房地产基础知识培训.pdf

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1、房地产基础知识房地产基础知识什么是房地产？什么是房地产？房产房产+地产地产=房地产房地产房地产是由土地、附着在土地上的各类建筑物、构筑物和其他不可分离的物质及其房地产是由土地、附着在土地上的各类建筑物、构筑物和其他不可分离的物质及其权利构成的财产总体。权利构成的财产总体。房产总是与地产连贯为一体的，具有整体性和不可分割性房产总是与地产连贯为一体的，具有整体性和不可分割性房地产的特性房地产的特性不可移动性；不可移动性；独一无二性；独一无二性；寿命长久性；寿命长久性；数量有限性；数量有限性；用途多样性；用途多样性；相互影响性；相互影响性；易受限制性；易受限制性；价值高大性；价值高大性；难以变现性；

2、难以变现性；保值增值性。保值增值性。房地产的类型按规划用途分居住房地产商业房地产旅游房地产工业房地产农业房地产；单从房产性质来区分房地产可分为以下几大类：A、商品房 B、非商品房C、集资房 D、福利房 E、私房从房地产用途来区分可以分为以下几点：写字楼 1、标准写字楼 2、商住写字楼住宅 1、高层住宅（小高层）2、多层住宅商铺 1、临街地铺 2、裙楼商铺房产、地产两者关系及差异：房产、地产两者关系及差异：房产指各种明确了权属关系的房屋，以及与之相连的构筑物或建筑物；地产是是指明确了土地所有权的土地，即包括住宅或非住宅附着物的土地（以及各地段），又包括已开发和待开发的土地。我国的地产是指有限期的

3、土地使用权。房产与地产存在着客观的、必然的联系，主要包括几个方面：a)从实物形态上看，房产与地产密不可分；b)从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还是租借价格都包含地产价格；c）从权属关系看，房产所有权和地产所有权是联系在一起的。差异包括几个方面a）二者权属不同b）二者增值规律不同c）权属性质不同d）二者价格构成不同房地产的类型按程度划分；按程度划分；按建筑物的使用性质分类；按建筑物的使用性质分类；按层数和高度的分类；按层数和高度的分类；高层建筑的国际分类；高层建筑的国际分类；按程度划分按程度划分生地：是指不具有城市基础设施的土地，如荒地、农地；没有实现三通一平生地：是指不具有城市基础设施的

4、土地，如荒地、农地；没有实现三通一平毛地：是指具有一定城市基础设施，但地上有待拆迁安置的房屋的土地；三通一平毛地：是指具有一定城市基础设施，但地上有待拆迁安置的房屋的土地；三通一平熟地：指具有完善的城市基础设施、土地平整、能直接在上进行房屋建设的土地；熟地：指具有完善的城市基础设施、土地平整、能直接在上进行房屋建设的土地；七通一平七通一平在建工程：是指地上建筑物尚未建成、不具备使用条件的房地产，该房地产不一定在建工程：是指地上建筑物尚未建成、不具备使用条件的房地产，该房地产不一定正在建设，也可能停工了多年；正在建设，也可能停工了多年；现房（含土地）现房（含土地）：指地上建筑物已建成、可直接使用

5、的房地产，它可能是新的，也：指地上建筑物已建成、可直接使用的房地产，它可能是新的，也可能是旧的可能是旧的“三通一平”路通、水通、电通场地平整“三通一平”路通、水通、电通场地平整“七通一平”道路通、水上通、排污通、排水通、电力通、通讯通、煤气通、土地平整。“七通一平”道路通、水上通、排污通、排水通、电力通、通讯通、煤气通、土地平整。按建筑物的使用性质分类按建筑物的使用性质分类:居住建筑居住建筑工业建筑工业建筑公共建筑公共建筑农业建筑农业建筑居住建筑和公共建筑通常又被称为民用建筑。居住建筑和公共建筑通常又被称为民用建筑。按层数和高度的分类按层数和高度的分类低层建筑：指一层至三层的建筑；低层建筑：指

