商场物业工程部管理制度(工程部管理手册).pdf

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1、商场物业工程部管理制度（工程部管理手册）一、工程部组织架构 工程经理 运行领班 强电维修工 工程运行值班 强电维修工 维修领班 工程文员 工程运行值班 强电维修工 工程主管 工程运行值班 弱电维修工 暖通维修工 暖通维修工 弱电维修工 弱电维修工 暖通维修工 部门职责 1.1 工程部接受客户服务中心总经理直接领导，按时完成交办的各项工作。1.2 拟制机电设备方面的合理化建议。1.3 负责代表公司组织机电设备验收组，对新楼宇机电设备进行验收接管，负责设备技术资料的收集、整理、编目、存档，并处理遗留问题。1.4 负责按照国家有关技术法规、规范、标准，制定本公司机电设备验收、维修、保养及运行操作规章

2、制度、工作程序、技术标准，并及时更新，监督管理处、供方执行，对偏差进行纠正。1.5 负责制订设施设备年度保养计划。1.6 负责设备维修保养供方及中修、大修、设备更新改造、缺陷整改供方的选择、定期评审。负责中修、大修、设备更新改造、缺陷整改工程监督、组织验收。负责合同管理（招标、订立-办理合同会签手续、履行监督、工程费用结算等）。1.7 负责定期对公司所属物业内的机电设备进行检查、诊断。负责组织解决技术难题。1.8 负责调查设备运行安全事故。1.9 统计机电设备及房屋设施完好率。1.10 负责本部门文件的修订工作。1.11 根据年度工作计划，负责各类工程设施设备委外招标及后续监督管理工作。1.1

3、2 负责代表项目就设备管理方面事宜对外联络。1.13 负责策划、指导、参与高新技术的引入。1.14 负责推进落实项目的节能降耗工作。工 程 部 经 理 职 责 2.1 全面主持工程部的部门工作；制定部门工作计划及预算；领导、落实、指导、监督下属工作，对下属培训计划的制定和绩效的评估；按质量管理体系要求开展部门工作。2.2 工程施工、价格、合同的监管与实施。2.3 技术咨询、指导。2.4 设施与设备管理：外委维修、报废、更新及采购的的审批，年度设施设备保养计划、维修计划的审核。2.5 对本部门对口的业务负责组织编写教材并组织培训。2.6 建立有效的工作团队。2.7 组织召开工作例会与部门例会，传

4、达上级指示，部署工作任务，制定部门计划。2.8 负责大厦节能降耗实施管理工作。2.9 配合人力资源部组织本专业的相关技能培训。2.10 负责相关专业对外的业务联系、协调与相关主管部门的关系。2.11 协助客户服务中心做好相关专业的工程管理及费用控制。工程部主管职责 3.1 在工程部经理的领导下，主管本专业的全面工作，确保所管辖设备处在优良的技术状态下安全运行。3.2 编制或审定本专业所负责设备的年度设施设备保养计划，并报公司工程部经理审核，建立相应的维修记录档案，并监督实施。3.3 每天督促设备运行工检查设备运行状况及工作现场。3.4 定期检查设备运行技术状态，发现问题及时处理。3.5 检查下

5、属员工的岗位纪律和工作态度，发现不良现象及时纠正。3.6 审阅签署各类运行值班记录，及时发现隐患并采取相应措施。3.7 检查设备现场卫生状况，保持良好的设备运行环境。3.8 安排下属员工的班次，监督检查出勤情况。在公司规定的权限范围内审批本部门员工的请假、休假，对本部门员工的转正、晋升、奖惩等提供正确建议。3.9 负责制定各班组的岗位职责及巡回检查制度，并监督执行、检查或抽查落实情况。3.10 负责本专业员工的培训、督导、考核和评估工作。3.11 负责对员工进行安全教育及训练，并定期或不定期实施安全检查。3.12 严格控制维修材料的出库及去向，努力降低成本及能耗。3.13 负责二次装修审核验收

6、并组织各专业技术人员对二次装修单元过程的监督、管理。3.14 组织维修所需要的资源、及时完成业主提出的成 低压维修人员职责 5.1 熟悉大厦供电、供水、消防、空调、电梯及各类机电设备操作与管理工作。5.2 负责对大厦各设施设备突发性故障维修工作。负责日常入户维修服务。5.3 负责大厦水、电表的周、月及抄表工作。5.4 负责给排水管道的疏通清理工作，以及房屋的本体、附属设施、道路的检查、维修和保养工作。5.5 落实责任区内年度设施设备维护保养工作计划。5.6 熟悉大厦房屋本体、附属设施、给排水、消防、空调、用水设施以及各类管 5.7 路走向，阀门控制范围。5.8 做好各类突发事件应急处理准备，在

