征地制度及政策要求XXXXdngj.pptx

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1、我国征地制度及我国征地制度及政策要求政策要求 目 录 第一部分第一部分 征地的概念及其法律特征征地的概念及其法律特征 第二部分第二部分 征地制度演变历程征地制度演变历程 第三部分第三部分 现行征地制度主要内容现行征地制度主要内容 第四部分第四部分 近年政策文件的有关规定近年政策文件的有关规定 第五部分第五部分 征地补偿标准征地补偿标准 第六部分第六部分 地方实践及改革探索地方实践及改革探索一、概念一、概念宪宪法法 “国国家家为为了了公公共共利利益益的的需需要要，可可以以依依照照法法律规定律规定,对土地实行征收或征用并给予补偿对土地实行征收或征用并给予补偿”物物权权法法为为了了公公共共利利益益的

2、的需需要要，依依照照法法律律规规定定的的权权限限和和程程序序可可以以征征收收集集体体所所有有的的土土地地和和单单位位、个个人人的的房房屋及其他不动产。屋及其他不动产。土土地地管管理理法法“国国家家为为了了公公共共利利益益的的需需要要，可可以以依法对依法对集体所有的土地集体所有的土地实行征用。实行征用。”“国国家家为为了了公公共共利利益益的的需需要要，可可以以依依法法对对土土地地实行征收或者征用并给予补偿。实行征收或者征用并给予补偿。”二、法律特征二、法律特征 主体确定性 目的明确性 行为强制性 补偿合理性 目 录 第一部分第一部分 征地的概念及其法律特征征地的概念及其法律特征 第二部分第二部分

3、 征地制度演变历程征地制度演变历程 第三部分第三部分 现行征地制度主要内容现行征地制度主要内容 第四部分第四部分 近年政策文件的有关规定近年政策文件的有关规定 第五部分第五部分 征地补偿标准征地补偿标准 第六部分第六部分 改革探索改革探索法律政策规定的演变法律政策规定的演变:1953195319821982，特点：起步阶段，非钢性，可协商。特点：起步阶段，非钢性，可协商。1982-20041982-2004，特点，特点:突出强制性突出强制性,单一的产值倍数单一的产值倍数法，按原用途补偿，明显的计划经济特征。法，按原用途补偿，明显的计划经济特征。2004-2004-，特点，特点:在补偿安置标准、

4、征地程序方面在补偿安置标准、征地程序方面持续、小幅突破。持续、小幅突破。基本原则是被征地农民生活基本原则是被征地农民生活水平不下降，长远生计有保障。水平不下降，长远生计有保障。20042004年月日宪法修正案年月日宪法修正案 将第二十条将第二十条“国家为了公共利益的需要，国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征用可以依照法律规定对土地实行征用”修改为：修改为：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行定对土地实行征收或者征用并给予补偿。征收或者征用并给予补偿。”继续强调公共利益继续强调公共利益区分征收和征用区分征收和征用 明确给予补偿

5、明确给予补偿2002007 7年月年月6 6 物权法物权法 征收集体所有的土地，应当依法足额支付土征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。权益。强调强调“依法足额依法足额”补偿补偿提出提出“安排社保费用安排社保费用”明确明确“保障生活保障生活”“维护合法权益维护合法权益”征地对象：从农民私有土地、农业生产合作社所有土地到农村集体所有土地，逐步

6、调整；征地范围：从国家建设、国家利益到公共利益，逐步清晰；补偿方式：从单一笼统的补偿、适当的迁移补助到土地补偿费、青苗补偿费和地上附着物补偿费、安置补助费，逐步细化；补偿标准：从无偿征用、产值倍数到综合区片价，逐步提高；安置方式：从农转非、招工、货币安置到还建、留地、就业、社保及农业等安置，逐步多元；征地审批：从各级政府分级限额到以土地利用规划为依据、以用途管制为核心的审批制度，逐步严格；征地程序：从无明确规定、自行组织到“两公告一登记”，逐步规范。目 录 第一部分第一部分 征地的概念及其法律特征征地的概念及其法律特征 第二部分第二部分 征地制度演变历程征地制度演变历程 第三部分第三部分 现行

7、征地制度主要内容现行征地制度主要内容 第四部分第四部分 近年政策文件的有关规定近年政策文件的有关规定 第五部分第五部分 征地补偿标准征地补偿标准 第六部分第六部分 改革探索改革探索范围范围补偿补偿安置安置程序程序现行征地制度的主要内容现行征地制度的主要内容范围过宽，法定模糊。范围过宽，法定模糊。原因：用地需求强烈、法律制度欠缺原因：用地需求强烈、法律制度欠缺 “国国家家为为了了公公共共利利益益的的需需要要，可可以以依依照照法法律律规规定定对土地实行征收或者征用并给予补偿。对土地实行征收或者征用并给予补偿。”土土地地管管理理法法第第四四十十三三条条，“任任何何单单位位和和个个人人进进行行建建设设

