土地增值税清算与房地产企业税收专项检查27468.pptx

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1、 土地增值税清算与土地增值税清算与 房地产企业税收检查辅导房地产企业税收检查辅导 刘玉章 20102010年税收专项检查工作方案年税收专项检查工作方案 国税发国税发201035201035号号 近年，房地产市场量价齐升，有必要继续对房地产业和建筑安近年，房地产市场量价齐升，有必要继续对房地产业和建筑安装业进行税收监控。将房地产企业与建筑安装企业一并进行检查，装业进行税收监控。将房地产企业与建筑安装企业一并进行检查，目的在于通过两个关联行业的检查，核实房地产企业成本费用情况，目的在于通过两个关联行业的检查，核实房地产企业成本费用情况，进而查清企业的纳税情况。此外，以前年度安排的房地产行业专项进而

2、查清企业的纳税情况。此外，以前年度安排的房地产行业专项检查，对房地产企业的资本项目运作情况关注不够，需要进一步予检查，对房地产企业的资本项目运作情况关注不够，需要进一步予以检查核实。以检查核实。一般检查一般检查20082008年至年至20092009年两个年度的税款缴纳情况，有涉及税年两个年度的税款缴纳情况，有涉及税收违法行为的，应追溯到以前年度。收违法行为的，应追溯到以前年度。国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知国发国发201010201010号号 (四四)发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调

3、节作用。财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。节个人房产收益的税收政策。税务部门要严格按照税法和有关政策规定税务部门要严格按照税法和有关政策规定,认真做好土地增值认真做好土地增值税的征收管理工作税的征收管理工作,对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。重点清算和稽查。国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知 国税发国税发201053201053号号 为深入贯彻国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨

4、的通为深入贯彻国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（国发知（国发201010201010号）精神，促进房地产行业健康发展，合理调号）精神，促进房地产行业健康发展，合理调节房地产开发收益，充分发挥土地增值税调控作用节房地产开发收益，充分发挥土地增值税调控作用.各级税务机关要认真贯彻落实国务院通知精神，高度重视土各级税务机关要认真贯彻落实国务院通知精神，高度重视土地增值税征管工作，进一步加强土地增值税清算，强化税收调节作地增值税征管工作，进一步加强土地增值税清算，强化税收调节作用。用。还没有全面组织清算、管理比较松懈的地区，要转变观念、还没有全面组织清算、管理比较松懈的地区，要转变观念、提

5、高认识，将思想统一到国发提高认识，将思想统一到国发201010201010号文件精神上来，坚决、全号文件精神上来，坚决、全面、深入的推进本地区土地增值税清算工作，不折不扣地将国发面、深入的推进本地区土地增值税清算工作，不折不扣地将国发201010201010号文件精神落到实处。号文件精神落到实处。第一讲第一讲 增值税改革对房地产业的影响增值税改革对房地产业的影响 一、房地产企业增值税涉税事项纳税人身份的选择一、房地产企业增值税涉税事项纳税人身份的选择 增值税暂行条例实施细则：增值税暂行条例实施细则：年应税销售额超过小规模纳税年应税销售额超过小规模纳税人标准的其他个人按小规模纳税人纳税；非企业性

6、单位、不经常发人标准的其他个人按小规模纳税人纳税；非企业性单位、不经常发生应税行为的企业可选择按小规模纳税人纳税。生应税行为的企业可选择按小规模纳税人纳税。房地产企业增值税涉税事项纳税人身份应选择小规么纳税人。房地产企业增值税涉税事项纳税人身份应选择小规么纳税人。二、税率与应纳税额的计算二、税率与应纳税额的计算 1 1、征收率：、征收率：小规模纳税人增值税征收率为小规模纳税人增值税征收率为3 3。2 2、应纳税额的计算、应纳税额的计算 小规模纳税人销售货物或者应税劳务，实行按照销售额和征小规模纳税人销售货物或者应税劳务，实行按照销售额和征收率计算应纳税额的简易办法，并不得抵扣进项税额。应纳税额

7、计收率计算应纳税额的简易办法，并不得抵扣进项税额。应纳税额计算公式：算公式：应纳税额销售额应纳税额销售额征收率征收率3 3、销售额的计算、销售额的计算 小规模纳税人销售货物或者应税劳务采用销售额和应纳税额合小规模纳税人销售货物或者应税劳务采用销售额和应纳税额合并定价方法的，按下列公式计算销售额：并定价方法的，按下列公式计算销售额：销售额含税销售额销售额含税销售额（1 1征收率）征收率）4 4、房地产企业销售使用过的设备或物品怎样纳税、房地产企业销售使用过的设备或物品怎样纳税 财税财税2009920099号：号：（1 1）小规模纳税人（除其他个人外）销售自己使用过的固定）小规模纳税人（除其他个人

