房地产开发企业纳税筹划技巧及税收剖析bgmm.pptx

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1、喻景忠喻景忠Email：yjzh_房地产开发企业税收剖析房地产开发企业税收剖析房地产开发企业税收剖析房地产开发企业税收剖析及纳税筹划技巧及纳税筹划技巧及纳税筹划技巧及纳税筹划技巧 房地产开发企业税收剖析及房地产开发企业税收剖析及纳税筹划技巧纳税筹划技巧 一、房地产开发企业的主要税种及税率一、房地产开发企业的主要税种及税率二、相关行业的税种及税率二、相关行业的税种及税率三、房地产业营业税的纳税筹划思路三、房地产业营业税的纳税筹划思路一、房地产开发企业的主要税种一、房地产开发企业的主要税种及税率及税率 主要税种及税率简表主要税种及税率简表 营业税及附加税营业税及附加税 印花税印花税 契税契税 土地

2、增值税土地增值税 企业所得税企业所得税 房产税房产税 主要税种及税率简表主要税种及税率简表房地产有关税种房地产有关税种税率税率营业税建筑业:3%，销售不动产:5%城市维护建设税市区市区7%，县城、镇，县城、镇5%，其他，其他1%教育费附加3%企业所得税33%、27%、18%个人所得税20%房产税自用：1.2%，出租：12%契税12%3%-5%土地增值税四级累进税率（具体见下表）土地增值税税率表土地增值税税率表 档档次次级级 距距税税率率速算扣速算扣除系数除系数税额计算公式税额计算公式说说 明明1增值额未超过扣除项目金额50%的部分 30%0增值额30%扣除项目指取得土地使用权所支付的金额；开发

3、土地的成本、费用；新建房及配套设施的成本、费用或旧房及建筑物的评估价格；与转让房地产有关的税金；财政部规定的其他扣除项目。2增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的部分 40%5%增值额 40%-扣除项目金额5%3增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的部分 50%15%增值额50%-扣除项目金额15%4增值额超过扣除项目金额200%的部分 60%35%增值额60%-扣除项目金额35%营业税及附加税1/71营业税的定义营业税的定义营业税是指对提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的单位和个人，就其取得的营业收入额（销售额）征收的一种流转税。2营业税的征税范围营业税的征税范围营业税

4、的征税范围包括提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产不动产。营业税的征税范围2/7具体包括具体包括：交通运输业，税率3%建筑业，税率3%建筑业具体包括：建筑、安装、修缮、装饰和其他工程作业。金融保险业，税率5%邮电通信业，税率3%文化体育，税率3%娱乐业，税率20%服务业，税率5%转让无形资产，税率5%销售不动产，税率5%销售不动产具体包括：销售建筑物或构建物、销售其他土地附着物。【提示提示】房地产业交纳营业税，就是依据此项规定实施的就是依据此项规定实施的。营业税及附加税3/73营业税的纳税人营业税的纳税人营业税的纳税人是指对提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的单位和个人。4房地产企业营业

5、税的计征依据及计算方法计征依据及计算方法 计征依据计征依据：纳税人提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。房地产企业营业税的计征方法计征方法应交营业税应税营业额营业税税率税率 房地产开发企业计征营业税的计征依据4/7具体包括具体包括：第一，出售房屋收取的款项；第二，出售土地使用权收取的款项；第三，代收的房屋水表、电表、装修等款项；第四，出售房屋和土地预收的款项。【提示】纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。第五，视同销售视同销售的营业额 营业税及附加税5/75.房地产企业附加税的种类及计算房地产企业附加税的种类

6、及计算 城市维护建设税，税率：市区7%，县城、镇5%，其他1%教育费附加，比率：3%各地方开征的其他费用，如防洪基金、防沙基金、城市文化发展基金等，具体情况各省差异较大。应交附加税费应交营业税（城建税率附加比率附加比率）营业税及附加税应用举例应用举例1 6/7某房地产开发企业开发并出售一个小区某房地产开发企业开发并出售一个小区，具体销售和收款情况如下：第一，按照市场价格出售部分房屋，总售价7200万元，已收款4000万元；第二，以比较优惠的价格向内部职工和相关人员出售部分房屋，实际售价2000万元，已收款1900万元，正常卖价2500万元；第三，部分房屋作为本公司办公用房，账面成本140万元，