8、，需需要要使使用用土土地地的的，必必须须依依法法申申请请使使用用国国有有土土地地。”“前前款款所所称称依依法法申申请请使使用用的的国国有有土土地地包包括括国国家家所所有有的的土土地地和和国国家家征征收收的的原原属属于于农农民民集集体体所所有有的的土土地。地。”现行征地制度的主要内容现行征地制度的主要内容-范围范围缺乏土地征收目的合法性的审查机制缺乏土地征收目的合法性的审查机制土地征收申请批准前，事前审查土地征收申请批准前，事前审查土地征收被批准后，救济机制及事后审查土地征收被批准后，救济机制及事后审查现行征地制度的主要内容现行征地制度的主要内容-范围范围征地规模逐步扩大，被征地农民逐年增多。2

9、004-2010年，规模从19.57增到45.92万公顷。缺少科学的补偿机制缺少科学的补偿机制 既既不不能能满满足足“保保持持原原有有生生活活水水平平不不降降低低”这这一一起起码码要要求求，更更不不能能适适应应农农民民日日渐渐觉觉醒醒的的经经济济意意识识和和公公平平意意识识。（城城郊郊结结合合部部被被征征地地农农民民对对征征地地补补偿偿费费和和土土地地拍卖价款间的较大差距表示不满）拍卖价款间的较大差距表示不满）土地补偿费：前三年平均年产值的土地补偿费：前三年平均年产值的6 61010倍倍 安置补助费：前三年平均年产值的安置补助费：前三年平均年产值的4 46 6倍倍 地上附着物和青苗的补偿费：如

10、实补偿地上附着物和青苗的补偿费：如实补偿 土地补偿费和安置补助费的总和不得超过三十倍土地补偿费和安置补助费的总和不得超过三十倍现行征地制度的主要内容现行征地制度的主要内容-补偿补偿l征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。置补助费的标准规定。被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。自治区、直辖市规定。一般情况：一般情况：建设用地：耕地的建设用地：耕地的50%50%未利用

11、地：耕地的未利用地：耕地的20%20%左右左右l征收耕地的补偿费最高征收耕地的补偿费最高l大中型水利水电另行规定大中型水利水电另行规定现行征地制度的主要内容现行征地制度的主要内容-补偿补偿现行征地制度的主要内容现行征地制度的主要内容-补偿补偿征地成本中，税费比例偏高征地成本中，税费比例偏高研究资料：耕地开垦费、耕地占用税、新菜地开研究资料：耕地开垦费、耕地占用税、新菜地开发建设基金、契税、征地管理费、地籍勘察费、森发建设基金、契税、征地管理费、地籍勘察费、森林植被恢复费、基础设施配套费等等，有的地方还林植被恢复费、基础设施配套费等等，有的地方还有教育附加费、规划选址费、水利基本建设费等有教育附

12、加费、规划选址费、水利基本建设费等1010多种部门收费。多种部门收费。据历次调查，各种税费在征地成本中所占比例据历次调查，各种税费在征地成本中所占比例一般可达一般可达303040%40%，有的地方可达，有的地方可达505060%60%。现行征地制度的主要内容现行征地制度的主要内容-补偿补偿补偿的问题不是单纯的补偿的问题不是单纯的“偏低偏低”,而是缺少公平公正的机制而是缺少公平公正的机制没有平等权利主体间的谈判没有平等权利主体间的谈判没有反映土地区位和供需关系没有反映土地区位和供需关系没有体现土地利用的潜在价值没有体现土地利用的潜在价值 按原用途进行补偿，被征地农民难以分享土地利用方式改变带来按

13、原用途进行补偿，被征地农民难以分享土地利用方式改变带来的增值，也难以分享经济和社会发展的成果。的增值，也难以分享经济和社会发展的成果。没有考虑对农民的土地承包经营权的补偿没有考虑对农民的土地承包经营权的补偿 （3030年土地承包经营权没有补偿与农村土地承包法的要求不年土地承包经营权没有补偿与农村土地承包法的要求不符）符）集体土地上的房屋拆迁补偿标准差别大集体土地上的房屋拆迁补偿标准差别大实践中：补偿过度与补偿过低并存有的地方：房地一体、补房不补地，导致大量国有土地资产流失，还诱导乱搭乱建。水利等公益性项目：补偿标准偏低。同一区域、同一条件的农村集体土地补偿标准悬殊-公共利益的征地转嫁给部分被征

