室外停车场物业工程管理方案.pdf

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1、室外停车场物业管理服务方案第第 NN 章章室外停车场设施设备维修养护服务专案室外停车场设施设备维修养护服务专案我司根据现场踏勘原重庆市光机所、计算机所、生物研究所地块实际情况，依据现场与贵公司土地整治中心工作人员沟通交流了解业主方的经营思路,我司组织专业团队深入研究三个物业区域和周边环境及业主需求，本着实用性、有效性的原则编制了针对性极强的三个室外停车场涉及的物业设施设备维修养护服务方案。第一节第一节工程组织结构及岗位职责工程组织结构及岗位职责一、组织架构（三处室外停车场根据工程设施设备实际模拟测试拟实行统一运行管理）一、组织架构（三处室外停车场根据工程设施设备实际模拟测试拟实行统一运行管理）

2、综合维修班长：1人现场综合检修工：1人二、岗位职责二、岗位职责（一）（一）综合维修班长岗位职责综合维修班长岗位职责1.负责制定停车场设施设备的运行、维修养护、安全检查工作计划并组织实施。2。每月对设施设备的运行、维修养护工作进行一次全面检查，并做好相关检查记录。3。负责组织员工的思想教育和专业技能培训，不断提高员工的综合能力和素质。4。负责设施设备技术文件和档案的接管、台账建立及管理工作.5.负责协助项目负责人沟通协调相关区域物业服务企业或社区及街道，处理区域内物业设施设备的相邻关系.6.负责区域内消防安全设施设备的巡检及维修养护工作。7.完成领导交办的其他工作任务。1室外停车场物业管理服务方

3、案(二）现场综合检修工岗位职责二）现场综合检修工岗位职责1.负责停车场生活用水用电的监督与管理，熟悉配电箱位置及各开关功能、照明系统结构及光源种类、停车场道闸收费系统及车位诱导系统工作原理及机电结构，视频监控系统及区域内通讯工作原理及维护保养要点，给排水系统结构及维护保养难点，停车场及车道地面机构，车位挡车器维护保养要点，熟悉区域内消防安全设施设备配备位置及数量及养护需要点。2.熟悉上述系统维护保养工作流程和安全操作程。3。负责对三处室外停车场区域配电系统设施设备进行巡查和维修，及时排除故障，保证电源输入输出畅通;保证道闸收费系统、视频监控及通讯系统正常工作，区域内用水（给排水)管道沟渠及沉沙

4、井畅通无阻，停车场和路面及周界围墙安全运行。办公用具及员工休息区域设施设备正常。4。协助综合维修班长拟订相关设施设备维修养护的器材购置计划，配合有关部门按计划采购和实施。5。坚持每日巡查制度,检查供电供水情况，杜绝浪费，发现问题及时修理.6.负责三处停车场设施设备的启停工作，负责用水、用电每月抄表工作。7.协助综合维修班长负责区域内消防安全、警示标语、各类告示牌（栏）设施设备的巡检及维修养护工作。8.负责区域内绿化树木的修枝及浇水施肥等养护工作。9。完成主管领导交办的其他工作任务。2室外停车场物业管理服务方案第二节第二节设施设备及园林绿化服务专案设施设备及园林绿化服务专案序序号号服务服务项目项

5、目方案方案服务标准服务标准考核考核指标指标由工程 维1.车位、车道地面无3mm 裂车 场 地减少不必要的1.综合维修班长及综合检修工熟悉三处室外停车修班长 牵纹、无 垂 直 方 向 上 错 位 面 和 行路面受污损和场地面结构及相关材料特点，熟悉混凝土的规格型头组织 综10mm，水 平 方 向 上 车 道 路破坏:使局部破号和混合比例及人工搅拌工艺.实施效果实施效果运行管理、保障措施运行管理、保障措施室 外 停合检修 工500mm 断裂及凹陷带，无及 路 沿坏严重路面通2.定期每两天三个室外停车场轮巡两遍并记录巡道 路 面工程项 目地面无0。0004 污损痕迹.率石实施维 修缺失。保养翻新延长

