房地产企业、建筑企业营改增应把握的十个重点涉税问题bhar.pptx

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1、房地产企业、建筑企业营改增房地产企业、建筑企业营改增应把握的十个重点涉税问题应把握的十个重点涉税问题主讲人：中国财税培训金牌讲师主讲人：中国财税培训金牌讲师财政部财政科学研究所博士后财政部财政科学研究所博士后肖太寿肖太寿一、营业税一、营业税、增值税的区别、增值税的区别对房地对房地产企业产企业的影响及其应用的影响及其应用（一）价格里是否含税的区别（一）价格里是否含税的区别 1 1、营业税：价内税、营业税：价内税，即价格里含营业税，即价格里含营业税，表现在发票上是价格和税金一起，以金额表现在发票上是价格和税金一起，以金额的形式登记在普通发票上。的形式登记在普通发票上。（样式如下）（样式如下）2 2

2、、增值税：价外税、增值税：价外税，即价格里不含增值即价格里不含增值税，表现在发票上是价格和税金分别在增税，表现在发票上是价格和税金分别在增值税专用发票上分别登记。值税专用发票上分别登记。（样式如下）（样式如下）建筑业营业税普通发票样式建筑业营业税普通发票样式增值专用发票样式增值专用发票样式一、营业税一、营业税、增值税的区别、增值税的区别对房地对房地产和建筑企业企业产和建筑企业企业的影响及其应用的影响及其应用（一）价格里是否含税的区别（一）价格里是否含税的区别 3 3、营改增对房地产企业和、营改增对房地产企业和建筑企业建筑企业招标的招标的影响：影响：招投标合同中的投标价是否含增值招投标合同中的投

3、标价是否含增值税。税。即投标价分含增值税和不含增值税两即投标价分含增值税和不含增值税两种签订方法种签订方法。例如，投标价例如，投标价11101110万（含增值税）和万（含增值税）和10001000万（不含增值税），前者以万（不含增值税），前者以11101110万交印花万交印花税，后者以税，后者以10001000万交印花税。万交印花税。一、营业税一、营业税、增值税的区别、增值税的区别对房地对房地产企业产企业的影响及其应用的影响及其应用（二）否进成本的区别（二）否进成本的区别 1 1、营业税进成本、营业税进成本 2 2、增值税是否进成本两种情况处理：、增值税是否进成本两种情况处理：第一，当获得增值

4、税专用发票的情况下，增第一，当获得增值税专用发票的情况下，增值税不进成本；值税不进成本；第二，当获得增值税普通发票的情况下，增第二，当获得增值税普通发票的情况下，增值税进成本；值税进成本；一、营业税一、营业税、增值税的区别、增值税的区别对房地对房地产企业产企业的影响及其应用的影响及其应用（二）否进成本的区别（二）否进成本的区别 3 3、是否进成本对房地产企业和施工企业的、是否进成本对房地产企业和施工企业的影响。影响。（1 1）对房地产企业的影响）对房地产企业的影响 第一，第一，“开发成本开发成本”会计科目中不含增值税，会计科目中不含增值税，而营改增前，而营改增前，“开发成本开发成本”会计科目中

5、含会计科目中含营业税或增值税。营业税或增值税。一、营业税一、营业税、增值税的区别、增值税的区别对房地对房地产企业产企业的影响及其应用的影响及其应用（二）否进成本的区别（二）否进成本的区别 3 3、是否进成本对房地产企业和施工企业的、是否进成本对房地产企业和施工企业的影响。影响。（1 1）对房地产企业的影响）对房地产企业的影响 第二，第二，“预收账款预收账款”会计科目中不含增值税，会计科目中不含增值税，而营改增前，而营改增前，“预收账款预收账款”会计科目中含会计科目中含营业税。营业税。一、营业税一、营业税、增值税的区别、增值税的区别对房地对房地产企业产企业的影响及其应用的影响及其应用（二）否进成

6、本的区别（二）否进成本的区别 3 3、是否进成本对房地产企业和施工企业的、是否进成本对房地产企业和施工企业的影响。影响。（2 2）对施工企业的影响）对施工企业的影响 第一，第一，“预收账款预收账款”会计科目中不含增值税，会计科目中不含增值税，而营改增前，而营改增前，“预收账款预收账款”会计科目中含会计科目中含营业税。营业税。一、营业税一、营业税、增值税的区别、增值税的区别对房地对房地产企业产企业的影响及其应用的影响及其应用（二）否进成本的区别（二）否进成本的区别 3 3、是否进成本对房地产企业和施工企业的、是否进成本对房地产企业和施工企业的影响。影响。（2 2）对施工企业的影响）对施工企业的影