7、紧急情况下配合各专业、各部门进行现场处置工作。5.9 完成主管领导下达的其他工作任务。弱电维修人员职责 6.1 保 障 大 厦 弱 电 智 能 化 系 统 处 于 良 好 运 行 状 态。6.2 对消防监控系统、保安监控等配套智能化系统运行等提出合理化建议，以确保设备处于有效状态。6.3 负责大厦所有的等有关弱电设备的维修、维护保养工作，并做好相应记录。6.4 在 部 门 主 管 组 织 下，定 期 对部门员工进行弱电智能化系统操作使用进行业务培训。6.5 配合主管制定年度弱电智能化系统的维修保养计划。6.6 确保客户服务中心办公室自动化系统处于最佳运行状态。6.7 负责对停车场自动收费系统进

8、行经常性检查，并组织养护，以确保处于最佳状态。6.8 完 成 责 任 区 域 设 施 设 备 年 度 维 护 保 养 计 划。6.9 提出更新改造弱电智能化设备的合理化建议。6.10 与秩序维护部配合，做好定期的例行消防设备的检测与试运行与秩序维护部配合，做好定期的例行消防设备的检测与试运行。6.11 参与部门日常各类设施设备的维修及入户维修等相关工作。6.12 完成主管领导交予的各项工作任务。暖通维修人员职责 7.1 负责大厦中央空调系统运行与管理。7.2 负责日常中央空调运行巡视检查，分析主机运行状态，并做好相关记录。7.3 负责中央空调系统委外维保的监管，维保工作的跟进并负责确认签字。7

9、.4 负责中央空调各设备报修、委外维保水处理维保跟踪监管，负责确认签字。7.5 负责对中央空调使用如何节能提供技术措施建议。7.6 对中央空调使用中发生意外事故做好应对处置准备。7.7 负责中央空调系统的日常故障维修。7.8 参与部门日常各类设施设备的维修及入户维修等相关工作。7.9 落实责任区设施设备维护保养工作，按时完成年度中央空调系统维护保养计划。7.10 完成主管领导交予的各项工作任务。工程部行为准则 1.1 热爱本职工作，遵守公司各项规章制度和劳动纪律，维护公司利益和声誉，爱护公共设施、设备；1.2 认真贯彻节能降耗的方针，在工作中厉行节俭，不浪费资源；1.3 从全局出发，树立良好的

10、合作意识，团结、真诚协作、达到顺畅、高效率的工作绩效，切实服从领导的工作安排和调度，如有异议，必须做到先服从后沟通；1.4 对工作中出现的问题不推诿，勇于承担责任，并从中吸取教训，不断提升工作能力；1.5 未经公司领导授权或批准，不得以公司名义对外开展业务或在外兼任其他工作；1.6 未获批准，不准将本公司的办公用品、公用工具、设备、设施等擅自赠予、转租、1.7 出租、抵押给其他公司、单位或个人；1.8 严禁向租主索取或收受任何礼品酬金；1.9 服务素质良好，耐心听取业户建议，及时汇报落实反馈，做到首问负责制，业户无投诉；1.10 遵守公司各项规章制度；上班岗、不干私活、无故不乘坐客梯，走员工通

11、道，上下班不迟到、不早退，按时打卡；1.11 积极参加公司及部门各种专业培训，考试成绩合格（无不及格考卷），提高自身专业水平，进步明显；1.12 上班时间内，按规定着制服，保持良好形象。着装整洁，无油污汗迹。坚持每天烫平整，按规定佩戴工作牌；1.13 与各部门之间工作积极配合，不推诿，不怠慢，积极努力配合各部门解决问题；无内部投诉；1.14 团结同事，乐于助人，工作中相互学习，相互帮助；不破坏团结，不搬弄是非，不拉帮结派；1.15 服从管理，积极配合部门主管的日常工作安排，不擅自主张，不消极抵抗，及时完成交与各项工作任务；1.16 爱护公共财物和公司各项资产及工程部各种工程器具；工具除业户外不

12、随便外借，个人不私自占用；1.17 严格执行设备安全操作规程，不违章操作设备；不发生安全事故；1.18 个人责任区设备设施维护保养良好，责任区范围内设备设施无发生责任事故；1.19 具备良好的消防安全管理意识；发现火灾隐患和消防设施缺失、损坏、故障及时修复上报，不视而不见；1.20 上班时，精神饱满，精力集中，认真处理各种设备故障和业户户内问题，不无故拖延时间，滞留问题到下一班；1.21 认真执行业户二次装修管理制度，凡是装修材料必须现场确认；严格控制违规装修和违规材料进场；1.22 使用对讲机时，反应迅速，语言简洁，积极应答，与各部门配合、沟通良好，不有意怠慢，无因此受投诉；1.23 工程维

13、修时按规定使用安全标示和安全警示及防护布等；工作完毕不留痕迹，做到工完料清地净；1.24 入户维修时，努力为业户排忧解难，按统一收费标准收取费用（不私自向业户收取维修费），不因此受到业户投诉；1.25 按规定填写设备运行记录参数，认真写好工作日志、交接班、维修等相关记录；1.26 设施设备出现紧急意外事故时，能立即到达现场，及时排除故障，不推卸责任和划分责任；1.27 合理使用优、中、一般等级材料，积极控制工程维修成本；不使用劣质有工程隐患性材料，确保工程维修质量；1.28 日常工作中按时关闭公共照明，减投不必要设备运行，合理控制运行设备，降低能耗；1.29 积极提出合理建议，为公司发展作出贡