7、若出售正常售价300万元；第四，还有部分房屋已经预收了20%的定金，尚未开出销售发票，实际收款1000万元；第五，为了筹集二期开发的资金，将部分房屋出典，金额1800万元；第六，出售房屋时，向购房者收取本公司代垫的水表、电表的初装费共100万元，未开发票，只开内部收据。该公司所在地城市维护建设税税率7%，教育费附加比率3%，不再征收不再征收其他费用。应用举例应用举例1参考答案参考答案7/7该公司应交营业税及附加税的计算方法应交营业税及附加税的计算方法如下：应交营业税（7200250030010001800100）5%645万元 应交附加税645（7%3%）64.5万元也可以采用下列简化计算方法

8、应交营业税及附加税（7200250030010001800100）5%（17%3%）129005.5709.5万元【提示提示】内部优惠售房优惠价格税务机关不认可，应按正常卖价计税；这叫做让利不让税；作办公用的房屋、出典的房屋视同销售计税；收取代垫的水表、电表的初装费作房屋销售收入计税计税。印花税1/21印花税的定义定义印花税，是对经济活动和经济交往中书立、领受、使用税法规定应税凭证的单位和个人征收的一种行为税。2印花税的征税范围征税范围印花税的征税范围包括：各种经济合同、产权转移书据（如房产证）、营业账簿、权利、许许可证照可证照等。印花税2/23印花税的纳税人印花税的纳税人印花税的纳税人，是指

9、在中国境内书立、领受、使用税法规定应税凭证的单位和个人。【提示】该税的最大特点为征收面广、税率很低。4印花税的计征依据及计算方法印花税的计征依据及计算方法 印花税的计征方法有两种：从价计征、从量计征 出售房屋和土地按0.5的税率计征印花税应交印花税房屋和土地标的额0.5【提示】房屋买卖过程中，房地产公司和购房人均应交纳均应交纳。契税1契税的定义契税，是指国家在土地、房屋权属转移时，按照当事人双方签订的合同（契约），以及所确定价格的一定比例，向权属承受人征收的一种税。【提示提示】本税种只有房屋的买方交纳本税种只有房屋的买方交纳，卖卖方不交方不交。2契税的征税范围契税的征税范围契税以在我国境内的下

10、列行为征税：国有土地使用权出让，土地使用权转让，房屋买卖，房屋赠与，房屋交换。【提示】房屋、土地出租的，不交契税房屋、土地出租的，不交契税；房屋交换，按房屋交换，按交换差额交换差额计征。3契税的计征依据及计算方法 契税的税率税率：3%5%具体比例由各省根据当地的经济水平自主确定；契税的计算方法计算方法应交契税计税依据税率税率契税计算的应用举例契税计算的应用举例2某房地产开发企业将自己开发的部分房屋作为本公司办公用房，账面成本140万元，若出售正常售价300万元，该房屋定性为高档商品房当地税务机关规定适用5%的契税税率。应交契税3005%15万元万元 土地增值税1土地增值税的定义土地增值税的定义

11、土地增值税，是对转让国有土地使用权国有土地使用权、地上建筑物地上建筑物及其附着附着物物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收征收的一种税。土地增值税2土地增值税的征税范围土地增值税的征税范围土地增值税的征税范围包含：转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。【提示】以继承、赠与继承、赠与方式无偿转让无偿转让房地产的行为，以及房地产出租、抵押出租、抵押等未转让房产产权、土地使用权的行为不属于土地增值税的征征税范围税范围。土地增值税3土地增值税的纳税人土地增值税的纳税人土地增值税的纳税人，是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人

12、单位和个人。土地增值税4土地增值税的计征依据及计算方法土地增值税的计征依据及计算方法 土地增值税的计征依据是纳税人转让房地产取得的增值额 增值额转让房地产取得的收入扣除项目 纳税人有下列情形之一的，土地增值税按照房地产评估价格计算征税：隐瞒、虚报房地产成交价格的；提供扣除项目金额不实的；转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由无正当理由的。土地增值税 扣除项目扣除项目包括以下内容：取得土地使用权所支付的金额；开发土地的成本、费用；新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；与转让房地产有关的销售税金，如印花税、营业税及附加税；财政部规定的其他扣除项目其他扣除项目。土地

13、增值税 土地增值率土地增值率 土地增值额土地增值额允许扣除项目金额允许扣除项目金额A【提示提示】目的是判断应适用的土地增值税税率 A 50%，税率30%50%A 100%，税率40%100%A 200%，税率50%200%A，税率税率60%土地增值税计算方法举例3 某房地产企业开发并成功出售一中心小区，取得收入28000万元；实际相关支出14500万元，其中：取得土地使用权费用7000万元，开发成本5000万元，利息支出1200万元，拆迁补偿支出900万元，其他费用400万元。经税务局审查经税务局审查，利息支出中，有一部分属于民间集资借款利息共380万元，不准扣除；其他费用中有120万元不符合

