华润置地商业物业服务标准检查作业指引1工程管理标准0930王欣.pdf

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1、华润置地商业物业服务标准检查作业指引 1-工程管理标准0930 王欣 工程管理类标准检查作业指引（商业）版号：1.0 页码：第 1 页共 61 页 工程管理类标准检查作业指引 编制物业管理部日期 201209 审核于春立日期 201209 批准日期 修订记录 日期修订状态修改内容修改人审核人批准人 工程管理类标准检查作业指引（商业）版号：1.0 页码：第 2 页共 61 页 分项内容检查内容 检查方式 检查 频率 检查 比例 检查方法评价标准备注 1、前期介入、接管验收 1.1、见华润置地物业前期 介入工作指引、华润置地 物业接管验收工作指引 阶段 100%有效性：1、查看项目是否有接管验收作

2、业文件 和接管验收标准的相关培训记录 2、抽查 5 位现场工程相关工作人员(不 足 5 人则检查全体)是否了解接管验 收作业文件及接管验收标准内容 3、抽查 10 份不同专业或不同类别的设 备、设施接管验收记录是否完整 1、项目无接管验收作业文件，无接管验收标准全员 覆盖培训记录的 2、所抽查 5 位工程相关人员中 2 名不知晓接管验收 作业文件和接管验收标准内容的 3、所抽查 10 份不同专业或不同类别的设备、设施 接管验收记录中有 3 份无交接签字记录、接管项 目内容填写不明确、无遗留问题情况下无法提供 接管验收记录的 2、通用条款 2.1、设备间地面应统一铺装 或油漆年度 100%有效性

3、：抽查 3 个设备间，查看地面铺装或油漆 是否符合设计要求 所抽查的设备间地面有 1 间地面铺装或油漆不符合 设计要求，且无修复过程记录或遗留问题整改跟进 记录的为不符合 2.2、设备间均应有管理制度 年度 100%有效性：1、检查体系文件是否建立设备机房管 理制度 2、抽查项目 3 个设备间，查看是否有相 关管理制度上墙，且上墙文件是否为 有效版本 1、体系文件中未建立设备机房管理制度为不合格 2、所抽查设备间有 1 间制度未上墙或上墙文件明 显不符合现场作业要求，上墙管理制度为无效版 本均为不合格 2.3、每年应编制下一年度的 维保计划，细化到以周为单 位 年度 100%有效性：1、抽查项

4、目不少于 3 个专业维保计划，查看是否已编制本年度维修保养计 划 2、查看维保计划内容是否有专业漏项，维保计划是否细化到以周为单位 1、有 1 个专业未能提供本年度维修保养计划，或无 部门负责人审批记录的为不合格 2、有 1 个专业维保计划有重大专业漏项，维保计划 未能细化到以周为单位的为不合格 2.4、设备检修（维保）后应季度 20%有效性：1、所抽查有 2 个设备维保记录填写不规范、不完整、工程管理类标准检查作业指引（商业）版号：1.0 页码：第 3 页共 61 页 分项内容 检查内容 检查方式 检查 频率 检查 比例 检查方法评价标准备注有检修记录，该记录应保存 3 年 有效性：1、根据

5、维保计划，各专业抽查 2 个近期 计划维保设备的维修保养记录，并现 场核对设备维保实际情况 2、各专业抽查 1 份 2 年前维保记录，查 看维保记录是否有效存档 3 年 字迹潦草看不清的，设备维修保养记录与现场实 际设备维保情况不相符的 2、抽查中有 2 个专业无 2 年前维保记录存档的均为 不合格项 2.5、所有设备应严格按说明 书进行操作，包括冷却塔设 备、冷水机组设备、电机、水泵等，所有设备应挂或贴 标识牌，标识牌内容应包括 设备名称、服务区域、设备 电源上级来源等信息 年度 10%有效性：1、抽查空调系统、锅炉系统、发电机等 重要设备是否有操作流程文件或设 备操作说明书 2、抽查一名现

6、场相关专业工作人员实 际操作，查看是否正确按照说明书或 设备操作流程文件操作 3、现场抽查 3 个重要设备间，查看设备 及开关标识是否符合标准及操作要 求 1、有 1 个重要设备无操作流程文件或设备操作说明 书的 2、相关专业人员未严格按说明书或设备操作流程 文件进行操作的 3、所抽查设备间内有 2 台设备未挂或贴操作标识 牌，开关标识不符合操作要求的均为不合格 2.6、可能造成人员伤害的设 备间作业场所应配置相应的 安全警示牌 年度 10%有效性：现场抽查 3 处设备间，查看可能造成人 员伤害的作业场所是否配置了相应的防 护装置和安全警示牌，所配置的防护装 置和安全警示牌是否满足现场安全防护

