余杭农村合作银行房地产开发贷款实施暂行办法.pdf

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1、余杭农村合作银行房地产开发贷款实施暂行办法第一章第一章总总则则第一条第一条为进一步加强余杭农村合作银行（以下简称本行）房地产开发贷款的管理,有效防范房地产贷款风险，根据有关法律法规和 浙江省农村合作金融机构房地产贷款管理指导意见（浙信联办2007360 号），结合本行实际,制定本办法。第二条第二条本办法所指房地产开发贷款是指向借款人发放的用于开发、建造向市场销售、出租等用途的房地产项目的贷款.第三条第三条根据开发项目的具体用途,房地产开发贷款分为住房开发贷款、商业用房开发贷款、综合用房开发贷款和其他房地产开发贷款。第四条第四条办理房地产开发贷款应坚持审慎原则,重点防范过度扩张、资金不继,封闭不

2、严、资金挪用，销售不畅、项目失败等风险.第五条第五条在受理客户贷款申请后，应及时通过中国人民银行信用信息基础数据库对借款人的信用状况进行查询;贷款申请批准后，应将相关信息及时录入信用信息基础数据库，详细记载客户的基本信息、借款金额、贷款期限以及违约情况等。第二章第二章贷款对象与条件贷款对象与条件第六条第六条贷款对象。经国家有权部门批准设立，在工商行政管理部门注册登记,并取得企业法人营业执照且经营房地产项目开发两年以上，具备行业主管部门核发的三级以上房地产开发资质，有品牌优势，投融资能力较强的各类房地产开发企业.第七条第七条申请房地产开发贷款的借款人和项目须符合以下条件：1（一）在本行开立结算账

3、户，并在本行办理结算业务；(二）持有已经年审合格的贷款卡；（三)具有健全的经营管理机构和严格的经营管理制度，主要经营管理人员素质良好。(四)企业信用和财务状况良好，确有偿还贷款本息的能力；(五)企业规模扩张适度，土地取得规范,项目土地款已全部付清,贷款项目的国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证四证（以下简称项目四证）齐全；已开始销（预）售的项目，还应持有合法、有效的 销(预）售许可证；（六)项目资本金(所有者权益)比例应不低于项目总投资的35%,并能够在银行贷款之前投入项目建设.项目资本金是指在项目总投资中，房地产开发商出资认缴的、不能以任何方式抽回、不

4、承担任何利息和债务的自有资金；（七）项目含地价在内的综合开发成本相对较低，销售价格、地段及市场定位、品质、交通配套等条件符合市场需求,竞争优势明显，销售前景看好；（八)贷款项目申报用途与其功能相符，并能够有效地满足当地房地产市场的需求，有良好的经济和社会效益预期;(九)贷款项目工程预算、施工计划符合国家和当地政府的有关规定.工程预算投资总额能满足项目完工前由于通货膨胀及不可预见等因素追加预算的需要;（十)贷款担保合法、有效、足值,并符合中华人民共和国担保法、中华人民共和国物权法和本行有关规定；(十一）工程监理单位有相应的资质。2第三章第三章贷款期限、利率和额度贷款期限、利率和额度第八条第八条贷

5、款期限。用于住房开发的,最长不超过三年；用于商业用房和其他房地产项目开发的，最长不超过五年.第九条第九条贷款利率。房地产开发贷款利率应按本行利率定价的相关规定执行。第十条第十条贷款额度.房地产开发贷款额度最高不得超过开发项目投资总额的 65。第四章第四章贷款申请与受理贷款申请与受理第十一条第十一条借款人申请房地产开发贷款，必须填写书面申请,并提供下列资料:(一)借款人营业执照；（二）借款人验资报告和公司章程；（三)资质证书副本和资信证明材料；（四）经有权部门或会计（审计）事务所核准的近二年财务报表，最近一个月的财务报表；(五)贷款项目开发方案或可行性报告；(六)开发项目立项文件、工程设计和批准

6、文件；(七)贷款项目四证，已开始销（预）售的项目，还需提供合法、有效的销(预)售许可证；(八）企业董事会或相应决策机构关于同意借款和抵（质）押、担保的决议和授权书；(九）项目资本金来源证明材料;（十）采取担保贷款方式的，应根据有关规定，提供保证人、抵押物有关资料；以房地产设定抵押权的,应提供抵（质)押财产的资产评估报告书、鉴定书、保险单和抵（质)押物清单、权属证明、抵3(质）押人同意抵(质）押的决议书;(十一)保证人的资信证明材料；(十二)项目监理单位资质证明；(十三)联合开发项目应提供联合开发合同、协议；（十四）本行要求提供的其他证明文件和材料。第十二条第十二条受理岗人员根据申请人提交的申请

