同比下降16.4%，而2014 只成交了一宗其他用地，且这块土地受容积率较小的影响，楼面地价超过了正常成交价格范围，不具备普遍参考意义。2015 年其他用地的楼面地价均价为426 元/平方米。各用途土地的楼面地价如下列图所示：图图 4 20144 2014 与与 20152015 年太原市各用途土地成交楼面地价元年太原市各用途土地成交楼面地价元/平方米平方米2 2、

34、商品住宅市场、商品住宅市场1市场供给图图 5 5 太原市太原市 20152015 年各季度新建商品住宅供销量与供销比年各季度新建商品住宅供销量与供销比2整体成交走势2015 年全年太原一手商品住宅共成交41319 套，面积 507.08 万平方米，同比下降5.89%；成交均价为 7716 元，同比上涨 2.54%，房价有小幅度的增长。表表 2 20152 2015 年与年与 20142014 年太原市新建商品住宅成交价量比照年太原市新建商品住宅成交价量比照销售套数(套)销售面积(万)销售价格(元/)销售额2014 年441702015 年41319增减幅度-6.45%-5.89%2.54%75

35、257716(亿元)-3.50%图图 6 20156 2015 年各月太原市新建商品住宅成交价量走势年各月太原市新建商品住宅成交价量走势从 2014-2015 各季度太原一手商品住宅成交走势来看，2014 年开局受信贷收紧、楼市调控等因素影响，太原楼市遭遇寒流。但随着2015 年央行频繁“双降”、公积金政策相应调整等政策因素影响，太原楼市成交开始出现好转。从最新成交数据来看，2015 年 12月全市一手住宅成交均价为7911 元/平米，略高于第四季度平均值。3户型分析由于整个经济环境的影响，楼市中的投资成分被极大的挤出市场，刚性需求在市场中占绝对地位，90-140 平方米户型为主导方向。201

36、5 全年太原新建商品住房市场，90 平方米以下的小户型成交 7282 套，共 57.8 万平方米，占全市总成交面积的11.40%，均价为6656 元/平方米；90-140 平方米的改善型物业成交24216 套，面积269.01 万平方米，占总成交量的 53.05%，均价为 7242 元/平方米；140 平方米以上的大户型共成交 9821 套，面积 180.27 万平方米，占总成交量的35.55%，均价为 8762 元/平方米见下列图。图图 7 20157 2015 年太原市新建商品住宅成交户型分布年太原市新建商品住宅成交户型分布4区域分析2015 年全年各区新增商品住宅成交情况为：小店区成交量

37、最大，共成交14477 套，面积 183.47 万平方米，占全市的36.18%；万柏林区成交 7016 套，共 85.77 万平方米，占比为 16.92%；尖草坪区6724 套，共74.16 万平方米，占比为14.63%；杏花岭区6657套，82.53 万平方米，占全市的16.28%；迎泽区成交 4481 套，面积 54.40 万平方米，占比 10.73%；晋源区 1964 套，26.74 万平方米，占全市5.27%。图图 8 20158 2015 年太原市新建商品住宅成交面积区域分布年太原市新建商品住宅成交面积区域分布图图 9 20159 2015 年太原市各区域房价年太原市各区域房价各区域

38、成交价格如上图 9 所示，小店区、万柏林区、迎泽区为2015 年成交均价排名前三的区域，这三个区均在8000 元/平方米以上，分别到达8404 元/平方米、8157 元/平方米、8089 元/平方米。这与太原市城市发展战略吻合，而传统的工业园区周边的尖草坪区成交均价为 5964 元/平方米，为太原市区域最低。杏花岭区成交均价为7050 元/平方米，晋源区为 7739 元/平方米。三、专题研究三、专题研究(一)住宅用地持续占据主流2015 年太原市土地成交数据显示，2015 年太原土地招拍挂市场共成功出让83 宗土地，土地出让金额达 143.87 亿元，全年楼面地价均价约为1658 元/平方米。

39、土地市场从整体来看，住宅用地成交面积持续占据绝大部分新出让的土地，商办用地、工业用地和其他用地成交面积相差较小，太原2015 年土地市场的热点依然聚集在住宅用地上。地价最高地块分析太原市 2015 年成交土地总价最高的地块是位于杏花岭区的SG-1553，土地面积171826.4 平方米，出让金到达了 12.99 亿。该地块位于位于解放北路以东、享堂东路以西、太钢耐火厂以南，由中车置业以挂牌方式取得，是一宗含住宅的综合用地，楼面地价2160元/平方米。2015 年太原市楼面地价最高的地块是位于小店区的SP-1530，楼面地价为 4241 元/平方米，该地块是综合用地含住宅，具体位置位于学府街以南