14、税法列支标准，不能不能扣除扣除。土地增值税计算方法举例3 参考答案参考答案(1)应交印花税280000.514万元(2)应交营业税及附加税280005%(1+10%)1540万元(3)税务机关按收入的2%预扣土地增值税280002%=560万元(4)按收入的1.4%预扣企业所得税280001.4%=392万元(5)允许扣除的开发等支出14500（380+120）14000万元(6)允许扣除的税金14+15401554万元(7)土地增值税28000（14000+1554）12446万元(8)土地增值率12446（14000+1554）80.02%(9)应交土地增值税1244640%155545%

15、4978777.74200.3万元应补交土地增值税4200.35603640.3万元 (10)应交企业所得税（124464200.3）33%2721.1万元应补交企业所得税2721.13922329.1万元(11)净利润12446（4200.32721.1+500）5024.6万元万元 企业所得税1企业所得税的定义企业所得税的定义企业所得税是以纳税人的所得额为计征对象所征收的税收。所得额所得额收入总额成本费用支出以及收入总额成本费用支出以及免税收入等免税收入等2企业所得税的征税范围企业所得税的征税范围企业所得税的征税范围，包括企业所得税纳税人取得的生产、经营所得和其他所得。生产、经营所得和其他

16、所得包括来源于中国境内、境外的所得所得。企业所得税3企业所得税的纳税人企业所得税的纳税人企业所得税的纳税人包括：国有企业、集体企业、私营企业、联营企业、股份制企业等。4企业所得税的计征依据及计算方法企业所得税的计征依据及计算方法 企业所得税的税率：2007年年底之前为33%，2008年开始为25%。应交企业所得税应纳税所得额税率【提示】其具体规定和技巧规定和技巧后面再分别介绍 房产税法律依据法律依据：房产税暂行条例1房产税的定义房产税的定义房产税，是以房产为征税对象，按照房产的计税价值或房产租金收入向房产所有人或经营管理人等征收的一种财产税。2房产税的征税范围房产税的征税范围房产税的征税范围为

17、城市、县城、建制镇和工矿区的房屋，不包括农村不包括农村。房产税3房产税的纳税人房产税的纳税人房产税的纳税人是指拥有以上征税范围房屋产权的单位和个人，具体包括：产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人。【提示提示】对个人所拥有个人所拥有的非营业性的房产免征房产税。房产税4房产税的计征依据及计算方法房产税的计征依据及计算方法 房产税的计征方法有两种：从价计征、从租计征 从价计征从价计征主要是针对自用的房屋而言、税率为1.2%。计算公式为：应纳房产税 应税房产原值应税房产原值（1扣除比例）扣除比例）1.2%【提示】扣除比例为10%30%，具体比例由当地税务机关确定。从租计征从租计征主要

18、是针对出租的房屋而言、税率为12%。计算公式为：应纳房产税租金收入租金收入12%房产税应用举例应用举例4某房地产开发公司将自己开发的部分房屋分别运用如下：第一第一，将3套房屋作为本公司临时办公用房，入账价值500万元；第二第二，将部分房屋以出典的方式融资，该部分出典的房屋账面价值1000万元，实际融资750万元；第三第三，将部分开发的房屋以租代售，本年收取租金400万元。当地税务机关规定，自用房屋扣除率自用房屋扣除率一律为20%。房产税应用举例应用举例4参考答案参考答案则该房地产开发公司本年应交房产税分别计算如下：办公用房应交房产税500（120%）1.2%4.8万元 租金收入应交房产税400

19、12%48万元 该企业本年应交房产税4.84852.8万元【提示提示】房屋出租的租金收入还应交纳营业税和附加税等；房屋出典的，出典方视同销售，交纳营业税和附加税等有关税金，不交房产税。房产税由承承典方典方交纳 二、相关行业的税种及税率二、相关行业的税种及税率 建筑施工业建筑施工业 装饰装潢业装饰装潢业 建筑施工业建筑施工业1交纳的主要税种和税率交纳的主要税种和税率 营业税，税率3%城建税和教育费附加、同房地产开发企业 印花税，税率0.3 企业所得税，税率：2007年年底之前为33%，2008年开始开始为25%。建筑施工业建筑施工业2.应交税金的计算和征收方法应交税金的计算和征收方法 目前我国对