7、 要求 所抽查设备间有 1 处可能造成人员伤害的设备间作 业场所未配置相应的防护装置和安全警示牌，或所 配置的防护装置和安全警示牌不符合现场安全防护 要求的均为不合格 2.7、各工程系统应编制突发 事件应急预案，定期检查应 急抢险工具、设备或物资，年度 10%有效性：1、检查各工程系统是否建立了突发事 件应急预案 1、突发事件应急预案有专业漏项的 2、无定期应急演习计划，应急演习计划有专业漏 项的 工程管理类标准检查作业指引（商业）版号：1.0 页码：第 4 页共 61 页 分项内容 检查内容 检查方式 检查 频率 检查 比例 检查方法评价标准备注并定期组织演习2、检查是否制定了各专业突发事件

8、应 急相关演习计划 3、检查应急预案演练记录，查看是否按 照演习计划进行应急演练，并有存档 记录 4、询问 3 名相关工程人员是否了解应 急预案措施，熟知应急事件的处理流 程 5、检查 3 个工程专业预案中有无应急 抢险物资清单，现场应急抢险物资是 否配置齐全，抢险物资是否易存取，且是否有定期保养 3、无对应的定期应急预案组织演习记录及照片的 4、所抽查工程人员有 2 名对其中预案措施及事件 处理流程不熟知的 5、有 1 个工程专业无应急抢险物资，无应急抢险 物资清单，应急抢险物资与清单不符，缺少法 规规定应急物资的、现场应急物资抢险工具、设备或物资均无定期盘点及保养记录的，或记 录与实际不符

9、的，应急物资不易存取的均为不 合格 3、装修服务 3.1、编制装修手册，内 容包括但不限于相关范围成 品保护，现场临时设施设备，图纸设计要求，施工用水用 电要求；人员和货运路线，出入登记制度；特殊施工（动 火、异味）审批程序；文明 施工、防火安全操作，特殊 作业持证上岗要求；携物出 门，危险品准入制度等 年度 10%有效性：1、查看项目装修手册是否编写并满 足服务标准内容规定。2、查 3 家商户装修前修手册发放有无 存档记录及相关文件。3、如存在工作时间装修施工的，抽查不 超过 3 名商户装修现场管理人员是 否了解装修手册内容 1、未编写装修手册或编写未报审批，内容不满足 服务标准规定的 2、

10、抽查中有 1 家商户装修前无装修手册发放 记录的 3、所抽查现场相关工作人员有 2 名不了解装修 手册内容的均为不合格 3.2、租户签约时，由市场部、营运部发放租户手册与 装修手册，工程相关部门 有效性：查 3 家租户存档记录及相关文件 1、无租户档案记录的 2、所抽查租户档案中 1 份无租区设备设施现状介 绍或交接记录的为不合格 工程管理类标准检查作业指引（商业）版号：1.0 页码：第 5 页共 61 页 分项内容 检查内容 检查方式 检查 频率 检查 比例 检查方法评价标准备注介绍待租区的设备设施现 状，做装修图纸报审指引；建立租户装修档案 3.3、对租户委托的装修公司 提交的装修图进行审

11、核，提 出书面修改意见。装修图纸 应包含但不限于：结构改造 图、电气图、空调图、消防 图、给排水图及外观图等 有效性：抽查 3 家在装商户的租户存档记录及相 关文件，查看装修审图是否完整有效 1、所抽查在装商户的租户档案中 1 户无装修图纸 或审图意见的 2、根据施工现场情况查看抽查商户的装修图是否 齐全，其中有 1 户不全的为不合格 3.4、装修申请时由市场部对 店铺装饰效果应予以审核，以保障与商业区店铺装饰的 协调 有效性：1、查 3 家商户档案是否有店铺装修效 果图及审图意见 2、根据效果图查看装修后的店铺是否 与效果图一致。1、所抽查商户档案中 1 户无店铺装修效果图或审 图意见的为不

12、合格 2、抽查 3 户中有 1 户与效果图不同，且无变更记录，与周边装饰明显不协调的为不合格 3.5、装修前应由中心约见租 户召开协调会：（1）参加人员包括但不限 于：招商部门、营运部门、租户门、工程部门、客服部 门、安全部门及租户装修公 司等；（2）会议内容：装修注意事 项，消防申报资料，交场中 需协调的事项、租户其它需 明确或协调的事项；有效性：查 3 家商户租户档案，查看查看是否有 协调会会议记录 所抽查商户档案中 2 户无租户进场协调会记录或记 录无相关部门及租户签字的为不合格 工程管理类标准检查作业指引（商业）版号：1.0 页码：第 6 页共 61 页 分项内容 检查内容 检查方式

13、检查 频率 检查 比例 检查方法评价标准备注（3）会议协调结果须多方签 字书面确认 3.6、进场施工单位须具备施 工许可手续，办理许可手续 须具备以下条件：（1）物业公司与租户完成交 收楼手续；（2）装修项目得到有关政府 部门批准；（3）向保险公司购买规定的 保险；（4）缴齐物业公司规定的相 关费用 年度 20%有效性：1、抽查 3 户在装店铺是否有施工许可(证)审批记录。2、查以上 3 户的租户档案有无交接场 记录、保险缴费记录。1、抽查在装店铺中有 1 户无施工许可(证)审批记录 的 2、所抽查租户档案中有 1 户无交接场记录，保险缴 费记录的均为不合格 3.7、装修申请对需办理消防 报审

