房地产开发项目成本分析.doc

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1、房地产开发工程本钱分析 房地产开发工程本钱分析 一、房地产经营本钱预测分析 本钱预测是根据本钱的历史资料，从本钱的开展趋势或影响本钱的因素变化情况对未来本钱水平的定量描述与逻辑推理。本钱预测是企业经济预测的重要内容，是企业本钱分析的重要组成局部，是企业对其经济活动实观事前控制管理的重要手段。本钱预测对于企业经营决策起着决定性作用。 本钱预测方法很多。从本钱预测的进展时间上来划分，可分为先期本钱预测与中期本钱预测两类。 先期本钱预测所谓先期本钱预测分析，就是在编制本钱方案以前的目标本钱预测。一般来说，先期本钱预测包括两方面内容。其一是新工程开发前的本钱预测，如新的土地开发工程、新的综合开发工程，

2、在进展可行性研究时，必须依据具体条件与开发内容预测出工程的开发本钱，以便根据销售收入估算出工程的收益，为工程决策或工程开发方案的选择提供重要依据。新工程开发前的本钱预测大多是按定额或历史资料分科目进展估算的。其二是企业在编制生产财务方案前，对方案期本钱水平分科目本钱或总本钱的测算。这种预测过程实际上就是测算本钱指标与分析各种因素对本钱的影响程度的过程，也是拟定本钱降低措施，挖掘本钱潜力的过程。这且主要介绍第二项内容，即编制企业生产财务方案前的本钱水平预测。关于开发工程的本钱预测留待以后讨论。 从方法论的角度而言，本钱预测又可按其是否主要依赖于数学模型分为定性预测与定量预测两类。定性预测是利用直

3、观材料，凭借预测者个人的主观判断与推理的能力，对未来本钱状况进展的预测分析。定性预测法是我国常用的传统分析法，特别在资料数据缺乏，环境条件复杂的中长期本钱预测中，或是宏观、中观的经济预测中，多用此法。但定性预测法在很大程度上受制于预测者的主观判断，其客观性、正确性自然受极大影响。定量预测依据数据资料，采用数学模型，由数据的运算结果对未来作出估计。只要原在台数据正确，采用的数学模型正确，预测的结果就有很高的可信度。因而，房地产业的本钱预测分析应尽可能采用定量预测方法。 房地产业的经营本钱也与其他的商品经营本钱一样，按本钱额的大小与经营工程量的关系分为固定本钱与变动本钱两类。固定本钱是在一定范围内

4、不随工程量变化而变化的。相对稳定的本钱。变动本钱那么是随着工程量的变化而变化的本钱，如房地产开发中的建筑工程费，就属于变动本钱。开发工程量越大，建筑工程费就越高。 显然，房地产企业的固定本钱是相对稳定的，每年不会有较大的变动。只要设法别离出企业的固定本钱与变动本钱率变动本钱随工程数量变化的比例，就可根据企业方案期的开发工程量方案或房大经营方案，预测出本钱总额。因而，房地产业的先期本钱预测关键就是固定本钱与变动本钱的别离。 1固定本钱与变动本钱的别离实际工作中常用的别离方法主要有如下两类。 费用分解法即按本钱工程的性质逐项归类的别离方法。如房地产开发中的管理费、配套设施费、固定资产折旧费属固定本

5、钱。建筑工程费、征地拆迁费、场地平整费等属变动本钱。房地产租赁经营中的折旧费、房屋维修费、税金等属变动本钱；管理费那么属固定本钱。 费用分解法一般都是按上一年度的本钱实际发生值进展逐项归类分解，准确度较高，能客观地反映真实情况，但计算麻烦，一般在预测分析中用得不多。 统计分析法当无法获得本钱实际发生值的工程分类资料，或是预测结果的精度要求不十分高时，可利用本企业过去的工程量与本钱额对应数据历史资料，采用统计分析法别离固定本钱与变动本钱。常用的统计分析法有上下点分析法与回归分析法两类。 A上下点分析法上下点分析法就是取历史资料中工程数量最高与最低两个时期的本钱数据为代表，来推算固定本钱与变动本钱

6、。采用此法，首先要比拟最高与最低两个时期的本钱变动差额与工程数量变动差额，求出单位工程量的变动本钱，即变动本钱率。然后分别计算固定本钱总额与变动本钱总额。计算公式如下： 变动本钱率=最高工程量期本钱-最低工程量期本钱/最高工程量-最低工程量*100% 变动本钱总额=变动本钱率*工程数量 固定本钱总额=本钱总额-变动本钱总额 为了便于统计分析，式中的工程数量往往用于工程量价值指标来代替。 二、房地产开发预算的具体内容 房地产开发预算的具体内容，是根据国家有关的政策规定、政府颁发的定额标准、取费标准，结合开发的具体任务来确定的。它受政策性因素的影响很大，由于各省、市、自治区情况不同，因此，其预算内

