我国征地制度及政策要求cyhk.pptx

《我国征地制度及政策要求cyhk.pptx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《我国征地制度及政策要求cyhk.pptx（69页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、我国征地制度及我国征地制度及政策要求政策要求 目 录 第一部分第一部分 征地的概念及制度政策演变征地的概念及制度政策演变 第二部分第二部分 现行征地制度政策主要内容现行征地制度政策主要内容 第三部分第三部分 地方实践及改革探索地方实践及改革探索一、概念一、概念宪宪法法 “国国家家为为了了公公共共利利益益的的需需要要，可可以以依依照照法法律规定律规定,对土地实行征收或征用并给予补偿对土地实行征收或征用并给予补偿”物物权权法法为为了了公公共共利利益益的的需需要要，依依照照法法律律规规定定的的权权限限和和程程序序可可以以征征收收集集体体所所有有的的土土地地和和单单位位、个个人人的的房房屋及其他不动产

2、。屋及其他不动产。土土地地管管理理法法“国国家家为为了了公公共共利利益益的的需需要要，可可以以依法对依法对集体所有的土地集体所有的土地实行征用。实行征用。”“国国家家为为了了公公共共利利益益的的需需要要，可可以以依依法法对对土土地地实行征收或者征用并给予补偿。实行征收或者征用并给予补偿。”二、法律政策规定的演变:1953195319821982，特点：起步阶段，非钢性，可协商。特点：起步阶段，非钢性，可协商。1982-20041982-2004，特点，特点:突出强制性突出强制性,单一的产值倍数单一的产值倍数法，按原用途补偿，明显的计划经济特征。法，按原用途补偿，明显的计划经济特征。2004-2

3、004-，特点，特点:在补偿安置标准、征地程序方面在补偿安置标准、征地程序方面持续、小幅突破。持续、小幅突破。基本原则是被征地农民生活基本原则是被征地农民生活水平不下降，长远生计有保障。水平不下降，长远生计有保障。20042004年月日宪法修正案年月日宪法修正案 将第二十条将第二十条“国家为了公共利益的需要，国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征用可以依照法律规定对土地实行征用”修改为：修改为：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行定对土地实行征收或者征用并给予补偿。征收或者征用并给予补偿。”继续强调公共利益继续强调公共利益区分

4、征收和征用区分征收和征用 明确给予补偿明确给予补偿三、完善征地补偿和安置制度三、完善征地补偿和安置制度（十二）完善征地补偿办法（十二）完善征地补偿办法（十三）妥善安置被征地农民（十三）妥善安置被征地农民（十四）健全征地程序（十四）健全征地程序（十五）加强对征地实施过程监管（十五）加强对征地实施过程监管 提出提出征地补偿做到同地同价。征地补偿做到同地同价。区片综合地价区片综合地价国务院关于深化改革严格土地管理的决定（国发200428号）二、切实保障被征地农民的长远生计二、切实保障被征地农民的长远生计 征征地地补补偿偿安安置置必必须须以以确确保保被被征征地地农农民民原原有有生生活活水水平平不不降降

5、低低、长长远远生生计计有有保保障障为为原原则则。各各地地要要认认真真落落实实国国办办发发200620062929号号文文件件的的规规定定，做做好好被被征征地地农农民民就就业业培培训训和和社社会会保保障障工工作作。被被征征地地农农民民的的社社会会保保障障费费用用，按按有有关关规规定定纳纳入入征征地地补补偿偿安安置置费费用用，不不足足 部部分分由由当当地地政政府府从从国国有有土土地地有有偿使用收入中解决。社会保障费用不落实的不得批准征地。偿使用收入中解决。社会保障费用不落实的不得批准征地。国务院关于加强土地调控有关问题的通知国务院关于加强土地调控有关问题的通知（国发（国发200631号）号）200

6、2007 7年月年月6 6 物权法物权法 征收集体所有的土地，应当依法足额支付土征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。权益。强调强调“依法足额依法足额”补偿补偿提出提出“安排社保费用安排社保费用”明确明确“保障生活保障生活”“维护合法权益维护合法权益”十十七七届届三三中中全全会会中中共共中中央央关关于于推推进进农农村村改改革革发发展展若若干