7、响 第二，第二，“工程结算工程结算”会计科目中不含增值税，会计科目中不含增值税，而营改增前，而营改增前，“工程结算工程结算”会计科目中含会计科目中含营业税。营业税。一、营业税一、营业税、增值税的区别、增值税的区别对房地对房地产企业产企业的影响及其应用的影响及其应用（二）否导致企业重复纳税的区别（二）否导致企业重复纳税的区别 1 1、营业税：由于是不能抵扣，则会导、营业税：由于是不能抵扣，则会导致企业重复纳税；致企业重复纳税；2 2、增值税：由于增值税实行抵扣链条、增值税：由于增值税实行抵扣链条制，则一般不会导致企业重复纳税。制，则一般不会导致企业重复纳税。营改增后，房地产企业将取消土地增值营改

8、增后，房地产企业将取消土地增值税，将促使房价下降！税，将促使房价下降！二、增值税二、增值税发票的几个常识问题及供应商的最优选择发票的几个常识问题及供应商的最优选择（一）增值税发票的分类：增值税专用发票（一）增值税发票的分类：增值税专用发票和增值税普通发票，增值税专用发票可以和增值税普通发票，增值税专用发票可以抵扣增值税进项税，增值税普通发票不可抵扣增值税进项税，增值税普通发票不可以抵扣增值税进项税。以抵扣增值税进项税。（二）增值税纳税人的发票开具：（二）增值税纳税人的发票开具：1 1、增值税一般纳税人既可以开增值税专用发、增值税一般纳税人既可以开增值税专用发票，也可以开增值税普通发票。票，也可

9、以开增值税普通发票。2 2、增值税小规模纳税人只能开增值税普通发、增值税小规模纳税人只能开增值税普通发票。票。二、增值税二、增值税发票的几个常识问题及供应商的最优选择发票的几个常识问题及供应商的最优选择（三）谁有资格开增值税专用发票：（三）谁有资格开增值税专用发票：3 3、增值税一般纳税人有资格开增值税专用发票。、增值税一般纳税人有资格开增值税专用发票。但是，一般纳税人向非增值税纳税人和销售者个但是，一般纳税人向非增值税纳税人和销售者个人，不可以开增值税专用发票。（参见人，不可以开增值税专用发票。（参见中华人中华人民共和国发票管理办法民共和国发票管理办法）4 4、一般纳税人的标准：、一般纳税人

10、的标准：工业企业：年销售额超过工业企业：年销售额超过5050万元（含万元（含5050万）的标准万）的标准 贸易企业：年销售额超过贸易企业：年销售额超过8080万元（含万元（含8080万）的标准万）的标准服务企业：年销售额超过服务企业：年销售额超过500500万元（含万元（含500500万）的标万）的标准准二、增值税发票的几个常识问题及供应商的最优选择二、增值税发票的几个常识问题及供应商的最优选择（四）增值税专用发票的认证期限和抵扣期限（四）增值税专用发票的认证期限和抵扣期限1 1、增值税发票抵扣期限、增值税发票抵扣期限 国家税务总局关于调整增值税扣税凭证抵扣期国家税务总局关于调整增值税扣税凭证

11、抵扣期限有关问题的通知限有关问题的通知（国税函国税函 20096172009617号号 ）：）：(1)(1)增值税一般纳税人取得增值税一般纳税人取得20102010年年1 1月月1 1日以后开日以后开具的具的增值税专用发票增值税专用发票、（货物运输增值税专用发（货物运输增值税专用发票票）和和机动车销售统一发票机动车销售统一发票，应在开具之日起应在开具之日起180180日内到税务机关办理认证，并在认证通过的次月日内到税务机关办理认证，并在认证通过的次月申报期内，向主管税务机关申报抵扣进项税额。申报期内，向主管税务机关申报抵扣进项税额。二、增值税发票的几个常识问题及供应商的最优选择二、增值税发票的

12、几个常识问题及供应商的最优选择 1 1、增值税发票抵扣期限、增值税发票抵扣期限 国家税务总局关于调整增值税扣税凭证抵扣期国家税务总局关于调整增值税扣税凭证抵扣期限有关问题的通知限有关问题的通知（国税函国税函 20096172009617号号 ）：）：(2)(2)实行海关进口实行海关进口增值税专用缴款书增值税专用缴款书（以下简称（以下简称海关缴款书）海关缴款书）“先比对后抵扣先比对后抵扣”管理办法的增值管理办法的增值税一般纳税人取得税一般纳税人取得20102010年年1 1月月1 1日以后开具的海关日以后开具的海关缴款书，应在开具之日起缴款书，应在开具之日起180180日日内向主管税务机关内向主

