物业管理服务费报价及测算.pdf

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1、物业管理服务费报价及测算物业管理服务费报价及测算概述：基于对某某国际广场住宅、写字楼、酒店式公寓、商业的全面分析和测算，得出第一年管理服务费支出为人民币 1,317,957.57 元，第二、第三年管理服务费支出为人民币 2,255,529.27 元；通过对资源占用分析和全面平衡，物业管理服务报价为住宅 0.8 元/月，写字楼 4.5 元/月，酒店式公寓 2.6 元/月，商业 1.5 元/月。第一节经费测算的原则及说明一、测算的依据(一)南京市政府相关物业管理法律、法规；(二)“南京市物业收费管理实施办法”（宁价房2002182 号）；(三)“南京市住宅区停车管理服务费收费标准”；(四)江苏中住

2、房地产开发有限公司“某某国际广场”物业管理邀标书。二、经费测算的原则(一)遵循物业管理行业特点的原则物业管理行业属保本微利的服务性行业。客观、准确、完整地核算物业管理的成本支出，是物业管理企业正常运转的基础，也是为业主/使用者创造舒适工作环境，达到物业保值增值目的的基本条件。(二)服务水平与管理费用相匹配的原则根据服务水平与管理费用“质价相符”的市场特点，准确定位物业管理的水平，准确定位管理费用的标准。(三)物业管理分项服务分项收费的原则按照不同的物业所占用的资源比例，在统一运作的原则基础上，服务分区，不同的服务内容，确定不同的服务费用标准。分阶段测算原则)四(考虑到管理期内，项目分两期竣工投

3、入使用。为此，我们采用了分阶段测算的原则，以确保经费测算的准确、客观。(五五)管理者提取酬金原则管理者提取酬金原则物业管理企业的利润来源以物业管理费用支出为基础，并按一定比例提取“管理者酬金”，即：管理者酬金管理者酬金=物业管理费用支出管理酬金比例物业管理费用支出管理酬金比例。三、三、测算的有关说明测算的有关说明(一一)按功能物业功能管理的原则；(二二)物业管理费支出包括人工费支出、办公费用、设备 设施维护费、清洁费、绿化费、保安费、固定资产折旧、开办费摊销、不可预见费、管理者酬金、营业税金及附加。(三三)有关费用的说明1 1、人员工资标准人员工资标准根据市场化原则，参照行业工资水平，结合南京

4、市的物业管理服务行业特点，制定人员工资标准如下：序职月年36,0001 经 3,00026,400 2,200 2 经理助理21,120 1,760 客户服务中心主管 321,1204 安全事务部主管 1,76021,120 1,760 5 工程维修部主管21,120 环境管理部主管 1,760 619,200 7 1,600 强电工程师19,200 8 智能化工程师 1,60015,600 9客户服务助理 1,30012,0001,000财务收款文员 1011公寓酒店式管家1,30015,60015,60012,00012,00010,8009,00010,80015,6006,0009,6

5、0012写字楼客户管理服务员1,30013住宅管家14商业管理服务员15安全领班16安全员17维护工 运行值班/18技工19清洁工20绿化工1,0001,0009007509001,300500800公用水电费 2 2、本测算不含公用水电费，公用水电费的分摊，遵照南京市物业管理的有关规定和行业惯例。3 3、住宅电梯使用费住宅电梯未列入测算，其费用收支遵照南京市物业管理有关规定和行业惯例。4 4、物资装备的摊销物资装备全部按 3 年摊销。5 5、开办费摊销根据江苏中住房地产开发有限公司提供的合同范本,中标后的签约期限为 3 年，因此开办费的摊销期限为 3 年。6 6、不可预见费根据物业管理行业惯

