商业地产不得不谈的五个法律风险.pdf

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1、1.不悔梦归处，只恨太匆匆。2.有些人错过了，永远无法在回到从前;有些人即使遇到了，永远都无法在一起，这些都是一种刻骨铭心的痛!3.每一个人都有青春，每一个青春都有一个故事，每个故事都有一个遗憾，每个遗憾都有它的青春美。4.方茴说：“可能人总有点什么事，是想忘也忘不了的。”5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。”6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。”7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通

2、通了。8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。商业地产不得不谈的五个法律风险商业地产不得不谈的五个法律风险商业地产的成败在于经营，而经营的成败在于能否吸引并留住客户.随着市场的发展，人们已从纯物质消费渐渐转向了物质消费和精神消费并重。作为商业经营的载体，商业地产必须转型、升级。只有对客户进行有效的消费引导，满足消费者难忘的、愉悦的、有别于其他商场的消费体验，才能提升客户的忠诚度，在竞争中胜出，所以,商业街、大型购物商场等的建

3、设要本着以人为本的原则，随着客户内心需求的变化而变化，进而发展成以体验式消费为特点的商业地产.现在流行的商业地产模式，属于商业地产升级模式的体验式商业地产，与一般的商业地产一样，同样面临着投资回报的周期长，不像住宅产品可以在相对短期内实现资金的快速回笼，而是更多的依赖于长期的租金回收.当原先做住宅的开发商转身去经营体验式商业地产时，必须警惕商业地产开发中存在的商业风险。首先，开发商必须重视商业地产开发的专业需要。由于商业项目通常体量庞大,在前期规划设计时要比住宅的开发模式更加复杂,不能套用原有住宅的操作模式，例如在项目前期规划设计时就要有配合日后招商的设想。很多开发商未明确商家的情况下开始设计

4、，往往会因缺乏定向设计依据而变得盲目，这样只能增加前期成本和后期招商难度，浪费大量的时间、精力.其次，改变销售产权的模式是商业后期良好运营的保证。由于开发商对商业地产核心价值的判断存在偏差，过分强调短期的回报使得很多商业地产项目业态规划变得混乱，导致项目后期运营难以为继。再者，由于体验式商业地产需要为消费者提供更多的消费选择，消费者不再是单一的购买商品，他们需要在消费过程中感受更多的服务，服务种类的多样化又增加了发生法律纠纷几率，所以,发展体验式商业地产需要建立更完备的法律纠纷解决机制.曾经在 2003 年京城掀起“首个体验式卖场的巨库,以室内产权式商铺销售的巨库，卖场的每一层都被精心地划分成

5、了一家一家的小商铺,分开出售小产权，每家小商铺的面积都在七八平方米到二三十平方米之间，这样的商铺总数共有近千家之多，商铺无法形成统一经营.采用产权式商铺的经营模式，承诺两年期、1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！”2.老人们都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。3.石村不是很大，男女老少加起来能有三百多人，屋子都是巨石砌成的，简朴而自然。4.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。5.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了

6、一起。6.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。1.不悔梦归处，只恨太匆匆。2.有些人错过了，永远无法在回到从前;有些人即使遇到了，永远都无法在一起，这些都是一种刻骨铭心的痛!3.每一个人都有青春，每一个青春都有一个故事，每个故事都有一个遗憾，每个遗憾都有它的青春美。4.方茴说：“可能人总有点什么事，是想忘也忘不了的。”5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。”6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却

7、可以把已经注定的谎言变成童话。”7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。每年支付 8%的固定回报让开发商背上了沉重的负荷。最终，巨库以失败收场。巨库的教训告诉我们，开发体验式商业地产是一项综合性很强的，操作过程复杂的地产模式，我们需要对其可能出现的法律问题提前制定出规避方案，进而保证商业地产项目的成功运作。谨此文，笔者根据自

8、己的执业经验,总结出来商业地产五个方面的法律风险，与各位读者交流。风险一：选址及项目规划方案阶段的法律问题规避在商业地产中有一句名言：“项目成功的第一条件是选址，第二条件也是选址。”现代大型商业地产，尤其是体验式商业地产的选址,必须同时具备三个条件：一是地理位置能代表城市商业发展的新趋势；二是交通便利；三是必须拥有相当数量的中高收入的消费群体。选址就是商业地产项目位置的选择、确定和评估,这对于开发商来说是十分重要的。同时，商业地产项目的空间位置也是形成差别甚至垄断经营的重要条件.近年来,单体商业地产项目从几万平发米发展到几十万平方米，从单栋建筑形态发展到多栋建筑群落，而体验式商业地产对复杂业态