13、管税务机关报送报送海关完税凭证抵扣清单海关完税凭证抵扣清单（包括纸质资料（包括纸质资料和电子数据）申请稽核比对。和电子数据）申请稽核比对。二、增值税发票的几个常识问题及供应商的最优选择二、增值税发票的几个常识问题及供应商的最优选择 2 2、增值税抵扣的规定：当月认证当月抵、增值税抵扣的规定：当月认证当月抵扣，抵扣不足结转下期继续抵扣扣，抵扣不足结转下期继续抵扣 代扣代缴增值税的企业可以凭证税收缴代扣代缴增值税的企业可以凭证税收缴款书抵扣，不需要认证，但需要提供款书抵扣，不需要认证，但需要提供“应应当具备书面合同、付款证明和境外单位的当具备书面合同、付款证明和境外单位的对账单或者发票。资料不全的

14、，其进项税对账单或者发票。资料不全的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。额不得从销项税额中抵扣。二、增值税发票的几个常识问题及供应商的最优选择二、增值税发票的几个常识问题及供应商的最优选择 2 2、增值税抵扣的规定：当月认证当月抵扣，、增值税抵扣的规定：当月认证当月抵扣，抵扣不足结转下期继续抵扣抵扣不足结转下期继续抵扣 财税财税20131062013106号号附件附件1 1：营业税改征增值营业税改征增值税试点实施办法税试点实施办法第十八条第十八条 规定：一般计税方法规定：一般计税方法的应纳税额，是指当期销项税额抵扣当期进项税的应纳税额，是指当期销项税额抵扣当期进项税额后的余额。应纳税额计算公式：

15、额后的余额。应纳税额计算公式：应纳税额应纳税额=当期销项税额当期进项税额当期销项税额当期进项税额 当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续抵扣。其不足部分可以结转下期继续抵扣。二、增值税发票的几个常识问题及供应商的最优选择二、增值税发票的几个常识问题及供应商的最优选择 3 3、增值税专用发票丢失的增值税专用发票丢失的处理处理 国家税务总局国家税务总局 关于简化增值税发票领用和使用程序有关于简化增值税发票领用和使用程序有关问题的公告关问题的公告 （国家税务总局公告国家税务总局公告20142014年第年第1919号）号）第第三、简化

16、丢失专用发票的处理流程规定：三、简化丢失专用发票的处理流程规定：（一）一般纳税人丢失已开具专用发票的发票联和（一）一般纳税人丢失已开具专用发票的发票联和抵扣联：抵扣联：1 1、如果丢失前已认证相符的，购买方可凭销售方、如果丢失前已认证相符的，购买方可凭销售方提供的相应提供的相应专用发票记账联复印件专用发票记账联复印件及销售方主管税务机及销售方主管税务机关出具的关出具的丢失增值税专用发票已报税证明单丢失增值税专用发票已报税证明单或或丢丢失货物运输业增值税专用发票已报税证明单失货物运输业增值税专用发票已报税证明单（附件（附件1 1、2 2，以下统称，以下统称证明单证明单），作为增值税进项税额的抵）

17、，作为增值税进项税额的抵扣凭证；扣凭证；二、增值税发票的几个常识问题及供应商的二、增值税发票的几个常识问题及供应商的最优选择最优选择 2、如果丢失前未认证的，如果丢失前未认证的，购买方购买方凭销售方提供的相应专用发票记账联复印凭销售方提供的相应专用发票记账联复印件进行认证件进行认证，认证相符的可凭专用发票记，认证相符的可凭专用发票记账联复印件及销售方主管税务机关出具的账联复印件及销售方主管税务机关出具的证明单证明单，作为增值税进项税额的抵扣，作为增值税进项税额的抵扣凭证。专用发票记账联复印件和凭证。专用发票记账联复印件和证明单证明单留存备查。留存备查。二、增值税发票的几个常识问题及供应商的二、

18、增值税发票的几个常识问题及供应商的最优选择最优选择 （二）一般纳税人（二）一般纳税人丢失已开具专用发丢失已开具专用发票的抵扣联，票的抵扣联，如果丢失前已认证相符的，如果丢失前已认证相符的，可使用专用发票发票联复印件留存备查；可使用专用发票发票联复印件留存备查；如果丢失前未认证的，可使用专用发票发如果丢失前未认证的，可使用专用发票发票联认证，专用发票发票联复印件留存备票联认证，专用发票发票联复印件留存备查。查。（三）一般纳税人（三）一般纳税人丢失已开具专用发票丢失已开具专用发票的发票联，的发票联，可将专用发票抵扣联作为记账可将专用发票抵扣联作为记账凭证，专用发票抵扣联复印件留存备查。凭证，专用发