6、例，不可预见费提取率为物业管理成本支出的 1.5%。7 7、管理者酬金15%8 依照江苏省物业管理条例和南京市物业管理办法，每年按总支出的提取管理者酬金，本标书实际按 58%。8、本标书收费标准不包含住宅专用维修基金。本标书收费标准不包含住宅专用维修基金。第二节经费测算一、一、经费测算总表（单位：人民币元）经费测算总表（单位：人民币元）序序号号123详见人工费测算明细表人工成本详见办公费测算明细表 行政办公费设备设施维护费 详见维护费测算明细表4 5清洁费 详见清洁费测算明细表详见绿化费测算明细表 绿化费51,300.007,806.50149,576.00 53,396.007,806.50

7、 15,613.0013,000.00271,007.36 21,700.0068,660.00286,803.60目目 测算依据项测算依据项第一年支出第一年支出 第一期第一期第二、三年支出第二、三年支出第第二期二期442,950.301,250,907.60128,040.00 84,020.0067详见保安费测算明细表保安费详见开办费测算明细表开办费摊销3,000.0064,034.50494,604.60 7,419.071.50%25,101.18 8%529,308.14 5.56%3,000.00 6,000.00128,069.00 64,034.50676,907.301,94

8、9,212.96 10,153.6129,238.19158,276.09 34,353.05118,802.03 40,110.628小计17）项（不可预见费9（1 8）项管理者酬金10营业税金及附加（19）项总计556,432.99 761,524.58 2,255,529.27备注：1、第一年人工成本按照进场时间不同，分两部分测算；2、第一年行政办公费用按照进场时间不同，分两部分测算；3、管理者酬金第一年按 5%测算，第二、第三年按 8%测算。4、第一年设备设施维护费只包含了室内照明光源的更换和设备维修零星材料费。二、二、经费测算明细表及其说明经费测算明细表及其说明某某国际广场项目预计分

9、两期交付使用，第一期，住宅和写字楼预计将在2012年 10 月 31 日前竣工交付使用；第二期，酒店式公寓将在 2013 年 4 月 30 日前竣工交付使用，由于上述两个区域的竣工时间不同，在测算人工成本、行政办公费、设备设施维护费、清洁费、绿化费的时候，均考虑了接管时间不同而造 成的费用差异，经费测算具体如下：(一)人工成本人工成本1 1、第一年人工成本第一年人工成本（2012 年 11 月 1 日2013 年 4 月 30 日）1 1）第一年一期人工成本）第一年一期人工成本序号项目 人数月薪 时间计算方法 一期费用1 工资经理(1)(2)经理助理(3)客户服务主管(4)安全事务主管(5)工

10、程维修主管(6)环境管理主管(7)强电工程师(8)智能化工程师客户服务助理(9)(10)财务收款文员(11)公寓酒店式管1 3000 6 人数 12200 0 人数18,000.0000,000.00 x 月薪x时间 时间xx 月薪1 人数 1760 6xx 月薪时间10,560.00人数 1 6 1760 xx 月薪时间10,560.00人数 1 6 1760 x 月薪 x时间10,560.00人数 1760 1 01 人数 0 x 月薪x时间时间xx 月薪00,000.0000,000.001600 人数 1 0月薪xx时间00,000.001300 人数 1 0 xx 月薪时间00,00

11、0.001000 人数 0 1xx 月薪时间00,000.000 人数 1300 4x 月薪x时间00,000.00家写(12)服务员(13)住宅管家1 x 时间00,000.00 1000(14)商业管理服务员 0人数 x 月薪3 月薪人数 900 x 6x 时间 16,200.00 安全领班(15)12(16)安全员 54,000.00 x x 人数 月薪 6 750时间19 人数(17)00,000.00 安全员 月薪 0750 x 时间x56 x 900月薪 x 时间 27,000.00维护工/运行值班(18)人数1 7,800.00 时间月薪 人数 x6x1300(19)技工10 清