8、外）销售自己使用过的固定资产，减按资产，减按2 2征收率征收增值税。征收率征收增值税。“已使用过的固定资产已使用过的固定资产”：是指纳税人根据财务会计制度已经：是指纳税人根据财务会计制度已经计提折旧的固定资产。计提折旧的固定资产。（2 2）小规模纳税人销售自己使用过的除固定资产以外的物品，）小规模纳税人销售自己使用过的除固定资产以外的物品，应按应按3 3的征收率征收增值税。的征收率征收增值税。小规模纳税人销售自己使用过的固定资产在计算销售额时征收小规模纳税人销售自己使用过的固定资产在计算销售额时征收率执行？率执行？国税函国税函200990200990号：小规模纳税人销售自己使用过的固定资产号：

9、小规模纳税人销售自己使用过的固定资产和旧货，按下列公式确定销售额和应纳税额：和旧货，按下列公式确定销售额和应纳税额：销售额含税销售额销售额含税销售额（1 13 3）；）；销售固定资产应纳税额销售额销售固定资产应纳税额销售额22 销售固定资产以外的物品应纳税额销售额销售固定资产以外的物品应纳税额销售额33 例例1 1、某房地产公司、某房地产公司20062006年年3 3月购入月购入2 2台运货车，每台车单价台运货车，每台车单价200000200000元，增值税税率元，增值税税率1717，货车折旧年限为，货车折旧年限为5 5年。为了提高运输年。为了提高运输能力，更新车辆，能力，更新车辆，20092

10、009年年4 4月公司将这两台汽车出售，每台售价月公司将这两台汽车出售，每台售价6000060000元，应如何缴纳增值税。元，应如何缴纳增值税。（1 1）20062006年年3 3月购入车辆的会计处理：月购入车辆的会计处理：借：固定资产汽车借：固定资产汽车 468000 468000 贷：银行存款贷：银行存款 468000 468000 （2 2）20092009年年4 4月出售月出售 销售销售2 2台汽车的销售额含税销售额台汽车的销售额含税销售额（1 13 3）120000 120000（1 13 3）116505116505元元 增值税应纳税额增值税应纳税额1165052116505223

11、302330元元 5 5、房地产企业处理废旧物资怎样纳税房地产企业处理废旧物资怎样纳税 例例2 2、甲房地产公司开发的、甲房地产公司开发的A A小区已经竣工，在清理施工现场时，小区已经竣工，在清理施工现场时，将建筑废旧物资变卖，收入将建筑废旧物资变卖，收入110000110000元，缴纳了营业税元，缴纳了营业税55005500元。元。这样纳税对么？错！这样纳税对么？错！应交增值税额应交增值税额110000110000（1 13 3）3332043204（元）（元）借：银行存款借：银行存款 110000 110000 贷：营业外收入贷：营业外收入 106769 106769 应交税费应交增值税应

12、交税费应交增值税 3204 3204 第二讲第二讲 营业税检查及节税指南营业税检查及节税指南 20102010年税收专项检查工作方案年税收专项检查工作方案 （一）检查应税营业额的合理性、完整性。（一）检查应税营业额的合理性、完整性。1 1、有无直接坐支售楼收入不入账的情况。、有无直接坐支售楼收入不入账的情况。2 2、营业收入是否包括了各种价外费用，重点关注被查对象收取、营业收入是否包括了各种价外费用，重点关注被查对象收取的各类手续费、管理费、奖励返还收入是否并入营业收入申报纳税；的各类手续费、管理费、奖励返还收入是否并入营业收入申报纳税；收取的水电开户费、管道设施费、城建配套费、代办证件费等是

13、否收取的水电开户费、管道设施费、城建配套费、代办证件费等是否并入营业收入申报纳税。并入营业收入申报纳税。3 3、是否存在低价销售的行为、有无价格明显偏低而无正当理由、是否存在低价销售的行为、有无价格明显偏低而无正当理由的情况，关联企业之间销售价格是否合理。的情况，关联企业之间销售价格是否合理。4 4、动迁、拆迁补偿等售房行为是否按规定足额申报纳税。、动迁、拆迁补偿等售房行为是否按规定足额申报纳税。5 5、各种换购房地产、以房地产抵债、无偿赠与房地产、集资建、各种换购房地产、以房地产抵债、无偿赠与房地产、集资建房、委托建房、中途转让开发项目、提供土地或资金共同建造不动房、委托建房、中途转让开发项