7、干重重大问题的决定大问题的决定 改改革革征征地地制制度度，严严格格界界定定公公益益性性和和经经营营性性建建设设用用地地，逐步缩小征地范围逐步缩小征地范围;完完善善征征地地补补偿偿机机制制。依依法法征征收收农农村村集集体体土土地地，按按照照同同地同价原则及时足额给农村集体组织和农民合理补偿地同价原则及时足额给农村集体组织和农民合理补偿;解决好被征地农民就业、住房、社会保障。解决好被征地农民就业、住房、社会保障。提提出出了了“同同地地、同同权权、同同价价”、“建建立立城城乡乡统统一一土土地地市场市场”的指导思想；的指导思想；(2010-6_)一、推进征地补偿新标准实施，确保补偿费用落实到位。(一)

8、全面实行征地统一年产值标准和区片综合地价。(二)探索完善征地补偿款预存制度。(三)合理分配征地补偿费。二、采取多元安置途径，保障被征地农民生产生活 (四)优先进行农业安置。(五)规范留地安置。(六)推进被征地农民社会保障资金的落实。三、做好征地中农民住房拆迁补偿安置工作，解决好被征地农民居住问题 (七)切实做好征地涉及的拆迁补偿安置工作。(八)住房拆迁要进行合理补偿安置。(九)统筹规划有序推进征地拆迁。四、规范征地程序，提高征地工作透明度。(十)认真做好用地报批前告知、确认、听证工作。(十一)简化征地批后实施程序。五、切实履行职责，加强征地管理 (十二)强化市县政府征地实施主体职责。(十三)落

9、实征地批后实施反馈制度。土地补偿费的分配。按照土地补偿费主要用于被征地农户的原则，土地补偿费应在农村集体经济组织内部合理分配。具体分配办法由省级人民政府制定。土地被全部征收，同时农村集体经济组织撤销建制的，土地补偿费应全部用于被征地农民生产生活安置。国国土土资资电电发发201120117272号号 (2011-5_)(2011-5_)一、一、进一步提高认识，认真贯彻落实中央有关规定要求进一步提高认识，认真贯彻落实中央有关规定要求 二、严格征地拆迁管理，维护被征地农民利益二、严格征地拆迁管理，维护被征地农民利益 实施征地拆迁，必须在政府的统一组织领导下依法规范进行。实施征地拆迁，必须在政府的统一

10、组织领导下依法规范进行。农民房屋要给予合理补偿，并因地制宜采取迁建安置、货币安置或实物补偿农民房屋要给予合理补偿，并因地制宜采取迁建安置、货币安置或实物补偿等多种安置方式等多种安置方式;征地前及时组织征地公告，并就征地补偿安置标准和政策征求群众意见。征地前及时组织征地公告，并就征地补偿安置标准和政策征求群众意见。不得强行实施征地拆迁；对于群众提出的合理要求，必须妥善予以解决。不得强行实施征地拆迁；对于群众提出的合理要求，必须妥善予以解决。确保征地补偿费用及时足额支付到位。确保征地补偿费用及时足额支付到位。三、及时化解矛盾纠纷，妥善处理征地拆迁突发事件三、及时化解矛盾纠纷，妥善处理征地拆迁突发事

11、件 之前，要分析评估易引发不稳定风险的环节和因素，提出预防措施。之前，要分析评估易引发不稳定风险的环节和因素，提出预防措施。之中，做好有关沟通协调工作，早发现、早处理，避免矛盾积累激化。之中，做好有关沟通协调工作，早发现、早处理，避免矛盾积累激化。建立应急预案，对征地拆迁突发事件，要及时分析原因，主动向政府报告，建立应急预案，对征地拆迁突发事件，要及时分析原因，主动向政府报告，积极采取措施妥善解决，防止简单粗暴压制群众，引发恶性和群体性事件。积极采取措施妥善解决，防止简单粗暴压制群众，引发恶性和群体性事件。四、开展全面检查，坚决纠正违法违规征地拆迁行为四、开展全面检查，坚决纠正违法违规征地拆迁

12、行为征地对象：从农民私有土地、农业生产合作社所有土地到农村集体所有土地，逐步调整；征地范围：从国家建设、国家利益到公共利益，逐步清晰；补偿方式：从单一笼统的补偿、适当的迁移补助到土地补偿费、青苗补偿费和地上附着物补偿费、安置补助费，逐步细化；补偿标准：从无偿征用、产值倍数到综合区片价，逐步提高；安置方式：从农转非、招工、货币安置到还建、留地、就业、社保及农业等安置，逐步多元；征地审批：从各级政府分级限额到以土地利用规划为依据、以用途管制为核心的审批制度，逐步严格；征地程序：从无明确规定、自行组织到“两公告一登记”，逐步规范。目 录 第一部分第一部分 征地的概念及制度政策演变征地的概念及制度政策

