房地产投资项目的可行性研究bhxd.pptx
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1、 第第三章三章 房地产投资项目的房地产投资项目的可行性研究可行性研究周小平周小平 北京师范大学北京师范大学主要内容主要内容3.1房地产投资分析概述房地产投资分析概述3.2市场与区位分析市场与区位分析3.3资金的时间价值及等值计算资金的时间价值及等值计算3.4房地产投资项目的现金流量房地产投资项目的现金流量3.5房地产投资项目的财务评价房地产投资项目的财务评价3.6房房地地产产投投资资项项目目的的不不确确定定性性分分析析与与风险分析风险分析3.7房地产投资项目方案比选房地产投资项目方案比选3.8房地产投资项目可行性研究报告房地产投资项目可行性研究报告周小平周小平 北京师范大学北京师范大学学习目标
2、:学习目标:1.房地产投资的类型与特点房地产投资的类型与特点2.资金时间价值的基本概念及其公式资金时间价值的基本概念及其公式3.现金流量的概念、现金流量图、不同类型房地现金流量的概念、现金流量图、不同类型房地产开发项目的现金流量构成产开发项目的现金流量构成4.财务分析中的基本财务报表与分析指标的内容财务分析中的基本财务报表与分析指标的内容5.不确定分析和风险分析的主要方法不确定分析和风险分析的主要方法6.投资方案的分类与比选指标投资方案的分类与比选指标7.可行性研究报告与项目申请报告的主要内容可行性研究报告与项目申请报告的主要内容周小平周小平 北京师范大学北京师范大学 3.1 房地产投资分析概
3、述房地产投资分析概述3.1.1 投资与房地产投资的含义投资与房地产投资的含义v狭义的投资狭义的投资是指经济主体是指经济主体(个人、家庭、企业等个人、家庭、企业等)以获得以获得所期望的所期望的未来货币增值或收益未来货币增值或收益为目的,为目的,预先预先投入一定的资投入一定的资源源(资金、不动产、技术等资金、不动产、技术等),经营某项事业的经济行为。,经营某项事业的经济行为。v广义的投资广义的投资是指人们的一种有目的的经济行为。是指人们的一种有目的的经济行为。1、投资的含义投资的含义 周小平周小平 北京师范大学北京师范大学2 2、投资行为的四项基本要素、投资行为的四项基本要素l 投资主体投资主体投
4、资者投资者 l 投资客体投资客体投资的对象投资的对象l 投资目标投资目标投资活动要达到的目的和投资者的动机投资活动要达到的目的和投资者的动机l 投资方式投资方式 投资过程投资过程/活动的运行方式活动的运行方式直接投资直接投资间接投资间接投资周小平周小平 北京师范大学北京师范大学3、房地产、房地产投资的含义投资的含义 房房地地产产投投资资是是指指经经济济主主体体以以获获得得未未来来的的房房地地产产资资产产增增值值或或收收益益为为目目的的,预预先先垫垫付付一一定定数数量量的的货货币币与与实实物物,直直接接或或间间接接地地从从事事或或参参与与房房地地产产开开发发经经营营活动活动的经济行为。的经济行为
5、。周小平周小平 北京师范大学北京师范大学3.1.2 房地产投资的类型房地产投资的类型 房地产投资类型体系图 周小平周小平 北京师范大学北京师范大学1、土地开发投资:投资人对尚未满足商品房开、土地开发投资:投资人对尚未满足商品房开发条件的发条件的土地土地进行投资,以完成征地拆迁、土地平整及进行投资,以完成征地拆迁、土地平整及其基础设施建设,使土地其基础设施建设,使土地满足建筑开发的条件满足建筑开发的条件。2、商品房开发:投资人对已经满足商品房开发条件的、商品房开发:投资人对已经满足商品房开发条件的土地进行投资,土地进行投资,建成建成可以满足人们居住、使用或经营的可以满足人们居住、使用或经营的房地
6、产产品房地产产品,并对已经开发完成的房地产进行,并对已经开发完成的房地产进行销售销售。居住居住类房地房地产商商业类房地房地产工工业类房地房地产周小平周小平 北京师范大学北京师范大学3、房地产置业投资:面向建成后的房地产资产,通过、房地产置业投资:面向建成后的房地产资产,通过购买获得购买获得房地产的所有权房地产的所有权,以获得物业收益、保值、增,以获得物业收益、保值、增值和消费为目的的投资。值和消费为目的的投资。4、房地产间接投资:投资对象是、房地产间接投资:投资对象是权益资产权益资产,包括房地,包括房地产开发企业的股票、债券、房地产抵押贷款支持证券、产开发企业的股票、债券、房地产抵押贷款支持证