14、献。安全管理制度 2.1 部门全体员工必须把安全防范意识放在首要位置，执行有关规定，协同秩序维护部认真做好安全保卫工作；2.2 各岗位值班人员，必须严守岗位职责，必须对本岗值班范围内进行安全检查，如发现有安全隐患，必须立即上报主管或工程部经理；2.3 运行值班人员每日进行安全检查，随时消除不安全因素，遇有重大安全隐患；必须立即上报主管或工程部经理；2.4 主管必须每月组织所属员工对所辖设施设备系统级范围进行安全检查，消除隐患、并将检查处理结果报告工程部经理；2.5 未经工程部负责人批准，任何外来人员（包括外部门、外单位领导）严禁进入所有设备房。已经批准者必须办理登记手续；记录来宾姓名、证件号码

15、，单位、进出日期及时间等。2.6 所有机房、设备间、仓库、工作间等在无人时必须将门窗锁好。2.7 各机房门、设备门、仓库门钥匙的配制，必须经工程部经理经批准后方可配制。重要设备机房必须在门外适当位置设置警示标志。2.8 所有设置于公共区域内的设备、设施等必须锁好，并应设置围栏及警示标志。2.9 所有水池、水箱箱盖随时上锁，钥匙专人管理、无关人员不得借用。2.10 高空作业时，工作人员必须佩戴安全带，并进行其他有效保护措施，作业范围周边必须加装护网，防止意外坠物伤及人员或设施设备。2.11 凡公共区域施工作业，现场必需设置警示标示，防止人员误入受伤。2.12 所有运行、维修、保养、巡检工作及施工

16、、安装、接电等均必须严格执行 2.13 有关规程及规范，严禁违规操作，以保证人员及设备安全。2.14 各类安全用具、脚手架高梯等在使用前必须严格检查其牢固可靠性，确认安全后方可使用。2.15 必须每半年配合秩序维护部检查一次本物业的消防报警系统、联动系统、喷淋消火栓系统等所有消防设施、设备的全面测试，必须保证其功能正常。1.部门培训制度 4.1 培训目的：为了提高物业维修人员的专业技术水平和综合素质，保证服务质量，不断满足业主的需求。4.2 培训方法：面授、现场讲解、观看视频讲解、案例分析、参观、现场演示。4.3 培训方式：部门负责人授课、各相关专业负责人的讲解、资料下发个人、员工自学、定期考

17、核。4.4 培训内容：4.5 大厦设施设备现场实地介绍：4.4.1 水泵房；介绍水泵房内各水箱容量、用途、给水方式、巡查维护注意事项；各泵的用途及控制原理、消防设施的运行情况介绍及巡查维护注意事项；4.4.2 中央空调机组：介绍工作原理、制冷原理、操作注意事项，以及应急处理事项措施等。变配电室：介绍高压设备各配电柜的功能。低压配电柜各分路负荷的分配，以及各回路所管辖负荷范围的名称。各低压开关的操作方法及注意事项，以及停送电操作程序；4.4.3 消防中心：介绍消防控制中心设备，如何与大厦设备的联动工作原理；4.4.4 消防控制室：所有弱电设备在中控室的分布情况及使用功能；4.4.5 移动设备的介

18、绍、通信网络设备在各楼层的分布情况；4.4.6；各层强电井、弱电井、设施管井、管网的名称及走向，管井内缆线的排列及名称；4.4.7 大厦供水方式，各区域所辖楼层的范围；4.4.8 强电系统：大厦的供电方式；弱电智能化系统功能介绍；给排水系统；消防系统；4.4.9 岗位职责：使每个人熟悉自己工作的内容；4.4.10 工程部规章制度的学习；4.4.11 入户维修工作程序及服务细节；4.4.12 质量记录的要求和控制；工作记录的填写要求；运行表格的填写要求及工作记录的保管。4.4.13 设施设备的维护保养作业标准；4.4.14 各类工程相关的法律法规学习；4.4.15 各类应急处理预案的学习与考核；

19、交接班制度 4.1 交接班人员必须提前 10 分钟到达岗位，更换工作服，做好接班准备工作。4.2 接班人员接班时必须检查如下工作：4.2.1 查看上一班运行记录是否真实可靠，听取上一班值班人员巡视情况介绍，交接设备运行记录表；4.2.2 查看上一班巡检记录表，听取上一班值班人员巡检情况介绍，交接系统设备巡检记录表；4.2.3 检查所辖设备运行是否良好，是否与运行记录、巡检记录相符，如有不符，应计入备案栏，并应要求上一班值班人员签字；4.2.4 检查仪表及公用工具是否有缺，损，是否清洁，并按原位整齐摆放，如有问题，应要求上一班值班人员进行整理，如有丢失，应计入交接班记录备注栏，并由上一班人员签字