19、票抵扣联复印件留存备查。二、增值税二、增值税发票的几个常识问题及供应商的最优选择发票的几个常识问题及供应商的最优选择（四）房地产、建筑企业营改增后如何选择供应商（四）房地产、建筑企业营改增后如何选择供应商实现节税的最优化。实现节税的最优化。1 1、选择购买的最佳时机，实现资金的流动性、选择购买的最佳时机，实现资金的流动性效益。效益。由于新购进机器设备和材料等动产所含的增由于新购进机器设备和材料等动产所含的增值税进项税额可以抵扣，值税进项税额可以抵扣，因此企业可以在因此企业可以在不影响正常经营的前提下合理选择购进动不影响正常经营的前提下合理选择购进动产的时间，以尽量晚缴增值税。产的时间，以尽量晚

20、缴增值税。案例分析案例分析甲企业增值税的纳税期限为甲企业增值税的纳税期限为1 1个月。个月。20152015年年4 4月，月，其销项税额为其销项税额为100100万元，购买固定万元，购买固定资产以外的货物进项税额为资产以外的货物进项税额为8383万元。万元。20152015年年5 5月，月，其销项税额为其销项税额为100100万元，购买固定万元，购买固定资产以外的货物进项税额为资产以外的货物进项税额为100100万元。万元。甲企甲企业欲在业欲在20152015年年4 4月或月或5 5月购买一台价值为月购买一台价值为100100万元（不含增值税）的设备来扩大生产，万元（不含增值税）的设备来扩大生

21、产，购买当月即可投入使用，预计生产出的产购买当月即可投入使用，预计生产出的产品自购进设备当月起品自购进设备当月起3 3个月后即可对外销售个月后即可对外销售并实现效益。请问应如何进行纳税筹划？并实现效益。请问应如何进行纳税筹划？案例分析案例分析 方案一：方案一：20152015年年5 5月购进设备月购进设备 20152015年年4 4月应纳增值税月应纳增值税=100=10083831717（万（万元）元）20152015年年5 5月应纳增值税月应纳增值税10010010010010010017%17%1717（万元）。本月不缴增值（万元）。本月不缴增值税，税，1717万元的增值税进项税额留待以后

22、月万元的增值税进项税额留待以后月份抵扣。份抵扣。案例分析案例分析 方案二：方案二：20152015年年4 4月购进设备月购进设备 20152015年年4 4月应纳增值税月应纳增值税100100838310010017%17%0 0（万元）（万元）20152015年年5 5月应纳增值税月应纳增值税1001001001000 0（万元）（万元）由此可见，由此可见，20152015年年4 4月方案二比方案一少纳增值月方案二比方案一少纳增值税税1717万元（万元（17170 0），），虽然方案二在虽然方案二在20102010年年4 4月就月就支出了支出了117117万元（万元（100 100 1001

23、7%10017%）购进设备，比方）购进设备，比方案一早支出了案一早支出了1 1个月，但是同样也会提前个月，但是同样也会提前1 1个月获个月获取收益。取收益。因此从纳税筹划的角度来看，方案二优因此从纳税筹划的角度来看，方案二优于方案一。于方案一。二、增值税二、增值税发票的几个常识问题及供应商的最优选择发票的几个常识问题及供应商的最优选择（四）房地产、建筑企业营改增后如何选择供应商（四）房地产、建筑企业营改增后如何选择供应商实现节税的最优化。实现节税的最优化。2 2、对供应商价格的选择：、对供应商价格的选择：实践中，供应商分为一般纳税人供应商和实践中，供应商分为一般纳税人供应商和小规模纳税人供应商

24、，小规模纳税人的价小规模纳税人供应商，小规模纳税人的价格比一般纳税人的价格更便宜，可是小规格比一般纳税人的价格更便宜，可是小规模纳税人不可以开具抵扣增值税进项税的模纳税人不可以开具抵扣增值税进项税的增值税专用发票。增值税专用发票。二、增值税二、增值税发票的几个常识问题及供应商的最优选择发票的几个常识问题及供应商的最优选择（四）房地产、建筑企业营改增后如何选择供应商（四）房地产、建筑企业营改增后如何选择供应商实现节税的最优化。实现节税的最优化。基于以上分析可知，在不考虑企业所得税的情况下，基于以上分析可知，在不考虑企业所得税的情况下，应从以下两方面来选择供应商：应从以下两方面来选择供应商：(1)

25、(1)当小规模纳税人去税务局代开专用发票的情况下，当小规模纳税人去税务局代开专用发票的情况下，小规模纳税人的价格比一般纳税人供应商低小规模纳税人的价格比一般纳税人供应商低1414个个点是合适的。点是合适的。（2 2）当小规模纳税人不去税务局代开专用发票的情）当小规模纳税人不去税务局代开专用发票的情况下，小规模纳税人的价格比一般纳税人供应商况下，小规模纳税人的价格比一般纳税人供应商低低1717个点是合适的。个点是合适的。三、营改增三、营改增后，建筑后，建筑企业、房地产企业实际企业、房地产企业实际缴纳的缴纳的增值税的计算及取决因素增值税的计算及取决因素（一）实际缴纳的增值税计算（一）实际缴纳的增值