7、容也有所区别。一般包括以下三项内容： 1土地开发预算也称作开发前期工作预算 土地开发预算的内容包括征地补偿费、拆迁安置费、七通一平费及勘察设计费等。 1征地补偿费 征地补偿费是指用地单位依法征用土地后，为了不影响被征土地者的生产与生活而支付的补偿费，包括： 土地补偿费。它是指国家征用集体所有的土地时，直接对土地支付的补偿费用，其实质是对土地收益的补偿。 青苗补偿费。它是指对征用土地上种植的作物的补偿费用。 安置补助费。它是指为妥善安排被征地单位的生产与群众生活，收征地单位“土地补偿费与“青苗补偿费之外，支付给被征地单位的安置补助费用。 农转非人口安置费。它是指因征地被转业的劳动力，由用地单位负

8、责安置或委托其它有关单位代为安置，所付给的安置补助费及农转工劳动力工资差额补贴费。 超转病残人员安置费。它是指对超龄老人、病残人员给以生活补助费与医疗费，转到当地民政部门负责管理 新菜田建立基金。它是指由用地单位按有关规定缴纳新菜田建立基金，作为被征地单位新开发菜田的建立费用。 2新菜地开发建立基金 新菜地开发建立基金是指经依法批准征用城市郊区的菜地，用地单位向财政部门缴纳的费用，不属于征地补偿费中的“新菜田建立基金。 3拆迁及安置费用包括建立场地各障碍物拆迁、处理费拆迁及安置费用是指征地范围内的被拆迁单位与居民在搬迁中所发生的费用，以及障碍物拆迁、处理费。其中包括： 拆迁城镇居民与农村居民，

9、安置用房的建立费或购置商品房的费用。 拆迁单位的公有房屋，拨付给被拆迁单位的新建房费与征地费。 撤除地上物的补偿费，是指撤除原有的房屋、附属物、树木、机井等的撤除费及补偿费。 其它费用。指安置房的房租、维修费、取暖费、居民搬家费、临时周转房费等以及有关的法、公证、咨询等费用。 4七通一平费。七通一平费是指为了满足建立的需要，对被征用土地进展根底设施建立的费用。“七通包括道路通、供水通、供电通、通风通、供气通、供热通、排雨污水通；“一平是平整土地。 5勘察设计费 勘察设计费指为查明新开发区的地形、地貌、地质土壤、岩性、地质构造、水文条件与各种自然地质现象而进展的测量、测绘、测试、观察、调查、勘探

10、、试验、鉴定、研究与综合评价等工作发生的费用与进展开发工程设计所发生的费用。 2建筑安装工程预算 建筑安装工程预算的内容包括直接费、间接费、方案利润与税金四局部 1直接费 直接费是指直接耗用在建筑安装工程上的各种费用的总与。它是由人工费、材料费、施 工机械使用费与其它直接费组成。直接费的内容如下： 人工费，是指列入概预算定额的直接从事建筑安装工程施工的生产工人的根本工资。 工资性质的津贴及属于生产工人开支范围内的各项费用，内容包括： A生产工人的根本工资、工资性质的津贴包括副食品补贴、煤粮差价补贴、上下班交通补贴等； B生产工人辅助工资，揭开会与执行必要的社会义务时间的工资，职工学习、培训期间

11、的工资，调开工作期间的工资与探亲假期的工资，由行政直接支付的病六个月以内、产、婚、丧假期的工资，促工服装补助费等； C生产工人工资附加费，指按国家规定计算的支付生产工人的职工福利基金与工会经费； D生产工人劳动保护费，指按国家有关部门规定标准发放的劳动保护用品的购置费、 修理费与保健费、防暑降温费等。 材料费，是指列入概预算定额的材料、构配件、零件与半成品的用量以及周转材料的 摊销量按相应的预算价格计算的费用。 施工机械使用费，是指列入概预算定额的施工机械台班量按相应机械台班费定额计 算的建筑安装工程施工机械使用费，施工机械安、拆及进出场费与定额所列其它机械费。 其它直接费，是指概预算定额分项