7、资料，按受理制的相关要求进行审查并决定是否受理.第五章第五章贷款调查与审查贷款调查与审查第十三条第十三条调查岗人员根据受理意见及借款人提供的有关资料，及时开展贷前调查。贷前调查应坚持双人调查原则。(一）对借款人的调查要点1、借款人基本情况(1)借款人名称、性质、成立时间、地址、注册资本、主营业务；（2）是否具有借款人资格；(3）注册资本中各股东出资金额、出资形式、出资比例;（4)目前注册资本是否已经到位，注册资本尚未到位（或尚未完全到位)的原因；是否有到位的具体时间安排和可靠的资金来源保证,各股东投入的货币资金是否存在验资后股东抽回的情况；2、借款人与本行的关系（1)本行介入该项目的背景情况；

8、(2）是否有其他银行与我行竞争该项目，是否有可能与本行共同做该项目，其他银行的审批进度；(3）借款人是否在本行开立结算账户，我行对企业自有资金收入和支出是否可以做到逐笔监控；(4)本行是否对借款人已发放过贷款,贷款发放金额、时间、审批4单位、贷款用途；(5)本行与借款人股东、股东所属企业集团及其主要关联公司是否发生过信贷关系.（二）对项目贷款的调查要点1、合法性调查。（1）借款人从事房地产开发的资格。主要调查借款人营业执照规定的经营范围是否包括房地产开发、房地产销售等项目；（2)开发资质的有效性。调查开发商开发资质等级证明是否真实有效，是否按要求经有权部门办理了年检；(3）借款行为的合法性。调

9、查企业董事会或相应决策机构关于同意借款的决议或授权书是否合法有效；(4)项目的立项、可行性研究报告或方案是否经有权部门批准；（5)调查土地出让合同的真实性、合法性，项目所在地土地出让金是否按时缴纳，项目的国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证是否齐全有效;已开始销（预)售的,是否持有合法、有效的 销(预）售许可证；(6）贷款用途的合法性.应调查贷款项目开发是否符合国家有关法律法规和政策；（7)联合开发项目的合同或协议的合法性。联合开发项目的合同或协议规定的合作各方权益归属是否清晰,有无不利于本行贷款偿还的条款;（8)贷款担保的合法性。应调查抵(质)押人同意抵

10、（质）押的决议书,保证人同意保证的意见书及其董事会同意担保的决议或相应决策机构授权书是否真实合法有效；调查为借款人提供的贷款担保是否符合中华人民共和国担保法、中华人民共和国物权法及5其他相关规定。2、安全性调查.(1）根据借款人提供的经有权部门或会计(审计)事务所核准的财务报表，对借款人的经营能力、盈利能力和偿债能力进行调查分析；（2）调查借款人在其他金融机构的借款余额、还本付息情况；（3）调查项目资本金来源、比例和到位情况。对同时开发多个项目的开发商或联合开发的项目,应调查项目资本金是否由贷款或其他债务形成；（4)调查除项目资本金和贷款外的其他资金来源及落实情况；（5)调查贷款担保安全性。采

11、取抵（质)押贷款方式的，应调查抵（质)押物的变现能力；以土地及在建工程设定抵押权的，应调查是否存在未缴纳土地出让金、相关税费和施工单位垫资等应付款项，是否在抵押物价值中予以扣除;(6)调查建设工程和抵押物的保险情况。已开工的项目，应调查借款人是否办理在建工程保险;采取抵押担保方式的，如借款人已办理抵押物保险，应调查借款人提供保险单的真实性；(7）调查建筑施工单位和监理单位的落实情况。应调查工程施工单位和监理单位的资质等级、业绩和信誉情况;委托监理协议内容是否合理、完善。3、效益性调查。(1）调查项目所处位置、市场定位、设计标准、销售价格、物业管理、周边环境等情况，比较周边同类物业销售价格、租售

12、比率，分析项目优势、劣势,预测项目市场前景；(2）调查项目的销售策略是否符合市场需求，达到预期效果;（3)对已开始销（预)售或开始招租的项目,应调查其销(预）售6或招租情况，分析市场风险；（4）对项目的成本、收益、现金流量、还本付息能力和抗风险能力进行测算；(5)测算项目贷款带来的存款、中间业务等附带效益;第十四条第十四条贷时审查。(一)初步审查.贷款支行（含总行营业部,下同）审查岗人员在项目调查的基础上，根据借款人报送的经有权机关批准的项目建议书和有关批文,以及提出的借款意向等，审查项目的贷款条件、项目的必要性和可行性，形成审查报告，报支行贷审小组审批，审批同意后报总行信贷管理部.(二）可行