26、税计算 实际缴纳的增值税实际缴纳的增值税=工程结算价（施工企业而言）工程结算价（施工企业而言）或销售收入（房地产企业而言）或销售收入（房地产企业而言）11%-11%-各类各类成本成本各类成本对应的增值税进项税率各类成本对应的增值税进项税率该公式显示：该公式显示：营改增后，施工企业和房地产企业营改增后，施工企业和房地产企业的增值税税负不是取决于产值或收入，而是取的增值税税负不是取决于产值或收入，而是取决于能够低扣多少进项税。决于能够低扣多少进项税。（二）各类成本的结构分析（二）各类成本的结构分析1 1、房地产企业的成本结构：、房地产企业的成本结构：（1 1）土地成本：占开发产品总成本的）土地成本

27、：占开发产品总成本的40%-60%40%-60%三、营改增三、营改增后，建筑后，建筑企业、房地产企业实际企业、房地产企业实际缴纳的缴纳的增值税的计算及取决因素增值税的计算及取决因素（二）各类成本的结构分析（二）各类成本的结构分析1 1、房地产企业的成本结构：、房地产企业的成本结构：（2 2）建安成本：占开发产品总成本的）建安成本：占开发产品总成本的30%30%（3 3）其他成本：占开发产品总成本的）其他成本：占开发产品总成本的30%30%2、建筑企业的成本结构：建筑企业的成本结构：（1 1）材料和设备费用：占合同成本的）材料和设备费用：占合同成本的60%-70%60%-70%（2 2）人工费用

28、：占合同成本的）人工费用：占合同成本的20%-30%20%-30%(3)(3)建筑机械费用：占合同成本的建筑机械费用：占合同成本的10%10%以下以下（4 4）其他成本：占合同成本的）其他成本：占合同成本的10%10%以下以下四、房地产和建筑企业四、房地产和建筑企业“营改增营改增”后各类成本抵扣后各类成本抵扣进项税涉及进项税涉及的税率和征收率的税率和征收率 （一）涉及的税率（一）涉及的税率 财政部财政部 国家税务总局关于将铁路运输和国家税务总局关于将铁路运输和邮政业纳入营业税改征增值税试点的通知邮政业纳入营业税改征增值税试点的通知（财税财税20131062013106号）和号）和财政部财政部

29、国家税务总国家税务总局局 关于将电信业纳入营业税改征增值税、建关于将电信业纳入营业税改征增值税、建筑试点的通知筑试点的通知 （财税（财税201443201443号）规定，号）规定，有关营改增涉及的税率为：有关营改增涉及的税率为：1 1、提供基础电信服务，税率为、提供基础电信服务，税率为11%11%（即（即电电话费用可以抵扣除话费用可以抵扣除11%11%）。提供增值电信服务，）。提供增值电信服务，税率为税率为6%6%。四、房地产和建筑企业四、房地产和建筑企业“营改增营改增”后各类成本抵扣进项税后各类成本抵扣进项税涉及的税率和征收率涉及的税率和征收率2 2、采购建筑材料、设备、油费、水电费、办公用

30、品、采购建筑材料、设备、油费、水电费、办公用品、劳保用品、车辆维修费用、车辆购置费用、动产租劳保用品、车辆维修费用、车辆购置费用、动产租赁费、施工机械设备赁费、施工机械设备17%17%3 3、运输费用、运输费用11%11%4 4、中介费、中介费:检测费用、会议费、顾问费、咨询费、广检测费用、会议费、顾问费、咨询费、广告费用、鉴证费、监理费、设计费、勘探费用告费用、鉴证费、监理费、设计费、勘探费用6%6%5 5、税务局代开、税务局代开发票发票 3%3%。财政部财政部 国家税务总局关于将铁路运输和邮政业纳国家税务总局关于将铁路运输和邮政业纳入营业税改征增值税试点的通知入营业税改征增值税试点的通知（

31、财税财税20131062013106号）号）的的附件附件1 1：营业税改征增值税试点营业税改征增值税试点实施办法实施办法第五十条规定：第五十条规定：小规模纳税人提供应小规模纳税人提供应税服务，接受方索取增值税专用发票的，可以向主税服务，接受方索取增值税专用发票的，可以向主管税务机关申请代开。管税务机关申请代开。四、房地产和建筑企业四、房地产和建筑企业“营改增营改增”后各类成本抵扣后各类成本抵扣进项税涉及的税率和征收率进项税涉及的税率和征收率 （二）征收率（二）征收率 财政部国家税务总局财政部国家税务总局 关于简并增值税征收关于简并增值税征收率政策的通知率政策的通知（财税（财税（20142014