20、；查看交接班记录中是否有上级领班或主管发布的特别任务或安排，并在交接班记录上签字；4.3 交班人员在下列情况时不得交班离岗：4.3.1 接班人员未到岗时，应通知上级领班或主管，必须在上级安排的接班人员到岗后方可进行交接班；4.3.2 接班人员有醉酒现象或其他原因造成精神状态不良时，应通知上级领班或主管，必须在上级安排的接 班人员到岗后方可进行交接班；4.3.3 所辖设备有故障，影响系统正常运行时，交班人员必须加班与接班人员共 4.3.4 同排除故障后，方可进行交接班，此时，接班人员必须协助交班人员排除故障；4.3.5 交接班人员对所辖值班范围的清洁卫生未做清理时，接班人员应要求交班人员做好清洁

21、后，方可进行交班。4.4 交接班人员必须面对面，在接班人员同意接岗后方准离开岗位下班。4.5 接班人员从同意接岗开始，全面承担当值的责任 巡检制度 2.5.1 各岗位值班人员在巡回检查时思想要集中，应根据检查标准和设备实际情况进行认真分析，确保巡回检查质量。5.2 运行值班人员外出巡检，必须随身携带对讲机，随时与当值主管保持联系。5.3 巡视检查时应携带所需工具，包括：手电筒、测温仪、钳形电流表等；做到：腿要走到、眼要看到、耳要听到、鼻要闻到、手要摸到。5.4 巡检人员应按安全操作规程的要求进行巡回检查，必要时应穿绝缘鞋和戴防高温手套，注意自我保护，确保巡检安全。5.5 日常规定的巡回检查时间

22、为最长间隔时间，当遇有雷、雨、大风、洪水、高温、严寒等恶劣天气，除进行正常巡回检查外，应加强重点检查。5.6 遇有设备运行异常、设备过负荷或带病运行、备用设备故障或正在检修、新设备试运行等，应有目的的增加巡回检查次数，做到心中有数。5.7 巡回检查过程中发现的异常情况，应根据设备异常类别及时处理，如本班不能消除，应汇报主管领导，并尽可能采取措施防止缺陷扩大；对于危及人身及设备安全的紧急情况来不及汇报时，应根据运行规程的规定先处理后汇报。并将详细情况记入巡检记录备注栏。5.8 对于无故不进行巡回检查、玩忽职守，造成事态扩大者，将给予责任人对巡回检查不认真、不能及时发现设备缺陷而导致缺陷扩大或缺陷

23、由上一级部门检查发现者，将视情况给予责任人从严处罚。5.9 巡检人员在巡视完主要设备机房及所有无人值班的设备机房后，必须做到随手锁门 5.10 巡检人员在巡视完毕设备及其控制箱、动力柜、照明柜、高压柜、低压柜等所有供配电实施后，必须将门锁好。5.11 各运行、维修人员必须每天对所辖系统设备进行检查，主管必须每周一次巡检本系统所有设备，发现问题应报告工程部经理，并立即进行处理。工器具管理制度 5.12 工程部工器具分为公用工具和个人工具，公用工具由主管负责管理，个人工具由个人自行保管及使用；5.13 所有工具保管人必须认真负责并保持工具的完好及使用功能。保管人应定期检修并保养所属工具，以保证各类

24、工具的正常使用；5.14 公用工具保管负责人必须认真建立工程工器具台账，做到工具与台账相符；5.15 公用工具的借用，必须经主管批准，借用时需在工具借用登记表进行登记；5.16 借用公用工具归还时，必须由主管和经手人检验，如有遗失或损坏，必须由借用人照价赔偿；如借用工具时未按规定填写工具借用登记表或无法确定是借用人遗失或损坏的，由当班人员（经手人）负责照价赔偿，主管负连带责任；5.17 工程主管每月组织一次工程工器具的清点，包括个人专用工具；发现遗失必须由使用人或责任人照价赔偿；工具正常损坏则填写报废单，报工程部经理提准后另行申购；5.18 所有工器具不得擅自外借他人（租户除外），如因情况特殊

25、，必须经主管批准后方可借出，部门员工不得用公用工器具干私活；5.19 所有工器具要爱惜使用，工具按规定的使用年限到期时进行报废。机房钥匙管理制度 8.1 高压运行值班电工负责管理日常设备机房和工程部钥匙箱所有钥匙（含电梯机三角钥匙）；8.2 每班下班前交接班人员进行钥匙交接，经接班人接管后，接班人负责管理所有钥匙责任，钥匙在当班内发生丢失，由当班人负全部责任；8.3 未经工程部主管同意，任何人不得私配钥匙；8.4 因工作需要，凡借用钥匙，值班经手人必须进行登记，无关人员不得借用机房钥匙；电梯三角钥匙不得交付无 电梯安全管理员 证人员使用；8.5 电信营运商工作人员借用管井钥匙必须留下个人工作证

