《商业计划书、可行性报告》南京市房地产市场调研报告.doc

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1、南京市房地产市场调研报告进入南京市场前期调研报告目录：一 南京市房地产总体状况分析；二 南京市房地产市场板块划分及其属性；三 政府房地产发展政策；四 政府城市规划对房地产的影响；五 城市发展中交通发展的影响； 六 南京市房地产企业竞争企业状况；七 江宁板块详细资料；八 民信将军路项目诸项信息；九 民信将军路项目SWOT分析及预见性建议；南京市房地产总体状况分析南京市房地产整体上市场供需两旺，价格持续上涨，卖方市场特征显著，但同时也具有结构性短缺市场的部分特征(如:8090平方的房型短缺)。市场竞争层面也呈现板块化、品牌化、专业化，这就意味着本项目入市不仅要面临微观的项目竞争，也要面临企业、板块

2、层面的竞争。如何在市场上找准机会点击败竞争对手？通过对南京房地产市场、板块市场、项目本身及目标客户群的详细分析，认为南京房地产市场正处于从用户市场向概念市场的过渡阶段（从卖社区环境向卖生活方式、卖文化过渡），在此阶段，可借鉴一线发达城市的成熟市场经验，在完善产品本质的基础上，创造概念市场。一、总体供求状况呈现卖方市场特征1、 土地供应状况新的土地批租政策拍卖，预示着南京的土地市场开始进入市场化阶段。城市改造规划提供大量土地进入市场新城区建设、城内企业的外迁、十大城市工程的启动、老城地区棚户拆迁，提供大量可开发土地。南京房地产市场各区域发育不平衡，市区过热，而城郊相对较迟缓，因此，政府有意识地利

3、用调整级差地租的手段，控制不同区域的土地供应，从而达到有效地疏散城市人口和平衡各区之间开发水平的目的。待开发土地大多集中在城市新区。南京中心城区内空间十分狭小，可提供的土地资源有限。这种现象的原因很多，其中包括改善城市面貌与环境需要大量公用土地；公共设施建设需要土地；原有工业用地和军事用地的占用也影响了城市民用和商用土地的开发，因此城区外扩已经是大势所趋。可见。大量待开发的土地集中在城市新区。2、 住宅供求状况供销量持续稳定增长这一点也可以从南京历年开发供应总量看出来。1998年以来商品住宅的供应量和需求量都有明显大幅增长，尤其是2000年，市场供求增幅加大，呈供求两旺的局面。（造成这种局面的

4、主要是原因是旧城改造以及各种政策影响下积蓄多年的购买力的释放）表一：南京市历年商品住宅供求情况竣工面积（万/）销售面积（万/）其中个人购买面积（万/）1995230.7875.6921.441996275.6791.0843.541997207.87141.4787.641998270.46153.0488.661999314.33149.2784.52000297.55189.88144.172001309.09248.00234.822002352.00333.50-表二：南京市截止6月份房地产开发投资指 标 名 称计量单位本月止累计比去年同期%房地产开发投资额亿元82.3167# 商品房

5、屋投资额亿元63.9775 土地开发投资额亿元11.5436.71、按工程用途分 住宅亿元52.6960.6 办公楼亿元7.2625.1 商业用房亿元5.6484.9 其他亿元16.72119.62、房屋建筑面积 施工面积万平方米 1099.2128.8 # 住宅万平方米857.730.3 竣工面积万平方米95.1119 # 住宅万平方米88.831.73、商品房屋销售面积万平方米145.7719.8 # 住宅万平方米133.8629.74、商品房屋销售额亿元47.5927.6 # 住宅亿元41.3138.15、土地开发面积万平方米12581.7反映在房地产销售上，给人的印象是：大凡推出的项目

6、，无论规模大小，价格高低一般都卖得不错，卖方市场特征显著。南京的空置情况很少，目前置率还不足 5%，只有全国平均的四分之一。自2000年以来，南京新建商品房销售面积增幅一直快于竣工面积增幅，这使得一度空置的商品房得到了逐年的消化。2000年底，南京商品房空置面积为89.6万平方米，2001年即减少到82 .6万平方米，到2002年底，全市仅空置商品房79.6万平方米，而目前，全市商品房空置面积仅为23.3万平方米。3、 供求结构状况从近两年的销售情况看，5000元/平方米以上的住宅供应率为20%，而需求率为18.4%;4000-5000元/平方米的住宅供应率为40%，需求率为27.4%;300