6、一层至三层的建筑；多层建筑：指四层至六层的建筑；多层建筑：指四层至六层的建筑；小高层建筑：指七层至十二层的建筑；小高层建筑：指七层至十二层的建筑；高层建筑：指十二层以上的建筑；高层建筑：指十二层以上的建筑；超高层建筑：指高度超过超高层建筑：指高度超过 100m100m 的建筑；的建筑；高层建筑的国际分类高层建筑的国际分类建筑类型层数建筑总高度（建筑类型层数建筑总高度（MM）低高层建筑低高层建筑 9-1625-509-1625-50中高层建筑中高层建筑 17-2550-75M17-2550-75M高层建筑高层建筑 26-4075-100M26-4075-100M超高层建筑超高层建筑 4040 层

7、以上层以上 100M100M 以上以上房地产市场分类房地产市场分类一级市场：房地产一级市场又称土地市场一级市场：房地产一级市场又称土地市场,是土地使用权出让的市场是土地使用权出让的市场,既国家通过其指定的政既国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或农村集体土地征用为国有土地后出让给房地产府部门将城镇国有土地或农村集体土地征用为国有土地后出让给房地产经营者与使用者的市场经营者与使用者的市场,出让的土地可以是生地出让的土地可以是生地（没有实现三通一平）（没有实现三通一平）也可也可以是经过开发达到以是经过开发达到“七通一平七通一平”的熟地。的熟地。房地产一级市场是国家垄断的市场。房地产一级市场是国家

8、垄断的市场。二级市场：是房地产开发市场二级市场：是房地产开发市场,其经营主体为各房地产开发公司其经营主体为各房地产开发公司,其经营内容是按照城市总其经营内容是按照城市总体规划和小区建设规划体规划和小区建设规划,对土地进行初级开发和再次开发。对土地进行初级开发和再次开发。然后将开发出来然后将开发出来的房地产出售给用地、用房单位或个人。的房地产出售给用地、用房单位或个人。三级市场：是指在二级市场的基础上再次将房地产转让或转租的市场三级市场：是指在二级市场的基础上再次将房地产转让或转租的市场,也就是房地产进入也就是房地产进入流通领域进行交易而形成的市场。流通领域进行交易而形成的市场。一、土地及综合类

9、一、土地及综合类土地用途包括哪些种类？土地用途包括哪些种类？农用地农用地:直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等面等建设用地建设用地:指建造建筑物、指建造建筑物、构筑物的土地，构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等各类用途的土地使用权出让最高年限是多少？各类用途的土地使用权出让最高年限是多少？居住用地：七十年居住用地：七十年工业、商业、教育、科技、文化、卫生、体育

10、用地五十年工业、商业、教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。未利用地未利用地:农用地和建设用地以外的土地。农用地和建设用地以外的土地。房子的居住时间是多少，土地使用年限届满后，该怎么办？房子的居住时间是多少，土地使用年限届满后，该怎么办？房屋一经购买并取得产权后，即作为业主个人所有的财产，并无居住年限的限制，房屋一经购买并取得产权后，即作为业主个人所有的财产，并无居住年限的限制，但对该房屋所占用范围内的土地来说，因为土地除属于集体所有的外，均但对该房屋所占用范围内的土地来说，因为土地除属于集体所

11、有的外，均属于国家所有。业主所取得的为该土地的一定年限的使用权。自开发商取属于国家所有。业主所取得的为该土地的一定年限的使用权。自开发商取得该土地使用证书之日起计算。土地使用权期满后如该土地用途符合当时得该土地使用证书之日起计算。土地使用权期满后如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准补清地价后继续使用，城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准补清地价后继续使用，如果不符合则该土地使用权由政府无偿收回。不同的建筑类型是有不同的如果不符合则该土地使用权由政府无偿收回。不同的建筑类型是有不同的使用年限的，使用年限的，土地使用权的出让方式有哪些？土地使用权的出让方式有哪些