26、和工作联系单，并￥50 元以 上金额作为钥匙归还监管措施；8.6 遗失钥匙必须立即报告工程主管。重要设备机房出入管理制度 9.1 重要设备机房包括如下范围：9.1.1 高低压配电室；9.1.2 中央空调机房；9.1.3 生活水泵、消防泵机房；9.1.4 防监控中心；9.1.5 电梯机房。9.2 为确保大厦以上重要设备机房机电设备安全正常运行，非本部门工作人员，未经许可不得擅自进入以上设备机房。9.3 本公司内有关上级部门因工作检查需要必需进入该场所时，应由部门经理或其指定人员陪同，并通知当值人员开门后进入，同时在重要设备机房出入登记表上做好记录。9.4 凡外单位人员参观或有关上级业务主管部门前

27、来检查工作，必需进入该场所时，应由部门经理或工程主管陪同，通知当值人员开门进入，同时在重要设备机房出入登记 表上做好记录。9.5 本部门其他专业工作人员需要进入该场所地点进行作业时，应在当值人员陪同下进入。工作结束完毕后，在重要设备机房出入登记表上做好记录。9.6 外单位施工和检修人员因工作需要进入该场所时，必需到服务中心办理好相关登记许可手续方可进入。当值人员应监护其工作中不得随意操作或触动与其工作无关的设施设备。工作结束后，做到工完、料尽、场地清。在重要设备机房出入登记表上做好记录。9.7 凡进入该场所人员，当值人员应监护其工作中不得随意操作或触动与其工作 9.8 无关的设施设备。9.9

28、所有进入该场所人员，不得无故将任何物品寄放机房内。禁止携带任何危险、易燃、有毒物品入内。二次供水管理制度 11.1 水箱、水池每半年清洗消毒不得少于一次；11.2 配备专（兼）职管理人员负责水箱、水池的日常管理，专（兼）管理人员应持有效健康合格证并经卫生知识培训后上岗；11.3 清洗完将水样送防疫站或水质检测站进行常规检测，不合格的应重新清洗直到检验合格；11.4 水箱、水池周围环境卫生要保持清洁；蓄水池周围 10 米以内不得垃圾堆放；水箱周围不得设置污水管线及污染源；11.5 水箱、水池要加盖加锁，盖顶不漏渗，溢水口有防护罩，排水管不得与下水道直接连接；11.6 要领取“福州市饮用水二次供水

29、用户登记卡”，每个水箱、水池要有清洗和设施情况、检验情况的记录；11.7 二次供水设施的清洗保洁应由经市政局审查批准和取得卫 生部门许可的专业队伍进行；11.8 发生水质污染时，应立即停止供水，并及时进行清洗消毒，经市政和卫生部门检验合格后方能恢复供水。11.9 建立并保存好二次供水的档案资料。11.10 二次供水设施的建筑材料、管材、阀门应符合卫生和质量规定。11.11 二次供水水池应无渗漏，水箱、水池盖密封性能完好并上锁；透气管滤网完好，无锈蚀。11.12 水箱、水池周围无杂物、积水等污染隐患。11.13 禁止二次供水设备上、下水池管道与市政供水管道直接连通。11.14 在二次供水设施及周

30、边施工时，应采取必要的防护措施，避免对二次供水设施的污染。11.15 主动接受市政部门和卫生部门的监督指导，按期做好卫生许可证的年检工作。11.16 工程部主管分管二次供水的管理工作。11.17 配备专（兼）职管理人员，管理人员应严格履行岗位职责，切实做好二次供水的管理工作管理人员应经培训、体检合格，取得健康证、合格证后方能上岗。11.18 每半年委托专业清洗单位清洗水箱（池）一次，要求严格按照清洗消毒规程操作并按期将水质送检。11.19 一旦发生水质污染，应立即停止供水，并报市政部门和卫生部门备查，及时对二次供水设施进行清洗、消毒，经卫生部门检验合格方能恢复供水。11.20 加强生活饮用水卫

31、生知识的宣传，提高全体人员的自我保护意识，共同重视生活饮用水卫生，做好二次供水的管理工作。消防泵房管理制度 12.1 非值班管理人员不得进入消防泵房，若要进入须经部门领导同意并在值班值班人员的陪同下方可进入。12.2 消防泵房设备必须由专人负责，定期进行保养、维护，定时巡查了解设备情况，认真做好巡查记录。12.3 消防水泵应保证随时都能投入使用，每月进行一次预防性运转，每季进行一次联动测试。12.4 泵房内消防设施、设备包括开关、阀门等操作标志，都应标实明确。12.5 泵房内设施、设备应表面无积尘、无油渍、无锈蚀、无污物、油漆完好、整洁光亮。12.6 消防泵房应随时上锁，钥匙由当值管理员保管员