14、目、提供土地或资金共同建造不动产、拆迁补偿（安置）等行为是否按规定足额纳税。产、拆迁补偿（安置）等行为是否按规定足额纳税。6 6、以房换地、参建联建、合作建房过程中，是否按规定申报缴、以房换地、参建联建、合作建房过程中，是否按规定申报缴纳营业税。纳营业税。7 7、以投资名义转让土地使用权或不动产所有权，未与投资方共、以投资名义转让土地使用权或不动产所有权，未与投资方共同承担风险，并且收取固定利润或按销售收入一定比例提成的行为同承担风险，并且收取固定利润或按销售收入一定比例提成的行为是否按规定申报纳税。是否按规定申报纳税。8 8、房地产企业大额往来、长期挂账的款项是否存在漏计销售问、房地产企业大

15、额往来、长期挂账的款项是否存在漏计销售问题。题。9 9、纳税人自建住房销售给本单位职工，是否按照销售不动产照、纳税人自建住房销售给本单位职工，是否按照销售不动产照章申报纳税。章申报纳税。10 10、各种房产出租收入（如开发商将未售出的房屋、商铺、车、各种房产出租收入（如开发商将未售出的房屋、商铺、车位等出租）是否按规定申报纳税；特别是位等出租）是否按规定申报纳税；特别是“售房回租售房回租”业务，有无业务，有无以房租费冲抵售房收入后再申报纳税。以房租费冲抵售房收入后再申报纳税。（二）检查应税营业额的及时性。（二）检查应税营业额的及时性。1 1、销售房产预收款（预收定金）是否及时申报纳税。、销售房

16、产预收款（预收定金）是否及时申报纳税。2 2、按分期收款合同约定的时间应收取而未收到的销售款是否及、按分期收款合同约定的时间应收取而未收到的销售款是否及时申报纳税。时申报纳税。（三）其他营业税涉税问题。（三）其他营业税涉税问题。一、关于营业税一、关于营业税“境内、境外境内、境外”的判断的判断 在中华人民共和国境内（以下简称境内）提供条例规定的劳在中华人民共和国境内（以下简称境内）提供条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产，是指：务、转让无形资产或者销售不动产，是指：（1 1）提供或者接受条例规定劳务的单位或者个人在境内；）提供或者接受条例规定劳务的单位或者个人在境内；（2 2）所转让的无形

17、资产（不含土地使用权）的接受单位或者）所转让的无形资产（不含土地使用权）的接受单位或者个人在境内。个人在境内。（3 3）所转让或者出租土地使用权的土地在境内；）所转让或者出租土地使用权的土地在境内；（4 4）所销售或者出租的不动产在境内。）所销售或者出租的不动产在境内。（三）境内企业在境外提供建筑劳务征税的规定（三）境内企业在境外提供建筑劳务征税的规定 财税财税20091112009111号：号：1 1、对中华人民共和国境内（以下简称境内）单位或者个人在、对中华人民共和国境内（以下简称境内）单位或者个人在中华人民共和国境外（以下简称境外）提供建筑业、文化体育业中华人民共和国境外（以下简称境外）

18、提供建筑业、文化体育业（除播映）劳务暂免征收营业税。（除播映）劳务暂免征收营业税。2 2、境外单位或者个人在境外向境内单位或者个人提供的完全、境外单位或者个人在境外向境内单位或者个人提供的完全发生在境外的营业税暂行条例规定的劳务，不属于条例第一条发生在境外的营业税暂行条例规定的劳务，不属于条例第一条所称在境内提供条例规定的劳务，不征收营业税。所称在境内提供条例规定的劳务，不征收营业税。例、甲建筑施工企业例、甲建筑施工企业20092009年在境内从事建筑安装劳务取得营业年在境内从事建筑安装劳务取得营业收入收入50005000万元。承包万元。承包A A国建筑工程，取得劳务收入国建筑工程，取得劳务收

19、入10001000万美元（美万美元（美元对人民币汇率为元对人民币汇率为6.806.80元），计算该公司元），计算该公司20092009年应交营业税额。年应交营业税额。境内建筑劳务应交营业税额境内建筑劳务应交营业税额5000550005250250（万元）（万元）境外建筑劳务折合人民币境外建筑劳务折合人民币6.8010006.801000万万 68006800（万元）（万元）但是，此项但是，此项建筑建筑劳务属于境内单位或者个人在中华人民共和劳务属于境内单位或者个人在中华人民共和国境外提供建筑业劳务，免征营业税。国境外提供建筑业劳务，免征营业税。所以，该公司所以，该公司20092009年应交营业税