32、）5757号号）和和财财政部国家税务总局关于部分货物适用增值税低税政部国家税务总局关于部分货物适用增值税低税率和简易办法征收增值税政策的通知率和简易办法征收增值税政策的通知（财税财税200920099 9号号）规定：）规定：（一）纳税人（一）纳税人销售自己使用过的物品，按下列销售自己使用过的物品，按下列政策执行：政策执行：1.1.一般纳税人销售自己使用过的属于条例第十一般纳税人销售自己使用过的属于条例第十条规定条规定不得抵扣且未抵扣进项税额的固定资产不得抵扣且未抵扣进项税额的固定资产，按照简易办法依照按照简易办法依照3%3%征收率减按征收率减按2%2%征收增值税。征收增值税。四、房地产和建筑企

33、业四、房地产和建筑企业“营改增营改增”后各类成本抵扣后各类成本抵扣进项税涉及的税率和征收率进项税涉及的税率和征收率 2 2、财政部国家税务总局财政部国家税务总局 关于简并增值税征收关于简并增值税征收率政策的通知率政策的通知（财税（财税（20142014）5757号号）和和财政部财政部 国家税务总局关于全国实施增值税转型改革若干问题的国家税务总局关于全国实施增值税转型改革若干问题的通知通知（财税财税20081702008170号号）规定：）规定：自自20092009年年1 1月月1 1日起，日起，纳税人销售自己使用过的固定资产（以下简称已使用过纳税人销售自己使用过的固定资产（以下简称已使用过的固

34、定资产），的固定资产），应区分不同情形征收增值税应区分不同情形征收增值税：（1 1）销售自己使用过的）销售自己使用过的20092009年年1 1月月1 1日以后购进或日以后购进或者自制的固定资产，者自制的固定资产，按照适用税率征收增值税按照适用税率征收增值税；（2 2）20082008年年1212月月3131日以前未纳入扩大增值税抵扣日以前未纳入扩大增值税抵扣范围试点的纳税人，销售自己使用过的范围试点的纳税人，销售自己使用过的20082008年年1212月月3131日日以前购进或者自制的固定资产，以前购进或者自制的固定资产，按照简易办法依照按照简易办法依照3%3%征征收率减按收率减按2%2%征

35、收增值税。征收增值税。四、房地产和建筑企业四、房地产和建筑企业“营改增营改增”后各类成本抵扣后各类成本抵扣进项税涉及的税率和征收率进项税涉及的税率和征收率（3 3）20082008年年1212月月3131日以前已纳入扩大增日以前已纳入扩大增值税抵扣范围试点的纳税人，销售自己使值税抵扣范围试点的纳税人，销售自己使用过的在本地区扩大增值税抵扣范围试点用过的在本地区扩大增值税抵扣范围试点以前购进或者自制的固定资产，以前购进或者自制的固定资产，按照简易按照简易办法依照办法依照3%3%征收率减按征收率减按2%2%征收增值税征收增值税。销。销售自己使用过的在本地区扩大增值税抵扣售自己使用过的在本地区扩大增

36、值税抵扣范围试点以后购进或者自制的固定资产，范围试点以后购进或者自制的固定资产，按照适用税率征收增值税。按照适用税率征收增值税。四、房地产和建筑企业四、房地产和建筑企业“营改增营改增”后各类成本抵扣后各类成本抵扣进项税涉及的税率和征收率进项税涉及的税率和征收率 国家税务总局关于简并增值税征收率国家税务总局关于简并增值税征收率有关问题的公告有关问题的公告（国家税务总局公告国家税务总局公告20142014年第年第3636号号）第六条规定：）第六条规定：纳税人适用按照简易办法依纳税人适用按照简易办法依3%3%征收率征收率减按减按2%2%征收增值税政策的，按下列公式确征收增值税政策的，按下列公式确定销

37、售额和应纳税额：定销售额和应纳税额：销售额销售额=含税销售额含税销售额/（1+3%1+3%）应纳税额应纳税额=销售额销售额2%2%案例分析案例分析 假设假设20152015年年1010月月1 1日开始实行房地产的营日开始实行房地产的营改增试点，某房地产营改增后被认定为一改增试点，某房地产营改增后被认定为一般纳税人，般纳税人，20152015年年1212月发生两项业务，销月发生两项业务，销售售20132013年购置的复印件一台，购置价值年购置的复印件一台，购置价值1000010000元，元，销售收款销售收款80008000元元;销售销售20152015年年1111月购买的一套摄像机，购置价值月购