32、，管理员不得私自配钥匙。12.7 泵房内应配齐消防器材并应放置在方便显眼处，泵房内严禁吸烟。12.8 消防泵房内严禁存放易燃、易爆物 3.电梯机房管理制度 4.14.1 电梯管理员须经专业培训后方可上岗工作。14.2 严格遵守门禁制度，张贴“机房重地、非请勿进”标志，控制无关人员进入。如工作需要应进行登记后方可进入。14.3 电梯机房内严禁吸烟及明火作业，如因维修需要动用明火时应先采取严格的安全措施，按有关规定执行。14.4 电梯机房应安装空调设备，确保设备运行环境温度不高于 26。14.5 按照国家技术监督部门的相关规定，对电梯设备定期检查、保养发现问题立即处理，杜绝各种安全隐患，每年按时向

33、有关部门申报年检。14.6 机房内应干净整洁，无尘烟及腐蚀气体。除救援工具、消防器材外不得放其它杂物。14.7 电梯机房应做好防水、防潮工作。机房门窗完好并上锁。14.8 电梯管理员应定期巡视机房认真写电梯每日巡查记录发现问题要及时处理。14.9 电梯发生困人故障时，严格按操作规程执行。5.电梯安全技术档案管理制度 15.1 电梯安全管理人员负责电梯档案的收集、管理工作，单位档案室负责电梯档案的存档、保管工作。15.2 收集保管好电梯随机出厂文件(包括产品出厂合格证、安装使用维护保养说明书、电梯主要部件型式试验报告书、装箱单、机房井道布置图、电气原理图、接线图、电梯功能表、主要部件安装示意图、

34、易损件目录等)；15.3 电梯开工告知单、监检申请表；15.4 特种设备检验检测机构电梯定期检验报告；15.5 日常检查、维护保养记录，大修、改造记录及检验报告；15.6 运行情况记录和交接班记录；15.7 事故及故障记录；15.8 电梯作业人员培训记录；15.9 电梯安全管理人员应监督电梯维保作业人员作好各种记录；15.10 有关人员部门需借用电梯资料的应经电梯安全管理人员同意签署意见后向档案管理部门借阅，并按规定作好借阅登记手续，按时归还借阅资料。15.11 电梯的各种资料应按年度装订成册。15.12 电梯相关资料的销毁应经电梯安全管理人员的允许才可进行。电梯定期报检制度 16.1 电梯安

35、全管理人员在电梯安全检验合格标志有效期满前一个月向特种设备检验检测机构申请定期检验。16.2 电梯停用一年后重新启用，或发生重大的设备事故和人员伤亡事故，或经受了可能影响其安全技术性能的自然灾害（如火灾、水淹、地震、雷击、大风等），应进行设备大修，经特种设备检验检测机构检验合格后放可投入使用。16.3 申请定期检验前，电梯维保单位应对电梯的机械各部件和电气设备以及各辅助设施进行一次全面的检查和维修，并按技术检验标准，进行一次全面的安全性测试。16.4 电梯定期检验由电梯维保单位负责相关检验配合工作，并负责取得检验合格证相关手续。16.5 未经定期检验或者检验不合格的电梯，不得继续使用 电梯日常

36、检查制度 17.1 规定电梯日常性检查的周期，参加检查的有关人员及对检查发现的问题实施整改措施和落实。17.2 电梯日常检查分日检、半月检、季度检、半年检和年检抽查四种。17.3 电梯日检由电梯管理人员或作业人员负责监督实施，电梯日检应填写好检查表，并由检查负责人签字，在检查中发现的问题应及时报告有关人员及时处理；17.4 电梯管理人员监督维保单位对电梯的半月检、季度检、半年检和年检的实施，并负责向特种设备检验检测机构申报年检。17.5 电梯日常检查的内容、项目参照电梯日常检查表和电梯产品随机文件所带的使用维护说明书的要求进行。17.6 检查中发现的问题要及时按照“定人、定时、定措施”的原则进

37、行处理，并就处理结果进行跟踪检查。电梯维修保养制度 18.1 电梯的日常维护保养必须由依照特种设备安全监察条例取得许可的安装、改造、维修单位或者电梯制造单位进行。18.2 电梯应至少每 15 日按照国家安全技术规范的要求对电梯进行一次清洁、润滑、调整和检查。对机房的电气和机械设备做定期的巡视检查，清理轿厢机房卫生。18.3 电梯每次进行维护保养都必须有相应的记录，电梯安全管理人员必须向电梯维护保养单位索要当次维护保养的记录，并进行存档保管，作为电梯档案的内容。18.4 每月对各种安全防护装置和电控部分进行详细检查，更换各种易损部件。18.5 每季度对重要的机械部件和电气设备进行详细检查。18.