20、额为年应交营业税额为250250万元。万元。（四）对跨年度老合同实行营业税过渡政策：（四）对跨年度老合同实行营业税过渡政策：财税财税20091122009112号规定：号规定：跨年度老合同涉及的境内应税行为的跨年度老合同涉及的境内应税行为的确定和跨年度老合同涉及的建筑、旅游、外汇转贷及其他营业税应确定和跨年度老合同涉及的建筑、旅游、外汇转贷及其他营业税应税行为营业额的确定，按照合同到期日和税行为营业额的确定，按照合同到期日和20092009年年1212月月3131日日(含含1212月月3131日日)孰先的原则，实行按照原营业税暂行条例及实施细则与孰先的原则，实行按照原营业税暂行条例及实施细则与

21、相关规定执行的过渡政策。相关规定执行的过渡政策。境内境外的判断、营业额境内境外的判断、营业额 上述跨年度老合同涉及的税率、纳税义务发生时间、纳税地点、上述跨年度老合同涉及的税率、纳税义务发生时间、纳税地点、扣缴义务人、人民币折合率、减免税优惠政策等其他涉税问题，自扣缴义务人、人民币折合率、减免税优惠政策等其他涉税问题，自20092009年年1 1月月1 1日起，应按照新条例和新细则的规定执行。日起，应按照新条例和新细则的规定执行。文到之前纳税人已缴、多缴、已扣缴、多扣缴的营业税税款，文到之前纳税人已缴、多缴、已扣缴、多扣缴的营业税税款，允许从其以后的应纳税额中抵减或予以退税。允许从其以后的应纳

22、税额中抵减或予以退税。二、自建房产自用是否缴纳营业税？二、自建房产自用是否缴纳营业税？例、山东省某市一个房地产企业，由于业务发展的需要，例、山东省某市一个房地产企业，由于业务发展的需要，20082008年二月将一栋新建好的写字楼自用，写字楼成本价年二月将一栋新建好的写字楼自用，写字楼成本价19001900万万元。当地税务机关认为应当做视同销售处理，缴纳营业税。经元。当地税务机关认为应当做视同销售处理，缴纳营业税。经评估机构评估，公允价格为评估机构评估，公允价格为28002800万元，缴纳营业税及附加万元，缴纳营业税及附加154154万万元，企业所得税汇算清缴时，还要征收企业所得税。请问，对元，

23、企业所得税汇算清缴时，还要征收企业所得税。请问，对么？么？新细则第五条新细则第五条 纳税人有下列情形之一的，视同发生应税纳税人有下列情形之一的，视同发生应税行为：行为：（1 1）单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位）单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人；或者个人；（2 2）单位或者个人自己新建（以下简称自建）建筑物后销售，）单位或者个人自己新建（以下简称自建）建筑物后销售，其所发生的自建行为；其所发生的自建行为；（3 3）财政部、国家税务总局规定的其他情形。财政部、国家税务总局规定的其他情形。三、价外费用怎样缴纳营业税三、价外费用怎样缴纳营业税 财税财税20

24、0316200316号：单位和个人提供应税劳务、转让无形资产号：单位和个人提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产，因受让方违约而从受让方取得的赔偿金收入，应和销售不动产，因受让方违约而从受让方取得的赔偿金收入，应并入营业额中征收营业税。并入营业额中征收营业税。条例第五条，营业额为纳税人收取的全部价款和价外费用。条例第五条，营业额为纳税人收取的全部价款和价外费用。价外费用，包括收取的价外费用，包括收取的手续费手续费、补贴、补贴、基金、集资费基金、集资费、返还利润、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代收款项、代垫款项代垫

25、款项、罚息、罚息及其他各种性质及其他各种性质的价外收费，但不包括同时符合的价外收费，但不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费：以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费：（1 1）由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院）由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；收费；（2 2）收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据；）收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据；（3 3）所收款项全额上缴财政。）所收款项全额上缴财政。凡价外费用，无论