6、寿命,3.每半年对三处室外停车场地面、路面及路沿石作场及道路保持4。发现问题及时处理，严重安全隐患及时上报、均衡使用功能。记录并跟踪进度.结栏、出入口防护场围墙结构、护栏及防护门等相关材料特点，熟悉围墙砌筑工艺。2。定期每两天三个室外停车场轮巡两遍并记录巡检情况；每季度对三处室外停车场围墙、护栏及防护门作一次全面检查，发现问题维修；每三年对围墙进行粉刷翻新，护栏及防护门防护刷漆。4.严重安全隐患及时上报、记录并跟踪进度.1车场、车参照相 关0。25 空鼓脱落现象，相关石 完 好过修补或及时检情况。及 路 沿设计规 程2.路沿石接缝整齐、无断裂及98。从而使整个车一次全面检查，发现缺损或裂缝，及

7、时做好修补。由工程 维1.围墙可视面无 3mm 垂直围 墙 墙确保围墙、围1.综合维修班长及综合检修工熟悉三处室外停车修班长 牵或水平裂纹。围墙无倾斜现面构、护门安全使用。室 外 停头组织 综象。2车 场 围合检修 工2.围墙可视面面层无空鼓起栏 完 好墙、护参照围 墙层脱落.砌筑砖无明显老化风率栏、出入砌筑工 艺蚀现象。口 防 护实施维 修3.相关护栏、防护门无锈蚀、门保养松脱、断裂98。3室外停车场物业管理服务方案序序号号室外停位号标服务服务项目项目方案方案服务标准服务标准考核考核指标指标由工程 维1.室外停车场车位号标识、车车 位 号减少各类标识1。综合维修班长及综合检修工熟悉三处室外停

8、车修班长 牵位线、车道行车线和引导标识标 识、线(号、牌）受场相关标识线(颜色、长宽及符合规格）、标识（号、头组织 综(线）及字体清晰清晰、醒目、车参照停 车识牌无损坏。位污损和破坏，局牌）等项目设计规范及相关材料特点、制作工艺。合检修 工规则、无脱落。标识齐全,标线、车部脱落受损划2。定期每两天三个室外停车场轮巡两遍并记录巡道 行 车线、标识(号、检情况。导 标 识通过维修养护牌）作一次全面检查,发现缺损、脱落及时做好修补。（线)及及时翻新延长并做好记录。字 迹、寿命，从而保障标 识 牌车辆进出行使完 好 率方向醒目、有序98%。停放车辆。场（库）2.挡车器（杆）无锈蚀和开裂、线 和 引牌）

9、破损、缺失3.每周对三处室外停车场相关标识线、标识（号、实施效果实施效果运行管理、保障措施运行管理、保障措施3车场车识、车位相关标 识松脱故障。线、车道线（颜色、行车线及引导标识挡车器(杆）长宽及 符合规格)等项目设 计维修保养（线）、规程实 施4室外停车场物业管理服务方案序序号号服务服务项目项目方案方案服务标准服务标准考核考核指标指标由工程 维1.系统硬件：收发卡器(箱、相关设备减少不必要的因1。综合维修班长及综合检修工熟悉三处室外修班长 牵底座）、防砸闸杆、车牌号及配套设为维修保养不及停车场设计安装的成套车辆道闸系统、车辆诱头组织 综识别系统（视频摄像抓怕系施完好率时、不到位引起的导系统、

10、显示系统的工作原理及系统组成结车辆无法进出、无构。法有序引导、收计2.定期每两天三个室外停车场轮巡两遍并记费系统瘫痪的故录巡检情况.障，影响室外停车3.每月对三处室外停车场道闸系统、车辆诱导场正常运行。系统、显示系统作一次全面检查（机械部件紧固、除尘、润滑，电气系统及软件调试）,发现问题及时维修保养，并做好记录.4.每年对系统设备外壳及非不锈钢金属部件除锈刷漆。检测接地电阻可靠，防雷抗干扰装置有效。实施效果实施效果运行管理、保障措施运行管理、保障措施停 车 场合检修 工统、照度补偿光源系统、中99%.费 系 统设施设 备可靠、抓拍图像清晰、补偿及 车 辆厂家提 供光源照度正常。相关硬件外诱 导