13、演变 第二部分第二部分 现行制度政策主要内容现行制度政策主要内容 第三部分第三部分 地方实践及改革探索地方实践及改革探索范围范围补偿补偿安置安置程序程序现行征地制度的主要内容现行征地制度的主要内容 “国国家家为为了了公公共共利利益益的的需需要要，可可以以依依照照法法律律规规定定对土地实行征收或者征用并给予补偿。对土地实行征收或者征用并给予补偿。”土土地地管管理理法法第第四四十十三三条条，“除除乡乡镇镇企企业业、乡乡村村公公益益设设施施公公用用事事业业和和农农民民宅宅基基地地这这三三种种情情况况可可以以使使用用集集体体土土地地搞搞建建设设以以外外，任任何何单单位位和和个个人人进进行行建建设设，需

14、需要要使使用用土土地地的的，必必须须依依法法申申请请使使用用国国有有土土地地。”“前前款款所所称称依依法法申申请请使使用用的的国国有有土土地地包包括括国国家家所所有有的的土土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。”现行征地制度的主要内容现行征地制度的主要内容-范围范围问题：范围过宽，法定模糊问题：范围过宽，法定模糊不仅限于公共利益不仅限于公共利益原因：用地需求强烈、法律制度欠缺原因：用地需求强烈、法律制度欠缺缺乏土地征收目的合法性的审查机制缺乏土地征收目的合法性的审查机制土地征收申请批准前，事前审查土地征收申请批准前，事前审查土地征收被批准后，救济机制

15、及事后审查土地征收被批准后，救济机制及事后审查现行征地制度的主要内容现行征地制度的主要内容-范围范围 征收耕地补偿：征收耕地补偿：土地补偿费：前三年平均年产值的土地补偿费：前三年平均年产值的6 61010倍倍 安置补助费：前三年平均年产值的安置补助费：前三年平均年产值的4 46 6倍倍 地上附着物和青苗的补偿费：如实补偿地上附着物和青苗的补偿费：如实补偿 土地补偿费和安置补助费的总和不得超过三十倍土地补偿费和安置补助费的总和不得超过三十倍l征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安省、自治区、直辖市参照

16、征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。置补助费的标准规定。现行征地制度的主要内容现行征地制度的主要内容-补偿补偿被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。自治区、直辖市规定。一般情况：一般情况：建设用地：耕地的建设用地：耕地的50%50%未利用地：耕地的未利用地：耕地的20%20%左右左右l征收耕地的补偿费最高征收耕地的补偿费最高l大中型水利水电另行规定：大中型水利水电另行规定：1616倍倍大中型水利水电大中型水利水电工程建设征地补偿和移民安置条例工程建设征地补偿和移民安置条例 现行征地制度的主要内容现行征地制度的主要内容

17、-补偿补偿国土资发国土资发20051442005144号文：号文：关关于于开开展展制制订订征征地地统统一一年年产产值值标标准准和和征征地地区区片片综综合合地价工作的通知地价工作的通知要解决几个问题：要解决几个问题：1 1、解决补偿标准偏低问题。、解决补偿标准偏低问题。2 2、征地补偿同地同价，实现补偿的公平性。、征地补偿同地同价，实现补偿的公平性。3 3、防止征地补偿的随意性，规范政府征地行为。、防止征地补偿的随意性，规范政府征地行为。4 4、提高征地工作透明度，维护被征地农民合法权益。、提高征地工作透明度，维护被征地农民合法权益。征地统一年产值标准：征地统一年产值标准：在在一一定定区区域域范

18、范围围内内（以以市市、县县行行政政区区域域为为主主），综综合合考考虑虑被被征征收收农农用用地地类类型型、质质量量、等等级级、农农民民对对土土地地的的投投入入以以及及农农产产品品价价格格等等因因素素，以以前前三三年年主主要要农农产产品品平平均均产量、价格为主要依据测算的综合收益值。产量、价格为主要依据测算的综合收益值。实质内涵是被征收农用地的综合收益值，不仅仅包实质内涵是被征收农用地的综合收益值，不仅仅包括农地农作物的收益，还要考虑因土地带来的其它相关括农地农作物的收益，还要考虑因土地带来的其它相关收益。收益。以产值标准为基数以产值标准为基数,同时综合考虑当地社会经济发展同时综合考虑当地社会经济