26、会计制度规定如何核算，均应并入营业额计凡价外费用，无论会计制度规定如何核算，均应并入营业额计算应纳税额。算应纳税额。讨论讨论：1 1、“营业外收入营业外收入”交营业税么？交营业税么？2 2、企业、企业“主营业务收入主营业务收入”金额与营业税纳税申报表的金额与营业税纳税申报表的“应税营业额应税营业额”完全相等么？完全相等么？四、混合销售的税种选择四、混合销售的税种选择 （一）混合销售：一项销售行为如果既涉及应税劳务又涉及货（一）混合销售：一项销售行为如果既涉及应税劳务又涉及货物，为混合销售行为。物，为混合销售行为。（二）混合销售适用税种的判定：（二）混合销售适用税种的判定：1 1、销售单位的性质

27、、销售单位的性质 2 2、销售额占交易额的比重：、销售额占交易额的比重：年销售额年销售额 年销售额年营业额年销售额年营业额 5050 （三）特殊形式的混合销售（三）特殊形式的混合销售 纳税人的下列混合销售行为，应当分别核算应税劳务的营业纳税人的下列混合销售行为，应当分别核算应税劳务的营业额和货物的销售额，其应税劳务的营业额缴纳营业税，货物销售额和货物的销售额，其应税劳务的营业额缴纳营业税，货物销售额不缴纳营业税；未分别核算的，由主管税务机关核定其应税劳额不缴纳营业税；未分别核算的，由主管税务机关核定其应税劳务的营业额：务的营业额：（1 1）提供建筑业劳务的同时销售自产货物的行为；）提供建筑业劳

28、务的同时销售自产货物的行为；（2 2）财政部、国家税务总局规定的其他情形。财政部、国家税务总局规定的其他情形。五、兼营行为如何纳税五、兼营行为如何纳税 （一）兼营营业税的不同税目（一）兼营营业税的不同税目 条例第三条条例第三条 纳税人兼有不同税目的应当缴纳营业税的纳税人兼有不同税目的应当缴纳营业税的劳务劳务(简称应税劳务简称应税劳务)、转让无形资产或者销售不动产，应当分别核、转让无形资产或者销售不动产，应当分别核算不同税目的营业额、转让额、销售额（统称营业额）；未分别核算不同税目的营业额、转让额、销售额（统称营业额）；未分别核算营业额的，从高适用税率。算营业额的，从高适用税率。（二）兼营营业税

29、的应税劳务和增值税的货物销售（二）兼营营业税的应税劳务和增值税的货物销售 细则第八条细则第八条 纳税人兼营应税行为和货物或者非应税劳务纳税人兼营应税行为和货物或者非应税劳务的，应当分别核算应税行为的营业额和货物或者非应税劳务的销售的，应当分别核算应税行为的营业额和货物或者非应税劳务的销售额，其应税行为营业额缴纳营业税，货物或者非应税劳务销售额不额，其应税行为营业额缴纳营业税，货物或者非应税劳务销售额不缴纳营业税；未分别核算的，由主管税务机关核定其应税行为营业缴纳营业税；未分别核算的，由主管税务机关核定其应税行为营业额。额。六、企业承包、承租经营纳税人的确定六、企业承包、承租经营纳税人的确定 原

30、细则规定：企业租赁或承包给他人经营的原细则规定：企业租赁或承包给他人经营的,以承租人或承包以承租人或承包人为纳税人人为纳税人 新细则规定：单位以承包、承租、挂靠方式经营的，承包人、新细则规定：单位以承包、承租、挂靠方式经营的，承包人、承租人、挂靠人（统称承包人）发生应税行为，承包人以发包人、承租人、挂靠人（统称承包人）发生应税行为，承包人以发包人、出租人、被挂靠人（统称发包人）名义对外经营并由发包人承担相出租人、被挂靠人（统称发包人）名义对外经营并由发包人承担相关法律责任的，以发包人为纳税人；否则以承包人为纳税人。关法律责任的，以发包人为纳税人；否则以承包人为纳税人。七、销售不动产价格明显偏低

31、如何处置七、销售不动产价格明显偏低如何处置 条例第七条纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售条例第七条纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的价格明显偏低并无正当理由的，由主管税务机关核定其营不动产的价格明显偏低并无正当理由的，由主管税务机关核定其营业额。业额。（一）按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；（一）按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；（二）按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核（二）按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；定；（三）按下列公式核定：（三）按下列公式核定：营业额营业成本或者工程成本营业额营业成本或者工程成本（1 1

