房地产开发与经营业纳税评估手册(北京)bgtq.pptx

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1、3/15/20231辛寒专用辛寒专用PPT模板模板目目 录录第一章综述第一节 基本概念一、房地产相关概念二、房地产开发与经营业相关概念三、房地产开发与经营业的纳税评估第二节 经营特点一、经营概况二、经营分类三、经营流程四、会计核算五、应税特征第二章 评估方法第一节 假设法一、环境适用二、具体应用第二节 SPSS应用法一、环境适用二、具体应用第三节 系统预警法一、环境适用二、具体应用第三章 评估指标第一节 会计报表指标一、指标基础二、指标确定三、指标附件41第二节 纳税问题指标一、指标基础二、指标确定三、指标附件3/15/20232辛寒专用辛寒专用PPT模板模板第一章第一章综综 述述3/15/2

2、0233辛寒专用辛寒专用PPT模板模板第一节第一节 基本概念基本概念一、房地产相关概念一、房地产相关概念（一）房地产房地产是房屋财产和土地财产的总称，在经济学上称为不动产，不动产指不能移动，移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物、土地及其他土地附着物。很多国家将房地产称为物业。房地产涉及的税收主要有两类，一类为财产税性质，即对房地产的存量状态进行征税，我国现在开征的房产税（城市房地产税）、城镇土地使用税（十六届三中全会指出“条件具备时对不动产开征统一规范的物业税”），以及将来可能开征的遗产税的有关房地产税目，均属此性质；第二类为流转税和所得税性质，指在房地产的开发建设及流通管理环

3、节开征的各种税，主要包括营业税、土地增值税、企业所得税等。（二）房地产市场房地产市场可分为以下几类：房地产一级市场，指土地征用、划拔、出让市场，房地产呈纵向流通，土地的出让方式一般有协议出让、招标出让、拍卖出让三种方式；房地产二级市场，指房地产转让、租赁、抵押等市场，房地产呈横向流通，通过表现为经营者与消费者之间的交易；房地产三级市场，指房产的互换、典当、租赁以及二手房交易市场，房地产呈横向流通，表现为消费者之间以及经营者与消费者之间的交易行为。广义而言，房地产市场还包括物业管理市场，指以物业管理服务为交换对象的市场，对前三级房地产市场有一定的辅助作用。（三）房地产业房地产业是指通过市场运营机

4、制从事房地产投资、开发、建设、销售、出租、管理、服务、咨询等项目的产业，具体可分为房地产开发与经营业、房地产经纪业、房地产管理业（物业管理业）、二手房交易的经营管理等行业，广义而言，还包括建筑业的房地产建设部分。国税发1993149号国家税务总局关于印发营业税税目注释（试行稿）的通知 根据国家标准行业，我们通常所称的物业管理业被定为房地产管理业。3/15/20234辛寒专用辛寒专用PPT模板模板第一节第一节 基本概念基本概念从历史看，我国的房地产业起步较晚，但进入20世纪90年代以来，房地产业得以迅速发展，其原因与我国三项重大制度和体制改革密切相关：第一，改福利性住房制度为商品化住房制度；第二

5、，改对土地无偿、无期限行政划拔的土地使用制度为通过协议、招标、拍卖方式，有偿取得土地有限期使用权的土地使用制度；第三，改千家投资、分散建设的房地产开发方式为综合建设、配套开发的房地产综合开发方式。1991年3月和1994年7月，国务院分别颁布了城市房屋拆迁管理条例和中华人民共和国城市房地产管理法，标志着我国房地产业走上了法制轨道，1998年8月，全国人大再次修订了中华人民共和国土地管理法，从土地利用、用地审批等方面规范了我国房地产业的成长。二、房地产开发与经营业相关概念二、房地产开发与经营业相关概念（一）房地产开发与经营业房地产开发与经营业是随着城市住宅商品化的推行、工商用房建设事业的发展，以

6、及城市土地使用制度改革的深化，逐步从建筑业分离出来的新兴产业，主要涉及房地产的投资、开发、建设、销售、出租等环节，是房地产业最重要的组成部分。房地产开发与经营业是房地产综合开发的产物。中华人民共和国城市规划法中明确规定，“统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设”是我国城市建设的基本方针，其本质特点就体现在“综合”和“配套”上。所谓综合指对地下设施如给水、排水、供电、供热、煤气、通讯等设施进行综合开发；配套则指对住宅、工商业用房、文教卫生设施、园林绿化、道路交通及其他公用设施进行配套建设，把城市作为一个有机整体开发，保证城市的生产、生活、服务和文化设施的协调发展，提高城市的整体功能。（