19、发展水平、居民生活水平、原补偿水平、被征地农民社保需水平、居民生活水平、原补偿水平、被征地农民社保需等确定补偿倍数。等确定补偿倍数。产值标准产值标准倍数标准倍数标准征地综合区片价基本概念及内涵征地综合区片价基本概念及内涵 征征地地区区片片综综合合地地价价（简简称称征征地地区区片片价价）是是指指在在城城镇镇行行政政区区土土地地利利用用总总体体规规划划确确定定的的建建设设用用地地范范围围内内，依依据据地地类类、产产值值、土土地地区区位位、农农用用地地等等级级、人人均均耕耕地地数数量量、土土地地供供求求关关系系、当当地地经经济济发发展展水水平平和和城城镇镇居居民民最最低低生生活活保保障障水水平平等等

20、因因素素，划划分分征征地地区区片片，并并采采用用农农地地价价格格因因素素修修正正、征征地地案案例例比比较较和和年年产产值值倍倍数数等等方方法法测测算算的的区区片片征征地地综综合合补补偿偿标标准准。征征地地区区片片价价的的实实质质是是征征地地补补偿偿标标准准，不不含含地上附着物和青苗的补偿费。地上附着物和青苗的补偿费。1，300006，200004，500003，400002，300005，200007，20000某某市征地区片综合地价分布图某某市征地区片综合地价分布图特征：特征：两种形式，相互配合，渐近发展两种形式，相互配合，渐近发展新的征地补偿标准征地统一年产值标准征地区片综合地价适用土地市

21、场不发达的小城市及规划圈外的农用地区域适用土地市场相对活跃的东部地区以及中、西部地区的大中城市适用不同区域两者相互配合，形成体系1.各地普遍采取协商谈判方式，实际补偿远超过统一年产值。2.“不同地同价”，水田、旱地同价；耕地、菜地同价，农民不满。3.2-3年调整标准，影响征地实施（农民期待提价）。除北京和西藏外，除北京和西藏外，2929个省份制定和公布了征地统一年产个省份制定和公布了征地统一年产值标准或区片综合地价，其中河北等值标准或区片综合地价，其中河北等1010个省份全部实施征地个省份全部实施征地区片综合地价，占已公布省份的区片综合地价，占已公布省份的34.5%34.5%；山西等；山西等7

22、 7个省份实施个省份实施征地统一年产值标准，占征地统一年产值标准，占24.1%24.1%；其余；其余1212个省份同时实施征个省份同时实施征地统一年产值标准和区片综合地价，占地统一年产值标准和区片综合地价，占41.3%41.3%。征地补偿标准以耕地为例，每亩在征地补偿标准以耕地为例，每亩在800800元到元到3737万元不等。万元不等。截至截至20132013年年6 6月，山东、福建、河南、广西、湖南、甘肃月，山东、福建、河南、广西、湖南、甘肃等等6 6个省按照三年一调的原则，及时调整征地补偿标准，平个省按照三年一调的原则，及时调整征地补偿标准，平均提高补偿标准均提高补偿标准10%10%30%

23、30%不等，个别地市提高了不等，个别地市提高了40%40%以上。以上。新调整的区片价补偿标准普遍减少了区片数新调整的区片价补偿标准普遍减少了区片数量。河北、河南、湖南、广西等省份新出台的量。河北、河南、湖南、广西等省份新出台的标准较之前都减少了区片数量，河南减少了标准较之前都减少了区片数量，河南减少了44.47%44.47%；浙江温州全市只有两个区片。；浙江温州全市只有两个区片。规范不同地类的补偿标准，建立了调节系规范不同地类的补偿标准，建立了调节系数。辽宁、湖南、湖北、广西以农用地综合地数。辽宁、湖南、湖北、广西以农用地综合地价标准为基础，对其他各类用地设置不同的调价标准为基础，对其他各类用

24、地设置不同的调节系数，如鱼塘高于节系数，如鱼塘高于1.01.0，未利用地则为，未利用地则为0.3-0.3-0.70.7不等。不等。项目项目土地管理法规定土地管理法规定最新政策要求最新政策要求其他法律其他法律补偿补偿原则原则按原用途、原地块给予补偿；按按原用途、原地块给予补偿；按产值倍数法测算；限定补偿高限产值倍数法测算；限定补偿高限（年产值的（年产值的30倍）倍）同地同价；达不到同地同价；达不到“生生活水平不降低，长远生活水平不降低，长远生计有保障计有保障”时，省政府时，省政府可批准将补偿超过可批准将补偿超过30倍。倍。物权法物权法：依：依法足额补偿，安法足额补偿，安排被征地农民的排被征地农民