20、建筑施工行业主要采用按照收入比按照收入比例一次性预征例一次性预征，适当进行稽查补交原则。即按照收入一定比例将营业税及附加税、企业所得税一次性征收。一次性预征的综合比例由各地税务机关各地税务机关根据当地的经济发展状况核定核定，一般在5%8%之间。【提示提示】这么做的主要原因是：建筑行业大小规模不一，施工地和注册地往往不在同一地方，消化农民工较多，会计核算不太健全不太健全。建筑施工业计税建筑施工业计税应用举例应用举例5某施工企业承接一项房屋的建筑施工，合同总金额14000万元；当地税务机关按照施工企业收入的一定比例预征税款，营业税及附加税比例为3.5%，企业所得税按照收入的3%预征，预征税款的综合

21、比例综合比例为6.5%。建筑施工业计税应用举例建筑施工业计税应用举例5参考答案参考答案则应交税金的计算方法如下：营业税及附加税140003.5%490万元企业所得税140003%420万元【提示提示】部分地方以上税种都是上交地方税务局，但2003年后新注册的公司，原则上营业税及附加税上交地方税务局，而企业所得税上交国家税务局。无论采用包工包料的方式，还是采用只包工不包料的方式，计税依据均为料工费在内的所有经营额。工程分包和转包的，总承包人为营业税和附加税的扣交义务人扣交义务人。建筑施工业计税应用举例建筑施工业计税应用举例6甲施工企业承接一项房屋的建筑施工，合同总金额14000万元；当地税务机关

22、按照施工企业收入的一定比例预征税款，营业税及附加税比例为3.5%，企业所得税按照收入的3%预征，预征税款的综合比例为6.5%。该企业将部分工程转包给乙公司，转包转包工程额工程额为4000万元。建筑施工业计税应用举例建筑施工业计税应用举例6参考答案参考答案应交税金的计算方法如下：甲应交营业税及附加税 （140004000）3.5%350万元甲应交企业所得税 （140004000）3%300万元甲应代扣代交营业税及附加税 40003.5%140万元乙应交企业所得税40003%120万元万元 装饰装潢业装饰装潢业1交纳的主要税种和税率交纳的主要税种和税率 营业税，税率3%城建税和教育费附加、同房地产

23、开发企业 印花税，税率0.3 企业所得税，税率：2007年年底之前为33%，2008年开始开始为25%。装饰装潢业装饰装潢业2.应交税金的计算和征收方法应交税金的计算和征收方法 目前我国对装饰施工行业主要采用按照收入比按照收入比例一次性预征例一次性预征，适当进行稽查补交原则。即按照收入一定比例将营业税及附加税、企业所得税一次性征收。一次性预征的综合比例由各地税务机关各地税务机关根据当地的经济发展状况核定核定，一般在5%8%之间。【提示提示】这么做的主要原因是：装饰行业大小规模不一，施工地和注册地往往不在同一地方，消化农民工较多，会计核算不太健全不太健全。三、房地产业营业税三、房地产业营业税的纳

24、税筹划思路的纳税筹划思路 基本原则基本原则 减少流转环节减少流转环节 改变收入改变收入性质性质（一）基本原则（一）基本原则1遵循税法对营业收入确认的要求遵循税法对营业收入确认的要求2防止在收入计量上出现与税法对抗的行为防止在收入计量上出现与税法对抗的行为（1）对价外费用的处理，或选择巧妙，或选择规范。（2）对房屋的部分让价与优惠，注意开票与入账的时间差。（3）对让价过大的，应有充分的理由，主要是房屋的质量和市场价格，或资金回笼资金回笼。（二）减少流转环节（二）减少流转环节1原因原因：对于房屋转让而言，是以转让收入作为计税依据，计征营业税及附加税，因此，房屋在企业之间，或企业与个人之间转让的环节

25、越多，交纳营业税及附加税的次数就越多，交纳的税金总额也就越多。2房屋开发过程中，企业常见的错误认识行为房屋开发过程中，企业常见的错误认识行为（1）两家以上企业合作建房，合作一方分回房屋再对外出售希望获利获利。运用举例运用举例7甲乙两公司签订协议，由甲方出地，乙方出钱并负责房屋开发，进行合作建房合作建房甲方所出土地账面价值600万元，市场价值5000万元；乙方出钱对该部分土地进行房屋开发，实际开发房屋面积40000平方米，乙方追加投入开发成本及相关费用支出约7000万元。根据合同约定，甲方分回40%的房屋共16000平方米。该房屋市场均价为每平方米5500元，甲方分回的房屋每平米协议作价4000

26、元，甲方分回的房屋又按每平米5200元的价格卖给内部职工。乙公司向甲公司分配房屋时，按协议价格开出发票，并交纳营业税及附加税，税率税率为5.6%。运用举例运用举例7参考答案参考答案：1/2 乙公司对该部分房屋申报上交营业税及附加税=16000.45.6%=358.4万元。甲乙双方实际各上交印花税=16000.40.5=3.2万元税务机关对以上业务进行清税时，对甲乙双方分别作以下处税务机关对以上业务进行清税时，对甲乙双方分别作以下处理要求：理要求：乙公司应按正常市场售价，视同销售，计算补交营业税和印花税等。应补交营业税及附加税 =1600（0.55-0.4）5.6%=134.4万元。应补交印花税