7、0-4000元/平方米供应率为40%,需求率为54.2%。附注1：南京市2002GDP：1295亿元，人均GDP为22908元；2003人均GDP约为3000美元；面积6421平方千米，人口544万。市人民政府驻玄武区，邮政编码210008。区号025。玄武区 面积 70平方千米，人口39万。邮政编码210018。白下区 面积 25平方千米，人口32万。邮政编码210002。秦淮区 面积 23平方千米，人口23万。邮政编码210001。建邺区 面积 18平方千米，人口24万。邮政编码210004。鼓楼区 面积 24平方千米，人口52万。邮政编码210009。下关区 面积 30平方千米，人口28

8、万。邮政编码210011。浦口区 面积 平方千米，人口 万。区人民政府驻珠江镇，邮政编码211800。六合区 面积 平方千米，人口 万。区人民政府驻雄州镇，邮政编码211500。栖霞区 面积 302平方千米，人口34万。邮政编码210046。雨花台区 面积 148平方千米，人口21万。邮政编码210012。江宁区 面积1602平方千米，人口74万。区人民政府驻东山镇，邮政编码211100。溧水县 面积1048平方千米，人口40万。县人民政府驻在城镇，邮政编码211200。高淳县 面积 750平方千米，人口43万。县人民政府驻淳溪镇，邮政编码211300。附注2：国民经济快速增长 （摘之2003

9、年1月份“南京市政府工作报告”）去年，全市国内生产总值完成1295亿元，比上年增长125，实现财政收入265亿元，增长267。郊县经济发展明显加速。“绿色南京”工程开始启动，重点乡镇企业园区建设和非农产业的发展取得新进展，郊县国内生产总值完成423亿元，同比增长188。工业经济稳步增长，运行质量和效益明显提高。全年实现工业增加值498亿元，增长11。工业总投入达到241亿元，增长543。扬子石化65万吨乙烯改造工程等一批重大技改项目建成投产。工业集中度有新的提高，优质资源进一步向开发区集中。第三产业继续保持快速增长势头。商贸流通加速扩张，成功举办了中国旅游交易会等旅游会展活动，旅游倍增计划成效

10、显著，房地产市场进一步活跃。全市第三产业实现增加值620亿元，增长132。 附注3：虽然历年来，南京市房地产市场持续升温，但业内有种认为近年来将出现大幅降温的说法，尚不可确认。二南京市房地产市场板块划分及其属性河 西 板 块：河西 河西地区作为南京新开发区域，其房地产开发呈现出最为活跃的因素。以三汊河、江东北路、江东南路南北中轴线为中心，涌现了几十家房地产开发商涌入，使河西楼盘在很短时间内便拔地而起，其楼盘品质也在逐步提高，同时，河西借助于地铁一号线、奥体中心等的建设，又一次为房地产发展注入活力。 河西新城区西依长江，总用地约为54平方公里，其开发建设肇始于20世纪80年代末，目前已有一定的居

11、住和产业建设基础。 河西新城区是2001年南京城市总体规划调整的未来510年南京市主城建设的重点。 河西新区这两年的发展，有目共睹：奥体新城的建设、高档物业的开发、市政配套建设与完善、商业配套以及生活配套的不断跟进使得这一板块土地价值飙升，房地产市场火爆，成为住宅市场项目开发数量最多的板块。精品楼盘辈出，如万科金色家园（二期均价已达6500元以上）、月安花园（二期均价已达3800以上），但由于缺乏自然环境的优势，几乎所有的楼盘都是以人工造景为主（万科等少数高价盘除外）。江 北 板 块：江北地区包括浦口区，大厂区，六合区，江浦县，由于长江两岸交通滞后，江北半版块的房地产开发温度较低，购房者尚没有

12、把江北版块作为关注的选择目标。随着长江五座大桥的建设，交通的改进，江北版块大有可能进入浦东模式的发展轨道；目前江北版块的浦口区少许楼盘开发项目已试图进入南京市购房人群的视野。住宅多以多层为主，价格在2000元以下。宁 南 板 块：主要地处雨花台区，宁南新区由于有“仁恒”等品牌发展商实力开发，又有环境优美的自然景观优势（雨花台风景区、花神湖等），成片打造高档物业社区（如“仁恒玉兰山庄”、“翠竹园”等），使得该板块住宅市场整体价格水平不断拉升（不排除个别因素），促使该地区房地产市场进一步膨胀。目前，整体房价水平已位于其它几大“新区板块”之首。但该区域商业配套、生活配套等均不够成熟，仅有的只是区位优