14、地农民，造成变相对农村集体土地权益人财产的侵害，形成违背了社会公平与公正原则的事实。理论上：土地所有权的价格难以确定以有限的货币价款补偿无限长的土地所有权，缺乏理论支撑。被征地农民安置政策措施的现状与特征被征地农民安置政策措施的现状与特征（1 1）现行法规对被征地农民安置措施的规定）现行法规对被征地农民安置措施的规定 很不全面，缺乏操作性很不全面，缺乏操作性土土地地管管理理法法第第五五十十条条 ：地地方方各各级级人人民民政政府府应应当当支支持持被被征征地地的的农农村村集集体体经经济济组组织织和和农农民民从从事事开开发发经经营营，兴办企业。兴办企业。生活水平不降低：？生活水平不降低：？长远生计有

15、保障：？长远生计有保障：？现行征地制度的主要内容现行征地制度的主要内容-安置安置安 置“一脚踢一脚踢”方式方式：形成新的“无产者”。目前许多地方仅仅给被征地农民发放一次性的现金补偿和给予一份社保，让他们自谋出路，而对失地农民的居住安顿、重新就业、生活观念和生活习惯转变等后续保障问题重视不够。“一脚踢”方式种地无田就业无岗发展无路子孙后代？现行安置政策措施各有利弊：现行安置政策措施各有利弊：1 1、货货币币安安置置：安安置置补补助助费费一一次次性性发发放放给给被被征征地地农农民民，让让其其自自谋谋出出路路。操操作作简简单单，容容易易接接受受，适适宜宜年年轻轻人人；不不足足以解决长远生计。以解决长

16、远生计。2 2、招招工工安安置置：将将被被征征地地农农民民中中的的劳劳动动力力安安排排在在用用地地单单位位就就业业，并并将将土土地地补补偿偿费费用用中中的的安安置置补补助助费费支支付付给给用用地地单单位。及时就业，有较稳定的收入；风险比较大。位。及时就业，有较稳定的收入；风险比较大。3 3、农农业业安安置置：在在集集体体经经济济组组织织内内部部调调整整土土地地，使使被被征征地地农农民民重重新新获获得得土土地地，土土地地补补偿偿费费和和安安置置补补助助费费都都留留于于集集体体经经济济组组织织内内部部。政政策策法法律律空空间间有有限限，被被征征地地农农民民和和未未被被征征地地农农民民都都可可能能因

17、因此此而而减减少少收收入入，影影响响政政策策实实施施的的积积极性。极性。4 4、投投资资入入股股安安置置：征征地地款款以以股股份份的的形形式式，集集中中统统一一投投资资，发发展展壮壮大大集集体体经经济济。为为被被征征地地农农民民提提供供就就业业和和生生活活保保障障，参与利润分配，实现土地权益；经营风险。参与利润分配，实现土地权益；经营风险。5 5、住住房房安安置置：既既可可解解决决被被征征地地农农民民的的安安居居问问题题，又又能能靠靠出租多余房子增加收入；农民出租房屋的合法性风险。出租多余房子增加收入；农民出租房屋的合法性风险。6 6、留留地地安安置置：在在给给予予被被征征地地农农民民一一定定

18、的的现现金金补补偿偿的的基基础础上上，按按照照城城市市规规划划确确定定的的土土地地用用途途，在在被被征征收收土土地地中中留留出出一定比例的土地或非农建设用地指标。一定比例的土地或非农建设用地指标。7 7、社社会会保保险险安安置置：是是将将征征地地补补偿偿费费用用中中的的安安置置补补助助费费和和部部分分或或全全部部的的土土地地补补偿偿费费为为被被征征地地农农民民购购买买养养老老、失失业业、医疗等社会保险。把政府的责任转稼于土地。医疗等社会保险。把政府的责任转稼于土地。就业难度普遍较大：被征地农民就业普遍呈现临时性、低端化、不稳定等特征。地方政府更愿意一次性货币安置，隐患。社会保障不完善：地方政府

19、社保资金落实不到位、被征地农民不愿或无力承担自行支付费用部分等问题较为普遍。现现行行征征地地审审批批权权限限及及程程序序的的设设置置以以严严格格保保护护耕耕地地、保保护护被被征征地地者者合合法法权权益益为为核核心心。近近年年来来，虽虽然然征征地地程程序序不不断断以以规规范范、高高效效、公公开开为为目目标标而而进进行行优优化化，但但在在实实践践中中仍仍存在较多漏洞，主要表现在：存在较多漏洞，主要表现在：现行征地制度的主要内容现行征地制度的主要内容-程序程序1212费用支付费用支付1、提出用地申请、提出用地申请6 6下达批文下达批文8 8财产财产补偿登记补偿登记9 9补偿安置方案补偿安置方案公告公