12、洁工 xx 人数 500 月薪 时间(20)30,000.0061 00,000时间 800 月薪 人数 xx(21)绿化工198,480.00三费一金 223,817.60 x 12%工资总额(1)职工福利费3,969.60 x 2%工资总额工会费(2)47,635.20(3)社会保险费 x 24%工资总额2,977.20教育基金 x 1.5%工资总额(4)9,924.00医疗保险(5)x 5%工资总额 88,323.60小计286,803.6合计 3人数 1000 6 1x 月薪 x时间6,000.00字楼客户管理16 人数 1300 xx 月薪时间7,800.002）第一年二期人工成本日

13、）月 31 日2013 年 10（2013 年 5 月 1序号1(1)(2)经理助理12200经理13000项目 人数工资月薪计算方法 月支出年支出人数 x 月薪人数 x 月薪3,000.0018,000.002,200.0013,200.00(4)(5)(6)(3)(7)(8)(9)(10)客户服务主管安全事务主管工程维修主管环境管理主管强电工程师智能化工程师客户服务助理财务收款文员公寓酒店式管家写字楼客户管理住宅管家商业管理服务员安全领班21 安全员运行值班/维护工技工14 清洁工绿化工1111111117601760176017601600160013001000月薪 x 人数人数 x

14、月薪人数 x 月薪月薪人数 xx 人数 月薪人数 x 月薪月薪人数 x月薪 人数 x1,760.0010,560.001,760.0010,560.001,760.0010,560.001,760.0010,560.000,000.000,000.000,000.000,000.000,000.000,000.001,000.006,000.00(11)(1(13211130013001000 x 人数 月薪人数 x 月薪x 人数 月薪2,600.0015,600.007,800.001,300.001000.006,000.002)服务员(14)(15)(16)031000900750月薪

15、人数 xx 人数 月薪x人数 15,750.00月薪0,000.000,000.002,700.0016,200.0094,500.0061(17)(18(19)(20)9001300500800 x 人数 月薪人数 x月薪月薪 x 人数人数月薪 x5,400.0032400.001,300.007,800.0042,000.00 7,000.004,800.00800.001(22)81 小计工资总额工资总额工资总额工资总额工资总额51,090.00306,540.00 x 12%x 2%x 24%12,261.60 x 5%x 1.5%22,735.056,130.80 36,784.80

16、1,021.806,130.8073,569.6015,327.00 2,554.504,598.10 766.35136,410.32三费一金(1)(2)(3)(4)(5)小计教育基金医疗保险社会保险费工会费职工福利费合计 73,825.05 442,950.302、第二、三年人工成本日后）月 1（2013 年 11序号1工资(1)(2)(4)(5)(6)(3)(7)(8)智能化工程师11600人数 x 月薪1,600.00客户服务主管安全事务主管工程维修主管环境管理主管强电工程师11600人数 x 月薪11760 x月薪 人数11760月薪 x人数11760月薪人数 x11760人数 x

17、月薪经理助理12200人数 x 月薪经理项目人数1月薪计算方法月支出年支出3000人数 x 月薪3,000.0036,000.002,200.0026,400.001,760.0021,120.001,760.0021,120.001,760.0021,120.001,760.0021,120.000,000.0000,000.0019,200.00(9)(1(1(1(13(1(15)(16)(1(18(19)(20)(22)客户服务助理财务收款文公寓酒店式管写字楼客户管住宅管家商业管理服务安全领班安全员运行值班/维技工清洁工绿化工小计11411141300100013001300100010

18、00900月薪人数 xx 人数 月薪人数 x 月薪人数 x 月薪月薪 人数 xx 人数 月薪月薪 人数 xx 人数 月薪月薪 人数 xx 人数 月薪月薪 x人数x人数月薪x 12%工资总额x 2%工资总额x 24%工资总额x 5%工资总额x 1.5%工资总额1,300.0015,600.001,000.0012,000.005,200.00 62,400.001,300.001000.0015,600.0012,000.000)员1)家2)理服务员1,000.0012,000.003,600.0043,200.0022,500.00 270,000.009,000.00108,000.0031