13、势、自然景观优势。而随着城市化的不断发展，河西、亚东、江宁等新区板块的房地产市场价格整体水平与宁南新区的距离将进一步缩短，预测将来河西将与宁南持平，甚至超出宁南。住宅多以多层为主，均价4000元左右。城 东 南 板 块：城东南地区后期政府对该地区的规划改造也将直接影响该地区整体品质的提升，城东南地区内也有配套不全环境不佳的地方依然存在。城东南中山门外附近地区，经过三年的发展，各项配套设施已非常健全，呈现相当繁荣的人文景象。住宅以多层和小高层为主，多层均价在4300左右，小高层的均价在5000左右。城 北 板 块：城北片区与其余片区相比略显沉寂，但今年以来，随着幕府山地区环境的改善和景观的开发，

14、以及幕府东路与栖霞大道、二桥的快速开通，使下关、大桥、幕府山地区，经济技术开发区连成了一体，从而使原有以下关地区为中心的城北居住区划分有了重大调整，原有因人口环境、卫生环境等因素而显品质不高的楼盘，因新开楼盘及今明两年即将推出的楼盘整体的烘托，也将显现出活力。 城北地区居住人口密度不高，下关地区人员流动性强，卫生状况还需改善。沿江一带大型工矿企业较多，空气及水资源环境对居住有一定影响。目前，随着各部门及各企业对环保的重视及措施到位，环境已进一步改善。 以红山地区、迈皋桥地区为中心的居住区因环境较好，生活配套较齐全，也成为城中、城北居民购房的主要地区之一。 住宅以多层和小高层为主，多层均价在37

15、00左右，小高层的均价在4000左右。江 宁 板 块： 江宁 江宁地理位置优越，土地资源较主城区更为丰富，房地产开发已成为该地区活力最强的产业之一。江宁的房产呈现品种最多、风格最为丰富多样的地区。 江宁房价从经济型到高档型均有，从2500元至3400元不等。江宁房地产目前已呈现出大盘唱戏的状况。但总体而言，江宁从整体上还未形成功能齐备的生活氛围。 江宁物业近年来如雨后春笋般拔地而起。但与市中心相比却是相对滞后，道路、交通等基础设施还显得不够便利，生活配套方面也较单一，虽有高尔夫练习场、高标准俱乐部等高档消费娱乐设施。但适合大众需求的餐饮服务、文化娱乐等设施还很欠缺。江宁新区是离宁南板块最近的一

16、个区域，也是构成竞争威胁最大的一个板块。江宁的撤县建区进一步带动了房地产开发与建设，房地产市场更是百花齐放。目前，江宁大致可划分为四大板块：将军路板块、开发区板块、东山板块、大学城板块。将军路板块以别墅项目为主，自然景观优美、空气清新，但商业配套、生活配套等还有待进一步完善，整体房价水平位于江宁几大板块之首（多层均价2900元左右，别墅均价4000元以上）；其次是开发区百家湖一带，目前市政配套等较为完善，但人气不是很高，主要以多层公寓为主（均价达2500-2600元）；大学城板块依靠文化教育优势，也是以多层公寓为主（均价2400-2500元）；东山板块是江宁老城区，生活配套、商业配套等最为成熟

17、，70%为多层（整体均价2200-2300元）。城 中 板 块：主要地处玄武区、鼓楼区，为南京市中心城区，各方面配套设施齐全，商业繁荣，但可利用土地面积较小，住宅以小高层为主，均价在6000元左右；该板块更多的向中心商务区为主，开发纯住宅的可利用土地很少。仙林新区 板 块由于一直受交通瓶颈影响较为严重，离市中心距离较远，缺乏完善的商业配套、生活配套等设施，房地产开发也主要以“亚东”为主。但“大学城”的文化教育优势、自然景观优美等也使得该区域土地价值不断上升，特别是开通的玄武湖地下隧道，这使仙林地区到达市中心的距离缩短了10分钟，这一工程最大的受益者是“亚东板块”。 三政府房地产发展政策1.20