20、告1111批准实施批准实施5 5组卷报批组卷报批左图中：14 4为审批前环节；5 56 6为审批环节,详细流程图见图3；11111313为批后实施环节。13清场、供地清场、供地2 2拟征地告知拟征地告知3 3现现状状调调查查,调调查查结结果果经经被被征征地地者者确认确认4 4依申请依申请听证听证2 24 4为28号文提出的要求,在现行法律中并无规定7 7征收土地征收土地公告公告1010依申请依申请听证听证通常称作“一一公公告告”，内容为征地批准的机关、文号、时间和批准用途；被征地的所有权人、位置、地类和面积；征地补偿标准和农业人员安置途径；办理补偿登记的期限、地点。通常称作“二二公公告告”，内

21、容为本集体被征用土地的位置、地类、面积，地上附着物和青苗的种类、数量，需要安置的农业人口的数量；土地补偿费的标准、数额、支付对象和支付方式；安置补助费的标准、数额、支付对象和支付方式；地上附着物和青苗的补偿标准和支付方式；农业人员的具体安置途径；其他有关征地补偿、安置的具体措施。现行征地制度的主要内容现行征地制度的主要内容-程序程序征地程序设计与执行失当交织：程序设计：缺乏征地批前协商程序，征地报批前，被征地农民往往不知情，特别是补偿、安置方案农民不知情；征地实施：执行不到位，强征强拆激化矛盾；司法裁决不完善：缺乏救济途径，合理诉求难以及时传达和化解。中纪委监察部：中纪委监察部：2011201

22、1年年因违法强因违法强拆被追责拆被追责509509人人全国查处全国查处违法违规违法违规强拆问题强拆问题14801480个个涉嫌犯罪涉嫌犯罪被移送司被移送司法机关法机关3131人人2002-2011年，国土部机关上访案件中关于征地纠纷、违法用地的约占70%以上。2011年因农村征地问题到国土部上访占总上访的58%。民众权利意识逐步强化、利益需求逐步多元，征地拆迁引发大量矛盾，群体性事件和恶性事件时有发生。目 录 第一部分第一部分 征地的概念及其法律特征征地的概念及其法律特征 第二部分第二部分 征地制度演变历程征地制度演变历程 第三部分第三部分 现行征地制度主要内容现行征地制度主要内容 第四部分第

23、四部分 近年政策文件的有关规定近年政策文件的有关规定 第五部分第五部分 征地补偿标准征地补偿标准 第六部分第六部分 改革探索改革探索三、完善征地补偿和安置制度三、完善征地补偿和安置制度（十二）完善征地补偿办法（十二）完善征地补偿办法（十三）妥善安置被征地农民（十三）妥善安置被征地农民（十四）健全征地程序（十四）健全征地程序（十五）加强对征地实施过程监管（十五）加强对征地实施过程监管 提出提出征地补偿做到同地同价。征地补偿做到同地同价。近年政策文件规定（一）近年政策文件规定（一）国务院关于深化改革严格土地管理的决定（国发国务院关于深化改革严格土地管理的决定（国发200428号）号）二、切实保障被

24、征地农民的长远生计二、切实保障被征地农民的长远生计 征征地地补补偿偿安安置置必必须须以以确确保保被被征征地地农农民民原原有有生生活活水水平平不不降降低低、长长远远生生计计有有保保障障为为原原则则。各各地地要要认认真真落落实实国国办办发发200620062929号号文文件件的的规规定定，做做好好被被征征地地农农民民就就业业培培训训和和社社会会保保障障工工作作。被被征征地地农农民民的的社社会会保保障障费费用用，按按有有关关规规定定纳纳入入征征地地补补偿偿安安置置费费用用，不不足足 部部分分由由当当地地政政府府从从国国有有土土地地有有偿使用收入中解决。社会保障费用不落实的不得批准征地。偿使用收入中解

25、决。社会保障费用不落实的不得批准征地。近年政策文件规定近年政策文件规定（二）（二）国务院关于加强土地调控有关问题的通知国务院关于加强土地调控有关问题的通知（国发（国发200631号）号）十十七七届届三三中中全全会会中中共共中中央央关关于于推推进进农农村村改改革革发发展展若若干干重重大问题的决定大问题的决定 改改革革征征地地制制度度，严严格格界界定定公公益益性性和和经经营营性性建建设设用用地地，逐步缩小征地范围逐步缩小征地范围;完完善善征征地地补补偿偿机机制制。依依法法征征收收农农村村集集体体土土地地，按按照照同同地同价原则及时足额给农村集体组织和农民合理补偿地同价原则及时足额给农村集体组织和农