12、定额规定以外发生的费用，内容包括： A冬雨季施工增加费； B夜间施工增加费； C流动施工津贴； D因场地狭小等特殊情况而发生的材料二次搬运费； E生产工具用具使用费，指施工、生产所需不属于固定资产的生产工具，检验、试验用具等的购置。摊销与维修费，以及支付给工人自备工具的补贴费； F检验试验费，指对建筑材料、构件与建筑安装物进展一般鉴定、检查所发生的费用，包括自设试验室进展试验所耗用的材料与化学药品费用等，以及技术革新与研究试验费。不包括新构造、新材料的试验费与建立单位要求对具有出厂合格证明的材料进展检验、对构件破坏性试验及其它特殊要求检验试验的费用； G工程定位复测、工程点交、清理场地费用。

13、其它直接费可直接计入预算定额分项中，也可按不同类型工程以费率计取，对于一般工业与民用建筑工程，也可以平方米为单位以金额元表示计取，但不得重复计算。 2间接费 间接费由施工管理费与其它间接费组成： 施工管理费。它是指建筑安装企业为了组织与管理建筑安装工程的施工以及效劳所耗用的人力、物力，这种耗用的货币表现，就是施工管理费。它包括： A工作人员工资； B工作人员工资附加费；C工作人员劳动保护费；D职工教育经费；E办公费；F差旅交通费；G固定资产使用费；H行政工具用具使用费 G利息； J其它费用。 其它间接费。它是指建筑安装工程施工所需的，但不包括在工程直接费与施工管理费范围内的费用，它包括临时设施

14、费与劳动保险基金。 3方案利润 方案利润指按照国家规定的方案利润率向建立单位计取的利润。 4税金 税金是指按国家规定应计入建筑安装工程造价内的营业税、城市建立维护税及教育费 3其他预算 房地产开发预算的内容，除以上土地开发预算与建筑安装工程预算外，还包括按国家与当地政府有关部门规定的，在房地产开发投资中支付并列入开发总概预算或单项工程综合概预算的一些费用。这些费用目前工程繁多，各地有不同的规定，大体包括以下一些费用工程主要参考北京市的规定： 1城市根底设施“四源建立费 2市政支管线分摊费 3供电贴费 4工程合同预算或标底审查费 5工程质量监视费 6编制竣工图费 7建筑业流动资金贷款利息系数 8

15、用电权费 9分散建立市政公用设施建立费 10；临时用地费与临时建立费 11建材开展补充基金 12绿化建立费 13施工图预算编制费 14招标投标管理费 15合同公证费 16施工执照费 17工程监理费 18施工机械迁移费 19工程保险费 20商业网点费 21人防费 22管理费 23贷款利息 24建立期预留调价指数 以上三局部应支付的土地开发费、建筑安装工程费及其它费用，再加上不可预见费，就构成了开发区建立的总本钱，是商品房销售的根底资料。在商品房定价时，还应考虑开发公司的利润与应缴纳的税金。 三、房地产开发预算文件的组成及编制程序 1房地产开发预算的编制依据 编制房地产开发预算的主要依据如下： 1

16、设计资料：概算文件应以开发工程的初步设计或扩大初步设计为依据编制；预算文件应以施工图包括有关的通用图集、标准图集等为依据编制。 2概预算定额及间接费定额等：概算文件应根据国家或主管部门颁发的现行概算定额或指标、间接费定额、材料预算价格、概算单价表及各种指标进展编制；预算文件应根据国家或主管部门颁发的现行建筑工程预算定额、安装工程预算定额、间接费定额、材料预算价格、建筑材料手册、施工组织设计等进展编制。 3国家及地区主管部门颁发的有关文件：概算文件与预算文件都要依据国家与地区各有关主管部门颁发的编制概、预算的各种文件与规定，以及有关房地产开发的政策法规等。例如建筑材料调价文件/取费工程/费率调整

17、文件、拆迁安置方法以及收取某项费用的文件等等。 2房地产开发预算文件的组成 房地产开发预算文件是按先单个后综合，先局部后整体，层层汇总编制而成。它包括 1单位工程概预算书 单位工程概预算书是房地产开发预算文件的根本组成局部，是确定某一单位工程如一般土建工程、卫生工程、特殊构筑物工程、电气照明工程、电气设备及安装工程、采暖工程、自风工程等单位工程所需建立费用的文件 2单项工程综合概预算书 综合概预算书是确定各个单项工程所需建立费用的综合性文件，它包括单项工程的费用是根据各个单位工程概预算书汇总而成的。整个房地产开发工程有多少单项全部费用，是根据各个单位工程概预算书汇总而成的。整个房地产开发工程工