38、6 每年进行一次全面的安全技术检验，确定电梯运行状态及不安全因素。18.7 电梯长时间停用或发生火灾、地震、水淹等情况应做好详细记录并报请特种设备检验检测机构检验合格后方可投入使用。18.8 电梯重大项目的修理应有经资格认可的维修单位承担，并按规定向特种设备安全监督管理部门备案后方可实施。18.9 电梯安全管理人员对在电梯日常检查和维护中发现的事故隐患应及时组织有关人员或外委有关单位进行处理，存在事故隐患的电梯严禁投入使用。18.10 建立电梯运行记录并详细填写对故障及原因尤其是安全部件安全装置维修及调整后的数据记录在案，为日后的维修保养工作提供可靠的数据。18.11 高压运行值班人员职责 4

39、.1 全 面 负 责 大 楼 高 压 低 压 变 配 电 、中 央 空 调、电 梯 及 照 明 等 各 专 业 系 统 日 常 运 行 巡 视 检 查 等 工 作，汇 总 问 题 报 修 。4.2 坚守岗位、严禁擅自离开岗位，上班时不得做与工作无关的私事。4.3 严格按安全操作规程进行各项操作。4.4 认真监视各种仪器、仪表、灯光、信号指示是否正常并做好记录；发现设备异常现象及时处理并汇报上级主管，做好相关记录。4.5 监督保持设备房环境整洁，不得堆放杂物，特别是易燃易爆物品。4.6 运行监管设备不异常发热、不滴水、不生锈、无异响、不漏油，发现问题及时解决并记录报告。4.7 监督各专业委外单位

40、实施维护保养工作，并进行确认签字。4.8 配合国家技术监督管理部门各种检验检查工作。4.9 完成主管领导交予的各项工作。3 部门培训制度 4.6 培训目的：为了提高物业维修人员的专业技术水平和综合素质，保证服务质量，不断满足业主的需求。4.7 培训方法：面授、现场讲解、观看视频讲解、案例分析、参观、现场演示。4.8 培训方式：部门负责人授课、各相关专业负责人的讲解、资料下发个人、员工自学、定期考核。4.9 培训内容：4.10 大厦设施设备现场实地介绍：4.4.16 水泵房；介绍水泵房内各水箱容量、用途、给水方式、巡查维护注意事项；各泵的用途及控制原理、消防设施的运行情况介绍及巡查维护注意事项；

41、4.4.17 中央空调机组：介绍工作原理、制冷原理、操作注意事项，以及应急处理事项措施等。变配电室：介绍高压设备各配电柜的功能。低压配电柜各分路负荷的分配，以及各回路所管辖负荷范围的名称。各低压开关的操作方法及注意事项，以及停送电操作程序；4.4.18 消防中心：介绍消防控制中心设备，如何与大厦设备的联动工作原理；4.4.19 消防控制室：所有弱电设备在中控室的分布情况及使用功能；4.4.20 移动设备的介绍、通信网络设备在各楼层的分布情况；4.4.21 各层强电井、弱电井、设施管井、管网的名称及走向，管井内缆线的排列及名称；4.4.22 大厦供水方式，各区域所辖楼层的范围；4.4.23 强电

42、系统：大厦的供电方式；弱电智能化系统功能介绍；给排水系统；消防系统；4.4.24 岗位职责：使每个人熟悉自己工作的内容；4.4.25 工程部规章制度的学习；4.4.26 入户维修工作程序及服务细节；4.4.27 质量记录的要求和控制；工作记录的填写要求；运行表格的填写要求及工作记录的保管。4.4.28 设施设备的维护保养作业标准；4.4.29 各类工程相关的法律法规学习；4.4.30 各类应急处理预案的学习与考核；报 告 制 度 6.1 值班运行人员在下列情况下必须在运行记录或交接班记录中书面报告：6.1.1 所辖设备非正常操作的开停及开停时间；6.1.2 所辖设备除正常操作外的调整；6.1.

43、3 所辖设备发生故障或停机检修；6.1.4 零配件更新、带换或加工处理；6.1.5 运行人员短时间离岗，必须报告离岗时间及去向；6.1.6 运行人员的请假、换班、加班、倒休等；6.2 各专业维修人员在下列情况下必须以书面形式报告主管：6.2.1 执行维修保养计划时，发现设备存在重大故障隐患；6.2.2 重要零配件的更换、代替或加工修理；6.2.3 系统维修时发现的隐患或故障；6.2.4 维修人员请假、加班、倒休等；6.3 工程主管的报告事项：6.3.1 重要设备发生故障或停机检修；6.3.2 因正常检修必须停止系统而影响客户使用的；6.3.3 应急抢修及正常检修后维修总结；6.3.4 系统运行

44、方式发生改变；6.3.5 影响大厦物业运行的任何施工及检修；6.3.6 重要设备主要零配件的更新、代换或加工维修；6.3.7 设备的技术改造，移位安装、增改工程及外部施工等 变 配 电 室 管 理 制 度 10.1 变配电室门应加锁，门上应有明显的警示标识。10.2 配电室严禁堆放物料，更不准将易燃易爆物品临时或长期存放室内。但下列物品除外：10.2.1 必备的高低压安全操作用具；10.2.2 日常清洁所必需的用具；10.2.3 电工专用工器具及备件。10.3 保持变配电室内外卫生，定期进行清扫，做到配电柜无积尘，室内无堆物等。10.4 变配电柜地面应铺设宽度 1 米等长的橡胶绝缘垫、配电柜上