14、、报验的租户，应提前 准备符合消防要求的图纸、资料，由安全部组织申报 有效性：查租户档案有无消防报审合格记录，抽 查 3 家租户 所抽查租户档案中有 1 份无消防报审合格记录的为 不合格（商业部分）3.8、装修前应对装修现场设 置围挡，围挡应符合物业公 司的相关规定。年度 20%有效性：抽查 3 户施工现场围挡情况是否符合装 修手册要求 抽查中有 2 户施工现场围挡不符合装修手册要求的 为不合格（商业部分）3.9、施工期间，每日必须对 装修现场进行巡查：（1）对现场与批准图纸的符 合性进行核查，对不涉及消 防的变更进行核定和指导；年度 20%有效性：1、抽查 3 家在装店铺或租户档案，查看 是

15、否有装修巡视检查记录，记录是否 填写是否完整，记录时间是否符合装 修手册或装修现场管理文件中的巡 1、所抽查商户施工现场有 2 家无装修巡视检查记录 或记录不完整，记录时间不符合现场巡视检查周 期要求的 2、发现 2 处施工现场特种作业人员无特种作业证或 特种作业证失效的 工程管理类标准检查作业指引（商业）版号：1.0 页码：第 7 页共 61 页 分项内容 检查内容 检查方式 检查 频率 检查 比例 检查方法评价标准备注（2）对商场内有异味、粉尘 及噪音的装修，应安排错开 正常营业时间；（3）装修材料应符合阻燃要 求；（4）对装修人员应进行登 记，严格管理；（5）确定物料运进和垃圾运 出路线

16、，调配货运电梯，进 行进出门查验；（6）装修期间，对装修使用 的通道、电梯等重要部位进 行成品保护；（7）装修期间应尽可能关门 施工，避免噪音、粉尘影响 其他租户；（8）装修期间，对易燃物品 及危险品应分开管理，避免 意外发生；（9）检查施工现场：人员上 岗证是否合格、操作是否规 范；是否安全施工，特别是 动火、异味施工；（10）对隐蔽工程在封闭前 做专业检验，更改须有记录；视检查周期要求。2、查施工现场特种作业人员是否有特 种作业证 3、查施工现场作业人员是否有出入证(上岗证)或出入登记记录 4、如抽查施工现场有动火作业、异味施 工、噪音施工，查看是否有相关的施 工审批记录 5、查施工现场是

17、否存在违反施工规定 或管理标准的违规作业 6、查施工现场垃圾运出路线的通道、电 梯等是否按照装修手册要求做好成 品保护 7、查施工现场易燃易爆物品是否分类 摆放，符合施工规范要求 8、查装修现场的装修材料是否符合装 修手册中规定的防火要求，是否有检 验证书 9、抽查 3 家租户装修档案，检查需要进 行动火、异味施工的工序，是否有相 关的审批记录 10、查租户装修档案，检查需要进 行隐蔽验收工序处是否有隐蔽要收 记录 3、发现有 2 家店铺施工现场作业人员有无出入证(上岗证)或出入登记记录现象的 4、所抽查施工现场发现 1 处动火、异味、噪音施工 无审批记录的 5、发现 2 户装修现场均有违规作

18、业，且无整改管理 过程记录的 6、有 2 户装修现场未按照装修手册要求做好成品保 护，且无整改管理记录的 7、发现 2 户装修现场均有易燃易爆物品未按照装修 手册要求进行分类摆放，不符合施工规范要求，且无整改管理记录的 8、发现有 2 户装修现场均有不符合装修手册中规定 的防火要求的材料进场，且无整改管理记录的 9、抽查发现有 2 处应进行审批的作业，无审批记录 的 10、抽查发现有 2 处应进行隐蔽验收工序处，无隐蔽验收记录存档的均为不合格 工程管理类标准检查作业指引（商业）版号：1.0 页码：第 8 页共 61 页 分项内容 检查内容 检查方式 检查 频率 检查 比例 检查方法评价标准备注

19、各专业完成后须做测试和检 验；消防检验须由专业公司 进行 3.10、在内外部检验合格的 前提下，物业公司对施工现 场做整体验收，同时核对竣 工图；验收合格后协助报验 对应政府审批部门 年度 20%符合性：建立项目租户档案及政府部门审核报告 的记录 有效性：查租户档案中的验收记录及政府部门审 核报告，抽查 3 份（协助报批即物业在 相关申报表上盖章，可以实现。）所抽查档案记录中有 2 份为无验收报告或政府部门 审核报告的为不合格 3.11、配合政府审批部门进 行现场验收工作，提供必要 的测试记录 有效性：由消防施工单位提供消电检、打压试验、材料检验报告等。抽查 3 份（政府部门 验收不应由物业公