26、民合理补偿;解决好被征地农民就业、住房、社会保障。解决好被征地农民就业、住房、社会保障。提提出出了了“同同地地、同同权权、同同价价”、“建建立立城城乡乡统统一一土土地地市市场场”的指导思想；的指导思想；近年政策文件规定近年政策文件规定（三）（三）(2010-6_)近年政策文件规定近年政策文件规定（四）（四）一、推进征地补偿新标准实施，确保补偿费用落实到位一、推进征地补偿新标准实施，确保补偿费用落实到位。(一一)全面实行征地统一年产值标准和区片综合地价。全面实行征地统一年产值标准和区片综合地价。(二二)探索完善征地补偿款预存制度。探索完善征地补偿款预存制度。(三三)合理分配征地补偿费。合理分配征

27、地补偿费。二、采取多元安置途径，保障被征地农民生产生活二、采取多元安置途径，保障被征地农民生产生活 (四四)优先进行农业安置。优先进行农业安置。(五五)规范留地安置。规范留地安置。(六六)推进被征地农民社会保障资金的落实。推进被征地农民社会保障资金的落实。三、做好征地中农民住房拆迁补偿安置工作，解决好被征地农民居住问题三、做好征地中农民住房拆迁补偿安置工作，解决好被征地农民居住问题 (七七)切实做好征地涉及的拆迁补偿安置工作。切实做好征地涉及的拆迁补偿安置工作。(八八)住房拆迁要进行合理补偿安置。住房拆迁要进行合理补偿安置。(九九)统筹规划有序推进征地拆迁。统筹规划有序推进征地拆迁。四、规范征

28、地程序，提高征地工作透明度。四、规范征地程序，提高征地工作透明度。(十十)认真做好用地报批前告知、确认、听证工作。认真做好用地报批前告知、确认、听证工作。(十一十一)简化征地批后实施程序。简化征地批后实施程序。五、切实履行职责，加强征地管理五、切实履行职责，加强征地管理 (十二十二)强化市县政府征地实施主体职责。强化市县政府征地实施主体职责。(十三十三)落实征地批后实施反馈制度。落实征地批后实施反馈制度。(2011年年1月月21日公布施行日公布施行_)近年政策文件规定近年政策文件规定（五）（五）VS名称名称征收，国有土地上房屋征收，国有土地上房屋拆迁拆迁 城市房屋城市房屋目的目的 规规范、范、

29、维护维护公共利益、保障被征收人合公共利益、保障被征收人合法法权权益益 加加强强管理、管理、维护维护当事人当事人合法合法权权益、保障建益、保障建设项设项目目顺顺利利进进行行执执行行主体主体 房屋征收部房屋征收部门门可以委托房屋征收可以委托房屋征收实实施施单单位，承担房屋征收与位，承担房屋征收与补偿补偿的具体工作。房屋的具体工作。房屋征收征收实实施施单单位不得以位不得以营营利利为为目的目的“禁止建禁止建设单设单位参与搬迁活位参与搬迁活动动”取得房屋拆迁取得房屋拆迁许许可可证证的的单单位位范范围围 公共利益：公共利益：1、国防和外交的需要；、国防和外交的需要；2、府、府组织实组织实施施的能源、交通、

30、水利等基的能源、交通、水利等基础设础设施建施建设设；3、政府政府组织实组织实施的科教文施的科教文卫卫体，体，环资环资保保护护、防、防灾减灾、文保、社会福利、市政公用等公共灾减灾、文保、社会福利、市政公用等公共事事业业；4、政府、政府组织实组织实施的保障性安居工程施的保障性安居工程建建设设5、政府依法依、政府依法依规规的旧城区改建；的旧城区改建；6、其、其他公共利益他公共利益未明确未明确新新旧旧近年政策文件规定近年政策文件规定（五）（五）“公平公平补偿补偿”原原则则范范围围：房屋价：房屋价值值、搬迁及、搬迁及临时临时安置、停安置、停产损产损失失相同相同方式：方式：产权调换产权调换、货币补偿货币补

31、偿 强强调调被征收人的自主被征收人的自主选择选择：“被征收人被征收人选择选择房屋房屋产权调换产权调换的，市、的，市、县级县级人民政府人民政府应应当提供用于当提供用于产权产权调换调换的房屋的房屋”；“因旧城区改建征收个人住宅，被征收人因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择选择在在改建地段改建地段进进行房屋行房屋产权调换产权调换的，作出房屋征收决定的，作出房屋征收决定的市、的市、县级县级人民政府人民政府应应当提供改建地段或者就近地当提供改建地段或者就近地段的房屋。段的房屋。”强强调调民生政策：征收个人住宅，被征收人符合民生政策：征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的市、住房保