18、05年人均住房25平方米到去年年底为止，南京市城镇居民拥有建筑面积平均为21.4平方米,在全国处于中等水平。在国家计委拟订的全面实现小康社会指标体系中，城镇居民住宅的基本标准为人均建筑面积为30平方米，南京目前仍差8.6平方米。今后，南京将分两步走，来具体实现这一目标，力争到2005年实现人均住宅居住面积25平方米。（2003年4月2日公布）2.公积金缴存比例将提高南京市住房公积金新标准即将出台，今后公积金的缴存比例将上调为年人均工资的20%，其中个人和单位各承担一半；目前南京市住房公积金缴存比例执行的是16%的标准，三资企业职工为20%，具体缴存时都是个人和单位各一半。（2003年8月8日公

19、布）3.别墅热亮出红牌由于近记念来别墅升温太快，一些城市甚至出现买别墅甚至要排队的现象，2月初，国家的一纸禁令对别墅热亮出红牌。南京市的别墅主要集中在江宁和亚东，其中江宁区将军路沿线就收集了爱涛漪水圆、瑞景文华、翠萍国际城、运盛美之国等十多个盘子；（2003年2月23日公布）410万套经济适用房为南京楼市“降压” 一项已推行9个月的经济适用房政策，日前使1200多户南京市低收入家庭圆了住房梦。未来几年内，将有约10万套经济适用房进入普通商品房价一路攀升的南京楼市。来自南京市房改办的消息说，一个总开发面积超过600万平方米的经济适用房开发规划已经实施，征地面积达9000亩。今年南京市经济适用房计

20、划竣工面积将在去年完成20万平方米的基础上，再新增30万平方米。南京市新建住宅以普通商品房为主的单一供给结构可望得到根本性扭转。5住房公积金贷款额度提高南京市住房公积金管理委员会批准，自4月1日起，提高住房公积金贷款额度，在最高可贷额度不超过购房总价80的前提下，将最高可贷额度由一方缴存住房公积金的职工（含单身职工）最高可贷额度6万元提高到10万元，夫妻双方均缴存住房公积金的职工最高可贷额度12万元提高到20万元。这也就是说，凡夫妻双方均正常缴纳公积金的家庭届时可以到公积金贷款委托的中、农、工、建四家国有商业银行申请最高额度为20万元的公积金贷款。据悉，目前国内公积金贷款额度最高的北京为30万

21、元，上海、广州均为20万元，省内最高的徐州也是30万元。在3月24日南京市住房公积金管理委员会向中、农、工、建四家国有商业银行发文后，南京市民就可以向银行按新的公积金贷款额度申请公积金贷款。四. 政府近五年主要城市规划1南京沿江交通蓄势龙腾南京是全省惟一一座横跨长江两岸的城市，随着全省沿江开发战略的实施，突破长江天堑的过江通道及沿江交通呼之欲出近日，南京过江通道“五桥一隧”、沿江公路“两翼齐飞”的沿江开发交通规划正式确定，即将渐次拉开建设大幕。“五桥一隧”过江通道包括：长江大桥（上世纪60年代建成通车）；长江二桥（2001年建成通车）；长江三桥（计划2006年建成通车）；长江四桥（石埠桥大桥，

22、6车道高速公路，计划2006年开工，2010年建成通车）；长江五桥（梅子洲大桥，6车道高速公路，计划2010年开工，2014年建成通车）；龙潭过江隧道（6车道高速公路，计划2014年开工，2017年建成通车）。其中，长江五桥和长江二桥将使一环高速成为完整的环形高速；长江四桥和长江三桥将使南京二环高速成为完整的环形高速；龙潭过江隧道将解决南京三环高等级公路的过江难题。2.南京加快东部建设步伐，60亿元运作五大项目从玄武区政府获悉，今年该区将举全区之力，加快东部地区建设步伐，融资60亿元重点运作南京珠江路软件产业园、钟山国际体育公园、聚宝山花园、仙鹤门经济适用房工程、南京现代农业科技园孝陵卫核心园

23、5大项目。 目前，南京珠江路软件产业园建设项目已完成拆迁工作的前期准备，4月份进场拆迁，建设园区一期道路和部分基础设施。钟山国际体育公园是十运会项目，节前已做了大量的招商工作，3月份土地出让成功后，上半年开始拆迁，年内完成净地交付。聚宝山花园项目3月份动迁，6月份拆迁完毕并向投资方交付净地，下半年启动建设工程。南京现代农业科技园孝陵卫核心园现在已经开始做园区规划设计，尽快完成立项、规划等前期手续，启动部分园区改造、建设工作，开工建设园区道路。仙鹤门经济适用房项目将于2月26日举办开工仪式，今年将建成总面积10万平方米的居住房。预计全年新开工面20万平方米。3.南京今年将投资66亿改扩建200条