19、,200.004)员3075010900213007)护工2,600.009,000.00 108,000.00800.0072,140.008,656.801,442.8017,313.603,607.001,082.1032,102.30104,242.301,250,907.609,600.00865,680.00103,881.6017,313.60207,763.2043,284.0012,985.20385,227.60185001800812三费一金(1)(2)(3)(4)(5)3小计 合计教育基金医疗保险社会保险费工会费职工福利费(二)行政办公费1、第一年第一期行政办公费日）3

20、04 月月 1 日2013 年（2012 年 11序 项目号1办公用品、低值易耗品(1)(2)合计424 6部 x 6200 数量部 6200数量 x数量 x 6 50 部部合计市内交综间单价 x时移动电话经理、经理助理主管小计单价 x 时间单价 x 时间9,900.002通讯费用(1)(2)3,600.001,200.004,800.00合测算9,600.004,800.004员工宿舍租金及水电费5员工培训费6业务费7书报资料费56人 6 10 x 数量价单2000 6单价 62003套 6 600 数量 x单价 x 时间单价 x 时间x 时间时 x 间12,000.001,200.0010

21、,800.003,360.003通费用固定电话4,800.00管理人员操作人员小计低值易耗品94756数量 x 人 20 610 6 数量 x 人人综单价 x 时间x 时间 单价测算 合3,900.006,000.001,080.002,820.00办公用品数量单单价 时间 计算方法位年支出810差旅费入伙小计2502000 6价单 20份时间 x12,000.005,000.0068,660.009资料费2、第一年第二期行政办公费日）月 30 日2013 年 102013（年 5 月 1序项目号1办公用品、低值易耗品(1)(2)2合计 通讯费用(1)固定电话(2)移动电话34经理、经理助理主

22、管小计合计市内交通费用员工宿舍租金及水电费2002部4部6部200 x 数量 x 6 单价量 x 单价 x 6数50 x 单价 x 6 数量合测算综数量 x 单 6 价14,760.004,800.00时间2,400.00 间时1,200.00时间4,800.009,600.004,800.00时间管理人员操作人员小计低值易耗品15668120 人 6人 10 6人x 量数 x单价时时价 x 数量单 x算测合综3,960.00间5,760.009,000.00间 1,800.00办公用品数量单位 单价 时间计算方法年支出4部3套600 x56员工培训费业务费81人2000789书报资料费差旅费

23、入住资料费70010小计份200200020间单价 x 6 时时间价单 6x10 x 数量 6x 单价单价 x 时间 610,800.004,860.00时间12,000.001,200.0012,000.0014,000.0084,020.003、第二、三年行政办公费（2013 年 11 月 1 日后）序号1办公用品、低值易耗品数项目 量单单时计算方法年费用位价间人人人数量数量x 单价 x 时间x 单价 x 时间综合测算3,600.007,920.0011,520.0022,800.00(1)办公用品管理人员 15操作人员 66小计 8120121012(2)低值易耗品合计34,320.00

24、2通讯费用部 150 12 数量 4 7,200.00 x 单价 x(1)固定电话 时间(2)移动电话部 200 12 数量 x 单价 4,800.00 2x 时间经理、副经理 12 数量 x 单价 2,400.00 4x 部 时间主管 506 7,200.00 部小计合计14,400.00市内交通费用3综合测算7,200.0034 员工宿舍租金及水电费套 600 12 数量 x 21,600.00 单价 x 时间12 数量 x员工培训费 5 9,720.00单价 x 时间 人 81 10单价 x 24,000.00 时间业务费 62000 1212200时间 x单价 书报资料费 7 2,40