9、组合的本质性要求，更是决定了体验式商业地产要形成规模化经营。虽然体验式商业地产的开发形势火热,但地产项目搁浅或开业后运营困难的现象时有发生。这就要求我们在实际操作中，须充分考虑商业地产定位、业态组合、设施规划的商业属性，商业属性属性是项目开发的根本点，贯穿项目开发、设计、建设、运营的每一个过程和环节。从法律风险把控的角度讲，在选址阶段,需要确定项目的选址地块是否达到“五通一平”或“七通一平”条件，城市配套水、电、气等地下管网是都开通，相关的市政配套费用情况.另外，还要查询地方政府行政主管部门有关体验式商业地产的规划及开发要求的规范性法律文件，进而选择体验式商业地产开发时选用怎样的业态组合.在项

10、目规划方案阶段,开发商需要严格遵循法律规定,在设计商场外立面、物业名称等方面要对顾客有吸引里，但是不能存在侵害他人知识产权的情况。制定合理的经营模式,因地制宜，确定经营方式是租赁经营或是产权式经营。完善聘请专业房地产咨询公司的委托合同,在保证体验式商业地产开发1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！”2.老人们都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。3.石村不是很大，男女老少加起来能有三百多人，屋子都是巨石砌成的，简朴而自然。4.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。

11、5.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。6.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。1.不悔梦归处，只恨太匆匆。2.有些人错过了，永远无法在回到从前;有些人即使遇到了，永远都无法在一起，这些都是一种刻骨铭心的痛!3.每一个人都有青春，每一个青春都有一个故事，每个故事都有一个遗憾，每个遗憾都有它的青春美。4.方茴说：“可能人总有点什么事，是想忘也忘不了的。”5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。”6.方茴说

12、：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。”7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。的专业性的同时，为开发商与咨询公司可能出现的法律纠纷选择好法律解决途径。风险二：商业地产项目招商的法律问题规避风险二：商业地产项目招商的法律问题规避招商是一个系统的工程，

13、需要进行策划和统筹.招商工作开展的成功与否，直接影响到项目的经营运作和可持续性稳定发展。商业项目的招商需要从经营者的角度出发，从商业策划、经营管理等诸多方面给予经营者信心。项目如果没有正确可行的招商手段，不能与相关的商家建立起有效的沟通渠道，就会导致招商的失利。招商必须是符合项目定位的,而不是简单地以满租为原则，良好的商家组合对商业项目未来的有效运作至关重要。所以，在项目开始招商前必须明确招商目的、招商业态组合,形成清晰的招商规划指导招商工作的进行。在招商过程中，不但要有丰富商业地产运作经验的人员参与，向熟悉房地产开发法律事务的职业人员寻求法律服务同样至关重要。法律职业人员可以为开发商提出招商

14、管理法律建议书，修改开发商的招商方案、招商广告，建立装修现场管理制度,制定商场统一的管理方案，防止招商活动中的侵权行为，在开盘前,对开盘时所涉及的文件及表格进行确认.通过法律职业人员的保驾护航,体验式商业地产项目招商过程中可能出现的许多法律问题可以被成功的规避。风险三：商业地产租金的法律问题规避风险三：商业地产租金的法律问题规避经营体验式商业地产时，租金是投资回报的主要方式，因此,如何确定租金的数额是关系到开发商利润的重要因素.目前，租金收入的约定主要有两种方式,第一种是采取纯粹的固定租金方式,即每个租期商户向开发企业固定地交纳一定数额的租金，无论该商户经营状况如何。这种方式比较简单,开发商只

15、需收取固定地租金即可.第二种是采取扣率租金和固定租金两者取其高的方式，即确定一个百分比例,按照每个租期商户的营业额乘以百分比所得的金额为扣率租金。如果扣率租金高则当月租金为扣率租金，如果扣率租金低于固定租金，则当月租金为固定租金,一般采取的是先预交固定租金,待租期结束后再补交足扣率租金与固定租金之间的差额的形式。这种做法，使得开发商在获得固定收益的同时，也1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！”2.老人们都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。3.石村不是很大，男女老少加起来能有三百多人，屋子都是巨石砌成的，简朴而自然。4.