32、障条件的，作出房屋征收决定的市、县级县级人人民政府民政府应应当当优优先先给给予住房保障。予住房保障。方式：相同方式：相同 “拆迁非公益事拆迁非公益事业业房屋的房屋的附属物，不作附属物，不作产权调换产权调换，由，由拆迁人拆迁人给给予予货币补偿货币补偿”强强调对调对承租人的保障：承租人的保障：“被拆迁人与房屋承租人被拆迁人与房屋承租人对对解解除租除租赁赁关系达不成关系达不成协议协议的，的，拆迁人拆迁人应应当当对对被拆迁人被拆迁人实实行行房屋房屋产权调换产权调换。产权调换产权调换的的房屋由原房屋承租人承租房屋由原房屋承租人承租”标标准：准：不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋不得低于房屋征收决定公

33、告之日被征收房屋类类似似房地房地产产的市的市场场价格。被征收房屋的价价格。被征收房屋的价值值，由具有相，由具有相应资质应资质的房地的房地产产价格价格评评估机构按照房屋征收估机构按照房屋征收评评估估办办法法评评估确定估确定“以房地以房地产产市市场评场评估价格确定。估价格确定。具体具体办办法由省、自治区、直法由省、自治区、直辖辖市人民政府制定市人民政府制定”关于补偿关于补偿新新旧旧近年政策文件规定近年政策文件规定（五）（五）程程序序开始引入事前公开和全程的知情开始引入事前公开和全程的知情权权：“市、市、县级县级人民政府人民政府应应当当组织组织有关部有关部门对门对征收征收补补偿偿方案方案进进行行论证

34、论证并予以公布，征求公众意并予以公布，征求公众意见见。征求。征求意意见见期限不得少于期限不得少于30日日”旧城改造的，旧城改造的，“多数被征收人多数被征收人认为认为征收征收补偿补偿方方案不符合本条例案不符合本条例规规定的，市、定的，市、县级县级人民政府人民政府应应当当组组织织由被征收人和公众代表参加的听由被征收人和公众代表参加的听证证会，并根据听会，并根据听证证会情况修改方案会情况修改方案”“政府作出房屋征收决定后政府作出房屋征收决定后应应当及当及时时公告。公公告。公告告应应当当载载明征收明征收补偿补偿方案和行政复方案和行政复议议、行政、行政诉讼权诉讼权利等事利等事项项。”“调查结调查结果果应

35、应当在房屋征收范当在房屋征收范围围内向被征收人内向被征收人公布公布”“分分户补偿户补偿情况在房屋征收范情况在房屋征收范围围内向被征收人公内向被征收人公布布”“发发放房屋拆迁放房屋拆迁许许可可证证的同的同时时，应应当将房屋拆当将房屋拆迁迁许许可可证证中中载载明的拆迁人、明的拆迁人、拆迁范拆迁范围围、拆、拆迁期限等事迁期限等事项项，以房屋拆迁公以房屋拆迁公告的形式予以告的形式予以公布。公布。”新新旧旧近年政策文件规定近年政策文件规定（五）（五）强强制制执执行行强强调调司法渠道，法院司法渠道，法院强强制制执执行是唯行是唯一方式。一方式。“被征收人在法定期限内不申被征收人在法定期限内不申请请行政复行政

36、复议议或者不提起行政或者不提起行政诉讼诉讼，在在补偿补偿决定决定规规定的期限内又不搬迁定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、的，由作出房屋征收决定的市、县县级级人民政府依法申人民政府依法申请请人民法院人民法院强强制制执执行。行。强强制制执执行申行申请书应请书应当附具当附具补偿补偿金金额额和和专户专户存存储账储账号、号、产权调换产权调换房房屋和周屋和周转转用房的地点和面用房的地点和面积积等材料等材料“法院法院强强拆和行政拆和行政强强拆并存拆并存“被拆迁人或者房屋承租被拆迁人或者房屋承租人在裁决人在裁决规规定的搬迁期限内定的搬迁期限内未搬迁的，由房屋所在地的未搬迁的，由房屋所在地的市、市、

37、县县人民政府人民政府责责成有关部成有关部门门强强制拆迁，或者由房屋拆制拆迁，或者由房屋拆迁管理部迁管理部门门依法申依法申请请人民法人民法院院强强制拆迁。制拆迁。”“。诉讼诉讼期期间间不停止不停止拆迁的拆迁的执执行。行。”其他其他 “房地房地产产价格价格评评估机构由被征收人估机构由被征收人协协商商选选定；定；协协商不成的，通商不成的，通过过多数多数决定、随机决定、随机选选定等方式确定，定等方式确定，”对对暴力暴力强强拆和采取非正常手段的拆和采取非正常手段的需承担需承担责责任。任。旧旧新新(2011年年6月月3日出台日出台)近年政策文件规定近年政策文件规定（六）（六）条例要求：第十九条：对补征收房