25、0.008差旅费小计128,040.00200012单价x 时间24,000.00(三)设备/设施维保费1 1、第一年第一期设备/设施维护费（日）304 月月 1 日2013 年 2012 年 11序计算方法及其有保养期数量项目单位单价维保费支出关说明号（月）1设备维修零星材料费 2不可预见费 4%66综合测算12,000.001,000.003合计13,000.002 2、第一年第二期设备/设施维护费日）月30 日2013 年 10（2013 年 5 月 1序单保养期计算方法及其单号项目数量位价（月）1公共照明灯具维护2标识牌、围栏3墙面维护、地面材料更换4公用本体刷漆用工用料5路牙路面日常

26、6综合测算4,000.006综合测算2,000.006综合测算2,000.006综合测算1,200.006综合测算7,500.00有关说明维保费支出维护6园林景观日常维护合计21,700.006综合测算5,000.003 3、第二、三年设备/设施维护费)1 日以后年 11 月(2013保养计算方法及其序数量 单位项目单价 期维保费支出 有关说明号（月）12综合测算 25,000.00 1 公共照明灯具维护2标识牌、围栏墙面维护、地面材料更换公用本体刷漆用工用料路牙路面日常维护园林景观日常维护合计电梯维保费122,400.003124,000.0045671212124,000.008,000.

27、0010,000.0053,400.00(1)电梯（34 层/站）4台800（24 层/站）(2)电梯4台680数量 x 4 单价(3)电梯（20 层）台 620 12住宅住户分摊14,400.003 数量(4)电梯（3 层）x 台 单价 40012合计1585,440.00单价 12数量 x32,640.0012 数量 x 单价38,400.008强电系统维护费(1)保养期 2,000.00综合 ）配电箱维护测算 2（合计9 小型中央空调维护费给排水系统维护费 10台 36012x数量 x 单价保养期xx 单价数量保养期9,200.002,160.00高低压供电系统3020 屏12x单价 数

28、量 x 7,200.0028(1)生活水泵维护费（2）污水泵 37台台201512126,720.006,660.002,000.002,000.00综合测算给水水管维护费(2)综合测算排水水管维护费(3)消防水系统维保费(4)xx 单价 数量480.00 台 消防水泵 2 20 12保养期x单价 数量 x 480.00 12 2台 20 喷淋泵保养期cx单价 数量 x 约 4,800.00消防栓 2 200 套 12保养期x数量 x 单价约 200 2套 消防箱 4,800.0012保养期年维修率 x 数量喷淋系统（年维修率 12 x 单价 x 约 2000 只 保养 2 480.00abd

29、e1%）期 11,040.00小计x数量 x 单价 2,520.00 30 7(5)消防卷帘门系统 个 12保养期 30,940.00合计 11消防系统维保费包括年 20,000.00(1)消防主机维保费综合测算检 1,000.00综合测算气体灭火系统维保费(2)21,000.00合计弱电系统维护费 121,800.00综合测算消防弱电系统维护费(1)(2)控制中心维护费综合测算综合测算综合测算综合测算综合测算综合测算x数量 x 单价保养期x单价 数量 x保养期x数量 x 单价保养期(4)地下室合计87007370014设备维修零星材料费合计154%不可预见费16总计10423.36271,0

30、07.36。（1+2+3+。+14）综合测算24,000.00260,584.000.01121,044.008,844.005,000.006,000.002,000.001,200.003,600.006,000.0025,600.002,700.00(3)保安监控系统维护费(4)防盗报警系统维护费(5)巡更系统维护费(6)IC 卡门禁统维护费(7)停车场系统维护费合计 建筑本体维修13费(1)写字楼225000.0112290000.01123,480.00(2)酒店公寓135001620.00(3)住宅0.0112(四)清洁费1、第一年第一期清洁费日）月 302013 年 4（2012

31、 年 11 月 1 日序单时间号12消杀费项目工具/材料费 见工具/数量材料测算表单价8,050.00500.00计算方法6 单价 x 时间金额48,300.00位（月）单价 x 时间 63,000.00合计51,300.002、第一年第二期清洁费日）月 10301 日2013 年（2013 年 5 月序项目号123560 m 消防水池 写13次次字楼生活水箱 100 m13住宅生活水箱 60 m小计合计消杀费 水池清洗费500.002.64.004.001,456.00400.00240.002,096.0053,396.00单价 6x 时间 3,000.00工具/材料费 见工具数量/材料测