45、开关手柄或按钮、指示灯，仪表下方应标签或文字标注名称。除供电部门有关人员及上级主管人员外，其他无关人员一律不得进入配电室内。如确需进入应经工程主管批准，并应有电工跟随、监护，严禁无故在配电长时间逗留。10.5 根据年度设备保养计划对供配电系统进行维护保养，时间应尽量安排在不影响业户供电的情况下进行。10.6 每半年对运行变压器进行一次供电切换（倒闸操作），时间应尽量安排在不影响业户供电的情况下进行。10.7 每半年对运行变压器进行一次供电切换（倒闸操作），时间应尽量安排在不影响业户供电的情况下进行。10.8 每年汛期和冬季来临之前，对变配电室进行一次全面检查，主要内容为：10.8.1 电缆沟进

46、户保护管的密封情况；10.8.2 门窗密封情况，做好防雨、防风、防尘工作；10.8.3 有无小动物钻入配电室的通道、孔洞等；10.8.4 地势较低的配电室，室外雨水或雪水有无倒灌的可能；10.8.5 变配电室有无漏水的可能。10.9 变配电室必须配备足够适用于电气线路或设备的灭火器材并保证其完好有效。10.10 变配电室内应保持环境清洁，无易燃易爆物品。10.11 工程部经理应定期对配电室安全状况进行全面检查，及时发现解决安全隐患 三、应急预案 电力突然停电事故处理程序 1.1 电力突然停电，所有工程人员应根据各自工作职责立即到达设备现场；1.2 值班运行人员迅速到达高低压配电室，检查设备有无

47、电压指示，判断是否局部停电，确定市电无电压，立即启动备用电源；1.3 维修人员立即到达监控中心，检查电梯内有无人困，如有人被困，利用UPS 电源对讲系统和被困人员进行交流，安抚被困人员情绪，耐心等待备用电源投入，并立即通知电梯维保人员来现场；1.4 如市电此时恢复，则需观察电梯被困人员精神状态有无异常，一切正常后方可离开现场；1.5 如备用电源故障，无法及时供电，维修人员应配合电梯维保单位救出被困人员；1.6 向供电部门询问停电原因，并报告服务中心；1.7 备用电源启动后，值班运行人员应现场监视发动机运行状况，无故不得离开；1.8 当市电恢复正常后，检查设备运行是否正常。所有人员撤离设备现场，

48、告知服务中心停电原因。电梯困人应急处理程序 2.1 接到监控中心电梯困人通知，所有工程人员立即携带手电来到现场配合秩序维护部实施解救；2.2 现场放置标识牌，告知等候乘梯业户；2.3 立即通知电梯维保单位来人配合救助。2.4 通过监控中心电梯可视对讲安抚被困人员情绪，告知须耐心等待救助。制止被困人员强行扳开电梯轿门。2.5 检查电梯故障所在楼层位置，迅速到达地点电梯厅门，保持头脑冷静，身体后倾，丁字步站稳，用专业钥匙打开电梯厅门放出被困人员。2.6 如电梯不平层（高于 60cm）则应重新关闭电梯厅门立即来到电梯机房，二人以上配合按电梯盘车操作规程将电梯盘车至楼层平层线，再按第五项内容进行操作放

49、出被困人员。2.7 向被困人员表示歉意，了解被困人员身体状况，特别是老人和小孩。2.8 向电梯维保单位了解电梯困人原因，并做好记录。2.9 督促电梯维保单位找出电梯困人技术原因，并修复。2.10 恢复电梯正常运行。供水系统故障处理程序 市政供水故障停水 3.1.1 接到业户反映无水投诉，运行人员立即到水泵房低位水箱检查确认水箱有无进水。3.1.2 确认水箱无进水，将水泵控制箱置于手动状态，防止水泵无水空转烧坏水泵水封。3.1.3 进水水表前后阀门有无被人关闭。3.1.4 确定市政供水无水，通知客服部联系供水部门及将停水原因告知业户。3.2 计划停水 3.2.1 接到市政停水通知，通知客服部提前

50、张贴告示，告知业户停水原因及时间。3.2.2 利用低位水箱蓄水抽至高位水箱，尽量保证剩水利用。3.2.2 运行人员将水泵控制箱置于手动状态。3.3 设备故障停水 3.3.1 接到无水通知，运行人员立即到设备房检查停水原因。3.3.2 检查市政供水管网有无进水，如正常则应到反映无水业户家中检查确定无水原因，并修复。3.3.3 确定系设备故障停水立即修复，并通知客服部停水原因。4 火警应急处理程序 4.1 接到火警通知，所有工程人员迅速携带灭火器到达火灾现场；4.2 运行人员迅速断开火灾地点电源，配合监控中心启动消防泵和消防风机。4.3 维修人员及时关闭煤气总阀。4.4 到达火灾现场人员迅速打开灭