18、程就应编制多少单项工程的综合概预算书。 3土地开发及其它费用概预算书 土地开发及其它费用慨预算书是确定单位工程之外的，但与房地产开发有关的一些费用的文件，以独立工程列入总概预算书。如果某一费用只属于某一单项工程，那么不列入总概预算书而只列入单项工程综合概预算书。 4总概预算书 总概预算书是设计文件的重要组成局部，它是确定房地产开发工程从前期筹建工作到按下断收的个部律没费用的文件由各个单项工程综合概预算书与土地开发慨预算对竣工验收的全部建立费用的文件，由各个单项工程综合概预算书与土地书及其它费用概预算书汇编而成。因此，总概预算书一般可分为四局部。 第一局部：土地开发费用工程 征地补偿费； 拆迁安

19、置费； 七通一平费； 勘察设计费等 第二局部：开发工程费用工程 主要开发工程如住宅小区开发中的 附建工程，包括： A公共设施工程； B行政管理工程； C文化、教育、卫生工程等。 第三局部：其它费用工程 其它费用工程包括代收的费用与向有关部门缴纳的费用，如质量监视费、商业网点费、城市根底设施“四源建立费、电贴费等。第一、二、三局部工程费用合计之后，应列出第四局部：总预备费，即未能预见工程费用。在总概预算书的末尾还应列出总预算价值与可以回收的金额。 3房地产开发预算文件的编制程序 房地产开发预算文件的编制程序是： 1收集各项根底资料，包括现行概算定额或指标、预算定额、间接费定额、材料预算价格、施工

20、机械台班费用定额、经认可的图纸交底、会审记录以及国家与地区的有关现行文件等资料。 2根据上述资料编制单位估价表与单位估价江总表。 3熟悉设计图纸，然后根据图纸计算工程量。 4根据计算的工程量与单位估价表等计算直接费。 5根据计算的直接费与间接费定额、方案利润率与税率计算间接费、方案利润与税金，并编制单位工程概预算书，然后汇编综合概预算书。 6根据综合概预算书与土地开发概预算书及其它费用概预算书编制总概预算书。 四、房地产租赁与销售本钱构成 由于房地产业的经营形式的多样性，我们将从土地经营、房屋销售、房屋租金三方面分别讨论其本钱的构成。 1城市土地经营本钱构成单纯经营地产的本钱，应当包括为取得土

21、地使用权而支付的费用，为开发土地而支付的费用以及为转让土地使用权而发生的经营管理费。因此，城市土地经营本钱除了上述土地开发本钱外，应另加上土地进入流通领域而发生的“土地流通本钱。即开发好的土地进入流通领域，通过有偿转让交换土地的使用权，实现价值补偿，这一过程中发生的费用，如管理费、营业税等。 2房屋销售本钱构成房屋销售是房屋产权的交换，销售本钱除了房屋开发本钱外，还应加上房屋进入市场在流通领域中发生的费用。房屋流通费用是房屋在市场交换过程中所发生的劳动消耗的货币表现。主要包括： 1销售流通直接费包括房屋竣工后，未售出前的看护费、供热采暖费、保养费、有形与无形损失费等。 2销售流通间接费房屋售出

22、后，居住区与大楼的管理员、公共事务管理员的管理费。 3.房屋经租本钱构成 房屋经租本钱即房屋租赁本钱。房屋租赁是一种特殊的商品交换方式。在房屋租赁活动中，参加交换的是商品房屋一段时间的使用权，而不是商品房屋的所有权。 房屋经租本钱是指房产经营企业为完成租赁房产流转，实现房产交换价值所发生的房产费用的总与。它应当包括房屋生产与流通过程中的全部费用。主要有房产价值补偿费。维修费、管理费、税金、保险费、投资利息与地租等七项。 1房产价值补偿费折；田费房产价值补偿费即房屋折；日费，是房屋建造价值的平均损耗。房屋租赁其实就是房屋的零星出售，以租金作为价格，分期实现房屋价值的过程。因而租赁本钱中的折旧费也

23、可看作房屋出租对房屋消费按耐用年限平均收回的房屋造价。其计算分式为： 年折旧费=房屋造价1-参值率/耐用年限 房屋造价是指房屋建造的投资，通常是以重置平均价即某种构造的房屋在假设干年内的平均造价来表示。耐用年限应指房屋的经济耐用年限，即房屋能够正常使用的年限。房屋耐用年限随构造与质量的不同差异很大。因此，在考虑耐用年限时，不可能很准确，往往只是对同类构造规定一个时间幅度标准。 房屋残值是房屋在到达耐用年限失去其使用价值后，所剩余物质的价值。残值与房屋造价的比率为残值率。其计算公式为： 残值率=每平方米建筑面积残值元/每平方米建筑面积造价元*100% 各类构造房屋的残值率也有一定的幅度规定。如钢