32、算表单位单价时间计算方8,050.00法 金额间48,300.00（月）单 6 价x 时13次3、第二、三年清洁费日以后）1 年 11 月（2013序项目计月支出年支出号算方法1工具/材料费见附表：工具/材料测算表8,050.0096,600.003外墙清洗费公寓(年清洗两次)12000m1.021.021.022.634.0034.0034.00322,000.0024,000.00写字楼(年清洗两次)5800m2966.6711,600.00住宅(年清洗一次)6800m1 566.666,800.00合计消防水池560m3,533.3342,400.001,456.004水池清洗费1 12

33、1.33公寓生活水箱 写字楼生活水箱80m100m2253.33 66.67640.00800.005住宅生活水箱 合计化粪池清理费60m每一年清理一次2 40.00 281.33480.003,376.00100.001,200.006消杀费总计综合测算500.0012,464.666,000.00149,576.00附表：清洁工具材料费详表名称 数量单位单价（元）不锈钢油 0.5卡总额用途134.00不锈钢保养67.00拖地用 169.00 26 6.50 拖把个除四害 600.001批消杀药品消毒、清洁桶25.00 漂白水 1 25.00洗地起蜡 65.00 起渍水卡 325.00 5洗

34、地清洁 360.00 剂清能洁消毒45.00 8卡全玻璃清洗 100.00 2玻璃水 卡 50.00多种表面除渍支 230.00 洁而亮15.00清洗地面 100.00 块 2 50.00黑垫抛光地面 100.00 块 250.00红垫地面推尘用 75.00 75.00加伦 1静电吸尘精金属表面处理 58.00 支金属光亮剂1 58.00洗手间用 50.00 10.00 瓶空气清新剂5小便池用香球 120.00只0.50 240地面打蜡 760.002 特光面蜡 箱 380.00洗手用 桶 1200.00200.00洗手液 大理石晶面地面 380.00 380.00桶 6kg/1K2晶面处理垫

35、洁厕灵去污粉避风垃圾铲大卷纸108卷 1,080.00 10.00洗手间用纸2个 80.00160.00外围用150.00 箱540.00 桶K3 1 6kg/5桶 480.00 50.00 块480.00 大理石晶面地面250.00 大理石晶面地面200.00 洗手间清洗用50.00除渍胶手套40 毛巾20厕刷 134街扫203360500刀片 410262613条 2.80付 3.507.00 把15.00 把1.00 个0.30 1,008.00 只只 0.052.00 合 9.00支5.00 把3.50 把15.00 个112.0070.0091.0060.0020.0025.008.

36、0090.00130.0091.00195.00钢丝球大垃圾袋小垃圾袋鸡毛杆胶扫把胶地刷大红桶7.00 13 小红桶 个 91.00百洁布 1.00 块 2020.00铁箕24 地抹布寸厕泵24 地抹杆寸合计2363个块个套15.0030.005.0050.0030.0090.0030.00150.008,050.008,050.00(五)绿化费序保养期项目数量单位 单号1 绿地养护费用花木租摆 2（年）计算方法金额价1数量 x 单价期综合测算x 保养13,513.502,100.0038613.5平米合计15,613.50(六)保安费序号日常耗材、装备保养项目计算方法月支出年支出综合测算50

37、0.006,000.00(七)开办费摊销项目合计(元)计算方法月支出年支出备注筹备期人工费用62,713.00按三年摊销1,742.0320,904.33见附表一见附表二固定资产241,284.0080,210.00按三年摊销按三年摊销6702.33222880,428.00见附表三服装费合计26,736.6705384,207.0010,672.36128,069.00附表一、筹备期人工费用序项目号人数月薪 时间计算方法费用合计1 工资(1)经理(2)经理助理113000 32200 01760 11760 29,000.000,000.001,760.003,520.00人数 x 月薪x