38、买的一套摄像机，购置价值2000020000元元 (不含税不含税)，进项税额，进项税额34003400元已经抵扣，销元已经抵扣，销售收款售收款(含税含税)21060)21060元。元。案例分析案例分析 首先，销售首先，销售20152015年年1111月购进的固定资产，取得月购进的固定资产，取得了增值税专用发票，符合抵扣条件，则了增值税专用发票，符合抵扣条件，则20152015年年1111月销售款月销售款2106021060元应按照适用税率元应按照适用税率17%17%计算增值税计算增值税销项税额。销售额销项税额。销售额=21060(1+17%)=18000(=21060(1+17%)=18000

39、(元元)，增值税销项税额增值税销项税额=1800017%=3060(=1800017%=3060(元元)。会计处会计处理如下：理如下：借：银行存款借：银行存款 2106021060 贷：固定资产清理贷：固定资产清理1800018000 应交税费应交税费应交增值税应交增值税(销项税额销项税额)30603060。案例分析案例分析 其次，销售其次，销售20132013年购进固定资产，年购进固定资产，因属因属于试点税改前业务，没有进项税额可以抵于试点税改前业务，没有进项税额可以抵扣扣，参照，参照国家税务总局关于增值税简易国家税务总局关于增值税简易征收政策有关管理问题的通知征收政策有关管理问题的通知(国

40、税函国税函200920099090号号)和和关于简并增值税征收率关于简并增值税征收率有关问题的公告有关问题的公告（国家税务总局公告国家税务总局公告20142014年第年第3636号号）的规定，一般纳税人销售）的规定，一般纳税人销售自己使用过的属于增值税暂行条例第十条自己使用过的属于增值税暂行条例第十条规定不得抵扣且未抵扣进项税额的固定资规定不得抵扣且未抵扣进项税额的固定资产，产，“按简易办法依按简易办法依3%3%征收率减按征收率减按2%2%征收征收增值税政策增值税政策”。案例分析案例分析 一般纳税人销售自己使用过的物品和旧货，适一般纳税人销售自己使用过的物品和旧货，适用用“按简易办法依按简易办

41、法依3%3%征收率减按征收率减按2%2%征收增值税政征收增值税政策策”，按下列公式确定销售额和应纳税额：，按下列公式确定销售额和应纳税额：销售额销售额=含税销售额含税销售额/（1+3%）应纳税额应纳税额=销售额销售额2%销售额销售额=8000(1+3%)=7766.99(=8000(1+3%)=7766.99(元元););应纳税额应纳税额=7766.99 2%=155.34(=7766.99 2%=155.34(元元)。案例分析案例分析会计处理如下：会计处理如下：借：银行存款借：银行存款 80008000 贷：固定资产清理贷：固定资产清理 7766.997766.99 应交税费应交税费应交增值

42、税应交增值税 155.34155.34 营业外收入营业外收入 77.6777.67案例分析案例分析另外，根据另外，根据国税函国税函200920099090号文件规定，一号文件规定，一般纳税人销售自己使用过的固定资产，凡根据般纳税人销售自己使用过的固定资产，凡根据财政部、国家税务总局关于全国实施增值税转财政部、国家税务总局关于全国实施增值税转型改革若干问题的通知型改革若干问题的通知(财税财税20082008170170号号)和和财政部、国家税务总局关于部分货物适用增值财政部、国家税务总局关于部分货物适用增值税低税率和简易办法征收增值税政策的通知税低税率和简易办法征收增值税政策的通知(财财税税20

43、0920099 9号号)等规定，适用等规定，适用按简易办法依按简易办法依3%3%征征收率减按收率减按2%2%征收增值税政策的征收增值税政策的，应开具普通发票，应开具普通发票，不得开具增值税专用发票。不得开具增值税专用发票。因此，因此，试点一般纳税人销售自己税改前使用试点一般纳税人销售自己税改前使用过的固定资产，性质类似，同样应开具普通发票，过的固定资产，性质类似，同样应开具普通发票，不得开具增值税专用发票。不得开具增值税专用发票。四、房地产和建筑企业四、房地产和建筑企业“营改增营改增”后各类成本抵扣后各类成本抵扣进项税涉及的税率和征收率进项税涉及的税率和征收率 （4 4）国家税务总局关于简并增

44、值税征收率有关问国家税务总局关于简并增值税征收率有关问题的公告题的公告（国家税务总局公告国家税务总局公告20142014年第年第3636号号）国国家税务总局关于一般纳税人销售自己使用过的固定资产家税务总局关于一般纳税人销售自己使用过的固定资产增值税有关问题的公告增值税有关问题的公告（国家税务总局公告国家税务总局公告20122012年第年第1 1号）增值税一般纳税人销售自己使用过的固定资产，号）增值税一般纳税人销售自己使用过的固定资产，属于以下两种情形的，可按简易办法依属于以下两种情形的，可按简易办法依3%3%征收率减按征收率减按2%2%征收增值税，征收增值税，同时不得开具增值税专用发票。同时不