20、司提供测试记录，建 议取消该项）所抽查隐检案记录及分项记录有 2 份不符合要求的 为不合格 3.12 建立租户装修档案，保 证“一户一档”，包括但不限 于申请资料、协调会记录、监管记录、违章处理、竣工 图纸资料和政府有关部门验 收合格的文件，该档案可作 为租户退租时界定还原责任 的依据 年度 20%有效性：查项目租户档案，抽查 3 户 1、租户装修档案未形成“一户一档”的 2、所抽查租户档案中有 2 户缺少(装修申请资料、场地交接资料、监管记录、验收记录、保险缴费 记录、装修图纸)内容之一的均为不合格 3.13、装修验收合格后 7 日 内，办理费用结算手续 年度 20%有效性：查项目租户档案有

21、无退费手续或验收合 所抽查租户中有 2 户未无退费手续且无验收合格通 知书的为不合格 工程管理类标准检查作业指引（商业）版号：1.0 页码：第 9 页共 61 页 分项内容检查内容 检查方式 检查 频率 检查 比例 检查方法评价标准备注 格通知书，抽查 3 家租户 4、遗留 工程处理 4.1、有遗留工程统计清单和 跟进记录：开业 3 个月内跟 进地产公司尽快整改处理，对重大遗留工程有解决的方 案；开业半年，已解决问题 占总遗留工程的 80%；保修期 内全部解决 阶段 100%有效性：1、查看是否建有遗留问题清单和整改 相关报告 2、涉及到的各专业抽查 3 项遗留工程 问题看跟进记录是否齐全及有

22、效 1、遗留问题无清单或统计记录、整改报告的 2、工程遗留问题整改跟进记录中有 2 项无建设方 或承包商签章记录的、记录单中未明确整改完成 期限的、未按期整改项无继续跟进过程记录的 3、遗留问题解决率不达标的均为不合格 4.2、遗留工程的跟进率实现 100%阶段 100%有效性：查遗留问题清单是否已即时更新，并时 时反映了遗留工作的改进进度，抽查 3 项遗留问题是否有跟进记录 发现有 2 个专业有遗留工程问题整改进度与清单记 录不符，或无遗留问题改进进度记录的均为不合格（商业部分）4.3、建立完整的遗留工程档 案，对遗留工程出现造成的 影响、整改进展的数据、租 户反馈意见，在新项目阶段 性工作

23、完成后应定期总结分 析。形成系统性的建议报告 公司 阶段 100%有效性：1、查看项目有无工程后评估报告和遗 留问题处理方案或报告 2、已进行整改的遗留问题是否建有验 收交接记录 1、交工半年后项目无工程后评估报告和工程遗留 问题处理方案或报告的 2、遗留问题完全整改后，拒绝签认验收交接记录的 均为不合格 5、工程档案资料 5.1、新项目验收接管时，地 产公司须把完整的图纸资料 移交给物业公司，否则不予 接管。图纸资料包含：各专 业的竣工图纸、设计变更、隐蔽工程验收记录、合格证、阶段 100%有效性：1、查移交资料清单及签字确认记录 2、抽查 3 项存档的工程档案移交资料 是否齐全 1、无移交

24、记录的 2、有 2 项存档资料中工程验收合格文件、图纸资 料、试运行记录、产品合格证等不全，且接管记 录中无备注说明记录的为不合格 工程管理类标准检查作业指引（商业）版号：1.0 页码：第 10 页共 61 页 分项内容 检查内容 检查方式 检查 频率 检查 比例 检查方法评价标准备注试验记录、试运行记录、工 程事件记录及技术资料等 5.2、工程重要档案应有电子 备份，设置管理权限，涉及 重大工程变更时需及时更新 月度 50%有效性：1、查看工程图纸等工程重要档案是否 有电子备份，是否有制度规定设置管 理权限，2、抽查 2 项重大工程变更是否进行了 图纸更新 1、发现一项工程重要档案无电子备份

25、，竣工图纸无 电子版本的 2、发现一项工程实体与竣工图不相符，未及时更新 图纸或无设计变更文件的 3、工程重要档案未设置管理权限，无相关文件依据 的均为不合格 5.3、物业公司建立图纸资料 台帐，实行专人责任管理 有效性：查看图纸资料台帐，查有无图纸资料管 理制度 无图纸资料台帐的，图纸资料无专人管理或无相关 文件依据的为不合格 5.4、建立资料的收集、整理、保管、借阅等管理机制，保 证资料长期完整。档案资料 管理办法由公司统一制订 有效性：1、抽查档案管理制度文件，查看是否建 立了档案管理制度 2、对照档案管理制度文件，查看档案管 理相关记录 1、无档案管理制度文件的 2、实际档案管理情况与