7、二）与相关行业的关系1、与“建筑业”的关系在我国三项产业的划分中，建筑业属于物质生产部门，是第二产业，房地产开发与经营业带有经营与服务的性质，是第三产业。在房地产的开发建设中，二者的具体关系可分为两类：一类是合同关系（委托、招标等），一般将从事房地产开发与经营的企业称为开发商，将从事房屋施工建设的企业称为建筑商或承包商；第二类是房地产开发企业通过自营工程，将建筑业的环节纳入本企业之中。对于第二类关系，值得注意的涉税问题有两点：一是自营工程在销售时，其自建行为视同提供应税劳务按“建筑业”税目缴纳营业税；二是存在自营工程的企业，如果有代建工程项目，应按“建筑业”税目缴纳营业税。3/15/20235

8、辛寒专用辛寒专用PPT模板模板第一节第一节 基本概念基本概念2、与“房地产管理业（物业）”的关系二者同属于房地产业，且同属于第三产业，后者是前者的延续，在销售和盈利环节对前者的影响越来越大，同时，随着房地产市场的规范发展，逐渐要求物业公司前期介入开发及销售过程，从物业管理及潜在业主的需要出发，提出建设性意见。二者的具体关系有三类：一类是合同关系（委托、招标等），物业建成后，由房地产开发企业完成第一次聘用物业管理公司的工作，当首届产权人及使用人代表大会召开后，选聘物业公司的工作由选举产生的业主委员会负责。第二类是由房地产开发企业下属独立核算的物业公司负责物业管理；第三类是房地产开发企业兼营物业管

9、理。对第三类关系，值得注意的涉税问题是：兼营物业管理的企业，有的同时兼营餐饮、娱乐等服务项目，对其物业收入以及服务业的各项收入应按相应的税目、税率纳税。三、房地产开发与经营业的纳税评估房地产开发与经营业纳税评估是指税务机关根据纳税申报资料以及所掌握的相关涉税信息，通过特定的程序和方法，对从事房地产开发与经营的企业一定期间内履行纳税义务、扣缴义务的真实性、准确性、合法性进行系统的综合评定，并对一般涉税问题进行处理的工作过程。3/15/20236辛寒专用辛寒专用PPT模板模板第二节第二节 经营特点经营特点一、经营分类一、经营分类1、根据开发建设的层次和产品内容的不同，可分为两个层次的开发和一个层次

10、的开发两种形式。两个层次的开发是先将“生地”（不具备使用条件）开发建设成“熟地”后进行拍卖或出租（产品为土地），由取得土地使用权者进行房屋开发建设（产品为房屋）；一个层次的开发是指一次性完成土地、房屋的开发（产品为房屋）。国外一般以前者为主，在我国绝大多数企业以后者为主，也有少数企业同时从事两个层次的开发。指实现“三通一平”（水通、电通、路通、场地平整）或“七通一平”（给水、排水、供电、供热、供气、电讯、道路畅通、场地平整）的土地。2、根据开发建设项目所处位置和建设内容的不同，分为新区开发和旧城改造（旧区再开发）两种形式，简称为新开发和再开发。新开发是城市的外延和扩展，建设卫星城就是一种大规模

11、的新开发形式，再开发则是对原有城市功能的改造和扩充，涉及到拆迁安置改造等环节，程序更为复杂。新开发和再开发的主要工作内容分别是：一个层次的开发 房屋（含土地使用权）两个层次的开发第一层次 土地拍卖、招标、协议第二层次 房屋（含土地使用权）新 区 开 发征用土地基础设施建设房屋开发旧 城 改 造拆迁安置建筑地块改造房屋开发通过“三通一平”或“七通一平”，将“生地”变成“熟地”对原有的道路、管网等配套设施增容、更换、重新布线、调整走向等3/15/20237辛寒专用辛寒专用PPT模板模板第二节第二节 经营特点经营特点3、根据投资方式不同，可分为独立建房和合作建房两种形式。4、根据开发建设项目的类别不

12、同，可分为普通住宅（含经济适用房）、公寓、别墅、商用、写字楼等几种开发形式。二、经营特点二、经营特点1、投资量大，投资回收期长房地产开发与经营业为资金密集型行业，投资量大，除分散建设的单项工程外，多数企业进行成片开发，一般采用分期分批、滚动开发方式，从立项、规划、征地、开工审批、建设、竣工交付使用、租售，直到实现投资回收和回报，要跨过几个年头，经营运转周期长，收益集中在中后期。2、资产负债率高，对金融机构依赖程度大据国家统计局统计，2002年，全国房地产开发企业直接使用金融机构资金（含按揭贷款）占全部开发建设资金比例达50%左右，拖欠占用施工企业资金占比22%，平均资产负债率为72%，比工业企

13、业高出16个百分点。3、牵涉面广，运作程序复杂 综合开发涉及到规划、勘察、市政、施工、供电、电讯、房管、园林、环卫、金融以及基层政权机构、建委、物价局、财政局、税务局等等，需要打交道的单位和部门几十个，开发过程中的协作单位也很多。4、发展速度快，带动相关行业迅速发展进入90年代以来，该行业发展迅猛，带动建筑业、建材业、建筑设备安装业、金融业以及物业管理业等相关行业迅速发展。3/15/20238辛寒专用辛寒专用PPT模板模板第二节第二节 经营特点经营特点三、会计核算 房地产开发与经营业遵从房地产开发企业会计制度和施工、房地产开发企业财务制度，其会计科目的设置有别于企业会计制度。具体差异如下表所示