13、性审查。总行信贷管理部根据支行调查报告和审查报告以及支行审贷小组审批意见，经有权单位批准的建设项目可行性研究报告以及提交的相关批准文件，进行审查评估,报总行审贷小组审议。（三）房地产项目贷款应重点审查以下内容:1、审查土地出让是否真实、合法，项目土地出让金是否按时缴纳，项目“四证”是否齐全有效；2、审查项目立项、可行性报告或方案批准手续是否齐备；3、审查贷款项目是否符合国家房地产业政策和地方有关法规、政策；4、审查贷款项目的合规情况，包括土地使用性质是否与项目规划相匹配,城市规划是否存在对项目的制约等；5、项目总投资的资金来源审查。房地产项目总投资来源一般包括借款人自有资金投入、股东借款、银行

14、贷款、工程承包商（即建筑商）的工程垫款、项目期房预售房款的再投入等。7（1)审查项目总投资与各项资金来源合计是否相吻合，是否存在本行贷款投入以后，项目总投资还存在资金缺口；(2)审查项目前期资金是否已到位，主要包括审查借款人的自有资金是否符合按照人民银行对房地产项目开发的自有资金比例应达到预算总投资的 35%以上的规定。在测算房地产开发企业的自有资金时，应注意房地产开发企业自有资金的界定问题,防止开发商任意扩大自有资金范围，掩盖项目资金缺口。第六章第六章贷款审批与发放贷款审批与发放第十五条第十五条经审查同意发放的房地产开发贷款应按项目贷款审批程序进行审批，并及时答复借款人。第十六条第十六条在贷

15、款发放前，借款人应办理有效的建筑工程保险，保险合同中要明确本行为保险第一受益人；采取抵押担保方式的，借款人投保的金额不得低于抵押金额，保险期限至少长于贷款期半年。贷款前已经投保的，应变更保险合同的每一受益人为本行.第十七条第十七条经审批同意发放的贷款，应及时完成借款合同签订与贷款发放工作.签订借款合同,应实行借款人、担保人（或财产共有人）、信贷员、审查员“四见面”.抵质押贷款还应办理相应的抵质押登记手续.第十八条第十八条在贷款审批额度内，借款人逐笔申请项目用款，贷款支行应按照工程进度，逐笔核贷、逐笔审批、逐笔办理贷款发放手续。第七章第七章其他规定其他规定第十九条第十九条不得向规模扩张过快、土地

16、取得不规范、资金链紧张的房地产开发企业发放贷款；不得向经国土资源部门、建设主管8部门查实具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业发放贷款。第二十条第二十条房地产开发贷款原则上只能用于本地区的房地产开发项目,不得跨地区使用；房地产开发贷款不得用于专门缴纳土地出让金。第二十一条第二十一条对房地产开发企业发放贷款时,应严格落实贷款的担保，确保担保的真实、合法、有效。房地产开发贷款原则上应以开发项目对应的土地使用权或在建工程抵押;不得发放以空置3年以上的商品房作为抵押财产的贷款；以土地及在建工程设定抵押权的,在对抵押物价值评估时，应在资产价值中扣除未缴纳的土地出让金、相关税费和施工单位垫资等应付款项

17、。在建工程作抵押只能以已建成的工程部分设定抵押权，且抵押率不得超过 50%;第二十二条第二十二条对房地产开发企业发放的贷款只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁以房地产开发流动资金贷款或其他贷款科目发放。第二十三条第二十三条房地产开发贷款采取封闭运行模式.贷款支行要监控贷款资金流向，严格控制贷款资金用途，确保贷款资金用于项目建设。销售回笼款按销售额的一定比例同步偿还贷款本息或进入借款人在本行开立的指定封闭账户,其余销售款在项目未完工前，必须用于项目建设，不得挪作他用。第二十四条第二十四条贷款发放以后，贷款支行要经常检查贷款是否按合同规定用途使用，是否达到预期的经济效益。同时要检查贷款抵（质）押物状况有无变化，检查借款人的财务状况和第三方保证人的偿债能力。第二十五条第二十五条贷款支行要加强对借款人监督管理，在借款合同有效期内，应要求借款人定期报送有关贷款项目建设和销售进度情9况，提供企业财务计划、会计报表及其他有关资料。第二十六条第二十六条房地产开发贷款到期后一律不得办理展期。第八章第八章附附则则第二十七条第二十七条本办法与原本行有关规定不一致的，按本办法执行;未尽事宜，按本行信贷管理的相关规定执行。第二十八条第二十八条第二十九条第二十九条本办法由余杭农村合作银行负责制定、解释本办法自印发之日起执行.10.