房地产基础知识问答题.pdf

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1、房地产基础知识问答题房地产基础知识问答题房地产基础知识问答题提要：什么是使用率?什么是实用率？住宅套内净面积即使用面积和住宅面积的比为使用率，一般高层塔楼在 72%至 75之间更多精品行政房地产基础知识问答题一、住宅的结构有哪些形式？商品住宅的结构形式主要是以其承重结构所用的材料来划分,一般可以分为：“砖混结构、砖木结构和钢筋混凝土结构，三种形式情况如下：砖混结构住宅砖混结构是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋面板、桁架等采用钢筋混凝土结构.通俗地讲,砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。砖木结构住宅砖木结构住宅是指建筑物中承重结构的墙、柱采用砖砌

2、筑或砌块砌筑，楼板结构、屋架用木结构而共同构筑成的房屋。钢筋混凝土结构住宅钢筋混凝土结构住宅是指房屋的主要承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作,墙用砖或其他材料填充。这种结构抗震性能好，整体性强，抗腐蚀耐火能力强，经久耐用。二、什么是使用率?什么是实用率？住宅套内净面积即使用面积和住宅面积的比为使用率，一般高层塔楼在 72%至 75之间，板楼在 78至 80之间,而实用率是套内建筑面积和住宅面积之比,大于使用率，因此,往往有开发商用实用率来吸引买房人。三、怎样计算房屋的使用率?房屋使用率是指房屋的使用面积与建筑面积的比例，是衡量物业使用效率的重要标准，目前物业市场上出售的房屋大多以

3、建筑面积表示,但对客户来说最具有实际使用意义的是使用面积。二者在数值上差距越大使用率越低,效用也越低。在使用率计算方法的选择上，有些发展商采用轴线面积法。这种方法是以房间内外墙的中线为边界计算使用面积，这样计算出来的使用面积包括了外墙的一半面积和全部内墙所占的面积,数值上显得较高，不能完全反映房产实际的使用面积情况.比较确切地计算方法是在建筑面积的基础上减去外墙和内墙所占的面积后得出的使用面积，这种方法计算出来的使用面积也形象地称为“地毯面积。它反映了一个物业的真实使用率,这种计算方法是对客户负责任的方法。从一般情况来看，高层塔楼的真实使用率方面较多层住宅略差，主要是因为高层要求有防火楼梯,电

4、梯间面积也较大,一梯多户设计也加大了通道的面积，每户平均分摊的面积也多。而多层住宅基本不存在上述问题，即便有些多层住宅有电梯，其电梯间面积也小于高层，如果采用电梯外挂等新型设计布局其使用率还可进一步提高。此外，建筑面积还包括各单元应分摊的配套用房共用建筑面积,如锅炉房、配电室、高压水泵房等。四、什么是住宅的开间、进深、层高和净高？住宅的开间住宅的开间就住宅的宽度。在 1987 年颁布的住宅建筑模数协调标准中,对住宅的开间在设计上有严格的规定。砖混结构住宅建筑的开间常采用下列参数：米、米、米、米、米、米、米、米.住宅的进深住宅的进深就是指住宅的实际长度。在 1987 年实施的住宅建筑模数协调标准

5、中，明确规定了砖混结构住宅建筑的进深常用参数：米、米、米、米、米、米、米、米、米、米、米。为了保证住宅具有良好的自然采光和通风条件，进深不宜过长。住宅的层高住宅的层高是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离,也就是一层房屋的高度.在 1987 年发布的住宅建筑模数协调标准中，明确规定了砖混结构住宅建筑层高采用的参数为：米、米、米。住宅的净高住宅的净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。净高和层高的关系可以用公式来表示：净高=层高楼板厚度即层高和楼板厚度的差叫“净高”.商品住宅的开间、进深和层高，这三大指标是确定住宅价格的重要因素。如果住宅的尺寸越大，建筑工艺相应就越复杂，