12、？拍卖拍卖是指在指定的时间、公开场合，在土地管理部门授权的拍卖主持人的主持下，竞投者按规是指在指定的时间、公开场合，在土地管理部门授权的拍卖主持人的主持下，竞投者按规定的方式应价，由出价最高者获得土地使用权的行为。定的方式应价，由出价最高者获得土地使用权的行为。招标招标是指由土地管理部门公开招标或邀请符合条件的投标人投标，经评标后确定的中标人取得是指由土地管理部门公开招标或邀请符合条件的投标人投标，经评标后确定的中标人取得土地使用权的行为。土地使用权的行为。挂牌挂牌是指由土地管理部门代表市政府与土地使用者以土地的公告市场价格为基准，经过协商确是指由土地管理部门代表市政府与土地使用者以土地的公告

13、市场价格为基准，经过协商确定土地价格，并将土地使用权让与土地使用者的行为。定土地价格，并将土地使用权让与土地使用者的行为。取得土地的方式有出让、划拨、转让、取得土地的方式有出让、划拨、转让、二、规划与设计类二、规划与设计类什么是房屋的基底面积？什么是房屋的基底面积？房屋的基底面积是指建筑物首层的建筑面积房屋的基底面积是指建筑物首层的建筑面积什么是房屋的建筑面积？什么是房屋的建筑面积？房屋的建筑面积是指建筑物各层面积总和。房屋的建筑面积是指建筑物各层面积总和。包括使用、包括使用、辅助面积和结构面积。辅助面积和结构面积。(套内使套内使用面积用面积+套内墙体面积套内墙体面积+阳台建筑面积阳台建筑面积

14、+楼梯走道面积、其他公摊面积楼梯走道面积、其他公摊面积)使用面积使用面积即地毯面积，住宅各楼层平面内直接供住户生活使用的净面积之和。即地毯面积，住宅各楼层平面内直接供住户生活使用的净面积之和。斜面屋顶结构的房间，层高低于斜面屋顶结构的房间，层高低于 2.202.20 米的部分不计入面积；米的部分不计入面积；实用面积实用面积：它是：它是“建筑面积建筑面积”扣除公共分摊面积后的余额扣除公共分摊面积后的余额公摊面积公摊面积公共门厅、过道、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备房等为整座楼服务的公公共门厅、过道、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备房等为整座楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积共用房和管

15、理用房的建筑面积承重墙：承重墙：凡直接承受上部屋顶、楼板所传来荷载的墙（墙厚一般不小于凡直接承受上部屋顶、楼板所传来荷载的墙（墙厚一般不小于 240240 毫米）毫米）填充墙：框架结构中填充在柱子之间的墙称框架填充墙.套内建筑面积套内建筑面积=套内使用面积套内使用面积+套内墙体面积套内墙体面积+套内阳台建筑面积套内阳台建筑面积什么是建筑覆盖率（建筑密度）？什么是建筑覆盖率（建筑密度）？建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率（建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率（%）。基底面积基底面积覆盖率（覆盖率（%）用地面积用地面积密度越低，小区绿地面积和活动场地越大。

16、什么是建筑容积率？什么是建筑容积率？在建设用地范围内所有建筑物地面以上各层建筑面积之和与建设用地面积的比率（在建设用地范围内所有建筑物地面以上各层建筑面积之和与建设用地面积的比率（%）。总建筑面积总建筑面积(除）除）容积率容积率=建设用地面积建设用地面积 容积率容积率144 高层高层什么是绿化率？什么是绿化率？在建设用地范围内各类绿地面积之和与建设用地面积的比率在建设用地范围内各类绿地面积之和与建设用地面积的比率（%）。绿地面积的计算绿地面积的计算不包括屋顶、天台和垂直绿化。不包括屋顶、天台和垂直绿化。（好的绿化率一般不低于（好的绿化率一般不低于 30%30%得房率得房率得房率是指单元套内建筑