24、路从南京市建委获悉，面对城市快速扩张以及小汽车进入家庭的迅猛发展态势，南京将进一步加大城市道路建设力度。今年全市将改扩建城市道路约200条，其中拓宽和新建150条，整治出新50条，总长度超过150公里，总投资达到66亿元左右。 从今年起到2005年十运会召开前夕，南京将建成一个高效便捷的立体化城市道路网络系统，包括全面完成绕城公路外环以及由城东、城西干道、纬三路、纬七路构成的内环建设，并在已建成的机场高速连接线及沪宁高速连接线的基础上，完成凤台南路、宁镇路、长江大桥的快速化改造，从而形成“两环五射”的格局，使南京的快速路密度达到04公里平方公里。快速内环的建设是重中之重，玄武湖隧道已竣工通车，

25、年底完成快速内环西线建设，基本建成内环南线主体工程，同时完成内环北线西段（模范马路和模范西路）以及城东干道快速化改造的规划设计等前期准备工作。此外，还将围绕“经六纬九”的干道网规划，完成经五北上、纬九路二期、滨江大道河西段等工程。4南京河西新城区总体规划亮相根据规划，新城区与外秦淮河（南河）以东地区有24条道路沟通，其中滨江路、纬三路、纬七路和绕城公路为快速通道。同时，设有地铁1、2、4、6、7号线共5条轨道交通线路。从中心结构体系来看，河西新城区又分为新区中心地区中心社区中心三级，新区中心和地区中心安排在主要交通走廊经四路沿线，社区中心结合服务半径和规划地铁站点，安排在生活性干道沿线。其中新

26、区中心在纬八路以南、油棉路以北、经四路与纬九路沿线，集中商务金融设施、政府办公设施以及具有区域服务功能的商业设施；3个地区中心服务人口15万人，分别设置在北部中保、江东门和南部地区，配套以图书馆、体育馆、地区医疗服务中心、大型超市等设施；8个社区中心服务人口3万5万人，分别设置在管子桥、清凉门、南湖、上新河、虹苑、兴隆、沙洲、双闸等地，主要配置小型便民设施。新城区建筑以明快亮丽的浅色调为主。为保证天际线的优美流畅，河西严格控制建筑高度，将整个新城区分为超高层建设区、允许高层建设区、混合区和低层建设区。大于180米高的超高层建筑只规划在新城区中心，不大于120米的高层建筑规划在中心区周边和地区中

27、心、经四路沿线主要地铁站附近。5南京，15亿元再推河西新区建设明年年初南京将斥资15亿元投入河西新区建设，以加速构建现代化新城区框架。率先启动的“三大标志性工程”包括新城市广场、国际医院和宝船遗址公园。据介绍，总投资8亿元的新城市广场，是参照法国巴黎、西班牙巴塞罗那和美国夏威夷等地具有国际水平的ShoppingMall而建设的一个大型的室内步行街，号称“室内湖南路”。该广场西临江东路，东至经四东路，北靠草场门大街，占地面积189.3亩，建筑面积23万平方米。广场内设超市、专业商店、百货精品店、餐饮娱乐广场等。明年1月份，新城市广场的超市及部分商业街开业，“五一”节前，与时代华纳合作建设的数码电

28、影院开始营业，明年底，全部商业街建成并正式开业。该广场建成后，将成为国内目前最具规模、最高档次的商业中心之一。正在规划中的宝船遗址公园设在宝船小区，占地200亩，明年下半年开工。此外，河西新城区还将建设占地100多亩的综合性的南京国际医院，以满足当地居民的医疗需求。6南京确定明年城建规模投资351亿这10大系统工程主要包括：一城三区建设：包括建设河西新城区、仙西新市区和东山、江北新市区。其中河西新城区要完成三期征地拆迁，续建、开工或改造14条主要道路；开工建设10幢标志性建筑、运动员村等；建设一批园林绿化设施和河道、泵站。仙西新市区要完成仙林大道等道路总长28公里，并建设一批园林广场和大学城中

