新《商业计划-可行性报告》鸿基大厦项目策划书58.doc

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1、鸿基大厦项目策划书项目SWOT分析项目SWOT分析优势分析:功能设计：（以服务带动经营）以人为本，注重规模效应是鸿基大厦功能设计的理念。区内四通八达的道路，形成鸿基大厦四面沿路的独立商铺，同时围合构成中间的大型商场，共同组成一个集中的商业中心，以规模化的经营形式创造了良好的商业氛围，成为目前东营最大的五金建材物流中心。四、五层为高档数码智能化写字楼，办公户型齐全，可选择性较大，电梯直达，宽带、闭路、通信接入，在办公室就能与世界各地的商家洽谈业务，实现足不出户，博览全球的梦想，是各大公司、事务所、中介机构、服务行业、金融保险业最理想的办公场所。规模：东营最大的五金专业市场，比较容易形成规模效应。

2、本项目所在的东营经济园区五金建材专业市场无论在占地面积、建筑面积、入住业主、产品品种还是在价格、经营管理方面，都是其他专业市场无法比拟的，本项目在整个经济园区的前沿地带，建筑面积44000多平方米，依托园区这个超大的五金建材专业市场，容易形成大规模的经营优势，形成规模化效应是本项目的重要优势。位置：鸿基大厦写字楼位于东西城对接的中枢地带，南临东西城之间的最主要干线黄河路，与即将开工的胜利油田经济适用房项目600万平米耿井小区隔路相望，北靠青岛路，东临东区六路，和未来的政治、经济、文化中心东营新区连成一片，西临太行山路，与西城胜利油田驻地紧紧相靠。建成后向东相临东营新区，并可从通过黄河路与青岛路

3、直通东营市政府和八分场，向西直通东营市最繁华的胜利油田驻地东营西城。在五金建材经营方面，绝佳的地理位置是其他项目无法比拟的。政府政策：本项目无论在占地、建筑面积还是在投资等等方面，都是东营地区规模较大房地产项目，而且是东营市最大的一次国有土地使用权拍卖地，东营市、区两级政府在各方面都给予了很大的政策支持（详见政府优惠政策），对于本项目，这也是很重要的一个卖点。户型：本项目商铺一层注重产品展示，摆放，交易等商业功能，二层注重帐务、办公功能，三层注重居住、办公功能，比原有商业街五金建材商铺在功能配置方面有较大程度提高，同现有类似产品相比也有较大优势。另外，商铺整体面积大，分割容易，在使用及居住舒适

4、性方面也是其他同类产品难以比拟的。本项目4-5层为商务写字楼，户型结构大小结合，既能单独使用，也能随意分割，适应不同的办公需要，卫生间设置采取公用和私家两种方式，满足不同要求的业主需要。项目一层中间为大型专业商场，四面都设有宽敞进出口，满足专业商场的各种需求。总之，本项目在户型、功能设计方面，都体现了以人为本的设计理念。 交通：本项目位置交通便利，四周与黄河路、青岛路、东区六路、太行山路相临，附近有济南路、泰安路等主要交通干线。在公交方面，本项目有命名公交站点，101、103、111等公交车途经本项目站点。东营长途东站与本项目仅2公里。所以，本项目交通位置特别优越。7绿化和环境：沿海河路边60

5、米宽，总面积约18000平方米的绿化带使项目环境无比优越，与楼前宽阔的广场与雕塑形成优美景观，其他五金专业建材市场无法相比。8配套：市场内道路宽阔，围绕本项目道路宽*米，240个车位的超大停车区，水电设施完善，四部写字楼专用电梯，解除业主后顾之忧。9物业：完善的物业管理，优质的物业服务，内容主要包括：采用鸿基统一VI形象系统进行配置，创建统一的大厦标识系统；24小时治安巡视；对外来人员（访客、装修人员等）进行有效控制和管理，消除治安隐患；多种保安岗位相结合（门岗、巡逻岗、交通岗）；车辆停放管理；不间断巡视；绿化养护；保洁服务;代客洗衣业务；免费代订机票服务；礼宾车出租服务；私人区域清洁服务；工

6、程有偿维修服务（适用于租房客户）；代缴话费服务；日常应急药品提供服务；接飞机、火（汽）车服务；10各种线路配套：免费电话接入、宽带上网接入、空调插座与闭路电视接口预留，免除业主入住后自行装备的烦恼。11装修：商铺毛坯房，降低成本，而且使用户自行装修方便，写字楼充分考虑业主需求，全部精装修，高档外墙涂料、优质防盗门、大理石走廊地面、全装修办公环境、精装卫生间（可选），使业主可以直接入住，方便办公。12升值空间：未来东营城市的中心位置，五金建材专业市场的龙头地段，升值空间巨大。劣势分析：商铺单位成本价格较高，面积大，造成总体价格较高，对业主首付造成很大困难。规避劣势的建议：虽然有银行按揭支持，但首

7、付数额对于消费者还有较大困难，可以使用一些技巧，降低首付金额（比如加价返装修费），另外，在对外宣传和解说时，让消费者充分认识本项目升值潜力，并使用类似项目对比的办法消除消费者的顾虑。户型改善没有较大的突破，比较陈旧。规避劣势的建议：在宣传解说时所使用类似“传统”这样的词汇，让消费者认识到一些没有经过很长时间检验的户型风险性高，并让业主注重本项目在其他方面的优势。商铺共三层，其中三层价位与一、二层价位相同，消费者有心理压力。规避劣势的建议：首先在项目功能方面向消费者解释透彻，另外，让消费者了解项目用地、成本等情况，博得消费者理解和同情。市场启动有难度，影响业主信心。规避劣势的建议：首先充分利用政

8、府的优惠条件和硬性文件，建立消费者对市场启动的信心，并承诺开发商会尽力协助有关单位启动市场。以人为本的设计理念没有得到充分体现。规避劣势的建议：尽量避免与业主谈论此类问题，扬长避短，用项目的优势来掩盖项目的劣势。现阶段的非城市繁华区，没有形成商务气候，是写字楼的最大弱点。规避劣势的建议：向业主介绍将来的发展前景，比如未来的东营新区和耿井小区会使本项目的所在的地理位置发生巨大变化，将来这里将是东营市新的政治、经济、文化中心。整个办公氛围较差，走廊过长，如果灯光处理不好会很阴暗。规避劣势的建议：走廊过长可以用虚门结构予以掩盖，走廊的灯光设计比较重要，我们应该予以重视。周边没有休闲、娱乐等相关配套。规避劣势的建议：建议通过两种方式解决这个问题，第一，采取开发商建立并经营相关配套设施。第二，可以采取租售此类相关配套的方式。9、物业管理、收费及电梯费用问题仍是业主关心的至关紧要问题，低质的物业与物业费用的高昂会减少部分消费需求，本项目到现在为止物业方案未出台是本项目一很大劣势。 规避劣势的建议：重视物业管理并配套完整的物业管理办法，提出最佳解决方案，给业主以信心。