27、=1600（0.55-0.4）0.5=1.2万元万元运用举例运用举例7参考答案参考答案：2/2甲公司应补税的情况分别如下：从乙公司分回房屋应补交印花税 =1600（0.55-0.4）0.5=1.2万元。从乙公司分回房屋按3%的税率补交契税=16000.553%=264万元。将房屋转手卖给内部职工时：应交营业税及附加税=16000.555.6%=492.8万元。应交印花税=16000.550.5=4.4万元。另外甲乙两公司还因此补交巨额的土地增值和企业所得税。【提示提示】造成以上结果的主要原因是，实物分配实物分配增加了营业税及附加税、印花税增加了营业税及附加税、印花税的征收环节征收环节。（2）以

28、房屋出典的方式融资）以房屋出典的方式融资部分公司由于不断进行扩张，已经开发的房屋又想先扣在手上将来卖个好价钱，为了解决目前扩张时资金相对紧张的矛盾，将已经开发未出售的房屋对外出典，并约定一定期限后按较高的价格赎回。运用举例运用举例8：丙房产公司将已开发的房屋对外出典，价格2000万元，并约定1年后按2300万元的价格赎回；预计赎回后，再出售，出售价格在2800万元以上。丙公司房屋出典时，实际上交印花税1万元，未再交纳其他税金其他税金。运用举例运用举例8续续：税务机关稽查时，要求丙公司补税，主要理由：税务机关稽查时，要求丙公司补税，主要理由：第一第一：丙公司将该部分房屋出典前，表明丙公司已拥有该

29、房屋的所有权，视同为丙公司购入自己开发的房屋，按5.6%的税率补交营业税等。应补交营业税及附加税=20005.6%=112万元。第二：第二：丙公司将房屋出典时，再次视同销售。应补交营业税及附加税=20005.6%=112万元。【提示提示】造成以上补税的实质原因，】造成以上补税的实质原因，人为增加视同人为增加视同销售的销售的流转环节流转环节。（3）协议以房抵债的错误行为）协议以房抵债的错误行为 房地产公司与其他公司形成债务后，双方协商以房屋用较低的价格抵债，这种模式对债权人而言，形成多次流转形成多次流转。因为抵债的过程是一次房屋的交易过程抵债的过程是一次房屋的交易过程，债权人转手出售房屋时又形成

30、第二次交易过程，两次交易纳税，从整个流转过程看，多交了一次多交了一次营业税及附加税、印花税、契税营业税及附加税、印花税、契税；另外，债权人在未再次转让房屋之前，还要作为自用房每年交纳1.2%的房产税。其影响结果影响结果与合作开发建房性质差不多合作开发建房性质差不多。3减少公司间房屋流转的环节减少公司间房屋流转的环节，同时又要，同时又要满足联合开发或协议抵债等经营要求满足联合开发或协议抵债等经营要求，最，最简单的处理方法只有两种简单的处理方法只有两种 第一，第一，总量控制的终端一次性销售模式总量控制的终端一次性销售模式，即：（1）由合作双方处理房源的总数量。（2）将该部分房源视同团购，并作为一批

31、限价销售，只接有终端购房者与房地产开发公司按限定价格一一签订购房合同，体现为一次性终一次性终端销售端销售。（3）由于该批销售房屋，楼栋和时间相对集中，只接按约定价格销售，既减少了中间实物分配的环节，又规避了销售价格的风险风险。运用举例运用举例9 如上例8中，对于甲公司分回的16000平米房屋，甲方要再次出售给内部职工，可以改为以下结算模式：（1）乙公司直接将该部分房屋以每平米5200元的价格卖给甲方指定的内部职工，并由甲方公司职工与乙公司签订购房合同，并开票办证。（2）每平米5200元与4000元的价差部分，扣除乙公司应交的营业税及附加税、土地增值税、企业所得税之后，作为甲方服务性合作利润服务

32、性合作利润分回。运用举例运用举例9参考答案参考答案 这样处理对乙公司而言：每平米按5200元交纳相关税金，而非调整为5500元交税。对甲公司而言：（1）无须交纳从甲公司分回实物环节应交的印花税和契税，更不用交纳房产税。（2）甲公司也不用再交纳房屋出售给职工环节的营业税及附加税、印花税、土地增值税和企业所得税等。（3）甲公司也不存在房屋计税价格的调整问题（即：每平米按5200再出售，而税务机关认税务机关认定均价定均价为5500元）。（三）改变收入性质（三）改变收入性质 1改变收入的性质应具备的条件改变收入的性质应具备的条件房地产企业的房屋和土地出售出售，可能存在以下几种情况：（1）属于精装修房屋