26、档案管理制度不相符的，借 阅归还记录不全的。均为不合格 6、设备 台帐 6.1、在新项目验收后 1 年之 内建立设施设备台帐 阶段 100%有效性：1、查看有无设备台帐清单，2、现场抽查 10 台设备均有设备台帐卡 3、现场抽查 3 项最近经过大、中修的设 备设施，在台账、设备卡中有记载 4、查看台账更新记录 1、在新项目验收后未按标准要求建立设施设备台 帐 2、所抽查设备中有 4 台无设备台帐卡或设备台帐 卡不符合标准要求的 3、所抽查设备维修或更新记录中有 2 项未在 1 个月 内进行设备台帐更新的均为不合格 6.2、所有设备应按单机单台 或功能系统建立设备卡，标明名称、编号、主要技术 参

27、数，贴于或悬挂于设备上；无法张贴的，如潜水泵、污 水过滤池等，可以在附近醒 目位置予以标识 季度 20%工程管理类标准检查作业指引（商业）版号：1.0 页码：第 11 页共 61 页 分项内容 检查内容 检查方式 检查 频率 检查 比例 检查方法评价标准备注 6.3、设备设施经过大、中修 或配件更换后，应于台帐中 记录，便于后期跟进、查阅 季度 20%6.4、当发生设备新增、改造 等施工后，在 1 个月内更新 设备台帐 7、节能降耗 7.1、各物业公司应根据具体 情况建立节能降耗制度，包 括：（1）在项目交付一年内制定 出节能工作计划，在不降低 服务品质的情况下，每年建 立节能降耗指标，力争持

28、续 改进；（2）节能工程实施前应制定 详细的节能方案，对节能项 目现行状况、投入费用、运 行费用、维护成本和拆除、报废处置费用及更新成本等 改造内容进行综合分析，以 确定节能方案的可行性；（3）大能耗的设备、设施应 有完备的计量装置，建立能 源消耗台帐，并有定期（每 月或每季度）的数据分析；年度 100%有效性：1、检查交付 1 年以上的项目是否制定 了节能工作计划 2、在不降低服务品质的情况下，是否建 立了节能降耗指标与相应改进方案 3、大能耗的设备应有完备的计量装置，建立能源消耗台帐 4、检查是否建立年度能耗指标考核制 度 5、查看是否有节能数据统计记录或分 析记录 1、交付 1 年以上的

29、项目无节能工作计划的 2、未建立节能降耗指标与相应改进方案 3、大能耗的设备无完备的计量装置，未建立能耗台 帐的 4、未建立年度能耗指标考核制度的 5、无实时的节能数据统计记录或分析记录的均为 不合格 工程管理类标准检查作业指引（商业）版号：1.0 页码：第 12 页共 61 页 分项内容 检查内容 检查方式 检查 频率 检查 比例 检查方法评价标准备注（4）建立年度能耗指标考核 制度 7.2、在不降低服务品质的前 提下，采取节能措施，具体 包括：（1）公共区域如走廊、车库、地面、自用办公室内等场所 的照明采用节能灯；控制照 明开启时间；（2）能源计量系统应能分区 计费且便于数据分析及运行 控

30、制；（3）控制公共区域（保洁、绿化、宿舍、食堂、浴室等）的水阀开启量，采用节能型 装置（自控、定时及其它型）或器具；（4）制定不同季节的中央空 调系统启停时间表，根据天 气与气象的情况做适当调 整；（5）采用节能型设备，及时 更换国家明令淘汰的非节能 型设备；（6）根据实际情况配备雨水 有效性：根据年度节能计划或方案检查现场节能 措施的实施情况：（1）现场节能设备使用情况（2）空调系统运行时间表（3）节能宣传 抽查中有 4 项未满足服务标准或年度节能方案措施 的为不合格 工程管理类标准检查作业指引（商业）版号：1.0 页码：第 13 页共 61 页 分项内容 检查内容 检查方式 检查 频率 检

31、查 比例 检查方法评价标准备注回收利用设施；（7）绿化浇灌用水应多采用 喷灌方式，不使用漫灌方式；（8）设备房内各类设备无“跑、冒、滴、漏”等现象；（9）定期开展灌输和引导员 工的节能意识，让节能伴随 在每一位员工的工作和生活 中，真正做到人走灯灭；（10）其他节能降耗措施 8、维修工作 8.1、制订各类设施设备的年 度、季度、月度维保计划，严格执行，并保留记录 年度 100%有效性：1、检查是否有维修保养计划，是否经过 批准后下发 2、抽查 10 份维保计划项目及对应的记 录 1、无计划或下发的计划未经审批的 2、所抽查设施设备的年度维修保养计划中有 4 个 系统未编写或编写不完全的，无审批