29、心城区。 老城整治：包括一环内整治建设小桃园、三汊河大桥-定淮门、定淮门-草场门、草场门-凤凰桥片区以及东、西长干巷沿河地区，并实施月牙湖整治改造三期。两区要基本建成鼓楼-北极阁片区、规划建设鼓楼广场西北地块和整治改造新街口中心区。三轴即整治中华路-进香河路、御道街-北安门街、中山东路-汉中路、中山北路沿线环境。四线即建设中山路-中山南路、大桥南路-城西干道景观路。五街包括建设湖南路商业文明街、珠江路科技街、长江路文化街、太平南路商业街和王府大街饮食街。六片则是保护改造总统府片区、朝天宫片区、南捕厅历史街区、颐和路片区一期、门东、门西地区以及夫子庙片区。城市道路建设：包括建设城市快速内环系统和

30、一批城市主干道，包括建成赛虹桥立交、三山桥和草场门大桥加宽改造、纬九路西延一期等，并开工长江大桥交通疏导及整治工程，实施龙蟠路快速化改造，完成老宁杭路改造二期。同时，还要建设改造一批城市次干道及支路，在火车站站前地下、北极阁片区地下、太平南路杨公井地下及零星地块建设一批社会公共停车场，总泊位达1900个。 轨道交通：建设地铁一号线一期工程(含西延线)，开工建设二号线一期工程。 对外交通：建成宁杭高速公路一期，建设长江三桥主体工程等高等级公路，以及龙潭港疏港公路等一批干线公路。 水环境治理：整治外秦淮河主城段和金川河环境，完成内秦淮河截污等；完成城北污水处理系统和江心洲污水处理厂扩建一期并开工二

31、期。 社会事业设施建设：建设为十运会配套东杨坊国际体育公园、群众全民健身中心等10个配套场馆。 生态环境建设：建设15-20米宽的环城绿色带和长54公里的绕城公路绿化带；整治建设中山陵景区、雨花台风景区和幕燕风景区等，并新、改建11座公园广场，城区移植5万株大树形成城中森林。 公用设施建设：扩建北河口水厂，购置400辆公交车辆，10万户自来水抄表到户，建成大行宫人防主体等。 住宅发展：建成300万平方米以上住宅和30万平方米以上经济适用房，在宝善、二道埂子等地区实施旧城改造。五. 城市发展中交通发展1、地铁一号线：南京地铁一号线西延工程起于奥体中心站，出站后沿上新河路的西侧向南，至上新河路、纬

32、九路路口左转沿纬九路的南侧向东，跨过凤台南路、宁芜铁路后接至一期工程的起点小行站。线路全长4.82公里，其中地下线3.93公里，高架线0.62公里，过渡段0.27公里，设3座地下车站。2004年元月主体工程完工。2、地铁二号线：地铁2号线一期工程线路西起河西中和村，沿江东南路向北至江东门，转向水西门大街，经水西门大街向东折向莫愁湖公园西侧，在莫愁湖公园西北角转至汉中西路，沿汉中路向东穿过外秦淮河，经过汉中路、中山东路、宁杭公路至马群，沿途经过河西新城区、莫愁湖、汉中门、新街口、逸仙桥、明故宫、中山门、孝陵卫、马群等地。线路全长2163公里，设车站18座，在中和村和马群建停车场车辆段。计划200

33、4年开工，2009年建成通车。3、轻轨：从南京市规划局获悉，南京城市轨道交通线网轮廓初现。按照初步确定的方案，到2050年左右，南京都市发展区城市轨道交通线网规模将达到280至300公里，主城与东山、仙西、江北三大新市区之间各有两条以上轨道交通线连通，其中一条可以直达新街口中心区。4、桥梁隧道：“五桥一隧”过江通道包括：长江大桥（上世纪60年代建成通车）；长江二桥（2001年建成通车）；长江三桥（计划2006年建成通车）；长江四桥（石埠桥大桥，6车道高速公路，计划2006年开工，2010年建成通车）；长江五桥（梅子洲大桥，6车道高速公路，计划2010年开工，2014年建成通车）；龙潭过江隧道（

