上半年安徽省房地产估价师经营与管理成本控制考试试卷.pdf

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1、20152015 年上半年安徽省房地产估价师经营与管理年上半年安徽省房地产估价师经营与管理：成本控制考试试：成本控制考试试卷卷本卷共分为 2 大题 50 小题,作答时间为 180 分钟，总分 100 分，60 分及格。一、一、单项选择题单项选择题（共（共 2525 题，题，每题每题 2 2 分，分，每题的备选项中每题的备选项中,只有只有 1 1 个事最符合题意）个事最符合题意）1、一般来说，标准方差越小，投资风险_。A越小B越大C越难控制D越难估算2、下列关于比例尺的选用，说法错误的是.A：建筑和设备安装工程图纸注明比例尺B：一个图形一般只采用下种比例尺C：结构施工图一般要注比例尺D：允许一个

2、图形使用两种比例尺E：执行层的组织协调3、某可比实例价格为 2000 元/m2，区域因素直接比较得出的相关数据如下表，则区域因素修正后的价格应为_元/m2。A区域因素B1C2D3E权重 估价对象 可比实例F0.5 100 90G0.3 100 90H0。2 100 1254、2004 年 4 月，国务院下发了关于调整部分行业固定资产项目资本金比例的通知,将房地产开发项目资本金比例由_提高到_。A10，20B20%，30C10，35%D20%，35%5、有一宗房产交易,成交价格为 3 000 元，付款方式是首付 10，余款在 1年内按月等额付清，假设月利率为 05%,其一次支付的实际成交价格为。

3、A:3 000 元B:2 700 元C：2 914 元D:2 500 元E：工业用地的监测点评估价格6、房地产市场也存在空间市场和_这两个层面。A资产市场B资本市场C信托市场D证券市场7、下列关于临时使用土地,说法不正确的是.A：工程项目施工,需要材料堆放场地、运输道路和其他临时设施的用地，应尽可能在征收的土地范围内安排B：确实需要另行增加临时用地的,由建设单位向批准工程项目用地的机关提出临时用地的数量和期限的申请，经批准后，同批准工程项目用地的机关签订临时用地协议后方可征用C:使用临时土地，不得改变批准的用途,不得从事生产性、营业性或其他经营性的活动，不得修建永久性建筑D:临时用地期满后，应

4、将场地清理并按用地协议支付一切费用，土地管理部门同时注销其临时用地使用权E：房地产估价机构必须加盖公章8、一般而言,认知价值定价法所定价格_价值定价法所定价格。A高于B低于C等于D低于等于9、资本化率是的倒数.A：毛租金乘数B：潜在毛租金乘数C：有效毛收入乘数D：净收益乘数E：工业用地的监测点评估价格10、现拟开发建设某写字楼，预计3 年后建成并全部售出，总建筑面积为 10000,可售建筑面积为 8000，销售单价为 1。6 万元,若报酬率为 8，折现率为 10。则测算该写字楼开发完成后的现值是万元。A：9616。83B:10161.05C:12021。04D：12800E:工业用地的监测点评

5、估价格11、下列报表中，不属于房地产开发项目财务报表中基本报表的是_。A资本金现金流量表B资金来源与运用表C损益表D投资计划与资金筹措表12、下列有关房地产开发项目的投资机会研究及相关知识的表述，不正确的是_。A在投资机会研究阶段，投资估算的精确度为20%，研究费用一般占总投资的 0。5%0。9B投资机会研究阶段的主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会C特定项目的投资机会研究是要选择确定项目的投资机遇，将项目意向变为概略的投资建议，使投资者可据以决策D投资机会研究的主要内容有：地区情况、经济政策、资源条件、劳动力状

6、况、社会条件、地理环境、国内外市场情况、工程项目建成后对社会的影响等13、在贷款综合评价中，项目风险等级分为AAA、AA、A、和 BBB、四个风险等级，其中 AAA 级对应的风险系数为_。A50B60%C70%D80%14、某投资者从事酒店开发,建成后用于经营,则其成本为_。A建设成本B经营成本C开发过程中的成本支出D含建设成本和经营成本15、下列关于设计方案评价原则的说法不正确的是_。A经济合理性与技术先进性相结合原则是要在满足使用者需求的前提下尽可能降低造价B项目全寿命费用是项目从投资一开始一直到项目建设完成投入使用所发生的一切费用C设计过程中要力求项目全寿命费用最低D设计者要兼顾近期和远