25、的社会保障费用。社会保障费用。补偿补偿项目项目土地补偿、安置补助、青苗和地土地补偿、安置补助、青苗和地上附着物上附着物增加：征地补偿费内解增加：征地补偿费内解决被征地农民社保费用，决被征地农民社保费用，不足部分从国有土地有不足部分从国有土地有偿使用收益中列支偿使用收益中列支增加：增加：物权法物权法：安排社保费：安排社保费用用补偿补偿水平水平耕地：前三年平均年产值的六至耕地：前三年平均年产值的六至十倍。每一个需要安置的农业人十倍。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为年产值口的安置补助费标准，为年产值的四至六倍。每公顷安置补助费，的四至六倍。每公顷安置补助费，不得超过十五倍。土地补偿费和不

26、得超过十五倍。土地补偿费和安置补助费两项之和，最高不得安置补助费两项之和，最高不得超过超过30倍。地上的附着物和青苗倍。地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。辖市规定。按统一年产值和征地区按统一年产值和征地区片综合地价执行；片综合地价执行；问题：问题：1.1.缺少科学、公平公正的补偿机制缺少科学、公平公正的补偿机制土地永不灭失、保值土地永不灭失、保值增值、持续收益的不动产属性难以体现增值、持续收益的不动产属性难以体现 理论上：土地所有权的价格难以确定以有限的货币价款补偿无限长的土地所有权，缺乏理论支撑。没有反映土地区位和供需关系没有反映土地区位和供

27、需关系 没有平等权利主体间的谈判没有平等权利主体间的谈判 没有体现土地利用的潜在价值没有体现土地利用的潜在价值 按原用途进行补偿，被征地农民难以分享土地利用方式按原用途进行补偿，被征地农民难以分享土地利用方式改变带来的增值，也难以分享经济和社会发展的成果。改变带来的增值，也难以分享经济和社会发展的成果。没有考虑对农民的土地承包经营权的补偿没有考虑对农民的土地承包经营权的补偿 （3030年土地承包经营权没有补偿与农村土地承包法年土地承包经营权没有补偿与农村土地承包法的要求不符）的要求不符）2.2.实践中：补偿过度与补偿过低并存 有的地方：房地一体、补房不补地，导致大量国有土地资产流失，还诱导乱搭

28、乱建。水利等公益性项目：补偿标准偏低。同一区域、同一条件的农村集体土地补偿标准悬殊-公共利益的征地转嫁给部分被征地农民，造成变相对农村集体土地权益人财产的侵害，形成违背了社会公平与公正原则的事实。集体土地上的房屋拆迁补偿标准差别大集体土地上的房屋拆迁补偿标准差别大3.3.征地成本中，税费比例偏高征地成本中，税费比例偏高研究资料：耕地开垦费、耕地占用税、新菜地开发建研究资料：耕地开垦费、耕地占用税、新菜地开发建设基金、契税、征地管理费、地籍勘察费、森林植被设基金、契税、征地管理费、地籍勘察费、森林植被恢复费、基础设施配套费等等，有的地方还有教育附恢复费、基础设施配套费等等，有的地方还有教育附加费

29、、规划选址费、水利基本建设费等加费、规划选址费、水利基本建设费等1010多种部门收多种部门收费。费。据历次调查，各种税费在征地成本中所占比例一据历次调查，各种税费在征地成本中所占比例一般可达般可达303040%40%，有的地方可达，有的地方可达505060%60%。土土地地管管理理法法第第五五十十条条 ：地地方方各各级级人人民民政政府府应应当当支支持持被被征征地地的的农农村村集集体体经经济济组组织织和和农农民民从从事事开开发发经经营，兴办企业。营，兴办企业。现现行行法法规规对对被被征征地地农农民民安安置置措措施施的的规规定定很很不不全全面面，缺缺乏乏操操作作性性，很很难难保保证证生生活活水水平