6、建造的难度就越大,同时所消耗的建材也会越多，导致建造的成本也就越高。当然人们居住的空间会有所增大，但要付出的房价就会更高。因此，购房者在购买商品住宅时,应当根据自己的实际需要和经济支付的能力来考虑,住宅的面积适宜即可.五、什么是住宅的建筑面积？它是如何计算的?建筑面积亦称建筑展开面积，它是指住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和.它是表示一个建筑物建筑规模大小的经济指标。它包括三项，即使用面积、辅助面积和结构面积。因为建筑面积是计算商品房价格的结算数据，所以对于购房者来说，了解建筑面积的计算方法是非常重要的。在住宅建筑中,计算建筑面积的范围和方法是：单层建筑物不论其高度如何,均按一层计算，其

7、建筑面积按建筑物外墙勒脚以上的外围水平面积计算。单层住宅如内部带有部分楼层也应计算建筑面积。多层或高层住宅建筑的建筑面积，是按各层建筑面积的总和计算，其底层按建筑物外墙勒脚以上外围水平面积计算，二层或二层以上按外墙外围水平面积计算.地下室、半地下室等及相应出入口的建筑面积,按其上口外墙外围的水平面积计算。用深基础做地下架空层加以利用，层高超米的，按架空层外围的水平面积的一半计算建筑面积。穿过建筑物的通道，建筑物内的门厅、大厅不论高度如何，均按一层计算建筑面积。大厅内回廊部分按其水平投影面积计算建筑面积。电梯井、提物井、垃圾道、管道井和附墙囱等均按建筑物自然层计算建设面积。住宅建筑内的技术层，层

8、高超过米的，按技术层外围水平面积计算建筑面积。独立柱雨蓬,按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积；多柱雨蓬,按外围水平面积计算建筑面积。突出房屋的有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等，按围护结构外围水平面积计算建筑面积.房地产基础知识问答题提要：什么是使用率?什么是实用率？住宅套内净面积即使用面积和住宅面积的比为使用率，一般高层塔楼在 72至 75之间更多精品行政两个建筑物之间有顶盖的架空通廊，按通廊的投影面积计算建筑面积。无顶盖的架空通廊按其投影面积的一半计算建筑面积.突出墙面的门斗，眺望间，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。封闭式阳台、挑廊按其外围水平投影面积计算建筑面积.凹阳台按其阳

9、台净面积的一半计算建筑面积。挑阳台按其水平投影面积的一半计算建筑面积.住宅建筑内无楼梯，设室外楼梯的，其室外楼梯按每层水平投影面积计算建筑面积；楼内有楼梯，并设室外楼梯的，其室外楼梯按每层水平投影面积的一半计算建筑面积。另外,在住宅的建筑中，不计算建筑面积的范围有：突出墙面的构件配件、艺术装饰和挂板,如：柱、垛、勒脚等。检修、消防等用的室外爬梯,宽度在 60 厘米以内的钢梯。独立不贴于外墙的烟囱、烟道、贮水池等构筑物。没有围护结构的屋顶水箱间。层高在米以内的技术层。单层住宅的分隔操作间、控制室、仪表间等单层房间。层高小于米的深基础地下架空层,坡地建筑物吊脚架空间。从以上可以看出，住宅的建筑面积

10、计算起来比较复杂,不仅规定多，而且专业性、技术性非常强。消费者在购房时，如果对此不了解,或者对计算出的结果表示怀疑，可以咨询专业人员或请专门测量机构，依照上述标准重新测量计算。六、什么是建筑容积率、建筑密度和绿化率？消费者在购房时，除了考虑地理位置和人文环境外，对生活的质量也越来越注重，他们特别关注在商品房销售的广告中常见的“建筑容积率、建筑密度、绿化率”等技术经济指标。建筑容积率：是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。建筑密度：即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比。绿化率：是指规划建

11、设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。以上所提到的规划建设用地面积是指项目用地红线范围内的土地面积，一般包括建设区内的道路面积、绿地面积、建筑物所占面积、运动场地等等。七、什么叫房屋的产权,产权包括什么？某客户问:什么叫做房屋的产权。产权包括什么？拥有产权能享受到什么权利?产权和土地有无必然联系？在项目销售中,有无规定什么东西是有产权的，什么东西是没有产权的？销售人员答：房屋产权指的是房屋所有对房屋所拥有的完全所有权,主要包括对房屋的占有，使用，处分和收益权.简单说就是拥有使用该房屋，或出租该房屋获取租金收入，出售该房屋获取增值，将该房屋抵押给银行或其他组织或个人进行融资或贷款等权利。