7、期要求,选择合适的功能水平，即近期与远期效益相结合的原则16、某办公楼经过更新改造后，其实际成新率通常_用直线折旧法计算出的成新率。A等于B大于C小于D无法判断17、现实中,房地产市场上某种房地产在某一时间的供给量为_。A存量+新开发量+其他种类房地产转换为该种房地产量该种房地产转换为其他类房地产量拆毁量B存量+新开发量+该类房地产与其他种类房地产之间转换总量+拆毁量C存量+新开发量+空置房量拆毁量D存量+新增竣工量拆毁量18、物业代理公司通过详细的市场调查、分析和预测，可以协助开发商或业主进行_。A项目融资B工程招标C市场定位D物业管理19、某宗土地面积2000，土地使用年限为35 年，容积

8、率为2，工业用地,该类土地基准地价设定的土地使用年限为最高出让年限，其他条件相同,楼面基准地价为 1600 元，该类土地报酬率为 8，则该土地的价格为.A：15243 万元B:160 万元C:60971 万元D：640 万元E：工业用地的监测点评估价格20、某开发商所开发的物业质量与市场领导者的物业质量相近，如果定价比市场领导者的定价低,则其采用的是_。A随行就市定价法B价值定价法C应战定价法D挑战定价法21、某 8 年前建成交付使用的建筑物,建筑面积 1120,单位建筑面积的重置价格为 800 元,建筑物残值率 6%，年折旧率 2.2，计算该建筑物的现值是元。A:76800B：79104C：

9、77952D：81562E：工业用地的监测点评估价格22、购买某类房地产，通常抵押贷款占 70，抵押贷款的年利率为 6,自有资本要求的年收益率为 9，该类房地产的资本化率为_。A6.0B6。9C8。8D9.023、所有消费者具有大致相同偏好的市场细分模式是。A：同质偏好B：分散偏好C:集群偏好D：自然细分市场E：借款合同24、在某房地产开发商开发建设的一个综合小区内,既有普通住宅、公寓、别墅、酒店、写字楼、商场,也有保龄球馆、游泳池等文化体育娱乐设施。开发商根据不同物业之间的成本差额、不同顾客对不同物业的评价以及竞争对手的价格来确定各种不同物业之间的价格差距.这种定价方法属于产品组合定价方法中

10、的_。A产品线定价B选择品定价C补充品定价D产品束定价25、按照目前我国土地登记制度的规定，属于集体土地的核发。A：国有土地所有证B：国有土地使用证C：集体土地所有证D:集体土地使用证E：房地产估价机构必须加盖公章二、多项选择题（共二、多项选择题（共2525 题，每题题，每题 2 2 分，每题的备选项中分，每题的备选项中,有有 2 2 个或个或 2 2 个以上符合个以上符合题意，题意，至少有至少有 1 1 个错项。个错项。错选，错选，本题不得分；本题不得分；少选，少选，所选的每个选项得所选的每个选项得 0 0。5 5 分）分）1、是减轻纳税人负担的措施。A：附加B：加成C:减税D：免税E:规定

11、起征点和免征额2、中华人民共和国土地管理法规定，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前 3 年平均年产值的_倍.A5B10C15D303、易于使用市场法估价的房地产有.A:标准工业厂房B：写字楼C：古建筑D：纪念馆E:学校4、直接融资是指资金供给者与资金需求者运用一定的直接形成债权债务关系的行为.A：商品交易B:货币工具C:金融工具D：借贷活动E：执行层的组织协调5、土地使用税在征收。A：城市B：县城C：建制镇D：工矿区E：农村6、从房地产市场自然周期和投资周期之间的关系来看，投资周期滞后于市场自然周期变化的情况出现在_。A第一阶段B第二阶段初期C第三阶段初期D第三阶段E第四阶段7

12、、有一开发公司拟参加国有土地使用权拍卖会，现委托房地产估价人员对该土地的最高竞买价进行评估，所得出的评估价值是_。A交换价值B公开市场价值C投资价值D理论价格E标定地价8、招标文件应当包括等所有实质性的要求和条件。A：招标项目的技术要求B:招标的监管人员C：招标的监管部门D:投标报价的要求和评标标准E：拟签订合同的主要条款9、某宗房地产的收益期限为 35 年,通过市场预测其未来 5 年的净收益分别为 20万元、22 万元、24 万元、26 万元、28 万元，从未来第六年到第 35 年每年的净收益大约为 35 万元左右，该类房地产的报酬率为10左右，则该宗房地产的收益价格为_万元。A294.41