14、：房地产开发企业会计制度房地产开发企业会计制度企业会计制度企业会计制度短期投资跌价准备应收股利、应收利息应收补贴款采购保管费库存材料原材料库存设备自制半成品开发产品库存商品分期收款开发产品出租开发产品周转房存货跌价准备长期投资减值准备3/15/20239辛寒专用辛寒专用PPT模板模板第二节第二节 经营特点经营特点房地产开发企业会计制度房地产开发企业会计制度企业会计制度企业会计制度委托贷款固定资产减值准备工程物资固定资产购建支出在建工程在建工程减值准备无形资产减值准备递延资产长期待摊费用应付利润应付股利预计负债专项应付款开发成本生产成本开发间接费用经营收入主营业务收入经营成本主营业务成本经营税金

15、及附加主营业务税金及附加销售费用营业费用补贴收入以前年度损益调整3/15/202310辛寒专用辛寒专用PPT模板模板第二节第二节 经营特点经营特点四、四、应税特征应税特征（一）应税税种房地产开发与经营业共涉及13项税费（12个税种、1项涉税费用），分别为：营业税城市维护建设税（外资企业不征）教育费附加（外资企业不征）企业所得税外商投资企业所得税个人所得税房产税（外资企业为城市房地产税）城镇土地使用税（外资企业为土地使用费）车船使用税（外资企业为车船使用牌照税）印花税契税耕地占用税土地增值税其中，外商投资企业所得税属于国家税务机关征管范围，契税由财政部门征收，其余均属于地方税务机关征管范围。指现

16、行税费，固定资产投资方向调节税已于2001年1月1日停征。除外商投资企业所得税外，外资企业与内资企业相同内容不同名称的税费未单独计数，包括城市房地产税、车牌税、土地使用费。从2002年1月1日起，新办企业的企业所得税在国税缴纳。3/15/202311辛寒专用辛寒专用PPT模板模板第二节第二节 经营特点经营特点（二）经营与纳税的关系 开发建设期涉税事项和涉税环节较少，主要涉税事项和涉税环节集中在租售期，具体情况见下表：阶段阶段经营环节经营环节影响税种影响税种备备 注注开发建设期取得土地使用权契税、耕地占用税由财政部门征收委托施工印花税自营工程个人所得税销售期房营业税（城建税、教育费附加）、土地增

17、值税、企业所得税、个人所得税、印花税租 售 管 理 期销售房屋转让土地使用权营业税（城建税、教育费附加）、土地增值税、企业所得税、个人所得税、印花税营业税按“销售不动产”和“转让无形资产”税目，如果所销售房屋为自营工程，还涉及“建筑业”税目，但与“销售不动产”的计税依据不同（见税收政策部分）出租房屋或土地营业税（城建税、教育费附加）、企业所得税、个人所得税、房产税（城市房地产税）、土地使用税（费）、印花税营业税按“服务业租赁业”税目自用房屋或土地房产税（城市房地产税）土地使用税（费）赠与房屋或土地视同销售不动产代收费用 营业税（城建税、教育费附加）代收费用手续费合并营业收入计税房屋抵押贷款以房

18、抵债时按销售不动产纳税对所建房屋兼营物业管理以及餐饮、娱乐等服务营业税（城建税、教育费附加）、企业所得税、个人所得税营业税按“服务业”税目，适用相应的税率股利分配个人所得税个人股东所得股利按股息、红利所得计税3/15/202312辛寒专用辛寒专用PPT模板模板第二节第二节 经营特点经营特点（三）营业税税目及涉税事项房地产开发与经营业所涉及到的营业税税目、税率和涉税事项如下表所示：税税 目目税税 率率涉涉 税税 事事 项项销售不动产5%销售房屋及配套设施；售房中的代收款项;售房违约金；房屋赠与；以房抵债或以房换房；合作建房；转让在建项目（已进入建筑物施工阶段）转让无形资产5%转让土地使用权；赠与

19、土地使用权；转让在建项目（已完成或正在进行土地前期开发，尚未进入施工阶段）;转让其他无形资产建筑业3%销售自营工程所建房屋；代建工程服 务 业租赁业5%出租房屋、土地；出租其他固定资产其他服务业5%兼营物业管理收入；物业管理代收款项；兼营房地产咨询业；将企业或企业部分资产出包、租赁收取的承包费、租赁费餐饮业5%兼营饮食业收入娱 乐 业5%20%兼营娱乐业收入 财税200316号财政部 国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知第二条第七款。财税200316号财政部 国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知第二条第六款。3/15/202313辛寒专用辛寒专用PPT模板模板第二章第二章评估方法评估方