34、6车道高速公路，计划2014年开工，2017年建成通车）。其中，长江五桥和长江二桥将使一环高速成为完整的环形高速；长江四桥和长江三桥将使南京二环高速成为完整的环形高速；龙潭过江隧道将解决南京三环高等级公路的过江难题。 5、京沪高速铁路对南京的影响：京沪高速铁路北京到上海5小时，南京到上海1小时。“一条交通线带活一片区”，对于江宁、江北的发展都是重大利好消息，特别是江宁。重要交通枢纽附近巨大的人流、车流将产生大量的需求，商业、贸易、住宅等第三产业自然蓬勃兴起，该地区会迅速成为繁华区，比如日本的新干线沿线及中央门第三商业圈。岔路口热闹起来了，会辐射带动整个江宁的地价、房价。江宁的发展将真正“提档升

35、级成为南京的副中心”。对于将军山板块，铁路从秦淮河以北600800米的地方经过，离该板块最近的运盛美之国等楼盘还隔一条秦淮河，属于污染圈外（污染圈约为200米左右）。另外，该铁路是向大胜关方向西进，路线几乎水平，不会危及宁南新区。六南京市房地产企业竞争企业状况1在册房地产企业约300家；2外行、外地、外资统称三外房地产企业进入南京，使南京房地产企业增加，并带来经营模式的多元化交流和竞争；3代表性外行企业，国内肉食品巨子“江苏雨润集团”成立“地华房地产”开始在南京市开发楼盘；4以万科为代表的外地房地产颇具实力的房地产企业在南京以成功开发数个成功楼盘，并有新的外地企业进入南京；5以新加坡仁恒集团的

36、外资房地产企业在南京成功开发楼盘，并创造出出色品牌；6南京本土房地产借助天时、地利、人和，成功开发楼盘，涌现出一大批以栖霞建设（上市公司），长发集团为代表的成功本土企业； 七 江宁板块详细资料；江宁区总体概况: 江宁区总面积1567平方公里; 总人口76万,总户数24万户; 全区国内生产总值113.6亿元; 财政收入14.88亿元,全省排名第七; 农民人均纯收入4375元; 2001年在岗职工人均年收入11497元,人均GDP为15310元据江宁区统计局2001年底公布资料显示江宁区整体楼市分析：江宁区先天拥有山水生态的自然优势，随着撤县化区、地铁的规划通达等利好政策支持，近年江宁楼市一路升涨

37、。但楼盘的开发水平参差不齐，空置率近期有所提高。其区域性特点大致归纳为：l 低价：多层房价在2500以下，2000元左右，期房更低。市区很多普通工薪阶层只能承受这样的房价水平。因此就房价的视角，江宁有其特定的客户群体。l 环境：牛首山、将军山、翠屏山、韩府山、天印山（方山）等五座名山；百家湖、九龙湖、高湖三大名湖，外加一条秦淮河，共计59万亩山林，12万亩水面，为“城南绿肺”。l 新区：都市发展区的次区域中心，未来发展三大定位：南京新区、高新技术产业密集区、都市农业集中区。l 交通：目前开通101、102、103刷卡公交车，但未深入老城区腹地。将军路全线贯通，使江宁到达市中心区的驾乘时间缩短近

38、1/4，未来三到五年轻轨及地铁的通达将进一步改善交通状况。l 配套设施、开发水平及入住率：配套有待进一步完善，开发水平参差不齐，入住率不高。l 产业及人口移动：根据市府规划，南京市相当一部分企事业单位将迁往江宁（江宁有两个国家级的开发区），因此将带动部分人口迁至江宁。l 教育氛围：目前有3万多名大学生在江宁就读。南京大学、东南大学、南京航空航天大学、河海大学及多所民办高校落户江宁，江宁大学城的建设使江宁形成浓郁的教育气氛。片区基本特征阐述:A、大学城民营科技园片区 处于大规模开发建设的初级阶段,各项配套设施极度匮乏 竹山路周边社区建设初步完成,已能够满足基本的生活需要 随着建设的推进本区域将行

39、成高品位并洋溢着文化气息的现代型生活社区和投资区域B、开发区片区 借助百家湖优越的天然环境第一轮住宅开发已基本完成; 厂区建设已初具规模,并不断的向百家湖以南伸展; 入住率低人气不足,各项生活机能极不完善; 各项配套正在加紧建设,一个满足人们休闲及享受需要的现代型消费中心正在逐步形成(东新南路一带)C、东山镇片区 传统小城镇生活圈; 有着完善的生活机能,但规模不大,品位不高; 人口密度较高,居住的人群以拥有稳定收入的工职人员为主; 短期内,在现有城中心的基础上,借助已有的人气优势,商业中心的位置将有所增强; 长期看,随着人们生活水平的提升, 商业中心的位置可能会被东新南路一带取代.D、岔路口片