40、,南至师范街,西至坞城中路，该区域内云集了山西省高等学府，地理位置较优，紧邻学区的土地未来升值空间较高。2015 年太原商办用地楼面地价最高的地块是位于杏花岭区的SG-1543，楼面地价为 4213元/平方米，该地块位于山西省百货纺织品公司用地以东、敦化南路以西，该地块紧邻太原东站，周边商业较繁华，住宅小区较多。依托山西省百货纺织品公司，未来的商业发展势头较好。(二二)华润置地引领华润置地引领 20152015 太原房地产销售排行榜太原房地产销售排行榜2015 年太原房企销售业绩排行榜据监测，2015 年太原十大房企销售商品房共成交168.76 亿元，华润置地以37.46 亿元、36.61 万

41、平方米荣获 2015 年度太原房企商品房销售金额、销售面积双料冠军，领先优势明显。而恒大地产 2015 年全年的销售金额和销售面积均为第二名，也展示了强势发展的劲头。从下面两个排行榜中可以看出，太原本土房企较少，销售金额名列前茅的均为华润、恒大、绿地、万科等外来房企，而销售面积方面太原市本土企业还是占据了几席。本土房企面对外来开发商的入驻积极应对，共同发展。20152015 年太原房企商品房销售金额前十排行榜年太原房企商品房销售金额前十排行榜排名排名1234企业名称企业名称华润置地恒大地产绿地控股万科销售金额亿元销售金额亿元5678910富力地产星河湾辰兴房地产发展股份保利地产海尔地产雅世集团

42、20152015 年太原房企商品房销售面积前十排行榜年太原房企商品房销售面积前十排行榜排名排名123456789企业名称企业名称华润置地恒大地产辰兴房地产发展股份绿地控股万科富力地产保利地产星河湾山西双明房地产开发太原市不锈钢生态工业园房地产开发销售面积万销售面积万26.5723.469.14102015 年太原楼盘项目销售排行榜据统计，2015 年太原市成交金额最大的前10 名楼盘共成交约 136.58 亿元，成交面积最大的前 10 名楼盘共成交 129.96 万平方米。从销售金额来看，2015 年成交前十的项目主要分两类，一类是代表高端项目的太原星河湾、恒大华府、恒大翡翠华庭，恒大集团实力

43、强劲，而太原恒大滨河左岸成为2015 年最大的吸金王，凭借高达 18.81 亿元的销售额夺得销售金额榜冠军；另一方面，龙城优山美郡作为刚需项目的代表，以高性价比为其赢得26.57万平方米的成交额，拿下了销售面积榜的冠军。此外，2015 年销售面积前十名的项目中，有四个位于小店区，两个位于万柏林区，两个位于尖草坪区，其余杏花岭、迎泽区各一个。随着太原市南移西进发展战略的逐步实施，小店区和万柏林区的住宅成交显著增多，而杏花岭区和迎泽区属于太原传统的城区，新开盘楼盘较少，尖草坪区房价对于初步购买房产的人来说极富诱惑力，可大力刺激刚需部分市场的成交。20152015 年太原楼盘销售金额前十排行榜年太原

44、楼盘销售金额前十排行榜排名排名12345678910楼盘名称楼盘名称太原恒大滨河左岸恒大华府太原万科蓝山太原星河湾恒大翡翠华庭龙城优山美郡太原富力城半山国际花园恒大御景湾阳光揽胜销售金额亿元销售金额亿元20152015 年太原楼盘销售均价前十排行榜年太原楼盘销售均价前十排行榜排名排名12345678910楼盘名称楼盘名称得一理想国太原星河湾太原茂业天地解放南路商住楼香檀壹号恒大华府东方明珠湖滨广场太原万达广场盛高山鼎合生御龙城项目成交均价元成交均价元/1896815469151611357713292132561322612750123971122420152015 年太原楼盘销售面积前十排行