30、平不不降降低低、长长远远生生计计有有保障。保障。就业难度普遍较大：被征地农民就业普遍呈现临时性、低端化、不稳定等特征。地方政府更愿意一次性货币安置，隐患。现行征地制度的主要内容现行征地制度的主要内容-安置安置安 置“一脚踢一脚踢”方式方式：形成新的“无产者”。目前许多地方仅仅给被征地农民发放一次性的现金补偿和给予一份社保，让他们自谋出路，而对失地农民的居住安顿、重新就业、生活观念和生活习惯转变等后续保障问题重视不够。“一脚踢”方式种地无田就业无岗发展无路子孙后代？现行安置政策及地方试点探索：1、货币安置：安置补助费一次性发放给被征地农民，让其自谋出路。操作简单，容易接受，适宜年轻人；不足以解决

31、长远生计。2、重新择业安置。应当积极创造条件，向被征地农民提供免费的劳动技能培训，安排相应的工作岗位。在同等条件下，用地单位应优先吸收被征地农民就业。征收城市规划区内的农民集体土地，应当将因征地而导致无地的农民，纳入城镇就业体系，并建立社会保障制度。3、农业安置：征收城市规划区外的农民集体土地，应当通过利用农村集体机动地、承包农户自愿交回的承包地、承包地流转和土地开发整理新增加的耕地等，首先使被征地农民有必要的耕作土地，继续从事农业生产；在集体经济组织内部调整土地，土地补偿费和安置补助费都留于集体经济组织内部。4.异地移民安置。本地区确实无法为因征地而导致无地的农民提供基本生产生活条件的，在充

32、分征求被征地农村集体经济组织和农户意见的前提下，可由政府统一组织，实行异地移民安置。5、社会保险安置：是将征地补偿费用中的安置补助费和部分或全部的土地补偿费为被征地农民购买养老、失业、医疗等社会保险。全国已有29个省级政府或部门制定了被征地农民社会保障文件，建立健全被征地农民的社会保障体系。全国有21个省份在征地补偿费外单列了社保资金，占比66%；另外10个省份有部分地区做到了社保资金单列。社保资金的缴纳标准各地因地制宜，一般为每人4000-75000元或每亩3000-192000元不等，养老金领取标准从100元至1100元不等。地方政府社保资金落实不到位、被征地农民不愿或无力承担自行支付费用

33、部分等问题较为普遍。6.住房安置：既可解决被征地农民的安居问题，又能靠出租多余房子增加收入。湖南长沙按照80/人的指标和1200元/的优惠价格（市场价格约为3000-4000元/）提供保障住房；成都市每人35平米，被拆迁的农民在基本住房建筑面积内不支付购房费用。厦门、杭州一般一户一套自住房、一套出租公寓。西安市留房安置的比例已经达到90%以上。7.留物业安置：主要是指留给集体经济组织或者被征地农民的经营用房，通过经营或者出租，为被征地集体和农民提供长远生计。湖南长沙按照人均5和1500元/的价格提供商业用房，天津则按人均建筑面积15、绵阳人均2、西安人均10，无偿给被征地集体和农民提供经营用房

34、。8.投资入股安置：对有长期稳定收益的项目用地，在农户自愿的前提下，被征地农村集体经济组织经与用地单位协商，可以以征地补偿安置费用入股，或以经批准的建设用地土地使用权作价入股。农村集体经济组织和农户通过合同约定以优先股的方式获取收益。9.留粮安置。河北邯郸为被征地农民建立长期补贴制度，在一次性货币补偿的基础上，每年给失地农民每亩2000斤粮食实物或折款补贴的“吨粮田”补偿模式，且世代可以继承，使所有失地农民“一次金钱补偿、几代口粮不断”，保障了失地农民的长远生计。10.变一次性补偿为逐年、长期补偿。广西、贵州、福建等省区有多个水库、水电站项目移民安置实行了长期补偿：对移民的房屋、圈舍、零星果树

35、、林地等其他征占用地类仍按国家相关标准进行一次性补偿，随迁移民被淹没的零星果树、林地等仍按国家相关标准进行一次性补偿;但直迁和随迁移民被占用的水田和旱地，都不再按其年产值16倍的标准进行一次性补偿，而是从耕地被实际占用时起，由业主根据相关部门核定的耕地年产值分年补偿。11.留地安置：在给予被征地农民一定的现金补偿的基础上，按照城市规划确定的土地用途，在被征收土地中留出一定比例的土地或非农建设用地指标。留地安置：海南、广东、浙江、上海等省（市）在全省（市）范围内，江阳、宜昌、茂名、广州、江门、清远、杭州、宁波、赣州和湖州等市 出台了专门的文件，规范留地管理。一是“凡征必留”，广东省无论是城市用地