20、法本章从不同的角度分析了不同时期应采取的评估方法。由于目前房地产行业的评估数据以及相关的配套工作不够完善，方法的科学性与可操作性还需在今后的实际工作中进一步完善。3/15/202314辛寒专用辛寒专用PPT模板模板第一节第一节 假设法假设法 “假设法”即通过纳税人的纳税情况对其收入、财产等假设，利用其提供的会计报表、内部控制制度以及公众媒介等综合信息对提出的假设进行证明，然后再对不能证明的事项提出假设涉税疑点的“假设证明再假设”的评估方法。一、环境适用（一）基础资料不充分1、政府职能部门间数据、资料未实现共享，比如目前房地产开发与经营业密切相关的计委、规委、房管局等单位未与税务局建立数据共享。

21、2、纳税人申报方式多种多样，系统数据处理难度较大。（二）系统功能未完善税务综合服务管理系统刚刚开通，其强大的数据容纳系统、数据处理系统有待于进一步开发、利用。这种环境下，纳税评估较复杂、效率较低，约谈和评估工作分工较为模糊。二、具体应用（一）纳税情况对比1、通过该公司向地税局缴纳的税种、税目，判定该公司经营情况。2、确定主要经营收入来源以及其他情况。3、纵向对比纳税情况。（二）经营情况假设1、销售不动产收入。提供劳务收入。2、房产原值。3、个人最高收入数及税率、人次。4、重大事项变更。3/15/202315辛寒专用辛寒专用PPT模板模板第一节第一节 假设法假设法（三）涉税信息提取1、该公司财务

22、会计报表：资产负债表、利润表、现金流量表。报表附注。2、内部控制制度：财务制度。工资制度。销售制度。3、公众媒介。（四）纳税情况证明1、营业税按年度汇总证明。2、个人所得税税率、收入证明。3、城市房地产税分年度证明。4、土地增值税汇总证明。（五）假设疑点提出1、汇总从报表得出属于该法人的涉税信息和从各种媒介收集到的涉税信息，但纳税情况中未反映，假设涉税疑点：董事会成员高薪。员工其他福利。在纳税情况税目中未反映出的收入。建筑物开始使用。不符合土地增值税免税标准。2、汇总从报表得出属于该法人的涉税信息和从各种媒介收集到的涉税信息，但纳税情况中未足额反映，假设涉税疑点：3、用评估指标分析，提出新的假

23、设：假设交易事项疑点。假设科目疑点。（六）完成纳税评估意见书。1、涉税疑点。2、重点检查科目重点。3、检查交易事项。3/15/202316辛寒专用辛寒专用PPT模板模板第一节第一节 假设法假设法（七）评估流程图（如图所示）：3/15/202317辛寒专用辛寒专用PPT模板模板第二节第二节 SPSS SPSS应用法应用法 SPSS应用法即是通过SPSS软件从税务综合服务管理信息系统和共享职能部门取得数据、资料，用评估指标进行处理，筛选出有涉税疑点的纳税人的评估方法。一、环境适用（一）基础资料较充分1、政府职能部门之间数据、资料初步实现共享，比如评估人员可以通过已实现共享的计委、规委、房管局等单位

24、及时取得纳税人的项目立项、项目进展、项目销售等必须的情况。2、较多纳税人实现网上申报。（二）系统功能未完善税务综合服务管理信息系统收集了大量的数据，但数据处理系统有待于进一步开发、利用。这种环境下，纳税评估较简化、效率较高，约谈和评估工作分工较为清晰。二、具体应用（一）评估工作1、专职评估人员利用新系统中评估模块，选择评估指标对纳税情况和财务报表数据分析。2、专职评估人员利用SPSS软件，结合评估指标分析结果，收集“房地产信息网站”提供的详细销售情况对比分析。3、专职评估人员通过外网收集相关资料。4、制作评估意见书：企业基本情况：企业概况：注册时间、注册地址、注册资金、法人代表、联系电话。企业

25、经营情况：项目名称、项目地址、项目取得方式、项目用途、开工时间、销售方式、销售时间、总建筑面积、已销售面积、销售均价、配套设施、出租起始时间。假设涉税科目 假设涉税事项5、审批评估工作：由评估主管部门按照评估规程，逐项对比。转入约谈部门或退回评估部门。3/15/202318辛寒专用辛寒专用PPT模板模板第二节第二节 SPSS SPSS应用法应用法（二）约谈工作1、根据评估意见书进行预案：制作约谈通知书。准备提供资料清单。准备约谈内容。2、约谈：通过约谈核实评估意见书中假设会计科目、假设事项。核实一些房地产开发与经营业通过指标不能反映的涉税事项。宣传税法。核实纳税人填写的纳税情况报告表。3、约谈