33、。（2）属于土地转让。（3）属于在建工程整体转让。（4）或者公司做完最后一个项目，不打算再做。针对以上不同特殊情况，可以采用不同方法对房屋开发收入的性质进行转化进行转化。2收入分割法收入分割法（1）对象对象。属于开发完的精装修房屋。（2）条件条件。应设立两家以上公司，一家为房地产开发公司，另一家为装饰公司。（3）原因原因。精装修的房屋售价包括装修费用及装修的基本利润在内。（4）税收差异税收差异：装修收入单独开票，营业税税率为3%，比房产公司5%的税率要低。装修收入部分不交土地增值税。对于购房者而言，降低了契税的计税基数计税基数。运用举例运用举例10：丁房地产开发公司开发的部分高档住宅部分高档住

34、宅，全部精装修全部精装修，共15000平米，每平米售价在8000元左右，每平米装修成本可以估计在10001200元之间，全部装修由A公司完成。当地规定当地规定，房地产公司营业税及附加税率为5.6%，装饰行业为3.36%，该类房屋的契税税率契税税率为4%。运用举例运用举例10参考答案参考答案1/2：第一第一，若每平米装修费结算价格为1000元，由丁公司全部支付给A，A公司作收入，丁公司作为房屋开发成本的一部分。（1）A公司应交营业税及附加税 =100000.13.36%=33.6万元（2）丁公司应交营业税及附加税=100000.85.6%=448万元（3）购房者累计应交契税=100000.84%

35、=320万元万元运用举例运用举例10参考答案参考答案2/2：第二第二，若装修费直接由装修公司开给购房者，而房产公司按差价款开票给购房者。（1）A公司应交营业税等=100000.13.36%=33.6万元。（2）丁公司应交营业税等 =10000（0.80.1）5.6%=392万元（3）购房者累计应交契税 =10000（0.80.1）4%=280万元以上比较表明，采用第二方案以上比较表明，采用第二方案：丁公司少交营业税少交营业税等56万元。购房者少交契税少交契税40万元。3整体转化法整体转化法（1）对象对象：公司目前业务较单一，属于转让地或整体转让未完工项目，亦或公司最后一个项目转让后，股东不想再

36、继续经营公司。（2）条件条件：公司业务很单一，债权债务项目几乎没有，公司过去的账面资料等也很干净。（3）原因原因：公司形式上是出让土地或未完工的房屋，实际属于转让整个公司转让整个公司。（4）税收差异 公司转让土地或工程项目转让土地或工程项目，转让收入依次要交纳营业税及附加税、土地增值税、企业所得税，若转让后公司再关门，获得的利润还要交纳个若转让后公司再关门，获得的利润还要交纳个人所得税人所得税。若看成是出售公司出售公司，则实际属于转让公司的股权，股权转让所得，不交营业税及附加税、土地增值税、企业所得税，只须交纳印花税和个只须交纳印花税和个人所得税人所得税。而公司的股权价值则全部体现在公司的土地

37、公司的股权价值则全部体现在公司的土地或开发项目开发项目上。运用举例运用举例11：B房地产开发公司的股东，名下有数家公司，其中该房地产开发的设立就是看中了一块土地增值的潜力。该公司注册资本2600万元。公司成立后购入一块土地，其成本及费用总额为2800万元。目前，该部分土地增值潜力很大，若出售，市价在9000万元左右，若投入14000万元开发成房屋，可能增值空间更大，但股东对未来房地产业的走向把握不准，不愿冒更大的风险。另外有一家公司看中这块土地，愿意购买愿意购买，但最高出价不超过8700万元。运用举例运用举例11参考答案参考答案1/3：B公司的股东认为购买方的出价较低，难以决策，设计方案及建议

38、如下：第一，若B公司单独转让土地，然后再注销公司，转让理想价位9000万元能实现，则：（1）转让收入交营业税及附加税（按5.5%计算）=90005.5%=495万元。（2）应交印花税=90000.5=4.5万元。（3）预计至少交纳土地增值税和企业所得税 =2300万元（具体计算方法及原则后面介绍）（4）注销时个人所得税约680万元。累计交税累计交税约=495+4.5+2300+680=3480万元万元运用举例运用举例11参考答案参考答案2/3：第二，直接转让公司直接转让公司，作价8700万元，则：（1）印花税=87000.5=4.35万元（2）应交个人所得税 （870028004.35）20%