32、成本利润率）成本利润率）（1 1营业税营业税税率）税率）八、甲供材料政策的变化八、甲供材料政策的变化 （一）原细则（一）原细则第第1818条条：纳税人从事建筑、修缮、装饰工程作业纳税人从事建筑、修缮、装饰工程作业,无论与对方如何结算无论与对方如何结算,其营业额均应包括工程所用原材料及其他物资和动力的价款在内。其营业额均应包括工程所用原材料及其他物资和动力的价款在内。纳税人从事安装工程作业纳税人从事安装工程作业,凡所安装的设备的价值作为安装工程凡所安装的设备的价值作为安装工程产值的产值的,其营业额应包括设备的价款在内。其营业额应包括设备的价款在内。注意：营业税的计税基数是营业收入，而不是施工成本

33、。注意：营业税的计税基数是营业收入，而不是施工成本。建筑安装工程计税营业额计算示意图建筑安装工程计税营业额计算示意图施工成本：施工成本：1.1.人工费人工费2.2.材料费材料费3.3.机械使用费机械使用费4.4.施工间接费施工间接费 工程结算（售价）工程结算（售价）1.直接费工程量直接费工程量预算定额预算定额 （人工费、材料费、机械使用费）（人工费、材料费、机械使用费）工程结算价款工程结算价款 2.2.各项取费：按直接费一定比例计取各项取费：按直接费一定比例计取 材料价差、临时设施费、长途搬迁费材料价差、临时设施费、长途搬迁费 法定税金、法定利润、管理费用法定税金、法定利润、管理费用 计税营业

34、额计税营业额包工包料包工包料 甲供材料甲供材料 包工包料保设备包工包料保设备计税营业额按包工包料方式计算的工程结算价款计税营业额按包工包料方式计算的工程结算价款工程价款结算办法工程价款结算办法施工企业会计制度施工企业会计制度 例、甲房地产公司将一项开发工程出包给乙建筑施工公司，合同例、甲房地产公司将一项开发工程出包给乙建筑施工公司，合同采取甲供钢材的承包方式，乙方现场领用。根据当地建委规定，各采取甲供钢材的承包方式，乙方现场领用。根据当地建委规定，各项取费标准如下：项取费标准如下：材料价差材料价差3 3，临时设施费临时设施费2 2，法定税金法定税金4 4，法定利润，法定利润3.53.5，管理费

35、，管理费2.52.5，计，计1515。该工程决算：直接费。该工程决算：直接费10001000万元，其中钢材预算价格万元，其中钢材预算价格200200万元；各项取费万元；各项取费150150万元，包工包万元，包工包料结算价格为料结算价格为11501150万元。由于甲方供钢材，实际结算价款为万元。由于甲方供钢材，实际结算价款为950950万万元。乙公司开具发票元。乙公司开具发票950950万元，请计算乙公司应交营业税税额；甲万元，请计算乙公司应交营业税税额；甲公司钢材采购成本公司钢材采购成本220220万元，怎样计入万元，怎样计入“开发成本开发成本”？（二）财税（二）财税200316200316号

36、：通信线路工程和输送管道工程所使用号：通信线路工程和输送管道工程所使用的电缆、光缆和构成管道工程主体的防腐管段、管件（弯头、三通、的电缆、光缆和构成管道工程主体的防腐管段、管件（弯头、三通、冷弯管、绝缘接头）、清管器、收发球筒、机泵、加热炉、金属容冷弯管、绝缘接头）、清管器、收发球筒、机泵、加热炉、金属容器等物品均属于设备，其价值不包括在工程的计税营业额中。器等物品均属于设备，其价值不包括在工程的计税营业额中。其他建筑安装工程的计税营业额也不应包括设备价值，具体设其他建筑安装工程的计税营业额也不应包括设备价值，具体设备名单可由省级地方税务机关根据各自实际情况列举。备名单可由省级地方税务机关根据

37、各自实际情况列举。计税营业额计税营业额 工程结算价款设备价款工程结算价款设备价款 （三）新细则（三）新细则第第1616条：条：除提供建筑业劳务的同时销售自产货除提供建筑业劳务的同时销售自产货物的行为外，纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的，其营业物的行为外，纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。不包括建设方提供的设备的价款。要点：要点：1 1、建筑业的纳税人？建筑施工企业。、建筑业的纳税人？建筑施工企业。2 2、建筑劳务划分为：装饰性建筑劳