38、时间人数 x 月薪x 时间人数 x 月薪x 时间x 月薪人数x 时间(3)客户服务主管1(4)安全事务主管1(6)环境管理主管(7)强电工程师(8)智能化工程师0111760 21760 11600 00 13000 10003,520.000,000.000.000,000.000.000.00工程维修主管(5)1月薪人数 x时间x人数 x 月薪x 时间人数 x 月薪人数 x 月薪x 时间人数 x 月薪x 时间x 月薪人数时间 x时间x客户服务助理(9)1(10)财务收款文员10.00月薪 x 1300 时间 4公寓酒店式管家(11)0 人数 x写字楼客户管理(12)x 时间 1300 1,

39、300.00 11人数 x 月薪(13)(14)(15)3安全领班 90011 商业管理服务员 10000服务员 住宅管家 100011月薪人数xx 人数月薪月薪 人数 x时间 2,700.00 x时间 0.00 x1,000.00 x 时间12 人数 安全员 9,000.00 xx 月薪 7501 时间(16)19 安全员时间 月薪 人数 xx(17)0.00 750 05时间 xx 人数 月薪 维护工/9,000.00 900 2 运行值班(18)1 x月薪 x人数(19)2,600.00时间 1300 2 技工 12清洁工(20)0.00时间 x月薪 x人数 0500(21)绿化工 1

40、800 0 人数 x 月薪x 时间 0.0043,400.002 三费一金(1)职工福利费(2)工会费(3)社会保险费(4)教育基金医疗保险(5)小计3 合计x 12%工资总额 x 2%工资总额5,208.00868.0010,416.002,170.0019,313.0062,713.00工资总额x 24%工资x 5%工资总额总额 x 1.5%651.00附表二、固定资产项目 合计(元)计算方法 月支出 年支出22818.67 68,456.00 1901.56 办公用设备按三年摊销安保、消防工具16,476.00按三年摊销457.675492.00工程维修设备23,732.00按三年摊销6

41、59.227910.66清洁、绿化132,620.00按三年摊销3683.8944206.67设备合计241,284.006702.3380428.00附表三、服装费员工装（冬、季装）保安大衣工程人员绿化保洁夏两含保安34328028,560.00 9,520.003 年 3 套项目管理人员服人数15245013,500.00 4,500.003 年 2 套数量单价总价 年服装费支出备注34132502005,666.67 17,000.0097,50.00 3,250.003 年 1 套 3 年 3 套1 3500合计19311,400.00 3,800.003 年 3 套80,210.00

42、26,736.67第三节费用测算分析一、管理费报价我们以某某国际广场的物业管理采用的优质低价，用以支定收的方法进行综合比较，既为开发商考虑前期住宅的销售，又考虑各种物业对资源的占用，以招商局物业二十年对物业管理行业的精心管理服务积累的经验，全面测算某某国际广场的物业管理费。某某国际广场的物业管理服务费报价具体如下：住宅：0.80 元/.月（不含电梯使用费）；4.50 写字楼：元/.月；2.60 酒店式公寓：元/.月；商业：1.50 元/.月。二、管理服务费用比例简表序项目号管理人员人工成本12行政办公费设备设施维护费34清洁费（含清洁人工费）绿化费（含绿化人工费）29,485.00年费用（元）

43、占总额百分比%567,364.80128,040.00271,007.3625.15%5.68%336,154.4012.02%14.90%56保安费（含保安人工费）489,092.401.31%21.68%开办费摊销128,069.005.68%7小计1,949,212.9629,238.191.30%不可预见费（81.50%）项718%8管理者酬金（9 营业税金及附加（10合计三、财务收支情况分析表（单位：万元）收入第一年经济指标第一期总收入43.12、管理费收入 138.422、停车场收入6.28总支出55.641、人工费用12.682、办公费用6.872,255,529.271）项5.