7、券、房地产投资信托基金股份等金融产品。房地产投资信托基金股份等金融产品。周小平周小平 北京师范大学北京师范大学3.1.3 房地产投资的特点房地产投资的特点1、投资选择的多样性、投资选择的多样性物业类型的多样性物业类型的多样性投资形式的多样性投资形式的多样性经营方式的多样性经营方式的多样性2、投资变现的复杂性、投资变现的复杂性3、投资价值的附加性、投资价值的附加性周小平周小平 北京师范大学北京师范大学3.1.3 房地产投资的特点房地产投资的特点4、投资区域的差异性、投资区域的差异性5、投资收益的个别性、投资收益的个别性6、投资过程的综合性、投资过程的综合性7、投资与其的风险性、投资与其的风险性8
8、、投资决策的专业性、投资决策的专业性周小平周小平 北京师范大学北京师范大学3.1.4 房地产投资的目的房地产投资的目的1、房地产开发投资的目的、房地产开发投资的目的w在在完完成成房房地地产产开开发发后后进进行行销销售售,以以获获得得商商品品房房销销售售所所带带来来的的投资利润,实现房地产开发企业的投资利润,实现房地产开发企业的正常经营获利正常经营获利;w在在房房地地产产价价格格上上涨涨阶阶段段,通通过过储储备备土土地地、减减缓缓销销售售速速度度等等方方式以获得式以获得房地产增值收益房地产增值收益。周小平周小平 北京师范大学北京师范大学3.1.4 房地产投资的目的房地产投资的目的2、房地产置业投
9、资的目的:、房地产置业投资的目的:满足自身生活居住即满足自身生活居住即自用自用作为投资的物业作为投资的物业出租出租给最终使用者给最终使用者作为投资的物业进行作为投资的物业进行储备储备购入物业以满足购入物业以满足生产经营生产经营需要需要3、房地产间接投资的主要目的、房地产间接投资的主要目的w通通过过购购买买房房地地产产开开发发企企业业股股票票、债债券券以以及及房房地地产产抵抵押押支支持持证证券券等等有有价价证证券券,通通过过长长期期持持有有以以获获得得利利息息收收益益并并实实现现保保值值、增增值,在合适的价格出售获得值,在合适的价格出售获得利差收益利差收益。周小平周小平 北京师范大学北京师范大学
10、3.1.5 房地产投资分析的任务房地产投资分析的任务1、定义:、定义:房地产投资分析是一项高知识含量的工作,需要分析人员为投房地产投资分析是一项高知识含量的工作,需要分析人员为投资者提供诸如投资方向、运作方式、投资收益、投资风险等方资者提供诸如投资方向、运作方式、投资收益、投资风险等方面问题的解决方法。面问题的解决方法。周小平周小平 北京师范大学北京师范大学3.1.5 房地产投资分析的任务房地产投资分析的任务2、具体内容:、具体内容:w 为投资者提供投资方向为投资者提供投资方向w 为投资者提供运作方案建议为投资者提供运作方案建议 w 为投资者报批及合作提供依据为投资者报批及合作提供依据 w 为
11、投资者预测投资收益为投资者预测投资收益 w 为投资者描述风险及提供避险方法为投资者描述风险及提供避险方法周小平周小平 北京师范大学北京师范大学3.2 市场与区位分析市场与区位分析3.2.1 市场分析市场分析1、市场分析的定义市场分析的定义v通过通过房地产市场信息的收集、分析和加工处理,房地产市场信息的收集、分析和加工处理,寻找寻找出内出内在的规律,在的规律,预测预测市场未来的发展趋势,市场未来的发展趋势,用以用以帮助房地产市场帮助房地产市场参与者掌握市场动态,把握市场机会或调整其市场行为。参与者掌握市场动态,把握市场机会或调整其市场行为。周小平周小平 北京师范大学北京师范大学3.2 市场与区位
12、分析市场与区位分析(1)房地产投资环境的调查与预测)房地产投资环境的调查与预测v投投资资环环境境:拟拟投投资资的的地地域域在在一一定定时时期期内内所所具具有有的的能能决决定定、制制约约项目投资的各种外部境况和条件的总和。项目投资的各种外部境况和条件的总和。2、市场分析的内容市场分析的内容市场调查与预测市场调查与预测v调调查查内内容容:政政治治、法法律律、经经济济、文文化化教教育育、城城市市规规划划、基基础础设设施等施等周小平周小平 北京师范大学北京师范大学3.2 市场与区位分析市场与区位分析2、市场分析的内容、市场分析的内容市场调查与预测市场调查与预测(2)房地产市场状况的调查与预测)房地产市