11、 系的使用 及观无锈蚀、松脱。统维护保 养2.车辆诱导显示雷达传感器手册编 制灵敏有效、显示清晰准确无保养方 案误.实施维 修3.车位计数统计显示装置清保养晰准确、工作正常4.收费 电脑中控机 运行稳定、显示系统清晰。5.电器设备防雷抗干扰装置有效、设备及装置可靠接地.4道 闸 收依照相 关央处理器）等启停动作灵活5室外停车场物业管理服务方案序序号号服务服务项目项目方案方案服务标准服务标准考核考核指标指标由工程 维1.摄像头、支架及旋转设备相关设备有效防控因维修1。综合维修班长及综合检修工熟悉三处室外修班长 牵安装牢固无松脱、无锈蚀断及配套设保养不及时、不到停车场设计安装的成套视频监控系统的工

12、作头组织 综裂。施完好率位引起的视频监原理及系统组成结构.控系统故障导致2。定期每两天三个室外停车场轮巡两遍并记记录存放视频信录巡检情况。息不全或丢失。影3.每周对三处室外停车场成套视频监控系统响停车场正常运作一次全面检查（机械部件紧固、除尘、润滑，行。电气系统及软件调试),发现问题及时维修保养，并做好记录.4.每年对系统设备外壳及非不锈钢金属部件除锈刷漆，检测接地电阻可靠,防雷抗干扰装置有效。实施效果实施效果运行管理、保障措施运行管理、保障措施视 频 监合检修 工2.电源适配器外观完好、输99。维 护 保设施设 备3.硬盘录放机、显示器工作养厂家提 供稳定，视频信号无丢失，系的使用 及统自动

13、转存记录、回放、查维护保 养询、拷贝功能正常.手册编 制4。视频监控线路固定规范保养方 案整齐、相关接口紧固可靠.实施维 修5.视频图像清晰稳定。保养6.电器设备防雷抗干扰装置有效、设备及装置可靠接地。5控 系 统依照相 关入输出电压稳定。6室外停车场物业管理服务方案序序号号服务服务项目项目方案方案服务标准服务标准考核考核指标指标由工程 维1。配电箱安装牢固无松脱、相关设备有效防控因维修1.综合维修班长及综合检修工熟悉三处室外修班长 牵无锈蚀;箱内各回路配线、功及配套设保养不及时、不到停车场用电设备设计系统图及照明设备安装头组织 综能标识清晰，计量装置工作施完好率位引起的照明及图,掌握相关线路

14、走向、设备安装位置。99%.设备供电系统故2。定期每两天三个室外停车场轮巡两遍并记障影响停车场正录巡检情况。常运行。3。每季度对三处室外停车场设备供电系统、照明系统作一次全面检查：配电箱及控制开关紧固检查、控制开关功能测试、计量装置测试、防雷抗干扰装置是否有效、电气设备及装置是否可靠接地有效。相关设备除尘.发现问题及时维修保养，并做好记录。4.每半年线路运行状况检查：线路固定是否松脱、绝缘是否有破损,灯具、灯罩及灯杆检查紧固及除锈刷漆。发现问题及时维修保养,并做好记录。实施效果实施效果运行管理、保障措施运行管理、保障措施照 明 系合检修 工正常。供 电 系三处室 外路、照明光源规格型号与设统停

15、车场 用计负载匹配。相关设备供电电设备 设接口及控制单元（开关）有计系统 图效及照明 设3.线路布放规范、连接接口备安装 图固定整齐可靠，线路绝缘无编制保 养破损，防雷抗干扰装置有方案实 施效、电气设备及装置可靠接维修保养地。4.灯杆、灯具、灯罩安装牢固无松脱,灯杆、灯罩、灯具底座无锈迹.照明灯具无缺失、光源有效.6统、设备依照移 交2。系统内各开关、配电线7室外停车场物业管理服务方案序序号号服务服务项目项目方案方案服务标准服务标准考核考核指标指标由工程 维1.各给水接口和阀门（生活相关设备有效防控因维修1.综合维修班长及综合检修工熟悉三处室外修班长 牵及消防用水）安装牢固，位及配套设保养不及