12、房屋作为不动产，与土地是不可分割的一个整体，房屋在发生转让等产权变更时，必然是房地一体进行的，不可能将房屋与土地分割开来处分。在具体的房地产项目销售中,房屋,开发商拥有产权并独立出售，出租的车库等有产权，但像属于小区绿地等部分的土地及/或公建,对购房而言,就不具备产权的概念.八、商品房的销售面积如何计算？按照北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定：商品房的销售面积是指购房者所购买的套内或单元内的建筑面积与应分摊公用建筑面积之和。即：商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积之和一、套内建筑面积的计算方法：套内使用面积：住宅按住宅建筑设计规范规定的方法计算；其他建筑按照专用建筑

13、设计规范规定的方法或参照住宅建筑设计规范计算。套内墙体面积:商品房套内使用空间周围的维护或承重墙体，有共用墙及非共用墙两种:共用墙包括各套之间的分隔墙、套与公用建筑空间投影面积的分隔墙以及外墙;共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。二、商品房分摊的公用建筑面积主要包括以下两部分：电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等其功能上为整楼建筑服务的公共设施用房和管理用房之建筑面积；各单元与楼房公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙墙体水平投影面积的 50%。下列空间不得计入公用建筑面积:作为独立使用空间租、售的地下室、车棚等。作为人防工

14、程的地下室.公用建筑面积计算公式：公用建筑面积=整栋建筑的面积各套套内建筑面积之和-已作为独立使用空间租、售的地下室、车棚、人防工程地下室公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/各套套内建筑面积之和分摊的公用建筑面积=各套套内建筑面积公用建筑面积分摊系数因此，商品房销售面积公式还可表达为：商品房销售面积=套内建筑面积九、产权证如何办理？手续否很麻烦？客户问:请问产权证如何办理？是否手续很麻烦？销售人员答：每套商品房产权证的办理必须在开发商取得该套房屋所在整幢楼的大房屋产权证后才能进行分割.买卖双方必须持房屋买卖合同、购房发票、身份证明、企业相关资料文件等到房屋交易部门办理立契手续后，再办理过户手续

15、.您可以委托中介机构或由开发商为您代办。十、按揭买的商品房，产权房地产基础知识问答题提要：什么是使用率?什么是实用率?住宅套内净面积即使用面积和住宅面积的比为使用率，一般高层塔楼在 72至 75%之间更多精品行政证办下后是放在银行还是给购房者?客户问：银行按揭买的商品房产权证办下来后是放在银行还是给购房者？听说只要办完抵押登记后，产权证就给购房者了。销售人员答：在按揭贷款购买的商品房取得产权证前，银行作为抵押权人，只能就商品房买卖合同进行抵押登记，在商品房办理产权证后，需要向房屋土地管理部门办理房屋产权证的抵押登记手续.作为抵押权人将持有房屋产权证的他项权利证,产权证在办理完毕抵押登记手续后，

16、应由产权人持有。十一、什么是楼盘均价？“均价”,顾名思义当然是楼盘的平均价格，它代表一个项目的整体价位水平。但购房者会发现，用标着的“均价”来买房，往往想买的房子与打出的“均价”有很大差距。“均价”到底是什么样的一个价格？“均价”不是简单的算术平均值，而是发展商根据当前的市场情况专门制定的,以收回成本并获得利润的价格.一个楼盘在推向市场时,先有“均价”，通过它来计算出每栋楼中的每个单元户型的价位，它是整个楼盘销售价格控制的一个重要标准，是这个楼盘售价的平均值。根据这个平均值，在给每一户定价前,先定出要销售的小区中每一栋楼的均价，在这里就要应用到价差系数，它是根据每栋楼在总平面中的位置不同、朝向