40、区 以汽车消费为主体的产业链已经形成，并不断发展壮大（如朗驰集团将拆资2.3亿建设江苏省最大的汽车物流中心） 金盛路一带住宅区的建设将形成服务于南京较低收入及年轻家庭的大型生活区 E、汤山地区 未纳入本次调查范围八 项目成本预算成本估算：序号名称费用备注1土地费用1000元/2基础设施费用100元/3教育附加费用10元/经营性的费用：20元/4新墙体材料基金10元/5白蚁防治费用2.3元/别墅：10元/6人防费用48元/7备案费（测绘费）3元/8审图费用3元/9销售证每证5500元10水、电、煤、有线等内部配套费用150元/合 计1326.3元/建安成本：多层为750800元，小高层为9501

41、100元。九 将军路项目SWOT分析及预见性建议项目SWOT分析：优势1. 将军山、翠萍山、牛首山得天独厚的秀丽风光，绿色健康的居住环境；2. 公司多年来积累丰富的公寓开发经验3. 周边环境的逐渐成熟，以别墅为主的竞争格局有利于公寓的推广。弱势1.与市区距离较远，交通很不方便；2.各种生活配套设施很不齐全，人居环境冷清；3.公司属于三外之一，对南京本土不够了解。威胁1. 开发区板块混合型社区中的多层及小高层的威胁；2. 宁南板块小高层及多层住宅的威胁；3. 将被大量开发的下关版快、河西版快的威胁；4. 南京市政府明年将提供20万平方米的经济适用房进入市场；机会1.江宁开发区板块的多层公寓售价平

42、均水平低于其他各板块；2.开发区板块内，是别墅集中地区，没有纯多层社区；3.项目在整个新区不算大盘，消化比较快。明年新区板块的宣传会继续增加。遇见性建议：1、开发时间建议：建议尽快进行本次项目开发，河西奥体中心、城运会场等地大量开发，预计河西板块将有400万平方米的开发量，下关宝善地块就有200万平方米左右开发量。由于土地的大量拍卖导致开发量大增，对整个南京的市场将会产生比较大冲击。快速循环开发有利于公司的形象塑造，并最终在南京立足发展。2、未来投资方向浦口地区目前对南京的冲击还不是很大，主要是由于交通原因，现在的房价在2000元左右，2005年政府规划的过江隧道如果建成，将对浦口产生重大影响

43、，房价翻倍很有可能。3、公司形象及品牌战略目前南京市场逐渐向品牌化发展，一些大品牌公司的楼盘销售情况都非常好，万科的金色家园房价在8000元/平方米左右，但销售情况很好。公司的品牌和形象塑造不是靠一个楼盘、一个项目能够实现的，要想在南京立足发展，必须不断进行循环开发，逐渐树立公司的形象。4、分析：从威胁分析A宁南板块由于多层价格高于江宁板块的1000元每平方的价格原因和居住环境的差距，对本次项目的威胁很小；B河西板块和下关板块，目前尚未开始大规模开发，预计明年下半年将进入大规模开发，由于开发面积巨大，提供的大量住宅将对整个市场造成巨大冲击；并且这两大板块由于地域原因与江宁板块同质程度较高，对江

44、宁板块的冲击最大；C一直以来江宁板块在南京市各板块中以较低价格存在，20万的经济适用房有很大可能对本次项目造成冲击；5、价格预测：目前，江宁板块的多层住宅平均价格在2900元/平方米，如果明年南京房地产市场的继续升温，加上本次项目在居住环境的优势，在明年下半年开盘卖到3200元/平方米的价格是有可能的。6、产品定位及目标消费者定位：从优势分析A. 将军山、翠萍山、牛首山得天独厚的秀丽风光，绿色健康的居住环境，这是一块在南京市房地产市场，风景独特的地区。 B. 公司多年来积累丰富的公寓开发经验。从机会分析.A. 开发区板块内，是别墅集中地区，没有纯多层社区；结合以上两方面因素，建议建造多层公寓住宅，针对那些注重居住区自然环境，但尚距离购买别墅有相当距离的人群销售；