38、屋价值的补偿，不得低于房屋征收决条例要求：第十九条：对补征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。办法规定办法规定：第八条：被征收房屋价值评估目的应当表述为第八条：被征收房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”第十条：被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。用于产权调换房第十条：被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房

39、屋价值评估时点一致。屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。第十一条：被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在第十一条：被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。第三十条被征收房屋的类似房地产是指与被征收房屋的区位、用途、权利第三十条被征收房屋的类似房地产是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧

40、程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。被征收房屋类似房地产的市场价格是指被征收房屋的类似房地产在评估时被征收房屋类似房地产的市场价格是指被征收房屋的类似房地产在评估时点的平均交易价格。确定被征收房屋类似房地产的市场价格，应当剔除偶然的点的平均交易价格。确定被征收房屋类似房地产的市场价格，应当剔除偶然的和不正常的因素。和不正常的因素。国国土土资资电电发发201172号号(2011-5_)近年政策文件规定近年政策文件规定（七）（七）一、一、进一步提高认识，认真贯彻落实中央有关规定要求进一步提高认识，认真贯彻落实中央有关规定要求 二、

41、严格征地拆迁管理，维护被征地农民利益二、严格征地拆迁管理，维护被征地农民利益 实施征地拆迁，必须在政府的统一组织领导下依法规范进行。实施征地拆迁，必须在政府的统一组织领导下依法规范进行。农民房屋要给予合理补偿，并因地制宜采取迁建安置、货币安置或实物补偿农民房屋要给予合理补偿，并因地制宜采取迁建安置、货币安置或实物补偿等多种安置方式等多种安置方式;征地前及时组织征地公告，并就征地补偿安置标准和政策征求群众意见。征地前及时组织征地公告，并就征地补偿安置标准和政策征求群众意见。不得强行实施征地拆迁；对于群众提出的合理要求，必须妥善予以解决。不得强行实施征地拆迁；对于群众提出的合理要求，必须妥善予以解

42、决。确保征地补偿费用及时足额支付到位。确保征地补偿费用及时足额支付到位。三、及时化解矛盾纠纷，妥善处理征地拆迁突发事件三、及时化解矛盾纠纷，妥善处理征地拆迁突发事件 之前，要分析评估易引发不稳定风险的环节和因素，提出预防措施。之前，要分析评估易引发不稳定风险的环节和因素，提出预防措施。之中，做好有关沟通协调工作，早发现、早处理，避免矛盾积累激化。之中，做好有关沟通协调工作，早发现、早处理，避免矛盾积累激化。建立应急预案，对征地拆迁突发事件，要及时分析原因，主动向政府报告，建立应急预案，对征地拆迁突发事件，要及时分析原因，主动向政府报告，积极采取措施妥善解决，防止简单粗暴压制群众，引发恶性和群体

43、性事件。积极采取措施妥善解决，防止简单粗暴压制群众，引发恶性和群体性事件。四、开展全面检查，坚决纠正违法违规征地拆迁行为四、开展全面检查，坚决纠正违法违规征地拆迁行为 目 录 第一部分第一部分 征地的概念及其法律特征征地的概念及其法律特征 第二部分第二部分 征地制度演变历程征地制度演变历程 第三部分第三部分 现行征地制度主要内容现行征地制度主要内容 第四部分第四部分 近年政策文件的有关规定近年政策文件的有关规定 第五部分第五部分 征地补偿标准征地补偿标准 第六部分第六部分 改革探索改革探索国土资发国土资发20051442005144号文：号文：关关于于开开展展制制订订征征地地统统一一年年产产值

44、值标标准准和和征征地地区区片片综综合合地价工作的通知地价工作的通知要解决几个问题：要解决几个问题：1 1、解决补偿标准偏低问题。、解决补偿标准偏低问题。2 2、征地补偿同地同价，实现补偿的公平性。、征地补偿同地同价，实现补偿的公平性。3 3、防止征地补偿的随意性，规范政府征地行为。、防止征地补偿的随意性，规范政府征地行为。4 4、提高征地工作透明度，维护被征地农民合法权益。、提高征地工作透明度，维护被征地农民合法权益。项目项目土地管理法规定土地管理法规定最新政策要求最新政策要求其他法律其他法律补偿补偿原则原则按原用途、原地块给予补偿；按按原用途、原地块给予补偿；按产值倍数法测算；限定补偿高限产