17、面积与套单元建筑面积之比。得房率是指单元套内建筑面积与套单元建筑面积之比。中空玻璃中空玻璃是对传统单玻门窗的革新，是现代门窗生产中的一项新的玻璃加工技术，它由两层甚至更多的玻璃密封组合，但最重要的是两层玻璃之间必须形成真空或气体（如加入惰性气体）状态，故称中空玻璃，这种技术的运用使门窗的隔音、阻热、密封、安全性能都大大提高。外飘窗：指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面为玻璃，从而使人们拥有更广阔的视野，更大限度地感受自然、亲近自然，通常它的窗台较低甚至为落地窗。什么是套内阳台建筑面积？什么是套内阳台建筑面积？套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按套

18、内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。地下室地下室房间室内地面低于室外地面的高度等于或超过该房间净高房间室内地面低于室外地面的高度等于或超过该房间净高1 12 2者者半地下室半地下室房间室内地面低于室外地面的高度等于或超过该房间净高房间室内地面低于室外地面的高度等于或超过该房间净高1 13 3且不超过且不超过1 12 2者。者。建筑层数层高净高建筑层数层高净高建筑层数：建筑层数：层高大于 22 米的楼板结构分层层数。层高层

19、高层高是指住宅高度以层为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。净高净高净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。进深与开间进深与开间进深：在建筑学中是指一间独立的房屋或一幢居住建筑内从前墙的定位轴线到后墙进深：在建筑学中是指一间独立的房屋或一幢居住建筑内从前墙的定位轴线到后墙的定位轴线之间的实际长度；也就是说房间长。的定位轴线之间的实际长度；也就是说房间长。开间：是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。因为是就一自然间开间：是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。的宽度

20、而言，故又称开间。按建筑结构分类砖木结构建筑砖混结构建筑钢筋混凝土结构建筑：框架结构、框架剪力墙结构，剪力墙结构，等砖木结构：是指承重的主要构件是用砖、木材建造的。砖木结构：是指承重的主要构件是用砖、木材建造的。框架结构框架结构:主要由梁和柱以刚接或铰接而构成承重体系主要由梁和柱以刚接或铰接而构成承重体系砖混结构砖混结构:砖混结构是指由砌体结构构件和其他材料制成的构件所组成的结构砖混结构是指由砌体结构构件和其他材料制成的构件所组成的结构(它多用于六它多用于六层以下的住宅、旅馆、办公楼、教学楼以及单层工业厂房中。层以下的住宅、旅馆、办公楼、教学楼以及单层工业厂房中。)框剪结构:框架-剪力墙结构也

21、称框剪结构框剪结构，框架剪力墙结构是在框架纵、横方向的适当位置，在柱与柱之间设置几道厚度大于140 的钢筋混凝墙体而成的由框架和剪力墙共同承受竖向和水平作用的结构叫框剪结构。由框架和剪力墙共同承受竖向和水平作用的结构叫框剪结构。三、销售类三、销售类五证：五证：1.国有土地使用证国有土地使用证经土地使用者申请，经城市各级人民政府颁布的国有土地使用权的法律凭证。2.建筑用地规划许可证建筑用地规划许可证经城市规划行政主管部门确认，该项目位置范围符合城市规划的法律凭证。3.建设工程规划许可证建设工程规划许可证有关建设工程符合城市规划需求的法律凭证。4.建设工程施工许可证建设工程施工许可证建设单位进行工

22、程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一，没有开工证的建筑属违章建筑，不受法律保护。5.商品房销售商品房销售(预售预售)许可证许可证经相关部门审批，销售商品房的批准性文件。两书两书商品房质量保证书商品房质量保证书商品房使用说明书商品房使用说明书产权证书：房屋所有权。土地使用权。产权证书：房屋所有权。土地使用权。商品房商品房:：是指开发商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并经过国土局批准在市场上：是指开发商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并经过国土局批准在市场上流通的房地产，它是可领独立房地产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与、交换的房地流通的房地产，它是可领独立房地产证并可转让、