13、场状况的调查与预测v调查内容:调查内容:u各类物业的供求关系、空置率、成交量、需求量等各类物业的供求关系、空置率、成交量、需求量等u土地出让数量和用途分布土地出让数量和用途分布u房地产商品的销售价格、租金和经营收入等房地产商品的销售价格、租金和经营收入等u竞争性物业发展状况竞争性物业发展状况u各类房地产投资收益率和房地产开发利润率各类房地产投资收益率和房地产开发利润率u项目用地附近地区的土地利用现状、总体规划等项目用地附近地区的土地利用现状、总体规划等u市场购买者对房地产商品功能的要求市场购买者对房地产商品功能的要求周小平周小平 北京师范大学北京师范大学2、市场分析的方法、市场分析的方法(1)
14、市场需求预测)市场需求预测v市市场场需需求求预预测测是是要要估估算算出出一一个个特特定定的的市市场场对对某某产产品品的的潜潜在在需需求求数量。数量。v最最常常用用的的方方法法是是连连比比法法,是是将将基基数数乘乘以以若若干干修修正正率率而而得得到到预预测测结果。其公式如下:结果。其公式如下:总总市市场场潜潜量量=特特定定产产品品或或市市场场的的购购买买者者数数量量购购买买者者的的平平均均购购买买数数量量平平均均单单价价市市场场因因素素修修正正率率11市市场场因因素素修修正正率率22其其他他修修正率正率周小平周小平 北京师范大学北京师范大学(2)市场趋势预测)市场趋势预测v市场趋势分析主要方法有
15、市场趋势分析主要方法有:意意见见调调查查分分析析法法:直直接接对对消消费费者者、销销售售人人员员和和专专家家进进行行意意见见调查,并对调查数据进行分析。调查,并对调查数据进行分析。时间序列分析法:利用过去的数据或资料来预测未来的趋势时间序列分析法:利用过去的数据或资料来预测未来的趋势相关分析法:仅对时间作为变量的函数的定量预测方法相关分析法:仅对时间作为变量的函数的定量预测方法周小平周小平 北京师范大学北京师范大学3.2.2 区位条件分析区位条件分析1 1、对投资项目构成影响的区位条件(因素)、对投资项目构成影响的区位条件(因素)u社会因素:所在地域的政治、经济、人文、法律等社会因素:所在地域
16、的政治、经济、人文、法律等u项项目目具具体体地地点点的的自自然然特特征征:如如地地块块宽宽度度和和深深度度、地地貌貌、排排水、土壤构成、基础设施等内容。水、土壤构成、基础设施等内容。2 2、区位分析的内容、区位分析的内容u地域的分析与选择地域的分析与选择u具体地点的分析与选择具体地点的分析与选择是对项目宏观区位条件的分析与选择,主要是对项目宏观区位条件的分析与选择,主要考虑项目所在地区的政治、法律、经济、文考虑项目所在地区的政治、法律、经济、文化教育、自然条件等因素。化教育、自然条件等因素。是对房地产项目坐落地点和周围环境、基是对房地产项目坐落地点和周围环境、基础设施条件的分析与选择,础设施条
17、件的分析与选择,主要考虑项目主要考虑项目所在地点的临街状况、建设用地的大小。所在地点的临街状况、建设用地的大小。利用现状、交通、城市规划、土地取得代利用现状、交通、城市规划、土地取得代价、拆迁安置难度、基价、拆迁安置难度、基 础设施完备程度以础设施完备程度以及地质、水文、噪声、空气污染等因素。及地质、水文、噪声、空气污染等因素。周小平周小平 北京师范大学北京师范大学3.3 资金时间价值及等值计算资金时间价值及等值计算3.3.1资金时间价值的概念及产生原因资金时间价值的概念及产生原因1 1、概念、概念现在一定量的资金比将来的等量资金具有更高的价值现在一定量的资金比将来的等量资金具有更高的价值.2
18、 2、产生的原因、产生的原因l投资收益投资收益l通货膨胀通货膨胀l时间风险时间风险周小平周小平 北京师范大学北京师范大学影响影响资金资金时间时间价值价值的因的因素素资金数量的大小资金数量的大小资金的使用时间资金的使用时间资金周转的速度资金周转的速度资金投入和回收的特点资金投入和回收的特点3 3、影响资金时间价值的因素、影响资金时间价值的因素周小平周小平 北京师范大学北京师范大学3.3.2 利息和利率利息和利率一、利息一、利息(一)定义:占用资金所付出的代价或放弃资金使用权(一)定义:占用资金所付出的代价或放弃资金使用权所得到的补偿所得到的补偿.(二)公式:(二)公式:本金本金 利息利息 本利和
19、本利和P I Fn周小平周小平 北京师范大学北京师范大学(三)单利(三)单利1 1、定义:仅用本金作计息基数、定义:仅用本金作计息基数,不考虑利息的时间价不考虑利息的时间价值,即不计算利息产生的利息。值,即不计算利息产生的利息。2 2、公式:、公式:I I利息;利息;P P本金;本金;F Fn n本利和本利和n n计息周期数;计息周期数;i i相应计息周期的利率相应计息周期的利率 周小平周小平 北京师范大学北京师范大学【例例1 1】假如以单利方式借入假如以单利方式借入10001000万元,年利率万元,年利率8%8%,四,四年末偿还,则各年利息和本利和如表年末偿还,则各年利息和本利和如表 单位:
20、万元单位:万元使用期使用期年初款额年初款额年年 末末 利利 息息年末本利和年末本利和年末偿还年末偿还1234100010801160124010008%=8010008%=8010008%=8010008%=8010801160124013200001320周小平周小平 北京师范大学北京师范大学(四)复利(四)复利1 1、定义:在某一计息周期内,按本金加上之前的计息、定义:在某一计息周期内,按本金加上之前的计息周期累计的利息一并进行计息。周期累计的利息一并进行计息。2 2、公式:、公式:P P本金本金 F Fn n本利和本利和n n计息周期数计息周期数 i i相应计息周期的利率相应计息周期的利
21、率 周小平周小平 北京师范大学北京师范大学【例例1 1】因工程需要向银行贷款因工程需要向银行贷款 1000 1000 万元,年利率万元,年利率为为 7 7,5 5年后一次还清,试问到期应偿还本利共多年后一次还清,试问到期应偿还本利共多少?少?解:已知解:已知 P1000 万元,万元,i0.07,n5 年,由公年,由公式得:式得:周小平周小平 北京师范大学北京师范大学 【例例2 2】某人某人 10 10 年后需年后需 20 20 万元用于孩子上学,万元用于孩子上学,银行的存款年利率为银行的存款年利率为6%6%,若按复利方式计息,问现,若按复利方式计息,问现在应存多少钱才能在在应存多少钱才能在10
22、10年后得到这笔款项?年后得到这笔款项?解:已知解:已知 F F2020万元,万元,i i0.060.06,n n1010年,由公式年,由公式得得:周小平周小平 北京师范大学北京师范大学二、利率二、利率(一)定义:在单位时间内所得利息额与原借贷款金额(一)定义:在单位时间内所得利息额与原借贷款金额之比,通常用百分数表示。之比,通常用百分数表示。(二)公式:(二)公式:某人现借得本金某人现借得本金10001000元,一年后付息元,一年后付息8080元,年利率为?元,年利率为?周小平周小平 北京师范大学北京师范大学利率利率高低高低的影的影响因响因素素通货膨胀金融市场上借贷资本的供求情况借出资本的期
23、限长短借出资本承担的风险社会平均利润率的高低利率是各国发展国民经济的重要杠杆之一,其影响因利率是各国发展国民经济的重要杠杆之一,其影响因素为:素为:周小平周小平 北京师范大学北京师范大学(三)名义利率(三)名义利率1 1、定义:单利计息时的利率,一年内多次计息给出的、定义:单利计息时的利率,一年内多次计息给出的年利率。年利率。2 2、公式:、公式:名义利率名义利率=周期利率周期利率*每年的计息周期数每年的计息周期数周小平周小平 北京师范大学北京师范大学(四)实际利率(四)实际利率1 1、定义:一年内多次计息时,年末终值比年初初值的、定义:一年内多次计息时,年末终值比年初初值的比值。比值。2 2
24、、公式:、公式:r=r=(1+i/m1+i/m)m m-1-1周小平周小平 北京师范大学北京师范大学(五)名义利率与实际利率的关系(五)名义利率与实际利率的关系1 1、实际利率更能反映资金的时间价值、实际利率更能反映资金的时间价值2 2、名义利率越大,实际利率与名义利率的差异就越大、名义利率越大,实际利率与名义利率的差异就越大3 3、计息周期不同,名义利率与实际利率关系不一样、计息周期不同,名义利率与实际利率关系不一样周小平周小平 北京师范大学北京师范大学【例】某厂拟向两个银行贷款以扩大生产,甲银行年利率某厂拟向两个银行贷款以扩大生产,甲银行年利率为为16%16%,计息每年一次。乙银行年利率为
25、,计息每年一次。乙银行年利率为15%15%,但每月,但每月计息一次。试比较哪家银行贷款条件优惠些?计息一次。试比较哪家银行贷款条件优惠些?解:解:因为因为i i乙乙 ii甲甲,所以甲银行贷款条件优惠些。,所以甲银行贷款条件优惠些。周小平周小平 北京师范大学北京师范大学一、资金等效值的相关概念一、资金等效值的相关概念1 1、资金等效值:在特定利率下,不同时点上、数额不等而价、资金等效值:在特定利率下,不同时点上、数额不等而价值相同的资金。(等值资金)值相同的资金。(等值资金)2 2、现值(、现值(P P):资金发生在某一特定时间序列起点时的价值):资金发生在某一特定时间序列起点时的价值3 3、终
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