24、筋混凝土构造为零，砖混构造为26%，砖木构造为3%4%，简易房屋为3%。 2维修费房屋在长期使用过程中，其构造与设备会逐渐损坏、陈旧，为了保证房屋及其设备的正常使用，应投入相应的人力、物力与财力进展定期修缮与维护，这局部投资便构成了经租本钱中的维修费。 维修费在房屋经租本钱中占有极重要的地位，这不仅是修缮劳动属于房产流通费用的主要构成局部，而且是由于修缮劳动的存在，是房屋租赁流通过程区别于一般商品流通与一般商品租赁流通的主要标志。 维修费的计算比拟复杂。一般来讲，维修费属出租房屋经营直接支付的费用。即属于各本钱核算对象各自单独发生的费用。应当根据准确可靠的原始凭证，分别计入其归属的各本钱核算对

25、象。实际工作中，房屋的大修费虽然也是直接费，那么因大修间隔期长，一次支付的数额又较多，本钱计算也只能按房屋使用年限平均分担，一般按价值比率法分摊本钱。中小修费那么可按实际发生额计入本钱。为了简化手续，也可按实际发生数求出一个标准平均数，按核算受益对象进展分配。 3管理费管理费是指经营出租房屋进展必要的管理与效劳所需的开支。如工作人员的工资功、公费、差旅费、劳动保护费、教育费等。就其性质而言，管理劳动也是房屋租赁流通过程中的一种劳动形式。管理费构成房屋经租本钱的主要内容。由于管理费属间接本钱，即属于假设干本钱核算对象所共同发生的费用，因而，管理费应采用简便的分配方法按分配数额计人受益的本钱核算对

26、象。一般有两种计算方法，一种是按管房面积平均计算每平方米面积应摊的管理费额，另一种是按占租金的一定比例计算每元租金应摊的管理费额。 4税金税金是房屋经租部门向社会提供积累的方式与义务。如房产税、地产税、印花税等。房屋租赁经营的税金，大局部是以租征税的形式计征的，即按租金收入的一定比例征税。国家按宏观经济调节的需要，确定税率与减免优待方法。由于租金水平较低，我国大局部地区的住宅局部免征或少征税金。 以上四项，构成了我国现行房屋租赁交换中的经租本钱。房屋经祖实行商品化经营后，经用本钱除了上述四项以外，还应包括如下几项： 5地租土地使用费地租即土地使用者向土地所有者提供的土地使用报酬。土地实行所有权

27、与使用权别离，开场执行土地的有偿使用与转让以后，土地使用费就应作为地租的形式成为房屋经租本钱之一。 6保险费保险费是房屋所有者为了使自己的房产免遭意外损失，而向房屋承保单位支付的费用。出租房屋投保后，其投保费用应作为房屋经租本钱来考虑。 7利息房屋经营单位在建造或购置房地产中的贷款利息应当通过房屋的出售或出租回收。因此房屋经租本钱中应包括房屋建造与经营时投资的利息。同样，由于银行贷款是以复利计算的，这里也应以复利计息计入本钱。 正处于改革过程中的我国房地产经济，房屋租赁暂时还不能完全脱离福利性质。考虑到人民群众低收入的现实，除少数城市外，上述商品租金构成短期内尚无法实现。对于大多数的房产尤其是

28、住宅租赁而言，仍然是福利型的，其经租本钱工程暂时只包括价值补偿费即折旧费、房屋大修费、中小修费与经营管理费四项。目前国内只有极少数城市的少数住宅区实现了商品租金。但随着住房制度改革的深入房屋经租本钱必然会逐年向商品租金过渡。 五、本钱分析原理 如上所述，本钱反映着企业生产消耗的补偿能力，是说明企业工作质鲢的一个重要的综合指标，它在很大程度上反映了企业经济活动的效果。不断降低本钱、提高经济效益，是企业经营的中心问题。因而，本钱分析是企业经济活动分析的主要内容，任何企业都应当健全自身的本钱分析机制。 1本钱分析的职能 企业本钱分析的主要职能是按照客观经济规律，对各种影响本钱降低的因素进展科学分析，