16、时、不到停车场给排水管网、沟渠设计走向，沉沙井的头组织 综置布局合理。施完好率位引起停车场被位置及容量，消防设备(消火栓箱、灭火器具）水淹灌现象、发生安装布局位置及配置数量。相关消防设施设备火险消防设施设工作原理及使用方法.用电设备设计系统图及备无效的现象影照明设备安装图，掌握相关线路走向、设备安响停车场正常运装位置。行。2.定期每两天三个室外停车场轮巡两遍并记录巡检情况。3.每季度对三处室外停车场给水系统阀门、水龙头、计量装置进行检查调校。对消火栓箱内设备设施、灭火器进行检查,记录维修保养情况。4。每半年对排水沟渠及沉沙井进行清掏，防止堵塞及塌陷。6.依据灭火器填充料使用周期按期充装填料并对

17、罐体进行压力测试。实施效果实施效果运行管理、保障措施运行管理、保障措施给 排 水合检修 工2.系统内管网、阀门及水龙98。系统三处室 外3.水表计量准确无误.停车场 给4.排水 沟渠及沉沙 井无堵排水设 计塞，水篦子及井盖完好无缺安装图、失。消防设 备5.消火栓箱安装牢固，箱体配置功 能无锈蚀、内部配置设备齐全区域设 计无丢失。说明书 编6.移动手持灭火器配置充足制保养 方合理，容量及压力正常有案实施 维效，罐体无锈蚀.修保养7.紧急疏散用具(电筒、手持话筒、疏散引导棒、反光背心）完好有效。7及 消 防依照移 交头无跑冒滴漏现象。第三节第三节工程管理难点分析及建议工程管理难点分析及建议8室外停

18、车场物业管理服务方案一方面由于三处室外停车场环车场周边均是住宅小区及办公写字楼，位于生活区内，极易发生高空抛物损坏车辆和砸伤人员。建议设计安装视频监控系统时考虑安装部分仰视防水红外广角高清摄像头，对住宅及办公楼外立面实时进行监控,同时建议购买购买公共财产意外险及社会公众险.另一方面考虑到三处均为室外停车场，在选择道闸系统方面建议遵循尽量选择质量较好的，能够防水防锈，并内部也能防锈，外壳比较坚固，道闸闸机及升降杆需要有防砸车功能且具备有手动操作的后备功能,以便停电等特殊情况出现能解决问题，外表是大方、美观等原则。第四节第四节室外停车场应急预案室外停车场应急预案一、停车场发生火警停车场发生火警当室

19、外停车场发生火警(车辆发生自燃，车场外投掷纵火、可疑物燃烧），车场服务人员或接警应立即通知停车场负责人,同时现场组织救援.根据火警性质及时拨打 119 及 110 报警。（一）如火势较小，可以即时用配置的灭火器灭火，同时其余服务人员打开消火栓接上水带然后打开水阀进行扑救。（二）如火势剧烈，难以控制时，则协助其他人员疏散撤离。（三）主要工作人员协助 119 灭火。二、车场发生水浸二、车场发生水浸（一）停车场准备一定数量的沙袋,以作应急之用。9室外停车场物业管理服务方案（二)如发现水浸,现场检修、车管及秩序员要及时进行组织紧急排水。（三)调派人手用沙包进行堵截水源。（四)安装潜水泵进行排水.三、遇