45、得开具增值税专用发票。第一、纳税人购进或者自制固定资产时为小规模纳第一、纳税人购进或者自制固定资产时为小规模纳税人，认定为一般纳税人后销售该固定资产。税人，认定为一般纳税人后销售该固定资产。第二、增值税一般纳税人发生按简易办法征收增值税第二、增值税一般纳税人发生按简易办法征收增值税应税行为，销售其按照规定不得抵扣且未抵扣进项税额应税行为，销售其按照规定不得抵扣且未抵扣进项税额的固定资产。的固定资产。四、房地产和建筑企业四、房地产和建筑企业“营改增营改增”后各类成本抵扣后各类成本抵扣进项税涉及的税率和征收率进项税涉及的税率和征收率 （5 5）国家税务总局关于简并增值税征收国家税务总局关于简并增值

46、税征收率有关问题的公告率有关问题的公告（国家税务总局公告国家税务总局公告20142014年第年第3636号号）和和国家税务总局关于固定业户国家税务总局关于固定业户临时外出经营有关增值税专用发票管理问题的临时外出经营有关增值税专用发票管理问题的通知通知（国税发国税发199519958787号号）固定业户（指）固定业户（指增值税一般纳税人）临时到外省、市销售货物增值税一般纳税人）临时到外省、市销售货物的，必须向经营地税务机关出示的，必须向经营地税务机关出示“外出经营活外出经营活动税收管理证明动税收管理证明”回原地纳税，需要向购货方回原地纳税，需要向购货方开具专用发票的，亦回原地补开。开具专用发票的

47、，亦回原地补开。对未持对未持“外出经营活动税收管理证明外出经营活动税收管理证明”的，的，经营地税务机关经营地税务机关按按3%3%的征收率征税的征收率征税。四、房地产和建筑企业四、房地产和建筑企业“营改增营改增”后各类成本抵扣后各类成本抵扣进项税涉及的税率和征收率进项税涉及的税率和征收率 （6 6）国家税务总局关于简并增值税征国家税务总局关于简并增值税征收率有关问题的公告收率有关问题的公告（国家税务总局公国家税务总局公告告20142014年第年第3636号号）和和国家税务总局关于国家税务总局关于拍卖行取得的拍卖收入征收增值税、营业拍卖行取得的拍卖收入征收增值税、营业税有关问题的通知税有关问题的通

48、知（国税发（国税发199919994040号号）规定：）规定：对拍卖行受托拍卖增值税应税对拍卖行受托拍卖增值税应税货物，向买方收取的全部价款和价外费用，货物，向买方收取的全部价款和价外费用，应当应当按照按照3 3的征收率征收增值税。的征收率征收增值税。拍卖货拍卖货物属免税货物范围的，经拍卖行所在地县物属免税货物范围的，经拍卖行所在地县级主管税务机关批准，可以免征增值税。级主管税务机关批准，可以免征增值税。四、房地产和建筑企业四、房地产和建筑企业“营改增营改增”后各类成本抵扣后各类成本抵扣进项税涉及的税率和征收率进项税涉及的税率和征收率一般纳税人销售自己使用过的除固定资产以一般纳税人销售自己使用

49、过的除固定资产以外的物品，外的物品，应当按照适用税率征收增值税应当按照适用税率征收增值税。2.2.小规模纳税人（除其他个人外，下同）销小规模纳税人（除其他个人外，下同）销售自己使用过的固定资产，售自己使用过的固定资产，减按减按2%2%征收率征收征收率征收增值税。增值税。小规模纳税人销售自己使用过的除固定资产小规模纳税人销售自己使用过的除固定资产以外的物品，以外的物品，应按应按3%3%的征收率征收增值税的征收率征收增值税。四、房地产和建筑企业四、房地产和建筑企业“营改增营改增”后各类成本抵扣后各类成本抵扣进项税涉及的税率和征收率进项税涉及的税率和征收率 3 3、纳税人销售旧货，、纳税人销售旧货，

50、按照简易办法依照按照简易办法依照3%3%征收率减按征收率减按2%2%征收增值税。征收增值税。所称旧货，是指进入二次流通的具有部所称旧货，是指进入二次流通的具有部分使用价值的货物（含旧汽车、旧摩托车分使用价值的货物（含旧汽车、旧摩托车和旧游艇），但不包括自己使用过的物品。和旧游艇），但不包括自己使用过的物品。四、房地产和建筑企业四、房地产和建筑企业“营改增营改增”后各类成本抵扣后各类成本抵扣进项税涉及的税率和征收率进项税涉及的税率和征收率 （二）一般（二）一般纳税人销售纳税人销售自产自产的下列货物的下列货物，可选择，可选择按照简易办法按照简易办法依照依照3%3%征收率计算缴纳增值税：征收率计算缴