29、查原因、揭矛盾、挖潜力，为企业经营决策效劳。具体地讲，可归纳为如下三方面。 1方案为预测职能方案是企业管理的龙头，在商品经济条件下编制好切实可行的方案，对于企业经济活动成效影响更大。本钱方案与本钱降低方案是企业方案体系的核心，本钱分析对方案编制的主要作用表达在本钱预测功能。 所谓本钱预测，是根据本钱特性与历史资料，采用数学分析方法，对本钱开展趋势及未来本钱数额的定量估计。在编制企业的年度经营方案时，只有估算出年度本钱额，才能计算出企业的利润。在编制某个工程的开发方案时，只有预测出整个工程的开发本钱，才能了解这个工程开发的经济效益或进展投标报价决，因而，本钱分析的方案与预测职能对于现代企业管理是

30、至关重要的职能之一。 2管理与控制职能努力降低本钱，提高利润水平，是企业经营追求的目标。然而，本钱降低并不会自发地实现，企业在执行方案的过程中，由于种种因素的影响，总会发生一些脱离方案的偏差，为了实现方案所确定的本钱降低目标，必须实施必要的管理与控制，随时发现问题，提醒矛盾分析原风寻找对策、解决问题。这就是成水分析的管理与控制职能。 3总结与分析职能总结与分析职能是企业经济活动事后的分析功能。其目的在于总结经历、寻找差距，对企业及其下属单位的经济活动效益情况进展客观的评价，全面分析本钱方案的实施情况，为下一阶段或下一工程的本钱方案编制提供依据。 2本钱分析与本钱核算的区别 作为企业经济活动分析

31、重要内容之一的本钱分析，主要是对内部管理决策效劳的。本钱核算是企业会计核算的内容之一，其主要目的在于反映与监视企业各项生产费用支出情况，反映与监视本钱开支范围规定的执行情况。它根本上是对外的，因而，本钱分析与本钱核算有着本质区别。二者的差异主要表现在如下几方面。 1依据的会计规那么不同 本钱核算必须依据国家通行的会计规那么，按统一的分类科目进展本钱聚集，按标准的统计指标进展分析。本钱分析可根据企业自身管理与分析的特殊需要自行设计本钱科目进展统计分析。 2分析的用途不同 本钱核算是为政府机构进展财务核查、审计与征税效劳、为企业财务决算效劳的。本钱分析那么是单纯为企业内部管理效劳的。在企业内部进展

32、经营方案决策时，在企业内部进展经济效益分析时，以及在企业经济活动过程中进展控制与管理时，提供重要的分析资料。当然，本钱核算还可为本钱分析提供信息资料。 3采用的方法不同 本钱核算必须采用国家统一规定的标准化方法，计算标准的统计指标。而本钱分析可根据企业自身管理上的需要，采用多种灵活的计算分析方法，没有什么特殊的限制。 总之，本钱分析原理是企业内部的管理原那么，采用的是自己需要的方法与指标，这正是现代企业在剧烈的市场竞争中立于不败之地的秘密武器。企业本钱分析应由企业经济师或管理会计师依据本企业自身的特殊况要来进展，其结果专供企业内部管理部门使用而不外外公开，因此它不受通行的财务会计观那么的限制与

33、束缚。但这并不等于说，本钱分析可以随心所欲，毫无规那么可言。仔何企业，为一J实现本钱分析对管理决策的有效作用，都要针对本企业经营特点与实际需要，设置一整套自己的本钱分析现那么与方法。 七、房地产开发预算的作用 房地产开发预算不仅是计算房地产开发工程的全部费用，而且是对全部房地产开发投资进展分配、管理、监视的重要手段。同时，由于房地产开发投资额较大，建立周期长，材料价格、劳动力价格、取费标准以及国家与当地政府规定征收的各种税费时有变动，因此，认真编好房地产开发预算，加强预算管理非常必要。房地产开发预算的主要作用如下： 1是确定与控制开发总投资的依据 通过编制房地产开发预算，确定投资总额，并据此筹

34、措开发资金，控制开发资金的支出，防止突破投资，防止投资失控。 2是合理确定商品房销售价格的依据 商品房销售价格是商品房价值的货币表现，在房地产市场机制健全、运转正常情况下商品房销售价格主要由土地价格隐含在房价之中、房屋建筑安装工程费、管理费、贷款利息与盈利几局部构成，其费用数额大局部是通过编制开发预算来反映的。因此，房地产开发预算可以作为开发公司在预售房屋中合理确定商品房销售价格的主要依据。 3是实行招标投标的依据 工程工程实行招标，能打破城乡、地区、部门与所有制的界限，开放建筑市场，有利于提高工程质量，缩短建立工期、降低工程造价，提高投资经济效益。因此，开发公司发包工程工程，要通过招标投标来