20、紧急停电三、遇紧急停电(一）使用紧急照明，保证停车场进出车道及车场引导照明。（二）立即将停电区域及详细情况报告当值车场值班负责人。（三)通知出入口岗位当值人员，启用手动计费、手动起降道闸同行车辆.10室外停车场物业管理服务方案11室外停车场物业管理服务方案第四节第四节工程维护保养相关配套记录表工程维护保养相关配套记录表室外停车场设施设备巡检维修报告室外停车场设施设备巡检维修报告项目名称故障设备名称故障描述检测情况维修处理巡检维修人员：综合检修班长（签名)：日期：日期：12室外停车场物业管理服务方案室外停车场视频监控系统维护保养报告室外停车场视频监控系统维护保养报告一、设备运行环境检查一、设备运

21、行环境检查项目机房空调运行情况机房清洁情况保护接地供电系统防静电措施设备除尘线缆整理标识标签二、设备巡检记录二、设备巡检记录设备巡检状态设备巡检状态序号1234567891011121323序号设备名称室内一体摄像机室外一体摄像机电源适配器电源适配器电源适配器硬盘录像机监控主机及显示器光纤转换器光纤收发器光纤终端盒视频抗干扰器电源防浪涌滤波器监控平台软件UPS 电池电压检测项目摄像机功能1前端云台转动设备镜头调节功能防护罩、支架效果图像图像清晰度质量抗干扰能力电源适配标称值稳定可靠器监控范围系统监视器功能与摄像机比例检查结果合格不合格合格不合格合格不合格合格不合格合格不合格完成不合格完成不合格

22、完成不合格维保周期月度 月度 半年 季度 季度 半年 季度 月度 备注数量4135222155632644218116检查结果正常异常正常异常正常异常正常异常正常异常正常异常正常异常正常异常正常异常正常异常正常异常正常异常正常异常正常异常维保周期季度 月度 月度 月度 月度 季度 季度 月度 月度 月度 月度 月度 半年 季度 备注三、设备功能检查三、设备功能检查检查结果正常异常正常异常正常异常正常异常正常异常正常异常正常异常正常异常正常异常月度 月度 13维保周期月度 半年 半年 季度 季度 半年 季度 备注233室外停车场物业管理服务方案主机无死机现象显示切换及切换速度联网通信存储速度字符

23、叠加硬盘记录转存数字视频回放、检索运行状态：设备指示灯无告警、日志无告警视频输入：数模端口视频输入正常视频输出：数模视频输出正常系统时间、字符矩阵叠加、设备码址、IP 地址正常异常正常异常正常异常正常异常正常异常正常异常正常异常正常异常正常异常正常异常正常异常月度 月度 月度 季度 季度 季度 月度 月度 半年 半年 季度 季度 季度 视频抗干扰器、电源防浪涌滤波器四、巡检故障汇总（月度）四、巡检故障汇总（月度）故障点位及数量：故障现象描述：故障分析及定位：解决办法：五、巡检遗留问题汇总（月度）五、巡检遗留问题汇总（月度）故障点位及数量：故障现象描述：故障分析及定位：解决办法：设备运行光纤转换

24、器、光纤收发器正常异常正常异常14室外停车场物业管理服务方案六、系统优化及安全建议（半年）六、系统优化及安全建议（半年）优化及建议七、巡检总结（年度）七、巡检总结（年度）巡检总结巡检维修人员:综合检修班长(签名）：日期:日期：15室外停车场物业管理服务方案室外停车场道闸收费系统维护保养报告室外停车场道闸收费系统维护保养报告序号1234567保养工作内容检查收费电脑工作状态检查收费软件运行状态电脑图像显示检查档车杆各转动轴位加油齿轮箱油补充齿轮磨损、限位开关状态维保记录运行正常运行正常清晰无噪点完好平直、升降力度正常、防砸功能正常、反光膜无破损灵敏油位正常正常、可靠标准检测 PCB 板上控制电路