45、值倍数法测算；限定补偿高限（年产值的（年产值的30倍）倍）同地同价；达不到同地同价；达不到“生生活水平不降低，长远生活水平不降低，长远生计有保障计有保障”时，省政府时，省政府可批准将补偿超过可批准将补偿超过30倍。倍。物权法物权法：依：依法足额补偿，安法足额补偿，安排被征地农民的排被征地农民的社会保障费用。社会保障费用。补偿补偿项目项目土地补偿、安置补助、青苗和地土地补偿、安置补助、青苗和地上附着物上附着物增加：征地补偿费内解增加：征地补偿费内解决被征地农民社保费用，决被征地农民社保费用，不足部分从国有土地有不足部分从国有土地有偿使用收益中列支偿使用收益中列支增加：增加：物权法物权法：安排社保

46、费：安排社保费用用补偿补偿水平水平耕地：前三年平均年产值的六至耕地：前三年平均年产值的六至十倍。每一个需要安置的农业人十倍。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为年产值口的安置补助费标准，为年产值的四至六倍。每公顷安置补助费，的四至六倍。每公顷安置补助费，不得超过十五倍。土地补偿费和不得超过十五倍。土地补偿费和安置补助费两项之和，最高不得安置补助费两项之和，最高不得超过超过30倍。地上的附着物和青苗倍。地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。辖市规定。按统一年产值和征地区按统一年产值和征地区片综合地价执行；片综合地价执行；特征：特征：1、两种形

47、式，相互配合，渐近发展、两种形式，相互配合，渐近发展新的征地补偿标准征地统一年产值标准征地区片综合地价适用土地市场不发达的小城市及规划圈外的农用地区域适用土地市场相对活跃的东部地区以及中、西部地区的大中城市适用不同区域两者相互配合，形成体系特征：特征：2、考考虑虑多多种种因因素素，初初步步引引入入市市场场和和供供需需影影响响，逐逐步步树树立财产补偿理念立财产补偿理念3、前置性标准，刚性执行、同地同价、前置性标准，刚性执行、同地同价4、公开、透明，公众参与、公开、透明，公众参与5、体现价格理念，明确时点、体现价格理念，明确时点基本要求：基本要求：1、补偿水平要提高、补偿水平要提高2、纵向衔接，横

48、向平衡、纵向衔接，横向平衡3、听证、听证征地统一年产值标准：征地统一年产值标准：在在一一定定区区域域范范围围内内（以以市市、县县行行政政区区域域为为主主），综综合合考考虑虑被被征征收收农农用用地地类类型型、质质量量、等等级级、农农民民对对土土地地的的投投入入以以及及农农产产品品价价格格等等因因素素，以以前前三三年年主主要要农农产产品品平平均均产量、价格为主要依据测算的综合收益值。产量、价格为主要依据测算的综合收益值。实质内涵是被征收农用地的综合收益值，不仅仅包实质内涵是被征收农用地的综合收益值，不仅仅包括农地农作物的收益，还要考虑因土地带来的其它相关括农地农作物的收益，还要考虑因土地带来的其它

49、相关收益。收益。以产值标准为基数以产值标准为基数,同时综合考虑当地社会经济发展同时综合考虑当地社会经济发展水平、居民生活水平、原补偿水平、被征地农民社保需水平、居民生活水平、原补偿水平、被征地农民社保需等确定补偿倍数。等确定补偿倍数。产值标准产值标准倍数标准倍数标准征地综合区片价基本概念及内涵征地综合区片价基本概念及内涵 征征地地区区片片综综合合地地价价（简简称称征征地地区区片片价价）是是指指在在城城镇镇行行政政区区土土地地利利用用总总体体规规划划确确定定的的建建设设用用地地范范围围内内，依依据据地地类类、产产值值、土土地地区区位位、农农用用地地等等级级、人人均均耕耕地地数数量量、土土地地供供

50、求求关关系系、当当地地经经济济发发展展水水平平和和城城镇镇居居民民最最低低生生活活保保障障水水平平等等因因素素，划划分分征征地地区区片片，并并采采用用农农地地价价格格因因素素修修正正、征征地地案案例例比比较较和和年年产产值值倍倍数数等等方方法法测测算算的的区区片片征征地地综综合合补补偿偿标标准准。征征地地区区片片价价的的实实质质是是征征地地补补偿偿标标准准，不不含含地上附着物和青苗的补偿费。地上附着物和青苗的补偿费。1，300006，200004，500003，400002，300005，200007，20000某某市征地区片综合地价分布图某某市征地区片综合地价分布图部分省市已公布新标准部分省