35、进展。在招标过程中，开发公司以房地产开发预算作为主要依据编制标底，进展开标与决标，优选中标单位。 4是设计方案进展比拟的依据 要衡量设计方案是否经济合理，必须依据房地产开发预算。因为设计只有实物指标，根据实物指标是难以进展比拟的，必须有一个一样的货币计量单位。开发预算是房地产开发工程经济价值的货币表现，工程设计与开发预算完成后，就可利用开发预算的货币指标如单位建筑面积造价等进展比拟，优选技术上先进、经济上合理的设计方案。 5能促进开发公司实行经济核算 房地产开发预算所确定的开发工程综合造价，实际上是开发建立的总本钱，是商品房销售价格的根底资料。开发公司需要通过开发预算增加收入，控制支出，加强经

36、济核算，及时分析盈亏状况，努力降低本钱，才能增加盈利。 6是利用国境外资金，开展外向型房地产业的需要 开展外向型的房地产业，不仅是作为我国开展外向型经济的一个重要组成局部，而且作为筹集积累开发建立资金的重要来源，以弥补国内开发建立资金的缺乏，必将逐步推动我国整个房地产业与建筑业的开展，使其成为国民经济的支柱产业。为了与外商谈判合作或合资经营开发工程工程，做到心中有数，立于不败之地，必须加强房地产开发预算工作。 八、房地产开发本钱怎样控制 随着社会经济的开展，房地产开发活动变得越来越复杂。这就要求房地产开发商必须有超前的战略眼光与娴熟的专业操作技巧，科学合理地控制房地产开发过程中每一阶段的本钱，

37、真正把握商机，化解风险，从而实现预期利润。下面就从房地产开发过程中的几个阶段具体谈一下本钱控制。 前期阶段-在整个开发过程中，工程的筛选是最重要的一环。对于开发商来说，如何对房地产开发工程进展经济效益分析？怎样才能作出正确决策呢？ 首先，定位是关键。一要搞好市场预测，通过市场行为来选择在市场上占有一定席位的开发工程；二是选择定价目标，定价目标是整个价格筹划的灵魂，对大多数企业来说，利润最大化是其经营的最终目的。每一个开发商都必须根据市场供求状况与所开发物业的特点进展准确的价格定位，从而在较短的时间内将所开发物业销售出去。 其次，由于土地价格在开发本钱中所占比例较大，因此土地的价格与获取方式对于

38、开发商能否到达预期的回报率至关重要。土地的获取方式不外乎两种：一是通过自行拆迁获取土地的开发改造权；二是购置可直接用于建立的熟地。比拟而言，第一种方式因多数住户需要原地回迁，在前期腾地时只需付少量的补偿费、奖励费或搬家费等，因此相对于购地而言，前期一次性投入的资金较少，而且因局部住户回迁，剩余商品房减少，因此因销售产生的营业税额也相应会减少。但需要有高素质的搬迁工作人员，否那么假设搬迁工作不力，出现几个“钉子户，不会延长腾地时间，使建立周期延长，从而加大土地本钱。第二种方式那么一次性投资较大，但由于环节少、可操作性强，还可缩短建立周期，所以一些有实力的公司常倾向于采取这种方式获取土地使用权。

39、在前期工作中，还有一项直接影响本钱构成的因素，即施工图的设计与审核。优秀的设计是工程盈利最根本的保障。设计采取什么样的构造形式、布局，选用何种材料等与本钱有着直接的关系。精明的开发商除了会委托一家实力较强的设计单位进展设计外，在做正式施工图之前还会请本单位专业技术人员甚至请一些专家建筑设计方案、构造形式、地基处理方法等进展会审，反复论证，以求获得最正确方案。因为科学合理的设计不仅能较好地满足用户的使用要求，能比拟容易地销售出去，同时在满足建筑物本身构造、抗震等要求根底上还能大大降低工程造价。另外，在施工图投入使用之前，开发商还务必组织对建筑构造、水、电、暖等进展详尽的技术交底，尽可能在具体施工

40、过程中减少变更与由此产生的费用。开发商在工程招标时应尽量选择公开招标，同时应注意合同形式的正确选择，能在合同中明确的事项一定要记入合同中，以免在工程决策时发生争执或突破投资预算。 建立阶段-前期工作完成后即进入建立阶段。开发商在这一阶段的任务就是要在预定的投资预算与规定的时间内完成开发工程的建筑安装工程，使工程按时投入使用。作为开发商，在这一阶段控制好投资、营运、利润、品质、本钱、开盘、销售、创新这八个环节，就等于取得了全局的成功。 在建立阶段首先要做的工作就是先要委托一家实力较强的监理公司对工程质量、工期与本钱进展控制。同时派代表进驻工地进展监视，以便对施工过程中可能发生的变更与签证进展认定