17、不同、景观不同等定出来的。用拟定的均价乘以每栋楼的系数，得出这栋楼的销售平均价。而每一个单元户型的价格,则是根据各个户型的垂直位置和水平位置差以及每个户型的朝向、采光、通风等的不同定出系数，再用这栋楼拟定的均价与系数相乘,得出每户每平方米的价格，再与每户的面积相乘，便得出一户的总价.二十一、公共区域的水电费如何摊销?对于高档住宅,根据城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法 的规定:公共区域的能源费用可以计入物业管理成本,作为物业管理费的构成部分。对于普通住宅，公共区域的水电费，不能单独作为收费项目进行收费，但可按建筑面积的比例分摊给各住户，在收取各住户水电费时一并计取。但是，小区的路灯费用不能由

18、住户承担,开发企业应按照规定,将路灯移交给市路灯管理处统一维护管理。二十二、购房知识:几楼的房子最容易转手？二手房的交易行情是购置新房的重要参照，那么，目前市面上什么楼层的房子其再次交易的能力最佳呢？跟新房一样，二手房的好楼层指的是 2 至 6 楼，需要说明的是，从目前的市场需求来看，在前几年修建的大量 9层高的无电梯多层房中，余下的四个楼层，1、8、9 是比较差的楼层，7 楼是“勉强可以接受的楼层”，考虑到采光、卫生、潮湿度等因素，除了行动不便的老年人，一般人宁可选择 8 楼，也不愿选择 1 楼，当然,有较强商业功能的 1 楼除外。对那些8楼或9楼的房主来说,有一个利好的因素勉强可以告慰：如

19、果是在顶楼，如果不漏水的话，还是可以得到热衷屋顶花园者的认可,尤其是一些年轻的买主。二十三、买了经济适用房还能拿补贴吗？有读者询问:“购买了经济适用住房，还能再拿住房补贴吗？为此，这期我们特将集资建房和经济适用住房做以对比,希望能对读者购买经济适用住房和集资建房时有所帮助。集资建房与经济适用住房涵义不同集资建房与经济适用住房相比,他们之间既有相同点，又有不同点。其相同点主要表现在集资建房完全享受经济适用住房的优惠政策，而且在供应的对象上与建设标准方面也是一致的。但是两者也有不同点:1、产权性质不同：集资建房与经济适用住房的产权不同。集资建房有两种产权：经济适用住房产权和房改房产权,即：如果职工

20、按照房改政策购买了集资建房的话，那么其产权性质属于房改房产权，但如果购买的价格高于当年的房改成本价的话，那么其产权性质为经济适用住房产权.2、价格不同：由于集资建房的合作社与社员之间在住房问题上不存在买卖关系，而是集资合作建房的关系,因此，集资建房不存在销售问题，社员可免交部分税费，所售价格只是建造房屋的价格,不包含利润；而经济适用住房的价格之中包含 3%的微利,即房屋建造成本价格再加 3%的利润构成买了经济适用房，仍能获得住房补贴其实北京市政府早在 1999 年就在 北京市进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设实施方案的通知中提到住房补贴发放的对象:“无房和住房未达到本方案规定的住房面积补贴

21、标准的职工,按经济适用住房价格或市场价格购买住房，均可按规定申请住房补贴.”也就是说，职工即使购买了经济适用住房和商品房，按规定,仍可获得住房补贴。另外，购买了再上市的已购公有住房的职工，仍属无房户或者未达标户.已购公有住房再上市后，由于已补交了土地出让金和相关的税费，所以其产权性质已为商品房产权,也就是说无房或未达标的职工，如果购买了再上市的已购公有住房,按规定仍可获得住房补贴。小雪二十四、十种情况不计入建筑面积根据新的国家级标准-房产测量规范，10 种情况下建筑面积不计算.10 种情况包括：1、层高小于米以下的夹层、插层、技术层和地下室、半地下室；2、突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷；3、房屋之间无上盖的架空通廊；4、房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池；5、建筑物内的操作平台、上料平台及建筑物的空间平台及建筑物的空间安置箱、罐的平台；6、骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分；7、利用引桥、高架桥、高架路、路面作为顶盖建筑的房屋；8、活动简易房屋；9、与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。10、据了解,新的房产测量规范将按精度等级不同，分别允许误差范围为、，而旧标准允许面积测量误差为。