32、记录的 3、未按照维保计划保留维保记录的，维保计划与维 保记录不相符的 4、现场维保情况与维保记录不相符的为不合格 8.2、维保计划应包括：供配 电系统、弱电系统、给排水 系统、空调系统、排风系统、消防系统、房屋本体及附属 设施、电梯、水景（水系）、停车场、高空设备（吊船、擦窗机等）等 8.3、维保计划应与设备运行 的现状及公司整体预算相结 合，编制合理、科学 有效性：1、查看维保计划中费用较高的项目是 否有相应的资金预算支持 2、整体工程类预算是否超出 1、项目维修计划未对应资金预算或无法提供资金 预算记录的为不合格 2、整体工程类超预算且没有相应审批记录的为不 合格 8.4、设备维保计划应

33、包含但有效性：1、设备维保计划未包含维保周期、维保时间、影响 工程管理类标准检查作业指引（商业）版号：1.0 页码：第 14 页共 61 页 分项内容 检查内容 检查方式 检查 频率 检查 比例 检查方法评价标准备注不限于：维保周期、维保时 间、影响的范围、工具及材 料准备；影响租户的维保按 规定公示或发函、电话通知 租户做好准备 有效性：1、检查维保计划内容是否符合服务标 准内容要求 2、抽查 3 项影响租户的维保是否有公 示或发函、电话通知的记录 3、查看返修记录 4、查看设备维保巡检记录表 5、查看工具清单并现场抽查 3 样工具 的范围、工具及材料准备的，缺一项均为不合格 2、无相关文件

34、要求影响租户的维保需要按规定公 示或发函、电话通知租户做好准备的，有一项此 类维保无通知记录的 3、同一设备同一故障，在一个月内出现两次以上的 4、未填写设备维保巡检记录或巡检记录中查出的 问题无维修跟进处理记录的 5、无工具清单或清单与实物不符的均为不合格 8.5、维保前需收集设备日常 性运行缺陷，一次性修复，防止反复维修影响正常运行 8.6、维保前准备各类工具及 材料，并建立清单，维保后 应一一清查 8.7、特种设备和专业性强的 设备，特别是涉及人身安全 和技术专有的，应由专业维 修单位维保，并签订维保合 同；维保单位应在维保前提 供计划和方案，维保后出具 报告 年度 50%有效性：1、查

35、看三项特种设备和专业性强的设 备的维保合同 2、查三项维保单位的维保计划方案及 维保报告 3、查三项维保工作的监督记录或验收 报告 1、发现有 1 处特种设备和专业性强的设备，特别是 涉及人身安全和技术专有的，未由专业维修单位 维保或未签订维保合同的 2、发现有 2 处维保单位未在维保前提供计划和方 案，维保后未出具相关报告的 3、发现有 2 处对维保单位的维保工作未进行监督 检查，现场维保情况与维保记录不相符而无相关 检查记录的均为不合格 8.8、物业公司须对维保工作 进行监督检查 8.9、维保过程须做好安全措 施，设置警示标识，防止误 操作，必要时安排专人监守年度 20%有效性：抽查现场维

36、保工作情况 发现维保过程中存在安全隐患，而未做好安全措施，未设置警示标识，未安排专人监守的为不合格 8.10、维保后设备应进行试 运行，并记录试运行参数；有效性：检查 3 个系统专业维保后是否有试运行 发现有 2 个系统维保后设备未进行试运行，或无试 运行参数记录的 工程管理类标准检查作业指引（商业）版号：1.0 页码：第 15 页共 61 页 分项内容 检查内容 检查方式 检查 频率 检查 比例 检查方法评价标准备注根据设备试运行数据，结合 设备技术参数、历史运行数 据等进行技术分析，会诊本 次维保工作事关否达到预期 目标 记录均为不合格 8.11、雷电、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后进

37、行 检查并落实防范措施 季度 20%有效性：查看雷电、强降水、大风、沙尘暴等极 端天气前后是否有相关防范措施及巡视 检查记录 1、无相关措施文件的 2、无巡视表或极端天气后检查记录的均为不合格 9、设备 机房管理 9.1、机房管理落实到人，有 人员进出管理制度 有效性：1、查看机房管理制度 2、抽查 3 个设备机房，查看人员进出记 录 无机房管理制度的，其中 1 个机房管理人员落实不 到位，进出记录不完整或无进出记录的为不合格 9.2、机房内应配备各类应急 操作工具及维修严禁操作警 示标识 有效性：抽查 3 个设备机房，查看是否配备相应 的应急操作工具及维修警示牌 1、其中 1 个机房内没有配

38、备应急操作工具、“维修 严禁操作警示标识牌”的 2、设备维修中但未挂标识牌的均为不合格 9.3、设备房内外应有相应的 标识，按照公司统一标准制 作 季度 20%有效性：抽查 3 个设备房，查看设备方门牌标识 其中 2 个设备间无门牌或门外警示标识的，标识不 符合公司 VI 系统标准的，标识不统一的均为不合格 9.4、设备房内应明亮，各类 设备干净整洁，设备表面无 灰尘、油污及锈迹等。季度 20%有效性：抽查 3 设备机房，查看设备房内照明、设备等 其中 2 个机房照明损坏，设备表面灰尘多、有油污、有锈迹的均为不合格 9.5、现场的作业指导书齐备 有效，各类设备维修检修记 录完整；相关管理制度上