39、1179万元（3）累计应交税累计应交税 1179+4.35=1183.35万元11841184万元万元运用举例运用举例11参考答案参考答案3/3：两者比较两者比较（1）形式上转让收入减少=90008700=300万元。（2）实质采用第二种方式少交税=34801184=2296万元。（3）股东采用第二方案多获利=2296300=1996万元。这种设计模式，属于房地产开发行业典型的税房地产开发行业典型的税种规避规模种规避规模，也是目前法规中运用较方便运用较方便的方法之一。四、以租代售等模式下房产税四、以租代售等模式下房产税的规避模式的规避模式（一）房产税涉及的主要问题（一）房产税涉及的主要问题（二

40、）企业对房产税应采取的对策（二）企业对房产税应采取的对策（一）房产税涉及的主要问题（一）房产税涉及的主要问题1大部分房地产公司交纳房产税绝对额较少交纳房产税绝对额较少（1）公司自用房面积小，价格低，每年按1.2%的税率交税，几乎可以忽略不计。（2）开发的房屋，未完工的不交税未完工的不交税，已经完工的，若不视同公司自用，也若不视同公司自用，也不交房产税不交房产税。2未来的矛盾突出未来的矛盾突出（具体内容见下页）（具体内容见下页）3对目前分期收款卖房分期收款卖房的情况，税收征管的定性和方法过于单一，一律作房屋出售征税一律作房屋出售征税，减少了国家税源，也影响了契税等相关税收的征收税收的征收。2未来

41、的矛盾突出未来的矛盾突出针对以上情况，为了打击部分房地产公司捂盘（即开发的房屋暂不出售，等将来卖更好的价格）、捂地等情况，国家拟采取以下措施：（1）凡是房产公司已开发完毕达到销售条件达到销售条件的，若在一定期限内还未出售，超过期限后一律视同房产公司自己使用，视同销售视同销售，先征取营业税、土地增值税、企业所得税等，再视同公司自用房征收房产税，将来视情况决定是否同时开征物业税。（2）对于房产公司有偿取得的土地有偿取得的土地，在一定期限内未开发，或长期处于半开发状态下的，或国家无偿收回，或视同企业自用，征收相关税收。（3）对目前分期收款卖房分期收款卖房的情况，税收征管的定性和方法过于单一，一律作房

42、屋出售征税，减少了国家税源，也影响了契税等相关税收的征收税收的征收（一）房产税涉及的主要问题（一）房产税涉及的主要问题（二）企业对房产税应采取的对策（二）企业对房产税应采取的对策 1对于企业自用房屋，应分清其用途和属情对于企业自用房屋，应分清其用途和属情（1）依据依据：企业拥有的，独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟筒、窒外游泳池等不属于房产税的征税对象。房地产公司建造的商品房，在出售前不征收房产税，但出售前已使用、出借、出租的要征税。（2）企业容易多交房产税的原因原因涉及围墙、室外游泳池等建筑支出，属于资本性支出，应作固定资产入账。会计核算时，不知道应独立单独独立单独，而合并计入房屋的价值，导

43、致长期多交税多交税。运用举例运用举例12：某知名房地产开发公司，属于上市公司，为了打造公司形象，公司总部所在地的室外建筑支出发生2000万元，会计将以上支出，均作房均作房屋建筑物入账屋建筑物入账，导致每年多交房产税。（当地规定余值扣除比率为10%）每年该部分建筑上交房产税 =2000（110%）1.2%=21.6万元。后来在咨询过程中，发现了以上问题，但该公司已经多交了4年税，同时，税务机关认定该部分支出已经无法从房屋中准确分立出来，要求以后年度还应继续交税应继续交税。（2）企业容易多交房产税的原因原因做好事也交税做好事也交税 这种情况主要表现为地产公司将开发的房屋无偿开发的房屋无偿出借的行为

44、出借的行为等。某公司开发的部分框架结构房屋，尚未最终完工，公司领导同意暂借部分房屋给某物流公司作临时室内货场，约2200平米。税务机关发现后，认定属于视同销售（房产公司自己购买），然后出借，每平米按3000元的估价征收营业税、附加税、土地增值税、企业所得税，同时按1.2%的比例征收房产税征收房产税。（二）企业对房产税应采取的对策（二）企业对房产税应采取的对策 2对于投资用房，应注意投资的性质及税法的对于投资用房，应注意投资的性质及税法的认定认定（1）公司的房屋对外投资对外投资，房屋产权已转移的由接管投资方交税接管投资方交税。（2）名义对外投资，实际未办理产权转移手续的，视同房屋出租视同房屋出租