23、出租、继承、抵押、赠与、交换的房地产。产。定金：定金：定金是指当事人约定由一方向对方给付的，定金是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币，作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，定金的数额由当事人约定，但不得超出合同标的额它属于一种法律上的担保方式，定金的数额由当事人约定，但不得超出合同标的额的的 20%20%。如果购房者交了定金之后改变主意决定不买，开发商有权以购房者违约为。如果购房者交了定金之后改变主意决定不买，开发商有权以购房者违约为由不退定金；如果开发商将房屋卖给他人，应当向购房者双倍返还定金；由不退定金；如果开发商将房屋卖给他人，应当向购房者双

24、倍返还定金；订金：根据我国现行法律的有关规定，其不具有定金的性质，交付订金的一方主张订金：根据我国现行法律的有关规定，其不具有定金的性质，交付订金的一方主张定金权利的，人民法院不予支持。一般情况下，交付订金的视作交付预付款。定金权利的，人民法院不予支持。一般情况下，交付订金的视作交付预付款。起价：起价也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。多起价：起价也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。多层住宅，不带花园的，一般以一楼或顶楼的销售价为起价；带花园的住宅，一般以层住宅，不带花园的，一般以一楼或顶楼的销售价为起价；带花园的住宅，一般以二楼或五楼做为销售的

25、起价。高层物业，以最低层的销售价为起步价；二楼或五楼做为销售的起价。高层物业，以最低层的销售价为起步价；销售价：一房一价，房屋买卖合同所签署的价格。销售价：一房一价，房屋买卖合同所签署的价格。均价：均价是指销售总额数除以销售总面积，即得出每平方米的均价。均价一般不均价：均价是指销售总额数除以销售总面积，即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价；是销售价；房屋预测面积：预测面积是指在商品房期房（有预售销售证的合法销售项目）销售房屋预测面积：预测面积是指在商品房期房（有预售销售证的合法销售项目）销售中，根据国家规定，由房地产主管机构认定具有测绘资质的房屋测量机构，主要依中，根据国家规定，由房地产主

26、管机构认定具有测绘资质的房屋测量机构，主要依据施工图纸、实地考察和国家测量规范对尚未施工的房屋面积进行一个预先测量计据施工图纸、实地考察和国家测量规范对尚未施工的房屋面积进行一个预先测量计算的行为，它是开发商进行合法销售的面积依据；算的行为，它是开发商进行合法销售的面积依据；房屋实测面积：房屋实测面积：实测面积是指商品房竣工验收后，实测面积是指商品房竣工验收后，工程规划相关主管部门审核合格，工程规划相关主管部门审核合格，开发商依据国家规定委托具有测绘资质的房屋房屋测绘机构参考图纸、预测数据及开发商依据国家规定委托具有测绘资质的房屋房屋测绘机构参考图纸、预测数据及国家测绘规范之规定对楼宇进行的实

27、地勘测、绘图、计算而得出的面积。是开发商国家测绘规范之规定对楼宇进行的实地勘测、绘图、计算而得出的面积。是开发商和业主的法律依据，是业主办理产权证、结算物业费及相关费用的最终依据；和业主的法律依据，是业主办理产权证、结算物业费及相关费用的最终依据；期房期房期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，通常对期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。商品房称为期房，通常对期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。现房现房所谓现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，通

28、常意义上指的现房是指项所谓现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。目已经竣工可以入住的房屋。准现房准现房准现房是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼准现房是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋尾房尾房尾房又称扫尾房。它是房地产业进入散户零售时代的产物，是空置房中的一种。一般情况尾房又称扫尾房。它是房地产业进入散户零售时代的产物，是空置房中的一种。一般情况下，当商品住宅的销售量达到下，当商品住宅的销售量达到 8080以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。开发商经过正常的销售后剩下了少量没有竞争力的房子，这销售的房产，一般称为尾房。开发商经过正常的销售后剩下了少量没有竞争力的房子，这些房子或朝向不好、采光不足，或是楼层不佳。些房子或朝向不好、采光不足，或是楼层不佳。建筑小品指既有功能要求，又具有点缀、装饰和美化作用的、从属于某一建筑空间环境的小体量建筑、游憩观赏设施和指示性标志物的统称