39、墙 月度 20%有效性：1、抽查 5 个重要设备机房，查看管理制 度是否有张贴上墙，且为有效版本 1、其中 1 个机房的管理制度未上墙或为无效版本 的 2、现场无作业指导书或作业指导书有专业漏项的，工程管理类标准检查作业指引（商业）版号：1.0 页码：第 16 页共 61 页 分项内容 检查内容 检查方式 检查 频率 检查 比例 检查方法评价标准备注 2、检查作业指导书是否齐备，符合现场 操作要求；记录是否填写完整 明显不符合现场实际操作运行的；记录有空项、涂改的均为不合格 9.6、配备足够的灭火器和应 急灯（应急灯工作的时间应 不低于 30 分钟），重要机房 照明采用双电源供电 有效性：抽查

40、 3 个设备房，查看是否配备用应急 灯具和灭火器 其中 1 个设备间无灭火器、应急灯，设备间灭火器、应急灯、未按月检查并记录的，均为不合格。9.7、设备房周边应有通畅的 排水设施，如排水沟、排水 井，重要设备房周边应配备 应急排水设施 月度 20%有效性：查看 3 个设备房周边是否有通畅的排水 设施，重要机房是否有应急排水设施 其中 2 个设备间有排水不畅并无维修计划的均为不 合格 9.8、设施设备转动运行范围 内应加设防护罩 有效性：1、查看 3 台设施设备转动运行范围内 是否加设防护罩 2、查看 3 个设备房是否有未上锁情况 其中 2 台设备没有加装防护罩的均为不合格 9.9、设备房应上锁

41、管理其中 1 个设备机房未上锁的为不合格 9.10、设备房应设置与监控 中心直接通讯电话 有效性：查看 3 个重要设备房是否可以与监控室 通讯 其中 1 个设备房与监控中心直接通讯电话不通的并 无维修记录的均为不合格 9.11、设备房内的开关、阀 门、单体设备等有明显的状 态标志；流体有流向标识；重要设备和操作有危险的设 备、部件有警告标识 季度 20%有效性：查看 3 个设备房内的开关、阀门、单体 设备等是否有明显的状态标志；流体有 流向标识；重要设备和操作有危险的设 备、部件有警告标识 1、设备间的开关、阀门、单体设备等的无状态标志 的；流体无流向标识的；重要和操作有危险的设 备、部件（如

42、变压器、配电柜和转动部分设备）无警告标识的；上述各种标识损坏未及时更换的 均为不合格项。2、现场设备任意有 2 处开关状态未处于正常位置 的均为不合格。工程管理类标准检查作业指引（商业）版号：1.0 页码：第 17 页共 61 页 分项内容 检查内容 检查方式 检查 频率 检查 比例 检查方法评价标准备注 所有标识中同类标识任意有 3 处均不符合作业文件 和公司 VI 相关要求的均为不合格 9.12、重要设备房与外部连 接的线管、线槽、渠等应进 行防水、防鼠封堵 月度 100%有效性：查看 3 个重要设备房与外部连接的线管、线槽、渠等的防水、防鼠封堵是否完好 其中 2 个重要设备房的防水，防鼠

43、封堵有损坏，且 无检修计划的为不合格）9.13、重要设备上端如有各 类压力水管、排污管等设施 时，应对该设备做好防护措 施，以保证重要设备的使用 年度 50%有效性：查看 3 个重要设备房，如上端有各类压 力水管、排污管等设施，查看是否采取 有效的防护措施 现场检查，发现 2 处设施未采取有效的防护措施而 造成设备损坏的为不合格 9.14、设备的图纸、操作手 册、说明书（或技术样本）、合格证、检测报告、验收报 告、商检证明等技术资料须 完好存档，装订成册 年度 50%有效性：抽查 5 个设备存档资料，查看是否按照 要求进行存档，存档文件是否齐全 发现 2 个设备资料未分类或成册存档的，无相关设

44、 备存档资料的，交接记录中有，但设备存档资料中 找不到相关资料的均为不合格 9.15、重要设备房内（如监 控中心，电话机房、配电房、发电机房、消防控制室、电 梯机房、电脑机房、水泵房）应配置干湿球温度计，对环 境的温、湿度进行检测，设 备房内环境温度应保持在 40 摄氏度以下，相对湿度应保 持在 80%以下；有防鼠防虫设 施并定期消杀 月度 100%有效性：查项目 3 个重要设备间内温湿度是否符 合服务标准要求，防鼠防虫设施是否完 好，是否有定期消杀 1、处重要设备间内温湿度计未配置或故障且没有 计划更换的，环境温度与湿度不满足服务标准要 求的 2、防鼠防虫网未设置或损坏未及时维修和无定期 消