41、。在整个施工过程当中，要抓好施工调度，及时掌握工程进度情况，合理安排每一道工序。 另一个重要工作就是融资。融资工作的好坏直接关系到整个工程能否顺利进展。企业的自有资金一般用于获取土地使用权。获取土地使用权后即可用土地作为抵押物向银行申请贷款。只要所开发工程的预期收益率大于银行的贷款利率，就可以实现企业效益，到达“借鸡生蛋的目的。这项工作做得好不仅可以使工程正常开展，还可以大大降低融资本钱。在工程建立资金投入到一定数量时，就可以正式进展商品房预销售。在这一时期要搞好经营筹划，终究是选择整体委托还是自销、是出售还是租赁都要先做一个全面的比拟。要设法与消费者接近，利用各种宣传手段对消费者进展有效的引

42、导，最终达成购房意向，实现销售目的。 后期阶段-在工程建立后期，主体工程竣工后，就开场转入室外工程施工阶段。在室外工程施工时，要注意各种管线尽可能集中一次开挖、铺设，防止屡次开挖造成过大损失。此外，在进展竣工验收时，开发商应组织各相关部门对工程进展详尽细致的检查，对需要修补的质量缺陷及时修补，以防工程交付使用后再发生不必要的费用。 总之，房地产开发的本钱控制是一个系统工程，它贯穿于一个工程的始终从谋划运作到全部房屋销售出去。本钱控制也不应只集中于工程部与财务部，而应当充分发挥公司内部拆迁、质量、技术、平安、经营等各个部门在本钱控制中的作用，只有这样才能在剧烈的市场竞争中，减少消耗、降低本钱，真

43、正化解风险，实现企业效益。 实例： 129亩地，地价为10万元/亩，开发费用如下： 一、土地费用： 征地管理费：129亩10万元/亩3%=38.7万元 二、拆迁安置补偿费： 1、 委托拆迁费：241户450元/户=10.85万元 2、 拆迁管理费：241户8元/M290M2/户=17.35万元 3、 搬家补助：241户600元/户=14.46万元 4、 临时安置：241户90M2/户6元/月18月=234.25万元 5、 无证房补助费：1500M2500元/M2=75万元 6、 搬迁奖励费：241户5000元/户=120.5万元 7、 旧房评估费：241户6万元/户1%=14.46万元 小计：

44、486.87万元 三、前期手续费： 120元/M2=1236万元 2、 开发管理费：1236万元1.5%=18.54万元 13=133.9万元 21元/M2=216.3万元 2=20.6万元 2=20.6万元 21/2=108.15万元 2=20.6万元 0.7=7.21万元 10、 质量监视、监理费：83042%=166.08万元 11、 劳保基金：83042.6%=215.90万元 14、 招投标管理费：8304(1%+0.9%)=15.78万元 15、 建立工程合同签证费：83040.2%=1.66万元 10元/M2=103万元 小计：2315.22万元 四、勘察设计及前期工程： 1、

45、规划建立费：83040.5%=41.52万元 2、 可行性研究：130000.1%=13万元 3、 勘察测绘：83040.5%=41.52万元 4、 设计费：83041.5%=124.56万元 5、 三通一平工程：30万元 小计：250.6万元 五、房屋开发费： 1、 建安工程费： 800元/M2=7984万元 网点公建：4000M2800元/M2=320万元 小计：8304万元 2、 室外配套： 电力工程： a、 高压输电：长500米，约10万元。 b、 变配电工程： 高压柜10万元，低压柜10万元，变压器5万元，安装10万元。计：35万元 c、 低压线工程：长500米，约5万元 小计：50

46、万元 煤制气： 工程费：1000米300元/米=30万元 绿化工程：60万元 污水工程：1000米150元/米=15万元 雨水工程：1000米150元/米=15万元 道路工程：1000米7米150元/M2=105万元 自来水工程： a、 增容费：24栋2万元/栋=48万元 b、 接头费：10万元 c、 工程费：1000米300元/米=30万元 小计：88万元 室外配套计：363万元 房屋开发合计：8667万元 直接开发费合计：11758.39万元 二开发间接费 1%=117.58万元 1%=117.58万元 三、财务费用： 贷款1500万元，利息150万元。 其它财务费用：15010%=15万元 四不可预见费： 11758.39+117.58+117.58+1653%=364.76万元