13、B295。54C293。16D315。2210、对今年参加全国房地产估价师执业资格考试的人员进行统计，则_。A全部参加考试人员为总体单位B全部参加考试人员为统计总体C你作为考生是总体单位D你作为考生是个体E你的年龄是一个品质标志11、债券按发行方式分类，可分为_。A附息债券B贴现债券C公募债券D私募债券E长期债券12、某估价对象为一宗熟地，当进行可比实例权益状况调整时，应包括的内容有。A：后退道路红线距离B:土地使用期限C：基础设施完备程度D：容积率E：合并的可能性13、下列关于基础利率的表述中,正确的有。A：等于银行贷款利率B：等于银行存款利率C：是投资者所要求的最低利率D:是银行同业之间的

14、短期资金借贷利率E:一般使用无风险的国债收益率作为其代表14、某物业的购买价格为 80 万元，其中 30 万元为金融机构提供的抵押贷款，在正常经营期内，年租金收入为 15 万元，年运营费用为 7 万元，年还本付息额为3 万元，所得税率为 33%，则该项投资的税前现金回报率为_。A6。25%B10C16。67%D1615、下列房产可免征房产税的有(）。A企业兴办幼儿园用房B公园内营业用房C学校图书馆D个人居住用房E校办企业用房16、下列费用不得从住宅专项维修资金中列支。A：依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用B:依法应当由相关单位承担的供水、供电、供

15、气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用C:应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用D：根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用E：住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用17、从事房地产咨询业务的人员，必须具备_条件.A具有 2 年房地产咨询业务或相关的工作经验B具有房地产及相关专业中等以上学历C具有与房地产咨询业务相关的初级以上专业职称D具备房地产相关知识的专业技术人员E考取房地产咨询人员合格证18、功能折旧是指建筑物在功能上的相对缺乏、落后或者过剩所造成的建筑物价值的损失造成建筑物功能折旧

16、的主要原因有等【2005 年考题】A：意外破坏的损毁B：市场供给过量C:建筑设计的缺陷D：人们消费观念的改变E：周围环境条件恶化19、某城市房地产交易中,卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的 6、3%，某宗房地产交易中买方付给卖方 2500 元/m2，应缴纳的税费均由买方负担，则该宗房地产的正常成交价格为_元/m2.A2660B2427C2425D229420、商品房买卖合同约定房屋暂测套内建筑面积为 100m2，对房屋面积误差比未约定。房屋权属登记机关实测登记后，该房屋的实际套内建筑面积为_m2 的，购房人有权退房。A97B103C105DA、B 均可以21、按定额的编制程序和用途不同

17、，可以把工程建设定额划分为、投资估算指标五种.A：劳动消耗定额B：施工定额C:预算定额D:概算定额E：概算指标22、某银行存款的计息方式采用单利，假设其一年期存款的年利率为 2.25，为吸引 5 年期的储户，则其 5 年期的年利率应大于_。A2.50B2。35C2.38D3.2523、房地产置业投资的投资者从长期投资的角度出发希望获得的利益有_。A自我消费B房地产保值C房地产增值D开发利润E出租收益24、下列关于各资质等级房地产估价机构注册资本或出资额,表述正确的是.A：一级资质有限责任公司的注册资本人民币为 200 万元以上B：一级资质合伙企业的出资额人民币为 120 万元以上C:二级资质有限责任公司的注册资本人民币为 100 万元以上D：二级资质合伙企业的出资额人民币为 60 万元以上E:三级资质有限责任公司的注册资本人民币为 30 万元以上，合伙企业的出资额人民币为 10 万元以上25、2006 年 10 月，张某在 B 房地产开发公司开发的住宅小区购买了一套住宅,该套商品房价格 25 万元。按照 B 房地产开发公司要求，张某交付购房定金 5 万元。如 B 房地产开发公司违约，根据定金罚则，张某可得到返还定金万元。A：25B：5C：10D:15E：执行层的组织协调