36、还是单独选址建设项目用地，基本采取了“凡征必留”的作法。确实无法提供用地的，则将指标折算为货币进行补偿；二是“因势而留”，即对留地安置设定一定的条件，只有满足该条件时才予以适用。例如，海南省以被征地面积累计达到60%以上，且安置补偿无法保障被征地农民原有生活水平，就业困难等作为了留地安置的适用条件。浙江省则将留地安置的适用范围限定在城市规划区内，且人均耕地不足0.2亩的征地项目。三是“因意而留”，即是否采取留地安置，由征地当事人协商确定。例如，南宁市设立了留地安置、实物补助、自谋职业补助三种安置形式，是否选择留地安置，由征地机构、用地单位与被征地集体经济组织在符合土地利用总体规划和城乡规划的基

37、础上协商确定。二是留用地规模按被征地比例和被征地人口数量确定，各地差别较大。确定留用地的规模一般有两种方式：一是按照征地的实际数量，以一定比例计算，2.8%至15%不等，普遍在10%左右；二是按照被征地农民的数量，每人按照一定面积计算，人均15至80不等。三是留地性质既有国有建设用地，也有集体建设用地，主要取决于留用地的区位和被征地农民的意愿。四是供地方式划拨、协议、“招拍挂”一应俱全。政府会对出让金予以适量返还，并对税费进行减免。五是开发利用方式自主经营、合作经营、政府主导相结合。留地安置探索意义：一是从被动输血，到主动造血，有利于保障被征地农民长远生计。二是从博弈对抗，到互利共赢，提升征地

38、农民参与征地拆迁的积极性。三是从给货币，到留土地，降低了征地直接成本。留地安置在实施中需要注意的现象（一）多种因素制约，留地安置具有一定的局限性。一是适用范围上具有局限性。二是留用地落实上具有局限性。部分地方已经无地可留，因此承诺的留用地也难以及时兑现。三是时间上具有局限性。从办理审批到经营获益，一般需要经过25年的过渡时间，留地前期需要经过选址规划、可行性论证，以及办理一系列复杂的用地审批手续。四是经营上具有一定的风险性。（二）配套机制不完备，留用地难以有效落实。缺乏统一规划，导致留用地凌乱分散，落地项目水平低，不利于发挥土地开发的规模效益和集聚效益，极易演变为新的“城中村”。计划不足。供地

39、方式不符合法律要求，存在违法隐患。税费支付主体不明确，影响被征地农民积极性。1212费用支付费用支付1、提出用地申请、提出用地申请6 6下达批文下达批文8 8财产财产补偿登记补偿登记9 9补偿安置方案补偿安置方案公告公告1111批准实施批准实施5 5组卷报批组卷报批左图中：14 4为审批前环节；5 56 6为审批环节11111313为批后实施环节。13清场、供地清场、供地2 2拟征地告知拟征地告知3 3现现状状调调查查,调调查查结结果果经经被被征征地地者者确认确认4 4依申请依申请听证听证2 24 4为28号文提出的要求,在现行法律中并无规定7 7征收土地征收土地公告公告1010依申请依申请听

40、证听证通常称作“一一公公告告”，内容为征地批准的机关、文号、时间和批准用途；被征地的所有权人、位置、地类和面积；征地补偿标准和农业人员安置途径；办理补偿登记的期限、地点。通常称作“二二公公告告”，内容为本集体被征用土地的位置、地类、面积，地上附着物和青苗的种类、数量，需要安置的农业人口的数量；土地补偿费的标准、数额、支付对象和支付方式；安置补助费的标准、数额、支付对象和支付方式；地上附着物和青苗的补偿标准和支付方式；农业人员的具体安置途径；其他有关征地补偿、安置的具体措施。现行征地制度的主要内容现行征地制度的主要内容-程序程序2.告知征地情况。在征地依法报批前，当地国土资源部门应将拟征地的用途

41、、位置、补偿标准、安置途径等，以书面形式告知被征地农村集体经济组织和农户。在告知后，凡被征地农村集体经济组织和农户在拟征土地上抢栽、抢种、抢建的地上附着物和青苗，征地时一律不予补偿。3.确认征地调查结果。当地国土资源部门应对拟征土地的权属、地类、面积以及地上附着物权属、种类、数量等现状进行调查，调查结果应与被征地农村集体经济组织、农户和地上附着物产权人共同确认。4.组织征地听证。在征地依法报批前，当地国土资源部门应告知被征地农村集体经济组织和农户，对拟征土地的补偿标准、安置途径有申请听证的权利。当事人申请听证的，应按照国土资源听证规定规定的程序和有关要求组织听证。(2011年年1月月21日公布