38、务、非装饰性建筑劳务。、建筑劳务划分为：装饰性建筑劳务、非装饰性建筑劳务。3 3、甲供材料也要征营业税，但是，材料费是指定额材料费，、甲供材料也要征营业税，但是，材料费是指定额材料费，动力价款是指定额机械费动力价款是指定额机械费 4 4、甲供设备不征营业税。甲供设备不征营业税。（四）装饰劳务的清包工（四）装饰劳务的清包工 以清包工形式提供的装饰劳务：是指工程所需的主要原材料和以清包工形式提供的装饰劳务：是指工程所需的主要原材料和设备由客户自行采购，纳税人只向客户收取人工费、管理费及辅助设备由客户自行采购，纳税人只向客户收取人工费、管理费及辅助材料费等费用的装饰劳务。材料费等费用的装饰劳务。财税

39、财税20061142006114号规定：号规定：纳税人采用清包工形式提供的装饰纳税人采用清包工形式提供的装饰劳务，按照其向客户实际收取的人工费、管理费和辅助材料费等收劳务，按照其向客户实际收取的人工费、管理费和辅助材料费等收入入(不含客户自行采购的材料价款和设备价款不含客户自行采购的材料价款和设备价款)确认计税营业额。确认计税营业额。非装饰性建筑劳务非装饰性建筑劳务 含甲供材料含甲供材料 装饰性建筑劳务装饰性建筑劳务 不含甲供材料不含甲供材料第第1616条建筑劳务条建筑劳务 例例1 16 6、A A企业企业新建一栋写字楼，楼内配电梯、中央空调等设备。新建一栋写字楼，楼内配电梯、中央空调等设备。

40、设计概算为设计概算为30003000万元，其中设备价款万元，其中设备价款400400万元。请问，在工程出包万元。请问，在工程出包时，应当怎样签订合同对时，应当怎样签订合同对A A企业有利？企业有利？例例1-71-7、甲房地产开发公司在开发别墅、甲房地产开发公司在开发别墅100100套，准备精装修后出套，准备精装修后出售，根据设计图纸计算，装修直接成本需要售，根据设计图纸计算，装修直接成本需要19801980万元。其中材料费万元。其中材料费占占6060，采取何种出包方式，可以减少对装修工程的营业税支出？，采取何种出包方式，可以减少对装修工程的营业税支出？九、利用新条例降低税基的方法九、利用新条例

41、降低税基的方法 （一）交通运输业（一）交通运输业 计税营业额全部价款和价外收费支付其他单位的运费计税营业额全部价款和价外收费支付其他单位的运费 （二）建筑施工业（二）建筑施工业 计税营业额全部价款和价外费用支付其他的单位分包款计税营业额全部价款和价外费用支付其他的单位分包款 （三）劳务公司（三）劳务公司 计税营业额全部价款转付的工资和职工福利费计税营业额全部价款转付的工资和职工福利费 “五险一金五险一金”其他费用其他费用 （四）金融保险业的金融商品买卖业务（四）金融保险业的金融商品买卖业务 计税营业额卖价买价计税营业额卖价买价 （五）物业公司（五）物业公司 计税营业额全部收入代业主支付的水、电

42、、燃气费计税营业额全部收入代业主支付的水、电、燃气费 代承租者支付的水、电、燃气费、房屋租金代承租者支付的水、电、燃气费、房屋租金 （六）销售不动产、转让土地使用权（六）销售不动产、转让土地使用权 计税营业额全部收入购置（受让）原价计税营业额全部收入购置（受让）原价 或抵债作价或抵债作价 十一、合法有效凭证：十一、合法有效凭证：（1 1）支付给境内单位或者个人的款项，且该单位或者个人发）支付给境内单位或者个人的款项，且该单位或者个人发生的行为属于营业税或者增值税征收范围的，以该单位或者个人生的行为属于营业税或者增值税征收范围的，以该单位或者个人开具的发票为合法有效凭证；开具的发票为合法有效凭证

43、；（2 2）支付的行政事业性收费或者政府性基金，以开具的财政）支付的行政事业性收费或者政府性基金，以开具的财政票据为合法有效凭证；票据为合法有效凭证；（3 3）支付给境外单位或者个人的款项，以该单位或者个人的）支付给境外单位或者个人的款项，以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证，税务机关对签收单据有疑义的，可以签收单据为合法有效凭证，税务机关对签收单据有疑义的，可以要求其提供境外公证机构的确认证明；要求其提供境外公证机构的确认证明；（4 4）国家税务总局规定的其他合法有效凭证。）国家税务总局规定的其他合法有效凭证。国税函国税函200577200577号：号：合法有效凭证，包括法院判决书、裁定