45、杀记录的均为不合格 9.16、设备房内应张贴标示月度 20%有效性：1、2 个设备间未张贴标示牌，发现有在设备房内吸 工程管理类标准检查作业指引（商业）版号：1.0 页码：第 18 页共 61 页 分项内容 检查内容 检查方式 检查 频率 检查 比例 检查方法评价标准备注牌，严禁吸烟，严禁堆放易 燃、易爆或与管理无关的物 品 1、抽查 3 个设备间内有否禁烟标示，是 否有吸烟现象或烟头，2、查看是否有堆放易燃、易爆及与管理 规定无关的物品 烟现象或烟头的 2、发现 2 处堆放易燃、易爆物品的，堆放除上述物 品外与管理无关的物品均为不合格 9.17、主要电表每天必抄，注意观察水电异动状况 月度

46、100%有效性：查近期水电总表抄表记录（建议电表按天，水表按月抄表）1、电总表抄表记录中发现达不到每天最少一次抄 表频率的 2、所抽查中发现 1 个月内有 2 天漏抄表的均为不合 格项 9.18、发电机房、储油间、高压配电房、危险品仓库等 有防爆要求的设备房和库房 应采用防爆型开关、灯具 季度 100%有效性：现场查看发电机房、储油间、高压配电 房、危险品仓库照明灯具 发电机房、储油间、高压配电房、危险品仓库任意 有 1 处未采用防爆型开关、灯具的，或上述灯具开 关有 2 处以上损坏未及时维修并无记录的均为不合 格项 9.19、噪音污染严重的设备 应采用防噪设施，现场应有 提示牌，并配置防护用

47、具 季度 100%有效性：抽查 2 处噪音严重的设备机房防设施是 否有损坏，机房内是否配置防护用具 发现一处设备防噪设施有损坏，且无维修计划的，机房内未配置防护用具的为不合格 9.20、设备房内应定期组织 排查危险源 年度 20%有效性：检查是否有设备房内危险源排查记录，至少每年进行复评一次，查看是否制定 相应的危险源管控制措施 无设备房内危险源排查记录的，排查周期超过 1 年 的，为不合格 9.21、封存暂停使用设备应 作保养后，用防护罩保护并 贴上标签 年度 20%有效性：现场检查时发现有暂停使用设备时，查 看是否防护罩保护或挂有停用标签 发现 1 台暂停使用设备为做防护罩或未挂停用标签

48、的为不合格 9.22、设备机房维修设备时 要挂检修牌，如当班不能完 成的要交接到下一班；出现 有效性：检查发现有检修设备时，查看是否悬挂 检修牌、故障牌 发现 1 处设备间在检修设备未悬挂检修牌、故障牌 的为不合格 工程管理类标准检查作业指引（商业）版号：1.0 页码：第 19 页共 61 页 分项内容 检查内容 检查方式 检查 频率 检查 比例 检查方法评价标准备注故障待修设备一律要挂故障 牌 9.23、建立设备房钥匙管理 制度，保留领用、借用记录 月度 100%有效性：1、检查是否有设备间钥匙管理制度，2、设备钥匙是否有专人负责管理，查看 设备房钥匙借用记录是否与实际借 出情况一致。1、无

49、相关制度的 2、设备间钥匙无统一保存或缺失，无专人管理，钥 匙借用无记录，记录与实际借出情况不符的均为 不合格 10、供配电 系统管理高低压配电设备 月度 10%有效性：查看相关设备运行记录 1、无每日运行记录 2、未对压力、温度、电压、电流、热值等重要数值 进行记录的 3、记录中参数超标情况下无处理记录的均为不合 格 10.1、地面铺绝缘垫，绝缘 垫周边应标注警示线，绝缘 保护用品摆放有序，定期检 查，避免老化、粘连等 月度 100%有效性：抽查 2 间高低压配电房，查看地面绝缘 铺装情况 现场发现 1 处无绝缘垫，或绝缘垫不足有空隙，未 标注警示线，或有粘连现象，均为不合格 10.2、高压

50、配电房每两小时 巡检一次并记录，低压每日 至少三次巡检并记录月度 100%有效性：查看配电房的巡查记录是否符合服务标 准要求的检查频次 1、高低压配电设备间内巡查记录未按照标准要求 频次巡检的 2、所抽查巡查记录 2 处填写不规范的，巡查记录与 现场不符合的，巡查记录无监督人监督记录的均 为不合格 10.3、空置房间内水电控制 阀门应处于关闭状态，开关 插座处于断电状态 月度 10%有效性：检查 3 间空置房间内水电控制阀门 1、所抽查有 1 处空置房间水电控制阀门未处于关 闭状态的 2、开关插座未处于断电状态的均为不合格 10.4、制定配电室高压设备年度 100%有效性：1、发现有 2 个服