45、，按租金收入的12%交纳房产税，同时交纳营业税交纳营业税等。（3）对外投资对外投资，办理了产权转移手续的，但明确约定每年固定回报水平，也视同房屋出租也视同房屋出租，按租金收入交营业税、房产税等。3房屋对外出租，应分清楚收入的性质，同时，房屋对外出租，应分清楚收入的性质，同时，会计开票会计开票入账手续要正确入账手续要正确。（二）企业对房产税应采取的对策（二）企业对房产税应采取的对策 典型案例：典型案例：某房地产公司将开发的部分门面房留归本公司，等待更大的价值潜力；当时企业自自建自购建自购时作价1500万元。企业购入后，对外投资，与另一家公司联合开商场，但产权未转移产权未转移（联营时，该部分房屋估

46、计市价3000万元）。公司收到联营方分回的投资款后，直接作利润入账，并按自用房交纳房产税按自用房交纳房产税（当地当地规定扣除率规定扣除率为20%）典型案例参考答案：典型案例参考答案：房产公司每年交房产税房产税 =1500（120%）1.2%=14.4万元税务机关发现后，要求该房地产公司补交以下税金：营业税及附加税营业税及附加税=3205.5%=176万元 房产税房产税=32012%14.4=24万元该房地产公司认为税务机关无理多征税多征税五、土地增值税的纳税筹划五、土地增值税的纳税筹划（一）土地增值税的（一）土地增值税的计算规律计算规律（二）土地增值税（二）土地增值税清算的要求清算的要求（三）

47、土地增值税的（三）土地增值税的技术性税收筹划方法技术性税收筹划方法（四）（四）微利项目微利项目的土地增值税筹划方法的土地增值税筹划方法（五）利用（五）利用多种合作方式多种合作方式完成完成纳税筹划纳税筹划（一）土地增值税的计算规律（一）土地增值税的计算规律 1收入的确认收入的确认房地产业转让房屋和土地使用权的收入包括（1）转让取得的全部价款全部价款（货币性收入）（2）相关经济效益相关经济效益实物【提示提示】注意视同销售；注意价外费用价外费用；注意价格核定与调整核定与调整（税务机关的权利）2计算增值税时，允许扣除项目的内容计算增值税时，允许扣除项目的内容（1）（1）取得土地使用权所支付的金额取得土

48、地使用权所支付的金额 有偿购买土地所支付的价款 转换土地性质所支付的差价款，如综合用地转换为房屋开发用地 以无偿划拨方式取得的土地，为开发而补交的土地出让金土地出让金（一）土地增值税的计算规律（一）土地增值税的计算规律 2计算增值税时，允许扣除项目的内容计算增值税时，允许扣除项目的内容（2）（2）开发土地的成本、费用开发土地的成本、费用房地产开发成本，包括：土地征用及拆迁费用 相关补偿费用 前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费 开发间接费用间接费用（一）土地增值税的计算规律（一）土地增值税的计算规律 2计算增值税时，允许扣除项目的内容计算增值税时，允许扣除项目的内容（35）（

49、3）新建房及配套设施成本新建房及配套设施成本 销售费用、管理费用、财务费用（4）旧房及建筑物的评估价格旧房及建筑物的评估价格，以及由此发生的评估费用评估费用（5）与转让房地产有关的税金与转让房地产有关的税金如：营业税、城建税、教育费附加、印营业税、城建税、教育费附加、印花税花税等。（一）土地增值税的计算规律（一）土地增值税的计算规律 3税收优惠税收优惠（1）增值率低于20%的普通住宅普通住宅，免征土地增值税（2）以继承、赠与继承、赠与方式无偿转让的行为，不征收土地增值税（3）抵押、出租抵押、出租行为不征收土地增值税【提示提示】以房屋对外投资以房屋对外投资的免征营业税，但要征收土地增值税（从20

50、03年开始）（一）土地增值税的计算规律（一）土地增值税的计算规律（二）土地增值税清算的要求（二）土地增值税清算的要求 1依据依据国税发2006187号文2清算原则清算原则（1）以项目开发为单位清算，分期开发的项目，以各期为单位分别计算（2）开发项目中同时包括普通住宅和非普通住宅的，应分别核算增值额分别核算增值额 3土地增值税清算的条件土地增值税清算的条件（1）符合下列情形之一的，应进行土地增值税清算清算 项目全部完工，完成销售全部完工，完成销售 整体转让未竣工决算整体转让未竣工决算的房产开发项目 直接转让土地使用权直接转让土地使用权的（二）土地增值税清算的要求（二）土地增值税清算的要求 3土地