44、书、调解书，以及可由合法有效凭证，包括法院判决书、裁定书、调解书，以及可由人民法院执行的仲裁裁决书、公证债权文书。人民法院执行的仲裁裁决书、公证债权文书。十二、救市政策：十二、救市政策：个人售房营业税的优惠（财税个人售房营业税的优惠（财税20091572009157号）自号）自20102010年开始：年开始：（1 1）普通标准住宅：不足）普通标准住宅：不足5 5年，差额征税；超过年，差额征税；超过5 5年免税。年免税。（2 2）非普通标准住宅：不足）非普通标准住宅：不足5 5年全额征税；超过年全额征税；超过5 5年差额征税年差额征税 个人购房优惠：（财税个人购房优惠：（财税2008137200

45、8137号）：自号）：自20082008年年1111月月1 1日起：日起：1.1.对个人首次购买对个人首次购买9090平方米及以下普通住房的，契税税率暂统平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到一下调到1 1。首次购房证明由住房所在地县（区）住房建设主管。首次购房证明由住房所在地县（区）住房建设主管部门出具。部门出具。2.2.对个人销售或购买住房暂免征收印花税。对个人销售或购买住房暂免征收印花税。3.3.对个人销售住房暂免征收土地增值税。对个人销售住房暂免征收土地增值税。第三讲第三讲 土地增值税检查及节税指南土地增值税检查及节税指南 20102010年税收专项检查工作方案年税收专项检查工作

46、方案 1 1、是否按规定申报预缴土地增值税，其会计处理是否正确。、是否按规定申报预缴土地增值税，其会计处理是否正确。2 2、是否不按规定进行成本分摊，是否不按规定进行成本分摊，增值额的计算是否正确。增值额的计算是否正确。3 3、对普通标准住宅的界定是否符合要求，是否将高档住宅与、对普通标准住宅的界定是否符合要求，是否将高档住宅与普通标准住宅混淆在一起预交或清算土地增值税。普通标准住宅混淆在一起预交或清算土地增值税。4 4、是否以工程未结算、未决算或商品房未销售完毕等理由不、是否以工程未结算、未决算或商品房未销售完毕等理由不进行土地增值税的清算。进行土地增值税的清算。5 5、是否不按规定确定土地

47、增值税的清算单位。、是否不按规定确定土地增值税的清算单位。6 6、是否按规定对开发成本中的利息支出进行分离，超过贷款、是否按规定对开发成本中的利息支出进行分离，超过贷款期限的利息和罚息是否税前剔除。期限的利息和罚息是否税前剔除。7 7、土地增值税清算后再有偿转让房地产是否按规定纳税。、土地增值税清算后再有偿转让房地产是否按规定纳税。第一节第一节 应纳税额的计算应纳税额的计算 一、土地增值税：是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其一、土地增值税：是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值

48、额征收的一种税。征收的一种税。（一）纳税人：（一）纳税人：（二）征税范围：有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其（二）征税范围：有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物产权所取得的增值额。附着物产权所取得的增值额。、“国有土地国有土地”是指法律规定属于国家所有的土地；是指法律规定属于国家所有的土地；2、地上建筑物及附着物连同土地一并转让。、地上建筑物及附着物连同土地一并转让。（三）征税范围的界定：（三）征税范围的界定：1土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物和土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物和附着物的行为征税。附着物的行为征税。只对转让国有土地使用权征税，转让集体只对转让

49、国有土地使用权征税，转让集体所有土地是违法行为；所有土地是违法行为；2土地增值税是对国有土地使用权及其地上的建筑物和土地增值税是对国有土地使用权及其地上的建筑物和附着物的转让行为征税。附着物的转让行为征税。不包括出让；不包括未转让不包括出让；不包括未转让 ；3土地增值税是对转让房地产并取得收入的行为征税。土地增值税是对转让房地产并取得收入的行为征税。虽转让未取得收入不征税。虽转让未取得收入不征税。二、收入总额的确认二、收入总额的确认 （一）清算管理规程：（一）清算管理规程：审核收入情况时，应结合销售发票、审核收入情况时，应结合销售发票、销售合同（含房管部门网上备案登记资料）、商品房销售（预售）

50、销售合同（含房管部门网上备案登记资料）、商品房销售（预售）许可证、房产销售分户明细表及其他有关资料，重点审核销售明细许可证、房产销售分户明细表及其他有关资料，重点审核销售明细表、房地产销售面积与项目可售面积的数据关联性，以核实计税收表、房地产销售面积与项目可售面积的数据关联性，以核实计税收入；对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致的，入；对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致的，一实测面积确认收入。一实测面积确认收入。（二）（二）220220号函：已号函：已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额