26、处理：排除假设案件、入库案件：案件报告。案件审批。案件归档。不能排除假设案件：制作案源评估意见书。交业务部门审批下发检查。3/15/202319辛寒专用辛寒专用PPT模板模板第二节第二节 SPSS SPSS应用法应用法（三）评估流程图（如图所示）（如图所示）3/15/202320辛寒专用辛寒专用PPT模板模板第三节第三节 系统预警法系统预警法 系统预警法即通过税务综合服务管理信息系统内建立的评估预警模块对每期纳税人提供的纳税情况、财务报表，以及政府间共享信息，按照系统自有的程序（评估指标）进行处理，自动筛选出假设涉税疑点的纳税人以及对应的交易事项、会计科目的评估方法。一、环境适用（一）基础资料

27、较充分1、政府职能部门之间数据、资料实现共享，比如评估预警模块可以在一定的时点自动从已实现共享的计委、规委、房管局等单位取得纳税人的项目立项、项目进展、项目销售等必须的情况。2、纳税人实现网上申报。（二）系统功能较完善税务综合服务管理信息系统收集了大量的数据，同时通过评估预警模块自动处理数据，按一定要求筛选出纳税人。这种环境下，纳税评估得到简化、效率得到优化，约谈和评估工作分工清晰。二、具体应用（一）评估工作1、评估预警系统自动通过评估指标生成有假设疑点企业及其相关假设。2、专职评估人员通过外网收集相关资料。3、制作评估意见书：企业基本情况 企业概况：注册时间、注册地址、注册资金、法人代表、联

28、系电话。企业经营情况：项目名称、项目地址、项目取得方式、项目用途、开工时间、销售方式、销售时间、总建筑面积、已销售面积、销售均价、配套设施、出租起始时间。假设涉税科目 假设涉税事项4、审批评估工作：由评估主管部门按照评估规程，逐项对比。转入约谈部门或退回评估部门。3/15/202321辛寒专用辛寒专用PPT模板模板第三节第三节 系统预警法系统预警法（二）约谈工作1、根据评估意见书进行预案：制作约谈通知书。准备提供资料清单。准备约谈内容。2、约谈：通过约谈核实评估意见书中假设会计科目、假设事项。核实一些房地产开发与经营业通过指标不能反映的涉税事项。宣传税法。核实纳税人填写的纳税情况报告表。3、约

29、谈处理：排除假设案件、入库案件：案件报告。案件审批。案件归档。不能排除假设案件：制作案源评估意见书。交业务部门审批下发检查。3/15/202322辛寒专用辛寒专用PPT模板模板第三节第三节 系统预警法系统预警法（三）评估流程图（如图所示）（如图所示）3/15/202323辛寒专用辛寒专用PPT模板模板第三章第三章评估指标评估指标本章从会计制度与税收政策存在的差异和税务稽查中发现的涉税问题两个方面，分析、总结出房地产开发与经营业纳税评估指标，主要用于引导纳税评估工作，避免评估工作的盲目性。纳税评估指标需要在评估实践中进行检验和完善。3/15/202324辛寒专用辛寒专用PPT模板模板第一节第一节

30、 会计报表指标会计报表指标 3/15/202325辛寒专用辛寒专用PPT模板模板第一节第一节 会计报表指标会计报表指标3/15/202326辛寒专用辛寒专用PPT模板模板第一节第一节 会计报表指标会计报表指标1、检查通常涉及的税种具体表现为：营业税：欠缴、视同销售，混淆收入科目，混淆税目；企业所得税：欠缴、视同销售、费用超标、费用混列期间，混淆收入科目；个人所得税：报销发票、产品视同销售 城市房地产税或房产税：房产自用、房产长期挂帐、未按规定记入房产。2、在评估环节可能解决的问题：营业税：欠缴、视同销售；企业所得税：欠缴、视同销售、费用混列期间；个人所得税：产品视同销售 城市房地产税或房产税：

31、房产自用 3、征管法第二十五条规定：纳税人必须依据法律、行政法规规定或者税务机关依照法律、行政法规规定确定的申报期限、申报内容如实办理纳税申报，保送纳税申报表、财务会计报表以及税务机关根据实际情况需要要求纳税人报送的其他纳税资料。4、财务会计报表较为准确。财务会计报表间数据有相互制约关系。5、大中型企业都能实现网上申报。6、纳税人通常提供、披露的是审计报告或财务报表，审计报告和财务报表都附有注册会计师签字。3/15/202327辛寒专用辛寒专用PPT模板模板第一节第一节 会计报表指标会计报表指标7、纳税人作帐趋于完整、规范。综上所述，资产负债表、利润表、现金流量表和报表附注可以作为评估数据的来