16、在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。5.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。6.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。1.不悔梦归处，只恨太匆匆。2.有些人错过了，永远无法在回到从前;有些人即使遇到了，永远都无法在一起，这些都是一种刻骨铭心的痛!3.每一个人都有青春，每一个青春都有一个故事，每个故事都有一个遗憾，每个遗憾都有它的青春美。4.方茴说：“可能人总有点什么事，是想忘也忘不了的。”5.方茴说：“那

17、时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。”6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。”7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。分享了商户的经营成果，保证了开发商利润的增长.但是,如何确定商户的营业额

18、则是个突出的问题,很多时候开发商和商户会因为营业额数额上的争议而引发法律纠纷甚至终止双方之间的租赁合同。在实践中，如果是商场采取统一收银方式的话,则不存在此问题;如果是由商户各自收银,采取“日报和“月报”相结合、商户自报和开发企业定期抽查相结合的形式更为合理.首先，应每日统计商户的日营业额，待到月底时再让商户上报整月的营业额，在此基础上很容易根据商户的日现金流量计算出整月的营业额，不容易存在误差;其次,应不定期地抽查商户的营业情况，根据当日抽查的营业额再与商户自报的营业额进行对比分析。如何确定租金是事关开发企业利润的重要事项，在实践中应采取灵活合理的方式，并在合同中进行明确具体的约定,以避免法

19、律纠纷的出现.风险四：商业地产“装修期风险四：商业地产“装修期 的法律问题规避的法律问题规避开发商在招商时往往会给予商户一定期限的装修期，在装修期内商户享受免租的待遇.但是，由此引发了一个法律问题，即装修期双方之间的法律关系究竟如何确定?一些开发商为了在财务统计上便于操作，把装修期独立于正式的租赁期限以外。实践中，这种方式很容易出现法律上的风险，为了减少可以避免的法律纠纷，应当将装修期纳入正式租赁期限。这样，在租赁期限内，双方存在租赁合同法律关系，存在预定双方权利义务的租赁合同，出现任何纠纷可以直接使用租约。如果装修期间独立于正式租赁期限,则在双方租赁合同约定租期尚未开始，并且商户未实际开始经

20、营前，双方的法律关系应如何界定?装修期是一个容易出现各种问题的阶段，例如，装修期间发生安全事故，商户装修完毕解雇毁约责任，以及房屋恢复原状责任等.为了避免双方法律关系的不确定，最好将装修期间纳入正式租赁期限，并在租赁合同中对上述装修期可能发生的问题进行具体明确的约定。风险五：商业地产保险得法律问题规避风险五：商业地产保险得法律问题规避开发商开发体验式商业地产，在经营过程中要面对众多的独立商户，商户自身的实力参差不齐，经营方式复杂多样，这导致发生安全风险系数的可能性增加.1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！”2.老人们都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，

21、拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。3.石村不是很大，男女老少加起来能有三百多人，屋子都是巨石砌成的，简朴而自然。4.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。5.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。6.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。1.不悔梦归处，只恨太匆匆。2.有些人错过了，永远无法在回到从前;有些人即使遇到了，永远都无法在一起，这些都是一种刻骨铭心的痛!3.每一个人都有青春，每一个青春都有一个故事，

22、每个故事都有一个遗憾，每个遗憾都有它的青春美。4.方茴说：“可能人总有点什么事，是想忘也忘不了的。”5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。”6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。”7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只

23、是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。同时，为了保证消费者能在满足自身感官享受后还有足够的人员购买商品，商场还要保证不间断的人流量聚集，而人流大量的长时间聚集，也增加发生安全风险的可能。因此，体验式商业地产要比一般的商业地产模式承担更多的风险.开发商为了避免风险，购买保险是一个不错的选择，一旦发生需要保险公司承担赔偿责任的损失，开发商便可以依据保险法的相关规定减轻自身责任的承担。但事实上，很多开发商往往只在租赁合同中约定商户应购买相应的保险，而忽视了自身的保险。即使在商户已经购买保险的情况下，根据保险利益原则，商户投保的也只是自身的财产，万一发生不测事件，例如火灾、地震等以及其他突发事件

24、,在损坏商户财产的同时也给建筑物本身带来了损害.由于人流量大,供顾客选择的消费种类繁多，第三者在经营产所的意外伤害，在商户无力赔偿或者其他赔偿不足的情况下，开发企业往往要承担连带责任.所以，开发企业购买保险是规避经营风险的一个重要手段。开发企业在购买上述保险的同时，还应要求商户根据其经营的业态购买相应的保险。1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！”2.老人们都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。3.石村不是很大，男女老少加起来能有三百多人，屋子都是巨石砌成的，简朴而自然。4.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。5.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。6.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。