45、榜年太原楼盘销售面积前十排行榜销售面积排名楼盘名称万123456789龙城优山美郡太原恒大滨河左岸太原万科蓝山太原富力城阳光揽胜恒大御景湾半山国际花园恒大翡翠华庭恒大华府成交均价元/4905994487667666551875877989105521325610坤泽十里城6449四、回忆与展望四、回忆与展望(一)全国经济增长减速，迎接改革转型挑战国家统计局 1 月 21 日上午公布 2015 经济数据，2015 年全年国内生产总值676708亿元，比上年增长 6.9%，创 25 年新低。从国际环境看，当前世界经济持续复苏乏力，经济形势错综复杂，国际贸易下降，金融风险增加，这些都不可能不对中国经

46、济产生影响。分季度看，一季度同比增长 7.0%，二季度增长 7.0%，三季度增长 6.9%，四季度增长 6.8%。分产业看，第一产业增加值 60863 亿元，比上年增长 3.9%；第二产业增加值 274278 亿元，增长 6.0%；第三产业增加值 341567 亿元，增长 8.3%。从环比看，四季度国内生产总值增长 1.6%。全年全国开发投资95979亿元，比上年名义增长1.0%扣除价格因素实际增长2.8%，其中住宅投资增长 0.4%。房屋新开工面积154454 万平方米，比上年下降14.0%，其中住宅新开工面积下降 14.6%。全国商品房销售面积128495 万平方米，比上年增长6.5%，其

47、中住宅销售面积增长 6.9%。全国商品房销售额 87281 亿元，比上年增长14.4%，其中住宅销售额增长16.6%。房地产开发企业土地购置面积22811万平方米，比上年下降31.7%。12 月末，全国商品房待售面积71853 万平方米，比上年末增长 15.6%。全年房地产开发企业到位资金 125203 亿元，比上年增长2.6%。全年全国居民人均可支配收入21966 元，比上年名义增长8.9%，扣除价格因素实际增长 7.4%。总的来看，2015 年国民经济仍运行在合理区间，经济结构进一步优化，转型升级进一步加快，新兴动力进一步积聚，人民生活进一步改善。但也要看到，国际环境仍然错综复杂，国内结构

48、调整转型升级正处在爬坡过坎的关键阶段，全面深化改革任务艰巨。下一步，要坚持宏观政策要稳、产业政策要准、微观政策要活、改革政策要实、社会政策要托底的总体思路，着力加强供给侧结构性改革，推动国民经济保持中高速、迈向中高端，实现中高收入水平。12 月 18 日，中央经济工作会议在京召开，会议提出化解房地产库存，鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格，促进房地产业兼并重组，提高产业集中度。从宏观的角度讲，化解房地产库存，必将有助于推动经济的平稳增长。要化解房地产库存，通过加快农民工市民化，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，扩大有效需求，稳定房地产市场。这意味着支持农民工

49、购房，刺激新需求入市将成为去库存稳市场的一个重要着力点。2016 年仍将是一个以楼市去库存为首要任务的政策年。(二)2016 年太原迈入质量型增长新常态2016 是“十三五规划”的开局之年，“十三五”是太原市实现率先转型跨越、建设一流省会城市的重要时期，也是全面深化改革和建成小康社会的关键时期，高标准、高质量编制好“十三五”规划对全市未来经济社会发展意义重大。规划将明确提出“十三五”期间太原经济社会发展的指导方针、发展目标、发展重点和对策措施，勾画到 2025 年的发展蓝图，使之成为指导全市未来五年国民经济和社会发展的行动纲领。回忆 2015 年，这是全面完成“十二五”规划的收官之年，是全面深

50、化改革的关键之年，也是全面推进法治建设的开局之年，充分考虑国内外宏观经济环境的影响，2016 年经济发展迈入质量型增长新常态。大修路、建地铁、改造城中村、再造晋阳古城，打造园林城市，2015 年的太原工程“遍地开花”，给太原带来了新的活力的同时，也利好房地产市场。太原楼市眼下在政策利好的情况之下市场比较平稳，价格在正常区间内波动，但纵观房地产成交市场，在未来不管是从选地段还是从选项目方面，购房者的要求将更加细致，开发商只有使产品更加迎合市场深层次的需求，提升产品竞争力，才能立于不败之地。2015 年，太原市对房地产销售市场的严加标准，“捧红”了手续齐全的名企大盘。连续出台的“严惩违建、违规预售