32、源。二、指标确定二、指标确定资产负债表、利润表、现金流量表和报表附注之间的联系：资产负债表，静态的报表，反映一个企业在一个经营周期的资产、负债和所有者权益的状况；现金流量表，动态的报表，反映一个企业在一个经营周期内现金的流量;利润表反映企业在一定时期内利润（亏损）的情况；报表附注是披露有助于理解、分析会计报表的需要说明的事项。依据2001企业会计制度、2001会计准则和2001年企业会计制度会计报表附注。（一）收入指标收入的确认，涉及到营业税、企业所得税等等，是房地产开发与经营业最为关心的问题。1、目的：主要是比较当期企业取得的现金收入数和当期确认的收入数。2、完整模型：3/15/202328

33、辛寒专用辛寒专用PPT模板模板第一节第一节 会计报表指标会计报表指标3、建立房地产收入指标3-1、指标3-2，如下：指标3-1，按会计制度确认收入，即当期收到前期发生的“应收帐款”，在前期已确认收入。指标3-2，按税法确认收入，即当期收到前期发生的“应收帐款”，在当期已确认收入。4、对比结果，反映：可能存在的问题。可能涉及的税种。可能涉及需要进一步核实的情况。5、该指标不能解决的问题：将产品用于捐赠、广告、样品、职工福利、抵偿债务以及其他换取非货币资产的情形。6、灵活应用：如果“定金”直接记入预收帐款，则没有“其他应付款-定金”；可以将企业的整个销售过程的年度情况进行对比。7、使用该指标前了解

34、企业对于“应收帐款”确认收入的方式，了解企业对于“定金”、“认购金”的记帐科目。3/15/202329辛寒专用辛寒专用PPT模板模板第一节第一节 会计报表指标会计报表指标（二）营业税指标：（二）营业税指标：1、目的：通过指标3分析后，选取金额较大的数和申报缴纳的营业税对比，初步核实营业税缴纳的情况。2、建立模型：（1）指标4：确认收入指标1的情况，即确认收入大于“销售商品、提供劳务收到的现金”【主营业务收入【主营业务收入+（预收帐款期末余额（预收帐款期末余额 预收帐款期初余额）预收帐款期初余额）+其他应付帐款其他应付帐款定金】定金】*5%*5%（2）指标5-1、5-2：确认收入指标1的情况，即

35、确认收入大于“销售商品、提供劳务收到的现金”【销售商品、提供劳务收到的现金【销售商品、提供劳务收到的现金 本期收回前期核销的坏帐准备本期收回前期核销的坏帐准备+当期未收当期未收回的回的“应收帐款应收帐款”当期收到前期发生的当期收到前期发生的“应】收帐款应】收帐款”】*5%*5%3、注意：当企业有增值税纳税项目时，需灵活应用，应从报表附注中了解企业资产负债表中“主营业务收入”营业税应纳所得额，并带入公式进行计算。4、该指标仍然不能解决的问题：将产品用于捐赠、广告、样品、职工福利、抵偿债务以及其他换取非货币资产的情形。5、灵活应用：如果以前年度有滞纳税款的行为，应结合审计报告的内容，减去当年缴纳以

36、前年度的税款金额；可以将企业的整个销售过程的年度情况进行对比。3/15/202330辛寒专用辛寒专用PPT模板模板第一节第一节 会计报表指标会计报表指标（三）城建税指标（三）城建税指标1、目的：通过指标3分析后，选取金额较大的数和申报缴纳的城建税对比，初步核实内资企业城建税缴纳的情况。2、建立模型：（1）指标13-1：确认收入指标31的情况，即确认收入大于“销售商品、提供劳务收到的现金”【主营业务收入【主营业务收入+（预收帐款期末余额（预收帐款期末余额 预收帐款期初余额）预收帐款期初余额）+其他应付帐款其他应付帐款定金】定金】*5%*7%1*5%*7%1（2）指标13-2、13-3：确认收入指

37、标31的情况，即确认收入大于“销售商品、提供劳务收到的现金”【销售商品、提供劳务收到的现金【销售商品、提供劳务收到的现金 本期收回前期核销的坏帐准备本期收回前期核销的坏帐准备+当期未收回的当期未收回的“应应收帐款收帐款”当期收到前期发生的当期收到前期发生的“应收帐款应收帐款”】*5%*7%*5%*7%3、注意：当企业有增值税纳税项目时，需灵活应用，应从报表附注中了解企业资产负债表中“主营业务收入”营业税应纳所得额，并带入公式进行计算。4、该指标仍然不能解决的问题：将产品用于捐赠、广告、样品、职工福利、抵偿债务以及其他换取非货币资产的情形。5 5、灵活应用：如果以前年度有滞纳税款的行为，应结合审

38、计报告的内容，减去当年缴纳以、灵活应用：如果以前年度有滞纳税款的行为，应结合审计报告的内容，减去当年缴纳以前年度的税款金额；可以将企业的整个销售过程的年度情况进行对比。前年度的税款金额；可以将企业的整个销售过程的年度情况进行对比。1 中华人民共和国城市维护建设税暂行条例第四条规定：纳税人所在地在市区的，税率为百分之七；纳税人所在地在县城、镇的，税率为百分之五；纳税人所在地不在市区、县城或镇的，税率为百分之一。3/15/202331辛寒专用辛寒专用PPT模板模板第一节第一节 会计报表指标会计报表指标（四）教育费附加指标：（四）教育费附加指标：1、目的：通过指标3分析后，选取金额较大的数和申报缴纳