44、56%1）项9158,276.097.02%118,802.035.27%100%第二年第二期85.44 225.7274.98 202.3810.46 21.4376.15 225.5556.74 18.4812.80 8.40第三年229.16204.4826.78225.5556.7412.80支出设施维护费 3、设备1.30、清洁费（含清洁人工费）49.475、绿化费（含绿化人工费）0.786、保安费（含保安人工费）11.97、开办费摊销 76.4027.10 2.1733.61 12.931.4748.91 17.8312.81 6.4027.1033.612.95 2.9548.9

45、112.818、不可预见费2.92 2.92 1.02 0.749、管理者酬金15.83 15.83 3.44 2.5110、营业税金及附加11.88 11.88 4.012.93年收支盈余3.610.17-3.23三年收支累计盈余0.55收入见附表一、表二。附表一：收入测算表收费 入住计算方式 项目收费期间)(m 面积2率)标准(元面积收费标准51,840.00第一期 80%入住率6 个月住宅0.813500面积收费标准100%第二期 64,800.00个月 6 入住率第二年第三年面积收费标准100%129,600.0入住率120个月129,600.00100%面积收费标准6个月入住率写字楼

46、第一期55%面积收费标准个月入住率6288,565.20第二期70%面积收费标准入住率6个月367,264.804.51943290%面积收费标准入住率12965,381.76个月第二年公寓商业第一期0%第三年92%面积收费标准986,368.32入住率12 面积收费标准个月0.00第二期70%入住率0个月面积收费标准286,988.52819,967.20个月2.626281第二年100%6 个月入住率面积收费标准入住率12 面积收费标准第三年100%12 入住率面积收费标准819,967.20个月第一期40%6 入住率个月面积17,570.52收费标准第二期 1.54880.770%个月入

47、住率6 面积收费标准第二年第三年98%98%12 入住率面积收费标准入住率12第一期 250/235%车位数收费标准使用率6第二期 250/2停车279场第二年 250/2-45267,840.00车位数收费标准 250/2-45 98%第三年 个月使用率12车位数收费标准 50%使用率6使用率12 个月104,625.00个月73,237.50个月87,852.60个月87,852.60个月30,748.41车位数收费标准 254,448.00 95%附表二：收入累计项目管理费收入200.28202.38第一期第二期35.8第二年第三年74.9826.78 10.46停车场收入 25.44

48、7.32229.16225.72合计43.1285.44费用构成分析四、（一）第一年费用构成（二）第二年费用构成五、收支柱状比较图六、方案盈亏分析(一)从财务收支情况分析表中可知，经费收支测算结果符合物业管理行业所遵循的收支平衡、保本微利的经营原则。(二)从收费标准上，一方面参照南京市政府住宅、写字楼、公寓、商业的指导价；另一方面考虑同等物业档次的收费标准，在此收费基础上，招商局物业将提供优质低价服务。(三)招商局物业充分利用在南京的规模优势，减低提取管理者酬金比例(按江苏省物业管理条例规定物业管理企业每年按总支出的 810%比例提取管理者酬金)，实际第一年按 5%、第二、第三年按 8%提取管理者酬金,使某某国际广场的物业管理服务费三年累计处于平衡状态。七、节支措施以减少维修费用支,减少人为损坏公共设施现象,强化监督,严格管理)一(出。(二)以人为本,以高素质管理人员为基础,合理配置各环节、各岗位员工,减少文职和办公室人员，降低人工费用和办公经费。(三)加强管理成本控制,在确保服务质量前提下,适当引进现代化管理设备和手段,减少人力投入。(四)加强各类消耗物料的管理和控制,做到计划采购,专人保管合理领用,杜绝积压、流失和浪费；严格控制费用支出,管理中心一切费用支出实行一支笔审批。