42、施行日公布施行_)VS名称名称征收，国有土地上房屋征收，国有土地上房屋拆迁拆迁 城市房屋城市房屋目的目的 规范、维护公共利益、保障被征收人合规范、维护公共利益、保障被征收人合法权益法权益 加强管理、维护当事人加强管理、维护当事人合法权益、保障建设项目顺合法权益、保障建设项目顺利进行利进行执行执行主体主体 房屋征收部门可以委托房屋征收实施单房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋位，承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的征收实施单位不得以营利为目的“禁止建设单位参与搬迁活动禁止建设单位参与搬迁活动”取得房屋拆迁许可证的单位取得房屋拆迁许可证

43、的单位范围范围 公共利益：公共利益：1、国防和外交的需要；、国防和外交的需要；2、府组织实施、府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设；的能源、交通、水利等基础设施建设；3、政府组织实施的科教文卫体，环资保护、防政府组织实施的科教文卫体，环资保护、防灾减灾、文保、社会福利、市政公用等公共灾减灾、文保、社会福利、市政公用等公共事业；事业；4、政府组织实施的保障性安居工程、政府组织实施的保障性安居工程建设建设5、政府依法依规的旧城区改建；、政府依法依规的旧城区改建；6、其、其他公共利益他公共利益未明确未明确新新旧旧“公平补偿公平补偿”原则原则范围：房屋价值、搬迁及临时安置、停产损失范围：房屋价值

44、、搬迁及临时安置、停产损失相同相同方式：产权调换、货币补偿方式：产权调换、货币补偿 强调被征收人的自主选择：强调被征收人的自主选择：“被征收人选择房被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋权调换的房屋”；“因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。段的房屋。”强调民生政策：征收个人住宅，被征收人符合强

45、调民生政策：征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的市、县级人住房保障条件的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障。民政府应当优先给予住房保障。方式：相同方式：相同 “拆迁非公益事业房屋的拆迁非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，由附属物，不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿拆迁人给予货币补偿”强调对承租人的保障：强调对承租人的保障：“被拆迁人与房屋承租人对解被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租房屋由原房屋

46、承租人承租”标准：标准：不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定法评估确定“以房地产市场评估价格确定。以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定辖市人民政府制定”关于补偿关于补偿新新旧旧程程序序开始引入事前公开和全程的知情权：开始引入事前公开和全程的知情权：“市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补市、县级人民政府应当组

47、织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于意见期限不得少于30日日”旧城改造的，旧城改造的，“多数被征收人认为征收补偿方多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，市、县级人民政府应当组案不符合本条例规定的，市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案证会情况修改方案”“政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼

48、权利等事项。利等事项。”“调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布公布”“分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布布”“发放房屋拆迁发放房屋拆迁许可证的同时，许可证的同时，应当将房屋拆应当将房屋拆迁许可证中载迁许可证中载明的拆迁人、明的拆迁人、拆迁范围、拆拆迁范围、拆迁期限等事项，迁期限等事项，以房屋拆迁公以房屋拆迁公告的形式予以告的形式予以公布。公布。”新新旧旧强制强制执行执行强调司法渠道，法院强制执行是唯强调司法渠道，法院强制执行是唯一方式。一方式。“被征收人在法定期限内不申被征收人在法定期限内不申请行政复议

49、或者不提起行政诉讼，请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制级人民政府依法申请人民法院强制执行。执行。强制执行申请书应当附具补偿强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料屋和周转用房的地点和面积等材料“法院强拆和行政强拆并存法院强拆和行政强拆并存“被拆迁人或者房屋承租被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由房屋所在地的未搬迁的，由房屋所在地的市

50、、县人民政府责成有关部市、县人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。院强制拆迁。”“。诉讼期间不停止。诉讼期间不停止拆迁的执行。拆迁的执行。”其他其他 “房地产价格评估机构由被征收人房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，决定、随机选定等方式确定，”对暴力强拆和采取非正常手段的对暴力强拆和采取非正常手段的需承担责任。需承担责任。旧旧新新 目 录 第一部分第一部分 征地的概念及制度政策演变征地的概念及制度政策演变 第二部分第二部分 现行征