39、的教育费附加对比，初步核实内资企业教育费附加缴纳的情况。2、建立模型：（1）指标14-1：确认收入指标31的情况，即确认收入大于“销售商品、提供劳务收到的现金”【主营业务收入【主营业务收入+（预收帐款期末余额（预收帐款期末余额 预收帐款期初余额）预收帐款期初余额）+其他应付帐款其他应付帐款定金】定金】*5%*3%*5%*3%（2）指标14-2、14-3：确认收入指标31的情况，即确认收入大于“销售商品、提供劳务收到的现金”【销售商品、提供劳务收到的现金【销售商品、提供劳务收到的现金 本期收回前期核销的坏帐准备本期收回前期核销的坏帐准备+当期未收当期未收回的回的“应收帐款应收帐款”当期收到前期发

40、生的当期收到前期发生的“应收帐款应收帐款”】*5%*3%*5%*3%3、注意：当企业有增值税纳税项目时，需灵活应用，应从报表附注中了解企业资产负债表中“主营业务收入”营业税应纳所得额，并带入公式进行计算。4、该指标仍然不能解决的问题：将产品用于捐赠、广告、样品、职工福利、抵偿债务以及其他换取非货币资产的情形。5、灵活应用：如果以前年度有滞纳税款的行为，应结合审计报告的内容，减去当年缴纳以前年度的税款金额；可以将企业的整个销售过程的年度情况进行对比。3/15/202332辛寒专用辛寒专用PPT模板模板第一节第一节 会计报表指标会计报表指标（五）企业所得税指标（五）企业所得税指标1、目的：通过指标

41、3分析后，选取金额较大的数和申报缴纳的企业所得税对比，初步核实按纯益率征收企业所得税企业的企业所得税缴纳情况。2、建立模型：（1）指标15-1：确认收入指标31的情况，即确认收入大于“销售商品、提供劳务收到的现金”【主营业务收入【主营业务收入+（预收帐款期末余额（预收帐款期末余额 预收帐款期初余额）预收帐款期初余额）+其他应付帐款其他应付帐款定金】定金】*5%*5%*适用税率适用税率（2）指标15-2、15-3：确认收入指标1的情况，即确认收入大于“销售商品、提供劳务收到的现金”【销售商品、提供劳务收到的现金【销售商品、提供劳务收到的现金 本期收回前期核销的坏帐准备本期收回前期核销的坏帐准备+

42、当期未收回的当期未收回的“应应收帐款收帐款”当期收到前期发生的当期收到前期发生的“应收帐款应收帐款”】*5%*5%*适用税率适用税率3、注意：当企业有增值税纳税项目时，需灵活应用，应从报表附注中了解企业资产负债表中“主营业务收入”营业税应纳所得额，并带入公式进行计算。4、该指标仍然不能解决的问题：将产品用于捐赠、广告、样品、职工福利、抵偿债务以及其他换取非货币资产的情形。5、灵活应用：如果以前年度有滞纳税款的行为，应结合审计报告的内容，减去当年缴纳以前年度的税款金额；可以将企业的整个销售过程的年度情况进行对比。3/15/202333辛寒专用辛寒专用PPT模板模板第一节第一节 会计报表指标会计报

43、表指标（六）土地增值税指标（六）土地增值税指标 1、目的：通过指标3分析后，选取金额较大的数和申报预缴的土地增值税对比，初步核实单一开发公寓、别墅、商业、写字楼的企业土地增值税缴纳情况。2、建立模型：（1）指标16：确认收入指标31的情况，即确认收入大于“销售商品、提供劳务收到的现金”【主营业务收入【主营业务收入+（预收帐款期末余额（预收帐款期末余额 预收帐款期初余额）预收帐款期初余额）+其他应付帐款其他应付帐款定金】定金】*适用税率适用税率申报预缴土地增值税申报预缴土地增值税（2）指标16-2、16-3：确认收入指标31的情况，即确认收入大于“销售商品、提供劳务收到的现金”【销售商品、提供劳

44、务收到的现金【销售商品、提供劳务收到的现金 本期收回前期核销的坏帐准备本期收回前期核销的坏帐准备+当期未收回的当期未收回的“应收帐款应收帐款”当当期收到前期发生的期收到前期发生的“应收帐款应收帐款”】*适用税率适用税率3、注意：当企业有增值税纳税项目时，需灵活应用，应从报表附注中了解企业资产负债表中“主营业务收入”营业税应纳所得额，并带入公式进行计算。4、该指标仍然不能解决的问题：将产品用于捐赠、广告、样品、职工福利、抵偿债务以及其他换取非货币资产的情形。5、灵活应用：如果以前年度有滞纳税款的行为，应结合审计报告的内容，减去当年缴纳以前年度的税款金额；可以将企业的整个销售过程的年度情况进行对比