25、、8工作正常电缆和网线接头紧固、无松动，走线规范，走线穿套管无破损,接地线可靠，个开关断路器安装牢固、电线头紧固线头牢固正常牢固、平整；摄像机抓拍角度正常、镜头无破损;外观无破损和变形；平衡弹簧性能良好；箱门、箱盖密封防水无渗水无积灰无积灰读卡、灵敏，安装牢固无松脱运转电容、保险丝9系统线路运行状况10电容器检查道闸机本体、收发卡箱、视频摄11像机121314箱内各部抹灰除尘清洁各设备及设备箱内部及其过滤网检查读卡机工作状况保养情况说明：巡检维修人员:综合检修班长（签名)：日期：日期：16室外停车场物业管理服务方案室外停车场配电照明、动力系统维护保养报告室外停车场配电照明、动力系统维护保养报告

26、序号保养工作内容维保记录标准箱体牢固无松脱、无锈蚀、其闭锁正常，室外配电箱防雨措施到位，计量电表计量正确。配电箱内开关按负载大小配置、空气开关及漏电空开功能回路清晰、进出线端压接紧固；室外相关区域插座防水措施到位、相关部件齐全。室外停车场区域内照明及动力线路穿管3线路运行状况布线、垂直方向及水平方向距离符合规范要求,线路固定无松脱，线路连接紧固，绝缘无破损.灯杆安装基座牢固无松脱，灯罩方向调整4照明灯杆、灯罩到位，螺钉紧固无松脱,灯杆及灯罩无锈蚀,检修口关闭密封防水,开启检修口固定螺栓无锈蚀.照明灯具光源满足设计照度无破损缺失，灯头紧固无松脱。电源引线及插头无破损，潜水泵绝缘符合要求不低于 0

27、.5M，运行有可靠接地,泵体无锈蚀，轴承运行无卡阻，运转声音正常，进出水口无异物堵塞。电源线及插头无破损，高压清洗机机体绝缘符合要求不低于 0。5M,可靠接地,机7高压清洗机体无锈蚀，压力符合设计要求不低于0.1MPa,高压水管无破损，喷枪阀门开启灵活。1检测配电箱、计量电表2开关运行状况5照明灯具及灯头6移动潜水泵保养情况说明：巡检维修人员：综合检修班长（签名）：日期：日期：17室外停车场物业管理服务方案室外停车场地面、道路、围墙及诱导系统维护保养报告室外停车场地面、道路、围墙及诱导系统维护保养报告序号12345车引导线67车位满显示系统、诱导系统停车场各类警示标示、指示牌显示正常无缺失笔画

28、，车位号显示清晰悬挂、安装牢固，反光膜无脱落,字迹清晰。保养工作内容检查停车场地面、进出道路检查道路两侧路沿石检查停车场周界围墙车位挡车器停车场车位线、车位号、车道行各类功能标识线无断裂、破损脱落.维保记录标准停车地面无不符合要求的开裂、断裂缝隙；无超标空鼓脱落；无明显积水。连接紧密,无破损断裂塌陷。无倾斜断裂，围墙可视面装饰面层无空鼓脱皮。安装牢固，无锈蚀，无缺失，无破损保养情况说明：巡检维修人员：综合检修班长（签名）：日期：日期:18室外停车场物业管理服务方案室外停车场给排水设施、消防系统维护保养报告室外停车场给排水设施、消防系统维护保养报告序号1234保养工作内容检查进水阀门、水龙头检查

29、计量水表检查给水管网检查排水沟渠、沉沙井维保记录标准给水管网进出水阀门、水龙头紧固无松脱、无渗漏水,无锈蚀现象，开关灵活.无卡阻、计量准确安装固定牢固无松脱，管网无锈蚀，管网连接紧固无渗漏。排水沟、沉沙井无开裂塌陷，无超标泥沙沉积，排水畅通。消火栓箱安装牢固、箱体内外锈蚀,阀门5检查消火栓箱开启灵活,关闭严密无渗漏,箱内消防设施水枪、水带、卷盘齐全无缺失。6检查灭火器灭火器箱体安装稳固、灭火器箱体内外无锈蚀，箱内灭火器数量无缺失，压力符合要求.78消防沙池及配套铁锹防水沙袋消防沙池储存量足无散落，配套铁锹齐全。数量无缺失，沙袋无破损保养情况说明：巡检维修人员：综合检修班长(签名）：日期:日期：19