45、。（七）成本指标（七）成本指标成本的确认涉及到视同销售的情况、所得税成本扣除期间问题。1、税法对视同销售的规定：（1）营业税：价格偏低、单位将不动产无偿赠与他人。（2）企业所得税：企业将自己生产的产品用于在建工程、管理部门、非生产性机构、捐赠、赞助、集资、广告、样品、职工福利奖励等方面时，房地产企业还有将开发产品用作对外投资以及分配给股东或投资者、以开发产品抵偿债务、以开发产品换取其他企事业单位、个人的非货币性资产。3/15/202334辛寒专用辛寒专用PPT模板模板第一节第一节 会计报表指标会计报表指标3/15/202335辛寒专用辛寒专用PPT模板模板第一节第一节 会计报表指标会计报表指标

46、3、指标7：主营业务成本与当期发出存货的对比。（1）介绍“存货”、“固定资产”在报表及报表附注中的反映。（2）模型：利润表利润表“主营业务成本主营业务成本”资产负债表本期资产负债表本期“存货存货”上期上期“存货存货”+”+报表附注报表附注“本期存货增加本期存货增加”（3）注意：如果企业销售的是“固定资产”，则将固定资产数带入比较，如果混合则加入固定资产。（4）目的：判定视同销售的情况。（5）对比结果，反映：可能存在的问题。可能涉及的税种。可能涉及需要进一步核实的情况。（6）局限性：适用与商品流通企业和房地产企业。4、指标8：静态、动态报表与当期发出存货的对比结合相关科目，现金流量表、资产负债表

47、与当期发出存货的对比，一种动态分析。（1）介绍现金流量表中“购买商品、接受劳务支付的现金”。（2）模型：指标8-1资产负债表上期资产负债表上期“存货存货”本期本期“存货存货”+现金流量表现金流量表“购买商品、接受劳务支付的现金购买商品、接受劳务支付的现金”+本期本期“应付应付帐款帐款”上期上期“应付帐款应付帐款”+支付本期发生的支付本期发生的“应付帐款应付帐款”+上期上期“预付帐款预付帐款”本期本期“预付帐款预付帐款”报表附注报表附注“当期发出存货当期发出存货”指标8-2：适用于上期没有“应付帐款”余额（资产负债表上期（资产负债表上期“存货存货”本期本期“存货存货”）+现金流量表现金流量表“购

48、买商品、接受劳务支付的现金购买商品、接受劳务支付的现金”+”+上期上期“预预付帐款付帐款”本期本期“预付帐款预付帐款”报表附注报表附注“当期发出存货当期发出存货”3/15/202336辛寒专用辛寒专用PPT模板模板第一节第一节 会计报表指标会计报表指标 指标8-3：适用于本期没有“应付帐款”余额（资产负债表上期（资产负债表上期“存货存货”本期本期“存货存货”）+现金流量表现金流量表“购买商品、接受劳务支付的现金购买商品、接受劳务支付的现金”上期上期“应付帐款应付帐款”+”+上期上期“预付帐款预付帐款”本期本期“预付帐款预付帐款”报表附注报表附注“当期发出存货当期发出存货”（3）注意：如果企业发

49、生的是“应付票据”，则将“应付票据”数带入比较，如果混合则加入“应付票据”。（4）目的：判定视同销售的情况。（5）对比结果，反映：可能存在的问题。可能涉及的税种。可能涉及需要进一步核实的情况。（6）局限性：需要配合“应付帐款”明细帐，麻烦。（八）收入费用指标（八）收入费用指标1、模型：比率比率1=1=（管理费用（管理费用/主营业务收入）主营业务收入）*100%*100%比率比率2=2=（营业费用（营业费用/主营业务收入）主营业务收入）*100%*100%差额差额1=1=绝对值（上期比率绝对值（上期比率11本期比率本期比率1 1）差额差额2=2=绝对值（上期比率绝对值（上期比率22本期比率本期比

50、率2 2）3/15/202337辛寒专用辛寒专用PPT模板模板第一节第一节 会计报表指标会计报表指标2、目的：发现混淆费用期间，固定资产改造等。3、涉及到企业所得税、城市房地产税或房产税。严格按照会计制度、会计准则要求深刻理解资产负债表、现金流量表、利润表以及之间的内在联系，包括报表中的每一个数据的来源，以及2001年会计制度要求在报表附注中所必须披露的内容。通过分析、论证共列示房地产开发经营业有关的10项指标，其中6项收入指标、3项成本指标、1项收入费用指标。每一项指标包含：“适用范围”、“目的”、“可能涉及税种”、“会计科目”以及“指标应用”等。（九）评估指标特点（九）评估指标特点1、有科